纽约 – Page 10

即使做上总统但并不等于自家楼盘不愁卖 | 美国

纽约人不愿意为特朗普品牌的公寓买单。

根据美国房地产网站CityRealty.com周三（12月13日）的报道，在美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）名下的11座曼哈顿住宅大厦今年的销情比整体公寓市场更差。2017年出售的特朗普公寓的平均价格为260万美元，与去年同期价格相同，但比曼哈顿的平均价格310万美元低16％。曼哈顿的豪宅市场由于供应过剩而放缓。

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特朗普大厦的公寓单价也不及其他豪宅值钱。CityRealty表示，塔楼每平方英尺的平均价格今年为1,759美元，比2016年下降约7％。整个曼哈顿则平均下降1％至每平方英尺1,868美元。

坐落哥伦布圈（Columbus Circle）的特朗普国际（Trump International）表现最差，这栋大楼就是反对总统的抗议现场。今年只有两宗单位交易，平均价格为520万美元，比2016年暴跌了27％。

不过，市场还是带来一丝希望。位于滨江大道（Riverside Blvd）220号的特朗普广场的平均售价上涨了58％，达到290万美元，今年有15宗销售。

居外精选曼哈顿房源“PENTHOUSE 37”

在Zaha Hadid过世後，她的作品又再一次受到重视。 Zaha Hadid在纽约唯一一个住宅设计“西28街520号”（520 West 28th Street）开发项目，售价飙涨。39种房型分为两居室到五居室，两卧公寓的起价为489万美元，而面积最大的顶层公寓“PENTHOUSE 37”则标价5000万美元在居外网上出售。

“西28街520号”项目邻近高线公园与Renzo Piano设计的惠特尼博物馆，有着Zaha Hadid招牌的流线设计，打破传统的四方格局，以玻璃和钢筋为主要建筑材料，巨大的开窗保证了足够的采光，同时还提供了全方位的观景体验。

顶层的公寓“PENTHOUSE 37”，室内外设计均由Zaha Hadid负责，三层楼的空间共有5个卧房及5.5个卫浴，除了拥有私人直达电梯，在室内另有一台连通三层楼的电梯。室内设计流线动感，延续一贯的Zaha风格。

公寓楼内所有房源的业主都可使用全套精选的休闲配套设施和服务，包括全天24小时礼宾服务、豪华的Attache生活服务、纽约市第一个私家IMAX电影院，75英尺长开有天窗的咸水游泳池、健身中心、可预订的私家水疗房（带有桑拿室）和私密观景室等等。

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原文来源：彭博
发表日期：2017年12月14日
责任编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

巧用科技和豚鼠解构纽约新型私立学校如何改变传统教育 | 美国

长期以来，纽约市的私立学校由一小部分精英学校主导。这些学校学位有限，每年的学费可高达5万美元，入学程序繁杂得能让最冷静的家长陷入恐慌。其中有些学校的办学宗旨偏传统，而另一些则更激进。但是总体上来讲，即使这些学校有任何改变，也都相当缓慢。

现在，一些新涌现的公司号称，他们将为家长们提供更适合21世纪的选择——并从中营利。

AltSchool是一家位于旧金山的新公司，号称将使用新科技革新教育。该公司自2015年在纽约开办了第一家“微型学校”后，又陆续开办了另外两家。

有一些学校则注重削减成本，比如说去年在TriBeCa开办的小小Portfolio学校（Portfolio School），该校使用高科技减少行政支出，强调实验性学习，如让学生为班级的豚鼠设计笼舍等。另一家位于布鲁克林和曼哈顿的连锁学校BASIS 独立学校（BASIS Independent Schools），采用较传统但侧重科学的课程设置，学费也仅为该市顶级私立学校的三分之二。

还有一些学校则致力于跨文化方面的知识，比如Wetherby-Pembridge学校（Wetherby-Pembridge School），该校是英国威廉王子和哈里王子曾就学过的一所学校的分支，对那些今年在纽约明年可能就在伦敦的国际企业的工作人员非常有吸引力。

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另外，WeWork公司也将触手伸进了该领域。WeWork是一家专注于办公区域分享的公司，近期因购买了Lord & Taylor大楼而震动了纽约的销售业。本月，该公司宣布将于明年开办一所叫做WeGrow的自有学校。公司创始人之一瑞贝卡·纽曼（Rebekah Neumann）在一篇博文中这样写道：“（这所学校）将以社会责任和企业家精神为本，致力于释放每个孩子的超能力。”

WeWork期望其教育板块与房地产板块能够相辅相成，在同一栋大楼里，家长工作，孩子学习，双方甚至可以共进午餐。从长远来看，该公司希望在52个已有公司分支的城市建立这种学校，以使需要出差或调职的员工能够将孩子从一所学校转到另一所，就像将笔记本电脑（MacBook Air）换个地方充电一样。

与纽约其他私立学校不同的是，这些新学校都是营利性的。

专注教育技术的风投公司ReThink教育（ReThink Education）的管理合伙人马特·格林菲尔德（Matt Greenfield）认为，这些新学校涌现，是对现存教育选择感到挫败的家长，他们渴望创造理想学校与冷眼风险投资交织的结果。

他说：“学校本质上是一门不错的生意。纽约房价高得吓人，其他生活成本也不低，纽约学校的学费也很高，所以我认为，从经营的角度来讲，这些学校是不错的生意。”

当然，这并不是说一定能成功，有些学校已经开始经历挫折。AltSchool的投资人包括Facebook的首席执行官马克·扎克伯格（Mark Zuckerberg），该学校近期宣布关闭了包括东村校区在内的两所校区，反映出该公司将工作重心从建立全国性的学校网络“转移至”推广其开发的教育软件。该公司宣称，即使纽约校区学费为小学32,000美元，中学37,000美元，仍无法维持其收支平衡。

过去十年建立的一些其他营利性学校也几易其主。一所以学前教育为主的Mandell学校（Mandell School），曾开设小学部，但在上个学年末忽然宣布将其关闭。现在BASIS在使用它们上东区的旧址。

最令人瞩目的营利性学校当属2012年开设的国际学校Avenues （Avenues: The World School）。该校以其野心和惊人的学费著称。Avenues为学生提供西班牙语—中文双语课程，以助其适应全球化。创始人说明将最终建立一个拥有20所位于世界各地的学校网络。

Avenues成功地吸引了学生，在位于切尔西（Chelsea）的校园总共有从幼儿园到12年级大约1600名学生。但是其全球扩张计划进行得似乎不是很顺利，目前仍然只有纽约一所学校。

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一些建校时间更短的学校，特别是像Wetherby-Pembridge这样的学校，使用英国标准课程设置，甚至拼读都遵从英国传统（比如说在“colour”里坚持带有“u”），也在努力吸引国际家长。明年将要开始招生的Polis国际学校（Polis World School），宣布提供中文浸入式蒙特梭利教学，并招募“创办家庭”（相当于教育领域的种子期投资人）以顺利起步。

一些观察家对这种新型的学校持怀疑态度。曼哈顿私立学校顾问公司（Manhattan Private School Advisors）为不同家庭在入学程序方面提供服务，它的创始人及所有人阿曼达·乌西（Amanda Uhry）不鼓励家长申请营利学校，因为她对这些学校的长期稳定性没有信心。

她说：“有些人确实被这些学校所吸引，学校也确实有学生，” 但这是因为那些人没办法进入更有声望的非营利性学校。在她看来，很多家庭“宁愿去公立学校也不愿意进入没有一点历史的私立学校。”

但是，WeWork对于找准市场似乎很有信心。一位因其工作情况还有待确定而要求匿名的建议者透露，该学校教学方法将结合华德福和蒙特梭利，学生在校将修习瑜伽和冥想。他们也会定期到纽曼家（Neumanns）的农场活动，该农场位于纽约Pound Ridge，占地60英亩。学生将学习使用地产食材进行烹饪。

纽曼夫人（Ms. Neumann）及她的丈夫，WeWork的合伙创始人亚当·纽曼（Adam Neumann），养育了5个孩子。在接受彭博社采访时，她说，在他们家里，工作和家庭生活之间“并没有界限”。类似地，WeWork公司也模糊了工作和休闲的界限，办公室配备有桌上足球以及生啤。

在彭博社的采访中，纽曼夫人说道，学生将会接受在WeWork租用办公空间的企业家的指导，并鼓励其开展自己的生意。她举例说，一位8岁的孩子在农场自己经营的摊位上出售自己设计的T恤衫，他在WeWork今年经营的小飞行员学校上学，马上将要成为在WeWork办公的时尚设计师的学徒。

该学校可能将会在位于西18街的WeWork空间开始上课，随后可能会搬迁到将来位于第五大道的Lord & Taylor大楼的总部。学校设计师为丹麦建筑师比约克·英格尔（Bjarke Ingels），将寻求“消除传统学校环境的分区设计”。

WeWork的目标为明年以约70位3岁到四年级的学生开始，逐渐扩张至12年级。

ReThink公司的格林菲尔德先生说，根据他获得的信息，纽曼夫人看起来很真诚，而且，让学生接触商业和其他可能的职业是有利的。“不是说一定管用，但是，毕竟也不会对孩子有什么巨大的坏处。”

原文来源：纽约时报
发表日期：2017年11月20日
责任编辑：Zoe Chan

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美税改对房市影响系列报道：保留州税列举抵扣纽约州受益最大 | 美国

美国共和党人本11月1日公布新的税改提案，预计部分纳税人在申报联邦所得税时，如果采取列举扣除方式 (parallel tax)，将仍然可以抵扣州和地方税（State and Local Tax, SALT）。

众议院筹款委员会（House Ways and Means Committee）主席、共和党人布拉迪（Kevin Brady）表示，应某些州共和党议员的请求保留了部分SALT抵扣。一些纳税人若在州或地方缴了房产税，仍然可在联邦所得税申报时列举扣除，以减轻负担。当前纳税人可以列举抵扣的州和地方税包括房产税和所得税（或销售税）。

但财政部估计，这些列举扣除项在今年将导致联邦政府收入减少约1,110亿美元，未来10年减少1.5万亿美元的收入。

本来，白宫及国会共和党人9月公布的税改方案，计划取消州和地方税的列举扣除项目，以弥补联邦税大幅削减公司及个税税率等的影响。但一些赋税重的州强力游说，说不能取消。加州虽然有意见但没出声，而新泽西州和纽约州的共和党人则威胁，如果不能保留至少部分州和地方税列举扣除，他们就会反对税改提案。

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美国州和地方平均减税：富裕的州份平均有较大的州和地方税扣除（来源：美国税收基金会）

加州受益大

加州的个人所得税率全美最高，加州人可以列举扣除州所得税好处很大。去年，加州所得税的最高等级税率为13.3%，相比之下，纽约州和新泽西州的税率则大约是9%。

加州的房产税相比其它州不算高，因为1978年通过的13号法案对加州房产税的征收做了很多限制。然而，对纳税人来说，保留房产税列举扣除当然也是利好。据分析今年房产税的私人金融网站WalletHub的数据，加州房产税并列全美第17低，而新泽西州的房产税全美最高。

据加州税务局（California Franchise Tax Board）数据，2014年，加州人列举扣除了700亿美元的SALT所得税，但只列举扣除了270亿美元的SALT房地产税（个人房产税等）。不过，非营利组织Tax Foundation的资深分析师瓦尔扎克（Jared Walczak）表示，加州在抵扣SALT房地产税方面仍然受益极大，只是比起整体SALT抵扣显得小了。

据美国税收基金会（US Tax Foundation）数据，2015年，加州的整体SALT列举扣除额占到了全美SALT列举扣除额的20%，排全美第一。相比之下，加州的房产税扣除额只占到全美房产税扣除额的15%。

纽约、新泽西州等获益更大

瓦尔扎克说，保留房产税列举扣除对纽约、新泽西等州来说获益更大，因为这些州的房产税在个人税务负担中占比较大。尤其是东北部的州，其房产税都高于加州。

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据税收基金数据，年入50万美元以上的加州家庭，SALT的列举扣除额占到了他们调整后总收入的7.1%，而房产税扣除额仅占到他们总收入的1.1%。

据税收基金数据，在2015年SALT抵扣在州民总收入占比的排名中，加州仅位列第四，前三名是纽约州、新泽西州和康乃狄克州。在房产税SALT抵扣在州民总收入的占比排名中，加州更是排到了第12位。

不过，比起整体SALT抵扣，房产税列举扣除对全美中产家庭来说更有益，因为房产差距比不上美国人的收入差距。

瓦尔扎克说，一些富有美国人的年收入是中等收入的10倍，但他们的房子不太可能是中等家庭房子价值的10倍。

居外网【美国税改对房市影响系列报道】：

互联网资讯综合整理
责任编辑：Zoe Chan

从《全球城市竞争力报告》找寻房产投资潜力股 | 海外

日前，由联合国人居署与中国社会科学院（财经院）共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018：房价，改变城市世界》，这个排名主要从“城市经济密度指数”与“经济增量指数”角度对全球1,000多个城市分析，进而提出“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”这两个指标进行评比排序。

“城市经济竞争力”指的是该城市当前创造价值、获取经济租金的能力；而“城市可持续竞争力”是指随着城市持续投入各种生产要素，强化整体经营环境，逐渐改变该城市的未来竞争力。简而言之，“城市经济竞争力”就是指该城市现在竞争力强度，是静态的资料；“城市可持续竞争力”是该城市未来竞争力的高低，是属於一种动态的资料。

以全球“城市经济竞争力”排名，纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦与旧金山这五个城市最具竞争力；以“城市可持续竞争力”排名，则依序为纽约、伦敦、东京、波士顿与新加坡为全球前五名。

《全球城市竞争力报告2017-2018》纽约同时在“城市经济竞争力”和“城市可持续竞争力”两项指标中称霸

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该份报告运用统计回归分析，分别以科技创新、金融资本、环境、制度与房价等五个变因与“该城市人均收入”做回归分析，得出几项结论：

1、科技创新是城市发展的重要泉源。

2、金融资本是现代城市发展的关键动力。

3、良好的气候生态环境是城市发展的前提条件。

4、文化制度是城市繁荣的根本动力。

5、房价是改变城市发展和城市布局的重要力量。

其中，影响“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”的最重要因素就是“科技创新”。原因是“资讯科技企业”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市间的联系，从间接关系变为直接关系、个别关系变为全面关系、松散关系变成紧密关系、慢速关系变成瞬间关系、高成本关系变成低成本关系，进而在全球经济的影响力日益增强，甚至有时影响力比许多国家还大、深远。而且科技创新指数越高的城市，其人均GDP也就越高，房价往往都有不错的表现。

若再考虑传统金融在城市所扮演吃重的角色後，便会发现“新型全球城市”正在形成。就是该城市能是同时扮演“资讯科技+金融中心”两种功能的城市，未来发展相当看好。以全球前二十名新型全球城市，美国有纽约、圣荷西、旧金山、达拉斯、华盛顿、圣路易、辛辛那提、西雅图、芝加哥、与亚特兰大等10个城市；中国北京、深圳、与上海；法国巴黎、日本东京、英国伦敦、德国慕尼黑与印度的孟买，这些城市中长期发展相当看好。

目前全球房地产市场还有几个特徵：

1、全球高房价城市集中在北美、西欧与东亚三个地区。

2、各国邻近边界的城市群已融合为跨国的大型城市群（如：美国西雅图与加拿大温哥华），高房价区域对距离较远的城市形成抑制，呈现迁移效应。

3、全球的主要城市群呈现虹吸效应，且房地产价格越高的城市，其虹吸效应越明显。

4、城市房地产的马太效应（亦即好的越好、坏的越坏）使得城市之间房地产市场的分化程度持续扩大，尤其是在发展中与新兴经济体城市，马太效应更为显着。

最後，撷取我们偏爱投资房产的许多国内外城市，其对应的“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”排名如下图所示。无庸置疑的是，“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”跟城市的房价表现是正相关联的，只是“城市经济竞争力”是代表现在情形，而“城市可持续竞争力”是代表未来演变趋势。

在兼顾两者情形下：

若以“城市经济竞争力”排名前50名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的幅度来挑选房产投资标的的城市，以芝加哥、北京、西雅图与多伦多为首选；

若以“城市经济竞争力”排名51~150名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，则可以考虑布里斯班、曼谷、与墨尔本为优先；

若以“城市经济竞争力”排名151名之後且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，越南的河内与胡志明市则以排名进步均超过200名最为抢眼。

有意从事海外房产的投资人不妨可以将此纳入参考评估的标准。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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少了中国投资客曼哈顿Q3商办销量摔至5年新低 | 美国

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《ZeroHedge》报导，美国商用房产价格最高的纽约曼哈顿，过去相当吸引海外投资客，特别是中国企业集团，但当地大型商办今年第 3 季销量同比暴减 67% 至 9 亿 9910 万美元，一路降至 5 年来新低，与 2015 年首季高峰相比更是下滑 90% 。

曼哈顿大型商办（买卖超过 500 万美元且地坪达 5 万平方英尺）销量。（图片来源：wolfstreet.com） — 曼哈顿大型商办（买卖超过 500 万美元且地坪达 5 万平方英尺）销量。图片来源：wolfstreet.com

曼哈顿大型商办每平方英尺均价同比下滑 19% ，比去年 Q1 高峰时期下降 32% ，但与今年 Q1 相比呈现增长，约与 2015 年 Q3 表现持平。

再如以下图表所示，每平方英尺均价会因为季节性等因素变化，但按此趋势看来，难以恢复 2016 年 Q1 高峰。

曼哈顿商办平均每平方英尺价格。图片来源：wolfstreet.com — 曼哈顿商办每平方英尺均价数据来源：Commercial Cafe

第 3 季最大的买卖交易是位在哈德逊街 375 号，一栋 19 层楼高丶地坪 100 万平方英尺的高级房产，由 Trinity Real Estate 公司所收购。 但上季唯一未见的是由中国买家带动的大笔交易，例如中国海航集团今年 5 月以 22 亿美元收购公园大道 245 号，推升今年 Q2 销售，该收购案几乎是 Q3 整体交易规模的 2 倍以上。

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中国买家“缺席”，主要与中国政府加强跨境交易的监管有关，目前中国大陆对海外投资受限，包括“房地产丶饭店与娱乐事业”。也就是说，中国企业集团过去几个月的大肆购买，与现在因为中国政府担心企业债务攀升而受抑制形成对比，而这些过去特别受中国投资客青睐的地区如曼哈顿，也是最先感受到剧烈变化的市场之一。

来源：钜亨网

责任编辑：Zoe Chan

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店公寓：毗邻中央公园、尊享曼哈顿生活 | 美国

作为“最纽约”的曼哈顿是全美最稳定和最被认同的市场，也被评为全球第一和独一无二的房地产市场，因此曼哈顿一直受到诸多海外投资者的青睐。纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店（JW Marriott Essex House New York）位于中央公园南侧，地理位置优越，地处曼哈顿的市中心区，这里有一套3卧3卫的住宅正在出售，为您带来极为珍贵的置业机会。

位置优越毗邻中央公园，尽享纽约曼哈顿的都市魅力

如果纽约是世界各国的缩影，那么曼哈顿则是纽约的心脏。纽约曼哈顿房价是世界最贵的地方之一，但也是最稳定的房产投资市场之一。众多国际买家在曼哈顿置产主要着眼于其品牌价值及增值潜力。中央公园坐落在高楼林立的曼哈顿中心，是纽约这座繁华都市中一片静谧休闲之地，因为环境优美、繁华热闹，中央公园周边的房屋始终受人追捧，是海内外买家争相抢购的焦点。

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店公寓：毗邻中央公园、尊享曼哈顿生活 | 美国 — 纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店（JW Marriott Essex House New York）位于中央公园南侧，地理位置优越

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店毗邻中央公园，这里充满都市魅力，并且方便出行。华丽的镀金大门将酒店环境装饰得奢华精美，配以丰富的木质镶板，处处彰显了装饰艺术。这套住宅的最独特之处，就是它的稀缺性——如此得天独厚的位置，已经注定了它具有很大的升值潜力。

这套住宅位置优越，生活在这里，您能去 SOUTHGATE 酒吧和餐厅享用美食，而后活力满满地探索纽约市的无限精彩，包括中央公园动物园、哥伦布圆环、林肯公园、第五大道等。尤其令人欣喜的是，距酒店仅几步之遥的著名中央公园跑道以及酒店内健身中心将为您提供锻炼健身的场所。

城市景观尽收眼底，高端装修品质非凡

这套标志性Essex住宅拥有三个卧室，适合多人口居住，并且室内空间非常宽敞开阔，在如此珍贵临公园位置还能有这样大面积的房产，是非常难得的，也一定十分抢手。宽敞的房间还坐享壮美的城市景观，彰显了业主的尊贵身份。

进入房屋后，您会发现这里有丰富的生活和娱乐空间，并且可以在屋内欣赏到户外优雅的中央公园美丽景观。宽阔的门厅非常气派，现代化厨房十分美观大气，带有不锈钢电器和大理石台面。整个公寓都采用了高品质的材质打造而成，造就了非凡的品质——美丽的白橡木人字地板、华丽的9英尺定制成型天花板，每个细节都值得细细品味。

宽敞的主套房建有一个步入式壁橱和豪华的浴室，带有2个梳妆台和独立的淋浴，所有装修都带有优雅的风格。第二个卧室也有独立卫生间和衣橱，第三间卧室可以作为书房，或者根据需求来灵活运用。此外，这套住宅带有中央空调、博世洗衣机和烘干机，并配备了足够的衣柜和定制照明系统。

纽约艾塞克斯豪斯 JW 万豪酒店建于1931，几十年来一直是名流和富豪喜爱的住所。位于中央公园南部的这座大楼占据了曼哈顿最好的位置，这里可以非常方便的去往中央公园、卡耐基音乐厅、第五大道购物区，林肯中心、超市、苹果商店、“现代艺术博物馆（MOMA），高级娱乐场所和其他场所。并且拥有这套住宅以后您可以享有24小时礼宾服务、客房服务、代客泊车服务、家政服务等等。总之，这套住宅非常珍贵，拥有很大升值潜力，绝对不容错过。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35257498.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

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深度：2017全球商业地产投资：纽约稳坐龙头伦敦褪色 | 海外

根据戴德梁行近期发布的最新报告显示，截至今年6月，全球房地产投资市场规模达到1.5万亿美元，与上年同期相比增长4%。

这份年度报告《全球房地产投资制胜之道》（Winning in Growth Cities）针对全球商业房地产投资活动展开调查，并根据城市吸引资金能力进行排名。

截至到今年6月的12个月内，前25个城市吸引投资额约占全球房地产市场投资总额的一半，但过去占主导地位的一些城市出现了大幅下滑。纽约连续第六年成为最受欢迎的市场，尽管其吸引的投资额下降了37%，同时伦敦的投资额减少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售资产缺乏是导致下降的主要因素之一。

旧金山和中国香港取得了相对可观的成绩。旧金山凭借4.5%的增长率跻身排行榜第三名，而中国香港的增长率更高达到19%。同时，马尔默、尼斯和大阪等二线城市愈加获得国际投资者的青睐，因为这些投资者希望进行更广泛地投资从而获得更好的收益。

北美地区吸引力强劲，成为投资的主要目的地。在前25个城市中，北美地区占据13个，欧洲和亚太地区分别占有6个。亚太地区一些城市的增长最引人注目。首尔的投资额增长了98%，新加坡的投资增幅则达到了52%。

报告作者丶戴德梁行欧洲丶中东及非洲的投资策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地产市场出现逆势的背景下，今年的全球市场却实现了强劲的增长，着实令人惊讶，但投资者情绪确实得到了改善。随着人们对全球政局变动的担忧逐渐消退，至少就目前而言，房地产的全球化仍将会迅猛发展。”

“一些主要城市出现了投资活动下降，其由于可售资产的减少，而不是需求量下降，但这也表明价格上涨正在促使一些投资者拓宽投资地域。”

“虽然纽约、东京和伦敦的自我适应和革新能力将继续增强其全球主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市。跨境投资者在2015/2016年度未关注的18个市场现在正在获得青睐，表明投资者愿意转向新市场寻找机会。”

北美地区

北美地区的大多数城市获得的投资额均实现了增长，其中圣安东尼奥、夏洛特和拉斯维加斯在今年尤为获得青睐。尽管该地区跌幅最大的城市均来自全球50强城市，纽约、圣迭戈和丹佛分别下降37%、30%和23%，但达拉斯、休斯敦和奥斯汀等美国的一些大城市却实现了增长。

欧洲、中东及非洲地区

中欧和东欧国家首都城市在全面增长方面表现最好，尤其是布拉格、布达佩斯和索非亚的增幅超过西欧城市。同样，雅典的投资者信心上涨，尽管增长的基础较低，但投资规模达到10年来的最高值。

吸引国际投资最强劲的前25个城市中，10个来自欧洲，其中伦敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德国多个城市在排行榜中的名次获得了提升，其中柏林的排名提升了两位，法兰克福则提升了9位，跻身前10大跨境资本流入地。亚洲和中东的投资者尤为青睐法兰克福，其投资额分别增长461%和132%。

欧洲资本四年来首次超过北美地区成为跨境总投资的最大来源。

亚太地区

亚太地区一半以上的城市投资额取得了负增长，其中悉尼、吉隆坡、北京和台北出现了大幅下降。尽管如此，亚洲城市今年在全球市场所占份额却得到了上升，并强化了在前50名城市中的排名，该地区最强劲的增长来自于经济快速发展的城市，其中缅甸的增幅尤为突出。

在中国香港，土地交易市场十分火热，其中中国内地公司尤为热衷于投资住宅用地，而中国香港本地开发商则在商业用地拍卖中表现优势。

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虽然纽约连续第六年保持全球商业地产投资的主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市 — 虽然纽约连续第六年保持全球商业地产投资的主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐更为广泛的二线城市

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投资策略指南

展望未来，宏观形势不断变化，投资者必须改变策略。同时，不确定性依然存在。报告针对投资策略提出的主要建议包括：

经济周期延长，资本投资增长但通货膨胀减弱。

利率仍处在低位，不过不会持续低位很长时间。

不确定性依然存在：各地区丶国家丶城市和物业类型不断多样化，需采取应对措施。

在最佳城市中，投资者需对其物业进行定期维护和创新性改造以满足现代租户日益更新的需求，从而最大程度规避风险。

投资者可在核心国家主要二线城市和门户城市新兴市场上寻找机会。

有选择性地关注新兴市场物业，尤其在实施改革的经济体中寻找低风险机会。

投资者应从满足租户需求而获得资产价值及回报率增长，而不是只靠合约支持的收益率水平。

戴德梁行全球资本市场主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人们广泛认为，与6个月前相比，宏观经济环境对房地产更加有利，一方面是因为投资者情绪有所提振，另一方面是因为投资活动确实得到了改善。由于国际货币基金组织自2011年首次上调了GDP增长预期，投资者变得越来越积极主动。”

来源：戴德梁行

责任编辑：Zoe Chan

康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡（二）| 美国

康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中教育质量评估排名第三，受安全评分影响，总体排名全美第八^2。

承接上文，让我们继续来了解一下康州两个著名的学区。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德镇位于纽黑文县北部，横跨昆尼皮亚克河，占地面积39.8平方英里。地处梅里登市以南5英里及纽黑文县以北13英里。瓦林福德镇是连接哈特福德市与纽黑文市的纽带，美国几条主要的高速公路穿城而过，使这里成为日常通勤最便利的小镇。。

小镇的公共交通由美铁公司（Amtrak）及当地公共汽车提供。货运服务则由美国联合铁路公司（Conrail）以及不同的汽车货运公司承担。航空业务可在两地进行办理，即距离该镇30英里处的纽黑文机场（Tweed New Haven Airport）以及该镇北部出了91号洲际公路大约40英里处的布拉德利国际机场（Bradley International Airport）。从瓦林福德镇到梅里登市沿线地区的梅里登机场（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飞机。

在过去的十年里，瓦林福德镇已经对商业及工业基础采取多元化发展，比起传统的重工业，它更多的引进高科技产业。它是众多行业和大公司的大本营，涵盖医疗、保健、服务、高科技特殊金属制造和研究开发等领域。巴恩斯工业园区、卡西米尔普拉斯基工业园区、沃顿布鲁克工业园区和南收费公路地区的发展，极大地促进了该地区的转型。百时美施百宝公司是镇上最大的纳税人，它在瓦林福德镇的梅德韦工业园区建立了一个研发中心。在91号州际公路和68号公路交汇处，设立了一个允许商业办公园区、研发中心和酒店的内部共享区域。

最值得说明的是，美国最有名的顶尖私立学校乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德镇。Choate Rosemary Hall原本属于The Choate School and Rosemary Hall，同构1972年的合并，变成见天的它是美国最佳的中学教育的代表之一。学校提供丰富的学术课程以及课外活动，侧重于培养和塑造学生独特的个性。全校共有109名教师，其中65%拥有获得本科以上学历，采用小班授课提供学生良好的学习氛围。该校历史悠久，教育水平很高，徐许多毕业生都被耶鲁、哈佛、宾大等顶级大学录取，因此，在美国享有很高的声誉。其中美国第35任总统约翰•F•肯尼迪曾在此校就读。

现任美国总统特朗普的女儿，伊万卡就曾经就读于乔特罗斯玛丽霍尔学校。2017学年的学费在4.3万美金左右。

图二：乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）是美国最有名的顶尖私立学校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除纽约曼哈顿以外，纽约大都会地区最大的金融区。如果我们问斯坦福德的居民，是什么使他们的城市如此的伟大，我们可能会得到各种各样的回答，比如洛儿卡市的墨西哥热巧克力或者斯坦福德博物馆和自然中心。除去康乐设施不说（斯坦福德在这方面几乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是数一数二的。例如：

高师生比率：费尔菲尔德县城市以12：1的高师生比率排名靠前。

高家庭收入：梅里登县的中等水平家庭收入高于州内其他地区89%，并以574,900 美元，高于康乃狄克州平均收入的89%，成为总体生活质量很高的地区。

低犯罪率：每10万人中，只有1,934人犯罪，斯坦福跃居榜首成为最安全的社区之一，对于居民和通勤者来说，这是巨大的好消息，当然并不只这一个。

实力企业进驻：斯坦福德拥有4家财富500强企业，13家财富1000强企业以及13家新兴企业，这使得它成为纽约市外地铁可达范围内最大的经济区。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到纽约市的火车，一小时可以抵达，每隔20分钟一班，便利的交通让学生有机会接触到美国文化和金融中心纽约。同时距离又为学生提供了安静的学习环境。

图三：圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）的毕业典礼

圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）于1958年建立，最初成立时叫做“斯坦福天主高中”。1991年，学校更名为三一天主高中。学校坐落于康涅狄格州费尔菲尔德县的斯坦福德。该地区以富裕的区域优势拥有大量大企业而闻名于世。

小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）成立于1865年，拥有150年的悠久历史。往年的毕业生都能如愿进入理想的大学。学校教育设施齐全，有三座教学楼，两座大型图书馆，一个表演艺术中心，四个宽阔的草地运动场，两座先进的体育馆。全校教职工有108人，师生比例低，平均一个老师对六个学生。

图四：小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）校园

另外康涅狄格大学在当地也建有斯坦福校区。便捷的交通让毕业生有更多在纽约周边寻求实习和工作的机会。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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老牌华人社区纽约法拉盛周边地价见涨 | 美国

由于美国老牌华人社区纽约皇后区的法拉盛（Flushing）房地产价格近几年随着华人移民数量上升呈现直线上涨趋势，土地开发商将目标转移至邻近区域购地筑楼。建地买卖热络，间接带来法拉盛地价上升，邻近居民担心会有过度开发的可能。

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皇后区的法拉盛法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地 — 法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地

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Onex房地产公司（Onex Real Estate Partners）总裁达纳（Michael Dana）向《纽约时报》表示，法拉盛是皇后区地价的驱动器。鉴于该地段开发成本高昂，精明的开发商将注意力转移到它的周边地区。来自长岛的开发商中的行动派伊斯丹资本（Eastone Capital Partners）刚以2,300万美元购买位于北方大道（Northern Boulevard）141-57号的开发据点。

这块地约23,000平方英尺，目前美国银行分行和国际工程师联合工会14-14B分会（International Union of Operating Engineers Local 14-14B）还在据点营运。

美国银行的租约还有近两年才到期。届时，开发商将拆除建筑物，整地面积约为6.8万平方英尺。计划改建成具有零售商区和公寓的综合式建案。

该笔交易是由高纬环球房产公司（Cushman & Wakefield ）的普罗伊斯（Stephen Preuss）中介牵成的。他希望有更多投資能涌入法拉盛，并指出，法拉盛市中心的土地价格看涨，很多开发商转移目标看准了像北方大道这种市中心外围副区，因价格较为实在些，這一趋势仍会持续。

Eastone在网站上已刊登了他们在法拉盛与长岛市的几笔买卖项目。

由于这种购地建案热潮风涨，法拉盛地区现在正充斥着这些投资买卖的计划案，有些人担心附近社区会被过度开发。目前的开发方案有富顿集团在第39大道上的巨型Tangram项目和Onex地产合作公司（Onex Real Estate Partners）的天景公寓（Sky View Parc）。

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（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

华人纽约买房回归曼哈顿贷款银行扩展中文服务 | 美国

据最新的美国人口调查局数据，纽约市出生在中国的华人2015年的人口比2000年增加了10万人，达到了57万多人，成为仅排在多米尼加之后的第二大移民族裔，而且还有增长的趋势。而中国人向来把买房置业作为自己人生一大追求，所以，纽约的地产业也越来越重视这个中国人消费市场，这个市场有着与众不同的特点。

几十年前，中国人在纽约的落脚地是曼哈顿的下城华埠，后来发展到布碌崙的日落公园和班森贺以及皇后区的法拉盛。即便在911以后的十几年里，华埠里中国人拥有的房屋数量在不断下降，但是比例还是当地居民中最高的。据地产杂志《The Real Deal》的统计，在2016年9月，华埠的348个租赁公寓楼中，62%的房主是亚裔，这个数字比2002年的53%增加了9个百分点；而在法拉盛，同样时间段的亚裔房主比例从22%增加到了28%；在日落公园，虽然没有中国房屋主的数据，但是1988年中国移民仅有3000人，根据“布碌崙美人协会”（Buooklyn Chinese-American Association）的数据，到了2013年中国人口已经达到了12万8千人。

近年来，由于大量中国人通过EB-5移民美国，以及美国对中国人开放10年签证政策，越来越多的中国人来纽约生活，这让中国人在此的买房地点也发生了变化。为中国客户服务的地产公司纳瑞国际地产公司（Nareig International Realty）的经纪人林莉莲（Lilian Lin）对记者说，现在中国人买房主要集中在曼哈顿中城、上西区、法拉盛、长岛和布碌崙中心。“他们喜欢新的房源、高楼层的外观美观的房子。”她说。“而且他们喜欢买有名的地段，或者地点非常好的小区……总而言之中国人舍得花钱买自己喜欢的房子。”

如果说原来的中国人是从曼哈顿下城的华埠向外区扩扩展的话，现在的趋势正好相反，是从外围回到曼哈顿，购房价格自然也水涨船高。Extell开发集团在“曼哈顿广场1号”（One Manhattan Square）和在威廉斯堡的Oosten工程，目标客户都是中国的中高阶层家庭，房子起价就是100万美元。

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购房方式越来越主流

如果说原来中国人买房是以多现金、不贷款、多找华裔经纪人的话，随着下一代年轻人的成长，语言障碍的消除，中国人的买房方式也日趋美国化。

这种变化是双方面的。林莉莲说：“美国当地的地产公司也见识到了中国人买房的能力和潜力，他们更愿意投资，想方法开发那些与中国人更近接触的营销渠道，以此给中国客户带来更大的方便。”

除了中国社区自己的多如牛毛的地产中介公司，纽约市大的经纪公司越来越在中国人的市场中占有主要地位，如纳瑞、苏富比、柯克兰、道格拉斯-艾丽曼以及凯勒威廉都是其中的佼佼者。

几十年前，美国的银行只收中国人的存款，却不给他们贷款，中国人只能成立自己的社区银行。但是现在，中国人不可阻挡的购房大潮让美国和国际主流的金融机构也参与向中国人贷款业务。比如富国、摩根大通和TDBank都有中文服务。

不管中国人的经济条件如何变化，或者是在文化上也有不同程度的美国话趋势，但是有一点是不变的，那就是中国人骨子里“安居乐业”的置业热情。据一项2003年公共政策学者的研究，中国是世界上房产所有权比例最高的国家，高达80-90%之间，而平均美国人的持房比例只有65%；而在美国，美国华人的房产持有率比白人高出18%。

“在未来10年内，中国人到纽约买房的人会更多。”林莉莲说。“因为中国富有人群不断增加，买房保值是多数有钱人的投资首选；纽约又是国际一线城市，所以我说，中国人在纽约买房前景非常看好。”

（互联网资讯综合整理）