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美國 | 名人富豪御用星級經紀人帶領你走上豪宅市場尖端

一年鯨吞273億美元美國房地產！“美國豪宅第一夫人”張手迎接中國買家

來自NAR的一份國際投資報告顯示，2015年4月至2016年3月，45%購買美國住宅房產的外國購房者來自中國，共計價值273億美元，中國購房者已連續兩年在購房數量和金額上蟬聯榜首。我在2010年來過中國，我是第一個以工作身份來到中國的比佛利山莊房地產經紀人。從那以後，我有幸與許多中國購房者合作。讓我跟大家分享我們的合作點滴。【閱讀原文】

跟“豪宅第一夫人”學會3分鐘瞄准美國豪宅市場

每年秋季，全美最大的房地產經紀協會官方網站Realtor.com將發布豪宅指數。豪宅指數根據房價、銷售量和豪宅市場吸收能力和周轉率來確定和排名美國頂級豪宅市場。該指數涵蓋277個縣和63個大城市地區，在各個層面上生成指標和排名。10月的報告顯示加利福尼亞處於強勢地位。【閱讀原文】

【居外獨家】洛杉磯星級經紀Joyce Rey區域指南系列——比弗利山莊

中國買家喜歡洛杉磯的地產和生活方式，也喜歡洛杉磯地產投資所具有的長期安全性。我們很榮幸邀請到美國名人富豪御用經紀人Joyce Rey為居外用戶呈獻洛杉磯區域指南，讓買家更好地掌握各區的優點。第二期專題，Joyce帶大家到吸引了不少洛杉磯最富有購房者的比弗利山莊，這裡豪宅的空間、質量和位置優勢其他地方根本無法匹敵。【閱讀原文】

買房都挑新屋大宅？不一定！揭美國房產買家到底要什麼

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）最近召集了一小組銷售助理和經紀人/業主，收集他們對當今買家的最高度關注的條件，結果非常有趣。今天讓我揭開美國房產買家最想要的是什麼。是新建房屋？還是大戶型？都不是！今天讓我揭開美國房產買家真正想要的是什麼。【閱讀原文】

【居外獨家】洛杉磯星級經紀Joyce Rey區域指南系列——貝萊爾

中國買家喜歡洛杉磯的地產和生活方式，也喜歡洛杉磯地產投資所具有的長期安全性。我們很榮幸邀請到美國名人富豪御用經紀人Joyce Rey為居外用戶呈獻洛杉磯區域指南，讓買家更好地掌握各區的優點。第一期專題，Joyce先帶大家到洛杉磯住宅區“金三角”之一的貝萊爾。毋庸置疑，這裡是南加州奢華豪宅最為豐富多樣的社區之一。【閱讀原文】

美國 | 調查：紐約地產最受海外投資者青睞中國人有增無減

據12月15日出爐的一份調查顯示，紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地。而在來自外國發展中國家的投資裡，中國名列第一。再加上人民幣貶值的因素，今後紐約會出現更多的中國房產投資者。

這個由“外國房地產投資協會”（Association of Foreign Investors in Real Estate，AFIRE）會員完成的調查顯示，紐約連續多年受到外國投資者的青睞。在他們的投資項目中，以多家庭住宅排名第一，排名第二的投資則是因日益流行的網上購貨催生的倉儲業。

AFIRE是一家投資管理公司，其成員包括國際上最大的地產投資者，其名下管理著2萬億美元的房地產投資資金。

紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地

這次中國在發展中國家的投資中占據了首位。除了大量貪官外逃帶出的資金、中國大投資集團以及富人到紐約投資外，人民幣的貶值也讓中等收入家庭加入到美國房地產的投資隊伍。

另根據“石英”（qz.com）網站消息，由於人民幣持續走弱，去年人民幣兌美元下跌近7%，中國的家庭都在將人民幣儲蓄兌換成美元。中國對外彙歷來有管制，為阻止民眾大量兌換，北京方面正更嚴格執行每人每年只能兌換不超過5萬美元的規定。為了躲避中國的外彙管制，很多吸引中國人投資的公司應運而生。美國人借機籌資開發，讓中國人把人民幣兌換成美元。

報告還顯示，在吸引外國投資的國家中，排在美國之後的第二名是德國。

AFIRE共有200名成員，其中有100名參加了答卷。95%的人願意在今後加大對美國房產的投資。此問卷是由威斯康辛商學院的James A Graaskamp房地產中心於2016年第四季度做出的。

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美國 | 中國學生穩居多國最大生源美國7連霸！

哈佛大學商學院行政教育設施“趙朱木蘭中心”

大陸學生在美國國際學生中人數居冠（占3分之1強），已經不是新聞；不過，大陸學生在英、澳、加、德、法、日、韓等國也穩居國際生人數第一。與之相應的是，國外名校愈來愈難申請，根據一項調查顯示，過去7年間美國8所常春藤盟校的大學部錄取率約下降2%到8%。

啟德教育集團12月18日在北京發布《中國留學市場2016年盤點與2017年展望》，發現中國留學生人數仍不斷成長，又以美國為大宗；《2016美國門戶開放報告》顯示，中國已連續7年成為赴美留學最大生源國。

此外像法國的中國留學生，過去15年人數也漲1倍：2005年是1.5萬人，2015年成長為3萬人，2016年在法國的中國學生又增加到約4萬人。法國政府計畫2020年讓中國留學生人數達5萬人。

多校提高錄取門檻

與持續爆發式成長的中國留學生人數相對的是逐年下降的名校錄取率。美國常春藤聯盟2010至2016年官方資料顯示，其大學部錄取率持續下降，7年間8所常春藤盟校錄取率下降2%至8%。

今年澳洲八大名校也相繼提高入學要求，對大陸非985、非211的大學部畢業生來說變得“高不可攀”；且不少澳洲名校的商科、經濟類科系很早就招滿。另外多所英國名校包括薩裡大學、利茲大學、曼徹斯特大學等也提高金融會計及其他商科錄取門檻。

美新政增加入學難度

令准留學生喜憂參半的還有各國頻出的新政。今年6月，新的美國大學申請系統CAAS開放使用，目前已有90餘所院校加入，美國大學部申請起點最早已經探至國中二年級；新SAT考試上線，轉考ACT的中國學生增加，然而成績取消的意外狀況時有發生，提高美國大學部申請的難度及不確定性。

（據中時電子報）

澳洲 | 中國退休人員或推動新壹輪海外房產投資熱潮

由於社會快速老齡化，中國正面臨日益逼近的人口危機。根據聯合國數據顯示，到2030年時中國超過60歲的人估計有3.6億——占總人口的1/4且超過美國當前的總人口。由於照顧這麽大規模的退休人口的資源有限，更不用說對中國經濟日益加劇的擔憂了，中國富人越來越愛地在海外投資退休房產，既是為父母，也是為他們自己將來的退休生活。

2015年中國老年人出境遊與壹年前相比暴增217%

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隨著國內房價暴漲，中國的投資者近年來將大量的錢投入到海外房地產。根據騎士弗蘭克房地產調查公司的研究，中國人對外國商業和住宅地產的投資總額從2012年的56億美元躍升到去年的344億美元。根據2016年對中國富人的壹項調查，有60%的人說他們在今後三年將在海外買房，美國、英國、加拿大和澳大利亞是首要目的地。根據花旗銀行的壹份報告，2015年中國老年人出境遊與壹年前相比暴增217%，現在老年遊客占了中國所有遊客的20%。隨著老年群體對旅遊感到更加滿意，在國外的某個地方定居也變得不那麽令人畏縮了。對於很多中國人來說，隨著他們變得更加富有和獨立，他們對退休的觀念也在變化。

房地產開發商渴望從中大賺壹把，尤其是那些對中國老年人有吸引力的國家，比如澳大利亞、加拿大和美國。對準中國客戶的澳中集團在過去幾年裏經歷了中國人退休投資的明顯增長，已經開始具體地迎合這壹群體，幫助老年人適應當地的生活。此外，長期以來壹直深受日本和韓國退休人員歡迎的東南亞國家也開始向購房的中國老年人示好。

（據環球網）

美國 | EB-5再延期至明年4月美國投資移民熱潮續漲

移民美國向來是華人精英的首選。胡潤今年10月進行的一項調查顯示，半數中國富人都打算移民美國，包括投資海外房地產。外界擔憂美國候任總統特朗普或收緊移民政策，不過，EB-5投資移民法案，最近再度延期至2017年4月28日，投資額50萬美元暫時不變，令一眾擬移民的華人松了口氣。

在12月7日美國國會宣布EB-5移民法案再度延期後，中港各大移民律師行的網站上，都打出大大的“好消息”字樣。

雖然特朗普上台前，外界一度擔心他或收緊移民政策。不過，移民顧問有限公司董事總經理丘國煒相信，投資移民方面不會調整太多。“特朗普比較保護當地勞工，這方面或者在移民法有一些調整也不奇怪，但投資移民上，除了在投資資金、項目要求、投資地區和投資類型或有修改外，都不會影響投資移民太多。”

不過，長遠而言，他認為EB-5這個廣受中國富人歡迎的移民投資計劃，或提高門檻至7、80萬美金，而且是分階段提升。

EB-5投資移民法案，最近再度延期至2017年4月28日，投資額50萬美元暫時不變

40至50歲者為下一代移民

丘國煒的公司原本是重點做澳洲移民，但今年將重心轉向美國EB-3、EB-5等項目，生意明顯增長了約兩成。最近還在福州開設分公司。

值得留意的是，他的EB-5客戶群，除了想要尋找安全身份和資產的大陸富豪、精英外，還有不少是本地40至50歲的中產家庭，為了下一代想移民。“他們覺得中國香港教育和政治氣候都不滿意，擔心小朋友在中國香港接受教育會否變得偏激。”丘國煒說。

另外EB-3雇主擔保移民，又稱為職業移民，可以一步到位拿美國永久綠卡，而且無風險、門檻低，適合不同階層人士。因為大陸出生的申請時間較久，但中國香港申請較快，較受中國香港家庭歡迎。

加州律師料EB-5將轉為長期法案

加州天馬律師事務所桂芬律師認為：“相較於其它移民法案，我們認為在所有的合法移民中，EB-5法案應不會受到太多衝擊。”

她分析有以下幾個原因：一、因為特朗普本身了解EB-5，他家族的一些房地產項目更已經使用了EB-5融資；二、本次大選後，共和黨在國會和最高法院都占優勢，這表示特朗普上任後所提的法案，通過率普遍會變高。三、EB-5的國會支持者在大選前後並無變化，應會繼續支持。

她認為：“特朗普上台之後，EB-5這個法案很有可能會通過成為一個相對長期的法案，也就是3年到5年的法案，不是每年到9月30日就臨時地延期一下。”

美國EB-5項目於1990年開始實行，宗旨是為了吸引海外投資移民者來美國投資與創造就業機會：外國人在美國投資50萬或100萬美元並創造10個全職就業機會，就可以獲得綠卡。此類簽證每年有1萬個名額。

據統計，2014年超過90%的EB-5綠卡由中國人獲得；2016財政年度的前3個季度一共遞交8,638個526申請表格（EB-5第一步申請），同期，移民局通過526申請表格4,781件，拒絕1,442件，待審理狀態則有61,629件。

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美國 | 紐約高端房地產專家——科可蘭集團帶您擁有至臻名邸

紐約的精華在於曼哈頓，這裏是全球最昂貴的房產市場之壹。作為深耕曼哈頓房市超過40年的高端房產經紀，科克蘭集團（Corcoran）了解這座城市的每個角落，配以定制化的體貼服務，總能為您找到最合適的房屋，開啟美好生活。。

美國 | 曼哈頓公寓均價突破200萬美元

曼哈頓公寓的平均價格超過了200萬美元

曼哈頓的公寓平均售價預計今年將首次突破200萬美元，但由於房價在過去10年幾乎翻了一番，預計2017年的房市將趨於平穩。

《紐約郵報》報導，紐約市房地產上市和數據網站CityRealty 12月14日說，多套價值1000萬美元或以上的公寓售出，推高了房價，所以出現了偏差的結果。

CityRealty的研究主任嘉比·沃沙爾（Gabby Warshawer）說，96層高的塔樓、公園大道432號（432 Park Avenue），對價格產生了巨大影響。該大廈俯瞰中央公園，被開發商以美洲最高住宅大廈作為賣點推出市場，她說，該大廈的75個單位，其中52個以超過1000萬美元售出；有些更超過4000萬美元售出。

沃沙爾說，新建大廈及現有單位的價格上漲，也使到房市上揚。CityRealty說，自2011年以來，房價每年都上漲，但預計明年將保持平穩。由於缺乏新的昂貴大型大廈，2017年的房價將受到控制。沃沙爾說，房貸利率最近上升，對銷售和價格有甚麼潛在影響，尚未分析。

自11月8日選舉以來，房貸利率大幅上升，原因是預計總統當選人川普可能會頒布刺激經濟的措施，加速經濟增長和通貨膨脹。

根據房貸銀行協會（Mortgage Bankers Association）的數據，30年期固定房貸利率，從選舉前的平均3.60%，上升至4.27%，為兩年來最高。

CityRealty查閱紐約市財政部的房屋銷售記錄，發現曼哈頓房價全面上升，只有哈林及其鄰近地區例外，因該區只是房市的一小部分，及低價屋的數據較難收集。

2016年12月的銷售數字是根據截至11月30日的年度數據進行推算。CityRealty估計，除了哈林及其鄰近地區外，曼哈頓的合作和共有公寓的平均售價，從2015年的190萬美元上升至今年的220萬美元。以整個曼哈頓計算，公寓的平均售價是210萬元。曼哈頓的公寓中間價，從去年的110萬美元增至今年的120萬美元，創新紀錄。

CityRealty說，曼哈頓的公寓平均價格比2006年高出91%。

（據世界日報）

美國 | 美聯儲加息或許會影響到美國房市

不出意外，美國央行在12月14日把基准利率提高了0.25個百分點。這是金融危機發生以來央行第二次加息。經濟學家表示，利率正常化，或者把幾年來的超低利率提升起來是美國經濟正在好轉的一個跡像。不過，也有一些專家認為，提高利率也會傷害到那些觸發金融危機的行業，比如房屋市場。

從全國來看，大多數地方的房價已經回到經濟衰退之前的價位。對普通房主來說，這意味著他們的房屋價值又回到了2006年的水平。2008年美國房屋市場發生了崩潰。

一些專家認為，美國加息會傷害到那些觸發金融危機的行業，比如房屋市場

美國全國房地產商協會的首席經濟分析師勞倫斯·雲說：“房屋市場明顯變得更加健康，所以我們應該保持住這個勢頭。”

勞倫斯·雲表示，現在是房屋市場的關鍵時刻。過去六年來，房屋價格上漲的速度超過了收入增加的速度。上個月，三十年房屋貸款也大幅度上漲。

勞倫斯·雲說：“房貸利率在今年大部分時間裡都是3.5%。現在已經超過了4%。部分原因是市場預期美聯儲要提高利率了。

美聯儲已經發出信號，明年還要加息三次。利率可能會繼續走高。利率每提高0.25個百分點，要借30萬美元的房貸每月的月供就要增加50美元。貨幣專家米歇爾·哈欽森說，有些人買房子就會受到影響。

貨幣專家哈欽森說：“我們的調查發現，如果這個月加息的話，那些准備在今後五年買房的人中有60%就會按兵不動。這些人大約有8100萬人。”

勞倫斯·雲表示，利率提升和需求下降之間存在直接的相關性，但是超低利率的時代已經結束。他說，經濟的改善和貸款條件更加靈活應該有助於平衡這兩者之間的關系。

“加息造成的影響，我的看法是這樣的：利率在提升，但幅度並不很大。綜合看，就業增加了，信貸範圍可能要擴大一些，這將會使2017年的房屋銷售基本上不會有大的變化。”

經濟分析師雲說，庫存量少，尤其是低價位房屋，可能是一個更大的問題。他說，普通人能夠買得起的房子少了，千禧一代和首次買房者就會變得更加猶豫。許多人可能更願意去租房，而不是為實現他們的美國夢去買個房子。

（據VOA衛視）

美國 | 美國的首都是哪裡華盛頓

很多人都會誤以為紐約是美國的首都，其實美國的首都華盛頓,全稱「華盛頓哥倫比亞特區」。為紀念美國開國元勛喬治華盛頓和發現美洲新大陸的哥倫布而命名的!

美國的首都：最具權勢的城市

華盛頓是美國的政治中心，白宮、國會、最高法院以及絕大多數政府機構均設在這裡。國會大廈建在被稱為「國會山」的全城最高點上，它是華盛頓的象徵。

華盛頓是美國的政治中心，白宮、國會、美國最高法院以及絕大多數政府機構均設在這裡。華盛頓還是美國的文化中心之一。全市有喬治敦、喬治·華盛頓等9所高等院校。創建於1800年的國會圖書館是馳名世界的文化設施，華盛頓歌劇院、美國國家交響樂團、肯尼迪藝術中心等都是美國著名的文化機構。此地有相當多博物館，國際女性藝術博物館就是其中之一，華盛頓還有美國國家藝術博物館、自然歷史博物館、宇航博物館等許多著名博物館。

美國的首都：大氣的國都

作為美國的首都，夜幕來臨這個城市並沒有霓虹燈，街道建築大多平實低調，但依然隱約地散發著城市大氣的魅力。當黎明到來，陽光灑進城市，再次發現城中林蔭大道，綠意盎然，龐大的草坪、大大小小的公園，碧山黛河，風景秀麗。

由於沒有污染性重工業，幾乎沒有摩天大樓，山也不高，全城最高點便是市中心的國會大廈，而全市的建築物不超過10層，因而全城的天際線開闊無比，隨處可見的白色大理石建築配襯著滿眼的青蔥翠綠，華盛頓顯得隨和而優美。華盛頓的熱鬧在上下班兩個高峰期，上班時大批的車流從四面八方彙集到城市中，然後隱秘在樓群中，不見蹤影。下班時車流又準時從樓群中擁擠而出，然後流向四面八方。馬路上雖然長長的車流靜臥，但街道兩側的人行道上幾乎沒有多少行人。從綠樹，草坪和低矮的樓宇之間總能看到寬闊的藍天和白雲，人大約有了遼闊的視覺空間。就會心境清明而少有急躁。

聯邦調查局、聯邦官方機構等美國乃至全球的政治神經中樞都被綠色包圍著，粉飾著，又讓這個全球最有權勢的城市多了一點優雅。當雙眼被白色的國會大廈圓弧屋頂和聳立的華盛頓紀念碑吸引，這幢在電視上已經熟悉的建築便大氣而莊重地呈現著華盛頓嚴肅而驕傲的氣質，也許這就是華盛頓真實的面孔。

美國的首都：優雅猶如一首冷靜的民歌

如果說，中國首都北京是一首充滿活力躁動不已的搖滾樂。那麼美國的首都華盛頓則像一首冷靜樸素從容悠遠的民歌。

華盛頓的優雅得益於依傍的一條充滿生命動感的大河——波托馬克河。那寬闊的河岸，草木生息，到處茂茂然，森森然。河水浩浩蕩蕩無聲無息向前湧流。看著這條跋涉到幾近入海口仍然清澈無比的浩然清流，實在讓人感慨。從東波托馬克公園的河邊向對岸望去，可以看到落霞滿河的壯觀日落。機場的飛機在滿天霞光中起起落落，景色動人心魄。

華盛頓晚上在草叢裡,樹蔭下可以看到無數星星點點的亮光，那是螢火蟲在身邊無聲無息的明明滅滅，恍惚間如走進了神話之地……這是一座大國之都，現代化的大都市，卻同時也是螢火蟲快樂的棲息之地。

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美國 | 美聯儲終於加息美國經濟春天來了？

喊了一年要加息，美聯儲這回終於來真的了。在今年最後一次利率政策會議上，美聯儲宣布加息25個基點。這是繼去年12月份後，近十年來美聯儲第二次加息。

據美國聯邦公開市場委員會（FOMC）發布的政策聲明，今年初以來通脹持續上揚，經濟活動溫和擴張。重申近期經濟面臨的風險似乎大致平衡。目前的貨幣政策立場依然維持寬松。預計2017年美聯儲仍將加息三次。

美聯儲在2008年底將利率降至近0水平，此後維持了大約7年的超低利率。去年12月，美聯儲開啟十年來首次加息，官員們同時表示今年將繼續加息，預計會有四次加息。然而年初金融市場出現大幅震蕩、海外經濟形勢不穩、美國勞動力市場報告一度變糟、英國退歐、美國總統大選等因素，令美聯儲在今年前11個月中都未能加息。

據中新社報道，美聯儲主席耶倫隨後召開記者會稱，預計美國整體通脹率將在未來數年漲至2%，美聯儲此時加息是對美國經濟的信任票。

美聯儲為何選擇在此時加息？

近期的美國經濟數據充分顯示了在美聯儲11月份政策會議後，美國各項宏觀經濟指標普遍向好的情形。消費支出、就業率、通脹均呈現上升勢頭，失業率下降，市場接近充分就業，房地產市場保持堅挺。三季度的GDP增速異常強勁，美股因此刷新了歷史峰值。

這一系列的現像不免令美聯儲擔憂，美國通脹水平可能在未來上升過於迅速，經濟存在過熱可能性。再加上新當選總統川普承諾減稅，減少監管措施，提高國防和基礎設施支出，讓許多人認為川普的上任促進經濟增長，但也會帶高通脹。

因此，美聯儲就要及時給這種經濟前景“潑冷水”以保持平衡。而外界很關系川普意外當選美國總統之後，美國未來經濟發展的方向會向哪個方向傾斜？這個問題，在本次會議中仍舊沒有答案。

此次加息的市場反應

金融市場對於美聯儲此次加息期待已久，最終結果終將到來，雖然此次加息遠比去年的加息歷史意義遜色不少，但依然會為經濟市場帶來不小的衝擊。

據華爾街見聞報道，美聯儲加息符合市場預期，美股在短線衝高後迅速走低，道指收跌近120點，跌幅0.6%，卡特皮勒、3M和波音領跌。標普跌約0.8%，能源股和公用事業股領跌，納指跌0.5%。

同樣下跌的還有金價和油價。現貨黃金盤中跌至近1140.12美元/盎司，跌逾18美元；油市跌幅擴大，WTI原油期貨收跌1.94美元，跌幅3.66%，報51.04美元/桶。

與股指下跌不同，美元指數收復聲明發布前的跌幅，彭博美元指數迅速飆升，達到14年以來高點。美元兌日元漲破117.40，創2月來最高；歐元兌美元跌0.88%，至1.0531;人民幣走弱。

美債市場也隨即大漲。美債收益率普遍上揚，收復早先跌幅。對美聯儲政策最為敏感的2年期美債收益率漲至1.267%，創2008年1月11日以來最高水平。5年期美債收益率漲12.1個基點至2.033%，升至2011年五月以來最高點。美國10年期基准國債收益率漲8.3個基點，報2.562%。

美聯儲主席耶倫稱，美聯儲此時加息是對美國經濟的信任票

對中國有何影響？

美聯儲加息，對中國經濟影響最直觀的就是人民幣彙率。

據鳳凰網報道，美聯儲宣布加息後，離岸人民幣對美元隨即大幅跳水，盤中一度暴跌近400點至6.9316元。

美元的走強可能進一步強化也已存在的人民幣看空情緒，12月12日觸及的低位6.9430恐再次被試探，一旦突破可能打開跌向歷史低點6.9654的通道，然後便會邁向7.00的心理關口。

至於中國A股及債市，業內普遍認為，美聯儲加息對A股影響並沒有很強的關聯性，A股依然按照自身規律運行；而中國債市債市相對開放性小，至少從目前來看，境外資金對國債市場的持有量僅僅占比3.8%，很難左右市場。

不過，有分析認為，美聯儲加息帶來的衝擊可能會使中國企業的違約風險上升。標准人壽投資新興市場經濟學家Alex Wolf表示，中國過高的企業杠杆，房市泡沫，以及不規範的銀行業將使中國經濟更容易遭受美聯儲加息的衝擊。中國的企業債已經達到了GDP的250%，這意味著哪怕只是稍稍提高短期利率也有可能會擠壓企業活動並導致違約風險升高從而危害中國經濟。

（據僑報網）