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“港口城市”出租需求强劲 哈利法克斯市中心公寓值得投资 | 加拿大

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哈利法克斯拥有北美最大的深水天然港口，气候适宜，也是东部地区主要的政府和商业部门集中地
哈利法克斯拥有北美最大的深水天然港口，气候适宜，也是东部地区主要的政府和商业部门集中地

加拿大新斯科舍省省会哈利法克斯（Halifax）的房产市场近期发展平稳，据加拿大咨议局 （Conference Board of Canada）数据显示，2017和2018年增长率有望达到1.8%、1.9%。但要想在当地市场蓬勃发展必须拥有娴熟的技巧。正如据普华永道“2018年房地产新兴趋势调查”的一位受访者所说：“大西洋房产市场的黄金法则是：升值并不存在，靠巧妙经营才能赚钱。”

图一：新斯科舍省住宅平均价格（2008年1月—2017年12月）

图二：新斯科舍省住宅销售活动（2008年—2017年11月份）

图标：黑线—10年均值

图三：2017年11月哈利法克斯住宅销量及均价

租赁市场概览

由于市场需求增加，提供了更多实惠的选择，空置率继续下降。哈利法克斯半岛需求强劲，两居室住宅的房租平均涨到了1,109加元。2017年租赁市场供给增加，在建公寓数量预计将继续上升。

图四：2017年哈利法克斯各类型房屋空置率及租金

2018年房市的机遇和挑战

哈利法克斯市中心在蓬勃发展，这不仅得益于100万平方英尺的哈利法克斯会议中心、酒店、商店和办公楼，还有对核心地区住宅的大量需求，高质量丶共管式公寓出租房非常有吸引力。事实上，人们对实际购买共管公寓的兴趣并不大，因为有人声称公寓费、房产税和按揭贷款等意味着买家支付的费用要比租用类似房产的价格高得多。

A级工业地产势头良好，因为哈利法克斯正在调整自身，以适应现代科技型公司的需求。当然，随着企业入驻A级写字楼，B级和C级业主和投资者发现他们持有的大量物业需要改造才可适应发展。

哈利法克斯市中心的住宅出租需求强劲，高质量的共管公寓非常有吸引力
哈利法克斯市中心的住宅出租需求强劲，高质量的共管公寓非常有吸引力

尽管有这些亮点，但某种程度的谨慎已蔓延到市场，因为一些业内人士担心，在经历了15年的强劲发展之后，当地市场可能会出现轻微的下滑。甲级写字楼尽管价格高出很多，但出租状况良好。人们愈加担心市中心的旧写字楼供应过剩，但需求低意味着没有动力去重建。虽然宜家（Ikea）的到来为当地零售业带来了鼓舞，但零售仍处于低迷状态，尽管人们希望更多的概念店、临时租客和体验式零售可以抵消一些正在面临的挑战。

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宽敞明亮的三卧四浴两层联排别墅，位处哈利法克斯热门街区皇家山（Mount Royal）。靠近生活设施，包括Bayers Lake购物中心。物业编号：35623719（点击图片查看详情）
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哈利法克斯风车路（Windmill Road）251号公寓楼，所包含的209套公寓已经全部出租；另外还拥有一块住宅建设用地，已获准开发。内部收益率达14.12%。物业编号：24492926（点击图片查看详情）
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哈利法克斯市中心的两居室公寓， 享有迷人的海港的景致， 配置包括升级厨房、阳台、新铺地板、大量的壁橱空间加电器，欢迎宠物。物业编号：36554879（点击图片查看详情）
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信息来源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）

撰稿：Zoe Chan 

排版：Zoe Chan & Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新兴城市萨斯卡通经济提速 2018住宅市场有望缓步复苏 | 加拿大

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萨斯卡通是加拿大萨斯喀彻温省第二大城市和经济中心，也是一座新兴城市，建市于1906年
萨斯卡通是加拿大萨斯喀彻温省第二大城市和经济中心，也是一座新兴城市，建市于1906年

据加拿大咨议局（Conference Board of Canada）数据显示，萨斯卡通的经济在经历了两年的下滑，在2017年增长1.7%，有望在2018年增长2.3%。这对当地的房地产和建筑业来说是个好消息，由于住宅交易低迷和大宗商品价格疲软，这两个行业在2015年和2016年经历了大幅下滑。

图一：萨斯卡通MLS®综合房屋价格指数（2005年1月—2017年12月）

图标：红色—萨斯卡通；蓝色—合计
图标：红色—萨斯卡通；蓝色—合计

图二：萨斯卡通MLS®房屋基淮价格（2005年1月—2017年12月）

图标：黑色—综合；绿色—单层独立房；红色—两层独立房；橙色—联排别墅；紫色—公寓
图标：黑色—综合；绿色—单层独立房；红色—两层独立房；橙色—联排别墅；紫色—公寓

图三：萨斯卡通各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

萨斯卡通的出租公寓空置率曾在2016年创下历史新高。2017年10月，由于租房需求的增加，整体空置率有所下降；同样的房屋其租金已连续两年下降。由于供应增加，2017年秋天出租共管公寓市场进一步放缓，空置率上升。

图四：2017年萨斯卡通各类型房屋空置率及租金

2018年房市的机遇和挑战

住宅市场活动不会很快恢复。未售出的单户住宅存量正在减少，但基数仍旧很大，而且几乎没有迹像表明情况会在短期内改善。住房开工量预计在2017年将降至1,600（这是大衰退以来的最低点），在2018年的增长也会是微乎其微。随著在更好时期建造的房屋已投入使用，公寓的库存会特别高。商业方面有一些好消息，萨斯卡通市中心拟投资5,000万加元建设一栋办公大楼——萨斯卡通世贸中心（World Trade Centre Saskatoon），该项目计划在2019年完工。

萨斯卡通世贸中心概念图。 塔楼将座落第三大道和第四大道之间的第22街东部。
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萨斯卡通乔治国王（King George）的2卧顶楼公寓。大楼建于1912年，近年来经过精心修复，占据市中心的无敌位置。物业编号：36537055（点击图片查看详情）
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萨斯卡通的独立屋，由华伦天奴建筑公司建成。3间卧室、开放式厨房、家庭室、游戏室、公园景色都为您淮备好，欢迎立即入住。物业编号：36228758（点击图片查看详情）
由华伦天奴建筑公司建成的萨斯卡通独立屋。3间卧室、开放式厨房、家庭室、游戏室、公园景色都为您淮备好，欢迎立即入住。物业编号：36228758（点击图片查看详情）价格：669万          面积：189平米
萨斯卡通定制的2层别墅，高端装修，宽敞门厅，设有壁炉，还有16x32海水游泳池！物业编号：34626375（点击图片查看详情）
萨斯卡通定制的2层3卧别墅，高端装修，宽敞门厅，设有壁炉，还有16×32海水游泳池！物业编号：34626375（点击图片查看详情）价格：394万  建筑面积：222平米

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信息来源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）

撰稿：Zoe Chan

排版：Zoe Chan

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英国 | 2016/17年英国房地产主题：资本增长将削减

潜在动力

英国政治和经济的不确定性，将继续影响未来五年的房地产投资模式。在宏观层面上，这意味着投资者会更谨慎且更注重规避风险。这将使得三个地产领域未来的资本增长有所削减。

英国 | 2016/17年英国房地产主题：资本增长将削减
英国政治和经济的不确定性，将继续影响未来五年的房地产投资模式。在宏观层面上，这意味着投资者会更谨慎且更注重规避风险

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对核心投资者而言，更安全的资金流将成为重中之重。这一点在英国长期商业租赁的租金当中，表现最为突出。同理，预计大型住宅投资组合将继续稳步发展。

风险溢价可能会上涨。鉴于主权债券和现金的回报率较低，或将在短期内略微推动商业收益率，提供更多投资机会。

如果投资者能针对风险改变投资态度，尤其是银行收缩对开发商的贷款标准，那么增值投资者能获得更多市场空间。若出现更大的风险，退休保障住房、物流和能源等以供需为基础的部门将成为重点关注的领域。

对机会主义投资者而言，持续的超低利率可能会限制一部分房地产进入市场。这些投资者可能会转向开发市场，采用投机和基础设施建设双管齐下的策略。

面对脱欧后复杂的局面，许多行业内的特定因素都将会影响投资模式。

商业

在商业市场方面，伦敦作为全球金融中心将受到密切关注。相比较其他地区，伦敦的员工和办公场所租金成本较高，这也意味着这里的商业房价不会跌太多。

尽管伦敦办公室租赁积极性可能出现下降，但同时地产开发积极性减弱，能进入市场并提供租赁的新地产数量受限，两者可相互抵消。

其他地区的写字楼地产不依赖跨国金融服务，供应量低，主要城市地区的写字楼市场开发较为克制。

零售地产市场方面，一些投资者仍担忧网络对传统零售的影响，目前多数零售商在全球通过全方位渠道进行销售。最佳的零售方式就是，确保消费者能享受到优质便利的购物体验。

物流地产，因其长期且经常性租赁的特性将继续受到追捧，同时在职业市场上也对房东较为友好。

住宅

住宅市场是间接影响脱欧公投结果的关键因素之一。政府对脱欧态度的转变也导致住房政策变化，更注重在延长土地使用权的同时增加住房交付量。

这意味着对机会主义者和增值投资者而言，一些战略性土地拥有了更大的开发潜力。而核心投资者更倾向于建房出租行业，这类投资者更容易适应新政策。

相比之下，私人购房出租使投资者面临高额印花税、低收入税收减免以及更严格的抵押贷款规则，因此私人出租行业的供需依旧无法平衡，租金也会继续抬升。

商业地产部门可能会略微提高收益率。面临这一系列挑战的私人投资者，会趋向于寻求更高的收益，并降低房产的市价以换取现金。

税收也是影响主要地产市场的关键因素之一，海外投资者也将面临着更高的资本税。

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（据英中时报）

海外 | 加拿大PK澳洲 哪个才是理想的移民国度？

最近几年，加拿大和澳洲成为了中国人移民的主要目的地之一。根据最近公布的移民报告，加拿大和澳洲都是中国人最喜欢的十大移民目的地之一。

作为世界上著名的移民国家，加拿大和澳洲有很多共同点：地广人稀，人均GDP高居世界前列，移民政策相对开放等。

那么加拿大和澳洲哪个更好一些呢?有人会说这个问题最终会演变成在北美的说加拿大好，在澳洲的说澳洲好，争论没有实际意义，要从几个方面来对比一下加拿大和澳洲(包括澳大利亚和新西兰)。

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加拿大和澳洲是中国人最喜欢的十大移民目的地之一

 

环境气候

加拿大和澳洲虽然都是著名的旅游胜地，但是环境气候却有很大差别。

以加拿大最大的城市多伦多和澳洲最大的城市悉尼为例：

悉尼全年平均气温变化较为和缓，降水无明显季节变化。冬季温和湿润，气温很少降至5°C以下，降雪极为罕见，悉尼上一次出现降雪是在1836年(多伦多人哭了)。夏季相对炎热，多雨，平均温度不高，高温天气也不多见，但在热浪来袭时也常出现极端高温。

多伦多的夏季湿润，冬天寒冷。城市四季分明，每天的气温变化明显，尤其是在寒冷的季节。多伦多的冬天很难熬，有时会突然降温至摄氏零下10度或以下，寒风之下常常感觉还要冷一些。暴风雪有时会夹杂着冰雨，令市民的通勤和旅游行程受阻，而在11月到4月中旬期间随时都有可能下一场大雪。夏天的多伦多是典型的湿润气候，温度普遍介乎摄氏23到31度，白天的温度偶尔会超过35度，伴随较高的湿度在炎热的天气下会让人感觉闷热。

实际上，多伦多的气候条件在加拿大已经非常优秀了，但是跟悉尼相比还是不如。所以从气候来说，加拿大完败!

经济

从经济上看，两个国家制造业都不是很发达，重工业基本都没有，强项都是农业和类似矿石这样的出口加工业，两国都是世界上排名前列的农业出口国。

加拿大有着世界上第二大石油储藏量，仅次于沙特阿拉伯，而且锌、铀、金、镍和铝的蕴藏量丰富，又盛产木材。澳洲是世界上经济最稳定的国家之一，是食品和石油矿物出口大国，进口商品很少。

在人均收入这方面，加拿大人的人均年收入大概是4.2万美元，澳洲人均年收入是4.498万美元，差距很小。

失业率方面，加拿大跟澳洲相比，差距比较明显。2016年，加拿大的失业率为6.9%左右，而澳洲的失业率为5.7%，相差超过一个百分点。

综合来看，加拿大和澳洲在经济上基本打平，在世界范围内都算是比较优秀的。

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由于靠近美国，加拿大学生申请美国大学更加方便，双方的合作也更加紧密。而且，加拿大大学的学费比澳洲要低不少

 

物价

在物价方面，澳洲和加拿大都相对偏高，澳洲高于加拿大。所有商品的价格都不含消费税，澳洲的消费税为10%，加拿大的消费税为联邦税与省税之和，由于各省税率不一，消费税的税率也有差别，5%-15%不等。

教育

从大学排名来说，加拿大不如澳洲，澳洲排名世界前50的大学数量比加拿大多一倍，而且澳洲的科研实力比加拿大强。

不过加拿大也有自己的优点。由于靠近美国，加拿大学生申请美国大学更加方便，双方的合作也更加紧密。而且，加拿大大学的学费比澳洲要低不少。

总体上，在教育方面，加拿大比澳洲好。

移民政策

同为移民国家，澳洲和加拿大的移民政策有很大不同。澳洲对于各国移民尤其是中国移民，一直都比较欢迎。因为移民的到来，不仅为澳洲的发展提供了人才，还直接带来了资金和就业机会。

与澳洲相比，加拿大政府对于移民的态度则并不友好，尤其是保守党政府执政这几年。加拿大对移民的涌入控制日趋严格。

所有，如果想要移民，澳洲比加拿大更容易。不过有一点需要注意，澳洲的种族歧视比加拿大要严重很多。

社会福利

加拿大和澳洲都属于福利非常好的国家，主要的区别有以下几点：养老金：澳洲的居住要求是10年，加拿大是40年，而且是满18岁以后。换句话说除非是在25岁之前移民加拿大，否则别想拿到全额养老金。年龄偏大的移友要考虑到这点，当然家底殷实的随意。失业金：澳洲需要住满两年后才有资格领取，加拿大是半年。不过加拿大的限制条件较多，而且只能连续领取10个月。澳洲则无限制，只要有找工作的意愿但是找不到工作就可以一直领下去。

住房这块加拿大的比较鸡肋，25%-30%的收入还是一个不小的比例，比较适合刚到加拿大的时候做为过渡吧。

（据家园新闻）

最新《各州经济状况报告》发布，新州经济表现依然最佳

新南威尔士州是澳大利亚人口最多经济最发达的一州，全澳前500强企业中就有45%的企业落户该州。新州拥有民主和稳定的政治环境，高效和有利于商业的法制环境，欢迎外国投资的友善态度，高水准的生活水平，以及高度发达的基础设施， 使得新州的州府都市圈悉尼，和周边中小城市，处处蕴藏着投资和商业机会。

根据CommSec (澳大利亚联邦银行证劵公司)10月份发布的《各州经济状况报告》，新南威尔士州的经济表现继续在各州中充当领头羊，展示出良好的增长趋势。

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CommSec 10月份发布的《各州经济状况报告》

《各州经济状况报告》是一份季度性的分析报告，采用了八大关键经济指标，将各州的当季经济表现与其在过去十年的平均水平进行纵向比较，从而更科学地展示出各州当前的经济状况。报告指出，新州在2016年继续展示出强劲的经济实力，在零售贸易，商业投资及住房建设开工这三项指标上排名全澳第一，并在建筑工程，失业率及人口增长上位居第二。新州的零售支出在第二季度超过过去十年平均值17%，这主要得益于其上季度红火的建筑热潮。随着维州人口增长和商业投资的增加，新州的领先地位也面临着一定程度的挑战。但CommSec的首席经济师Craig James对新州的总体经济发展还是持有乐观的态度，他指出建筑工程方面的投入将继续为新州的经济发展提供强大的势头。

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澳洲各州失业率

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澳洲各州住房开工率

相关数据还显示，新州的消费水平依旧强劲，失业率仅为5%，连续17个月成为全澳最低失业率的州。新州的住房建设在全澳也是遥遥领先，第二季度的住房开工率和过去十年同期平均值相比，涨幅达到了76%，而与去年同期相比，新房建设也有13%的增长。尽管新州的经济增长相对略有放缓，但新州现在和未来的经济发展前景还是十分喜人的，值得我们期待。

（据ABS）

 

英国 | 神秘中国大妈空降小镇，直接带火当地经济！

话说，今年7月，英国的一个无名小镇突然被中国大妈带火了。

这个小镇叫基德灵顿（Kidlington） ，位于英国牛津郡郊区，人口只有1万多。中国人勤劳又聪明，可为啥不受欢迎？

英国 | 神秘中国大妈空降小镇，直接带火当地经济！
基德灵顿（Kidlington）小镇

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小镇原本平淡无奇，也没有什么特殊景点，除了住在这里的人，鲜有人知道这个地方的存在。就是个普普通通的英国小镇，住着普普通通的英国居民。

然而，今年夏天，小镇居民们平静的生活突然变得热闹起来。不知为啥，每周都会开过来一个旅游大巴，拉着一车中国大爷大妈，络绎不绝地跑到这个无名小镇来参观。

一些喜气洋洋的中国大爷大妈们，没有导游带领，也不会英文，下了车就挨家挨户的参观拍照。

然冒出这么一大群来自遥远东方的游客，让当地居民很懵逼，更让人懵逼的还有这些中国大妈们拍照的对象。

地人表示：“他们都是很激动的样子，拿着相机手机各种拍照。但他们不去拍教堂啥的，就专拍普通居民家的房屋、花园”。

除了花园房子，他们还拍居民家的房门、车库，甚至连垃圾桶都要拍….越是古老的房子越受欢迎，现代的房子一般都不受待见。

居民每天看窗外，莫名的一群中国大妈走进自己的前院，开始对着自己的花指指点点拍照，相比于不满来说，更多的感觉仍然是——懵逼……

这对夫妇的家是最受中国大妈喜欢的地方之一，他们自己到现在也还没搞懂是为啥。

有一个老爷子说，有一天有人在拿着割草机在花园里割草，这些游客就跑去问能不能试试，最后被拒绝了…..

居民们都觉得摸不着头脑，完全不知道发生了什么，自己家怎么突然就成了国际化旅游景点了……

总之，轰的一声，这些游客来了。逛完拍完之后，他们很快又上车，轰的一声这些游客又走了。留下这么一个空空的小镇，留下一镇懵逼的英国人。

很多居民反映这群游客就是拍照啥的，还比较礼貌，没有鬼鬼祟祟，相反还非常友好。有些居民还挺开心自己打理的花花草草能得到这么多人的喜欢，有一种被自己的作品被认可的赶脚。

除了惊讶和迷惑，小镇居民对神秘旅行团也充满了好奇。有些居民甚至期待他的照片出现在中国的社交网络上，他甚至还有点期待神秘旅行团的下一次到访。

更好笑的是，听说了这个事之后，BBC还特地派了记者去蹲点等游客！然后还做个一篇专题报道，把基德灵顿称为英格兰最大的村！毕竟人家接待的可是国际游客。

不过，这些神秘来客出现的原因，仍旧是个迷。各种原因猜测，一个比一个不靠谱。

有人说，是因为旅行团的导游忽悠说这里曾经是《哈利波特》的拍摄地，于是引发了国外游客的兴趣。

有人说，这是牛津大学的学生搞的社会学研究课题，暗中进行，观察人性。

有人说，是因为英国脱欧，这些游客想在英国没落前，来最后感受一把英国小镇文化….

还有人说，是因为英国亿万富翁理查德·布兰森曾买过这的房子。（中国大妈可能连他是谁都不知道…）

还有《太阳报》开玩笑说，或许是某种超自然的力量把这些中国人传送到了基德灵顿……

有人表示你们脑洞也太大了，应该只是这个小镇在牛津大学和折扣村的中间，为了随便耗时间，旅行团就增加了这么一个景点，说成什么最本土也最纯朴无瑕的英国乡村文化体验…

最后，在这个村的Facebook主页上，研究这个世界谜题成了经久不衰的话题。

但是昨天，英国各大媒体喜大普奔地报道——基德灵顿的神秘中国游客谜团终于破解啦！

到底是怎么回事呢？在媒体几个月来严阵以待地蹲点之下，终于逮到了一个中国导游道出了实情。

一位来自北京的导游说，这些游客是因为拒付丘吉尔故居布莱尼姆宫的门票，而被旅行团给扔在这附近的……

为什么拒付呢？因为旅行团给游客的报价是53英镑，其中包括中国导游的服务附加费。而游客去现场单独买票却只需要24.9英镑，那些拒付票款放弃参观的游客，就被旅行社抛在了这个距离布莱尼姆宫4英里外的小镇附近。

从这里步行到布莱尼姆宫需要80分钟，可以防止游客自己走路过去参观，因此是个理想的抛尸…哦不，下客地点！于是，机智的中国大妈们就顺便在这里下乡体验生活了~

相处了几个月，英国小镇居民已经和中国大妈处出感情了。原因公开后，很快就得到了小镇居民的理解，一位居民很体谅地说：要是我去中国的时候，有人让我多付25英镑去雇一个导游，我也不会掏钱！

中国大妈的到来，不仅给这个小镇的平淡生活增添了很多乐趣。在这段时间里，这些大爷大妈还给这个平静的小镇带来了经济繁荣。

当地居民开始认真思考，如何才能给这些中国游客提供更多更好看的风景来参观呢？

他们仔细琢磨了一番，觉得这个小镇还是有很多吸引人的地方的，比如——这里有12世纪的教堂，还有一条河。这还有几家小酒馆，咖啡店，图书馆，小餐馆，还有一条商业街，和一所移民拘留中心（谁要看…）。

不得不承认，中国大妈的到来，让这个小镇声名鹊起，得到了世界的关注，这对小镇的经济发展有很积极地影响。

一家酒馆的老板娘说：“这些中国游客会来我的小酒馆，点上一杯吉尼斯黑啤，来张自拍再离开。因为他们的到来，终于让我们这个地方在地图被标注出来了！”

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（据”说钱”）

新加坡 | 经济前景不明朗 抵押逼售房地产明年料增加

回顾与展望

分析师认为，经济前景暗淡，加上美国联邦储备局明年将加快加息步伐，可能进而影响到个人或企业的偿债能力，未来一年被抵押逼售的房地产数量预料会增加。

新加坡 | 经济前景不明朗 抵押逼售房地产明年料增加
分析师认为，经济前景暗淡，加上美国联邦储备局明年将加快加息步伐，可能进而影响到个人或企业的偿债能力，未来一年被抵押逼售的房地产数量预料会增加

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经济放缓和房地产市场疲弱，促使今年在拍卖市场的抵押逼售（mortgagee sale）房地产增加，创下五年来新高。不过，当中定锤成交的抵押逼售房地产仍比去年减少一成。受访分析师认为，经济情况不明朗，预料2017年的抵押逼售房地产会增加。

与此同时，成功抵押逼售的私宅数量，占抵押逼售交易总数的一半以上。

至于2017年拍卖市场的表现，分析师认为，由于经济前景暗淡，加上美国联邦储备局明年将加快加息步伐，可能进而影响到个人或企业的偿债能力，未来一年被抵押逼售的房地产数量预料会增加。

本地房地产拍卖行主要有仲量联行（JLL）、莱坊（Knight Frank）、高力国际（Colliers International）和戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company）。

其中，仲量联行在拍卖业绩方面相信领先其他拍卖行，共成功拍卖总值约3064万元的房地产，占市场份额的三分之一。

根据莱坊数据，今年共有682个房地产通过拍卖行售卖，比去年减少12.3％，而定锤成交的房地产共有41个。

进行抵押逼售的房地产有243个，为五年来最高。其中，抵押逼售的私宅同比下滑4.1％，为165个。

高力国际拍卖与销售主管陈丽娟说接受《联合早报》访问时说：“我们相信空置率提高、租金下跌，以及利率上调，可能影响到一些购买房地产作为投资的屋主的偿债能力，因此更多房地产会被银行拍卖。一些买家则趁机进场以低价买下拍卖的房子。”

仲量联行的数据显示，在拍卖市场定锤成交的房地产总额9220万元，比去年下滑近10％。这主要是因为去年的交易款额较大，当中有10项交易的价值每项在300万元或以上，今年则只有七项这类交易。

抵押逼售房地产

今年共有23个成交

仲量联行指出，今年成交的抵押逼售房地产共有23个，即私宅12个、商业三个和工业八个，总值4994万元。相比之下，去年成功抵押逼售的房地产有26个，总值近4943万元。

仲量联行拍卖部主管莫思思指出，成功抵押逼售的私宅共有12个，总值为3934万余元。去年，成功抵押逼售的私宅则多达23个，总额近4696万元。

受访分析师认为，经济放缓和房地产市场疲弱，是造成拍卖房地产，尤其是抵押逼售增加的原因。

经济放缓企业裁员

造成屋主无法偿还贷款

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，经济放缓和企业裁员，造成屋主无法偿还贷款，房子因此遭金融机构逼售。

他认为，租赁市场走软，也影响了屋主利用租金偿还房贷的能力。

莱坊拍卖部董事兼主管李秀萍指出，由于经济前景暗淡，进行抵押逼售的房地产明年预料会冲破250个单位的大关。

她说：“随着联储局加息25个基点，并预计在来年三次加息，抵押逼售交易可能因为在拍卖行遭逼售的房地产数量增加，以及人们预期价格将放缓而持续增加。”

多个高档私宅“大折价”拍出

多个高档私宅在今年的拍卖市场抵押逼售中，被“大折价”卖出。

戴玉祥产业咨询公司指出，抵押逼售的私宅一般以折价约5％至6％售出，但价格较高的房子，其折扣一般会更高。

仲量联行指出，今年蒙受最大亏损的抵押逼售私宅，是位于第4邮区升涛湾翠珀湾（Turquoise）的一个四楼单位。

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（据联合早报）

美国 | 房地产业迎来春天？美国楼市复苏的背后暗藏不平衡危机

12月初，美联储发布的居民财务报告显示，美国民众家庭财政状况良好。从美联储公布的数据来看，家庭净值增长至史上最高，房屋资产净值也快要接近2006年房地产泡沫尚未破裂时的水平。

然而如果脱离数据和报告，看看美国人真实的经济生活，就会发现是另一番景象：实际上，并非所有美国人都从这些美好的数据中获利。

美国房地产公司雷德芬（Redfin）的首席经济学家Nela Richardson表示，他说，尽管一些房主的情况良好，但也有一些中产阶级已经被掏空了。现在住房自有率已经处于历史低点。尽管一些人从接近历史高值的房屋资产净值中获利，但也有一些人还是处于困境，挣扎在盈亏平衡线上下。

CoreLogic副首席经济学家Sam Khater也同意他的观点，他说，这次房地产业的恢复有一个不同寻常的特点，就是不平衡。房屋资产和金融资产等财富的确获得了恢复，但是美国人的收入却非如此。全美有一半的美国人都参与投资了目前一路飞涨的美国股市，有三分之二的人从住房中获利。然而，另一方面，那些没有参与投资的人呢？他们并没有享受到任何房地产市场复苏所带来的好处。

数据显示，美国房屋资产净值已经恢复至经济危机前高点。图中红线为房屋资产价值，蓝线为房屋抵押贷款。

最重要的是，尽管全美房屋资产净值已经几乎完全恢复，但抵押贷款水平却还没有恢复。这意味着房地产市场还不能承受大量的贷款者出现。

畸形的借贷市场

尽管目前美国整体经济还算健康，但这却掩盖了不少个体业主和小型经济体由于各类原因被扼杀的事实。

值得注意的是，CoreLogic的数据显示，接近400万的屋主依旧处于负资产状态。

Regions首席经济学家Richard Moody还指出，30%业主自住的房子没有背负任何贷款，这就意味着5000万背负着贷款的家庭所占的资产，还不到资金流数据显示总资产的57%。

Richard Moody认为，一些畸形的抵押贷款市场已经在采取措施，改变目前的困境。

雷德芬（Redfin）公司发现，很多情况下，低额的抵押贷款并不是由低收入人群申请的，而是那些没有足够存款的高收入者、或是因为高额学生贷款而抵消了存款的高收入者（如刚开始工作的医生、律师等）申请的。

Richardson因此表示，在上述状况下，真正需要小额贷款的低收入人群就不得不和那些拥有其他优势的人群竞争。

美国人的心理阴影

CoreLogic的数据也显示，低信用评分的人中，愿意申请贷款的越来越少了。他认为，金融危机和经济下行对很多美国人造成了心理上的阴影，并且在短期内不会恢复。美国经济萧条的后续影响仍在继续，并且依旧影响着美国人的心态。

正是由于这一心理原因，经济学家对于目前房屋资产净值的上升并不表示乐观，认为其并不会如过去一样，明显促进消费者支出。

Richardson表示，尽管拥有房屋资产高净值的人群正利用其信贷来提升其资产，但随着美国贷款利率飙升，很多美国人都不会进行套现再融资。

Khater的研究也反映出，由于心理因素的影响，资产价格上涨对支出的刺激总是低于经济学家预测的水平，而且这一情况在这段房产恢复的时期里尤为明显。

Khater说，大部分的消费者支出都来自于人们的收入，而非房屋资产净值。而这就是目前美国经济恢复依旧缓慢的原因。

现在距离2008年金融危机已经过去了快十年，美国经济正在努力恢复，并防止再一次的危机袭来。因此，美国政府、分析者和投资者们也许都没有注意到其他问题。

美国的房地产市场和经济将持续趋向两极化的态势，这与“婴儿潮”一代的退休，和劳动力自动化一样，这是一个长期的过程。

Richardson表示，显而易见，对金融届来说，目前并没什么问题；但是对于美国人来说，这是一个很大的问题。房产和经济的不平等程度逐渐加深会引发严重的财务问题。现在美国经济发展方向已经越来越难以预知，所以这个问题已经值得关注。

互联网资讯综合整理

加拿大 | 多伦多楼市依然高烧 加拿大经济全靠房地产支撑

加拿大房地产市场的走势已经在2016年底出现巨大变化。曾经最为火热的温哥华市场开始逐渐降温，而多伦多则涨势进一步扩大。贷款机构对于房地产市场趋势的变化也非常敏感，根据加拿大商业地产服务协会(CBRE Canada)周三(12月14日)公布的一份报告显示，银行和其他贷款机构对于温哥华商业地产相关抵押贷款的热情已经降低，而对多伦多商业地产的热情则继续保持高涨。

加拿大 | 多伦多楼市依然高烧 加拿大经济全靠房地产支撑
加拿大房地产市场的走势已经在2016年底出现巨大变化，曾经最为火热的温哥华市场开始逐渐降温，而多伦多则涨势进一步扩大

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贷款机构青睐多伦多

CBRE对加拿大各大国内商业银行、国际商业银行、贷款公司、私人信贷机构以及养老基金等进行了问卷调查。结果显示，84%的受访贷款机构有很强烈的欲望向多伦多的商业地产投资者提供贷款。而温哥华在这个方面获得的贷款机构青睐为68%。相比去年同期的80%有很大下滑。

全加拿大范围内，工业相关地产的贷款受到各大贷款提供方很大关注。而租赁型高层公寓受到的贷款机构青睐则不如去年。办公室地产同样出现一些冷却的迹象。

CBRE债务及金融机构执行副总裁Carmin Di Fiore表示，“我们在2016年经历了史无前例的商业贷款旺季。2016年最终的贷款总额数据可能会打破之前2007年创造的321亿加元记录。贷款机构和投资方对于商业地产的兴趣支撑了这部分投资的数量。大约58%的受访贷款机构表示将在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配比。不过从地理位置和类别上，贷款机构关注的焦点已经有所转移。”

Carmin Di Fiore表示，相比公寓和商铺，工业地产在2017年将受到更多贷款提供方关注。同时随着温哥华房市开始冷却，多伦多将继续成为追逐利益的贷款提供方最关注的市场。包括多伦多附近的滑铁卢、汉密尔顿等地也将会受到这个趋势波及。

房地产投资减少或拖累GDP

加拿大政府预算监控办公室(The independent Parliamentary Budget Officer)12月13日发布一份报告指出，随着加拿大房地产市场价格下滑，居民投资房地产的规模和金额将会减小，这将会在2018年到2020年左右影响到加拿大GDP总值计算时候的水平。

政府预算监控办公室是独立于加拿大联邦政府工作的政府工作监管机构。该办公室此份报告的公布显示了经济学家对于加拿大目前房地产过热以及部分地区经济过于依赖房地产的担忧情绪。

温哥华和多伦多两市是目前被经济学家关注的主要加拿大房地产市场。温哥华在2015和2016年两年中均出现25%左右的整体房价大幅上涨。而在多伦多，房价在2016年末也达到同比涨幅23%左右的高峰。不过温哥华在政府出台房市降温政策之后已经停止上涨。而房屋销量量早在年初就开始下降。经济学家普遍认为，如此规模的大幅上涨是不可持续的。

预算监控办公室表示，加拿大目前的房地产行业投资仍然对GDP产生正面的影响。预计这种趋势会延续到2017年。不过在进入2018年之后，趋势可能会反转。房价下跌、房地产投资减少将给加拿大GDP带来负面压力。

加拿大的新屋完工数量在2017年可能达到19.89万单元的峰值，随后将会在2019到2021年前后逐渐回到17万左右的历史平均值水平。

相关资讯：加拿大 | 温哥华议会表决通过2017年物业税提高百分之3.9

（据加拿大家园 ）

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英国 | 高力国际：英国零售地产简报 最新房市预测

经济前景

英国第三季度经济活动持续增长，在脱欧影响下形势看似平静。商业调查显示，GDP较上一季度增加了0.5%，这一趋势将延续至第四季度，所有行业的采购经理人指数（PMI）保持在50以上。服务行业作为主要经济部门，近10个月来的PMI增长率最高，截止至11月份达到55.2。制造业PMI虽回落至53.4，但仍连续第四个月保持增长。由于英镑疲软，海外投资需求更加强烈，但投入成本压力增加。同时，建筑业PMI略微上升至52.8。自3月以来商业积极性达到最高，业务量也在6个月内首次增加。

近几个月英镑或有回升趋势，意味着“软脱欧”可能性增加。10月，消费者物价指数（CPI）略微降至0.9%，预计2017年底将达到峰值。截止至9月，失业率达到3个月来的史上最低值（4.8%），工资总额大幅增长2.3%。但10月份申请失业救济的人数增加了1万。尽管近期发布了许多积极的经济数据，美联储收缩货币预期，或将于中期转换立场，预计在短期内货币政策不会有变化。

地产总体预测

2016年地产总回报率预计可达1.6%，其中资本价值增长为-3.2%，收入回报为4.9%（剩余-0.1%）。这一数据高于高力国际（Colliers International）的预期，第四季度的回报率前景更佳。预计2017年资本价值增长为-3.1%，收入回报为5.3%（剩余-0.1%）。

2016年，所有资产收益预计将缓和27个基点（bps），根据欧盟公投结果对投资需求和贸易活动的影响，2017年或为21bps。零售地产行业情况相对较好，2016年收益下降27bps，2017年或下降25bps，主要取决于伦敦和英国东南部地区店铺的效益，购物中心、零售仓库和超市等均面临压力。

过去5个月，公投后的业主市场普遍增强，租金也呈静态或略微上涨。根据预测，2016年租金增速放缓至1.8%，2017年或微降0.2%，2016-2020年平均增速为1.1%。欧盟公投对投资活动产生了明显影响，预计2016年贸易总额约为500亿英镑，而2015年时这一数据为70亿英镑，形成了鲜明对比。预计2016年资本价值增长下滑3.2%，2017年将进一步下降3.1%。

零售业地产

零售业地产由于经济风向利好以及高额折扣，销售增长较为稳定，但问题仍然存在。租金上涨的问题并不突出，薪资增长或将无法与通货膨胀持平，消费者信心随着脱欧进程有所削弱。预计2016年所有零售租金增幅将达1.0%，到2017年或降至0.3%。

2017年，伦敦市中心的商铺（3.5%）受益于英镑贬值和高昂的旅游开支，仍是租金上涨的主要驱动力。但英政府即将推出新商业税，于2017年4月开始生效。此举也将影响东南部地区，房租增长趋势或逐渐冷却，预计2016-2017年增幅将从1.7%降至1.0%。英国其他地区的租金增长趋势也将放缓，到2017年或下降1%。BHS的倒闭和玛莎百货30家门店的关闭增加了市场供应，除黄金地段外，BHS的店址只对一镑店具有吸引力，但前提是以BHS曾经的租金折扣为基础。

购物中心、零售仓库和超市回报率可能不佳，2016-2020年三者IPD租金增长平均将分别增加0.9%、0.5%和0.8%。2016年零售地产总回报率将降至0.3%，2017年将回升至1.7%，2016-2020年平均回报率约为4.6%。

相关资讯：英国 | 经济增长放缓 伦敦房价随之下跌

（据英中时报）

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