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澳洲房产交割，资金在中国进行交易需要警醒的法律问题｜居外专栏

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出于外汇管制与汇率波动的原因，一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易，但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉，对关于澳洲房产交割，资金在中国进行交易模式进行探析，希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资，保障资金安全。

A. 通过第三方监管账户进行澳房交割的探析

在国内的房屋交易中，为了确保交易顺利与安全，中国部分银行为房屋买卖双方提供房产交易资金监管账户来协助买卖双方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易，我们建议在交易前请务必确认以下法律问题：

1. 确认甲（卖方）、乙（买方）、丙（第三方银行）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜，订立相关监管协议。

2. 确认甲乙双方交易的房产坐落于澳大利亚_________________州_________________区，产权编号为_________________，产权转让人为_________________，产权受让人为_________________。
3. 确认甲方在丙方开立账户（户名：_________________ ，账号：_________________），以此帐户为房产交易收款帐户。

4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名：_________________ ，账号：_________________）。乙方将人民币_________________（计澳币$_______，下称“交易资金”）存入监管账户。

5. 确认监管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户，则乙方将该账户银行卡交由丙方执管，并承诺在监管协议履行完毕或合法解除或在甲方及丙方同意前，监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态，同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失，直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议，按照约定向丙方发出授权指令。

6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息，利息归乙方所有。

7. 确认非依监管协议约定，甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项，不用于其他用途。

8. 确认丙方监管期间内，甲乙双方在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记，或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，丙方凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻，如监管账户为储蓄账户，则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

9. 确认违约的处理情况：非因丙方原因，房屋无法在监管期间内完成交易的，监管期满后，丙方将监管账户内资金予以解冻；如监管账户为储蓄账户，则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律，而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷，当事各方可友好协商解决。协商不成的，可向丙方所在地人民法院起诉。

11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

B. 关于印花税、产权登记费与解押资金

尽管外币交易完成澳房交割在澳大利亚法律中存在实践操作空间，但印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款仍然建议在澳洲以澳币完成：

1. 印花税缴纳时间：
• 如标的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
• 如标的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。
• 如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费：
• 例：昆士兰州产权登记费计算器

3. 解押还款：
• 如果卖方在当初购房时是贷款买房，他需要在交割前完成解押申请，且在交割时完成解押还款，以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

 

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澳洲二手房买卖的防坑秘籍｜居外专栏

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澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。若以物业属性区分，外资委员会对海外人士的置业行为规定如下：

那么，在澳洲进行二手房买卖，有那些“防坑”秘籍呢？

1) 房屋风险转移何时发生？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买方承担。

【评析】：买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。

2) 售房合同生效后，卖方另行签订抵押合同？

【规则】：合同为当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押导致买方无法办理过户的情况并不影响买卖合同的效力。

【案例】： 买卖双方签订房屋买卖合同，卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后买方已经入住房屋并自住至今，因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。

虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续，并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款，但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力，买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款，完成过户手续。

3) 以贷款条款撤销合同？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂、＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。

【评析】：合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。

买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。

4) 以建筑及害虫检查条款撤销合同？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂、＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。

【评析】：买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。

5) 交割后发现卖方违约，买方可否仍主张赔偿损失？

【规则】：未按约定履行合同义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。

【案例】： 阳台移门与车库阳蓬属于固定装修，按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬，损害了买方的合法权益，造成买方损失，买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。

6) 合同已经履行，但迟迟无法过户？

【规则】：过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。卖方必须按照法定要求提供产权转让文件，协助过后；买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。

【评析】：如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。

在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。

7) 房屋被查封会影响合同效力吗？

【规则】：房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。

【案例】： 买卖双方签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖合同》的效力，故买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效，卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。

8) 卖方要求买方放弃冷静期？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定，买方享有五个工作日的合同冷静期且可以拒绝卖方的放弃要求。

【评析】：在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额0.25% 的罚金。但是，拍卖达成的买卖合同往往不会附有冷静期。

9) 海外人利用本地人的PR身份挂名买房？

【规则】：若房屋买卖合同被认定为以合法形式掩盖非法目的（例如逃税），合同无效。

【案例】：若双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款或逃税骗税。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。

10) 交割日临近，买方只要求一天延期，卖方却“死不答应”？

【评析】：此种情况下，卖方有权利同意无息延期，同意有息延期户或拒绝延期。

 

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留学生在澳洲购房需要注意的问题｜居外专栏

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经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题，特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。本文将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释，与各位读者解惑分享。

1. 留学生可以买澳洲新房吗？

无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证，他们都可以通过申请FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会Foreign Investment Review Board 的简称），获得批准从而购买空地用于建房，购买新房和楼花等等，无论是用于自住或是投资目的。

2. 留学生可以买澳洲二手房吗？

根据FIRB的规定，留学生持有500留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民， 因此可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。需要额外注意的如下：

  1. 签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）；
  2. 均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5,600澳元。
  3. 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。

请务必注意，在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。

3. 留学生购买澳洲新房与二手房的法律差别？

二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

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4. 留学生购房合同中必加的条款？

除非开发商已经获得了FIRB“新建住宅豁免申请证明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般来说无论是购买新房或是二手房，留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。

留学生在购买二手房时，我们会强烈建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款（尽管获批率较高），即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。

5. 留学生购买澳房所应支付的税务与费用？

以来自天津的小白为主人公为例，小白在昆士兰大学就读化学研究生，也打算长期在布里斯班生活发展，父母便打算资助小白购买一套80万澳元的房产为例（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房，那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为：

  1. FIRB申请费：约5,600澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免）
  2. 产权注册费：约2,357澳元
  3. 基础印花税：约21,850澳元
  4. 海外人附加印花税：约56,000澳元
  5. 律师费：约1,500澳元

同时，留学生家长们也可以通过以下链接，获得一个相关税务与费用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但请注意，该估算器的内容不能作为法律依据，请最终以您的律师给您所作的精确计算为准。

6. 留学生购买澳房可以贷款吗？

如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。

此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。

7. 留学生购买澳房有年龄限制吗？

留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。

8. 留学生可以和父母联名购买澳房吗？

许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，父母的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，主要分为以下两种方式：

  1. 共同共有（Joint Tenancy）：在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。此外，共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
  2. 按份共有（Tenancy in Common）：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。此外，联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。还需要注意的是，如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

9. 父母出资为留学生子女购澳房，将来如何保护父母利益？

出于税务和资产保护方面的考虑，也有很多投资人会采用家庭信托基金（Family Trust）或房产投资信托基金（Property Investment Trust）的形式来买房。它有以下的好处

  • 允许将实际出资者和产权所有人区分，也允许将资产所有人和受益人分离，假如在离婚、继承或遭遇相关法律纠纷的情况下，达到保护资产的目的；
  • 允许将信托基金内产生的收入分配给家庭成员来减税；
  • 允许将资产传递给后代而避免交遗产税。

此外，衡平法救济是在澳洲托伦斯土地登记制度（Torrens Title System）中一下特殊的救济方式。衡平法是澳大利亚普通法的一大特色，法官被允许在公平合理的原则下，运用自由裁量权作出公平的判决。因此，父母和子女产生财产纠纷时，即使实际出资人不是法律上的产权所有人，那么在充足证据的证明下，实际出资人仍可获得房产的产权和收益，从而对房产进行处置和分配。

 

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澳洲美国顶尖拍卖师James Pratt披露行情让你一击即中

上半年悉尼商用物业成交创下新纪录

一般来说，在亚太地区，每年春季，买卖双方达成的交易量都会增加。而今年，专家们认为商用房地产行业将迎来一股抢购热潮，其中澳大利亚悉尼将成为最热门的商用物业市场之一。目前，悉尼商用物业的回报率远远高于澳大利亚各地的住宅物业。【阅读原文】

 

全球首场比特币房产直播拍卖会为行业写下新篇章

全世界第一场加密货币房地产直播拍卖会已在澳大利亚顺利举行。本次拍卖会有超过300人参加，其中包括社会名流，房地产大亨和当地居民。该房地产刚刚结束预留期，但从币安币、比特币和澳元三种不同货币的联合竞价结果表明，人们相当支持这种类型的房地产拍卖会。【阅读原文】

 

千禧一代人进入房地产市场，明星经纪人就此热烈讨论

业界一流的豪华房地产经纪人德文·欧文、坦尼亚·斯塔夫斯基和大卫·帕恩斯注意到了一股在美国和加拿大不断蓄势的发展潮流——千禧一代和婴儿潮一代受建筑面积和价格吸引，开始纷纷涌入房地产市场。当千禧一代寻找安家的住宅时，婴儿潮一代却在寻找一个可以缩小住房规模的去处。这两个群体已经开始在全球各地的低端和高端房地产市场分别发挥重要作用。【阅读原文】

 

奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值

与2017年10月的峰值相比，澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大，约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻，也为买家带来了利好。然而，尽管悉尼房市依然不景气，但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位，创下了豪宅销售的新记录，同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。【阅读原文】

 

买家有福了！今年悉尼房屋拍卖季将持续至平安夜

往年对于打算在悉尼购置房产的投资者来说，12月的头两个周末是最为热闹的，同时也标志着这一年拍卖季的收尾。如果无法在圣诞节前乔迁新居，这对于买房者可是很扫兴的。不过今年买家有福了，直到现在市场上的房源数量仍然没有明显的消退势头，不少房产中介也纷纷表示将把拍卖期延长至12月底。这也就意味着，今年一直到圣诞前夕，投资者们都有机会为自己拍下一套心仪的居所。【阅读原文】

 

公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧

自前十年的房地产泡沫破灭后，西雅图的开发商在过去数年里除了公寓什么都建，而现在他们终于要把重心转移回来，重新建造公寓了。而CoreLogic的报告显示，从各个城市来看，悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温，但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说，购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。【阅读原文】

 

2018年澳洲房产拍卖购房的关键技巧

由于卖家和投资者希望在圣诞节前完成交易，因此每年这个时候起到年底，房地产拍卖额一般都会有所增加。制定拍卖计划对购置房产而言至关重要，因为不论是买家市场还是卖家市场，做好拍卖计划都将为你省下一大笔钱。以下是目前新南威尔士房地产拍卖市场的购房技巧。【阅读原文】

 

选购悉尼豪宅 国庆黄金周不容错过

对于关注悉尼的投资者来说，今年的黄金周更具看头，一系列优质的顶级住宅及豪华的高层公寓都是往年少有的。过去的5年，受房地产市场风向及舆论的影响，越来越的上层买家开始转向投资悉尼的顶级房产，包括别墅丶洋房及公寓。这一系列的举动大大带动了当地房价的上涨。其中，顶级房产的收益更是可观。【阅读原文】

 

买家市场不等人 现在就是投资悉尼房产的最佳时机

目前，以繁荣闻名于世的澳大利亚悉尼房地产市场处于买方市场，为购房者提供了难得一见的投资机会。随着汇率的下跌，购房需求，特别是海外购房需求也有所减少。悉尼北岸Di Jones房地产的资深代理人Mae Chan建议购房者抓住买家市场进行投资，因为优质房产不论在什么样的市场背景下都是值得投资的。如果你能够以便宜的价格购买到优质房产，何乐而不为？【阅读原文】

 

选择棕榈泉，让你一边享受一边赚钱

进入2018年，房地产市场持续走强。从一个加州人的角度来看，棕榈泉无论是对国外还是本地房产投资者来说都是一个绝佳选择。近年来，棕榈泉的房价都一直呈上升趋势，2017年，这里的房价涨幅达到了4%，这个势头预计在2018年将继续保持，达到4.2%。目前，当地房价的中位数为45.9万美元（约307.5万元人民币）。这里不但可以给业主提供独一无二的居住体验，同时也能为买家带来丰厚的投资回报。【阅读原文】

 

洛杉矶名流购房屡创新高 跟James Pratt去看今年流行什么？

对于洛杉矶和加州的房屋卖家来说，2018年伊始无疑是一记激动人心的。今年4月洛杉矶房价的中位数约为59万美元，较上月增长约1%，比去年同期增加了7.3%。另一方面，价格介于2-3百万美元的“轻奢”型产品在洛杉矶却非常走俏。在洛杉矶整体房屋销售量与去年基本持平的情况下，这类户型的销售业绩较去年增涨了约39%，当仁不让地成为了市场上最强势的竞争者。【阅读原文】

 

悉尼豪宅市场火爆！顶楼公寓最吃香 销售记录再创新高

如今在悉尼，高层阁楼公寓和顶层套房正受到越来越多房地产业精英们的青睐。选择高端的高层住宅正在逐渐成为一种潮流，除了房屋本身带来的奢华居住体验外，其中的升值潜力与投资价值也是非常可观的。作为悉尼高端房地产业内的领军人物，Joanne Dai发现大多数中国客户偏爱高层的阁楼单位。【阅读原文】

 

澳洲房产大咖畅谈社交媒体在海外房地产营销领域的应用

近年来科技发展突飞猛进，如今各类社交媒体除了供人们抒发心情，上传美图以外，几乎已经渗透了日常生活中的方方面面。房地产业从最初的兴起阶段就非常依赖各种宣传平台及销售手段，自然不会错过这波科技的浪潮。“悉尼百万豪宅”（MillionDollarListingSydney，简称MDLS）是当下澳大利亚高档房地产业一个炙手可热的社交主页，经常会发布一系列精彩的成交房产信息，受关注度极高。我们有幸在悉尼的办公室采访到MDLS的创始人Ari Kaklamanis，来听听他对于如今社交媒体在房地产业所扮演的角色的一些看法。【阅读原文】

 

网红电商的好莱坞版 聘“小明星来卖豪宅”

随着媒体环境的复杂化带来的营销成本的增加，令豪宅房产市场营销的竞争变得更加激烈。在洛杉矶，豪宅房地产经纪人不断寻找吸引投资者的新方法，他们通过创意手段来吸引买家到访参观。最新的趋势之一是在房地产视频中增加了专业演员的演出，亮相仅仅30秒，费用就可能高达15万美金。【阅读原文】

 

顶尖拍卖师解构：为什么洛杉矶会是2018年豪宅首选目的地

澳大利亚顶级地产拍卖师/名流掮客James Pratt，将洛杉矶评为2018年最适合购买豪宅的城市。“洛杉矶房产市场2017年增长了5.7%，总值达到2.7万亿，居全国首位，甚至超越了纽约！”Pratt说。他远赴美国，请来了两位业界好友——比佛利山庄苏富比房地产公司的豪宅中介斯塔沃斯基和阿希姆房地产公司的老板兼中介保罗斯，分析洛杉矶具备什麽条件成为他心目中的豪宅首选地。【阅读原文】

 

圣诞前买拍卖房的六条致胜之道

对于买家来说，如果他们在今年年底才买房，大多数情况下，由于购房程序会需要一段时间， 这通常使客户不能够在圣诞节前搬进房子，这也成为了购置房产的主要障碍。然而，在12月购置房产的竞争仍然激烈，所以对于那些想要在本月通过拍卖来购入澳洲房产的买家来说，这里有一些最好的建议，可以帮助您节省数千澳元的成本，并帮助您避免在圣诞节前的房地产拍卖中错失良机。【阅读原文】

 

走进澳洲现今最顶尖的两大豪宅拍卖市场

过去的12个月里，在澳大利亚的两个关键区域——悉尼和黄金海岸，豪华房产拍卖市场迅速增长，这些地区拍卖挂牌水平高，以及住宅物业拍卖清盘率接近纪录最高水平。悉尼海港前滨的布朗格鲁拥有备受期待的赌场和配套的开发项目，而黄金海岸则将会举办2018年的英联邦运动会。我请来了昆士兰苏富比拍卖行的专家们带大家走进这两个前沿的豪宅拍卖市场。【阅读原文】

 

搞搞室内设计 房产卖得好价钱！

买房通常是个重大决定，尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解，因为这会影响你的消费限额，并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。经常与名人合作的着名室内设计师Jen Seago跟大家分享房屋买卖前进行室内设计的小提示。【阅读原文】

 

VIP看房如何提升拍卖成交量？

苏富比拍卖行顶级经纪人Tanya Stawski 在洛杉矶好莱坞山的一处豪宅举办了一场VIP客户看房会。这场VIP看房会绝不是场普通的开放式看房活动，她还在屋顶花园准备了一场DJ演奏以及美食、美酒，供客户看房时品味鉴赏。结果是——潜在买家在轻松的氛围中不知不觉便融入这个超级奢华的住宅，从而提升了该房源的成交率。【阅读原文】

 

竞拍豪宅感压力大？听听临床心理学家的专业建议

拍卖在各大房地产市场变得日益流行。训练自己采用除正常渠道之外的其他方式购房，将有助于您购得理想房产。拍卖会上气氛紧张，对于大多数人来说，拍卖过程会让他们倍感压力，且不可预测。来自澳大利亚黄金海岸Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩（Ashley Gilmour）有如何在拍卖日保持冷静，清晰、准确思路的专业建议给大家。【阅读原文】

 

加州拍卖购房：来自《与卡戴珊一家同行》房地产经纪人的建议

正如美国其他各州一样，加州也不时举办房地产拍卖会。对于所有熟悉拍卖流程的购房者来说，这是让自己脱颖而出，利用自己的技能以有利的条件购买住宅或者商业建筑的绝佳机会。以下是来自洛杉矶比弗利山庄的Jessica Ross为所有希望在加州通过拍卖方式，以有利条件购房的买家提供的实用建议。【阅读原文】

 

在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方，拍卖会地位尊贵，主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房，甚至在拍卖前购房，如果业主也想将房屋早点出手的话。以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。【阅读原文】

 

2017年海外房产拍卖的新变化

房产拍卖是全球最流行的房产出售方式之一。在澳大利亚、英国和新西兰等国家出售住宅和商业地产的频率更高，相较于售房广告宣传更常采用拍卖的方式。技术正在逐步改善当今的商业世界，房产拍卖已显现出新的积极变化。我们在全球范围内选取了几个示例，为您说明2017年房产拍卖会出现哪些变化，以及您可以对下一次拍卖有哪些期待。【阅读原文】

 

美国与澳洲房产拍卖的区别

在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家，拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖在美国却并不普及，仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产，普通及高端房产一般不会进行拍卖。尽管与其他国家有所差别，美国大多数州府城市也有拍卖会，而这种趋势在高端房产卖家中略有增加，这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。【阅读原文】

 

如何在不超支的情况下在房产拍卖会上大获全胜！

房地产拍卖在澳洲卖家中间变得日益流行，对于买家来说，在拍卖日之前制定周密的房产竞拍计划至关重要。制定计划与不制定计划参加拍卖会的结果可能相去甚远，一个周密的计划有时能够为您节省数十万元。以下是关于制定拍卖会房产竞拍计划的几条建议。【阅读原文】

 

澳大利亚房产拍卖入门六问

在澳大利亚出售房产有两个最常用的方法，一是通过私人（出售）条约，二是通过房地产拍卖。在澳大利亚大多数省会城市，拍卖是业主最受欢迎的售房途径之选。2017年悉尼拍卖清盘率为80%，墨尔本约为75%，这意味着这两大城市房产主要是在拍卖日那天售出，因此买家准确地理解什么是房地产拍卖非常重要。【阅读原文】

 

澳洲房产拍卖会气氛炽热！华人活跃其中

悉尼房市发展势头强劲，持续发力，上周末共举办了675场竞拍，清盘率高达83%，高于去年同期的73%。当地及国际华人在悉尼各地的周末拍卖市场上势头强劲。由我为大家报导悉尼周末拍卖市场上的激烈实况，并会提供竞拍独家小建议。【阅读原文】

 

买家故事｜23岁留学党的零成本留学之道

现今，将孩子送出国留学的家长们背负的压力似乎越来越沉重。

学费高昂且还有一路上涨的趋势；衣食住行、医疗保险以及个人消费等生活成本，件件都是笔不小的开销，其中，“住”，更是绕也绕不开的支出“大头儿”。

学费生活费高昂，这对不少中产阶层家庭也是一笔沉重的支出。那么有没有一种方式，既能保障孩子生活质量又可以降低留学成本呢？

在史先生的这篇买家日记里有答案。

史先生 23岁 澳洲留学党

仔细算一算的话，这应该是我在澳洲的第四个年头。

我现在在昆士兰大学念研究生，大学也是在本校念的商科。

坦白说，出来呆这几年，虽然我花钱不算大手大脚，但算上学费、房费、生活费这些必要的花销，零零总总算起来开销也真的不少。

去年大学临近毕业季那会儿挺迷茫的，因为那时候在准备着考研，但挺多以前的朋友、同学都开始工作挣钱了，而我老大不小，用钱还是只出不进，心里当时就挺难受的，也是那时候开始盘算怎么能挣钱。

我当时玩得比较好的一个中国留学生同学，老早靠父母帮着在布里斯班买了套房。有次我们聊天，说起不想靠着父母坐吃山空这个事，她就问我要不要考虑自己买个房，然后挣租金。

她说她现在靠着奖学金和房租的收入，基本可以能够支撑在这面留学的所有开销。

也就是从这，我开始有了以房养学的想法。

以房养学，也就是靠海外购房供养海外留学，即在海外买房，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。如果房子升值快，那等到出手时还能赚不少。

我查询了一些这方面相关的资料，首先以升值空间来看，由于政府扶持和投资力度的加大，布里斯班正在努力赶超墨尔本及悉尼，正在成为又一澳洲投资热土。

以2018年来看，布里斯班就是全澳房市表现最好的首府城市。在2018年，墨尔本悉尼进入高位的调整期之后，布里斯班后来居上，全年房市都以小幅度的优势领涨全国。

据BIX Oxford对未来四年的预测，布里斯班将会以约13%的累计涨幅领涨澳洲房市。

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其次从房屋空置率和投资回报率来看，根据我查的SQM research 发布的2018年 6月的报道，布里斯班的房屋空置率已经连续5个月下降，布里斯班内城区的租房空置率仅仅只有2.1%，意味着一年仅仅只有7.6天空租，作为对比，同年国内租房空置率是22%。而18年度布里斯班的投资回报率，更是超越墨尔本悉尼，在全球城市排名中位列第十。

即是说，等到几年后我们把房子转手卖掉，基本也能保证会赚上一笔。

另外我大致算了笔账：我一年的生活费用大概是16000澳元，布里斯班这面单间的房租大概每周200-230左右，一年的房租大约要11000澳元，三年下来，刨除掉学费净支出就有81000澳元。

假设买下一套3卧的房子，1卧自住，租出去2卧，那每个月既能省下我自己的房租，剩下的钱又能补齐我的生活费和一部分学费。

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所以跟父母商量着，年初的时候在学校附近的地段买了套3卧的公寓，父母资助了30%的首付。剩下的2个卧室租给了两个比我小一级的同校学生。

除了学费还要爸妈帮忙，收租的钱支撑我的生活开销和还房贷完全够用，算下来还要比租房子划算得多。

以上。如果有澳洲留学意向的同学看到这篇文章的话，那不妨考虑考虑“以房养学”这种形式，相对于租房上学，这样既能够保证生活质量，同时也能够剩下很大一笔费用。不过这毕竟是一项长期投资，大家在购置房产之前先有一个长期的资金规划是相对稳妥的选择。

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在这里，过一个零下20℃的夏天

在被潮湿和炎热双重夹击的酷夏，“如何凉爽又舒坦地度过夏天”，是困扰着每一个人的头号学术难题。

空调只能提供短期庇护——但凡踏出空调的辐射范围一步，暑热就无孔不入，蒸腾的汗将衣服紧黏在身上，着实难受。

而与其在零上30℃+的高温里蒸腾汗水，不如到冰雪的世界中体验零下20℃的凉爽，感受滑雪的魅力。

你也许不知，对于那些资深滑雪爱好者，即便是炎炎夏日，他们也不远万里飞赴南半球或者高海拔，去感受从冰雪皑皑的高山上飞跃而下的刺激。

据说滑雪的快感身体根本无法抗拒：在高速滑雪时，人处于失重状态，大脑会产生内啡肽、脑啡肽和多巴胺，这些物质带来的刺激近乎吗啡。

从快感的强度上，只有跳伞、蹦极等运动能与滑雪相比；但在持续的时间上，滑雪一枝独秀。不少名人都是滑雪的狂热爱好者，贝克汉姆夫妇每年都会带孩子光顾知名滑雪场，譬如加拿大惠斯勒，法国阿尔卑斯山区高雪维尔等。

那么居外就带大家细数，都有哪些国家能让滑雪爱好者在夏天充分体验滑雪乐趣~

瑞士

像是巴西的足球，俄罗斯的烈酒一样，对于瑞士而言，滑雪就是那响当当的名片。

不论是先天的自然条件，还是后天建设的硬件设施，瑞士被称为“滑雪天堂”当之无愧，采尔马特、少女峰地区、铁力士更是极具盛名的三大瑞士滑雪胜地，其中采尔马特在夏季也可以进行冰雪运动，是夏季消暑的好去处。

在自然条件上，瑞士滑雪区域大、海拔高、雪质好、雪季时间长。瑞士境内的滑雪场所大多依托于阿尔卑斯山脉，在阿尔卑斯山上滑雪，通常是在树木生长区以上约1500-1800米的区域，雪道最长达20公里，是滑雪爱好者的理想场所。

而在硬件方面，瑞士缔造了欧洲乃至世界之最——欧洲最高的缆车站（马特宏峰冰川天堂缆车站），欧洲最高的火车站（少女峰火车站），世界首创的360度全景观缆车（铁力士山旋转缆车），能够给慕名而来的滑雪爱好者带来绝佳体验。

在滑雪之余，还可享受历史名城和广阔的自然美景，泡温泉舒缓神经，无论是滑雪还是其他的休闲放松，瑞士都是极佳之选。

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位于瑞士的9卧的房产，480平。临近阿尔卑斯山脉，只有2分钟步行就可到达滑雪列车站和村庄中心。每个卧室都有一个豪华的大浴室，有三个现代化的休息室，带壁炉，可以通往露台或花园。房产还包括地下车库中的3个车库停车位，一个带加热靴子架的私人滑雪更衣室。

奥地利

如果你喜欢滑雪，就肯定会知道，奥地利这个只有8万平方公里土地面积的国家，却是世界当仁不让的滑雪帝国。其滑雪总量占世界五分之一，每年光是缆车收入就超过了8亿欧元。

奥地利最富魅力的雪场，还要数4次蝉联“世界最好的滑雪度假胜地”的滑雪胜地——基茨比厄尔山，同样位于奥地利境内的阿尔卑斯山脚下。

基茨比厄尔这个拗口的名字，在中国的知名度并不大，但是在欧洲，却是如雷贯耳的地方。这里是世界上最令人生畏的滑雪道的故乡，其365天山上积雪，每年至少200天可以滑雪。

这里举办过的世界级锦标赛就超过了78场，2017年又被知名专业滑雪网站评为榜单第一名。这里不仅有在全世界遥遥领先的滑雪器械、索道和缆车技术，也涌现出了许多的世界级滑雪冠军。

冬季游走在街头，随处可见滑雪背包客，堆雪人、泡温泉、滑雪小屋里喝啤酒、聊天……无论什么方式，人们都能在这里感受到凉爽带来的快乐。

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奥地利2卧的房产，约111平，复式房产。购买这套房产，即可自由使用滑雪场和自行车房。阁楼的起居区布置得非常雅致，带有早餐吧台、大桌子、砖砌壁炉和休息室的设计师厨房。屋顶的能见度，墙壁和地板的采暖，厨房地板，全木墙壁以及天然石材和旧木材的使用也增加了这一房产的价值。

法国

法国的滑雪场如同法国人的美食与红酒一般，绝不是浪得虚名，得天独厚的地理环境与便宜的价格使得这里成为欧洲阿尔卑斯地区滑雪的绝佳选择。

法国的三峡谷和恨特图克斯冰川雪场就是极佳的欧洲最佳滑雪胜地，其中，恨特图克斯冰川雪场全年开放。

法国的冬季旅游每年吸引1000万游客，其中700万人是到山区滑雪，来自外国的滑雪客有200万人。法国有357个滑雪场，3790个机械攀山索道，拥有世界滑雪设备和接待能力的百分之三十。

法国滑雪的天然条件和设施设备如此优越，是由于法国各级政府和民间多年大力投资山区滑雪场建设，使其成为了法国山区的地方经济重要支柱。

法国冬季运动滑雪的经济规模每年高达7亿欧元，占法国旅游业收入的百分之十八。法国滑雪业每年冬天可以提供120万个季节工的就业岗位，成为山区经济的重要部分。

可以说，在这里购置房产，能够共享滑雪乐趣与资产增值。

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法国圣热尔威房产。公寓位于这个终年滑雪站的主电信台对面。距离日内瓦机场仅1小时车程。方便为下一个滑雪季做好准备。其位置一流，具有良好的租赁投资条件。这里可以享受法国提供的最好的滑雪条件，以及著名的圣热尔威浴池。

澳大利亚

澳大利亚与我国分属南北半球，所以季节完全相反。澳大利亚能滑雪的季节刚好是我国的夏季，这也为想找一个避暑胜地的国人提供了一个好的去处。

相对于北半球的炎热夏天，南半球冬季的高山地区就变成天然优质的滑雪天堂。谁说澳洲没有雪？从新南威尔士州的佩里舍尔，到维多利亚州的斯雷德博，都是极佳的雪场。澳洲的滑雪季节是从6月初女皇生日长周末至10月初劳动节长周末。

澳州得天独厚的气候及环境的优势造就了自然的积雪覆盖，主要滑雪胜地的年平均降雪量也达到3米左右，同时也搭配顶级的人工造雪系统，以确保整个滑雪季都能拥有稳定的滑雪条件。

若是想要在夏季也能体会畅快的凉爽滑雪体验，可以考虑下面的房产。

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澳洲维多利亚州3卧2卫的房产，约148平，临近滑雪场。住室住宅位于黄金山顶道路，从每个公寓都能看到北面的全景。在冬天入住，可以欣赏山谷和斯特林山的美景。住宅装饰温暖，能够给人一个真正如诗如画的山间体验。

 

正值盛夏，如果不能忍受灼人的阳光和蒸腾的暑气，不如到这些滑雪胜地享受冰雪带来的凉爽吧~

 

在海色与天色之间，寻觅一方净土｜居外精选

从引人注目的海岸线到崎岖不平的内陆，不难发现，澳大利亚是一个自然多样性的国家。从雷鸣般拍打而来的海浪到叽叽喳喳的飞鸟，澳大利亚无疑是那些喜欢放慢脚步和倾听自然的人的天堂。在这里，我们将领略到南部大陆最具标志性的景观与大自然的美妙和音。山丘、灌木、海岸线，所有的一切都将为你的生活带来焕然一新的面貌。

黄金海岸线

澳大利亚悉尼｜悉尼蘇富比國際房地產

尽管澳大利亚是世界第六大国家，但相比其他国家人口相对较少，大约只有2500万人。这是因为澳大利亚的红色中心部分地区不适合居住，所以大多数居民都将自己的住宅向海岸靠拢。

澳大利亚的海岸线和冲浪者们早已经成为澳大利亚生活方式的象征，而白色沙滩则是任何一个来到这里观光的人的主要目的地。当你来到这里，海浪会轻柔地涌进你的睡梦，那声音非常悠扬而又婉转。而这座建筑宏伟的住宅正位于悉尼东部崎岖的悬崖顶上，它将带你沉浸在澳大利亚标志性的海岸文化中，接近你梦想中的完美之地。

翠绿调色盘

澳大利亚西澳州｜南澳蘇富比國際房地產

 “澳大利亚灌木”很难作为一个目的地去定义。这里是一处独特的景观，在这片炎热的土地上，有着桉树的香气、昆虫的嗡嗡声，笑翠鸟盘旋在枝桠上，这里是欢乐的世外家园。与其说这里是一个目的地，不如说这里是一种感觉，以至于它被浪漫化成了地理之外的东西。

长期以来，诗人和艺术家们一直试图将这种感觉用文字和视觉来表达。在汤姆·罗伯茨、弗雷德里克·麦库宾和班卓帕特森之类的作家笔下，这里都被描绘成了世外桃源般的天堂。

虽然想要找到这里真正的定义仍然有点难度，但这里拥有澳洲独特的多样化景观，绝对可以称得上是一个充满活力、鼓舞人心的美丽家园。如果你渴望亲身体验澳大利亚神秘的丛林，那么这片位于西澳大利亚惠灵顿国家公园的乡村土地绝对值得你一探究竟。

热带景观

澳大利亚昆士兰州｜昆士兰蘇富比國際房地產

在澳大利亚这个岛国大陆的边界内，你会发现无穷无尽的干旱沙漠和郁郁葱葱的热带雨林，它们更像是野生动物的游乐场。而位于昆士兰州北部的热带地区更呈现出一种天人合一的景观。这里的空气一年四季都很新鲜，雨季和旱季交替出现。

在这里，你会发现调色板上的绿色被全部打翻，引入眼帘的只剩下油画般的绿。你在雨林中听到的声音也是不同的：你被鸟鸣包围着，还可以听到青蛙的呱呱声和黄昏时昆虫的鸣叫，夜晚既宁静一片又充满了活力。想要亲身体验这一热带生活方式？来到道格拉斯港的这座亭院风格的住宅，一切的答案都将为你揭晓。

农田风光

澳大利亚维多利亚州｜半岛蘇富比國際房地產

澳大利亚的城市很少而且相距很远，农田和乡村景观则在城市边界之外徐徐展开。在维多利亚的莫宁顿半岛上，牛羊点缀在地平线上，广阔的灌木丛、围场和田地交织成如画般的田园风景。

当你挥手告别城市的喧嚣，来到澳大利亚的农村，意味着你将拥抱一种更慢更平静的生活方式。当你醒来时，你会听到鸟鸣而不是警报声；汽车喇叭的鸣叫声会被农场动物们的合奏声所代替。当你抬头望向天空，目力所及之处，一切都是那么的舒适。在这里，你可以远离匆忙，在这座位于玛莎山（Mount Martha）的华丽住宅里，享受着清新的海风和自然的唱响。

没有一种声音可以定义澳大利亚，这个国家里的每一处独特的环境都为这座大陆增色不少。无论你是在寻找一个乡村落脚地，还是一个沿海的度假者，澳洲总有一处独特的地方在等着你。

如果你听到了澳大利亚海的召唤，如果你也留恋这五处沿海的休养地，那就追随着你内心的回想，换一种生活方式吧。


注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供

 


译文：吴洁
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

为什么投资澳大利亚：国家概况

澳大利亚联邦（英语：Commonwealth of Australia，通称Australia；缩写：AU、AUS），简称澳大利亚、澳洲，是全球面积第六大的国家，大洋洲最大的国家和南半球第二大的国家，仅次于巴西。澳洲国土包括澳洲大陆，塔斯曼尼亚岛以及数个海外的岛屿，面积和美国本土相似，是世界上唯一一个国土覆盖整个大陆的国家。与其隔海相望的东南近邻是新西兰，西北是印度尼西亚，北边是巴布亚新几内亚、西巴布亚及东帝汶。

澳洲人平均拥有国土面积是世界最广阔的国家之一，有多样的自然景观，包括热带雨林、别称为“红色中心”的沙漠、吸引很多旅客的海滨及驰名遐迩的自然遗产大堡礁及乌鲁汝，澳洲和美国是并列拥有世界自然遗产最多的国家。经济成就亦属世界高度发达国家。澳洲是全球第12大经济体，人均国民生产总值排名世界第5，并被瑞士信贷集团列为世界财富中值最高的国家。并在多项指数与排名例如生活质素，健康，教育，经济自由度，公民自由度与政治权利中名列前茅。澳大利亚积极参与国际事务，是联合国、G20、英联邦、太平洋安全保障条约、经济合作与发展组织、亚太经合组织及太平洋岛国论坛的成员。

澳洲的货币是澳币。2010年，澳币正式取代瑞士法郎的国际地位，成为全球第五大流通货币。 澳大利亚金融业极为发达，澳大利亚是世界上银行总价值第三高的国家，仅次于中国和美国。澳大利亚四大银行的市值甚至超过了欧元区所有国家所有银行的总和。

澳洲的科学技术在能源利用领域、医学及化学领域、市场资源管理、农业及畜牧业领域等贡献良多。在医药领域，一些大学以及众多学者对于人类器官移植基础以及免疫学，人类大脑神经，利用细菌以及微生物学方面为全球最为先进的国家之一，其中霍华德•弗洛里男爵曾与1945年因为与德国和英国的科学家共同研究出盘尼西林（青霉素），而获得诺贝尔医学奖。

澳洲是核融合科技的发源地。澳洲国立大学内的H-1NF是全球核融合与电浆研究的重镇，目前也是南半球唯一的核融合研究设施。澳洲也是全球利用太阳能能源最为广泛与先进的国家之一，太阳能技术被广泛的应用在工业，农业，民用设施等领域。澳洲的农业及畜牧业拥有先进的管理体制与极高现代化的设备，是全球最为发达的国家之一。在培育农作物，渔业以及饲养牲畜方面产生了大量的科技成果，并保有先进的无污染培植饲养环境，令农业成为国家的支柱产业之一。在海洋生物技术方面澳洲亦是全球最为先进的国家之一，全国设有多个海洋生物研究机构，丰富的海洋资源得以被充分的利用，生物食品业亦异常发达。

工业科技方面，十九世纪以来至二十世纪中叶澳洲受到英国影响，设立众多重工业企业，这其中有现在已是通用汽车旗下的霍顿汽车、大型车身生产企业傲群、采矿业巨头必和必拓公司的前身布罗肯希尔控股公司以及力拓集团等，科技方面亦有Altium公司。截止2011年，共有十三名澳洲科学家以及文学家摘得诺贝尔奖。

澳大利亚教育为世界知名，全国有1所国立大学（联邦政府立法成立）、36所公立大学（州政府立法成立）及2所私立大学。1990年代，各所大学皆已经升格为综合型大学，且于海外广设分校。2019年，有7所大学进入世界前100大，16所得到AACSB国际认证。澳洲不同于美国，其最知名高等学府皆为公立。澳洲每年吸引到世界各地学生前往留学，是全球重要的教育枢纽之一，亦是澳洲经济的最主要收入来源之一。

来源：QS世界大学排名2019

澳大利亚矿产资源丰富，有“坐在矿车上的国家”的美誉。铝土矿、铅、镍、银、铀、锌、钽的探明经济储量居世界首位。

澳大利亚为南半球第一大工业国，工业十分发达。主要工业部门有采矿、冶金、钢铁、机械（主要为采矿机械）、化工、纺织、造船、食品、制药等。采矿业为澳大利亚最主要的工业部门。澳大利亚为世界最大的烟煤、铝矾土、铅、钻石、锌及精矿出口国；第二大氧化铝、铁矿石、铀矿出口国；第三大铝和黄金出口国。此外，澳大利亚煤、锂、锰矿石、镍、银的产量也相当大。

澳大利亚的农业较为发达。主要农作物有小麦、大麦、油菜籽、棉花、蔗糖和水果等。澳盛产小麦，是世界第二大小麦出口国，有“手持麦穗的国家”之称。澳大利亚有着发展畜牧业的优良条件：草原面积广大；牲畜种族优良；交通运输便利；食品工业发达。这些优良条件促使澳大利亚成为世界第一大羊毛和牛肉出口国。澳大利亚的绵羊数量长期在1亿只以上，人均达5只，是世界上绵羊数量最多的国家，有“骑在羊背上的国家”之称。

澳大利亚渔业资源丰富，有3000多种咸水、淡水鱼、甲壳及软体类水生物，其中已进行商业捕捞的约600种。澳最主要的水产品有对虾、龙虾、鲍鱼、金枪鱼、扇贝、牡蛎等。

大洋洲是亚洲与南美洲、非洲与南北美洲之间船舶和飞机往来所需淡水、燃料及食物的供应站，又是世界海底电缆的交汇处，地理位置十分优越。凭此优势澳大利亚形成了两个排名世界前三十的大型港口悉尼与墨尔本。同样凭此优势澳大利亚形成了很多重要航空港，如悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、珀斯、阿德莱德。

作为第三产业的重要组成部分，旅游业在澳大利亚得到长足而迅速的发展。因为有着优美的自然风光和珍稀动植物资源，加之发达的经济，澳大利亚成为让人流连忘返的旅游圣地。主要旅游景点有悉尼歌剧院、港口大桥、悉尼塔（南半球第二高建筑）、黄金海岸、大堡礁、北艾尔湖、墨尔本艺术馆、土著人发祥地卡卡杜国家公园及土著文化区威兰吉湖区等。

澳大利亚为贸易强国，是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一。小麦出口量高居世界第二位。主要出口商品有煤、黄金、铁矿石、原油、天然气、铝矾土、牛肉、羊毛、小麦、糖、饮料等。主要进口商品有航空器材、药物、通讯器材、轿车、原油、精炼油和汽车配件等。澳大利亚的主要贸易对象有中国、台湾、日本、美国、新西兰、德国、英国、南非、沙特阿拉伯、印度、韩国、新加坡、印度尼西亚、巴西等。其中，日本、美国、新西兰、中国及新加坡为澳大利亚最重要的贸易伙伴。

2016年澳洲人口分布（来源：澳洲统计局）

澳洲统计局估计在2019年1月，全国人口为25,211,500人，多数澳洲白色人种的祖先是19、20世纪的英国移民。来自其他国家者也很多，澳洲与美国一样是外来移民人口比例占绝多数的国家，其外来移民数量更居世界第一。例如欧洲的德国、希腊、意大利和一些亚洲国家或地区，如日本、台湾、印度、中国大陆、香港、越南和西亚诸国。澳洲最早的原住民如今不及总人口的1%。截止到2015年6月30日有670万居民出生於澳大利亚之外，占全部人口的28%。近年来澳洲东岸的一些国际化大都市，如悉尼和墨尔本以其高福利、高薪水以及良好的经济氛围吸引了包括美国在内的很多北美以及南美的新移民。中国和印度近年来超过英国等欧洲国家成为澳洲单年度最大移民的来源国。居住在澳大利亚，但在中国大陆出生的人口增速极快——自2006年起增长了一倍，於2016年达到51万人。

澳洲是一个高福利国家，福利的种类多而齐全，主要包括失业救济金、退伍军人及家属优抚金、残疾人救济金、退休金以及家庭补贴等。2018年12月，就业人数为10,804,000，失业人数为504,000，全职成年职工人均周工资1,165.3澳元，家庭消费开支同比增长0.7%。然而，澳洲亦是一个税率极高的国家，最高达到47%。全球最具移民吸引力排名，亚太地区澳洲排名第一，世界排名第三.

为什么选择投资澳大利亚房地产？

第一、经济发展的稳定性与发展潜力优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气；美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。根据国际货币基金组织（IMF）的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。所以澳大利亚的未来宏观经济形势是绝对值得看好的。

第二、政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第三、自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损失。与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾（Phillip Bay），所以不会有海啸威胁之虞。

第四、得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

第五、与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

2018年澳大利亚别墅价格中位数（单位：澳币；数据来源：Domain, RPM Research）
2018年澳大利亚公寓价格中位数（单位：澳币；数据来源：Domain, RPM Research）

 

高考季，和千万人Battle是未来唯一出路吗？

跟着夏天的步子到来的绝对不止有腾腾的热气儿，还有每年都能把举国人民神经拧紧的大事——高考。

马上又是一年高考季，作为叩开未来的敲门砖，高考对于学生来讲至关重要，可以说未来的工作、阅历、人际都其直接挂钩。

这是道横在人生境遇中的一道分水岭，而在一些国家，并不把人生的可能性压在这一场战役上，在这些国家不以硬性的知识检验作为考量，而是以更加开放灵活的方式来进行结业，有的是将高中整个的成绩都纳入考量的范畴；有的把哲学作为高考作文；有的考试出些不拘一格的题目考察学生的逻辑推理能力……

与国内不同的是，由于许多国家奉行“宽进严出”的升学政策，更多地将长期的成绩作为考察标准，所以这些国家的学生并不会背负如此沉重的升学压力。

到底国外的高考和升学政策都是什么样子？居外这里有答案。

美国

美国不实行全国大学入学统考，影响中学生申请大学最大的“美式高考”分为两部分——“学业能力评估考试”(SAT)和“美国大学测评考试”(ACT)。

SAT考试每年举行7次，考试内容类似于智力题，千奇百怪，与高中教材没有关系，主要考查学生的逻辑、分析、推理能力，如：“癞蛤蟆是否有听觉？试证明之”；“请以下面的句子开头写个故事：‘在多年以后，他想起自己第一次与冰有关的经验……’，故事须提及一双袜子、一个纪念碑、一串钥匙、一头家畜和莎翁全集”等。

在美国，一些十二三岁的初中生也常进入考场“小试牛刀”。ACT考试一年有5次考试机会，只要选最好的一次成绩申请即可。和SAT不同，ACT考试更像是一种学科考试，强调考生对课程知识的掌握，考试科目有英语、阅读、数学、科学四门。从难度上看，ACT比SAT容易一些。

美国学校录取不拘一格，考试分数只是录取的一个方面，高中的成绩单、教师或社会组织负责人的推荐信、参加社会活动的情况等都是学校考虑的因素。美国大多数高中毕业生都能上大学，所以许多美国学生根本不会花那么多时间和精力去备考，家长们对孩子也不会施加压力。

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澳大利亚

高考科目在11年级(相当于国内的高二)确定，由学生自己选择，学生可以根据自己的优劣扬长避短。高考科目按难度分级，澳大利亚教育部门为了保证公平，给出了“加分”政策，选择高难度系数科目的考生，在考试结束后，可以得到加分。

学生可从近40门课中选择五门,院校再根据学生这五门课的11年级(即中国高二)下学期及12年级(高三)全年的平时成绩以及高中毕业考试(类似中国的高中会考)的成绩进行综合评定，各占50%，学生凭借这两个成绩申请大学。学生在得知高考分数后，可以根据分数更改志愿。

各州针对不同区域的高中生有不同的大学录取条件。例如，澳大利亚的昆士兰州地区的大学，针对本州高中毕业生，就不需要高考，只需看高中的平时成绩。而如果学生在澳大利亚新南威尔士州就读高中，想升读本州的大学，则看重的是学生的高考成绩。

各大学针对部分竞争激烈的学位专业，录取条件也会有所提升。例如，学生有意申请大学医科课程，大学可能会较为看重学生高中课程是否涉及医学相关或理学范畴，高考分数达到98分以上，其他科目在80分以上，才有录取机会。

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法国

法国学生同中国学生一样，要想接受高等教育就必须通过“高考”，亦称“业士考试”，即著名的baccalauréat，高中会考，简称Bac。和中国的高考有所不同的是，Bac具有两重功能：它既是对中学能否结业的检验，又是“大学第一阶段的一部分”，能为学生打开大学之门。简而言之，法国的bac=中国的高中会考+高考。

Bac的重要性绝不亚于中国的高考，因为成绩如何同样决定会他们的人生和职业发展轨迹。巧的是，中国高考的第一门要考作文，而法国Bac的第一门也要考作文，但不是语文课作文，而是被称为philo的哲学作文。

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意大利

每年6月中下旬，意大利的考生们也得开始经历“高考”了。与其他国家不同的是，意大利的“高考”分为笔试、口试两个部分，毕业生还要准备高中毕业论文。

笔试共分三场考试，口试则分为“ 高中毕业论文展示 ”部分和“ 考试组委会提问 ”部分。值得一提的是，这场口试是以各类科目交叉问答的形式进行的，并且是在整个考试组委会面前进行考试。

光想想都觉得这场面实在是专治各种“胆小怯场”，并有效杜绝了作弊的可能，可算是一项极具意大利特色的“素质测验”了。

意大利“高考”分为笔试和口试两部分，口试部分将在整个考试组委会面前进行。

据了解，意大利大学的招生基本不受名额限定。除少数专业（如体育、艺术院校、高等师范学校等）需推荐或再进行入学考外，所有获得五年制高中毕业文凭的学生均可任选一所大学继续深造，学生凭本人高中毕业证书就可直接注册入学，包括各所名牌大学。

而如果学生持有的毕业证书为4年制，则需要再读一年大学预科，随后依旧可任选一所大学进行深造。这种政策，即便是在欧美的各个国家中那也是绝无仅有。不过，意大利大学实行的是“宽进严出”政策，即“入学易，毕业难”。

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道路且长，一个人的未来绝不应只由一场单一的测试来决定，一个人能力如何也绝不应只由成绩来衡量。

而与其承担与千万考生一同竞争的压力，以及人口大基数下的厮杀的风险，或者倒不如跳出去，尝试另外的、更加开放的可能。

 

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海外都有哪些奇葩规定？

尽管科技和现代化已经越来越快地，将各个城市打磨成千篇一律的无聊面貌，但无可否认，得益于各地千差万别的自然环境和文化底蕴，各国、各民族过多或少都还保留着自己的独特气质，就连各地制定的法规，也都跑不开被文化影响的魔爪。

世界之大无奇不有，哪怕再怎么包容差异、believe世界大同，当与来自地球另一边的想法初次碰撞，还是难免会揣着满肚子疑问，开始怀疑自己到底是不是拥有和对方同属一个星球的脑回路。

居外在这里就为大家整理了在我们看来奇奇怪怪的各国法规，在大家出国旅行或是在海外生活的时候，希望这篇文章能够帮助大家，避免踩雷。

英国：

1.根据1986年的三文魚法令，在可疑情况下用手触摸三文魚是违法的，最高可罚款无上限或者两年监禁。

2.在街道上拍打门口的擦鞋垫子是一种触犯法律行为，除非是在早8:00之前。

3.男性驾驶员忍不住要在公众场所小便，必须射向自己汽车后轮，同时右手按住车……怀孕女性可以在她想要的任何地方小便，包括在警察的头盔里……

4.甚至还有些更加奇奇怪怪的禁止：禁止在住家前修猪圈；禁止在街上杀牛；禁止横跨街道拉晒衣绳；禁止在街上演唱不健康黄色小调；禁止故意按别人家的门铃或者敲门等等。

 

瑞士：

1.在瑞士旅游，必须事先规划好自己的活动安排包括解决“三急”问题。因为住进这里的公寓，晚上10点之后是禁止冲马桶的。当地政府显然认为噪音污染比嗅觉污染更不利于公众利益。

2.10点以后男士们站着小便也属违法行为。

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日本

1.在日本，劝酒会处以48小时以下监禁１万日元以内罚款。因为日本『防止醉酒扰乱治安法』第二条规定，强制劝酒行为将被处以48小时以下监禁，１万日元以内罚款的处罚；如被劝酒者酒驾或因酒肇事，劝酒者同罪。

2. 若胆敢在日本排队插队，犯规者将会面临法律惩罚。根据『日本国轻犯罪法』的第１条第13号的规定，排队『加塞』根据情节轻重，将被处以100 万日元以下罚款甚至拘留24小时。

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澳大利亚

1.在澳大利亚，只有持有执照的电工才可以换坏掉的灯泡。

2.虽然听起来很矛盾，但是在澳大利亚，在酒吧内醉酒确实是违法行为。酒吧或者其工作人员如果向被视为醉酒的人提供酒精，可能会被处以最高11,000澳元的罚款。如果你作为同伴，给已经醉了的同伴提供酒精饮料，也会被罚高达1,100澳元。

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不丹

不丹禁止在一切公共场所吸烟。最低罚款225美元，情节严重者甚至更高。

法国

1.在法国，无论出于什么原因，不得将自己的宠物猪取名为“拿破仑”。

2.禁止在月台上亲吻因为他们亲吻总是耽误发车时间，而且喂狗粮也是不人道的。

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意大利

1.在意大利，用拳头击打别人可能被判为重罪。

2.在意大利米兰，有一条让人无语的规定——人们在任何场合都要保持微笑，违反者将被处以罚款。当然，医院工作人员和参加葬礼的人可免除此项义务。

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希腊

在希腊，禁止穿着高跟鞋游览名胜古迹，这主要是因为怕给名胜古迹带来破坏。

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新加坡

1992年1月时任新加坡总理吴作栋颁布口香糖禁令。禁令一出，违法进口、销售或者制造口香糖的人均受到严惩。

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丹麦

在丹麦有条合法的霸王餐条款：在丹麦餐馆吃不饱的话可以不付账，直到认为自己点的饭菜能吃饱为止才付账。

泰国

在泰国，不得脚踩纸币，因为上面印着大家最尊敬的国王。违反者将直接锒铛入狱。

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文莱、马来西亚

在文莱、马来西亚等国家，在有些公共场合是禁止食用榴莲的。

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爱尔兰

在爱尔兰，无论你出于何种目的学习或练习魔法，都将会被监禁整整一年。

菲律宾

菲律宾，世界上目前离婚仍然不合法化。

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各国的法规都是各地风俗文化的延申。所以再怎么觉得当地文化难以理解，在不违背自身原则时，努力去以更加包容的心态去尊重另一个国家的文化，也总归是在伸手，去迎接更加广阔的世界。

 

原创：Rebecca