独立屋 – Page 3

大多倫多地區華人區獨立屋均價猛跌萬錦跌47萬 | 加拿大

根據多倫多房地產局TREB（Toronto Real Estate Board）剛剛發布的數據，今年2月份大多倫多地區房屋銷量繼續下滑，比去年同期下滑34.9%，各類房屋均價降至$767,818，比去年同期下跌12.4%。

與去年同期相比，所有房屋類型中只有Condo價格上升，同比漲幅為10.1%，獨立屋降17.2%，半獨立屋和鎮屋均價則分別下降8.6%和2.9%。

約克區壹年凈減$34萬降幅最大

如前所述，今年2月份GTA地區除Condo價格上升之外，其它類型房屋的價格均下降，而華人聚居的壹些地區房價的跌幅更大，尤其是獨立屋和半獨立屋。

以獨立屋為例，包括密市等三市在內的皮爾區均價為：$915,210，壹年之間凈減$71,058，跌幅為7.2%；而在有九市的約克區獨立屋均價：$1,120,429，壹年凈減$345,807，跌幅高達23.58%；多倫多市均價為：$1,282,240，壹年凈減$291,382，也跌了18.51%：

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華人區獨立屋均價猛跌萬錦跌47萬烈市跌40萬

如果與2017年2月比較，華人區獨立屋價格下滑顯著，其中密市按月凈跌13萬，下降幅度為10.79%；萬錦凈跌47萬8千多，跌幅27.62%；烈治文山則凈跌40萬8千多，跌幅則為22.98%：

華人區獨棟別墅價格按月反彈

盡管與壹年前相比，華人區獨棟別墅均價猛跌，萬錦跌了差不多$48萬，烈市跌了近$41萬，但與今年1月份相比，華人區獨立屋價格出現反彈勢頭。

在多倫多大區的三大華人區，若與今年1月比較，2月份密市獨立屋價格凈增$68,260，上升6.68%；萬錦凈增$32,593，上升2.67%；烈市則凈增$47,376，上升3.59%：

來源：加拿大家園

排版&責任編輯：Shelly Du

政府調控降溫措施顯效溫哥華獨棟別墅銷量大跌40% | 加拿大

據大溫地產局REBGV(Real Estate Board of Greater Vancouver)剛剛公佈的地產月報，若與去年同期相比，今年2月份大溫地區獨棟別墅（又稱 “獨立屋”）銷量大跌近40%，準確講為39.4%。

大溫地產局主席 Jill Oudil對加拿大赫芬頓郵報( HuffPost Canad)表示，大溫地區的獨棟別墅交易最近一直比較平淡，可以說目前該板塊進入買家市場階段。

Oudil認為大溫地區獨棟別墅板塊交易量大跌至少與三個因素有關，那就是省府新征收的海外買家稅、按揭利率提升，以及聯邦政府更嚴格的壓力測試。

但這位主席也直言，獨棟別墅價格漲得太快、太高也是重要原因。今年2月份大溫地區獨棟別墅平均價格仍然超過 $160萬，過去5年以來已經漲了77%。

但現在獨棟別墅的價格漲不上去了，今年2月份的基準價格與前一個月持平，而過去6個月以來，均價已經下跌0.8%。

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Condo（各戶有獨立產權的公寓）板塊一枝獨秀

這位主席還說，大溫地區的獨立屋價格太高，把買家都推到了Condo市場，令其一枝獨秀。

她說2月份Condo市場不僅買賣紅火，而且房價還在往上走。不過無論交易量，還是房價，都出現了開始放緩的跡象。就交易量而言，今年2月份比去年同期下滑7.1%，但其幅度比獨立屋小很多。

大溫房產局REBGV的月報還顯示，2月份Condo基準價格為$682,800，比一年前上漲27.2%，比上一個月則上漲2.6%，足見其漲勢已經變緩慢。

新政府的辣招影響幾何?

就在上月下旬，BC省NDP新政府公佈上台之後的第一個財政預算案，計畫3年內新增$52億的支出以及$55億的徵稅計畫。在徵稅項中，新政府不僅將海外買家稅稅率從15%增至20%，同時將徵稅的地域範圍擴大，而且把$300萬以上房屋超過$300萬部分的物業轉移稅從3%升至5%。此外，新政府還將在今秋推出一個新的稅項——一投機稅(Speculation Tax)。

以一幢售價$350萬的物業為例，其物業轉讓稅為$93,000;若買主是海外買家，則要再交$700,000的稅，因為這個稅項已從2月21日開始提高至20%。

大溫房產局主席Oudil就此評論說，目前不清楚新政策對溫哥華乃至大溫地區的房市影響如何，但僅就海外買家稅稅率增至20%這一點而言，應該不會有太大影響。

TD銀行在最近一份報告中分析說，NDP新政府的新政策顯然對房市有影響，估計會把今年的房價下壓5%左右。

延伸閱讀

居外網CEO 認為加拿大房市根源問題在於政策而非國際買家

多伦多房市开年受挫 BC省海外买家附加税升至20%

來源：加拿大家園 iask.ca

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房貸新規已生效 2018年溫哥華房市開局不易 | 加拿大

2018年1月1日起，加拿大金融機構監管方OSFI的“壓力測試”房貸新政正式生效，要求無保險貸款購房（即首付至少達到20%）的民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款。專家認為，該政策在抑制購買力、降低房市風險之余，可能會進一步推高房產買家對公寓和城市屋的需求量。

新政規定，無保險貸款購房者需證明有能力承付個人所獲現行利率上加2%的貸款利率，或加拿大央行的五年期固定利率，二者中以較高利率為准。但與同一貸方更新現有貸款時，無需進行此壓力測試。

更嚴格的房貸新規則旨在保障借貸雙方。“更高的利率標准意味著以相同的收入，你將借到更少的錢，”UBC房地產經濟學家薩默維爾（Tsomer Somerville）說。以前，只有保險借款人才必須通過“壓力測試”。

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1月1日起加拿大房貸新政正式生效，要求無保險貸款購房民眾需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款

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新政影響程度不一

溫哥華地產經紀克裡斯·瑞恩（Chris Ryan）對CBC表示，首次購房的年輕買家是遭受新政衝擊最大的購房群體，而獨立屋則是受影響最大的房產種類。“那些想買250萬的房子的人，現在就要把目標下調到190萬左右。所以每個人的（購房能力）都會下降一些。”他說。

加拿大人的債務水平達到了歷史最高水平。“雖然這對於借款人，特別是年輕人來說是困難的，但是聯邦監管機構希望在危機發生前就注意大局，采取行動，“薩默維爾說。

賣家也將受到衝擊

瑞恩還指出，在壓力測試新政之下，購房者會傾向於能產生更多租金回報的房產，例如包含地下室套房的獨立屋。“那些沒有套房或後巷屋的獨立屋會變得更難賣一點。”他說。

地產專家還預測，隨著房產買家購買力下滑，價格偏低的公寓和聯排別墅市場將面臨更大的需求量。

加拿大房貸新政正式生效，預計公寓將面臨更大的需求量。圖為居外網上出售的溫哥華1臥1衛全新公寓，帶高端裝修

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加拿大央行在2017年末指出，城市家庭債務過高和房市過熱依然是加國經濟面臨的最大風險，出台壓力測試新規即意在緩解這一風險，但其實際效果仍有待觀察。

原文來源：CBC News
責任編譯：Zoe Chan

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多倫多風水旺宅：為你帶來和諧幸福的私人自然綠洲 | 加拿大

如果將住宅延伸到家的概念，那麼它不再只是壹個地點、壹座房子，它是最自在的私密空間，是另壹種享受人生的方式。這座位於加拿大多倫多的獨壹無二的定制式宏偉住宅，專為具備高雅品味、獨需最佳品質且重視獨特性和絕對私密性的客護量身打造。

多倫多怡陶碧谷獨壹無二的定制式宏偉住宅“18A Westmount Park Road” — 多倫多怡陶碧谷獨壹無二的定制式宏偉住宅“**18A Westmount Park Road**”

怡陶碧谷（Etobicoke）中心的私人自然綠洲

沿著年齡超過100歲的大樹樹冠下的下長長車道，便是這所占地面積達1.32英畝的住宅，它坐落在壹個郁郁蔥蔥的僻靜峽谷中，距離街道220英尺，將現代建築與自然環境完美結合，每壹次歸家都是逃離城市的旅途。

在隱秘環境下更想房費心情，享受生活？這所住宅的超大空間、開放式樓面，絕對滿足您擁抱大自然的野心！高聳的12英尺高天花板，窗護面積達3000多平方英尺，室外屋頂平臺和露臺面積超過7000平方英尺，是娛樂的絕佳之地。4車位車庫，獨立式加熱超大泳池，長達17英尺的遊泳水療區，供更衣的小木屋……家人朋友聚會，派對就在家舉行吧！

“18A Westmount Park Road”住宅距離街道220英尺，坐落在壹個郁郁蔥蔥的僻靜峽谷中，面積達1.32英畝 — “**18A Westmount Park Road**”住宅距離街道220英尺，坐落在壹個郁郁蔥蔥的僻靜峽谷中，面積達1.32英畝

如果需要出行，這裏的地理位置也十分便利，可輕松通往主要高速公路（427、401、403、410、407、404、伊利沙伯皇後道），距離多倫多皮爾遜國際機場12分鐘，距離多倫多市中心、金融區、多倫多大學18分鐘。周邊的購物商場、高檔餐廳及高級私立學校等公共設施、消費場所亦壹應俱全。

風水認證：來自大自然的正能量

風水專家來到這所住宅，對它的環境贊不絕口。窗外的樹林、流水，讓整個室內空間氣運流通，消除任何可能帶來停滯的陳舊能量。慘天古樹與山谷景觀，吸引帶來強大的土地能量。整個住宅呈穩定的方形結構，沒有狹窄的角落吸納陰性負面能量。景觀良好，氣息暢通，積極的環境帶來吉祥好運的正能量。

如果說風水上唯壹壹點令人在意的，便是傾斜的地段可能會導致能源下降、流失。但貼心的業主已經通過有效的照明、良好的景觀解抉了這壹問題。朝屋頂線照射的泛光燈提升了家庭能量，防止氣流滾落。住宅周圍的巨石與碎石設計，創造出更多的穩定性，用以接受吸納能量。

屋內設計也盡量規避能量流失折損，樓梯並不是朝向門口，而是偏向壹旁，入口處壹個水晶重新定向能源，避免了任何能源沖突，平衡陰陽能量。開放式概念與不同位置的指定功能區域，使得氣流均勻地流過，而不是迅速分散變弱。每個區域都有容氣功能。大窗護是家裏的眼睛，讓氣運進入房間，木質地板增添了溫暖氣息，木紋減緩能量流失。

從風水角度來看，這所住宅在接收自然正能量，循環代謝負能量，積聚良好氣運上，達到極好的平衡，在這裏安家，無論是事業、家庭，還是子女前程，都會煥發生機，順風順水。

主臥室是壹件藝術品！窗護朝向美麗山鉤，自然采光充足，早上醒來感覺就像退隱到樹林深處

與自然共呼吸的摩登之家

得天獨厚的自然環境，為這座住宅的設計提供了豐富的創意靈感。設計師弗蘭克·勞埃德·賴特（Frank Lloyd Wright）便提出“邀請自然進家”的想法，以此為靈感，進行居家設計。無論是客廳、浴室、健身房、酒吧……大窗護無處不在，窗外處處皆風景，供您閱讀四季的畫冊。

眼中是最原始最本真的自然風光，身體感受的卻是最先進最人性化的智能家居生活。16HD攝像頭，5個Wi-Fi熱點，32個專業級8“天花板揚聲器，33個智能開關，意大利頂級衛浴，貝塔祖尼（Bertazoni，意大利頂級電器品牌）燃氣竈，美諾（Miele）冰箱，冰櫃，葡萄酒冷卻器，烤箱，蒸籠……您將激動萬分地把這個溫馨、舒這、充滿吸引力的地方稱為夢幻之家。

18A Westmount Park Road“邀請自然進家”——溫馨舒這，煥發生機 — **18A Westmount Park Road**“邀請自然進家”——溫馨舒這，煥發生機

欲進壹步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/36548838.htm

（本文內容資料由客護提供）

責任編輯：Zoe Chan

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11月大多倫多新屋銷售放緩獨棟住宅狂挫82% | 加拿大

大多倫多區建築業及土地發展協會宣布，11月大多倫多地區新屋銷售步伐放緩。

該機構建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association，BILD)昨宣布，11月大多倫多地區新屋銷售步伐放緩，銷量中占比最高為公寓，而獨棟單戶家庭住宅(single-family homes)銷售量明顯降低，獨棟單戶家庭別墅的建設量在11月也同比下降75%，低於過去十年平均建設量（1319棟在建）。

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11月大多倫多新屋銷售放緩獨立屋聯排住宅狂挫82% | 加拿大 — 11月大多倫多地區新屋銷售步伐放緩，其中大廈柏文銷售強勁的勢頭放慢，而低棟單壹家庭住宅(single-family homes)銷售量明顯降低

根據BILD市場調查公司Altus Group的統計數據，今年11月大多區新屋銷售量為3,473間，其中91%(3,161個單位)為公寓、聯排別墅（town house）和躍層公寓(loft units)，與去年同期相比，這類型房產銷量下降8%，但依然高於過去10年平均銷售量(2,465個單位)28%。

而獨棟單戶家庭住宅包括獨立屋、半獨立屋和聯排住宅等，銷售只占9%(312棟)，比去年同期下降82%。今年以來截至11月底，多倫多大區銷售新屋42,992間，其中獨棟單戶家庭住宅銷量為7,455棟，僅總體銷售量比重17.3%。

BILD前主席兼首席執行官Bryan Tuckey表示：“獨棟單戶家庭住宅仍然是購房者的首選，當前銷量下降並不是市民不願購買，而是其價格高昂得難以負擔。”

居外網海外房產分析師楊嘉錫認為多倫多這樣的走勢其實已經被預見到。“這和溫哥華加稅後走勢相似，價格較貴的獨戶家庭住宅市場遇冷，公寓則成為更多人的選擇。進入2018年，加拿大購房者將會面臨房貸成本升高與貸款申請難度加大，壹部分人的購房預算預計會減少，單壹家庭住宅的冷淡預計還要持續壹段時間。”

來源：

https://www.thestar.com/business/2017/12/27/new-build-single-family-home-sales-hit-17-year-low.html

http://www.newswire.ca/news-releases/gtas-new-home-market-slows-as-prices-remain-high-in-november-665730463.html

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責編：HY

多倫多房市紅火結束2017 公寓同比價格狂漲16.4%！| 加拿大

根據多倫多地產協會最新的報告，在過去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地產交易。這一數字較之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，則下降了13.3%。新上線房源於11月達到14,349套（棟），相比去年11月增長了37.2%。

地產協會主席Syrianos表示， “我們看到，今年秋季，GTA居民的購房需求正在逐步上升，而且還超過了正常的季節性趨勢。與當初溫哥華所經歷的情況類似，安省公平住房計劃，和海外買家稅所造成的影響正在減弱。更重要的是，即將於明年1月生效的新的抵押貸款規範，也將促使一些家庭加快他們的購房決定。”

根據地產局的數據，房價指數(HPI)綜合基准價格在2017年11月較去年同期上漲了8.4%。與去年同期相比，所有房屋類型的均價下降了2%。這很大程度上是因為相對於去年11月，今年11月的獨立屋銷售所占的比例較小。在價格增長方面，高密度住宅類型的價格漲幅仍然是一馬當先。與2016年11月相比，公寓的均價成兩位數上漲。

多倫多地產協會市場分析部主任，Jason Mercer 表示：“市場中各個部分的變化情況是不同的。根據今年春季對消費者購房意願的調查，我們依然相信，目前Townhouse和Condo市場的供求情況要比‘獨立屋’和‘半獨立屋’市場，來的更加均衡。我們將在明年1月底發布更多關於2018年消費者意向的信息。屆時多倫多地產協會，也將發布第三個‘年度市場回顧及展望報告’。”

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區11月獨立屋交易3,131宗，數量上較去年同期減少19.1%。獨立屋均價$996,527，較同期下降了5.8%。在交易數量上，多倫多市為812套，均價$1,276,184。數量和價格均居於全市之最。位於西部的皮爾區634套，數量上名列第二。

在皮爾區，11月獨立屋均價為$897,500，其中Brampton售出352套，數量為全區最多，但均價最低，僅$776,280。密西沙加售出227套，位於第二，但均價最高，為$1,060,211。Caledon

僅售出獨立屋55套，均價$1,001,753。

Halton區11月售出獨立屋398套，均價$1,050,176。其中Oakville售出138套，均價$1,438,656，兩者均位居第一。Burlington售出110套，均價$871,879，均位於第二。Milton售出96套，均價$841,998。Halton Hills僅售出54套，均價$790,683。

半獨立屋

半獨立屋方面，整個大多地區11月共成交741宗，數量上同比下降6.2%。半獨立屋均價$730,668，同比上升1.2%。

多倫多市共售出半獨立屋267套，均價為全市最高，為$904,711。

皮爾區共售出半獨立屋277套，數量上居全市第一，均價$638,927。其中Brampton售出最多，為158套。但均價最低，為$610,699。密西沙加售出量第二，為109套。但均價最高，為$679,543。Caledon僅售出半獨立屋10套，均價$642,230。

Halton區僅售出半獨立屋39套。Oakville售出8套，均價最高，為$719,037。Halton Hills僅僅售出2套，均價第二，為$628,450。Milton售出19套，數量上最多，均價第三，為$627,521。最後是Burlington，售出10套，均價僅$555,100。

Condo鎮屋

整個大多地區11月售出Townhouse共計558套，較去年同期減少9.3%。Townhouse均價$627,700，較去年同期上漲4.8%。

多倫多市共售出Townhouse 184套，均價$632,713，為全市第一。

西部的皮爾區共售出Townhouse 191套，數量上位居全市第一，均價$515,587。其中密西沙加售出142套，均價$540,345。Brampton售出49套，均價$443,837。Caledon沒有交易記錄。

Halton區11月僅售出Townhouse 67套，均價$525,580。其中Burlington在數量和價格上均位居第一，售出數量為28套，均價$575,525。Oakville在數量和價格上均位居第二，數量為22套，價格為$519,700。Milton售出10套，均價$458,039。Halton Hills售出7套，均價$440,771。

Condo公寓

11月大多倫多地區售出Condo共計2,210套，數量上較去年同期減少7.9%。但Condo的價格比去年11月卻狂升16.4%，達到了$516,965。

多倫多市占據了11月Condo交易數量的三分之二以上，達到了1,606宗，均價為$555,396，同樣為全市之首。

皮爾區售出condo 298套，均價$386,182。其中密西沙加售出247套，均價$394,806。Brampton售出51套，均價$344,420。Caledon沒有成交記錄。

Halton區11月共售出Condo 87套，均價$443,687。其中Oakville售出32套，均價$459,918，價格與數量均位於第一。Burlington售出31套，均價$455,565，數量與價格僅次於Oakville。Milton售出23套，均價$408,083。Halton Hills僅售出一套，價格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均價$698,436。

多倫多市共售出97套，均價$1,002,904。皮爾區售出142套，均價$599,580；Halton區售出114套，均價$646,377。

皮爾區中，Brampton售出最多，為100套，均價$572,286，為全區最低；密西沙加售出26套，均價全區最高，為$688,990；Caledon售出16套，均價$624,881。

Halton區中，Oakville售出47套，數量居於第一，且均價遠高於其他地區，達$712,185。Milton銷售數量次之，為68套，均價$597,548。Burlington售出17套，均價居於第二，為$613,584。Halton Hills售出8套，為全區最少，且均價最低，為$585,800。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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2018年加拿大房價將溫和緩速上漲 | 加拿大

核心觀點

在2017年大力推動住宅建設之後，預計到2019年新屋開工數量都將呈現下滑趨勢。
相對於2016年超過535,000套的創紀錄水平，MLS（Multiple Listing Service）中現有住宅的成交量預計將在2018年下降。
MLS均價將上漲，但漲幅會比過去四年要慢。市場均價在2017年應該介於493,900美元與511,300美元之間，到2019年預計漲至499,400美元與524,500美元之間。

影響房地產業的趨勢

在詳細的預測之前，本節回顧了加拿大房地產市場的主要假設。這是加拿大按揭與房屋公司（CMHC）提出以下房屋市場展望的基本要素。

在2017年GDP增長高於預期之後，加拿大經濟增幅將放緩至2019年

根據市場的預測均值，CMHC目前假設2017年加拿大實際GDP增長率在2.4％至3.2％之間，2018年為1.2％至2.5％之間。2017年的強勁增長是由於寬松的財政和貨幣政策，家庭財富和收入的增長。預計到2019年，加拿大經濟增長將放緩，因為利率上升，消費的貢獻減少，財政政策刺激減弱。不過，商業投資和出口預期加速將緩解壹些實際GDP增長的負面壓力。 2019年，加拿大GDP的增長預計在1.0％至2.4％之間。

加拿大就業市場形勢將繼續有所改善

在過去的壹年中，整體就業的增長對全職和兼職就業都有積極影響，但兼職就業增長強於全職就業的增長。通常認為兼職工作對住房市場提供的支持較少。即使就業人數增加，實際工作小時數卻會下降，導致對住房市場的支持減少。就薪酬水平而言，2017年的加拿大實際平均每周收入與2016年同比下降。

然而根據CMHC的預測，加拿大就業市場狀況有望改善。根據市場預測預測，加拿大整體失業率預計在2017年下降至6.5％，2018年下降至6.4％（2016年為7.0％）。另外，預計2017年和2018年時薪增幅（分別為2.7％和3.5％）將比同期物價增幅更高（分別為1.9％和2.2％），這增加了家庭購買力。CMHC預測對平均每周收入今年的增長率為1.0％，2018年和2019年均為1.9％，這種預測將為住房需求增長提供更多支持。

2016大量移民凈流入將持續支持2017年新住宅的需求

2016年凈移民的歷史性高增長繼續支持所有住房類型的新房需求。 2015年至2016年，凈流入移民人數大約增加了60％，接近了新移民人數的歷史紀錄。根據最終預測這個數字可能會更接近過去十年的平均水平。

按揭利率預計將逐步上升

預計2017-2019年期間抵押貸款利率將緩慢上漲。這壹增長與加拿大的經濟狀況的預期改善和世界整體利率的增長預期是壹致的。在CMHC預測的基準情景中，預計5年期抵押貸款利率在2018年將保持在4.9％-5.7％的範圍內，2019年將在5.2％-6.2％的範圍內。因此，預計2017-2019年最多增長160個基點。如果在CMHC的預測範圍內，那麽抵押貸款利率將維持在低於“大蕭條”時期的水平。

詳細房市展望

到2019年，房市新增供給將開始趨穩

全加拿大新房開工數量將在2017年達到20萬套，與去年同期相比有所提升。2017年的預測範圍為20.63萬至21.49萬套新房。

然而，到2019年底，新房開工數量應該比2017年有所下降。2017年第二季度，每萬人中待售現房的庫存量為4.2個單位，是6年來的最低水平。這壹趨勢表明，庫存管理正在適應市場狀況，因此在新房開工數量在短期面臨上行壓力。

人口的增長和近乎創紀錄的移民增長將持續對預測範圍內的住房開工產生積極影響。就業應該保持增長，並為新的住房市場新鮮血液，但到2019年底，這種影響應該會削弱。CMHC預測與2017年相比，2018年和2019年的新房開工數開始下降，因為刺激經濟的政策將減少，抵押貸款利率逐步增加。因此，住宅建設預計將在2019年年底前平穩，但與之前的預測相比仍然上調。 2018年房屋開工量介於19.22萬到20.3萬，2019年介於19.23萬到20.38萬。

預計到2019年，獨棟別墅新供給將開始減少

自2016年第壹季度以來，獨棟別墅的開工數量壹直在增加。部分原因是對這類住房的需求增強，因為新建和未售出的單獨住房存量持續低迷，特別是在加拿大的壹些主要城市，刺激短期內單獨住房的開工量。預計為75,900到77,100套新建獨棟，而2016年為74,100套。

隨著大量的建設會讓越來越多的獨棟別墅投入市場，與此同時會有更多家庭選擇較為便宜的公寓，CMHC預測獨棟別墅市場的房價提振是暫時的。獨棟別墅的開工數量在2018年預計為66,200到68,400之間，在2019年為66,100到68,900單位。

新建公寓數量將保持強勁增長

新建公寓數量預計今年將增加，並在2019年達到平衡，但預測值仍高於的歷史平均水平。

預計潛在的25-34歲首次購房者會放慢腳步，對公寓需求產生負面影響，但人口老齡化導致的需求將部分抵消這種負面影響。

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2018年房價預計繼續上漲，但漲幅放緩 | 加拿大 — 加拿大多倫多2臥2衛公寓，開啟都市新生活（物業編號：34296625）

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供給過剩仍然可能是壹些都會區的問題，與此同時壹些較大的都會區及周邊地區則正面臨公寓空置率以及新建公寓庫存的歷史性低點。再加上與單獨住宅相比公寓成本相對較低，這將對公寓供給帶來上行壓力。

因此，新建公寓預計於2017年增加，介於128,800和139400之間，在2018年和2019年分別為124,400-136,200單位和123,200-137,800單位。這相比2016年的123,800套有所增加。

成交量預計將在2018年下降，並於2019年底前漸趨穩定

MLS的成交量在2016年創下歷史新高，但預計在2017年失去增長動力。而在2018和2019年，MLS的表現預計將回歸到與預測宏觀經濟條件相符合的水平上來。盡管有證據表明很多主要都會區的房產二手房市場存在過熱的跡象，但由於近期二手房市場的房源供給量相對於需求量有所增加，過熱的現象已經有所緩解。

境外移民的大量湧入在2017年為MLS成交量提供了強大的支持。但這壹驅動因素預計在2019年前逐漸消失。此外，預測按揭利率的上升趨勢也將給二手房成交量的增長帶來壹定阻力。

因此，MLS 2017年的成交量預計將在493,900至511,400個單元的區間內。2018年的預測區間為485,6000到504,400。2019年則為484,700到509,900。

二手房價保持上漲勢頭，但增速放緩

2016年，大多數市場均價的快速增長來源於壹個綜合性的因素：高端獨立住宅在總銷售量中的高占比推動了平均房價的上漲。 2017年，單元公寓的銷售占比有所增加，而單元公寓的價格通常又比獨立住宅的價格相對較低。這就給MLS平均價格施加了壹些下行壓力。

但另壹方面，公寓的需求增長同時也會推動公寓價格的上漲，而獨立住宅價格指數則相對於巔峰值有所回落。

雖然MLS的平均房價相較之前峰值（$536,000）有所回落，但2017年仍然將較2016年有所上漲，預計年度平均價格將落在$493,000與$511,3000的區間內。2018年和2019年，預計MSL的最終平均房價區間分別將落在$491,900到$512,100，$499,400到$524,500的區間內。

加拿大各省情況概覽

從各省的情況看來，主要的房地產市場變量相較之前的預測數據顯得綜合性，聯系性更強。不列顛哥倫比亞省2018年到2019年新建住房銷量增速將放緩，但仍將在歷史水平之上。而由於市場供需趨於平衡，該省的房價上漲速度也將放緩。租房需求在該時段會繼續保持強勢，這將伴隨著租金的上漲以及空房率的降低。

艾伯塔和薩斯喀徹溫省正在逐漸擺脫2014年石油危機的陰影，這使他們的省際移民人數恢復到正數，這是對房產市場的利好信號。預計未來兩年該兩省的房產市場條件將從原來對買家有利，逐漸趨向更加平衡的狀況。但是，三省中的諸多都會區都存在地產開發過分，這可能導致房價下行。對比上述兩省，馬尼托巴具有更多樣化的經濟體系，這讓他們在面對像石油危機那樣的經濟波動時比那些依托石油的省份更加從容。

在安大略省，新建住房數和成交量有下行的趨勢。房價依舊在上漲，但漲幅將放緩。租房需求預測將繼續增長。按揭成本的提高使新房和二手房的市場需求都有所下降。需求方面的利好因素在於健康的勞動力市場和凈移民流入，可能在壹定程度上緩解上述的下行壓力。

魁北克的房產市場預計在2018年和2019年將會受到強勢的就業市場的刺激。因此，當地的二手房供應將會持續收緊，價格也會相應上升。同時，人口老齡化的趨勢將對新公寓的供給提供有力的支持。

大西洋地區，新建住房數，MLS的銷量和平均價格都預測在未來兩年持續走高。但該地區的經濟對出口和低匯率的依賴依舊存在。

未來前景及風險評估

雖然加拿大的房地產市場前景未來還是趨於穩定，但加拿大市場的各種風險依然存在。自上次報告發布以來，各個風險因素暫時保持穩定。

全球影響

商業投資的不景氣意味著加拿大的公司缺乏足夠的生產能力來面對出口需求。這將主要影響到幾個依賴出口的省份。
壹個潛在的利好因素是美國GDP的增漲，經濟向好，從而利好加拿大的凈出口，就業率以及真實GDP數據。

家庭負債

近期消費者信心增強，國內消費提升。居民消費的提升會刺激GDP以及房地產市場，但另壹方面也意味著已經擁有很高負債水平的家庭變得更加脆弱。家庭負債水平壹直是加拿大經濟的壹個不確定因素，使得居民對經濟或者利率的波動更加敏感。如果利率和失業率飆升，壹些高負債的家庭可能被迫變賣資產，包括他們的房子。這會給房產市場施加下行壓力。

房產估值過高

在溫哥華，多倫多等大城市及其周邊地區，壹些基礎的經濟社會變量，比如收入和人口，並沒有與房價的增長實現同步。房產市場如何對這樣的不平衡自我調整充滿了不確定性。如果實際房價和市場均衡房價的不平衡突然失控，那麽整個市場將會被壹致看跌。

考慮到這些因素，我們將預測數據進行了如下調整：

2017年整個國家新建房屋數量區間是190,100 到 231,100，而2018年為176,000到219,200，2019年為275,600到220,400。
MLS的2017年成交量區間為 465,500到539,700。2018年為455,000到535,000，2019年則是452,500到542,000。
房價方面，MLS的2017年均價區間為$478,900到$526,300。2018年預測為$477,000到$527,000，2019年為$482,300到$541,600。

來源：加拿大按揭與房屋公司（CMHC）

翻譯：Theo Luo

責任編輯：Adam Yang

排版編輯：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大

溫哥華地產局最新報告：11月均價上漲14%

溫哥華地產局最新數據顯示，11月溫哥華物業均價較去年同期上漲14%，漲幅最大的是公寓和城市屋。

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溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大 — 溫哥華樓市需求強勁 11月銷售升逾兩成（圖片來源於居外網溫哥華真實房源，物業編號：34659642）

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溫哥華地產局指出，上個月本地區物業綜合基價已經上漲到104萬6900加幣，與十月相比上漲0.4個百分點。公寓的價格漲幅最大，目前已經上漲到64萬8200加幣。這個數字比去年11月上漲了23.9%，比今年十月上漲了一個百分點。但是也有觀點認為公寓價格明漲暗跌：

溫哥華公寓未來將持續看漲？看跌？

資料顯示，溫哥華11月份共有4,109套新屋在Multiple Listing Service（MLS）上掛牌出售，相比去年同期增長了30.6%，而比今年10月份則減少了9.5%。總體來看，溫哥華11月份共有8,747套房屋掛牌待售，略比去年同期高出4.3%，但比上月減少了4.3%。而溫哥華哥華地區的本地搜索網站裡面，可以看到大量私下轉售樓花的資訊，甚至出現大部分都是降價出售的情況。

對此地產經紀認為，尤其新上台的卑詩聯合政府對於房地產管控態度強硬，不少人擔心將會有更苛刻的地產政策出台而急忙出手；同時一些留學生因為樓花即將完工，卻仍還沒拿到永久居民身份，不得不付外國買家稅，所以決定先脫手，於是紛紛轉讓手上的樓花。

溫哥華房產市場需求穩定

城市屋的基價從2016年11月至今上漲了17.9%，比十月也上漲了0.3%，目前漲至80萬5200加幣。獨立屋基價目前為160萬8000加幣，年度環比上漲6.1%，但和今年十月相比，則有0.1%的下跌。

2017年11月，本區共售出2795個房屋單位，比去年11月的的2214個單位的銷量上漲了26.2%，但比今年10月的3022個單位有了7.5%的跌幅。上個月的銷量仍然比11月十年的平均銷量高出17%之多。

溫哥華地產局總裁Jill Oudil在聲明中指出，目前市場需求穩定，買家活動超過地產局長期的平均數據，尤其是公寓和城市屋市場。

11月，溫哥華MLS系統新掛牌銷售屋共有4109個，包括獨立屋、城市屋和公寓單位。這個數字比去年11月上漲30.6%，比十月下跌了9.5%。

目前MLS系統共有8747個單位在掛牌銷售，比去年11月和今年10月分別有4.3%的上漲和下跌。

“儘管我們看到目前市場上的掛牌屋數量超過了去年同期，但房源要達到歷史正常水平還有很長的路要走。”Oudil說。

市場的銷售與掛牌比為32%，九月至今上漲了三個百分點。以房屋類型來看，獨立屋的銷售與掛牌比為15.9%，城市屋36.4%，公寓67.8%。

通常，分析人士都認為這個比例下跌到12%以下相當長的一段時間後，才會對房價形成向下的壓力。而如果這個數字超過20%一段時間，則房價就會上漲。

來源：星島日報、加拿大家園綜合

責任編輯：Shelly Du

9月多倫多房市速遞：總體漲幅放緩，Condo漲勢驚人！| 加拿大

根據多倫多地產協會的報告，9月份大多地區共在交易平台上成交了6379宗交易。這一數字和去年同期相比下降了35%。

9月份，MLS上的新上線房源為16,469套，較去年同期增長了9.4%。地產局主席Tim Syrianos表示：“與去年同期相比，9月份新房上市的情況有所提高，這說明伴隨著秋季新上市的房源，市場的活躍程度也將一並提升。根據地產局的調查，購房者在明年的購房意願依然會十分強勁。在目前所處的今年第四季度，會有一些買家暫時選擇離場，並且期待等明年房源供應更加充分時重新返場。”

2017年9月，大多地區的平均房價為775,546美元，較2016年9月上漲2.6%。MLS系統上的綜合基准指數（HPI）同比上漲了12.2%。這兩個數據差異巨大，其中一個重要原因就是作為均價最高的市場分支，獨立屋在總體交易中所占的比重較小。

多倫多地產局首席市場分析師Jason Mercer 表示：“在一個更趨平衡的市場環境下，9月份同比增長速度較去年同期有所放緩。然而公寓市場是一個明顯的例外。較之去年同期，公寓的均價和綜合基准指數都上漲了超過20%。隨著公寓市場的緊俏，正有越來越多的購房者傾向於購買公寓，而這一結果也和今年春天對消費者的市場調查相吻合。

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接下來讓我們看看9月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區9月獨立屋交易2,780宗，獨立屋均價$1,015,067。其中，多倫多地區成交642套，均價$1,355,234。

皮爾區成交554套，均價$870,144。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計314宗交易，但均價最低，僅$766,132。交易數量排第二的是密西沙加，201宗，但均價最高，達到$1,023,207。Caledon地區售出39套獨立屋，均價$918,712。

Halton區9月共成交320套獨立屋，均價$1,064,585。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出119套，均價$1,393,860。其次是Burlington，售出85套，均價$974,446。Milton位列第三，售出68套，均價$853,790。最後為HaltonHills，售出48套，均價$706,502。

半獨立屋

9月大多地區共售出639套半獨立屋。皮爾區售出最多，共220套，均價$644,723。其中，Brampton售出137套，均價$619,320。密西沙加售出75套，均價$691,036。Caledon僅售出8套，均價$645,563。

Halton區僅售出41套，均價$658,280。其中Milton售出15套，均價$645,627；Oakville售出10套，均價$746,380；Burlington售出11套，均價$641,264。HaltonHills售出5套，均價$557,480。

Condo鎮屋

9月Condo鎮屋共售出465套，均價$547,540。密西沙加所在的皮爾區售出最多，達166套，均價$523,434。多倫多市屈居第二，達162套，均價$608,492。

在皮爾區，密西沙加共售出Condo鎮屋124套，均價$548,355。Brampton成交42套，均價$449,860。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共47套，均價$493,772。其中Burlington數量最多，為18套，均價$534,806。Oakville售出16套，均價$521,250。Milton成交7套，均價$447,414。HaltonHills成交數量最少，僅6套，均價$351,483。

Condo公寓

大多地區9月Condo公寓共售出1,860套，均價$520,411。其中超過三分之二集中在多倫多，共1,362套，均價$554,069。

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皮爾區的Condo交易數位居第二，為241套，均價$385,588。其中密西沙加位居全區第一，售出208套，均價$393,441。Brampton銷售數量位居第二，共33套，均價$336,091。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區9月售出Condo公寓57套。Oakville位居第一，共27套，且均價全區最高，為$606,131。Burlington售出11套，位居第二，均價為$514,755。Milton售出16套，均價$418,219。HaltonHills僅售出3套，價格為$294,500。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

9月，Attached/Row/Townhouse 共售出533套，均價$663,335。

多倫多市共售出68套，均價$867,323。皮爾區售出100套，均價$596,586；Halton區售出109套，均價$649,984。

皮爾區中，Brampton售出最多，為77套，均價$575,910，為全區最低；密西沙加售出16套，均價全區最高，為$693,724；Caledon售出7套，均價$602,000。

Halton區中，Oakville售出30套，但均價遠高於其他地區，達$834,767。Milton銷售數量最多，為53套，均價$567,817。Burlington售出19套，均價為$618,232。Halton Hills售出7套，為全區最少均價為$566,371。

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獨立屋，Condo，聯排別墅怎樣選？| 美國

在美買房，維修房屋如何抵稅？

貸款手續費有多少，具體有哪些收費項目？

美國住宅出租前，要買哪種保險？

從投資房產的角度：是買獨立屋(single family house),康斗(condo) 或聯排(townhome)好呢？

外國人每年如何報稅、交稅？稅收有哪些類型？

已借三十年的房貸款，想要提前還點，需要注意什麼事項？

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問：在美買房，維修房屋如何抵稅？

房屋每年的折舊也可以用來抵稅。

比如，花30萬美元買一棟房子，其中土地價值5萬，房屋25萬。雖然房子的實際使用壽命可能很長，但稅法上規定房屋的折舊年限為27.5年。

每年報稅時，折舊可以抵扣25/27.5萬元的應納稅收入。按15%的稅率計算，每年大約能少納稅1364美元。

被折舊抵扣的稅額會在日後出售房屋時回征。

比如上例，當初30萬美元的房產在30年後賣出100萬美元。此時房屋的價值已經在27.5年中折舊完畢，稅法上的成本只剩土地的價值5萬美元。

所以，應納稅收入為增值的70萬美元+房屋被折舊的25萬美元 = 95萬美元（不考慮後文自住房屋的稅收優惠）。

無論你當初報稅時是否記得抵扣折舊，在你賣房時稅務局都會按折舊後的較低成本計算盈利，這種一刀切的行為真是令人無奈。

所以為了避免不必要的支出，請記得在報稅時填上摺舊抵扣。

問：貸款手續費有多少，具體有哪些收費項目？

與貸款有關的開銷包括以下費用：

手續費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%

點數(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%

房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。

信用報告費(Credit Report): $20-60$

處理費(Processing Fee)：$200-$500

納稅服務費(Tax Service Fee): $50-$100

洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20

審批費(Underwriting Fee): $200-$500

文件準備費(Document Preparation) $200-$500

以上的費用在每個公司可能稍有不同，你可以找一家收費少的。

每家公司都會讓你挑選無點數貸款。加點數的好處是最終還款額會降低，缺點是過戶時要多交錢。

因為有點數無點數貸款在七年時還款額相等，如果你能保持貸款七年以上，可以加點數。否則不要加點，特別是在過戶費很緊的情況下。

問：出租前，要買哪種保險？

出租屋保險

很多人在美國投資房地產，買了房子自己不住而是租給房客。對於這種出租房子也有專門的保險，叫做出租屋保險。

一般來說保險公司的出租屋保險不承保短期出租的房屋，一兩週這種都是沒有的，最短期限為一年。

出租屋保險的保障範圍

出租屋保險和自住屋保險的區別在於，出租屋保險是房主擁有房屋但租給他人以收取租金。

所以出租屋保險的保障範圍主要包括：

第一房屋重建費用

萬一碰到一些自然災害的時候，保險公司應承擔房屋重建的費用。包括房子的花草樹木，游泳池、圍牆以及後院建的Guest House 客房等其他建築。

第二房租租金損失

如果碰到災難，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所損失的租金Loss Of Rent房租損失這部分也由保險公司理賠，但不包含房客的財物損失。

第三和房屋相關的責任險費用

責任險非常重要，當房主沒有住在裡面時，房屋內出現一些問題，除房客以外的人受傷等，責任險可以做出相應理賠。

並且責任險還包含和出租屋相關的律師費用、DefenseCost辯護費用，但不包含房客的責任險費用，也就是說如果是房客在出租屋內摔傷，責任險不理賠。

那麼，如何購買出租屋保險？

第一步選擇有經驗的保險經紀，計算出租屋的重建價值

出租屋的重建價錢和購買出租屋的價錢不一定相同。

第二步選擇合適的保障內容

比如PersonalInjury個人歧視，如果因為歧視選擇房客，比如不想租給懷孕的孕婦、黑人等而被房客起訴。

合適的保險條款可以保障房東利益，保險公司也會對此做出理賠。

第三步選擇合適的責任險保額

在出租屋保險中儘量將自己的liability 責任險的部分提高。一般情況下，出租屋保險包含十萬美元的責任險保額。

但是有些公司可以把責任險部分提高到100萬，也就是說萬一房主與房客之間出現糾紛，被房客控告，保險公司可以最高支付100萬為房主理賠申述。

第四步選擇合適的租金損失保額

因為某些災難房客搬走了，房主因此所損失的租金，保險公司可以理賠的額度。

第五步選擇合適的自負額Deductible

如果是理賠1萬元，房主自己的自負額為1000元，那麼就有房主支付1000元，保險公司賠付9000元。

自負額越高保費越低；自負額越低保費越高，這個可以自己衡量一下。

房子的保險記錄很重要，如果房子的保險記錄不好，保險公司可以拒絕承保。

保險公司不是按照賠付的金額來決定，而是看保險記錄好不好。

買保險的時候最好要保存相關的簽字文件及溝通信件，這樣可以避免很多不必要的糾紛和誤會。

問：從投資房產的角度：是買獨立房(single family home),樓房(condo) 或聯排(townhome)好呢？

比較而言，獨立房總投資額要高些，多數在17-35萬美元之間，但是物有所值，因為面積大，有車庫，佔地，升值潛力強，適合長租的社區管理費很低，一般一年在$300-600之間，比較容易出租。

但是因為房子大，有草坪，可能還有游泳池，維護和修理費用要高一些。

樓房和連棟房投資少，多數在7-20萬美元之間，修理費用相對少，價格便宜的一般房齡老，社區管理費高昂而且不固定，每個月在$250-400之間。

從我們現在管理的房屋看，投資獨立房佔絕大多數。

問：外國人每年如何報稅、交稅？稅收有哪些類型？

從稅法上講，外國人是指區別於美國公民、美國居民（綠卡持有者）和美國稅法居民（在美國居住183天以上的外國人）的個人。

投資房地產涉及的稅務主要包括：

房地產稅，出租、出售房地產時產生的所得稅，房地產買賣時的過戶稅。

①房地產稅（Property Taxes）

是地方政府（郡、市、鎮）向房地產的所有者徵收的稅收。無論是美國公民、居民或外國居民，每年都要向當地政府繳納房地產稅。

②房地產出租收入所得稅（Income Tax on Rental Income）

一旦房產開始出租並產生租金收入，投資者須每年向國稅局申報1040 NR稅表來報告當年的租金毛收入及各項費用支出，如扣除費用後有淨利潤，屋主須向國稅局納稅。外國投資者的報稅期限為下一年的1月1日至6月15日。

大部分外國投資者在房屋出租的開頭幾年無需交納任何收入稅，因為國稅局規定出租房建築（不包括土地）成本的27.5分之一可算為每年的折舊並作為出租減項之一。

同時，每位外國報稅人還享有$3,950的個人免稅額。

③出售房地產時產生的所得稅（Income Tax on Capital Gain）

外國人出售其在美國擁有的房地產，要按利潤繳納所得稅。利潤的計算方式為房地產賣價扣除當初買價，裝修費，大項維修費，和買賣時所產生的其他費用。

如果擁有房地產不到一年，適用10-35%的累進稅率；

如果超過一年，適用15%的長期資本利得稅率。

為了防止外國賣家逃稅，法律規定買家在向外國賣家購買房地產時，必須從成交價中預扣10%並在20天之內向國稅局申報8828表格。買家將8828-A表格交給外國賣家作為扣稅的證明。

如果買家沒有從購房款中預先扣繳這筆稅款, 那麼國稅局可以要求買家支付外國賣家的欠稅，再支付最高可達一萬美元的罰款。

如果買家買的是自住屋，且房價少於30萬元，則買家可以免除扣繳的義務。

在房屋成交的次年年初, 外國賣家要向國稅局申報1040NR 表格, 並在附表D上申報上一年房產交易的利潤，並將所收到的8828-A表格附上作為預繳稅款的證明。

如果之前預扣的稅款多過應繳稅款，外國賣家可以獲得退稅，反之補繳剩餘的稅款。

除了聯邦所得稅，在絕大多數州，外國投資人還要就其利潤繳納州所得稅，但是佛州沒有州所得稅。

④其他稅種

美國多數的州，都對房地產交易徵收過戶稅，在佛羅里達，這種稅叫Doc. Stamps OnDeed，是一種合同印花稅，買方要按房屋購買價格的0.7%繳納。

如果是貸款購房，買方還要額外按貸款額繳納0.35%的印花稅(Doc. Stamps On Note)。

如果是短租的度假屋，投資人還要每月按租金收入的13%繳納營業稅(Sales Tax)和旅遊稅(TouristDevelopment Tax)。

⑤外國人報稅號（ITIN）

外國投資者購入房地產後，應立即向國稅局申請外國人報稅號（ITIN），因為每年的個人收入稅申報及房屋出售時都會用到ITIN。

如果外國投資者不提供ITIN，國稅局規定：無論是物業出租公司還是房客，都必須履行扣繳義務，代扣30%的毛租金並及時上交給國稅局。

問：已借三十年的房貸款，想要提前還點，需要注意什麼事項？

兩個方法更早的付清房貸與節省利息支出

一個方法是提前償還或者一次付清貸款本金。

另外一個方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。

從提早付本金來說，如果可以提早把貸款付清，可以節省利息開支，剩餘的錢可以作其他用途。

如果想提前償還本金最好在頭五年付

如果購房者來說，分攤還款時提前償還本金，每月月費是不變，但可以有助於縮短供款期。由於大多數的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往後的利息就越少。

提早償還本金並不適合所有人

購房者需要考慮自己的房貸息率。

如果你的房貸利率比較低，那你應該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務。

另外，購房者也可以把錢用作其他的投資，比如加大退休計畫，或者其他投資產品。房產的用途也在需要的考慮因素之內。

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（據華人生活網）