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澳洲 | 澳房貸申請”系統性”作假超1/4澳人承認造假

最近瑞銀（UBS）對最近兩年申請房貸的澳人進行了壹項調查，發現受訪的澳人中，有超過1/4承認自己在申請房貸的時候填報了虛假信息。而且，通過房貸中介申請房貸者填報信息的造假比例，要高於直接向銀行申請房貸者的造假比例。

據澳洲廣播公司報道，瑞銀近日調查了1228名在近兩年申請房貸的澳人，發現澳洲房貸申請中的作假是“系統性的”。調查顯示，有28%的澳人承認自己申請房貸時填寫了虛假信息，還有5%的房貸申請者表示，他們填寫的申請信息只有“部分是真實準確的”，還有2%的受訪者表示“不想談這個問題”。

澳房貸申請”系統性”作假超1/4澳人承認造假

而且通過房貸中介申請房貸者，在填報申請信息時作假的比例約為1/3，高於直接向銀行等金融機構申請貸款者的填寫信息時的造假比例。UBS的調查報告中稱，在2016年通過房屋中介申請房貸的人中，有41%表示是房貸中介建議自己這麽做的，而直接向銀行申請貸款並作假的人中，這壹比例為13%。

雖然大部分承認自己在申請房貸時作假的人表示，他們大部分的信息還是真實準確的。但是UBS的調查發現，在填報的虛假信息中，有14%是多報收入，13%為多報資產價值，17%是少報債務情況，還有12%的人表示自己填報的申請房貸信息有多處作假。

（據今日澳洲）

澳洲 | 全球房價上漲最快前50城市墨爾本上榜

悉尼中位房價居有澳洲之首，但其房價增長速度卻已被澳洲另外4個首府城市超越。

據Domain報道，全球物業顧問公司萊坊國際(Knight Frank)公布全球住宅城市指數（Global Residential Cities Index），數據顯示在計入排名的150個城市中，截止2016年6月，悉尼房地產價格年增長率3.5%，從3月時的第50位落到第88位。而墨爾本年增長率為8.2%，上升至第43位。

悉尼中位房價居有澳洲之首，但其房價增長速度卻已被澳洲另外4個首府城市超越

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萊坊國際全球住宅城市指數每季度公布，按城市房地產價格年增長率進行排名。

在房價上漲最快前100強中，還有堪培拉年增長率6.0%，排在第61位。霍巴特年增長率4.9%，排在第76位。布裏斯班年增長率3.5%，排在第82位。

珀斯房價年增長率為負4.8%排在第141位，達爾文負6.5%排在146位，屬於倒數位置。

萊坊國際國際住宅調研主管Kate Everett-Allen表示，150個城市當中有114個城市房價上漲率為正，其中有31個城市房價上漲率達到2位數。全球房價平均年增長率為5.5%。

房價上漲速度最引人註目的可能是中國深圳，截止2016年6月，房價年漲幅達到47.4%。但是，這已經比截止 3月的63%的年漲幅已有所緩和。

萊坊國際澳洲住宅調研主管Michelle Ciesielski表示，通過數據來了解中國冷卻樓市政策的影響，這很有意思。

Ciesielski表示，盡管澳洲引入了針對海外投資者購房的附加稅，但是這使得市場競爭更加公平。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 想去澳洲快來看 11月將推出4類新工作簽證

據澳洲網報導，為方便海外人士更便利地申請澳洲工作簽證，並達到簡化繁文縟節的目的，澳洲將於11月中旬後推出4種新工作簽證類型(分別為400、403、407及408類別)，以替代現有的臨時工作簽證及培訓科研簽證。

澳洲 | 想去澳洲快來看下月將推出4類新工作簽證 — 據澳洲網報導，為方便海外人士更便利地申請澳洲工作簽證，並達到簡化繁文縟節的目的，澳洲將於11月中旬後推出4種新工作簽證類型

澳洲將於下月推4類新簽證

據SBS報導，在獲得澳洲總督對新立法的認可後，聯邦政府打算於11月正式實施臨時工作簽證新框架。據悉，自11月19日，澳洲移民部將停止接受401類別臨時簽證(長期停留活動簽證)、402類別培訓科研簽證、416類別特殊項目簽證、420類別臨時工作簽證(娛樂簽證)及488類別超級遊艇船員簽證的申請。

據移民部透露，此次推出的新簽證框架旨在讓海外人士更容易申請澳洲工作簽證。澳洲移民部指出，他們將刪減企業、行業及個人在申請特殊短期停留簽證時的多項繁文縟節，其中包括去除擔保及提名等簽證要求。

400、403類別簽證介紹

在即將推出的新簽證框架總，包括了4種新型工作簽證。第一種是400類別臨時工作(短期停留專家)簽證，該簽證將允許海外勞工來到澳洲進行短期、固定期限的專業化工作，同時還能夠參與符合澳洲利益的活動。

其特點是：短期、高度專業化、非持續性工作、環境有限、工作活動符合澳洲利益。

403類別臨時工作(國際關係)簽證為框架中的第二種類別。該簽證將允許海外勞工來到澳洲從事與雙邊協定相關的工作。簽證持有者將代表海外政府，享有法定特權及豁免權，並可參加包括季節性勞工項目在內的工作活動。

其特點是：與雙邊協定相關、代表海外政府或在澳洲學校教授一門外語、為一名外交官從事全職國內工作、享有法定特權及豁免權、參與季節性勞工項目。

407、408類別簽證介紹

除上述兩項臨時簽證外，新簽證框架還推出了407培訓簽證類別。這一簽證將允許海外勞工來澳進行職業培訓，並能夠參與以課堂教學為主的專業開發活動。

此外，408臨時活動簽證將允許海外人士在獲得澳洲機構邀請的前提下，來澳參與非持續性的文化或社會活動。他們也可以在研究項目中，以學者的身份進行參觀及參與活動。持有408類別簽證的海外人士還可以在員工交流協議的背景下從事技術性工作，並能夠參與澳洲政府贊助的活動。

其特點是：在娛樂產業工作、受澳洲機構邀請參與非持續性的文化或社會活動、擔任研究項目的學者、從事全職宗教工作、參與增強國際關係及文化交流的特殊項目、參與高級別體育活動(包括培訓)、從事技術性工作、參與政府贊助活動、身為超級遊艇船員、為某些特定海外高層主管的家庭進行全職工作。

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（據中國僑網）

固定利率創十年最低澳洲房貸應該如何選擇？

目前澳洲的官方利率維持在數十年來的最低點。在競爭中，各銀行與房貸機構也為我們提供了一些非常有吸引力的固定貸款利率。那麼現在是人們以固定利率來鎖定自己的部份或全部房產貸款的時候了嗎？這個問題是很多澳洲房產投資者與房主在詢問的問題。

如何確定你所做出的決定是正確的？確保你所做的決定是明智的，需要考慮哪些問題呢？

大都市戰略家協會董事亞德利（Michael Yardney）在該網站的博客上提出了七個問題，是那些考慮選擇固定利率的人們需要問自己的問題。

目前澳洲的官方利率維持在數十年來的最低點

1、在固定利率鎖定房貸期限內，我是否將出售我的房產？
如果是的話，你有可能會因為違背貸款承諾而被罰款。

2、在固定利率鎖定房貸期限內，我是否將要使用我的房產股權所進一步投資？
這樣做的話，成本通常可能會過高。

3、我是否需要一個抵銷帳戶？
抵銷帳戶是一個可以鏈接到你的房貸上的轉賬賬戶。許多借款人把自己的積蓄存入這個帳戶，並用這個賬戶中的余額衝減貸款數額，從而減輕房貸的應付利息。大多數的固定利率貸款不允許使用抵銷功能。

4、我可以額外多地還我的房貸嗎？
當你鎖定固定利率貸款時，部份貸款機構會限制你每年償還貸款的額度。如果你能夠儲蓄相當多的數額的話，你可以考慮留做一部份浮動利率房貸，並最大限度地利用你的抵銷賬戶。

5、我的固定利率房貸和浮動利率房貸組合應該怎樣平衡？
即使你只有一項房貸，通常你也可以將其拆分為一部份是固定利率的，其余的為浮動利率貸款，為自己提供所需的靈活性。

通常初期入門的投資者選擇鎖定50％的房貸份額，而對於有更大投資組合的投資者來說，往往固定利率貸款所占比例較大，以保護自己。

6、我的固定利率貸款應該定多長時間？
這個問題現在很難回答，但如果你認為澳洲利率在一年或兩年內不會增加，之後會保持高位數年的話，你將固定利率貸款定為短期，如一年或兩年可能就沒有任何意義。

這是因為你的貸款將到期，並將恢復到屆時的利率水平，到時候你的貸款利率可能會高出幾個百分點。這個方面，你應該采納專家的意見。

7、如果利率將進一步下降，今天鎖定利率會讓我付出什麼代價？如果你鎖定了一項五年貸款，而利率進一步下降，你會是什麼樣的感覺？

亞德利強調在這些方面，借款人應該根據自己的情況聽取專家們的建議。

除此之外，還有許多其它的問題也需要考慮，如自己工作的穩定程度、投機利率的變動充滿了風險，還有分配固定利率貸款與浮動利率貸款所占比例的決策錯誤可能會讓你付出昂貴的代價。

固定利率雖然在你房貸還貸時具有“確定性”，但它沒有了靈活性和可控性的好處，而且違反固定利率貸款條款也是要付出昂貴代價的。

做出明智的選擇，因為你只有過了三年或四年後才能知道決定是否正確。

但請記住，利率有一天會再次上升。由於固定利率一般會在浮動利率上升之前提升，因此值得密切關注國家經濟的主要指標。

澳洲 | 昆士蘭最值得投資的土地——位置優越便利，開發潛力巨大

如果你想在澳洲尋覓一處值得投資的物業，那麼這塊面積為30公頃的廣闊土地將為您帶來絕無僅有的優質投資機會。它位於布裡斯班（Brisbane）和凱恩斯（Cairns）之間的主要沿海高速公路中段，有便捷通道通往捕魚勝地和大堡礁（Great Barrier Reef）。優越的位置，巨大的發展潛力，令其成為獨一無二的投資項目，非常值得購入。

占據絕對優越的位置，擁有巨大開發潛力

從這塊土地15分鐘可到達麥凱市（Mackay）南部，10分鐘可到達薩裡娜鎮（Sarina）北部，土地距離美麗的惠森迪海岸和島嶼（Whitsunday Coast and Islands）只有150公裡。從土地的前門到當地幾個受歡迎的海灘只有10公裡。如此優越位置，使得這塊土地擁有很大的開發潛力，可以靈活運用。

麥凱是澳大利亞昆士蘭州港口城市，是昆士蘭州增長最快的地區之一，該地區的增長得益於資源行業的強勁增長，農業綜合企業的重新崛起以及建築、物流和旅游的增長。麥凱地區是通往蘊藏豐富煤炭資源的博文（Bowen）和加利利（Galilee）盆地的要塞。它是澳大利亞最大的食糖產區之一，並擁有廣泛的工程，制造和采礦服務業來支持經濟發展。

麥凱地區距離布裡斯班只有一個小時的飛行裡程，借助於作為一個快速增長的沿海城市的優勢，擁有令人羨慕的生活方式和蓬勃發展的經濟。它的沿海位置與壯觀的自然環境相輔相成，這包括31個沙灘，一個如詩如畫的藍色河流和原始雨林腹地。該地區持續擴大的就業，投資和發展機遇，充滿活力的經濟和生活方式鼓勵了人們在麥凱地區生活，工作和游玩。

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澳洲 | 兼具“奢華”與“個性”的墨爾本全新住宅，盡享蒙特亞伯特精彩生活

北蒙特亞伯特區（Mont Albert North）位於墨爾本市中心東邊13公裡，北邊3分鐘車程的Eastern高速公路可直達墨爾本市中心。現在該地區有多套高端優雅住宅在售，為您帶來絕佳置業機會。這是一些按照風水原理獨立設計的寬大2居室優雅住宅，位於墨爾本優越地段，令人艷羨，周圍環境充滿活力、文化多元。“奢華”與“個性”是這兩套住宅的最佳寫照，專為追求高品質生活、眼光獨到的您而設計。

坐擁墨爾本優越地段，周圍環境充滿活力、文化多元

這些住宅位置優越，風格豪華，相當珍貴，物業位於一個充滿活力的國際化社區內，占據墨爾本市一個令人垂涎的位置。占據獨特地段，坐擁完善成熟的社區，使得這些房屋極具投資價值，也非常適合自住。每間專屬優雅住宅單位為 350 萬美元，價格十分優惠，千萬不要錯過。

北蒙特亞伯特區地理位置優越，是墨爾本傳統的高檔富人區，雲集了墨爾本眾多排名前列的好學校

北蒙特亞伯特區（Mont Albert North）毗鄰Box Hill華人區與Doncaster富人區，地理位置優越，是墨爾本傳統的高檔富人區。這個地區雲集了墨爾本眾多排名前列的好學校，包括Doncaster中學、Koonung中學、Box Hill中學、Box Hill North小學以及Mont Alber小學。所以購買這裡的住宅，非常適合孩子成長，有不少優質教育資源可供選擇。

獨特的高品質住宅的典型特色是設有豪華廚房，廚房中配有獨立的碗碟櫃，安裝有名牌廚具電器

蒙特亞伯特區位於墨爾本東部，綠樹成蔭，以寬闊的住宅和鄰裡之間友好氣氛而聞名。肯梅爾街住宅坐擁四通八達的公共交通網絡，火車站、電車站和公共汽車站均在幾分鐘步程之內無論是對有孩子的家庭還是白領夫婦來說，都是非常理想的購房選擇。這兩套住宅采用高雅、具有現代感的建築風格。美輪美奐的全新住宅，位於蒙特亞伯特小學學區內，徹底滿足您對奢華生活的向往，更是這片絕美街道上最為優雅的一道風景。

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十二）：報價低的報告靠譜嗎？

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓內的一臥室單元房的折舊額高。她因此非常生氣。

我向她分析說，這通常存在兩種情況：第一，她朋友的一臥室單元房是帶家具出租的，而她自己的兩臥室單元房是不帶家具出租的。因為家具、廚具和室內裝飾品等資產的有效壽命很短，導致單體的折舊值卻很高，這往往給投資者帶來資產折舊總額翻倍的效果。此屬正常現像。

第二、她朋友的一臥室單元房和她自己的兩臥室單元房是以相同的出租方式來獲取收益，（要麼兩者都是帶家具出租的，要麼兩者都不帶家具出租的），這時出現這種情況是不正常的。通常情況下，在同一棟樓，兩臥室的單元房要比一臥室的單元房面積大，由於建造成本跟面積成正比，所以兩臥室單元房的折舊額應當比一臥室的折舊額高才合乎情理。

這名顧客承認是第二種情況，但同當地的澳洲公司交涉後，發現對方以她購房價格偏低為由，拒絕給她修改報告。

我認為該公司的理由是不成立的。因為我們計算資本折舊的基數是以當初修建的成本或當前資產的現值為依據，而不是以購房的價格為准的。我以前遇到一個案例，餐廳的老板將生意以一塊錢賣給了他的朋友，他的朋友請我按照資產的現值做了一份資產折舊抵稅報告，每年的資產折舊總額上萬元，這與生意的購買價毫無關系。

我想告訴各位讀者，做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。更不能為了得到最低的價錢，而去網上找。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益（遠遠大於初始投入）呢！

當前經濟不好，大家都想辦法在省錢。但在獲取固定資產折舊抵稅報告方面，我勸大家還是要抓住重點，三思而行。更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。

我們制作或更新固定資產折舊抵稅報告的目的在於為合法地把我們應得的稅務利益最大化，而不是尋求一份報價最低的報告，更不是把一些不准確或是有爭議的數據應用在每年的報稅記錄中，等將來被國稅務局審計出來，伴隨著繳納罰金的風險。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳洲 | 悉尼地產中介積極接待中國黃金周買家

每年的10月1日至7日中國國慶假期期間，澳洲房地產市場的中國買家都會達到峰

悉尼北岸地產中介正積極準備，接待已經到來和將要到來的中國國慶黃金周買家。

據《每日電訊報》報道，根據市場傳統情況，每年的10月1日至7日中國國慶假期期間，澳洲房地產市場的中國買家都會達到峰值。

悉尼蘇富比國際地產（Sotheby’s International Realty）中介Phil Orr在悉尼上北岸辦公室工作，稱已經收到了不少中國“黃金周”遊客的咨詢。

Orr稱現在黃金周還沒正式開始，每天約有20個未預約的海外買家前來咨詢。這些買家都是來澳洲度假，拜訪已經在悉尼上北岸定居的朋友和親戚。

3個月前，新州政府開始對海外買家購買住宅征收4%的印花稅。銀行也正嚴格執行對海外投資者的借貸審查。

新州房地產協會前任主席Malcolm Gunning表示，悉尼期房公寓海外買家的需求因此確實受到了很大影響。

但是悉尼北岸市場，特別是車市活（Chatswood）、聖倫納茲（St Leonards）以及北悉尼（North Sydney），海外買家的需求依然旺盛。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 信貸增長緩慢投資房貸跌至金融危機低位

澳洲信貸增長緩慢投資房貸跌至金融危機低位

澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia）今天公布數據顯示，私營部門信貸增長在8月仍然走低。

據Business Insider報道，8月，私營部門信貸增長僅有0.4%，年增幅降低到5.8%，達到2014年底以來的最低位。

增速緩慢的主要原因是住房信貸、尤其是投資住房信貸增長緩慢。

住房信貸升幅僅有0.5%，與7月相同；年增幅僅有6.5%，達到2014年7月以來的最低位。去年11月，住房信貸年增幅達到7.5%。

澳洲國民銀行（National Australia Bank）經濟學家斯特裏克蘭（Tapas Strickland）表示：“投資住房信貸增長保持緩慢。

“最近幾個月略有回升，但仍然遠遠低於去年同期水平。年增幅遠遠未及澳洲審慎監管局（APRA）設定的10%上限。”

投資信貸增幅達到2009年11月以來的最低位。

增長緩慢有兩大主因，包括借貸方收緊限制條件，以及住房供應流轉率偏低。

自住住房信貸升幅同樣為0.5%，年增幅為7.6%，比7月下降0.1%。

除住房信貸外，商業及個人信貸增長仍然疲弱。

斯特裏克蘭表示：“商業信貸過去3個月保持疲弱，上個月增幅只有0.1%。

“商業信貸目前年增幅僅有5.7%。年初的強勁勢頭無法保持。”

個人信貸近年來在三大部門裏面壹直增長最慢，最近再跌0.1%，年跌幅達到1.2%，達到2012年6月以來的最低位。

斯特裏克蘭表示，如果澳洲儲備銀行確認需要進壹步降息，就算信貸增長緩慢也不會構成阻礙。

“投資信貸增長緩慢讓澳洲儲備銀行相信房地產市場的風險已經消失。”

（據澳洲新快網）

澳洲 | 華人來澳買房原因：壹孩政策與教育強度

小學生簽證有望帶來大量中國生源

據《澳洲金融評論報》報道，澳洲的生活方式和教育系統並非是吸引中國買家蜂擁而至的唯壹原因，還有其它因素推動著他們不遠萬裏離家來澳。根據墨爾本皇家理工大學（RMIT）的壹項研究顯示，原先中國實行的獨生子女政策和高強度的教育系統促使很多人來澳。

中國家庭的財富積累

墨爾本皇家理工大學助理講師王鵬（Peng Wong，音譯）稱，獨生子女的政策讓中國很多家庭積累了很多財富。通常第壹代家庭只有壹個孩子，然後他們的孩子結婚成家，接著繼承雙方父母因經濟增長長期積累下來的大量財富。據王鵬和希金斯（David Higgins）的研究顯示，這種現象還會導致中國年輕家庭中有巨大的財富流動性。

中國買家選擇澳洲原因

王鵬稱，自1999年以來，中國實行的“走出去”政策推動了中國人對外投資，而其他國家政府實行的不利政策也進壹步導致了資本流向澳洲。在2014年2月，加拿大廢除投資移民計劃（Immigrant Investor Scheme），而新加坡政府也對外國投資者加收15 %的印花稅來冷卻投資。再加上中國的投資市場存有局限性，國內住宅市場也表現不佳。據外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）年度報告顯示，中國目前仍然是澳洲房地產中最大的海外買家，在2014-15年的投資支出突破243億元，是美國的3倍和是新加坡的6倍。該研究亦發現，喜歡定期在澳洲度假的買家比出於利潤目的而買房的人占多數。不過，AC Property的主管楊美玲（Esther Yong，音譯）稱維州政府對外國買家征收的印花稅和銀行收緊貸款正逐漸改變投資者的想法。此外，新州和昆州也對海外買家引入4%和3%的印花稅。

高壓教育體制

王鵬和希金斯將采訪上海的房地產專家作為研究的壹部分，他們稱父母很早時就把孩子送到澳洲學習。他們認為中國的教育體制死板、缺乏創新，學生的能力評估靠熟記和有標準答案的考試。而且，壹些父母認為孩子在這種高壓環境下學習不利於成長，因此他們選擇送孩子出國留學。研究亦顯示，墨爾本靠近大學、高等中學和小學的住宅正受到越來越多的國際留學生的親睞。據買家代理Secret Agent報告顯示，澳洲學生簽證自7月1日起進行了重大改革，這將刺激優秀小學周圍房產的發展。

（據今日澳洲）