澳洲 – Page 109

澳洲辦公樓租賃新手指南 | 澳洲

2. 面積

辦公室的面積主要看員工的數目，當前的行內標準是平均每人10平方米。不過，妳還要把小型接待處、會議室和其他公司設施所需要面積計算在內。如果有10個員工，那麽，辦公室的面積約100平方米比較理想。除了工作空間外，如果妳還想劃分大型會議室、休息居區、多個工作區和茶水間的話，所需面積將更大。

當然，妳也可以選擇新式工作空間。

3. 租金

搜索辦公室時問問自己壹個現實問題：我付得起多少房租？

影響房租的主要因素包括地點、建築質量和采光度/景觀，壹般來說，越接近公交設施，房租越貴。

決定房租的主要因素包括地點、建築質量和采光度/景觀。

設計新穎、現化代的建築體（帶電梯、服務、空調等等）的房租比舊式建築貴。不過，壹些古色古香、經過悉心翻新的傳統風格建築，由於建築別具特色，因而深受著重創意的租戶的青睞。

最多人詢問的是有關房產的采光度，以及景觀。擁有優良采光和宜人景觀的建築的房租特別貴，如果是公園景或海景，房租就更貴了。

4. 創辦成本

第四是創辦成本，租房時要預備壹筆創業啟動金。

所有業主均被要求銀行擔保以確保能夠租用辦公室，壹般而言，3年的租約需要6個月擔保。如果能夠向業主提供足夠的財務證明，證明業務穩健，擔保期可以減少。租金是按月預付，因此租約生效起就需要交租。

另外，法律費用壹般是$1000至$2500不等。而保險費方面，妳需要購買至少兩百萬澳元保額的公眾責任保險。

5. 租賃優惠

對租戶來說，最吸引人的壹定是租價便宜的房屋。

當然，這得是房東願意提供租賃優惠吸引租戶。優惠力度需要根據具體情況而定，需要考慮租賃期、業務類型、空置率等因素。壹般而言，辦公室面積越大，優惠越多。

房東願意提供租賃優惠來吸引租戶。

如果辦公室設備優良，優惠會少壹點；反之如果空置率很高，優惠會多壹點。有些業主提供8折的租金優惠，有些更高達7折。

小型業主壹般提供9折優惠，不夠，房產的級別是B級或以下。租賃優惠通常都是租金減免，每月按已協商的百份比扣除，有些業主願意附送設備。

總而言之…

澳洲房產網建議妳按照上述的步驟，利用常識做判斷，預留足夠的時間處理，租用辦公室的過程將非常順利。

跟住宅房產不壹樣的是，商業地產代理可以帶妳參觀所有出租辦公室，即使辦公室不是公司旗下的放租物業。

最為最後的建議，我們認為如果找到可靠的、溝通良好的中介，他們將為妳挑選合適的辦公室供妳參考，妳只需要做決定就可以了。

相關資訊： 中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

（據澳洲房產網）

投資澳洲商業地產最容易相信的5個“誤區” | 澳洲

每天都有不少投資者因錯誤地認為商業型澳洲房產太復雜而卻步，可是如果做好調查和計劃的工作，投資者就不需要被嚇跑。

下面是投資者不買非住宅房產投資項目的常見原因，我會就這些看法提供解決方案，讓投資者放心。

1. 需要龐大資金?

有些像工業房產的非住宅房產被釘上了天價標簽，可是並非所有非住宅房產都那麽貴。跟所有投資壹樣，成功的關鍵不在於投資的金額，而是在於房產的品質。

成功的關鍵不在於投資的金額，而是在於房產的品質

位於內城區的小型工廠和辦公室，以及供應有限而且需求強勁的非住宅房產是可負擔的。越接近主要道路和公交服務的地區越受歡迎，而且投資表現良好。

2. 需要加入財團?

很多潛在投資者不敢參與成本高昂、風險較高的非住宅澳洲房產投資。他們認為跟財團合作參與這種投資更安全。可是我已經說過，市場上有大量可負擔的非住宅房產，適合大部分投資者。

雖然加入財團可以投資更大型、更昂貴的房產，可是跟其他人合作投資的復雜性更高，可能帶來更高的風險。但這並不是完全不可行，如果擁有適當的計劃和目標、清晰的條款和合適的房產，財團可以發揮很大的力量。

3. 風險過高?

非住宅澳洲房產投資有兩個部分：壹是房產本身；二是商業元素（或租賃）。

第二部分是住宅房產和非住宅房產的主要分別，也是帶來更高風險的原因。

仔細檢查現有租賃條款，尋求專業意見，避免出現任何“意外”。

謹記！所有投資都有風險，盡力做好準備可以把風險減到最低，獲取更高回報。

4. 缺乏知識?

不論是住宅還是非住宅房產，所有房產類型都有壹定的復雜性，因此妳需要進行調查和學習更多知識，在適當的時候向其他人查詢，並獲得建議。

租賃是壹門復雜的業務，尋求專業人士的建議是明智的做法。

豐富的知識和清晰的目標，加上房產經理或商業買家經紀人的專業建議，可以選擇最能達到投資目標的房產，幫助妳減低風險。既然都已經要花數十萬投資，多花幾百獲取專業建議是非常值得。

5. 過於復雜?

商業房產開發項目越來越受歡迎，很多首次開發商進入市場。

位於內城區的澳洲房產和空地擁有較寬松的規劃條例，容許混合商業項目發展，因此特別受歡迎，開發商也願意出高價購買。

商業房產開發項目越來越受歡迎

這為商業投資者帶來雙重機遇，購買土地，確保獲得未來發展規劃和出售房產的批準；或保留房產，未來自己開發。

購買非住宅房產或開發土地之前，考慮當地的基礎設施如道路、交通、購物等設施是否足夠支持以後的發展，以及當地對該房產類型的需求。

此外，市場需求情況和澳洲房產短缺將影響未來的表現。

（據澳洲房產網）

新趨勢：商業投資者相繼湧入澳洲偏遠地區 | 澳洲

據業內人士稱，創紀錄的低利率、穩定的收益和大都市區激烈的競爭使得零售商鋪和商業地產的投資者們相繼湧入澳洲偏遠地區。

近期，Burgess Rawson公司在墨爾本和悉尼舉行的投資組合拍賣會就見證了投資者們爭相搶購總價值為1.3億澳元的零售和商業房產的全過程。這些澳洲房產分布於澳洲各地，包括位於維多利亞州西北部Echuca的辦公大樓和Innisfail的Hungry Jack’s、昆士蘭州Bargara的托兒中心、維多利亞州西部Ararat的醫療室、新南威爾士州Queanbeyan的Dan Murphy’s以及維多利亞州Murray河畔Swan Hill的Bunnings Warehouse。它們的最終成交價在140萬澳元到1130萬澳元之間，收益高達6.9%。

新趨勢：商業投資者相繼湧入澳洲偏遠地區 | 澳洲 — 據業內人士稱，創紀錄的低利率、穩定的收益和大都市區激烈的競爭使得零售商鋪和商業地產的投資者們相繼湧入澳洲偏遠地區

點擊查看澳洲更多精品房源

Bunnings vs. Masters：零售業巨頭之爭

其中，最突出的成交房產當屬Bunnings商店，最終以1090萬澳元出售給阿德萊德的退休醫生Prabhash Goel，收益為5.11%。

Burgess Rawson的總監Shaun Venables說，這次拍賣會的成交率高達85%，也顯示了投資者對壹流租賃房產的高度關註。

他表示，很多專註於大城市地產的投資者，包括海濱購房者都相繼將目光轉向收益更高且價格相對實惠的偏遠區域。

他說：“墨爾本和悉尼的大城市房產市場仍有不少絕佳的機會，但是對於很多沖勁十足的投資者來說，偏遠地區的澳洲房產市場能夠為他們帶來多重選擇。”

對於很多投資者而言，實惠的價格才是關鍵，而非收益。

Venables說：“在目前的澳洲房產市場中，大都市和偏遠地區的房產收益差距正在逐漸縮小。不過，對很多投資者來說，實惠的價格才是關鍵，而非收益。偏遠區域的澳洲房產市場為買家帶來擁有壹流澳國內租戶和優越位置的難得機會，而且還沒有大城市的超高標價。”

Echuca First National Charles L. King的總監Troy O’Brien指出，Echuca辦公樓坐落於小鎮的主街道上，有多位競標者參與投標，競爭激烈，最終由悉尼的投資者以320萬澳元收入囊中，其收益為6.57%。

雖然成交價遠遠高出底價，但在這個旅遊城鎮卻並非史無前例。

O’Brien說：“這也充分證明了很多躍躍欲試的投資者正將目光轉向偏遠區域的澳洲房產。如果投資者預期的收益為4.8% -5%，那麽偏遠區域6%的高收益率定會讓人眼前壹亮。”

這次拍賣會還成功售出了壹塊數字廣告牌，該廣告牌矗立在墨爾本的Flinders 大街旁，由墨爾本的壹位投資者以300萬澳元的高價購得，其租金收益高達11.7%。

相關資訊：如何選擇澳洲建築師 | 澳洲

（據澳洲房產網）

盤點全澳十大房價上漲最快地區新州入榜6席 | 澳洲

遙不可及的悉尼房價，讓越來越多的人選擇往郊區逃離，也讓郊區的房價壹漲再漲。在全澳十大增長最快郊區中，新州6個郊區順利上榜。

據Realestate網報道，位於臥龍崗北部的Stanwell Park成為增長最快的壹個區，2016年當地房價上漲了59.9％，中位價為157.5萬澳元。Falls Creek排名第二，價格同比上漲了55.4％，中位價為77萬澳元。Denhams Beach以48.78％的增長率和45.7萬澳元的中位價排在第三位。

點擊查看澳洲更多精品房源

在榜單中，只有西澳的Bluff Point，南澳的Blanchetown，昆州的Amamoor和Richmond Hill是新州以外的區域。

首席經濟學家Nerida Conisbee表示，新州大部分郊區房價增長幅度超過40%，這就意味著，越來越多的悉尼人已經做好逃離城市的準備。

Conisbee說道：“如果買不起悉尼房子，臥龍崗和紐卡斯爾都是不錯的選擇，事實上，妳會看到很多人搬到這裏，而且可負擔的房價也讓年輕人充滿信心。”

另外，Conisbee還稱，投資沿海郊區房地產也可以獲得良好的經濟回報。

（據Domain）

布裏斯班壹物業超中位房價3倍售出 | 澳洲

點擊查看澳洲更多精品房源

據房產網站realestate報道，布裏斯班（Brisbane）壹套設計師的物業售出277.5萬澳元，是當地中位房價63萬澳元的4倍。

據了解，這套物業位於洛秦瓦那路（Lochinvar Lane）278號，進入市場出售41天，在上周六的拍賣會上以277.5萬澳元拍出，其售價是所在的山口（The Gap）地區有史以來最高的。該物業面積為6419平方米，內有泳池、網球場，多個生活區、壹個配備歐式用具的美食櫥房、隱蔽的主臥套房、4500升的蓄水池、酒窖、奢華的大理石浴室、大圍場、洗衣槽和晾衣庭院等。

這套物業是典型的新加坡熱帶風格，這是其受到熱捧的主要因素。主屋三面圍繞著樓閣，將社交空間和私人空間分開。

負責該物業銷售的經紀人威蘭斯（Simon Wheelans）表示，這個地區目前的市場需求比較強勁，占地較大、建設較好、又靠近市區的物業需求較大。

相關資訊：墨爾本期房稅收優惠取消長期空置住宅將要收稅

（據澳洲新快網）

獨居趨勢加快澳洲住宅供不應求 | 澳洲

與全球其他主要城市壹樣，澳洲城市居民獨居趨勢加快。

據Domain報道，城市化、平均壽命增長、女性解放以及通信技術變革等因素促使獨居現象日益頻繁。澳洲統計局數據顯示，2011年新州獨居人口63萬人，至2036年預計將增長至103萬人。

悉尼大學（University of Sydney）菲布斯教授（Peter Phibbs）表示人口結構兩端獨居現象日漸明顯，不少寡居老人以及不少年輕人都處於獨居狀態。

與此同時，適合居民獨居的工作室或者壹居室公寓供應明顯不足。

新州BASIX 建築可持續發展指數最新數據顯示，目前新州新建公寓壹居室或者工作室戶型僅占19%，而兩居室戶型占64%，而三居室戶型占16%。

世邦魏理仕住宅主管伍德（Murray Wood）表示新州及地方議會對公寓戶型比例設有限制規定。壹居室或者工作室戶型總價低，因此銷售迅速，不少開發商願意規劃新建。然而，因為住宅建設廚房及浴室成本最高，對比之下新建兩居室戶型收益更高。因此，壹般公寓兩居室戶型比例相對較高。

（據澳洲新快網）

全球最有價值護照排行榜澳洲排16位

據新聞集團報道，日前，國際咨詢公司Nomad Capitalist根據“公民權價值”對全球199個國家進行排名，得出“Nomad護照指數（Nomad Passport Index）”排行榜，其中，澳洲的護照排名第16名。

據了解，該榜單通過對各國護照可免簽的國家和地區數量、國家對居住海外公民征收的所得稅、國家全球名譽、公民個人自由、以及同時持有多張護照的能力等條件進行加權法，最終得出結果。

點擊查看澳洲更多精品房源

在這其中，澳洲在雙重國籍和國家的文化自由程度方面表現較好，使其護照價值高於許多國家，而且澳洲也擁有較好的國際聲譽。但在免簽證旅行和稅收方面的得分則較低，拉低了整體排名。據了解，澳洲免簽地區和國家共有169個。而在稅收方面，澳洲的分數則在倒數第二。Nomad Capitalist指出，澳洲公民移居海外或許可以避免被征稅，但這比較困難。

據悉，在免簽方面排名最佳的國家是德國，共有177個免簽國家和地區。

歐洲國家的護照則是最有價值的。榜單中前10名的國家全部來自歐洲。其中瑞典位列榜首，成為護照價值最高的國家。據悉，瑞典的免簽國家為176個，少於德國，但該國具有較好的國際聲譽，有較高的自由度，移居海外的公民也較容易擺脫稅收束縛，因此，在這幾方面，瑞典的表現較佳。

進入前10名的國家還包括比利時、西班牙、意大利、愛爾蘭、芬蘭、德國、丹麥、瑞士和盧森堡。

美國則與斯洛文尼亞（Slovenia）並列第35名，都擁有174個國家的免簽許可。但美國的稅收律法規定，美國公民無論在哪裏賺錢都需要繳納稅收，而且該國的國際聲譽不高，自由度也比不上其它的國家，因此排名靠後。

排名最後的是阿富汗，該國只有25個免簽國家，而且禁止擁有其它國籍，在稅收問題和國際聲譽度方面的表現也較差。

（據澳洲新快網）

墨爾本房地產市場壹路向西 Greenvale成年輕買家首選 | 澳洲

如今，墨爾本西北方最大的綠色地帶Greenvale已經成為置業者的香餑餑，特別是首次置業者，這裏可負擔的房價正吸引越來越多人前來購房。

據Realestate網報道，上周，壹套位於Cupar Place 6號的物業以156萬澳元的價格成交，高出145萬澳元的指導價。房產代理商Jason Sassine表示，拍賣現場大約有80人，開標價為100萬澳元，第二投標價為130萬澳元。

墨爾本房地產市場壹路向西 Greenvale成越來越多年輕買家首選 | 澳洲 — (圖片來源：Realestate網）

點擊查看澳洲更多精品房源

Jason Sassine稱，Greenvale現在已經成為越多越多買家的首選，當地的房價也隨著市場行情壹路飆升。據CoreLogic數據顯示，去年當地房價中位數上漲了9.6％，達到55.9萬澳元，大約252套房屋出售。

Jason Sassine說道：“不得不承認，Greenvale憑借優惠的價格已經成為很多年輕夫婦的首選，而且以同樣的價格，在這裏可以買到更多的土地，這對很多墨爾本人，非常具有吸引力。“

這次拍賣只是3月4-5日向維州房地產研究所報告的1094次拍賣之壹，其中883次拍賣已交易成交。

（據今日澳洲）

澳洲央行宣布保持1.5%利率不變民眾房貸壓力或增大 | 澳洲

今天，澳洲央行（Reserve Bank of Australia）宣布保持1.5%的官方利率不變，雖然如此，但是業主們仍可能面臨更大的貸款壓力。

據Realestate網報道，自去年8月開始，澳洲央行就壹直保持1.5%利率不變，不過受訪的38位專家表示，各位業主需要做好今年房貸增多的心理準備。經濟學家Nerida Conisbee說道：“雖然央行保持利率不變，但這並不能保證其他銀行不會繼續提高利率，對於業主來說，現在應該多多觀察其他銀行動靜，而非盯著央行。”

Conisbee認為，物業需求對利率變化非常敏感，任何增加都將導致需求減少，他建議貸款人應增加2%-3%的預算，以應對匯率沖擊。

央行今日宣布保持1.5%利率不變專家：央行不變沒有用妳得看其他銀行 | 澳洲 — （圖片來源：Realestate網）

點擊查看澳洲更多精品房源

經濟合作與發展組織（Organisation for Economic Co-operation and Development）對於澳洲家庭債務發出警告，認為目前已經達到“前所未有的高點”。同時，該組織認為房價可能不會繼續增長。

不過，目前全澳熱門房地產市場仍處於火爆狀態，根據CoreLogic Hedonic Home Value Index數據顯示，在剛剛過去的2月，悉尼房價中位數上漲了2萬澳元，為79.5萬澳元，墨爾本中位價也漲至61萬澳元。

相關資訊：墨爾本期房稅收優惠取消長期空置住宅將要收稅

（據今日澳洲）

維州宣布多項房屋稅改提升住房可負擔性 | 澳洲

點擊查看澳洲更多精品房源

據澳洲廣播公司報道，維州政府（Victorian Government）宣布，首次置業者購買價值60萬澳元以下的房產可免印花稅。另外，從今年7月份開始，無論首次置業者購買的是現有物業或新建物業，只要物業價格在60萬澳元至75萬澳元之間，其需要支付的印花稅也可按比例減少。

維州財長帕拉斯（Tim Pallas）表示，印花稅改革將能幫助2.5萬名維州居民購買首套物業。

但維州反對黨領袖馬修蓋（Matthew Guy）則認為，市場房屋供應處於短缺狀態，因此僅去除印花稅並沒能起到太大作用。現在的問題是，首次置業者想要在距離CBD20公裏範圍內找到物業都很難。

另外，政府還將對墨爾本內城及中部城區的空置物業征收1%的稅收，希望以此刺激業主將空置物業出售或出租。但假如物業為度假房屋、遺產或者業主為海外人士，則可免除此項稅收。

另壹項有助於實現公平競爭的改革則是免除投資期房的印花稅。但這項改革政策的受益對象只有那些購房自住的人。

為了幫助有能力支付房屋貸款但無法支付定金的置業者，政府還宣布了壹項新的共有業權計劃。據了解，政府將會購買400套房屋，並擁有這些物業25%份額。這就意味著，置業者們所需要繳納的定金額度會變小，而他們也能更快地進入房產市場。這項計劃的所針對的是年收入在9.5萬澳元以上的夫婦或者7.5萬澳元以上的單身者。

除此之外，政府還會為壹項共享股權計劃投入500萬澳元，用以幫助中低等收入的家庭在房產市場中找到壹席之地。據悉，在政府的城區翻新項目中，有10%的物業將會預留給首次置業者。例如在開發中的雅登（Arden）區域，這裏有56公頃土地正在開發，新建的房屋可供給1.5萬人，其中1500人將會是首次置業者。

上周五，維州政府還宣布，在維州偏遠地區購買75萬澳元以上的新建物業，將能獲得2萬澳元的首次置業津貼。這也將能使6000名首次置業者收益。

（據澳洲新快網）