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加拿大 | 多倫多華人經紀看樓市：碾壓溫哥華房價不是夢

2016年多倫多樓市一路狂奔，晉陞全國最熱市場，第三季度開始取代溫哥華成為樓價最難負擔的城市，人們不吝以「前所未有」、「驚世駭俗」等詞來形容。至於2017年，多家金融和房地產研究機構的預測報告都十分樂觀：需求未減、賣方市場持續、外國買家繼續活躍、房價升勢強勁…讓我們來聽聽本地業界人士怎麼看明年的多倫多樓市。

天合地產金牌經紀陳虹表示，她從業超過15年的經驗看，今年是是市場最熱、上升最快的一年，以往每年平均房價的漲幅大約在15%，個別地區能達到20%，而今年平均升幅都到了30%。

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房價維持上揚但增速放緩

市場如此迅勐是幾個因素共同作用的結果：加元匯率疲弱，貸款利率走低，新上台的自由黨政府敞開移民大門，以及開放10年簽證方便外國投資者買房。陳虹認為，今年的市場表現不是常態。2017年，市場仍然會繼續上揚，但不會有如今年這般高的升幅。因為上述4個因素中，加元已開始走強，利率也開始調整，10年簽證大家也已經逐漸適應，影響減弱。再加上中國的外匯管制，資金離境越來越困難。

剛需有待消化

加中地產投資總商會會長袁浩彬表示，近幾年全城焦點都集中在房地產，不論懂不懂，很多人都投入了時間、金錢和精力，造成市場火爆。2016年多倫多房地產市場的剛性需求非常強，這些需求在2017年仍需要時間消化，所以短期內市場看到所謂泡沫的可能性非常低，除非政府出台特別的政策壓抑房價。

資深房地產經紀李丁表示，多倫多市場每年的正常升幅大約在8-10%，可今年上半年很多區域升幅就達20-30%，上漲過快，下半年稍有放緩。從不同檔次的房屋分析，100萬以下和200萬以下的中低檔房子漲得快，絕大多數買家都處於這兩個群體，所以感覺尤其強烈。但350-400萬左右的房子，價格上漲並不快。

至於明年的市場走勢，李丁分析，經過今年這輪大漲，多倫多中檔房已將接近200萬，半獨立和鎮屋也快近百萬，這個價位無論對本地人還是海外買家，收入都有些難以為繼。除此之外，各個銀行紛紛調高了貸款利率，出台了更嚴格的貸款政策，會對房價產生影響。而另一方面，加國移民政策更寬鬆，留學尺度放寬，對房屋需求是正面刺激。因此明年房價不會跌，但漲勢可能放緩，不會像今年這麼迅勐，會維持8-10%的健康增長速度。

多市若征「外國人稅」能否壓抑房價?

溫哥華8月份開始對海外買家額外增收15%的土地轉讓稅之後，最近兩三個月當地房地產市場有所放緩，交易量回落。假設多倫多也開徵針對外國買家的稅項，能否有助於本地市場降溫?

陳虹表示，據她溫哥華的經紀朋友反映，當地一下子增收15%的土地轉讓稅，政府和民間都感覺有些激進，可又不好再調降下來。多倫多會吸取溫哥華的教訓，即使加稅也不會有那麼大的幅度。因此她認為對海外買家徵稅隻要不是很離譜的比率，人們很快就會適應，不會對多倫多市場產生大的影響。正如多倫多當年加征雙重土地轉讓稅時，政策剛公佈的第一個月，買家會考慮轉往其它城市購房，令多倫多房價平淡，但幾個月過去人們習慣後，就又重回多倫多了。

中低端物業有望追溫哥華

李丁表示，溫哥華高中端房價比多倫多高很多，對外國買家增收稅後，幾百萬上千萬的高價市場大受影響，從整體看市場交易量和房價有所下跌。多倫多和溫哥華畢竟是兩個不同的市場，多倫多是全加第一大城市，人口基數大，住房需求量大，而中低檔房屋價格並不高，遠低於溫哥華、紐約、波士頓和中國的北上深。因此即使多倫多對外國買家徵收一定的稅，最受影響的應該是300萬以上的高端市場，對中低端市場影響並不大。

袁浩彬認為，溫哥華對外國買家加徵稅雖然令目前成交量減少，但對想買房的當地人真正有多大幫助?對市場健康秩序有多大助益?還存在疑問。安省若出台類似的政策，對市場一定有影響，尤其是高端物業市場，不過這個群體數量有限。本地買家需求仍在，而外國買家也不會杜絕，因為外來資金實力較強，也許不介意多付金錢，所以限制海外買家的政策對市場整體影響力很低。

多倫多房價能否追上溫哥華?

幾年前看到這個假設，會覺得兩者房價差距實在太大。現在再看，恐怕不是疑問而是肯定了。陳虹表示，2017年多倫多房價能否追上溫哥華，還要看兩地政策的調整。如果溫哥華繼續對海外買家採取高壓政策，僅僅依靠本國人，當地房價的上漲空間就縮小了。相比之下多倫多畢竟經濟更繁榮，生意機會、工作機會多，周邊大學多，直接在多倫多落腳的新移民和留學生也多，這從越來越多中國航班直飛多倫多就可見一斑。當人越來越多，住房供不應求時，房價一定穩步上漲。

李丁認為，多倫多房價會不會超越溫哥華不能光看整體、看平均價，應該同類物業同類地段相比較，好區與好區、豪宅與豪宅相比較。例如多倫多Downtown的Condo，呎價大約在800-900元每呎，而溫哥華市中心的Condo已經是每呎1700元，幾乎貴一倍，這麼大的差距不是明年能填補的;再看最高端的豪宅，多倫多能看到1000萬、2000萬的豪宅，而溫哥華3000-4000萬的很常見，看似差價也相當大，不過高端物業市場水分很大，所以兩個城市拉近距離不是沒有可能;至於多倫多200萬以下、100萬以下的中低端房屋，則很有可能在明年與溫哥華拉平。

2017年選擇哪裡投資?

袁浩彬表示，住房需求仍在，所以未來房價仍有上升空間，隻是有些地區漲幅大，有些地區漲得慢些。一些之前房價基數比較低的地區，吸引了人們一窩蜂地投資置業，比如東部和很北的外圍地區，近年升幅非常大，房價已然不便宜了。所以投資者要比較小心，不要以為還能短短幾年就翻番，從而盲目跟風，預期太樂觀。他更看好以Yonge街為中線，404和400兩條高速公路之間從南到北的地帶，發展會比較穩定，值得多關注。

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（據加拿大家園）

新加坡 | 比森聯多賣出一單位豐隆重登「樓王」寶座

根據《聯合早報》向10多名發展商和業內人士收集到的數據，截至12月14日，豐隆集團今年共賣出1052個私宅單位，進賬總計13億3000萬元。其中，它今年10月推出的新私宅項目森濤苑賣出380個單位。森聯集團雖略輸一個馬鼻，不過，該集團去年未列入十大行列，今年卻異軍突起，表現相當出色。

由本地富豪郭令明掌舵的豐隆集團（Hong Leong Group），憑藉著森濤苑（Forest Woods）的熱銷，重新奪得2016年私宅銷售成績最出色的新加坡「樓王」寶座。

不過，它僅比排名第二的森聯集團（Sim Lian Group）售出多一個單位，兩者銷量差距十分接近。

新加坡 | 比森聯多賣出一單位豐隆重登「樓王」寶座 — 由本地富豪郭令明掌舵的豐隆集團（Hong Leong Group），憑藉著森濤苑（Forest Woods）的熱銷，重新奪得2016年私宅銷售成績最出色的新加坡「樓王」寶座

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根據《聯合早報》向10多名發展商和業內人士收集到的數據，截至12月14日，豐隆集團今年共賣出1052個私宅單位，進賬總計13億3000萬元。其中，它今年10月推出的新私宅項目森濤苑賣出380個單位。

豐隆集團的私宅銷量包括集團本身、集團旗下子公司城市發展（CDL）以及聯營公司TID Residential等的銷量。

它曾連續三年為本地「樓王」，但去年卻把寶座拱手讓給集永隆發展（CEL Development），排名第四。

相比去年賣出近660個單位，取得約6億9000萬元的銷售額，豐隆無論是銷量或銷售額都比去年增加近一倍。

森聯集團略輸一個馬鼻，以1051個單位的銷量成績排名第二。

不過，該集團去年未列入十大行列，今年卻異軍突起，表現相當出色。

森聯今年主要銷售私宅項目是萬樂軒（Wandervale）和萬寶園（Treasure Crest）這兩個執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）項目，共賣出1000個單位。另外，它剛完工的項目山樂園（Hillion Residences），也賣出51個單位。

排名第三與第五都是「過江龍」，依次為中國香港置地子公司MCL地產、青建地產（南洋）集團和中冶置業（MCC Land）。

根據市區重建局的數據，MCL地產今年共賣出1024個單位，比去年多一倍。湖景豪苑（Lake Grande）賣出超過500個單位，帶動MCL取得優異銷售成績，使得它的排名從第五上升至第三。

青建地產和中冶置業今年分別賣出768個和724個單位。前者的熱銷項目是位於坎貝拉的EC品尚居（The Visionaire），賣出294個單位；後者是位於淡濱尼的The Alps Residences，賣出356個單位。

青建去年排名第七，今年排名上升三個名次。

本報記者整理的銷售數字，包括與其他發展商共同開發項目。例如中冶置業的博雅居（The Poiz Residences），是它與Sustained Land及Greatview合資發展的項目，所賣出的271個單位，並未扣除合作夥伴所佔比率。

除了豐隆集團，另一本地老牌發展商凱德集團（CapitaLand），銷售表現也比去年好。

凱德集團去年首11個月僅賣出219個單位，無緣擠入十大行列，今年則賣出了541個單位，比去年多出一倍以上，讓它在今年銷量榜上排名第六。

集團今年首三季總銷售額為12億4000萬元，也比去年同期高出了兩倍以上。

凱德集團的強勁銷售表現，主要來自烏節路的禧悅閣（Cairnhill Nine）這個高檔私宅項目。禧悅閣今年3月推出時，不僅是該月份最暢銷私宅項目，更帶動買家對高檔私宅的興趣。項目如今已賣出超過八成，平均尺價為2436元，

去年同樣排在十大外的吉寶置業（Keppel Land），今年雖然沒有新項目推出，但根據市區重建局數據，它現有銷售項目如林曦閣（The Glades）和Highline Residence等，共賣出362個單位，比去年同期多出一倍左右，使它成功擠入今年十大行列。

曾為本地私宅霸主的房地產界老大哥遠東機構（Far East Organisation），今年僅賣出127個單位，比起去年賣出的150個單位，銷售表現略為遜色，排名也繼續跌出十大。

至於過江龍方面，它們仍佔了排行榜的半壁江山，大多發展商所賣出單位比去年多。例如鑫豐（Kingsford）今年賣出477個單位，比去年的360個單位多出約三成。

中國鋼鐵商杜振增的皓源投資（Hao Yuan Investment），今年推出的暢銷項目女皇碧苑（Queens Peak）賣出393個單位。　　今年其他熱銷項目還有毅雅地產的Gem Residences、中國香港長江實業的Stars of Kovan、星獅地產（Frasers Centrepoint）的Parc Life和益民林發展（EL Development）的河景苑（Parc Riviera）等。這些項目的銷量介於148個單位至305個單位之間。

整體而言，今年新私宅市場雖然仍顯得疲弱，但發展商賣出的私宅單位數量預料比去年高。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫指出，發展商至今所賣出的新私宅單位已超過去年總數，加上12月份數量的話，預料今年售出的新私宅單位會突破8000個，創下自2013年總償債率(TDSR）推出以來的三年新高。

由於許多發展商手上供售的私宅項目不多，沈振倫認為，發展商明年重點之一將是尋找新的發展地段，以填補它們的土地庫存。

在談到樓市展望時，新出爐「樓王」豐隆集團說：「2017年將繼續是充滿挑戰性的一年，因為利率環境帶來的不確定性、經濟放緩，以及降溫措施將繼續對樓市和買家情緒帶來負面影響。」

「儘管如此，集團在維持投資策略下，會繼續尋求合適的住宅發展地段。」

（據聯合早報）

新加坡| 樓市雖不景房價屢創新高今年最貴房子尺價創紀錄

在樓市不景之際，本地房子成交價卻屢創新高，今年最貴的房子以1億4500萬元的天價成交，不僅房價打破去年的紀錄，每平方英呎成交價更高達5633元，是本地有地住宅前所未見的最高尺價。

這個堪稱「別墅王」的本地最貴房子，是屬於陳篤生後人的第10郵區烏節路永久地契老宅院，它在今年5月被中國澳門賭王何鴻燊掌管的信德集團（Shun Tak Holdings）所買下，準備發展成酒店。

新加坡| 樓市雖不景房價屢創新高今年最貴房子尺價創紀錄 — 今年最貴房子是陳篤生後人的第10郵區烏節路永久地契老宅院，它以1億4500萬元的天價成交，尺價高達5633元

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這棟房子位於卡斯加登路（Cuscaden Road）9號，房子一旁是豪宅項目「聖麗奇雅居」（St Regis Residence），後方則是東陵購物中心。

根據房地產交易網站SRX提供的數據，地段佔地2萬5741平方英呎，按1億4500萬元成交價而計，房子尺價等於5633元。

今年別墅王的成交，遠遠超越去年，35號萊道路（Ridout Road）的一棟優質洋房（Good Class Bungalow）去年以9170萬元成交。

此外，它的成交尺價5633元，比去年別墅王的1251元尺價，高出三倍以上。有地住宅成交尺價一般介於1500元至2000元，陳篤生後人住宅尺價5000元，預料是很難超越的有地住宅尺價紀錄。

不過，欣樂國際執行董事麥俊榮受訪時說，陳篤生後人房子成交價看似非常高，但如果考慮到這房子地段總容積率高達4.2，意味這房子地段可發展成總樓面面積達10萬8112平方英呎的項目，價格並不算太高。

麥俊榮說：「1億4500萬元的確是一大筆錢，足以買下一整個公寓項目。不過如果你算上這房子可發展面積，它的實際尺價不過是1341元，屬於一般有地住宅尺價。」

陳篤生後人房子原本屬於本地已故著名胡姬培育者陳溫祥，他在上世紀50年代買下它當居所。陳溫祥是本地早期慈善家陳篤生的曾孫、馬來亞橡膠種植業先驅陳齊賢的獨子，他於1991年去世。

今年4月，陳溫祥的後人以競標形式把房子和地皮推出市場出售。房子地段將可重新發展為一個擁有約300個客房的精品酒店。

根據市區重建局數據，第三季有地私宅價格環比跌2.7％，是過去三年來最大的環比跌幅。

然而，有地住宅中最高檔次的優質洋房仍受高淨值買家青睞。仲量聯行（JLL）報告就指出，一些高淨值人士趁著優質洋房當前價格疲軟，趁機入場買房，促使第三季優質洋房交易總值2億4200萬元，比第二季的9000萬元高1.7倍。

今年十大有地住宅排行榜，除了升濤灣海洋通道的別墅，其餘房子都是優質洋房，成交價都高於2500萬元。不過，就尺價來看，排名靠前的房子成交尺價都低於1500元，顯示買家懂得趁低價買入。

今年成交價第二高的是位於愛士特女皇園（Queen Astrid Park）的優質洋房，成交價為4450萬元。據瞭解，買家是吳清亮家族成員之一。吳清亮是亞洲最大油漆製造商「立時集團」（Nipsea）創辦人，他也是新加坡十大富豪之一，身家估計76億元。

成交價第三高的則是布里賽園（Brizay Park）別墅，報3300萬元。買家據知是云南健發中心老闆蔡國雄（Andy Chua Kok Hong，譯名），這是他自去年以1220萬元買入東陵路的超豪華公寓瑞吉居（St Regis Residences）雙層閣樓單位後，又一次的大手筆房地產交易。

今年十大有地住宅的買家還包括了方圓集團（ValueMax Group）姚賢周和海底撈創辦人張勇等。

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（據聯合早報）

加拿大 | 全國10大最熱樓市安省囊括房價2位數漲

今年10月份全國最火熱的10大賣家市場，全部都在安省大多倫多，劍橋市(Cambridge)供不應求排首位，貴湖市(Guelph)排第2位。劍橋房市價量齊升，但業界指缺乏供應，買家競爭將推高房價。

據加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association，簡稱CREA)於11月15日發表的全國地產銷售報告，劍橋和貴湖兩市的庫存已低於1個月。地產網站BuzzBuzzHome根據CREA的數據，排出全國10大賣家市場排行榜，從多倫多經401高速公路開車大約1個半小時可達的劍橋市，以103.73%的銷售對新上市比率(銷售比)，成為十大之首。

加拿大 | 全國10大最熱樓市安省囊括房價2位數漲 — 今年10月份全國最火熱的10大賣家市場，全部都在安省大多倫多，劍橋市(Cambridge)供不應求排首位，貴湖市(Guelph)排第2位

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「房價以兩位數上漲」

銷售比被廣泛認為是衡量一個市場是否平衡，或市場是由買方或賣方主導的指標。以百分比表示的比率，是通過將指定月份的銷售數，除以在同一時期在市場上市的房屋數量計算出來。40%和60%之間的比率表明市場平衡，而超過60%則表示是一個賣方市場。

10月份全國10個最高銷售比的市場均在安省。除劍橋外，貴湖和胡士托-英格索爾(Woodstock-Ingersoll)都超過了90%;諾森伯蘭山(Northhumberland Hills)、基秦拿-滑鐵爐(Kitchener-Waterloo)、嘉華達湖(Kawartha Lakes)、奧克維爾-米爾頓(Oakville-Milton)、咸美頓-伯靈頓(Hamilton-Burlington)、尼亞加拉瀑布-伊利堡(Niagara Falls-Fort Erie)和韋蘭(Welland)，都超過80%。

根據劍橋房地產經紀協會提供的統計數據，該市10月份的房屋銷售數量為287套，較去年同期增長23.2%。而10月份房屋銷售的平均價格也是創紀錄的411,743元，比去年同期增長18.7%。

劍橋房地產經紀協會主席Karlis Bite表示，10月份的情況可能不可持續，這並不是因為缺乏需求，而是缺乏供應。由於10月份的庫存不到1個月，銷售比竟超過100%，買家之間的競爭繼續推高價格，並以兩位數上漲。該市10月底的庫存量為0.9個月，低於去年同期的2.7個月。

Bite認為劍橋地產市場火熱的原因是，大多區買家正面對高房價，同時汽油價格又低，導致一些通勤人士轉向大多區郊區尋找機會。

與安省獨霸10大火熱賣家市場相反，全國10個銷售比最低的市場，有9個位於草原省份，銷售比均低於40%，是絕對的買家市場。

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（據加拿大家園）

澳洲 | 澳樓市泡沫創16年新高或拉中國人當”接盤俠”

全球樓市泡沫蔓延，澳大利亞或是距離泡沫破滅最近的國家之壹。花旗集團發布報告稱，澳大利亞的房地產泡沫已經達到過去16年以來最高點。

更讓人擔心的是澳大利亞政府最近大幅放松外國購房者的限購政策，允許外國人在澳買“二手房”，或將吸引不少中國購房者。【轉手樓花不算二手可買財長放寬海外買家限制】壹旦樓市泡沫破滅，在澳買房的中國人將成“接盤俠”。知名財經博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲樓市泡沫，以下為全文：

今年九月澳大利亞新建房屋許可數量環比下降9.3%。此後，受澳大利亞央行的樂觀言論影響，市場預期高度樂觀，預計今年十月澳大利亞新建房屋許可數量將出現反彈，環比上升2%。

新建房屋數量創2008金融危機以來最大跌幅

但是，最新出爐的經濟數據顯示，經濟數據大幅低於市場預期，今年十月新建房屋許可數量環比大降12.6%，比去年同期水平更是大跌24.9%（不做季節性調整，該指標同比降幅高達28%），創下2008年金融危機以來最大降幅。

具有諷刺意味的是，十月正是澳大利亞財政部放開外國購房者限購政策的時間。

整體來看，今年澳大利亞房市非常疲軟，可能預示澳大利亞的房地產泡沫即將破滅。

澳大利亞新建房屋許可同比漲跌幅

澳大利亞房價或在2017年大跌

今年十月的數據是過去兩年中澳大利亞人均新建房屋許可的最低值，似乎來自中國的房地產信貸資金已經完全枯竭。

同時，澳大利亞房屋按揭貸款的違約率也正在緩慢上升。最新研究報告顯示，居民住宅交易中，貸款違約率已經沖破歷史平均水平1%。除了按揭貸款違約，澳大利亞長達四年的房地產牛市，也即將面臨其他因素的沖擊。

目前，火熱的住宅建造市場已經引起澳大利亞央行的高度關註，特別是墨爾本等中心城市。上周五，匯豐銀行首席經濟學家Bloxham在研究報告中預測，澳大利亞墨爾本和布裏斯班的住宅供應量過剩，這將導致房價在2017年開始下跌。其中，墨爾本的平均房價明年將下跌2%至6%，布裏斯班房價下跌4%。

但是，分析師並不十分悲觀，而是認為即使墨爾本和布裏斯班等中心城市的房價小幅回調，也不會對澳大利亞全國房地產市場和經濟產生較大沖擊。

大幅放寬限購政策：外國人也可買賣“二手房”

澳大利亞財政部部長Morrison也較為樂觀，表示政府將會調整境外資金投資限制，允許外國購房者購買前壹個外國購房者沒有入住的房子。

此前，澳大利亞政府認定，出售已經付款的樓盤屬於二手房交易，不允許外國購房者參與。此前的購房規定要求，外國購房者只能買新建住宅。如果這條購房限制被取消，將有壹大批來自中國等地的外國購房者湧入澳大利亞房地產市場。

但是，也有機構提醒投資者註意澳大利亞房地產市場的泡沫風險。昨日，花旗集團發布了壹項最新指數，該指標顯示澳大利亞的房地產泡沫已經達到過去16年以來最高點。過去幾年中，澳大利亞經濟曾經歷過許多可能導致經濟崩盤的危機，包括大宗商品價格大幅上漲後崩盤，礦產業投資過剩後無人問津，債券收益率創下歷史新低，以及低利率點燃的房地產建造行業。

目前，澳大利亞房地產行業再次進入泡沫期。但是，盡管利率維持在歷史低位，財政政策很可能開始收緊，這將刺破澳大利亞的房地產泡沫。房價漲得越高，泡沫破裂後對經濟發展的負面影響就越大。

泡沫指標圖/泡沫指標各個成分當前的位置

其實，澳大利亞房地產出現泡沫已經不是什麽新聞了，以租金收益率來看，房地產估值已經接近歷史最高點。

澳大利亞房價與租金比澳大利亞房價估值中位數

澳大利亞居民負債率也躋身世界前列：

家庭負債與收入比

境外貸款也是直線上升：

澳大利亞境外凈負債

2000年來，澳大利亞3次面臨樓市“崩盤”風險

壹般人沒有意識到的是，長期房地產泡沫已經扭曲了澳大利亞的政治經濟結構。過去二十年以來，澳大利亞房地產市場出現長期牛市，每次房地產即將崩盤時，都會自我調整或政府出手接盤。

2003年，由於澳大利亞央行宣布加息，房地產泡沫第壹次面臨崩盤的風險。但是，由於政府拿出大量現金補貼首次購房者，這種需求側財政刺激的方式挽救了澳大利亞房地產市場。此後，中國經濟快速增長帶動大宗商品價格快速攀升，澳大利亞居民的收入也水漲船高，掩蓋了房價過高的問題。

2008年，澳大利亞幾個大型銀行接近破產，海外債務融資基本凍結，房地產市場第二次面臨崩盤風險。當時，澳大利亞商業銀行無法償付巨額海外債務。當時，政府決定出手援助，承諾償付所有境外負債，並直接買入房貸按揭證券化資產，並推出壹系列財政刺激政策，包括取消外國人購房限制和加倍補貼首次購房者。幾乎所有這些政策都沖擊了澳大利亞金融行業的根基，但是這些政策壹直延續至今。全世界沒有幾個國家的政府會如此無私支持房地產市場。

2011年，中國大宗商品熱潮衰退，加息周期重啟，澳大利亞房地產市場再次出現危機，但是政府再次出手接盤。這壹次，澳大利亞央行宣布，由於錯誤判斷大宗商品牛市的持久性，決定降息至歷史最低水平。此後，大量中國資金湧入挽救了當地購房者，當時澳大利亞監管部門對此睜壹只眼閉壹只眼。

盡管部分人士支持政府救市，幫助澳大利亞奇跡般地實現了連續25年經濟增長，這些救市政策也給澳大利亞經濟發展帶來了長期負面影響。

如今，澳大利亞經濟結構的競爭力較弱，長期資本流入導致澳元匯率高企，土地價格上升導致商品原材料價格飛漲。因此，澳大利亞制造業占比已經下降至經濟總量的5.8%，同時汽車制造企業也計劃在未來十二個月內退出澳大利亞市場，其中半數將轉移至美國、英國和盧森堡。商品貿易行業也受到較大沖擊，目前澳大利亞出口業產值僅為經濟總量的20%。

同時，澳大利亞經濟生產力在過去十五年內基本停止增長，主要由於大量資本流入生產力較低的資產。目前，澳大利亞貿易經常項目逆差為GDP的4%，財政赤字約為GDP的3%。

先後換了5位總理：都沒能解決高房價難題

此外，房地產泡沫對澳大利亞政治結構的沖擊更大。每當危機出現，政府也開始火上澆油。目前澳大利亞財政赤字正在快速上升，可能導致主權信用評級下調。

同時，政府也放松移民管制，試圖引導境外資金流入制成澳大利亞房價，東部主要城市的人口預計將在未來四十年內翻番。這些政策導致澳大利亞本地居民怨聲沸騰，無力負擔高房價。如今，壹半的首次購房者依靠父母提供資金支持，成交量僅占總量的12%。

過去六年中，五位總理走馬上任，但是都未能解決房價上漲導致生活水平下降的問題。上壹次大選中，房地產稅成為主要議題。最終保守黨贏下大選，開始征收房地產稅。由於房屋資產出現負收益，投資者只能依靠投機獲取資本收益。每年，約有130萬澳大利亞人平均支付9000澳元房地產稅。

隨著境外資金不斷流入，澳大利亞房地產市場已經成為壹場擊鼓傳花的龐氏騙局，逐漸綁架整個經濟結構。同時，大量海外負債也將成為澳大利亞經濟發展的潛在風險。

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（據鳳凰網）

加拿大 | 樓市上演雙城記溫哥華交易資金流蒸發42%

僅僅6個月前，多倫多和溫哥華還是加拿大樓市並駕齊驅的雙傑，如今卻已經完全相背而行。

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多倫多及周邊市場繼續攀升，大溫哥華樓市卻已經崩潰，繼年初達到頂峰後，今年10月溫哥華樓市的資金流比去年同期縮水42.1%。

根據加拿大地產局的最新數據，2015年10月，MLS系統的交易總額是35.2億元，至今年10月，金額減少至20.4億元。

與此同時，大多倫多地區的樓市資金額從去年10月的55.5億元，增至今年10月的74.5億元，增幅34.2%。

卑詩省房屋銷量於今年2月創下最高位，隨後急劇下跌。10月份與去年同期相比銷量下跌16.7%。業界普遍認為卑詩省7月宣佈的15%外國買家稅是罪魁禍首，但是數據顯示，房屋銷量於2月初就開始下跌。

目前，大溫地區的房價也開始下跌，平均價格比三個月前回落 1.19%，為919,300元。

但是房價在過去一年已經經歷了巨大的漲幅，目前的房價仍然比三年前高出53%。

與此同時，多倫多的房價平均上漲了20%，至683,000元，銷量上升超過10%。

高房價下，購買者不得不遠離大都市，帶動了Kitchener-Waterloo（升23.8%）和尼亞加拉瀑布（升19.3%）等周邊地區的房價上漲。

（據加國無憂）

澳洲 | 胡潤百富：逾6萬中國富豪炒高澳洲樓市

《胡潤百富報告》（Hurun Report）顯示，由於澳洲在保健、投資和教育方面具備優勢，超過6萬名中國富豪有意投資澳洲房地產。

胡潤百富中國富豪實時榜單前10名。（“胡潤百富”網站截圖）

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據《澳洲人報》報道，報告顯示，主要受人民幣貶值影響，身家150萬美元以上的中國富豪有80萬人有意投資海外，占總額的60%。最受歡迎國家中頭3位分別是美國、英國和加拿大，澳洲排名第4。

墨爾本（3.9%）和悉尼（3.8%）是澳洲最受中國富豪歡迎的投資或移民目的地。過去3年內，0.2%的受訪者表示最有興趣在堪培拉置業。受中國富豪投資影響，澳洲房地產預計短期內不會降溫。

報告顯示，澳洲醫療體系全球吸引力第壹。

早前，中國世貿集團投資3.9億澳元在悉尼利物浦街（Liverpool Street）購入壹棟寫字樓。世貿集團總裁許榮茂目前在中國百富榜排行第21。

6月，新州政府宣布，外國投資者在新州購房將要繳交4%的附加印花稅以及每年0.75%的土地稅。7月，維州政府宣布將外國投資者的附加印花稅率從3%調高到7%，明年還會將附加土地稅從0.5%調高到1.5%。此外，從10月起，外國投資者在昆州也需繳納3%的附加印花稅。

胡潤百富並未就此事作出評論。

（據澳洲新快網）

新西蘭 | 上海「金領」海外購房記新西蘭樓市最近1年猛漲

就在10月初，江忠剛落定了人生中第一筆海外「收購」，花了120萬新西蘭元（折合人民幣約600萬元）買了一套奧克蘭市的獨棟別墅。「佔地一畝，5房2衛，帶游泳池。」他邊扭頭往窗外望去邊說：「600萬元人民幣在上海市內環最多只能買60平方米的兩房。」

坐在記者面前的江忠，今年三十而立，是個海歸，在上海從事金融業，目前個人資產有數千萬元人民幣。混跡金融投資領域的他，早在2014年就覺得應該把部分資金投向海外市場，今年開始試水新西蘭樓市。

新西蘭 | 上海「金領」海外購房記新西蘭樓市最近1年猛漲 — 據新西蘭政府相關統計顯示，自2007年至今，奧克蘭的平均房價漲了86%，但今年以來有加速上漲趨勢

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有「風帆之都」美譽的奧克蘭是新西蘭最大的城市。據新西蘭政府相關統計顯示，自2007年至今，奧克蘭的平均房價漲了86%，但今年以來有加速上漲趨勢。

今年7月，奧克蘭市出台了統一規劃，大幅提高土地利用效率，通過調整土地分割標準來釋放出更多的土地，以緩解奧克蘭房源短缺和房價上漲過快等問題。同時奧克蘭還出台了一系列新的政策，包括將購房首付比例提高到40%。該消息對市場偏空，加之8月新西蘭天氣較冷，非旅遊旺季，江忠一下覺得機會來了。「7月底我立馬前往奧克蘭。」江忠抿一口咖啡說。

在新西蘭買房通常有三種方式：一種是通過拍賣獲得；一種是通過議價成交；還有一種是暗標競得。

江忠說，他參加了幾次拍賣，發現在拍賣中心參與拍賣的都是華人「火拚」，叫到後面房屋價格都非常誇張。「有一次，一套中區的豪宅拍賣，一位來自中國的女孩在整個拍賣過程中完全不考慮價格，只要有對手出價，她立馬跟進，勢在必得，最後這套豪宅以320萬新西蘭元成交。」江忠說完搖了搖頭。

江忠不是富二代，所以他不想跟這些富家子弟在海外火拚。他決定直接從外國人手裡購房。

8月13日江忠發現了「獵物」。一套位於Torbay，建於上世紀70年代，水泥纖維板結構的「4+1」獨棟別墅被拍到101萬新西蘭元，因未達賣家預期而沒有成交。「我看過房子之後覺得房價確實偏低了，這個房子未來肯定有潛力，於是決定出手。」

「 4+1的戶型，既可以是一家人住，也可以拆成2套來出租，還附帶一個游泳池。現在在附近拍塊空地也要100多萬新西蘭元，這房子買下就可以出租，所以性價比非常高。」江忠如是說。

次日，江忠立即讓他的中介經紀人替他與賣家溝通，開價105萬新西蘭元。經過幾輪討價還價，從下午談到晚上，最終確定了一個雙方接受的價格——111.8萬新西蘭元。

可就在這時，半路殺出一個程咬金。

賣家中介經紀人說還有一個買家可能要出價，讓江忠再等等。江忠非常吃驚：「因為一旦有兩個買家出價，就會變成多項選擇，由賣家來做選擇。萬一對方是現金買家，或者對方願意多出2萬新西蘭元，那我的購房成本就得增加10萬元人民幣。」

在長時間的等待和催促後，賣方最終確認江忠為該房屋的第一購買人身份。之後就是完成和銀行的確認評估和貸款。8月18日，銀行方面確認江忠的銀行貸款條件達到，隨後江忠的律師給賣家發信，確認了10月6日為房屋交割日。

至此，江忠奧克蘭淘房塵埃落定。

江忠此次下手並非一時衝動。他此前曾詳細調查了奧克蘭樓市，發現房間多的別墅漲幅較大，其中5房的別墅漲幅最大。「配置海外資產，還需要考慮可持續回報問題。這房子不僅本身會漲價，而且出租方便，租金也高。」江忠盯著記者認真地說，別看很多富二代或者民營企業家都出來四處購置資產，如果配置不對，比把錢留在國內還慘。據說，一些國內土豪在歐美買了些油田，後來勘探發現都是貧礦！

（據上海證券報）

澳洲 | 高房價摧毀澳洲夢澳財長承諾出手幹預樓市

對於越來越多的澳洲民眾來說，連年上漲的房價讓他們的“澳洲夢”變得愈發難以實現。澳洲財長則表示，他將出臺壹系列政策，讓更多的澳洲民眾買得起房。

澳洲財政部長斯科特莫裏森（Scott Morrsion）表示，房屋的可負擔性已經成為了本屆聯邦政府的工作焦點。“對於年輕的澳洲人來說，擁有壹套屬於自己的房屋正變得越來越困難。”

澳洲財長莫裏森

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但莫裏森同時還強調，他絕對不會采用讓樓市崩潰的方法來提高房屋的可負擔性。“雖然各州政府沒法改變城市的地理位置，但他們可以改善規劃流程並提供更加完善的基礎設施。”

此外，莫裏森還鼓勵各州政府對現有的規劃法案進行改革，並將更多的土地批準為建築用地。他認為，高房價不僅使得澳洲的房屋可負擔性越來越差，還讓房屋租賃市場承受了更多的壓力。而且，高房價還會影響民眾的醫療和教育。

前不久，工黨再次呼籲聯邦政府廢除負扣稅政策。莫裏森則表示，工黨的要求是非常不合理的。“工黨試圖妖魔化房產投資者，負扣稅政策並非是壹種偏袒富人的政策。”

工黨前座議員Jenny Macklin則表示：“莫裏森這幾年好像都在昏睡，現在才想起來解決澳洲的房價問題。”

（據今日澳洲）

加拿大 | 樓市新政4項主要改變究竟打壓哪些人群？

加拿大聯邦政府本月初宣佈了堵塞房地產買賣中稅務漏洞以及收緊房貸申請資格的新政策，要求賣家轉售主要居所時必須申報，以及金融機構發放貸款時以更嚴格標準評估買家的貸款承受能力。這些措施究竟會影響哪些人群?讓我們聽聽專家的解讀。

特許會計師及前聯邦稅務局高級稅務官陳志光表示，原來的自住房增值稅豁免政策是，業主在擁有一棟物業期間，若始終是將其指定為主要居所，在轉售時便不需要向稅務局申報;若擁有物業期間，有部分時間不是作為主要居所(例如當中有段時間出租)，在轉售時就必須向稅務局分期申報，非主要居所期間的資本增值稅不能豁免。不過，申報制度並沒有得到嚴格執行。

外國人須繳增值稅由來已久

陳志光稱，主要居所(Principal Residence)增值稅豁免權(capital gains exemption)只適用於加拿大稅務居民，非居民沒有資格享受。一直以來，外國人轉售物業都必須繳納資本增值稅，並非以前免稅現在新增了稅。房地產買賣在交割時，律師是一定要賣家申報是否為居民的，若是非居民，律師有責任扣留25%賣房款以確保賣家繳付資本增值稅，否則律師負有責任。

然而有些海外投資者利用加拿大居民的身份買賣房地產，稱作為主要居所，並且不申報，得以瞞天過海，獲得增值稅豁免。現在新政策要求所有賣房行為均需申報，稅務局將嚴格落實申報制度，建立檔案，這對買賣房產者的投資行為和稅務監督起到更強有力的控制。

陳志光介紹，加拿大居民每個家庭在同一年內只允許指定一套物業作為主要居所(Principal Residence)，但是在計算主要居所增值稅豁免時，有一個「加一原則(one-plus rule)」，指的是一個家庭在搬家那一年，舊屋和新屋都將被視為主要居所。不過，從2016年10月3日之後，「one-plus rule」只適用於在買房那一年居住在加拿大的稅務居民。既不適用於非稅務居民，也不適用於登陸前就先買了房子的新移民。

頻繁翻建炒賣將受監控

出售房屋需申報的政策，並非單單針對海外投資者，也影響加拿大稅務居民。有些投資者以每年(甚至更短的時間)賣一套「主要居所」的方式投資房地產，並且避免納稅。更有甚者，多人合資買舊房翻建後賣出，大家輪流作為業主以自住房名義轉售，逃避資產增值稅以及生意收入稅。陳志光表示，以賺錢為目的，頻繁買舊房翻建短時間再賣出是一種生意模式，投資人以自住房名義出售，明顯是鑽法律空子。

即使賣家為了符合自住要求真正住在了房子裡面，卻往往過一兩年又賣，稅務局和法官也不會相信他們不是為了賺錢去賣，除非能提供證據證明每次賣房都有特別的原因(例如健康原因、更換新工作、破產無法供房等)。他認為，新的賣房申報政策實施後，稅務局得以監督購房者的投資行為和納稅情況，會在一定程度上規範投資人行為，但新政策對這種炒賣房子不報稅的作為沒有規管作用。

因為任何法律都阻止不了欺騙和虛假申報，不過稅務局一定有機制可以查得到，只是現在還沒有查而已。他相信這種舊房翻建炒賣情況繼續氾濫的話，稅務局肯定會成立特別調查小組，就如之前嚴查樓花炒賣一樣，馬上就有行動了。

首付超過20%的人很少受影響

根據環球郵報，目前，首期付款在房價的5-20%的買家，必須購買貸款保險，此保險是當房屋買家違約，拖欠償還房貸時，保護放款機構。這種貸款稱為「高比率」抵押貸款。在買家首付超過20%的情況下，金融機構也可以購買「低比率」保險。

聯邦的新政策是從現在開始，所有有保險(無論高比率還是低比率)的貸款都必須經過「壓力測試」，確保貸款者有能力承受更高的貸款利率。

BMO(滿地可銀行)貸款專家王紅雨表示，所謂「壓力測試」就是看借貸人能借到多少錢。之前的政策規定，如果買家首付款低於20%，便需要購買房貸違約保險。這時借貸人將被要求按照保險公司的標準核算償貸能力，在計算時使用公告利率(4.64%)而不是貸款合同中議定的利率。

不過有一點例外：如果貸款申請人選擇5年期及5年以上固定貸款，則使用貸款合同中議定的更低利率(例如銀行目前5年期利率可能不足3%)來計算。新的政策則取消了這一例外，凡是需要購買房貸違約保險的借款人，無論是否選擇5年固定，一律要求按照更高的利率評估借款能力，即按照加拿大央行5年期固定貸款的公告利率計算，變化僅此而已。

王紅雨表示，這項新政策，不論對外國投資者還是本國買家，只要首付不足20%，一定會受到影響，當然，他們當中絕大部分是本地首次置業者或者年輕人。至於首付超過20%的買家，絕大多數是不受影響的。唯有那些持工作簽證的非居民，由於工簽到期後有可能離開加拿大，因此這類人即使首付超過20%，銀行也會要求他們購買保險，他們就必須適用保險公司的標準。

按照更高的利率審核償貸能力，借貸人能借到的款自然就少了，影響究竟有多大?環球郵報引述利率比較網站RateHub.ca的計算，在家庭年收入10萬元、首付4萬的情況下，按照舊政策，該家庭合資格獲得66.5萬元貸款;按照更嚴格的新規，只能貸到50.5萬元。

四項主要改變

改變：將壓力測試擴展至所有需要保險的貸款，確保借貸者的償還能力承受得了更高的貸款利率。

10月17日起，所有新申請需投保貸款，包括首付超過20%的買家，均需接受用於核准高比率貸款的壓力測試。以確保即使利率升高，借貸申請人仍有足夠能力償還貸款。使用利率計算償貸能力時，買家既要滿足貸款合約中議定的利率，也要滿足加拿大央行5年期固定貸款的公告利率。央行公告利率為6大銀行公告利率的平均值，通常高於合約利率，截至至9月28日，這個公告利率是4.64%。

受影響：首付雖然超過20%，但利率一旦上升就難以承受的買家;以及想購買按揭保險的放款機構。

改變：11月30日起，政府將限制對低比率貸款的保險。

只承保還款期在25年或以下，房價低於100萬，買家信用分數達到600分，且房子為業主自住。

受影響：在多倫多和溫哥華急劇增加的超過100萬的物業。

改變：對申請資產增值稅豁免的主要居所申報的規定。

以前出售主要居所所獲得的盈利免稅，並且不必申報收入所得。自本稅務年度起，轉售主要居所的資本增值稅依然豁免，但必須在報稅時向加拿大稅務局申報。

受影響：所有轉售主要居所的賣家均有新的責任向稅務局報告。然而新政策主要針對外國買家，阻止他們在買賣房屋時，以主要居所的名義獲取並無資格享受的資產增值稅豁免。

改變：商議貸款機構風險共擔機制

目前，當出現投保貸款違約情況，損失100%由聯邦政府承擔。政府將在短時間內舉行公眾諮詢，探討由放款機構承擔部分風險。

受影響：銀行等發放貸款機構將不得不承擔額外風險，可能道致貸款利率升高，進而影響購房者。

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（據加拿大家園）