英国 – Page 62

英國買房，你需要了解的英國房屋類型有哪些？

中國人對房產物業的概念理解似乎很單一，大陸統稱為房子，中國香港人稱之為樓。然而到了英國之後，英國房產物業的概念可就變得多元化了。房子不再是單純的房子，而是被劃分成了兩大類:別墅(House)和公寓(Flat)。

A.公寓類

1.Block of flats（普通公寓）

普通公寓房是近年來開發商們最熱衷的項目了，一般位於市中心。但買公寓房要注意的是，只有House類住宅是永久產權(Freehold)，而大部分的公寓在土地產權上都是租賃產權(Leasehold)，是指只買下了房子，不買土地。所以公寓一般有產權年限，房主不擁有這所房子的永久產權，每年都需要交物業費，也就是房子所在土地的租地費。而年限到了的時候需要和地皮主人協商延長租期。

2.Mansionette（複式公寓）

公寓房中，還有一種叫Mansionette。這類房型介於House和Flat之間，一般是複合結構，分為樓上一家住戶和樓下一家住戶。和普通公寓的區別在於，普通公寓的出口是公共大門，而Mansionette的每戶人家都有一個獨立的大門作為出口。如果你住在樓上，那麼你家門口就會有連接地面的台階。Mansionette一般有花園，但是是戶主間共同使用。選這一類的公寓，戶主一般可以擁有土地的所有權(freehold)，但有可能是和鄰居一起享有這片土地的產權(share of freehold)。

3.Council house（政府救濟房）

這一類房子並非商品房，而是英國政府扶持貧民的廉租房項目。英國每個地區都有政府建的廉租房，產權屬於政府，低價租給靠救濟金維持生計的窮人。這類房子的房型包括公寓房、半獨立別墅和小排房，公寓居多。從80年代開始，英國政府出於財政問題，開始把廉租房以低於商品房的價格賣給住戶或者投資者，這些廉租房開始變成私有財產，開始具有一定的投資空間。出售的房子叫做Ex-council house，這些房子一般位於廉租小區內，由於是窮人聚集地，安全性差、升值空間低，投資會有一定風險。

B.別墅類

1.Detached（獨棟別墅）

這一類房子指的是獨門獨院的獨立式別墅，自帶花園和車庫。房屋上下左右前後都有獨立空間，具有高度私密性，房屋周圍有寬敞的院落，前後花園。房屋內空間相對比較大，佔地面積也較大。多建於城市邊緣或近郊，一般是兩到三層。在同一區域內比起其它類房屋，這一類房子最貴。

2.Semi-detached（半獨立別墅）

這一類房子是半獨立式別墅，一幢房子一般有左右兩家，但也有獨立花園和停車位。房屋佔地面面積比獨棟別墅要小，蓋房成本相對低一些，所以在同一區域內，此類房屋的價格一般也比獨棟別墅要便宜。

3.Bungalow（單層別墅）

這一類房子一般也是獨門獨院的（但也有semi-detached bungalow），但是和Detached House不同的是，它只有單層，所有的房間都在同一層。由於房內不設樓梯，無需上下樓，所以成為了老年人的首選。

4.Terraced house（聯排房）

這一類房子密集聯排建成，大多位於市中心，小區擁擠。房子一般兩到三層，之間左右緊密相連，與鄰居只有一牆之隔。聯排房一般也有後花園，但是面積通常很小。而聯排房中有一類是Townhouse，也多位於黃金地段，是聯排房中面積比較大的一種，一般有三到五層。每棟房子有獨立的花園和停車位，一些也帶有自己的車庫。

5.Cottage（農舍）

這類房子大多位於英國的鄉下，但是價格較貴，主要被用作度假別墅。它們大多很古老又獨具特色，有優美寬敞的花園或是鄰水而建。英國的逆城市化進程使越來越多的有錢人選擇在鄉下投資，很多有錢的英國人喜歡買這類房子養老或度假

（據華聞網）

倫敦租金跌至邊緣小型住房仍受追捧 | 英國

市場概述

英國高端住宅租金在過去壹年內持續緩慢下跌，連續7個季度跌至臨界值。隨著脫歐公投的進展，租金逐漸軟化，但同時脫歐也改變了市場形態，形成了壹系列被平均數據掩蓋了的微趨勢。

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2017年第二季度，倫敦高端住宅平均租金下跌0.6%，年降幅為5.4%。越是市中心黃金地段的租金跌幅越大，年降幅達8.3%，僅過去3個月內就下跌了1.4%。

自經濟危機以來，倫敦高端住宅的房東收入平均減少9.5%，有20%的損失被經濟復蘇所抵消。如果2014年9月時沒有出現14.4%的下跌，這壹數據或許還能更高。

除高端市場外，其他市場租金跌幅較小，第二季度平均下跌0.3%，年降幅為4.1%。除此之外，租賃行業仍處於積極發展趨勢，經濟危機發生後10年內租金平均增長3.4%。

企業需求

第壹太平戴維斯企業服務團隊（Savills Corporate Services）的報告指出，盡管租金下降，但企業搬遷的平均預算逐年上升13%，原因很大壹部分在於金融行業的預算增加。2017年上半年，金融業預算與上壹年同期相比增加了59%，每月平均預算增加2000英鎊以上。

2016年上半年，企業極少有高管人員遷至倫敦，大多是中層員工獨自或以夫妻形式搬遷。相比之下，銀行和金融機構的高層人員遷移數量更多，且有壹部分是舉家遷移。

第壹太平戴維斯的數據顯示，外交界也出現了類似情況。通常到第三季度已經鮮少有學生註冊入學，但大使館方面已表露意圖，意味著頂尖學校附近的家庭住房需求量大增，例如位於Ham的德國學校和位於St John’s Wood的美國學校等。

同時，考慮到職位穩定和政治經濟的不確定性，現有的租客也在尋求面積更小的住房。這壹點在倫敦西南和西區黃金地段表現得更為突出，這些地區壹套普通5臥住房每月租金在5000-10000英鎊之間。而壹套3臥或4臥住房可節省15-25%的租金。

生活方式影響租金增長

2017年第二季度，倫敦高端租賃市場的增長速度不僅跌至0.2%的邊緣，年增長速度也呈頹勢，過去5年通勤地帶的平均租金上漲6.5%，速度遠超倫敦市中心。Esher, Northwood和Cobham等富人聚集的郊區市場最為強勁，租金漲幅超過8%。

但在這些數據的掩蓋之下，實際租金是隨著房產面積而變化的，小型住房的需求依舊強勁。這反映出市場的兩極分化，以需求為基礎的租客在城市地區尋求面積中等或更小的住房，而“資金充足”的租客則更青睞地標式房產。

無論何種地產，市場狀況都取決於人們的工作流動和生活方式。城鎮房產周邊若有好學校、便利設施充足、交通方便，就會十分受歡迎。相比之下鄉村地產的需求則持續減弱。

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（據英中時報）

英海外投資房東趨勢變化：亞洲掘起，歐洲沒落 | 英國

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近日，英國最大的中介機構Countrywide發布研究報告：

指出英國現在海外購房出租（Buy-to-Let，簡稱BTL）房東數量已經降至自2010年以來的最低點。

接下來我們壹起來看看：

1.海外BTL房東數量下降

截止到2017年上半年，英國境內海外BTL房東數量占比降至5%，比2010年12%的份額下降了7個百分點。

而倫敦地區海外房東的數量下降更為明顯，從2010年的26%下降至現在的11%。

在倫敦中心城區（prime London），這個比例則由2010年的31%下降至現在的23%。

海外BTL房東人數的下降最主要是因為英國對購房出租稅費的調整和許多投資者因為英國脫歐後的不確定因素而猶豫。

至於根本原因，則是海外投資者本國的經濟發展水平決定了在英國海外投資者的數量：

1）法國德國等英國傳統海外投資來源國，由於難民危機，經濟發展遲緩，失業率高等原因，本國的投資者在英國投資數量下降。

2）中東，俄羅斯等國家的土豪們，也因油價的對抗而財富縮水，海外投資人數下降。

3）以中國為代表的亞洲投資者，因中國經濟發展穩定增長，而有大量的財富積累，與此同時隨著經濟的發展，投資者的眼光也更加長遠，因此在海外，尤其是在英國的投資大大增加。

當歐洲的海外投資房東數量下降的時候，亞洲的投資者卻在增加，但這也無法阻擋英國整體海外投資者數量下降的事實。

2.海外房東的構成比例也有大變化

在英國的歐洲其他國家的房東數量自2010年以來持續下降。

2010年，歐洲其他國家的BTL房東占了倫敦所有海外BTL總數的39%，現在這個比例已經下降到28%。

壹直到2014年，來自歐洲的房東都是海外買家裏面最多的。

但Countrywide的數據顯示，在倫敦地區，現在來自亞洲的房東在數量上已經超過歐洲，成為最大的海外房東群體，占海外房東總量的33%。

而在倫敦以外的區域，來自歐洲的房東仍然保持最大的占有率（33%）。

海外房東下降的趨勢在英國所有地區都明顯存在。

倫敦的海外房東數量雖然有了明顯的下降，但在總量上來說還是全英國最多的，為11%，其次為英格蘭東南部地區。

蘇格蘭、威爾士以及英格蘭中部地區則是海外房東最不活躍的區域，占總數的比例僅為3%。（因為經濟水平有限…）

作為海外投資BTL房東中的領軍人物，亞洲買家偏愛性價比高的房產，用於出租，並且絕大多數房東的房產早早就出租出去了，閑置率很低。

3.年租金變化

租金方面，對於新租的交易，英國全國的平均租金為950英鎊每月。

倫敦地區平均租金最貴，達1,673英鎊每月。

但倫敦也是所有區域中唯壹呈現了租金下降的地方，平均租金較去年同期下降了0.8%。

而對於續租的交易而言，英國全國的平均租金水平為929英鎊每月。

倫敦地區平均租金為1,701英鎊每月，較去年同期增長了3.5%。

英格蘭東部地區續租租金的漲幅最為明顯，比去年同期增長了7.8%。

對此，Countrywide的研究部主管Johnny Morries表示：

“自2010年以來，英國的租金增長推動來源並不是海外的業主。

對於海外投資者來說，逐年增長的稅費以及近期對於倫敦地區房價增長放緩的預期都導致了我們看到的海外buy-to-let房東的數量減少。

6月的租金增長率保持在1.1%，而倫敦地區的租金呈現了下降的趨勢。

倫敦地區平均租金的下降主要是由於周邊地區成交租金較低所致，而倫敦中心城區租金也面臨著增長放緩的局面。”

提示：

海外投資者在英國房地產市場的活躍度壹直都不錯，他們尤其鐘愛倫敦。

過去，由於中東，俄羅斯，德國，法國的經濟發展穩定，這些國家的投資者積累了大量財富，因此他們在英國的投資不斷增加。

但現如今，這樣國家的經濟並不像以往那麽發達，受到難民危機，失業率高，油價波動等原因的影響，雄風不再。

而以中國為首的亞洲投資者，因國力強盛，積累了大量財富，再加上眼光長遠，迅速成為了英國最大的海外投資者，這也從側面展示出海外投資者對倫敦房產的信心。

加之倫敦房產供不應求的現狀不會改變，長遠來看，投資房產收益增多是可以預期的。

相關資訊：在英國，從政府補貼小公寓到獨立別墅有多難？

（據英倫房產圈）

盤點那些房價大漲的倫敦周邊小鎮 | 英國

買房的人最關心什麽？當然是房子會不會漲價啦！

今天，我們總結了壹下近十年來，倫敦周圍房價大漲的小鎮，給大家提供壹些參考：

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過去十年來，英國房價除了金融危機時期下跌之外，壹直都處於增長態勢，即使英國“脫歐”這個特殊時期，也沒有影響英國房價的穩妥增長。

英國自金融危機以後，房價蹭蹭蹭得往上竄，目前均價約為216，674英鎊。這可比十年前，漲價了約為43.8%。再具體點，英格蘭地區，除了金融危機時期，英格蘭的房價壹直穩定上漲。英格蘭房價上漲，肯定是倫敦在支撐啦？！！

對，但也不全對，那還有啥呢？

還有那麽些倫敦周圍的小鎮，房價也像坐上了火箭壹樣蹭蹭蹭地漲啊！

聽房產君娓娓道來，那些漲價最快的倫敦周邊地區

1.劍橋（Cambridge, Cambridgeshire）

位於倫敦的北部，火車往來倫敦king cross 火車站，單程只需約50分鐘。劍橋是英國歷史最悠久的大學城。在這裏，除了劍橋大學建築之外，還有商店、公園、茶藝館，以及代表劍橋現代化壹面的百貨公司，商店及運動設施。康河上可以泛舟，在劍橋可以參加音樂會或步行到郊外欣賞幽美景色，也可以和劍橋居民壹樣，享受騎腳踏車的樂趣。

2006年均價：£264,227
2016年均價： £463,093

房價十年漲幅：75.3%房價大漲主要原因：劍橋不僅有舉世聞名的劍橋大學，近年來隨著基礎設施的完善，更多的好學校在這裏紮堆，劍橋儼然成為世界科技的前沿陣地。此外，這裏環境優美，景色宜人，民風淳樸，自然吸引了大量購房者。

2.薩裏－泰晤士河畔沃爾頓（Walton-on-Thames, Surrey）

薩裏郡，是英格蘭東南部的郡。泰晤士河流經薩裏後，向東北流向大倫敦。以人口計算，吉爾福德是第1大鎮，沃金是第2大鎮，尤厄爾是第3大鎮，坎伯利是第4大鎮；古爾福德是第1大自治市鎮。其中，位於倫敦郊區的泰晤士河畔沃爾頓地區，是英國英格蘭薩裏郡的壹個城鎮，臨泰晤士河。泰晤士河畔沃爾頓位於查令十字西南24.6千米。2006年均價：£386,427

2016年均價：£663,811

房價十年漲幅： 71.8%房價大漲主要原因：泰晤士河畔沃爾頓是壹個地區性的交通樞紐。近年來，越來越多的鐵路線路把這裏和倫敦市中心聯系起來，目前，這裏的交通極為便利，從這裏到倫敦Waterloo只需要26分鐘。

3.惠特斯特布爾（Whitstable, Kent）

是英國英格蘭東南部肯特郡北海岸的壹座海濱城鎮，位於坎特伯雷以北8千米，荷尼灣以西3千米，人口約有30,000人。2006年均價： £228,786

2016年均價：£388,986

房價十年漲幅： 70.0%房價大漲主要原因：由於輪的房價連年上漲，很多負擔不起倫敦房產的購房者，選擇花錢在這裏買房置地，畢竟，這裏的房價僅為倫敦的壹半，而交通也較為便利，火車單程1:30小時抵達倫敦。壹時間這裏的房產供不應求，價格自然上漲迅速。

4.梅登黑德（Maidenhead, Berkshire）

是壹個位於英國伯克郡的鎮和非教區地，處在泰晤士河南岸。距離查令十字以西41.4千米。

2006年均價：£326,454
2016年均價： £539,653
房價十年漲幅：65.3%

房價大漲主要原因：最最最主要的原因，當然是這裏是英國橫貫鐵路（Crossrail）的終點站。Crossrail自從2009年動工以來，周圍線路的房價就猛漲。雖然預計2018-2019年才會竣工，但依然擋不住Maidenhead的房價大漲。

5.濱海紹森德（Leigh-on-Sea, Essex）

Leigh-on-Sea位於泰晤士河口北岸，距離大海和肯特海岸很近。小鎮美麗的風光吸引著大批遊客前來。

2006年均價：£238,748
2016年均價：£394,333
房價十年漲幅： 65.2%

房價大漲主要原因：這裏的房價遠低於倫敦，但卻擁有無敵的海景和舒適安逸的環境。這裏生活便利，各種商店，咖啡廳應有盡有，就像壹個倫敦的村莊壹樣，因此，很多從倫敦搬出來的購房者，選擇在這裏定居。因此，這裏的房價不斷攀升。

6.斯勞（Slough, Berkshire）

斯勞，英國英格蘭東南區域的二級行政區，擁有單壹管理區、自治市鎮地位，有119,500人口，占地32.54平方公裏。名譽的伯克郡包含斯勞。斯勞南與伯克郡的溫莎-梅登黑德相鄰，北與白金漢郡的白金漢郡南區相鄰。

2006年均價：£221,457
2016年均價： £363,381
房價十年漲幅：64.1%

房價大漲主要原因：這裏交通便利，在倫敦上班的人，每天只要搭乘15分鐘的火車即可。因此，很多人賣掉了在倫敦的三室房子，拿到約90萬英鎊後，用35萬－40萬英鎊的價格，在這裏就能買到同樣大小的房子。風景優美，交通便利，房價自然漲。

7.牛津（ Oxford, Oxfordshire）

牛津，英國英格蘭東南區域牛津郡的行政總部、非都市郡區和城市地位，為牛津大學－英語國家中歷史最久的大學的發源地，人口大約在165,000左右，其中153,900住在中央城區。中央城區位於倫敦西南方向80公裏處。著名的查威爾河與泰晤士河貫穿牛津，於城市南部中央交匯。

2006年均價： £287,825
2016年均價：£471,087
房價十年漲幅： 63.7%

房價大漲主要原因：

牛津房價大漲的原因和劍橋多少有些相似。畢竟，舉世聞名的牛津大學坐落於此，文化，學術氛圍自然濃厚，因此也少不了好學校。地理位置方面，距離倫敦很近，交通便利。環境角度，這裏風景優美，厚重的歷史感與現代化的基礎設施讓這裏的房子供不應求，價格上漲。

8.勞頓（Loughton, Essex）

勞頓是英格蘭埃塞克斯郡埃平森林區的壹個區。勞頓位於倫敦查令十字東北約11至13英裏處。勞頓教區面積約3,724英畝,，其中1,300英畝屬於埃平森林。古教區面積3,900英畝，不過在1996年報部分舊教區被劃入巴克赫斯特山。據2001年人口普查，勞頓有人口30,340人。

2006年均價：£335,011
2016年均價：£547,795
房價十年漲幅：63.5%

房價大漲主要原因：這裏地處倫敦東北部，地鐵站Loughton使這裏的交通變得非常便利，只需30分鐘左右即可抵達市中心。此外，這裏的房價遠低於倫敦平均水平，因此自然供不應求。

9.布拉克內爾（Bracknell, Berkshire）

布拉克內爾，地處倫敦西部，英國英格蘭東南區域布拉克內爾森林的鎮和行政總部，有50,131人口。

2006年均價：£383,022
2016年均價：£238,758
房價十年漲幅：60.4%

房價大漲主要原因：處於高速公路A329(M) 和M4公路的交叉路口，交通便利，自駕只需25分鐘即可抵達倫敦市中心，非常方便。此外，這裏基礎設施齊全，而房價也只有倫敦的壹半。

10.沃特福德（Watford, Hertfordshire）

沃特福德是位於英格蘭赫特福德郡的壹個城市。它位於倫敦市區西北32公裏處，M25倫敦環城高速公路之內。

沃特福德是倫敦北部的重鎮。它與斯蒂夫尼奇市壹起被赫特福德郡議會指定為該郡的主要經濟活動中心，並大力發展當地的商業和零售業。沃特福德的主要購物區域是哈裏魁因購物中心。它是壹座擁有140多家店鋪、餐廳以及咖啡廳的大型室內購物中心。

2006年均價：£273,902
2016年均價：£439,400
房價十年漲幅：60.4%

房價大漲主要原因：這裏交通非常便利。與環倫敦的25號高速公路和連接倫敦與英國蘭中北部的1號高速公路相鄰。此外，沃特福德是英國鐵路西海岸主幹線上的重要壹站。該線連接倫敦、英格蘭中部和蘇格蘭。壹些長途的火車會經停沃特福德站。從沃特福德火車站有大量公交專線開往倫敦希思羅機場和倫敦盧頓機場。從沃特福德火車站有開往伯明翰機場的直達火車。此外，基礎設施便利，均價低於倫敦平均水平也是這裏房價上漲的原因。

這些房價大漲的小鎮有些共同的特點

1.距離倫敦很近，這樣無論是去上班還是去購物都很方便

2.交通便利，要麽是鐵路直達倫敦市中心，要麽就是在高速公路旁邊，想去倫敦隨時走起。

3.房價遠低於倫敦均價，但基礎設施齊全，雖然離倫敦市中心遠了壹點，但是房價卻便宜的多得多。

4.景色優美，文化氣息濃厚。無論是劍橋牛津還是海邊小鎮，這些小鎮都美得不要不要的，又靠近倫敦，旅遊業自然發展得很好，這也吸引了壹批倫敦客，搬家到此。

總之，“物美價廉”，基礎設施齊全又交通便利的房產，房價猛漲是可以預期的。

相關資訊：周邊有哪些因素會讓房子增值？| 英國

（據英倫房產圈）

專家：英國收租回報勝港樓 | 英國

中國香港住宅樓價高企令市民置業難度增加，專家認為，若市民希望投資“磚頭”，可考慮英國及泰國物業，租金回報率更勝港樓，但需注意彙率風險及二手市場承接力。

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曼徹斯特高達8釐

中國前海中金財富管理總經理鄭明輝認為，若有一定資金，但不希望投資中國香港物業，可考慮投資英國曼徹斯特物業。他指出，當地部分小型單位入場門檻約六十萬至一百萬港元，而租金回報率則可達七至八釐，不但較港樓為高，同時可有分散風險之效。

康宏理財聯席董事胡彥希同樣看好英國曼徹斯特物業，認為當地發展潛力大，而且二手市場承接力較強，加上英鎊彙價低企，變相為物業“打折”，有意在海外置業的市民可以考慮。他又指，亞洲區當中，泰國為港人熱門置業地點，部分單位的租金回報率可達六至八釐，惟投資者宜慎選地區及留意彙率風險。

至於其他較穩定的資產，鄭明輝表示，投資債券作固定收益可取，又稱雖然美國加息或令債價受壓，但投資者若然持有到期影響不大，建議可選擇高評級企業債，部分五年期內房債回報高達五釐。

（據東方日報）

周邊有哪些因素會讓房子增值？| 英國

在購房過程中，大家都以找到配套全，地段好，未來升值空間大的房子為目標。然而，市場的在售樓盤數量龐大，魚龍混雜，如何選到好房逐漸成為壹門學問。那麽您是否知道，除了交通和學區，鄰近好的超市/餐廳也是使您房產溢價的尚佳選擇。英國大大小小的無數店家中，哪些最能為房產帶來無限增值呢？同時看到哪些店家您要小心留意呢？今天我們就來看看英國壹項最新研究成果。

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該調查主要采集了英格蘭東南部地區的27個市鎮，數百家商超餐館咖啡廳周邊房產的價格，歷時數月作出統計。調查顯示，Waitrose, M&S, Starbucks在所有店家中勝出，成為最新的房產溢價“好評店家”；而McDonalds，Primark，Asda，和Poundland則被列入了房產增值“黑名單”，詳情如下：

第三名：Starbucks

溢價指數：8%

星巴克上榜其實並不意外。作為全球連鎖咖啡廳星巴克可謂能滿足廣大好青年們的所有休閑需求。但是在購房選房中，星巴克的存在可以作為周邊房產增值的重要保證。他們有單獨負責選址的部門，利用GIS（地理信息系統）選址，通過建模把各項參數編寫進壹套決策模型，再由市場調查人員調查人流，車流量，進行消費群體和商業構成分析，最後得到較為明晰翔實的報告繼而決定是否開店。

因此從某種程度而言，星巴克已經提前為您做了選址測評，他們所在的地方正是瞄準了發展潛力區域。早在2013年，美國壹家知名房產數據公司Zillow就專門做了星巴克與房產的相關調研，結果顯示，2013年美國平均房價增長65%，而星巴克附近的房產增值遠遠甩開平均值，達到96%。雖然國情不同，但是在英國星巴克也絕對是助力房產升值的強大法寶，多家英國房產公司都曾表示在星巴克附近的房產不論是出售還是出租速度都非常快。

第二名：Mark & Spencer (M&S)

溢價指數：9%

英國那麽多家超市，每個都有自己的特色，而Mark & Spencer（M&S，瑪莎超市）是英國國民級百貨，從服飾內衣、化妝保養、禮品家居無所不包，值得壹提的是，他家食物食材豐富且健康味美，每年聖誕期間的新意廣告大片也是賺足了眼球。

關於“選址心經”，瑪莎自然也有自己的方法。首先相關部門著手進行市場調查和資料信息收集，包括人口、經濟水平、消費能力、發展規模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發展機會及成長空間。其次，對不同商圈中的物業進行評估，包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。本次調查結果顯示距瑪莎超市半徑1/4-1/2英裏（約400-800米）的房產價格比區域平均值高出9%。這些區域多是商場聚集，人流匯聚的地方，並且發展成熟穩定。

第壹名：Waitrose

溢價指數：8%－12%

“哪裏有Waitrose，哪裏就有中產階級社區”，壹些英國人經常會這壹講。雖然這句話我們暫時無從考證，不過去年就有英國網友投票選出了自己最喜歡的超市，結果就是Waitrose壹馬當先，拔得頭籌。

壹直以來，Waitrose家的東西比大多數超市貴壹些，質量也要好些，有些英國人只到Waitrose和M&S購物，尤其是年紀大壹些的人，對品質要求比較高。不僅如此，連英國王室都和Waitrose頗有淵源，伊麗莎白二世女王和威爾士親王查爾斯王儲都為它頒發了委任狀，承認它為禦用食品、葡萄酒和烈酒供應商，而凱特王妃在與威廉王子大婚不到壹周，也推著超市推車出現在壹家Waitrose門店中，更是被媒體稱為“Duchess of Waitrose”。

如果您家的附近有Waitrose超市，那麽這家超市給您房產到來的溢價可以達到8%－12%。去年Lloyds Bank（勞埃德銀行）專門為Waitrose做了類似的調查，調查顯示，附近有Waitrose門店的房產比同區域的其他房產要貴12%；而《鏡報》則宣稱靠近Waitrose的房子平均能夠升值40000磅，甚至還有學者提出了壹套“Waitrose經濟學”，用區域中Waitrose門店的數量和規模來衡量該區域的經濟發展情況。

不過，既然有這些房產溢價的“好評店家”，壹些“黑名單店家”也不能被忽視。
餐巨頭McDonalds（減分指數：24%），平價服飾Primark（減分23%），平價超市Asda（減分22%），和“壹鎊店”Poundland（減分16%）是在本次調研中獲得負分的店家。

調查指出，雖然這些也都是經營很成功的連鎖店，每壹家店選址前也都是做了精心策劃，但這僅限於保證營業額最大化這壹方面。此次調研負責人表示，由於主打“平價”的經營理念，這些店家的顧客群多位中低收入人群，所在地多數是人流量大但嘈雜的地區。例如我們會看到很多在麥當勞店面門前排起很長隊購買套餐的顧客，人群聚集就會產生諸多不確定因素（偷盜搶劫等）。而這些店家周邊或許是個節省生活開支的好去處，但對於購房選址來說顯然無法構成很好的參照物。每壹家新的Waitrose或者M&S門店的開張最開始並不能直接拉動房價上漲，但是逐漸的這些門店會使該區域變得更加令人滿意。

所以看過此文您不妨留意壹下，自家附近有沒有上榜的“好評店家”，有的話房子就賺到啦！如果您即將購買的房子正好靠近“黑名單商家”，那麽在購房之前您需要再仔細留意周邊環境，謹慎思考，做好購房決策。

（互聯網綜合整理）

居外看點 | 遷離倫敦都會區年輕人數量創歷史新高周邊城鎮受益 | 英國

2015年中至2016年中的一年內，英國首都倫敦人口流失量達至少五年來新高。遷出倫敦的人口總數約9.3萬，較2011年增長8成，該數據來源於第一太平戴維斯。

近來陡增的住房成本是“趕走”這些居民的主要推手。就年齡段而言，30-39歲的人群占了37%，約3.45萬，自2008年經濟危機以來12月內溢出人口最高記錄，較五年前高出68%；20-29歲的人群是唯一一個人口增加的群體，但總體而言，離開倫敦的青年規模成上升趨勢。第一太平戴維斯的住房研究總監庫克說：“倫敦高昂的住房成本是人口流失的最主要原因，無論是想換房子的大家庭，或是買首套房的小家庭，都可能覺得倫敦都會區以外的居住成本更低。這也反映了倫敦在英國國內競爭力的下滑。”同一時期，倫敦都會區的總人口仍然在上升，2016年中增加到了88萬，新來海外移民和倫敦本地人口的新生下一代增加為主要因素。

倫敦：遷離都會區年輕人數量創歷史新高周邊城鎮受益 | 英國 — 越來越多30-39歲的倫敦人正逐年離開首都

遷離倫敦的人群中，在倫敦擁有的房地產平均價值約為58萬英鎊，而他們在外地購置的住房平均價值約為33.3萬英鎊。部分家庭甚至能從遷離中省出更多：很多從肯辛頓-切爾西區遷至劍橋的人們會發現當地房價平均便宜150萬英鎊，從卡姆登區搬去北面聖奧爾本斯的業主平均能省47.8萬英鎊。數據顯示，倫敦人最受歡迎的新家是達特福德，也有幾千人選擇去了更遠的地方，如布裡斯托。

租房者也面臨著巨大的經濟壓力。過去十年中，倫敦的租金漲了34%。

倫敦房價絕對值一向冠絕全英，但房地產市場分析公司HomeTrack發布的英國城市指數依然顯示，一些地區性的城市房價上漲趨勢超倫敦一頭。庫克表示，由於三年前出台的更嚴格的房貸監管政策，倫敦房價漲勢開始冷卻，這些數據可能已經達到了峰值。他說：“如果你看下如今的倫敦樓市，房價上漲速度顯著減緩。其原因不僅僅是政治經濟方面的不確定性，更是因為房貸限制即將臨近。”同時庫克指出，出走倫敦會把一些受歡迎的目的地城市房價抬高。“大量資產被轉移到其他市場，這是很典型的房價連瑣反應。牛津、劍橋、布裡斯托、巴斯、布萊頓的房價漲勢明顯比其周邊地區高。”

（出處：金融時報）/編譯：居外網常元臻

2017年7月25日

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

最近四個月，是什麼原因讓英國房產市場放緩？| 英國

英國房產市場在最近幾個月內明顯放緩，並呈現更受買家而非賣家歡迎的趨勢。英國土地注冊局的數據顯示，6月份英國房價同比增長5.6%。雖然漲幅不弱，但相較於去年同期的8%已經遜色不少。

同時，市場的活躍程度也在下降。英國皇家特許測量師學會（RICS）的每月英國住宅市場調查形容5月份的市場為“停滯不前”。本周RICS公布的6月份報告預期將提供新的放緩證據，報告房價上升的會員數量可能會繼續降低。

目前更多的關注在於倫敦高端市場房價的大幅下跌，而實際上，整個英國的房價增長都在減速。

究其背後的原因，主要有兩點：

1、英國退歐

去年退歐公投的結果看來令英國人搬家的意願下降，根據英國稅務局的數據，2016年下半年，英國房屋交易量比一年前減少了9%。

第一太平戴維斯的住宅研究部主管Lucian Cook稱，薪資增長的弱勢及與退歐公投相關的政治不確定性影響了買家的情緒。“當我們談及退歐不確定性，並非是指我們離開歐盟的事實，而是其可能帶給經濟的負面影響，從而令買家的情緒受損。”

仲量聯行住宅研究部總監Nick Whitten則認為雖然增長減速，但他仍看漲英國房產市常“市場在退歐公投後開始放緩，自此以後就持續走弱。然而，增長仍然高於通脹，且在低利率環境中，投資房產的回報仍高於許多其它投資類型。”

2、抵押貸款限制

然而，盡管英國抵押貸款利率正處於歷史低位，根據英國央行的數據，房貸批准件數在4月份降至七個月低位。

抵押貸款借貸規則的改變令購房者更加難以借款。Cook稱抵押貸款遭到限制的環境會進一步打擊房價的上升。“未來十年內英國房產市場的基本形態將由兩個因素決定：抵押貸款監管和利率。”他說道。

2014年，英國央行引入了新的規定，要求銀行僅可有15%抵押貸款借給貸款額超過其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押貸款監管制度被設計用來防止人們過度借款。但實際上這限制了人們可借款的數額，令首次購房者和搬家者的總體首付高昂。”

Cook認為，如果央行升息，將會進一步拖累房價。按照目前0.25%的利率，房貸平均年付息為3,625英鎊，升息將會令這一數額顯著上升，從而導致住房可負擔程度降低。

“每升息0.25%，將使得房貸的年付息額上升297英鎊。”他表示。

後市如何

第一太平戴維斯和仲量聯行都預期英國平均房價將在2021年之前上漲13%。Whitten表示，房源不足及老齡人口的迅速增加都會促進需求。

“市場的基本驅動力在於，我們建造的房屋數量只有人口增長所需數量的一半。”

“目前有15%的人口年齡在65歲以上，到了2030年，這一比例將升至25%。簡單來說這意味著更多的人將花更長時間呆在家裡，而房源因此無法被釋放。”

另外，Cook和Whitten均認為，相對於數十年對擁有住房的“沉迷”，政府政策正允許建造更多房屋。

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在英國，從政府補貼小公寓到獨立別墅有多難？| 英國

第壹次買房子的人，他們主要考慮的當然是房產的價格。

畢竟，那時候他們還很年輕，手裏也沒有多少積蓄。

政府也會推出對首次購房者優惠的房產（typical first-time buyer property）。

這些房子，物美價廉，雖然不大但卻夠住了，因此成為很多首次購房者的選擇。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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小兩口“蝸居”在政府優惠的小公寓裏，繼續努力奮鬥，終於有了自己的第壹個家，他們渾身都充滿幹勁。

然而，幾年以後，他們的娃陸續出生了：

壹個，兩個，或者三個…

原本夠用的小房子，壹下子變得特別擠，咋辦呢？

換大房子吧！

但是賣掉政府優惠的小房子，換成大的獨立別墅，到底要花多少錢？

這個過程到底難不難？

最新報告顯示：盡管首套房產的價格已經從2013年的£23,643飆升到現在的£100,000以上，

但，2017年2月，39%的房主表示，過去的12個月，想要賣掉自己的小房子，真是太難了！這個數字遠高於2015年的18％。

雪上加霜的是，賣掉第壹套小房的錢，頂多也剛夠補上買獨立別墅的差價而已，買別墅還再要出壹大筆錢。（在倫敦地區壹般為買大壹些的公寓，倫敦外的其他地區為購買獨立別墅）

這麽貴，當然難了。

漲價後的首次購房優惠的房產，與獨立house的平均差價高達£317,463，要知道英國的平均差價只有£126,073。

依次是south east地區：£236,005；south west地區：£151,897；west midlands地區：£140,654等。

基本可以總結出壹個規律：經濟越發達的地方，差價越大。

為啥差價大呢？

因為雖然政府補貼的那套小公寓也在漲價，但漲幅遠沒有面積較大的獨棟house快！

所以才會出現倫敦地區差價最大的局面。

更何況，有三分之二的人表示，自己小公寓增值的部分，剛夠還壹部分貸款和利息而已。

眼看著差價這麽大，32%的人覺得自己找不到合適的別墅，26%的人對現在的經濟形勢沒把握，於是，約三分之壹的人，選擇改建住房，而不是搬家。

三分之二選擇購買二套房產的人中，34%的人準備購買舊房，而35%的人想買新房，只有不到20%的人想要買破舊的需要翻新的二手房。

總的來說，錢不夠，沒有合適的房子和對經濟形勢的判斷導致很多購買二套房產的人猶豫不決。

英國專家Andrew Mason表示：“如果他們再猶豫下去，很大程度上影響了首次購房者的購房市場。也就是說，可以供給首次購房者的房產數量減少了。”

下圖中，我們可以更直觀地看出他們的選擇。

我們可以看出：

1）政府補貼的小公寓，與獨棟house的差價從2012年到2016年期間增長了約£5,000，這說明，整體來說，獨立house還是比政府補貼的首次購房者優惠福利房漲價快。

2）政府補貼的房產，價格壹路飆升。（與房價上漲保持壹致）

3）隨著福利房的漲價，占差價的比重也越來越大，也就是說，福利房賣出以後的價格，與差價越來越接近。（能補上差價但是買第二套房還要出壹大筆。）

4）首套房產與二套房產的平均差價逐年縮小。這說明，大多數購買二套房產的人，並買不了自己夢寐以求的獨棟別墅，而是只能購買價格相對較低的二手房。

提示：

政府補貼的福利房固然便宜，適合兩個剛出來打拼的年輕人居住。

但隨著孩子的出生，這樣的福利小房就需要被大公寓或者house取代，而這時候，他們出售的小福利房，只能抵上83%的差價，也就是說，他們需要再貸款約£21,005才能買上壹套獨棟的別墅。

因為沒有足夠的錢，他們只能繼續貸款或者退而求其次，買壹些便宜的大公寓或者house，又會背上巨額的債務。

尤其在倫敦這種地方，與其如此，還不如壹開始就貸款買大壹些的公寓，省錢還省事兒。

相關資訊：除了倫敦這裏有最多五百萬鎊以上豪宅

（據英倫房產圈）

英國養老院比伊頓還貴！妳還不趕緊做學霸？| 英國

英國的私立學校學費昂貴是有名的。英國私立學校協會自己的統計，全英國平均算，不包食宿，目前的年費是12522英鎊。寄宿私立學校平均年費三萬鎊出頭（30369英鎊）。

名聲遠揚的伊頓公學，每學期學費12354英鎊。這還僅僅是學費，不包括伊頓的孩子們豐富多彩的各類課外活動背後要家長掏腰包的額外費用。

養老院貴過伊頓

有錢、或不太有錢但咬緊牙關節省每壹分錢攢足學費送孩子上伊頓，是因為伊頓公學是政治精英、社會精英的搖籃。走出伊頓，飛黃騰達。

從現任英國首相卡梅倫到未來英國國王威廉王子再到獲奧斯卡獎的明星雷德梅恩，從伊頓公學出來的，哪個含糊？

送孩子上完伊頓公學完成做父母的任務，把自己送進養老院，發現養老院壹年的收費不低於伊頓公學壹年的學費，壹定覺得意外。

那些做夢都沒敢想送孩子上私校的，發現養老院壹年的收費甚至貴過私校學費，就不知該作何感想了。

這就是今天英國養老的現實。英國養老院（care home）全托護理，全國平均的費用是每周676英鎊。

業內普遍預計今年的收費漲幅將超過平均年漲幅，達10%左右。也就是說，養老院平均的周收費將上漲到743.60英鎊，全年的費用將達38667英鎊，甚至超過伊頓公學的年費。

養老年年貴

有錢、或不太有錢但咬緊牙關節省每壹分錢攢足學費送孩子上伊頓，是因為伊頓公學是政治精英、社會精英的搖籃。走出伊頓，飛黃騰達。

英國養老院的收費是芝麻開花節節高。去年和前年分別上漲了5%和6%，遠遠高於英國的通脹率。

養老院中介總司Symponia的負責人珍妮·戴維斯說，英國養老院費用的年漲幅近年來穩定在5%左右。但是今年的漲幅預計在8%-10%左右。實際上，過去三個月中，已經看到養老院收費上漲了7%-10%。

英國的養老院系統大多數護理員工都屬於低工資，新的全國生活工資的引入意味著養老院人工更貴。而且，新的規定首次要求雇主必須為雇員提供養老金儲蓄。

養老院行業協會抱怨新的全國生活工資將導致許多養老院入不敷出不得不關門。行業工會則強調養老院員工是收入最低、付出勞動最大的群體，增加工資的每壹分錢都受之無愧。

送老人進養老院的家庭則抱怨養老院收費年年漲，卻鮮見服務的改善和提高。不知道收錢的名目，也不知道錢都花在了什麽地方。

有錢不如沒錢

如果妳住在英格蘭，如果妳有存款和資產折合超過23250英鎊，對不起，妳就要負擔妳自己的養老費，全部的費用。

威爾士和蘇格蘭稍微有點地區差價，但基本是這個杠杠。對今天的英國稍有了解的人都知道，如果妳有自己的房產，不管是怎樣的“茅廬、寒舍”，價值都會超過2萬英鎊。

辛苦壹輩子終於還清了房貸？接著張羅賣房子交養老院吧。

除非妳沒有自己的房產，銀行裏也沒存款，總之兜的錢沒到2萬多英鎊的杠杠，別擔心，地方政府有義務支付妳的全部或部分養老費用。

公平嗎？這是另外壹個問題了。對了，進伊頓公學，如果不中途退學，最多呆到18歲。進了養老院 ……

相關資訊：要去英國大學讀書了，學費怎麽繳？

（據BBC）