史上最贵留学季!美国大学你们良心不会痛吗?| 美国

随着美国大学2017-2018学费涨幅的出炉,估计很多小伙伴真的有点抓狂了。去美国读书要多少钱

1. 美国大学2017-2018学费大涨

空口无凭,得拿出证据!留学美国费用主要包括学费、生活费及医疗保险等费用。涨价之后,美国名校的学费汇总如下表:

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上表中,2018年度学费最贵的是芝加哥大学54656美元/学年,最便宜的是佛罗里达大学的31289美元/学年,美国每学年的学费约为30000—55000美元,约折算成20-38万元人民币。你要记住,这只是学费!算上学杂费,最贵的是乔治城大学72790美元/学年,最便宜的还是佛罗里达大学46694美元/学年(如此观之,佛罗里达大学还是有良心的,留了一丝余地)。某些特定专业学院,如商学院、法学院、医学院等学费则更为昂贵(留学界传闻某某大学读一年MBA要花10万刀,经事实证明,不是疯言,是真的)!

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除了学费以外,生活费在留学美国费用中也占有较大的比重,生活费依据所在城市的不同,呈现较大差异。通过对比我们可以发现,即使是按最低月生活费计算,一级城市和四级城市每月生活费用相差$550,折合约人民币3747元,超过2倍的差距。对于普通家庭来说,这样的生活费差距实在难以被忽略。

据US NEWS报道,美国高等教育委员会已经全票批准286所私立大学在2017-2018学年上涨学费和其他申请的费用。该委员会表示,获得批准的高校占全国1652所私立大学的16%。

16-17学年至17-18学年私立大学学费百分比涨幅
16-17学年至17-18学年私立大学学费百分比涨幅

美国排名前50的私立大学学费将平均上涨3.6%,有许多学校学费涨幅超过4%。受中国留学生欢迎的大学,如哈佛、康奈尔、普林斯顿、布朗、范德堡、杜克、宾大学等名校的学费涨幅也在3.5%-5%之间。

1971-2017年私立大学平均学费
1971-2017年私立大学平均学费

2. 美国学费为什么要涨?

造成美国学费连年上涨的两个主要因素是:政府拨款减少与办学成本提升。

自1981年以来,美国大学录取的人数增长了一倍以上。美国人接受高等教育的比例大幅提高。2015年,美国有1950万新生入学,与1995年相比,现在就读于本科、研究生院校的美国人比例上升了近50%。

即使美国各州政府都加大了对教育、院校的拨款和投入,而且提高拨款的速度远高于通货膨胀的速度,他们还是没有比过学生人数增长的速度,所以现在学生人均获得的政府教育拨款就少了很多。美国政府的人均教育拨款在1990年达到了峰值,后来一直在下降。截止到2013年,美国有48个州已经将学生人均教育拨款降低到2350美元,比2008年的数字要低29%。

不论是在公立学校还是私立学校,政府预算对教育投入的缩减都让接受高等教育的成本更多地转移到了学生和家庭身上。学校是最直接受政府拨款影响的群体,减少了政府拨款,学校就不得不让学生来负担这部分成本。于是学费上涨。

还有就是,办学成本。

为了吸引更多的学生报名,学校要花重金聘请顶尖的教职工,建造、维护先进的教学设施。如果你现在去哈佛上学,你能享受到的设施、环境肯定是一百年前不能比的。不论是高级的图书馆,还是领先科技发展的实验室,甚至还有学生活动中心的奶昔店,都是真金白银堆出来的,自然也需要学生来买单。

3. 扩招留学生成为最简单粗暴的赚钱方式?

美国大学需要钱,中国学生有钱。招收更多留学生成为美国高校最简单粗暴的一种“赚钱”方式。中国赴美留学生从2000年的2万人到2016年的32万人,在17年的时间里,中国近1/3的中国留学生在美国求学,为美国经济贡献300亿美元,仅学费就98亿美元。

中国学生最多的美国大学:

  1. 伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校(University of Illinois Urbana-Champaign)
  2. 南加州大学(University of Southern California)
  3. 普渡大学(Purdue University)
  4. 东北大学(Northeastern University)
  5. 哥伦比亚大学(Columbia University)
  6. 密歇根州立大学(Michigan State University)
  7. 俄亥俄州立大学(Ohio State University)
  8. 加州大学洛杉矶分校(University of California, Los Angeles)
  9. 印第安纳大学(Indiana University)
  10. 加州大学伯克利分校(University of California at Berkeley)
  11. 纽约大学(New York University)
  12. 宾夕法尼亚州立大学(Pennsylvania State University)
  13. 明尼苏达大学(University of Minnesota)
  14. 西雅图华盛顿大学(University of Washington Seattle)
  15. 亚利桑那州立大学(Arizona State University)
  16. 密歇根大学安娜堡分校(University of Michigan Ann Arbor)
  17. 波士顿大学(Boston University)
  18. 伊利诺理工学院(Illinois Institute of Technology)
  19. 新泽西州立罗格斯大学(Rutgers, The State University of New Jersey)
  20. 得克萨斯大学达拉斯分校(University of Texas at Dallas)

从中我们可以看出,中国留学生普遍选择美国大型公立学校,在一定程度上是因为这些学校总体学生人数较多,但也因为公立学校学费较低——中国学生往往没有资格获得联邦财政支持。有些缺少资金的公立学校积极录取国际学生,因为他们支付的学费通常较高。

当你推开房门,见到的是一张张中国脸;当你所谓的“留学”,只不过是从一个中国城来到另一个中国城。我们不禁开始质疑:这样的留学究竟意义有多大?

4. 付得起学费,还得交得起房租

房地产资讯网站Zillow根据U.S News的高校排名发布了一份视角独特的房租报告,他们发现在 U.S News榜单上排名前35的高校里,有80%的学校都位于美国租金最贵的地段。

在美国,租房是留学生一定会碰到的问题,而在这些地段好的学校,房租可能比学费还要贵。“对于正在填写明年高校申请的学生和家长应该好好考虑下租房的成本。

那些耳熟能详的名校也齐刷刷的占据了租金最高的榜单排名,比如斯坦福大学、普林斯顿大学和加州大学伯克利分校等等。相对来说,印第安纳州圣母大学、密苏里州华盛顿大学、卡内基?梅隆大学的房租就比较便宜了。

租金贵的学校一般位于芝加哥、波士顿、洛杉矶、旧金山、纽约和华盛顿特区这些地方,它们的房租中位数远高于全美的整体水平。比如斯坦福的学生所支付的房租要比全美房租中位数高出4倍,这里的房租中位数达到每月6139美元。

在斯坦福大学周边的房源几乎都租给了本科生,他们在食宿上的花费每年达到了14600美元。60%的研究生住在校内,房租每年12300美元,加上5800元的伙食费,每年支出得花1.8万美元。根据斯坦福大学的对外传播副主席Lisa Lapin的说法,学校会给研究生提供补贴,算下来研究生花费跟本科生差不多。

这份榜单准备申请明年美国高校的学生提供了一份参考。当然Zillow所提供的房价只是这些高校所处地区的房租中位数。申请人可以有讨价还价的空间。

Zillow提供的一个案例能说明这点。Jessica Dougherty曾是杜克大学的一名研究生,杜克大学在U.S News的榜单上位列第八。她曾在北卡罗来纳州达勒姆以900美元的价格租到过一间单身公寓,远低于均价1286美元。虽然没有网络和有线电视,但公寓里有洗衣机和烘干机,而且去任意一个上课地点,骑车只需要3分钟。

从时间轴线来看,美国很多地方的租金也是涨幅迅速,特别是在西海岸。Zillow预测湾区和大洛杉矶地区的租金在未来一年内的涨幅可能超过6%以上。

校外房租最贵TOP 5

1、斯坦福大学

  • 位于:帕洛阿尔托(Palo Alto),加州
  • U.S News排名:并列第5
  • 该地区房租中位数:6139美元/月
  • 2017年预计涨幅:7.6%

2、普林斯顿大学

  • 位于:普林斯顿,新泽西州
  • U.S News大学排名:并列第1
  • 该地区房租中位数:4529/月
  • 2017年预计涨幅:4.0%

3、加州大学伯克利分校

  • 位于:伯克利,加州
  • U.S News大学排名:并列第20
  • 该地区房租中位数:3534美元/月
  • 2017年预计涨幅:6.9%

4、加州理工学院

  • 位于:帕萨迪纳,加州
  • U.S News大学排名:并列第12
  • 该地区房租中位数:2720美元/月
  • 2017年预计涨幅:6.4%

5、南加州大学和加州大学洛杉矶分校

  • 位于:洛杉矶,加州
  • U.S News大学排名:前者排名23,后者排名24
  • 该地区房租中位数:2701美元/月
  • 2017年预计涨幅:8.8%

校外房租最便宜TOP 5

1、印第安纳州圣母大学

  • 位于:Notre Dame/South Bend,印第安纳州
  • U.S News大学排名:并列第15
  • 该地区房租中位数:723美元/月
  • 2017年预计涨幅:0.8%

2、圣路易华盛顿大学

  • 位于:圣路易,密苏里州
  • U.S News大学排名:第19
  • 该地区房租中位数:881美元/月
  • 2017年预计涨幅:3.3%

3、罗彻斯特大学

  • 位于:罗彻斯特,纽约州
  • U.S News大学排名:并列第32
  • 该地区房租中位数:945美元/月
  • 2017年预计涨幅:-0.4%

4、威克森林大学

  • 位于:温斯顿 – 塞勒姆(Winston-Salem),北卡州
  • U.S News大学排名:并列第27
  • 该地区房租中位数:994美元/月
  • 2017年预计涨幅:2.2%

5、卡内基·梅隆大学

  • 位于:匹兹堡,宾州
  • U.S News大学排名:并列第24
  • 该地区房租中位数:1141美元/月
  • 2017年预计涨幅:3.4%
真实房租比估算要高/低的学校
真实房租比估算要高/低的学校

5. 读大学也要考虑性价比

美国MONEY杂志在综合了美国教育部、 Peterson’s、PayScale的数据后,对711所美国大学的性价比进行了全面的分析对比,以便大家选校参考。

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MONEY的评比标准主要分为:

教育质量(1/3)

  • 6年毕业率(30%):这一项被认为是最重要的影响指标之一。
  • 增值毕业率(30%):这一项不同于学校的实际毕业率或预期毕业率,而是基于学生毕业时经济和学术表现,主要通过毕业时获得pell奖学金的学生比例来评分。
  • 同龄人质量(10%):包含新生标化成绩(5%)及录取新生入学率(5%)
  • 导师质量(10%):指师生比例
  • 经济困扰(20%):指学校的财政困难。

可承受度(1/3)

  • 学位净价值(30%):指学生从入学到毕业所有的实际花费。
  • 负债(20%):指学生毕业时所欠学生贷款金额。
  • 学生贷款还款风险(15%):毕业五年之内还款学生比例及还款金额。
  • 增值学生贷款还款方法(15%)
  • 低收入家庭学生可承受度(20%)

产出(1/3)

  • 毕业生收入(12.5%):包含毕业生起薪(毕业5年内)、职业中期薪资(毕业15年后)
  • 不同专业收入调整(15%):根据payscale数据对不同学校不同专业毕业生起薪及职业中期薪资调整。
  • 大学10年收益(10%):学生开始入读之后十年内获得的联邦经济补贴。
  • 预计校友价值(10%):校友力量带来的市场价值。
  • 附加收入(12.5%):由学校自身品牌给学生带来的额外收入。
  • 工作意义(5%):认为“自己的工作让世界更美好”的校友比例。
  • 社会经济动态指数(20%):34岁时从低收入阶层上升至中层的学生比例。

从评价标准来看,money考虑的方面可谓非常全面了,既关注学校的教育质量,也关注学生实际的投资花费及毕业后的发展和收入,同时,跟其他性价比排名略有不同的是,money更关注学校本身或校友力量给学生带来的帮助,这也更加彰显了一所学校的价值。

以下是money评出的性价比最高学校Top10:

1. 普林斯顿大学 Princeton University

  • 平均SAT/ACT成绩:1500/33
  • 2017-18年净花费(无补助):$65,300
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$19,300
  • 获得need-based奖学金的学生比例:59%
  • 获得merit奖学金的学生比例:N/A
  • 早期职业薪资:$67,600

2. 纽约市立大学柏鲁克分校 CUNY Bernard M Baruch College

  • 平均SAT/ACT成绩:1240/NA
  • 2017-18年净花费(无补助):$31,400
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$9,800
  • 获得need-based奖学金的学生比例:51%
  • 获得merit奖学金的学生比例:8%
  • 早期职业薪资:$51,600

3. 密歇根大学安娜堡分校 University of Michigan-Ann Arbor

  • 平均SAT/ACT成绩:1380/31
  • 2017-18年净花费(无补助):$29,500
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$17,000
  • 获得need-based奖学金的学生比例:32%
  • 获得merit奖学金的学生比例:24%
  • 早期职业薪资:$61,200

4. 加州大学伯克利分校 University of California-Berkeley

  • 平均SAT/ACT成绩:1370/32
  • 2017-18年净花费(无补助):$37,200
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$17,900
  • 获得need-based奖学金的学生比例:48%
  • 获得merit奖学金的学生比例:1%
  • 早期职业薪资:$62,100

5. 加州大学洛杉矶分校 University of California-Los Angeles

  • 平均SAT/ACT成绩:1330/30
  • 2017-18年净花费(无补助):$35,300
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$14,900
  • 获得need-based奖学金的学生比例:52%
  • 获得merit奖学金的学生比例:1%
  • 早期职业薪资:$53,300

6. 斯坦福大学 Stanford University

  • 平均SAT/ACT成绩:1480/33
  • 2017-18年净花费(无补助):$68,100
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$20,800
  • 获得need-based奖学金的学生比例:49%
  • 获得merit奖学金的学生比例:1%
  • 早期职业薪资:$70,300

7. 加州大学欧文分校 University of California-Irvine

  • 平均SAT/ACT成绩:1160/26
  • 2017-18年净花费(无补助):$33,900
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$15,800
  • 获得need-based奖学金的学生比例:62%
  • 获得merit奖学金的学生比例:N/A
  • 早期职业薪资:$52,000

8. 麻省理工学院 Massachusetts Institute of Technology

  • 平均SAT/ACT成绩:1500/34
  • 2017-18年净花费(无补助):$67,800
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$23,400
  • 获得need-based奖学金的学生比例:55%
  • 获得merit奖学金的学生比例:1%
  • 早期职业薪资:$77,000

9. 加州大学戴维斯分校 University of California-Davis

  • 平均SAT/ACT成绩:1210/28
  • 2017-18年净花费(无补助):$36,300
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$18,200
  • 获得need-based奖学金的学生比例:60%
  • 获得merit奖学金的学生比例:1%
  • 早期职业薪资:$53,000

10. 哈佛大学 Harvard University

  • 平均SAT/ACT成绩:1510/34
  • 2017-18年净花费(无补助):$68,600
  • 2017-18年净花费(含平均补助):$17,000
  • 获得need-based奖学金的学生比例:56%
  • 获得merit奖学金的学生比例:N/A
  • 早期职业薪资:$65,000

前十名当中,加州大学系列占得4个席位,厉害了我的大UC!除此之外,纽约市立大学柏鲁克分校也由于其超低的学费及不错的毕业生薪资成为性价比第二的美国大学。前十名中藤校只有普林斯顿和哈佛如列,普林斯顿第一,而哈佛大学则险些跌出前十!

这些性价比的数据能作为参考,它并不能保证10年后毕业生的收入水平,个人成功也无法完全靠择校就能获得。不过,这倒是提供了一种新思路。仅依据学费而择校是不明智的,相比今日付出的学费,未来的职业“钱景”或许更为诱人。当然,也别只顾着学校名气,它未必就能许你一个多金的明天。

(据网易教育)

中港最新战利品 李锦记12.825 亿镑买下伦敦地标“对讲机”大楼 | 英国

老牌港资酱油生产商李锦记旗下李锦记健康产品集团,公布以 12.825 亿英镑购入伦敦地标商厦芬乔奇街 20 号全部股权。该商厦因外形特徵而获得“对讲机”(Walkie Talkie)外号。这项收购创下英国最大单一商业办公楼物业交易纪录。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

伦敦地标“对讲机”大楼
伦敦地标“对讲机”大楼

点击查看英国房源

综合星岛日报丶中国香港明报报导,李锦记健康通过全资附属无限极物业投资 (中国香港) 公司,与英国上市的 Land Securities 和 Canary Wharf 周三(7月26日)达成买卖协议。

该商厦於 2014 年落成,共 37 层,提供约 71.3 万平方英尺空间,包括甲级写字楼(占 67.1 万平方英尺)丶零售(占 1.7 万平方英尺)及配套设施(占 2.5 万平方英尺)。大楼目前已全数租出,主要租户来自投资行业,租约平均尚馀年期约 13 年。

无限极物业投资公司於中国广州和上海的核心商务区,及中国香港中环拥有及管理甲级办公及零售物业。包括在建的广州无限极广场,预计於 2020 年竣工,公司持有物业总面积超过 320 万平方英尺。

李锦记健康主席李惠森表示,此项战略投资让集团旗下的无限极物业投资拓展至国际,有合理租金回报,并扩大投资物业规模至主要海外金融中心,持续稳定资产增长,将持有此地标商厦作长期投资。

Land Securities 公司昨(7月27日)日在伦敦股价上升 27 便士,中段报 10.28 英镑,公司计画将交易所得部分资金,约 4.75 亿英镑派发予股东。

金融时报称,“对讲机”大楼成为中港资本在伦敦的最新战利品
金融时报称,“对讲机”大楼成为中港资本在伦敦的最新战利品

“对讲机”大厦坐落金融区,由拉斐尔.维诺里建筑师事务所设计,外形特徵为上宽下窄,增加租金较高的高层空间楼面。大楼空中花园(The Sky Garden)是伦敦最新及最受欢迎的观光地标之一。

今年以来已经至少有 5 宗收购英国商厦项目,5 月中时爪哇控股购入伦敦金融城 HBOS 总部大楼。4 月底远东发展购入曼彻斯特 Northern Gateway 大型地产项目;今年 3 月底华置斥资 1.75 亿英镑,购入伦敦圣詹姆斯广场 11 至 12 号,以及 Ormond Yard 14 至 17 号商用物业。1 月底英皇国际斥资 2.6 亿英镑购入伦敦牛津街 Ampersand 大厦。

联合新闻网援引英国“金融时报”(FT)的报导称,“对讲机”大楼成为中国大陆及中国香港资本在伦敦的最新战利品。

(据钜亨网)

伦敦租金跌至边缘 小型住房仍受追捧 | 英国

市场概述

英国高端住宅租金在过去一年内持续缓慢下跌,连续7个季度跌至临界值。随着脱欧公投的进展,租金逐渐软化,但同时脱欧也改变了市场形态,形成了一系列被平均数据掩盖了的微趋势。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

伦敦租金跌至边缘 小型住房仍受追捧 | 英国

点击查看英国房源

2017年第二季度,伦敦高端住宅平均租金下跌0.6%,年降幅为5.4%。越是市中心黄金地段的租金跌幅越大,年降幅达8.3%,仅过去3个月内就下跌了1.4%。

自经济危机以来,伦敦高端住宅的房东收入平均减少9.5%,有20%的损失被经济复苏所抵消。如果2014年9月时没有出现14.4%的下跌,这一数据或许还能更高。

除高端市场外,其他市场租金跌幅较小,第二季度平均下跌0.3%,年降幅为4.1%。除此之外,租赁行业仍处于积极发展趋势,经济危机发生后10年内租金平均增长3.4%。

企业需求

第一太平戴维斯企业服务团队(Savills Corporate Services)的报告指出,尽管租金下降,但企业搬迁的平均预算逐年上升13%,原因很大一部分在于金融行业的预算增加。2017年上半年,金融业预算与上一年同期相比增加了59%,每月平均预算增加2000英镑以上。

2016年上半年,企业极少有高管人员迁至伦敦,大多是中层员工独自或以夫妻形式搬迁。相比之下,银行和金融机构的高层人员迁移数量更多,且有一部分是举家迁移。

第一太平戴维斯的数据显示,外交界也出现了类似情况。通常到第三季度已经鲜少有学生注册入学,但大使馆方面已表露意图,意味着顶尖学校附近的家庭住房需求量大增,例如位于Ham的德国学校和位于St John’s Wood的美国学校等。

同时,考虑到职位稳定和政治经济的不确定性,现有的租客也在寻求面积更小的住房。这一点在伦敦西南和西区黄金地段表现得更为突出,这些地区一套普通5卧住房每月租金在5000-10000英镑之间。而一套3卧或4卧住房可节省15-25%的租金。

生活方式影响租金增长

2017年第二季度,伦敦高端租赁市场的增长速度不仅跌至0.2%的边缘,年增长速度也呈颓势,过去5年通勤地带的平均租金上涨6.5%,速度远超伦敦市中心。Esher, Northwood和Cobham等富人聚集的郊区市场最为强劲,租金涨幅超过8%。

但在这些数据的掩盖之下,实际租金是随着房产面积而变化的,小型住房的需求依旧强劲。这反映出市场的两极分化,以需求为基础的租客在城市地区寻求面积中等或更小的住房,而“资金充足”的租客则更青睐地标式房产。

无论何种地产,市场状况都取决于人们的工作流动和生活方式。城镇房产周边若有好学校、便利设施充足、交通方便,就会十分受欢迎。相比之下乡村地产的需求则持续减弱。

相关资讯:除了伦敦 这里有最多五百万镑以上豪宅

(据英中时报)

海外买家必读!安大略省房市调控政策分析 | 加拿大

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安大略省最新调控政策出台,覆盖大多伦多和整个金马蹄区域,主要内容如下:

  1. 非本国居民的购房税率为15%;
  2. 扩大省内现有的租赁管理制度,覆盖所有租户;
  3. 对新建的租住房屋实施补贴;
  4. 所有租户的标准化租赁文件;
  5. 增加一项炒楼花的禁令;
  6. 审查房地产经纪人的行为规范。

其中最有震撼性的,莫过于非加拿大居民,在多伦多和大金马蹄区域购房的税收为15%。 这项税收出台的主要目的是打击海外炒家,对于计划居住在这里的新移民则不涉及此项税费。涵盖的房屋类型,包括独立屋、半独立屋、联排别墅和公寓,而商业租赁公寓、商业用地、农用地以及工业用地则不涉及此项收费。 对于在未来一段时间内成为加拿大公民或永久居民的人、以及国际留学生和持有工签的外国人,也都可以获得税费的返还。

安省的这个15%海外买家购置税,表面上看,有些出乎意料的严厉,其实是高高举起,又轻轻放下,既要了面子,也保住了里子。根据我们的观察,真正能够被这个政策打击到的海外买家其实不多。另外,从温哥华和大多伦多楼市调控的打击对象来看,政府对于有选票的人,其实一个都没有得罪。大多地产不断上涨的主要推动力,来自于新移民的持续稳定的流入,和新移民资产总量的远高于老移民,但是之前的舆论导向,则把主要矛头指向了海外炒家。安省出台的这个政策,做得非常聪明,感觉就是告诉选民:“我已经把海外买家都赶走了,你们炒房是你们自己的事儿,以后就与我无关了”。

值得一提的是,这个政策连带打击了本该鼓励的公寓市场,因为海外买家购买公寓的居多。公寓市场的火爆,一方面拉动本地经济,另一方面,来自海外买家的投资,也给当地居民提供了更多的出租房源。如果我们冷静的看待出租房的价格,就会发现租金上涨的幅度落后于房价的涨幅,而公寓租金的上涨的不少原因来自于物业费用的上涨。如果把海外买家从公寓市场上一并赶走,反而不利于平抑租金价格。

虽然这个政策对于楼市心理层面的影响,要远远多过资金面,但总体来看,对于当前楼市还是一个不小的利空。个人预测,由于大多伦多的联排镇屋和公寓的价差要远远小于温哥华,而且之前海外买家主要集中在公寓市场,所以接下来对公寓市场影响要大一些,对于刚需价格段(150万加币以下)的镇屋和独立屋市场的影响相对较小。

和国内的调控一样,重大政策出台了,也就很难取消了。这个政策的 好处是为今年楼市降温保驾护航,年内再次出现大涨的可能性基本消除,但我们也不应对于这个政策的长期有效性,报以乐观的态度。房子是大部分老百姓财富存储的唯一载体,我们可以观察身边的国人,有几家真正完成了国内财富的全部转移。预计这次大多伦多楼市回暖的时间,将远远短于温哥华。

 

大多伦多资深房地产经纪蒋蓓专栏全集

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投资澳洲房产,如何获取最大的投资回报?

 Part 1 澳洲房产投资回报率

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一、澳洲房产投资回报率之计算方式

房产投资的回报率,是衡量房产是否值得投资的重要参考依据,一般有以下三种计算方式 >>>详细

 1、  收益模式计算方式

投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

2、  投资回报率计算方式

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价

3、  投资回收时间计算方式

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12

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来源:居外研究、Corelogic

 

二、决定房产投资潜力的4大因素

▶ 人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。>>>详细

▶  区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模,但是过于成熟的地区,由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约。>>>详细

▶  教育出口潜力

留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。>>>详细

▶  价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势,还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲房价均价为8千澳元,2010年澳洲房价均价为56万澳元),基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。>>>详细

 

Part 2 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用

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一、3种出租方式

▶ 开发商承诺包租

很多国外开发商为了促进销售业绩,会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。

▶  委托租赁公司(房产管理公司)

如果开发商不承诺包租,业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。

▶  业主自行出租

业主可能会有朋友、亲戚想要租房,或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右,但必须人在澳洲亲自打理。

 

二、业主出租房屋的流程

step.1  评估物业,业主提供物业的位置、房型,发展商,正确地址,租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。

step.2  评估通过后,与业主签订委托物业出租管理协议。

step.3  澳洲租房机构会为业主寻找租客。

step.4  与租客签订澳洲租房协议。

step.5   收取每月租金

 

三、房屋出租相关费用

佣金标准

据了解,一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。

房屋出租管理费用

委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%(任何房型)。

注:在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。

 

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yangyang洲房屋出租:自寻租客,省钱;委托经纪,省事

当顺利交房后,买家要考虑的下一步就是如何将物业出租,为自己带来利润,同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东,买家们要注意些什么问题呢?首先,买家需要考虑,是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。>>>详细

杨泱律师专栏全集:

律师杨泱解析澳洲房产投资

 

 

 

part 3  如何在澳洲为租金收入纳税?

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一、澳洲税法有关居民与非居民的的界定

澳洲税法界定的居民,与其公民身份、国籍等没有关系。也就是说,具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民;不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。 澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一:>>>详细

纳税人在澳洲境内定居

一个纳税年度中在澳洲居留183天以上

参与澳洲的老年金计划

二、如何在澳洲纳税

澳洲财务年度是从每年7月1日至次年6月30日,个人在该财务年度所得若超过个人免税额,便需申报个人所得。

在澳洲纳税,可以DIY,也可以找专业人士。DIY的申报截止日期与找别人申报的截止日期不同。申报之后会有两种结果,包括补税或退税。>>>详细

 

三、租金收入如何征收个人所得税

一旦成功出租房屋之后,业主就必须缴纳澳大利亚房产交易税个人所得税。税额缴纳比率请参照以下表格。>>>详细

澳大利亚税务居民

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非税务居民

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投资加拿大房产,如何获取最大的投资回报?

 Part 1 加拿大房产投资回报率

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加拿大投资房产,一方面作为长期投资,不动产会随时间而增值;另一方面以租养房,可以出租获取稳定的租金收益。

加拿大政府允许海外投资出租自己购买的房产

海外投资者在加拿大出租房屋是一件绝对合法的事,出租物业投资者有的看中的是其保值,增值潜力,有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能。加拿大的年租金收益率在5-8个百分点之间,而在加国的4-5年期投资回报可达20-30个百分点之间。

加拿大房产投资回报率举例:

两室两卫一厅的公寓:30万加币

租金1800/月x12=$21600/年 

地税:$2000/年 

物业管理费:$300/月x12=$3600/年 

= 5.33%

 

 

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liya拿大出租投资方式多样化 四套攻略教你一网打尽(一)(二)

出租物业投资者有的看中的是其保值,增值潜力,有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能,了解自己的投资目标、收益率、投资期、风险度是一个非常重要步骤。>>>详细

Liya CHEN专栏全集请浏览:

理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

 

 

 

 

Part 2 如何将加拿大房产出租及费用评估

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一、长期居住在加拿大——自己出租

注意事项

• 房东需对租客做好背景调查

• 如果遇到纠纷,需冷静,可以先咨询当地的住房租赁协会

• 确保使用书面租赁协议,而不是口头合同

• 有“老赖”,找法院

房租标准

如果业主想在合同期内涨租金,需要提前3个月以书面形式通知房客。租金的涨幅顶线是由省政府决定。

例如在2012年,大多伦多地区的租金涨幅定线为3.1%,大温哥华地区为4.3%。所以,业主在调整租金时,是不得超越政府所规定范围。>>>详细

 

二、短租或不经常居住——委托经纪人或是第三方机构

房屋管理出租费用

如果业主委托加拿大房屋管理公司为自己出租管理房屋,当地机构是按业主的房型及面积来收费的。在成功为业主找到理想房客后,需收取比例为25%的佣金,也就是租金的四分之一。收费标准如下>>>详细

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Part 3 海外买家的租金收入该如何征税?

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身份判断:加拿大居民或者非居民

根据加拿大现行税法,根据买家的不同身份,采用不同的个税征收计算方法。简单来说,在加拿大拥有自己和家庭固定住所的个人被视为加拿大居民,反之,则认定为加拿大非居民个人。应该说,大部分海外买家都被认定为非居民。

征收基数:只征收净租金收入

计算个税时,是以净租金收入为基数计算的。
 
不同房地产租金收入的情形:

• 当租金的净所得为正时,将其纳入纳税人的收入,按当地税率计算。

• 当租金的净收入为负时,属于非资本性的亏损。加拿大税法规定,纳税人可以将这种亏损用来抵扣任何类别的其他所得。

 
征收日期:个人申报  每年征收

按现在加拿大税法,每年4月30日之前,所有纳税人必须向加拿大税务部报税,如果业主为个人,就填写T776房地产租金所得表,申报个人所得。如果业主是企业,就申报企业之所得。

 
个税税率:联邦税+省税
 
加拿大个人所得税包括联邦税和省税两大部分组成。每年联邦税征收率对每个纳税人是统一的,但省税则各省之间不同:
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什么样的美国人在租房住?| 美国

2006年至2016年,美国家庭租房而住的情况越来越普遍。据报道,皮尤研究中心对人口普查局住房数据进行了分析,发现2006年至2016年间,美国家庭数增加了,但有房的家庭却未见增长,部分原因是受经济危机的影响。

文章摘编如下:

2006年至2016年间,美国租房家庭的数量大幅增加,从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%。目前的租房比例超过了1986年和1988年的高点36.2%,接近1965年的37.0%。

皮尤的分析显示,过去十年间,某些人群,如年轻人、非白人和受过较少教育的人士,比其他人更有可能租房,不仅如此,白人以及中年人租房比例也有所增加。

年龄

2016年,年龄在35岁以下的家庭,仍然是所有年龄组别中最有可能出租房屋的人。

年龄在35岁以下的家庭:65%租房居住,高于2006年的57%。

35至44岁这一年龄段的家庭:租房的家庭也明显上升,从2006年的31%上升至2016年的41%。

45至64岁的家庭:租房者也从2006年的22%上升到2016年的28%。

65岁以上的老年人:租金率保持在20%左右。

族裔

2016年,黑人和西班牙裔家庭租房的比例是白人家庭的近两倍。

具体数据如下:

  • 黑人家庭租房比例:58%
  • 西班牙裔家庭租房比例:54%
  • 白人家庭租房比例:28%

尽管各主要族裔的租房比例不同,但有一点是相同的,就是同十年前相比,他们的租房比例都上升了。

教育程度

租房这一现象也体现在受教育程度上。从2006年到2016年,不仅低于高中学位的家庭租房比例上升,大学毕业的家庭租房数也有增无减。

在所有家庭中,受到良好教育的家庭租房比例最低。

在2016年,受过良好教育的家庭租房比例是29%;仅有高中学历的家庭租房比例为38%;

高中毕业未毕业的家庭租房比例是52%。

过去十年里,全美租户上升这一现象并不意味着他们不可能成为屋主。皮尤研究中心的一项调查显示,72%的租客表示他们会选择合适的时机买房,在被问及租房的具体原因时,绝大多数租房者,特别是非白人表示是经济原因。

哈佛大学住房研究联合中心去年6月发布的,关于住房状况的报告称,美国全国平均仅有45%的租户表示,可以支付得起其所居住地区的中间价位的住房。而在房价昂贵的住房市场,只有10%的租客表示可以支付得起房贷,而根据经济学家的建议住房费用不该超过总收入的30%。

(据美国侨报网)

投资客狂买南加州公寓 租金喊涨至月薪九成 | 美国

公寓是南加州房地产市场热门标的,自经济衰退和房价逐步攀升以来,交易量翻了数番。而投资客大量在南加州购买公寓出租,也造成租金不断上扬。

托斯汀(Tustin)的棕榈花园公寓(Palm Garden Apartment)自2016年首次卖给新业主後,租金已上涨两次,五个月内涨了500元。

位於安纳罕橄榄街公寓,新的业主要求原本签署月租的租客,重新签订一年长约或搬家。

去年,一家投资公司在东洛杉矶购买一座八户公寓,租金从每月1250元上涨至2000元,这是当地租户每月工资的90%,几乎迫使租客搬家。

新屋主能将公寓升级,重新装修和添购健身中心丶储藏室丶狗公园与烧烤区等,但新屋主却也带来租屋上涨。

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南加州橙县托斯汀(Tustin)的棕榈花园公寓(Palm Garden Apartment)
加州橙县托斯汀(Tustin)的棕榈花园公寓(Palm Garden Apartment)

点击查看南加州公寓房源

全国多家庭住房委员会主席Douglas Bibby上月於圣地牙哥举行的加州建商会议上说,投资人购买物业後提高租金,对赁屋而居的民众毫无帮助。

商场经纪人Kidder Mathews指出,南加州租金过去六年中上涨29%,从2011年平均月租1246元上涨至今年的1607元。

最近的美国人口普查数据显示,南加州从2009年至2015年,增加近18万户租户,拥房者下降4万4000。

此外,去年南加州有近4200笔公寓交易,高於2010年的1264笔,投资者今年迄今已买下2475套公寓。

公寓价格因此上涨。投资人去年平均支付每单位公寓20万3729元,较2010年每单位14万2762元上涨43%,2017年至今,每单位平均价格已涨至20万9165元。

为了支付高房价,不少投资人翻新公寓建筑,提高租金。

商业房地产经纪人Adrienne Barr去年代理出售格兰岱126单位的Verdugo Village公寓,以5420万元卖给湾区公寓投资集团。新业主将公寓命名为Towne at Glendale,计画增加一健身中心,并加以翻新公寓。预估翻新後,每年租金收入将增加近70万9000元。

Berkadia的尔湾办事处代理Peter Hauser说,长期拥有建筑物的业主有时对提高租金并不积极,首先是第13号提案保护下,产业税低,但若物业转手,其产业税便跃升为以当前市价为基准。

(据世界日报)

多伦多区公寓租金大幅上涨 平均月租超2,000元 | 加拿大

根据上周五的一份报告称,在4月份安省租金管制扩大条规实施之前,大多地区(GTA)公寓租金就出现大幅飙升。从第一季度到第二季度,租金上涨了5.1%,这是有纪录以来最大的季度涨幅,使GTA公寓平均月租涨至2,073元。现GTA平均公寓面积为717平方呎,比去年同期的741平方呎有所下降。

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多伦多区公寓租金大幅上涨 平均月租超2,000元 | 加拿大
在4月份安省租金管制扩大条规实施之前,大多地区(GTA)公寓租金就出现大幅飙升

点击查看加拿大房源

据《金融邮报》报道,公寓调查公司Urbanation Inc.日前表示,租金提高是租金管制扩大条规实施导致,房东们涨房租是为了抵消将来因涨租受限造成的损失。

安省于4月20日实施租金管制扩大条规,规定1991年以后建造的出租楼房,与之前建的出租屋相同,租金涨幅上限只能是2.5%,与通货膨胀相当。但一旦租户搬出,业主就可以根据市场行情重新设定租金。

许多地产业人士预测,该政策变化的另一个后果,可能会导致租客流动性降低,因为租客会利用这项新规,只要他们不搬家,房东租金的涨幅只能与通货膨胀率相当。

Urbanation计算了公寓前后两次出租之间平均间隔时间,2017年第一季度为20.9个月,到第二季度攀升至21.5个月,而一年前仅为17.9个月。

第二季度在GTA地区,通过多重上市系统MLS租出的公寓达到创纪录水平,达到8,328套,比上年同期增长了12%,之前也是达到高点。

Urbanation称,省府在4月实施新住房计划后的几周,地产市场的买卖交易出现下滑,但租赁市场需求却出现大幅上升,而原来公寓出租市场的需求就已达到创纪录高点,因为一些买家买不起房,只能租房住。

公寓空置率下降

一些出租公寓的增加,是由于更多的新出租公寓建成后上市招租,总挂牌比一年前上涨了8%。第二季度的租赁与挂牌比率(leases-to-listings ratio),达到了87%的历史最高水平。

第二季度末,公寓出租的有效挂牌比去年同期下降了13%,达到1,125套,相当于两周的供应量。这是自2011年以来,Urbanation开始跟踪此类数据后,挂牌最低的第二季度。

那些出租专用的公寓楼,第二季度公寓空置率,从第一季度的0.5%,下降至0.1%。平均租金年涨幅为11%,达到每平方呎2.67元。

Urbanation 称,尽租金管制条规扩大了实施范围,出租专用楼房的开发项目申请,在第二季度还在继续增加,只是与前几季度相比,增长速度大幅下滑。

在第二季度,提出出租公寓楼房开发申请的项目共有9个,共1,719套公寓,相比之下,第一季度为2,453套,而一年前为5,645套。

 (据加拿大家园)

川普带来湾区房市荣景 旧金山却面临考验 | 美国

硅谷的屋主或投资者来说,从2012年以来应该是房价、房租的丰收期,享受房价增长,坐收高房租,卖屋不愁被砍价,牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人,却可能是无奈与痛苦,面对高涨的租金和高企的房价,好像永远赚不够钱,连工程师都会说:“别以为我在硅谷很好过!”

先来说说好消息。这几年虽然房市火热,但有涨就有跌,尤其经历过2007年以来的次贷风暴,不少人心里确实有一个声音:“涨那么多,是不是会出现房市泡沫呢?”

川普带来硅谷房市的兴荣

据KPIX 5报导,湾区房地产公司DeLeon Realty,首席执行官Michael Repka认为,去年秋天,美国大选之前他们也很担心房市的动荡,不过随着川普的当选,印证了一件事,湾区房市继续欣荣。

2016年DeLeon Realty销售了135户住房,获得4.05亿美元的销售收入,然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家,这些买家多持有大笔现金攻买豪房,但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严,使得中国买家大幅缩水。

中国的中产阶级难以在美国买房,Repka表示,这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家,DeLeon Realty的业绩却没有衰退,原因是“在川普执政下,市场正在快速发展。”Repka说。

从川普当选,到2017年的秋天,DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图(Palo Alto)和阿瑟顿(Atherton)的房产。

房价持续高涨 对湾区未必好

据网络媒体BISNOW报导,湾区房市的泡沫确实不存在,但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑,如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区,这将面临大量基础工作缺人的窘境,例如交通业、服务业、医疗业等等,缺少这些人社会结构将会失衡。

USC Lusk房地产总监理查德·格林(Richard Green)统计,加州的多户型住宅(Multifamily)的自然空置率约为5%,如果房贷利率超过这个水平,租金将会开始下降。但是,当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下,也就是说,当空置率低、利率升高的情况下,租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑,但由于空置率很低,房租租金可能会上涨,并继续上涨。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

要搭上旧金山的住房列车,不总是那么容易
要搭上旧金山的住房列车,不总是那么容易

点击查看旧金山房源

格林说,圣马刁县(San Mateo)为了减少住房需求,甚至考虑牺牲商业发展,以降低就业率。格林认为,在旧金山湾区的新建筑如此之少,是因为金融和监管环境的阻碍,直接影响住房的供给量。

租金太过昂贵,导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导,两年一度的露宿者人口普查,今年圣塔克拉拉县(Santa Clara)记录有7,394人露宿,这个数字比两年前增长了13%;露宿人口中有2,530人,是25岁以下的青年,或是没父母陪伴的孩童,比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵,租不起房而流落街头?

兴建住宅的难题

因此,格林不认为有房市泡沫的问题,他却认为,关于泡沫的问题不在于房地产本身,而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱,才是房市的根基,所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看,大多数的“用户”确实口袋不浅,但地区有旺盛的住房需求。

FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德(Emile Haddad)认为,在湾区市场非常有活力,有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中,但是也有很多跟传统行业连结,如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化,大约有80%到加州进行风险投资的人,都会去湾区。

美国房地产市场中,旧金山湾区没有其他对手,即便是纽约。哈达德表示,唯一的困难是前期开发过程,开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇(Matt Lituchy)表示,湾区在创造住房比例方面做得不好,在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量,每天通勤的人数有几十万人,他们无法真正居住在湾区。

里塔奇认为,我们现在确实盖了比较多的房子,但是需求量犹如水库般巨大,建造的速度却只是涓滴之流。

湾区总能吸引高技术、高阶人才进入,这已经无庸置疑,现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特(Witte)表示,旧金山约有12%的就业人士接受食物救助,如果这些人无法待在旧金山,那么甚至影响到科技业。

Shorenstein物业副主席格伦·夏农(Glenn Shannon)打趣说,在旧金山机场和PG&E工作,或许不如在Facebook和Google那么有吸引力,但是我很难想像,缺少这些工作人员,湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员,例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训,但是如果他们缺乏负担能力,湾区将无法留住他们。

住在旧金山湾区会令人很开心,这里有数一数二的气候,数一数二的知名大学和科技公司,还有数一数二的多元群族,大家都可以来到这里寻找梦想,但前提是你要负担得起住房开销,这是“财库”也是“残酷”的问题。

互联网资讯综合整理