英国 – Page 57

公廁改變住宅一年轉手要價漲16% | 英國

一幢位於薩裡郡的原公共廁所在經過改造後成為了2幢半獨立住宅，其中一幢又重新掛牌出售，要價比一年前高出了45,000英鎊。

這幢位於富裕的Ewell村的半獨立式住宅在去年上市後曾被買下，當時的要價為285,000英鎊。

房地產經紀Mark Anthony表示，如今買家已經將它重新掛牌上市，要價也漲到了330,000鎊。如果最終以要價賣出，價格將比一年前上漲16%。

而這與該地區公寓價格的變化形成了鮮明的對比。根據房地產網站Zoopla的數據，該地區的公寓在過去一年中已下跌超過16,000鎊，如今均價為303,571鎊，下降幅度為5%左右。

不過，該地區的半獨立房產價格有所上升，在過去一年中上漲了約1.7%，即8,600鎊，均價達到了506,960英鎊。

這所廁所在改造時，曾受到當地居民反對，但開發商仍然堅持要將其拆掉改造。

當地的一位房主布朗寧（Richard Browning）說：“這仍然是在該地區我最喜歡的一幢房子。”

“我可能不會想住在那裡，但它將因其充滿膽識的改造而永遠被記住，而且這裡離村中心非常方便。”

“但一年內價格上漲百分之十六感覺並不代表這個地區房產市場已經和即將發生的變化。”

“有人可能會說賣家有點樂觀。但仍然祝他好運。”

公廁的改造開發商格裡尼（David Greaney）曾透露說，這一改造幫助清除了該地區的毒藥、害蟲和石棉。

“我們發現了各種證明這一公廁被用做來做其不該做的事情的材料，”他說，“裡面有針頭、毒品包裝、害蟲、石棉和垃圾。”

這兩幢半獨立屋被稱為“Bourneview”，因為他們背靠著一塊綠色開放空間，其中還包括了二級保護建築Bourne Hall。

改造項目於去年進行，並獲得了保險公司NHBC的10年質保。

據瞭解，公廁在2012年的一場拍賣中被Epsom地方議會以68,000鎊賣出。但他們隨後被買家以未透露的金額售出，據報導轉手價超過了80,000英鎊。

每套房有一個臥室，一個樓下洗手間和臥室獨立淋浴房，還有一個用磚牆圍成的庭院花園、地板采暖和雙層玻璃。

公廁改變住宅一年轉手要價漲16% | 英國 — 改造後，圖片來自Rightmove

（據英中網）

最新全英租賃報告：過去一年哪裡的租金漲幅高？| 英國

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作為投資業主除了關心物業漲幅外，也會關心租賃市場的浮動。

今天Kingsley Hamilton 京涵英國地產為大家解讀英國最大的租賃信用審核評估機構之一Homelet的最新全英租賃報告，為投資者或感興趣的讀者提供最新的租賃信息。基本點概括如下：

２０１７年7月份英國的租金比去年同期上漲了1.1％，是2016年12月以來的最高漲幅。目前平均租金為925英鎊/月。

與去年同期相比倫敦租金下降0.6％，比６月上漲了2.6％。倫敦目前平均租金為1,564英鎊/月。

覆蓋的12個英國地區的7月租賃指數顯示，全英境內目前有9個區域租金上漲。

全英國租金漲跌幅分析

從15年£880的平均租金漲到了17年7月的年，全英過去3年升幅為5.11%。

另外，數據顯示，英國的租金升幅由2016年同期的上漲4.6% 下滑至2017年的1.1%。這是由於不少投資者希望趕在2016年4月執行的二套增加3%的印花稅政策前進入房屋出租市場，租賃市場曾經在16年底到17年初出現出租物業供過於求的階段。倫敦今年7月為止的平均租金更是微跌經0.6%，但6月曆低谷時期後持續的上漲2.6%。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評：這是由於不少投資者希望趕在2016年4月執行的二套增加3%的印花稅政策前進入房屋出租市場，租賃市場曾經在16年底到17年初出現出租物業供過於求的階段。

全英各地區租金升幅解析

全英租賃市場看，平均租金年度差異總體態勢良好，88%的區域變化呈正值。

其中漲幅最大的屬北愛爾蘭地區，高達5.7%。最不樂觀的區域為英國東北區與東南區，17年7月的平均租金較16年7月有所下降。

最受關注的首都倫敦，受政治環境變動的影響，雖然這一年來，年度平均租金變動基本與去年持平，但倫敦6月起租金上漲了2.6%。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評： 2017年6月開始，英國平均租金上漲了1.9%，而倫敦6月-7月間的升幅達2.6%，跑贏英國大部分地區， 2016年由於印花稅政策而累積下來的租賃供應量得到消化，目前我們的租賃部也處於緊缺房源的旺季，交通方便的新交付市中心的物業最受歡迎，如果您有為出租物業，請點擊（房東福利 | 兩週內為您找到合適租客，否則全託管費用減免20%）

全英租金收入佔總收入的比率圖解

最新全英租賃報告：過去一年哪裡的租金漲幅高？| 英國 — 英國（藍）、倫敦（紅）和東北地區（綠）

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評：全線下滑的房租收入佔家庭總收入比的比例，也側面說明了家庭收入的上揚。作為世界的投資熱點倫敦，但仍然是全英唯一租金佔家庭收入比超過30%的地區。這個情況歷史又來已久，不少地區政府希望聯合開發商推行Build to Rent （蓋房出租）政策，幫助更多負擔不起買房的家庭穩定租金，但效用慢。倫敦今年租房收入佔總收入比出現了輕微的跌幅，應該讓政府也稍微舒心了一下。

倫敦租賃市場分析 – 大倫敦 VS 英國

2017年7月，倫敦的平均租金（1,564英鎊）比英國全境高出69.1％（925英鎊）。

倫敦的平均租金（1,564英鎊）比英國其他地區高出103.4％。另外，當倫敦不計入七月份對比，英國的平均租金降至769英鎊。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評：倫敦今年各區的租金漲幅喜憂各半。東部以金絲雀碼頭為代表，今年租金下滑也毫無意外，畢竟2016年大大小小落成的樓盤令供應量一下增多，但我們對金絲雀碼頭整體的設施完善+未來的規劃是毫無疑問的看好，尤其是接下來再有的新樓盤就要等上幾年的時間了，雖然租金稍微下滑，但出租速度還是我們租賃部的榜首。

西部區域今年表現亮眼，尤其是Hammersmith， Fulham， Chealsea 今年漲至8.9%。該區域的出租時間稍微比東區長，但租客換置率相對低，大家可以關注一下。

月平均租金最高的5個行政區域

1. 威斯敏斯特 Westminster – £2,115

2. 蘭貝斯 Lambeth – £2,022

3. 卡姆登、金融城 Camden, City of London – £1,991

4. 切爾西、富勒姆、漢默史密斯、肯辛頓（傳統富人區）Chelsea, Fulham, Hammersmith, and Kensington – £1,964

5. 塔哈姆雷特Tower Hamlets – £1,670

*文章數據來自Homelet Rental Index July Edition

（互聯網綜合整理）

脫歐衝擊樓市！倫敦房價持續低迷 | 英國

隨著住房需求的持續疲軟，倫敦的地產商們正在抑制他們的預期。但即便如此，住房需求依舊放呈放緩趨勢，沒有停止的跡象。在傳統的夏季低迷期，房價下跌了1.9%。

週一，英國房地產網站Rightmove Plc表示，相比去年8月，該市的房價上漲1.6%，雖然相較於7月而言，這一幅度有所上升，但仍遠低於2014年的峰值：20%。

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英國地產市場在過去一年中有所疲軟。英國脫歐、政治不確定性、經濟增長放緩等都是造成英國地產市場疲軟的原因。

其中，倫敦受到的影響最為嚴重，上週來自英國房地產數據統計公司Acadata的數據顯示，到今年6月為止，倫敦房屋的售價已續第三個月下跌了。

Rightmove表示，在倫敦東部哈克尼地區，房價是有彈性的。房價在過去一年中漲了8.9%達到了均價為68.6663萬英鎊的水平。

據外媒報導，富勒姆區與倫敦哈密史密斯區的房價下跌的厲害，下跌6.4%至91.5264萬英鎊。

不過，儘管倫敦各地的房價都下跌，但倫敦兩家高檔住宅區的賣家在過去一年裡卻提出漲價。肯辛頓、切爾西和威斯敏斯特市房價的平均水平約為200萬英鎊，分別增長了7.2%和8.1%，這可能是因為英鎊的貶值令海外資金流入了英國高端樓時。

但分析師認為如此孤例無法改變英國樓市整體低迷的近況。若此後脫歐談判進展不順，將有更多金融業高端人士捲鋪蓋逃離英國，這對於倫敦房市還將構成進一步釜底抽薪式的打擊。

相關資訊：租房 VS 買房，哪個更划算？| 英國

（據東方財富網）

脫歐公投一年了，英國房產還值得買嗎？| 英國

不知不覺，脫歐公投已經一年多了。政治不確定性、印花稅變動和家庭收入減少等等許多因素都影響了買家需求，從而衝擊著英國房地產市場。記得在脫歐公投剛剛結束時，很多分析師預測英國房產市場會經歷一場比較大的波動。那麼一年後，英國房市到底有沒有發生當時預想的變化呢？

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英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯（Halifax）最新資料表示，四年來英國房價漲幅已經放緩至最低點.官方調查人員表示，英國部分地區的房產交易活動回到了2011年的水准。英國皇家特許測量師學會（RIC）表示，倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑，西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲，因此全國房價沒有出現下滑。房地產市場專家認為，盼望房價高漲的房主們需要習慣現在房價放緩的增速，甚至做好房產降價的准備。當然，對於首次購房者來說這是個好消息。

2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率，從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點。 — 2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率，從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點

2005年1月至2017年5月英國平均房價變化情況。倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑，西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲，因此全國房價沒有出現下滑

全國房價漲幅放緩

總的來說，在過去的一年中，英國全國的平均房價保持了較為穩定的增長，但增長率下降了。

脫歐之初，各種預測都有，包括一些國際貨幣基金組織在內的專家發出過房市崩盤的警告。就目前情況看，現在房市似乎已經沒有了崩盤的可能。不過脫歐後，房地產市場確實明顯放緩。

在去年夏天脫歐投票之前，房價平均每年上漲8％左右。最近國家統計局資料顯示，現在房價年增長率下降到5％以下。

哈利法克斯的資料和一些經濟學家的分析一致：第二季度的房價比一年前同期高2.1％。這個漲幅低於今年6月份2.6％的漲幅，也是2013年4月以來最低的漲幅。哈利法克斯社區銀行董事總經理羅素·加裡（Russell Galley）表示，根據上周最新公布的資料，工資增長乏力和通貨膨脹上漲正在壓制房價。

加裡先生補充說：“由於支出能力受到擠壓、2016年印花稅變動對物業交易的影響、以及負擔能力減弱，現在對房屋的需求也似乎減弱了。”

租金方面，根據保險公司HomeLet的資料顯示，7月份的租金價格比去年同期上漲了1.1％，為3個月來首次上漲。平均每月租金為925英鎊。房地產代理Your Move的資料顯示，租金6月份同比增漲2.1％，英格蘭和威爾士的平均租金為827英鎊。

倫敦市場不景氣

在去年6月底脫歐公投後，很多人認為倫敦黃金地產市場（the prime London property market）是脫歐的最大受益者之一，因為脫歐使英鎊下跌了，那麼富裕地區如梅費爾（Mayfair）、貝爾格拉維亞（Belgravia）、切爾西（Chelsea）等地的房產能被更多的外國人購買。但事實並非如此。

倫敦雖整體上看表現平穩，不過房價年增長率僅為1.12%，落後於全國平均增幅，平均房價為482,779英鎊。根據皇家特許測量師協會資料顯示，倫敦許多地區房價下滑，銷售疲軟。

造成倫敦市場不景氣的原因有很多。英國的房產買賣交易中有一半是在倫敦進行的。自2016年4月實行新的印花稅政策以來，倫敦房產交易已經大幅下滑。脫歐公投前幾年的價格上漲，倫敦房價太高，所以某種形式的市場調整是不可避免的。由脫歐引起的不確定性正好為這種調整提供了催化劑。

在租金方面，HomeLet表示倫敦的租金上漲繼續落後於英國，今年6月份與去年同期相比下降了0.6％。倫敦平均每月租金為1,564英鎊。

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場房價變化情況（來源：Knightfrank）

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場租金變化情況（來源：Knightfrank）

房產交易量減少，房源減少

經濟學家強調說，銷售下滑是房地產市場下滑的證據。根據HMRC的資料，在5月至6月期間，房屋銷售量下降了3％，交易量為96,910，為自2016年10月以來的最低水准。

皇家特許測量師協會在其最新的報告中表示，自去年11月以來，買方需求未能顯示出任何對提振市場有意義的增長，進入市場的新房源正在減少，因此地產代理商的平均庫存水准都幾乎接近歷史最低點。

英國最大的房地產代理公司Countrywide的首席經濟學家Fionnuala Earley表示，“人們越來越不認為現在搬家是合適的時機了。目前，這是一個以買房需求為導向的市場，而不是以買房意願為導向的市場。”而現在的情況是家庭收入被擠壓，買家購買力下降，因此需求也會下降。

“我們看到人們改造自己的房產而不是買房搬家。他們說，‘我完全可以改造閣樓，而不是去買新房而支付上漲的印花稅。’”

按揭利率可能上漲

一般來說，當銀行提高利率以試圖防止市場過熱時，英國住房市場會出現疲軟。但這次不是這樣。正如英國央行在最新的通貨膨脹報告中指出的，抵押貸款利率與以前一樣低。

有人想要借他們所購買房產價值的90％的貸款，可以享有2.5%的固定按揭利率兩年，比2013年至2015年時4.1％的利率低。而在金融危機之後的2009年至2012年之間時利率為6％。現在貸款成數為75％的按揭按固定利率為1.5％，而在金融危機後的那幾年，按揭利率為3.7％。

然而，利率不可能永遠保持那麼低。英國央行暗示打算提高借款成本，如果提高這將是十年來首次提高借款成本，雖還未實施但已經產生了影響。金融市場的利率已經小幅上升，這最終將導致抵押貸款利率升高。

供需不平衡

支撐房價的關鍵因素是長期以來供需不匹配。根據上議院經濟事務委員會（the Lords economic affairs committee）在去年考察住房危機時的資料，2015-16年度建成了近19萬個房屋，建設量達到8年來的高點，但仍遠遠低於滿足需求所需的30萬個房屋。

保守黨承諾在最新的選舉宣言中保持了其在2015年的承諾，即到2020年底前提供一百萬個房屋，到2022年底將再增建50萬個住房。

不過， Earley女士表示，這不足以解決以往積累下的供需不足問題。她說：“供需不足問題依然存在，也將繼續支持房價。”

代表370多個英格蘭和威爾士地方政府的地方政府協會（the Local Government Association）呼吁理事會獲得更多的權力和資金，以恢復其作為經濟適用房建設者的重要作用。

救助無家可歸者的慈善機構Shelter的通信政策與活動總監Anne Baxendale說：“目前的房屋建築模式根本不能提供我們迫切需要的經濟型住房，因為它允許大型開發商創造數百萬住宅，而普通家庭會面臨巨大的住房成本。政府需要引進一種全新的建房方式，降低土地的巨額成本，並提供數百萬家庭們渴望的真正實惠的高品質住房。”

英國政府表示正在努力解決這個問題。社區部和地方政府部發言人說：“我們正在投資71億英鎊建造更經濟實惠的住房。 “自2010年以來，我們已經通過政府支持的計劃幫助了40多萬戶家庭使其擁有房屋，幫助的首次購房者年均人數的達到九年來最高點。”

專家預測

哈利法克斯和Nationwide都表示，市場缺乏房源這一情況將在未來幾個月繼續支撐房價。皇家特許測量師協會預測，房價和租金價格持平，至少在明年價格持平。

皇家特許測量師協會538個地區的測量人員對眾多房產代理機構進行了調查，報告顯示，預測未來12個月內房價增長的地產代理比預測下跌的地產代理多28%。但這是自脫歐公投後預計增長最少的一次調查。

Earley女士認為房價有下跌風險，因為與脫歐相關的失業率在上升，並且英格蘭銀行也可能提高利率。另一方面，在經過了一段低迷的房產交易後，房價也會有上漲風險。 “低迷交易時間越長，我們的需求受到的壓制就越大。當信心回歸時，房產交易量和房價可能會更快地回升”，Earley女士說， “我不認為房價會大跌，但另一方面我預計個人工資不會有大幅度增長，因此也不會大幅度推高房價。”

咨詢公司Oxford Economics的資深經濟師馬丁·貝克（Martin Beck）表示，市場缺乏推動房價上漲的動力，但也缺乏通常會導致價格下跌的那種力量。 “英國房價漲幅已經不足了。隨著家庭收入的擠壓和住房的負擔能力問題，我們認為，緩慢溫和增長將持續很長一段時間。但房價崩潰也是不可能的。”

（互聯網資訊綜合整理）

自己買房能貸多少錢？這幾個問題也許能幫上忙｜英國

今天我們就來跟大家聊聊怎麼去大致估算自己能貸到多少錢。

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總的來說，貸款額度的批覆標准是四個方面來考慮的：

1.首付額度

這一點很容易明白，就是首付款越多，貸款額度越少，相應地，每月還款額度就越少。

以一套20萬英鎊的房子為例，下面這個表就很直觀表現出首付額度和每月還款額度的關系：

還有一點要提醒大家的是，貸款的利率也跟首付的額度相關。

首付越多，貸款的利率就越低。

並且，貸款機構的利率是隨時都可以變化的，所以在貸款的期間，我們每還一筆款，貸款的利率就會降低一點。

也就是說，還款額度越大，時間越早，長期來看，貸款的成本就越低。

2.貸款人的收入

貸款機構會要求貸款人提供收入證明，用以決定是否發放貸款，以及貸款的額度。

這也不難理解：賺的越多，還款能力就越強，那貸款發放的額度就自然越高。

一般來說，自住的話，貸款的額度可以達到收入的五倍，比如一個年收入3萬英鎊的人去貸款，那麼貸款的額度就很大可能是15萬英鎊。

那麼如果我們的收入在貸款之後的短時間內有可能會有一個比較明顯的增長（馬上要換工作，或者升職加薪之類）？

這個時候有一個處理的方式就是提早換工作的日程，或者跟老板申請早點加薪……

還有一點，如果可以證明兩個人會共同還款，那麼比一個人去申請貸款要好得多，比如夫妻兩人，經常可以貸到兩個人共同收入的四倍。

兩份收入比一個人的收入總要高，而且更穩定，自然額度就會高一些。

但是請注意，如果共同還款人的信用記錄很不好看，那還是自己貸款吧……

免得到時候一分錢都貸不到。

3.開銷

不光是收入，支出也是貸款機構的一個重要考察因素。

准備貸款的時候也可以適當控制一下開銷，這樣我們的“淨收入”就會比較高，自然貸款額度也會相應提升。具體來說，最好確保把信用卡欠款按時還清。

並且，如果給車子或者自己買了保險的，可以考慮一下重新換一個更好的產品，開銷這方面就會好看很多。

如果有孩子的家庭，可以考慮一下讓父母或者朋友幫忙暫時以他們的名義先支付一些小孩的開銷。

4.信用分數

銀行等機構都會記錄我們每個人的信用分數，而且對於貸款機構來說，他們也沒有那麼多時間去花時間瞭解每一個貸款申請人，那麼查看信用分數就是最直接的方式。

那麼怎麼樣才能保持一個良好的信用記錄呢？

平常做好一下四點就差不多了：

參與選舉（非英籍除外）；
關閉不再使用的銀行賬戶；
按時付水電等費用；
使用信用卡，並且按時還款。

5.其他

我們再來說說貸款期限。

貸款期限越長，每個月所需的還款額度就越少，但是利率相對來說也會有所增長，等於說總的還款額度也會提升，所以大家可以自己考慮一下貸款期限的問題。

以下是價值20萬英鎊的房子貸款90%的貸款期限和總的還款額之間的關系：

提示：

貸款的時候還會有一些其他的成本，比如貸款經紀人手續費，銀行的產品一次性費用等等，所以我們在申請貸款的時候要注意，最好給自己留出一些周轉的余地，這樣萬一有一些額外的開銷，就能游刃有余地去應對啦！

而Buy to Let的貸款主要是和房屋的租金和申請人的年收入，工作狀態和年齡有關。

相關資訊：買房時瞞報國內房產，到底有沒有影響？| 英國

（據英倫房產圈）

在英國買房，如何簽訂購房合同？

簽訂購房合同，無論在國內還是國外都是一件非常慎重的事情。如果你選擇在陌生的國度——英國買房，那麼在簽訂購房合同時更要謹慎萬分，最好請一個專業的律師負責合同的擬定等事宜，以確保自己的權益不會受到損害。

在英國買房，如何簽訂購房合同？

Part 1 三種常見的英國房產交易方式

在英國買房時，房產交易的方式要比國內多樣，且具體流程有很大不同，居外網為大家一一盤點三種常見的英國房產交易方式。>>>詳細

▶ 私人協約式出售

這是最常見的房地產交易方式，英國房市中大部分的房產交易都可歸為這類。簡而言之，這類交易方式，是指當房產買賣雙方對交易價格達成一致後，即可開展交易。

▶ 拍賣或競標式出售

進行拍賣式房產交易的房源有兩類：豪宅或破損的房產。賣家在拍賣會前打出拍賣廣告，在拍賣會上買家通過競價方式確立最終的交易關係。>>>詳細

▶ 期房出售

嚴格的講，這是私人協約式出售交易的一種特例。只是因為商品房尚未竣工，出售的程序可能略有差別，如買房資金會隨着期房工程進展而逐步支付。

相關閱讀：《英國買房交易流程圖解》

Part 2 律師，在英國買房過程中的作用

英國的房地產市場經過多年的發展，已經形成極為完善、嚴密的體系。在英國，有明確的法律條款指出，要在英國買房，必須聘請律師，由律師協助完成交易。>>>詳細

1、銷售協議

買賣雙方就銷售問題達成一致時，房產律師將獲取業主房產證並要求其填寫一份詳細的調查問卷，準備業主的法律信息及銷售合同信息包，索要房屋抵押貸款和其他擔保貸款的結算數字，聯絡各相關方面。

2、交換合同

買賣雙方交換合同後，房產律師將收到做為首期付款的定金，整理決算賬單並準備最終結算，收取所需資金的餘額，批准轉讓契據並安排業主簽署。

3、交房

完成後，房產律師將代表處理貸款事宜，通知土地註冊局，進行房屋註冊，辦理產權和土地證明。

相關閱讀：在英國買房時，律師一般負責什麼內容？

Part 3 簽訂英國購房合同注意事項

1、簽訂英國購房合同的注意事項

▶ 需要了解當地的合同規範

在簽訂英國購房合同的時候是需要了解當地的合同規範的，而這個可以直接在網上便可以查詢得到的。購房者在購買房子之前可以先了解合同方面的事宜，並且一定要認真的閱讀並且掌握好裡面的重要事項。>>>詳細

▶ 看清房子總價

合同裡面需要將房子的單價顯示出來，其實包括一些水電煤氣等指標都是需要在合同裡面表示出來的。還有一點便是說明購買房子的時候是全款支付還是分期付款等，支付是現金還是支票都是需要表示出來的。>>>詳細

▶ 請熟悉當地情況的朋友幫忙

如果是異國而來的購房者，在簽訂英國購房合同的時候最好是能夠請一些熟悉當地房產的朋友幫忙，畢竟自己對於英文的有些專業術語並不清楚，這樣可能會引起一些隱患的出現。>>>詳細

▶ 選擇正規的房產中介公司

如果在中介公司購買房子的話，購房者可以省下不少的精力和時間的，而且如果自己不了解英國購買房子的一些政策的話，也是可以請裡面的經紀人給自己講解的。>>>詳細

2、簽訂英國購房合同Q&A

Q：每個開發商是使用自己的合同還是有政府的統一版本？

A：開發商通常採用自己的合同版本，因為在英國，並不存在政府頒發的標準合同。簽訂合同時，買方可委託買方律師進行合同條款的審核以保障買方的合法權益。

Q：買賣合同會不會暗藏陷阱或出現不利於買家的條款？

A：大型開發商在合同中的條款和條件通常是公平公正的。為維護買家法律權益，應始終在專業律師的協助下確定合同所有細節後，方能簽訂。

Q：如果在簽署了購房預訂單並且交付了購房預定金後，在交換合同截止日之前不想預定了，可否退還預定金？

A：如果律師還未接受客戶預定單的情況下，客戶所交付的預定金在任何情況下都是不可退還的，將用於中介在處理客戶預定和取消預定申請時所耗費的管理成本和時間；預定金可以退還的標準是，客戶完成交換合同及繳付首付房款後，在完成相關退款手續後的30個自然日內，退還至客戶支付預定金時使用的賬戶內（具體退還標準依據購房預定金退還須知）。

相關閱讀：英國房產律師詳解英國房產交易法律程序

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國學生宿舍最合適的投資城市 | 英國

英國的Hull，Sunderland和Dundee三個城市被Student.com網站評為學生宿舍租房最廉價的城市並且全部躋身世界前十位廉價學生居住城市。

根據student.com最新的一份調查報告，其中列出了全球最貴和最廉價的學生居住城市，只有美國的Auburn，Athens和Tallahassee三個城市，在英國的Hull之前。

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位於第四的Hull平均每周房租86鎊左右。這是一個文化色彩非常豐富的城市，音樂，足球和橄欖球是這裡的主旋律，並帶動各方投資。其中不斷增長的留學生數量，讓學生宿舍租房產業蓬勃發展。

蘇格蘭的Dundee排行第九，平均每周房屋租價94鎊。這是一個沿海城市，人口數量約為15萬，學生人數1.6萬。Dundee大學在2016和2017兩年均榮獲的蘇格蘭年度大學學府之美譽。

Sunderland排行第十，平均每周房屋租價95鎊。這裡同時也是英國最廉價的房價市場。歷史悠久的造船業、采礦業、玻璃制造和露天采石工程，再加上對足球的狂熱，是這個城市閃耀在英格蘭東北的標志。Sunderland大學擁有學生人數1.6萬以上，校園毗鄰Roker和Seaburn海灘，還有Sunderland主場足球館。

除此之外，以上三個城市由於學生人群的數量眾多，吸引了大量的房產商和投資商進入當地的新生房屋租賃市場。盡管學生房租價格低廉，但是由於客源豐富，新學生的租房需求不斷，導致市場需求長期高漲。

租賃給學生的房屋可能會因為學生流動性頻率大的特點而受到影響，短期受益，長期不利。那些出租後一兩年就換主的房屋宿舍，長期下去，磕磕碰碰，潛在的維修費開支增高，對房屋增值會有阻礙。

但是近年來，隨著學生數量逐年遞增，高品質私人住宿的需求也在上升，更多的人要求的不僅僅是學生式的住房空間，而是更傾向於上檔次的奢華住房。這樣投資者不但可以得到豐富的租房回報，在長期轉手賣房時，也可以尋求一個體面的價值。

同樣的，諸如世界聞名的英國大學——牛津，劍橋，吸引著全世界的高等學子，很多都願意在住宿上面多付出一點點，住得好一點點。在倫敦，名校彙聚之地，更是如此。盡管房價本身就高昂許多，但是由於房租相應也高，需求量也大，房東無需擔心房屋會無人問津。只要位置合適，不斷輸入的學生流量，足以產生誘人的利潤，彌補學生住房產業的各項弊端。

（互聯網資訊綜合整理）

英國的中小學教育體系是怎樣的？

英國教育以其悠久的歷史、完善而又靈活的體系聞名世界。由於中英教育制度的差別使得兩國的學生在年齡和學業程度上無法完全對應，很多家長和同學在考慮赴英留學的時候有點摸不着頭腦，不知道如何判定孩子或自己目前的受教育水平處於英國教育體系的哪一個位置。尤其是國內大多數家長和學生對英國的中小學教育體系比較陌生，那麼今天就來介紹一下英國中小學教育體系，方便家長和同學根據自己的情況選擇適當的課程和安排合理的學習計劃。

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小學教育（5—11歲）

一般來說，英國小學為5至11歲的兒童而設；在蘇格蘭及英格蘭部分地方，小學學齡延至12歲。5歲小朋友會入讀一年級（Year 1）。到11歲時小朋友已經上到6年級也就是Year 6了。這時候小朋友就可以小學畢業了。學年底，所有學生會參加National Curriculum Tests（小學結業考），考英語和數學也叫“Sats”。讀到這裡，您可能心中一驚，SAT 不是“美國高考”嗎？這裡的“Sats”指的是英國小學結業考試，讀法是當成一個單詞來讀，而“美國高考”SAT則是三個字母分開來讀。“Sats”的成績很重要，因為部分中學用這一成績來作為錄取學生的標準，嚴格一點的學校還會根據這一成績進行分班，所以同學們不可輕敵。總的來說，英國孩子比國內的孩子提前一年入學。

英國的小學通常規模不大，一般一個學校只有幾百個人。一個年級擁有幾個班，每班的學生不超過三十個人。因為規模不大，小學的數量反而很多，一個片區通常有幾個小學。普通小學多為公立的，公立的就是免費的，不管英國人還是外國人都一樣。入學的話要看學校是否有空位，不是說想去哪裡就可以去哪裡的。英國的公立小校實行劃片入學，孩子必須居住在該學校周圍的學區之內才可申請入學。家長可以選三所附近的公立學校等待入學。等待時間一般三到六個月不等。在選取學生時，學校會優先考慮已有兄弟姐妹在該校入讀的孩子，然後再按照家庭住址離該校的距離進行比較，按從近到遠的距離決定錄取其他的孩子。英國大部分的公立學校是9月份開學，同年1月之前提出入學申請，4月左右會公布錄取結果。

英國小學的課程設置，學校擁有高度自由的權力，但英語、數學、科學和信息與通訊技術都是各小學的核心課程。在英國，小學階段實行的是教師包班教學，即一個班上的英語、數學、科學、美術、體育、歷史、地理等課程都由一個教師教學，這個班的名字就由這個老師的名字命名，每個班都配有一個助教。但信息與通訊技術、音樂和外語則由專職教師上課。音樂和外語，專職教師一般都在多所學校來回上課。學生上學時間為上午9：00至下午3：30，中午不回家，可以選擇在學校的餐廳就餐，或自備午餐。一節課的時間一般為25～35分鐘，課間休息時間為20～25分鐘。

除了普通的公立小學，英國還有一種學校叫Preparatory School (預備學校)，針對8~13歲的孩子。上這個學校的主要目的是為了培養孩子進入Public Schools(公學)，有名的Public Schools有哈羅公學、伊頓公學等。

Preparatory School 一般多為私立，普通一點的私立學校入學標準不太嚴格，通常交錢就能上，一個學段2500鎊學費，年費7500鎊，加吃喝玩樂，校外活動，年費應該在10000鎊左右。好一點的私立學校，就會需要考試，擇優錄取，而且學費也比較貴，1個學期的學費是3500-4500鎊左右，加上吃喝玩樂，校外活動，年費總消費在20000 -25000上下。雖然比較貴，但是物有所值，好的私立小學無論管理、課程設置、合適環境、學生家庭背景、還是教學理念，都是其他學校不能比的。Preparatory School 最後一年會有一次結業考試，叫Common Entrance Examinations(CE)，也是升學的重要衡量指標。

中學教育（11—16歲和16—18歲）

英國的中學也與小學一樣，有公立與私立之分。

公立（state school）——免費的中學，英國的公立中學從根本上說是為了普及英國的義務教育所開設的，因此是免費的。

私立（private school 或 public school）——學費較高，總體教育質量較高，入學要求也較高。

11—16歲

在小朋友11歲小學（Primary School)畢業以後，就可以升入中學了。其實英國的中學並沒有那麼明確的標明初中高中，他們的初中一般指的是Year 7到Year11這五年。

初中課程選擇很豐富，學生除了必修課程（一般為英語、數學生物、物理、化學）外，可以選修5~8門自己感興趣的課程並在Year 10、Year 11參加英國中考（GCSE）。常見的選修課程有：藝術、藝術和設計、商學、化學、計算、設計&技術（CDT）、戲劇學、經濟學、電子學、法語、地理、德語、西班牙語、法語等等。

進入初中後，小朋友就沒有上小學時那麼輕鬆了。因為他們會在 Year 10、Year 11時參加英國所謂的中考(GCSE)了。GCSE即英國普通初級中學畢業文憑，相當於中國國內的初中畢業考試文憑，但實際上，GCSE是英國中學10年級和11年級的學習課程，程度和要求都比國內初中畢業生要高，從理論上說應該是國內的高一學生申請較為合適。經過兩年GCSE學習後，學生方可進入A LEVEL階段的學習。學生GCSE的成績將被作為A LEVEL甚至大學錄取的參考。 GCSE有一年制和兩年制之分（但大部分的英格蘭高中都是兩年制）。

在英國，學生GCSE的考試成績是非常重要的，因為GCSE後一般就是接着讀高中，想要進入好的高中，GCSE至少要6門達到B以上（就是A*，A 或者B的意思）的成績才行，著名的私立學校，入學要求更好。如西敏公學要求學生GCSE成績有8門課達到A*-A的成績，其中至少4門達到A*的成績。而且需要通過學校的入學考試。

16—18歲

16 – 18 歲是中學高級班（或大學預備班），大致相當於國內的高中，為中學至大學的過渡期；也稱繼續教育階段，主要是為學術方向和職業方向學習做準備階段。英國高中教育主要分為兩種：A-level和IB。

A-level：全稱為General Certificate of Education Advanced Level ，它是英國的普通中等教育證書考試高級水平課程，是英國的全民課程體系，也是英國學生的大學入學考試課程，就像我國的高考一樣，A-Level課程證書被幾乎所有英語授課的大學作為招收新生的入學標準。A-level 分為AS（高二）和A2（高三）的兩年課程。學生一般在第一年AS階段選修任意4門課，沒有必修課，但建議跟你的大學專業志向相關，如還未確認志向，可以選擇感興趣的以及擅長的（中國學生一般比較擅長數學，而且數學是一門萬金油一般的學科）。AS考試後根據自己的成績與對科目的態度，可以根據自己的情況放棄一門課程，然後在學習A2級別的課程後，學年底參加高考（第二年）。

A-level課程包含70多門供學生選擇，比GCSE課程還豐富，還增設了考古學、經濟學、工程學、進階數學等科目。一般學生選擇3至4門來學習，部分 A-level課程包括：藝術、生物、經濟學、化學、古典文明、計算機、設計技術、設計、經濟學、英語、法語、德語、西班牙語、拉丁語、地理、歷史、數學、音樂、體育、物理等等。

A-level考試的評分分為A*（90分以上）、A（80~90分）、B（70~80分）、C（60~70分）、D（50~60）、E（40~50分）、U（40以下，不合格），這樣打分。但分數評等級還是跟GCSE一樣會根據科目難度調整分數評級。一般牛津劍橋的要求是全A，很多申請牛津劍橋的同學都能考四五個A或者A*那樣，其他前五的大學基本要求也都是最少要你考到三個B-A*的成績。

IB：即國際文憑組織IBO（International Baccalaureate Organisation)為全球學生開設的高中課程，同時也是大學預科課程，學制兩年，授課語言為英語，主要目的是讓學生接受國際教育，為將來在世界著名大學深造打下基礎。所有IB文憑項目學生必須在規定的六個學科組中每組選一門課程進行學習，其中至少三門是高等級。每門分數的最高分數為7分，加上拓展論文與知識論文的3分獎勵分數，滿分為45分。英國的大學接受IB文憑，牛津、劍橋等世界一流大學也都很歡迎IB學生申請入學，一般分數線在36分左右。

（據泰晤士教育）

如何在英國學車考駕照？

如果你想在英國開車，那麼這篇文章可要好好保存哦！下面就讓我詳細的為你解釋一下在英國如何考駕照。

在此之前，我想說明一下在英國使用中國駕照的規定，如果你在中國已經獲得了駕照，你可以在英國使用12個月。12個月過了以後，你就必須要考英國的駕照才可以繼續開車了。

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第一步：申請臨時駕照

英國學車和中國不同，你必須首先要申請到一個臨時駕照才可以上路（自己一個人不可以上路，必須跟教練和陪練），因為在英國學車不是去“駕校”，讓學員在固定的空場練車，在英國學車是根據你所居住的郵編，教練直接帶你上路練習。負責管理英國車輛登記和駕照的機構叫做DVLA（Driver and Vehicle Licensing Agency），如果你要在英國開車，還蠻常跟這個機構打交道的。

再次提醒，如果你不提前申請臨時駕照是不可以學車的！臨時駕照就算不拿來學車的話，在英國也被認為是有效Photo ID，買酒買煙去夜店以及在英國境內坐飛機，都可以直接出示臨時駕照作為身份認證，因此很多人不學車，也會申請一個臨時駕照作為ID。

往常申請英國臨時駕照需要到Post Office獲取D1申請表，但是現在臨時駕照可以直接在線申請，非常方便，根據gov.uk上提供的信息，通常情況下在線提交申請一周內就可以獲得結果。大家在線需要填寫的內容簡單明了，跟着要求一步一步走就可以了。不過首先你得註冊一個Government Gateway user ID賬號，這個賬號的登錄信息你一定要保留好，因為你需要這個ID來追蹤你的申請進度以及報失、補辦、還有過期延期。

下面我來列一些申請臨時駕照事的要求：

1、你必須符合UK resident的要求，通常情況下是每年至少有185天居住在英國才算是英國居民。像Tier 1，Tier 2，Tier 4，Tier 5持有者及其dependants，只要你的簽證是超過六個月的，應該就可以。根據我申請臨時駕照的經驗，你不需要已經在英國居住六個月，因為我是剛到英國一個月以後就申請了，但是我的簽證是四年學生簽證。在這個要求上，歡迎大家跟我們分享經驗。

2、你滿16歲就可以申請臨時駕照，但是17歲才可以開車。17歲以上可以隨時申請。

3、你的視力必須符合要求（你可以配戴眼鏡或者隱形眼鏡），審核標準是可以在20米以外看清楚前方車的車牌號。在線填表的時候就填符合要求就好了。

4、支付34鎊的申請費用，在線必須用銀行卡支付，接受MasterCard，Visa，Electron，Maestro，Delta debit和信用卡。

5、持有效護照，在線會問你英國護照號（UK passport number），我們沒有那就直接點擊“Next”。

6、你的National Insurance number，如果有的話就填，沒有的話就直接點擊“Next”。

7、提供過去三年居住的地址，如果你剛來英國的話，可以選擇寫國內的地址。

有同學發郵件來分享經驗說：非英國護照持有人，申請臨時駕照在網上填寫好申請以後，DVLA會來信要求你將BRP卡原件連同照片和一個表格一同寄回，用來驗證你符合英國臨時駕照的申請要求。寄回後大概一周就可以收到淺綠色的臨時駕照了，但有個細節需要注意：BRP卡並不會一併寄回！而是要再隔大概3周的時間再寄回（up to 3 weeks)。

第二步：找教練學車

成功申請到臨時駕照以後大家就可以開始學車了，英國知名的駕駛學校有三家：

AA Driving School

BSM Driving School

RED Driving School

除了這三家較大的駕駛學校以外，當然還有私人的可以選擇，打開任意一份local報紙可能都有很多教練的廣告。根據我的了解，私人教練的費用比這種駕駛公司的要便宜，但是大部分都是通過口碑才敢預定，要不然真心不知道誰交的好。

英國學車的時間安排一節課通常是兩個小時，每小時的費用根據你居住的郵編，我住在倫敦北部，AA每小時27鎊，每節課也就是54鎊。如果是自動擋的話費用會高一點，但是在線預訂經常會有什麼打包價，會稍微便宜點，比如10節課300多鎊這樣。這個費用是包括教練來你家接你再送你回來的，因為在英國學車是直接上馬路，所以車接車送這點很人性化，不用擔心像國內有的駕校在郊區，還要坐班車去學車然後還得再回來。

英國自動擋的車不是很普遍，像奔馳寶馬路虎這種高端車也有很多手動擋的選擇，所以自動擋的教練相對會比手動檔的少，預定課程的時候記得說清楚你要選擇手動擋還是自動擋。

第三步：開始學車

找到教練以後，教練會根據你的情況先分析你需要練多久的車。如果你從來都沒有開過車，比如像我當初，我的教練就建議我說至少要學40個小時。如果你在國內已經有開車的經驗，只是想考一個英國駕照，那可能時間就會短，或者是你拿到英國駕照以後沒有怎麼開車，現在想買車再鍛煉鍛煉。每個人需要的時間都不同，這也要看你對開車的掌握如何。不過如果你是想獲得駕照的話，教練還是會滿嚴格要求的，那當然開的時間越長越熟練越保險，畢竟他們也希望自己的學員通過率高。

第四步：筆試

英國考駕照也是有筆試的，筆試部分叫做Driving Theory Test，考一次23鎊。如果你沒考過的話，你必須等至少三個工作日再考。

首先，你需要找到離你家最近的Test Centre，，之後在線預約考試時間。

說到考試，那就牽扯到死記硬背了，因為需要背大量的英文交規和Highway Code（路標）。要通過的話你必須在一個小時內答對43道題。筆試分為兩個部分，第一個部分是選擇題，一共50道題，就是交規和路標的識別和選擇；第二部分是“hazard perception”，給你幾段小放視頻，讓你找出視頻車輛行駛中的危險，發現了就點鼠標，看你的安全意識反映有多快。

第五步：路考

在英國路考，考官並不是只看你會不會開車，而是你的安全意識有多強，開車是否安全，遇到問題是否可以做出正確的反映。所以很多人都說在英國考駕照很難，因為比如在開車過程中沒有經常查看內後視鏡、或者拐左邊的時候沒有先查看左後視鏡，或者減檔減速、或者是在斑馬線沒有等行人通過後再行駛、手動擋起步熄火後手忙腳亂不知道該怎麼辦……這些都可能成為你考試失敗的原因，並不是你到底能不能把這個車開走這麼簡單。

也正因為英國路考的要求相對嚴格，所以英國很少發生重大交通事故，司機停車技術也很強，因為路窄，能停到離馬路牙子很近很近，也是佩服。英國教練交停車都非常的系統化，比如把轉多少度，看多少度角，在什麼位置停，倒庫停車要數多少條線（第三條線），他們把所有的倒車全都細節化了。

路考對你學了多久的車沒有要求，如果你非常有自信，只要獲得了臨時駕照，通過了筆試考試，就可以去參加路考。路考也是要到離你最近的Test Centre考的，不過不用擔心的是你的教練會提前告訴你你在哪裡考，當天也是會開車過來接你送你等你，你也可以要求他們在車後面坐着陪着你考試，不過考試當天租他們的費用可能會稍微高一點，因為聯繫+考試時間會比平時兩個小時的可能長。

考試時間平均是40分鐘，根據當日交通狀況而定，我有一次由於堵車在外面開了一個小時（當然是fail掉的）。在這個期間，考官會審核你的正常駕駛的能力，你的倒車能力，而且還會有10分鐘自主駕駛的環節，考官告訴你往哪裡走，你自己看路標決定。想要順利通過不能獲得超過15個錯誤，並且沒有出現什麼重大錯誤。路考結束後，考官是會直接告訴你結果的，如果你通過了，你就可以從臨時駕照轉成正式駕照（full licence），有了full licence你可以在歐盟任意國家駕駛；如果沒過，那你就要跟着你的教練回去再練練再預約路考，如果你沒過的話，至少要等10個工作日再重新預約。

路考當然也不是免費的，weekday的費用考一次62鎊，weekday晚上4點半以後，周末以及bank holiday的價格是75鎊。你每次沒考過，就要交一次錢。

（據Red Scarf）