Tag: 西雅图

近期，人民幣不斷走高，美國房產能不能繼續投資？

數據顯示，7月，全美約有半數大城市房價創下新高。

一位從事美國房地產交易的中介沈玉成（化名）告訴記者，“近幾年，中國買家是美國房地產市場最大的國外投資者。”

房地產市場永遠不缺多方和空方。

對於眼下的美國房地產市場，空方認為，美國房產，除了價高之外，隱形費用也不低，中國投資者應三思。

多方認為，洛杉磯、西雅圖、紐約仍位列全球房地產最有投資價值的城市,也就是美國置業熱門城市。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看美國房源

現象：美半數大城市房價創新高

“從價格來看，7月，全美約有半數大城市房價創下新高。”

美國最大房地產數據平台Zillow相關負責人告訴《國際金融報》記者，過去一年，Zillow房屋價值指數達200700美元，與2007年4月樓市崩盤前相比，上漲了4100美元。

7月份，Zillow數據平台房地產市場報告顯示，全美房價中值在過去一年中增長6.8%，前35大城市房產市場中，有15個城市的房價中值高於以往。

在波特蘭，目前的房價中值比泡沫經濟鼎盛期還高出26%；在舊金山和西雅圖，則高出20%。也就是說，相較於過去數年的水平，眼下美國熱門城市的房價已經處於較高位置。

這些城市房價上漲的動力來自哪裡？

Zillow相關負責人分析稱，直接原因是庫存量不足。

Zillow發佈數據顯示，美國市場上的房源量比去年減少了13%，這是自2013年6月以來房源量降幅最大的一次。

這一觀點與全美地產經紀商協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun相似：“成屋市場需求依然強勁，庫存短缺是阻礙市場復甦的重要原因。”

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示：“今年夏季，美國樓市供不應求，購房需求日趨白熱化，不斷推高房價。”

風險：空方多方各有理由

既然美國房價已經處於高位，還適合下手嗎？

機構對此分歧頗大。

Svenja Gudell屬於多方陣營：“雖然房價走高，但尚在可承受範圍內。按揭利率十分低，月供尚能兌現，投資者足以喘息。”

Gudell預計，隨著更多房源在九月、十月上市，競相爭購會趨於緩和，建議今夏想購買卻沒有相中理想房屋的購房者留意。

空方陣容也頗為強大。

喜達屋首席執行官Barry Sternlicht就在近期公開唱衰紐約的高端地產市場，認為紐約的“百萬富豪專屬地產”即將面臨泡沫破滅。

在Sternlicht看來，紐約商業地產價格之所以居高不下，很大程度是因為以中國買家為代表的亞洲資本在推動，但這種刺激不可持續。

Sternlicht表示：“我們就像是坐上了一輛即將出事的列車。隨著中國政府對海外投資的收緊，中國資本會從美國地產市場撤資，將帶動紐約高端地產價格下降。”

分析機構MHanson.com也表示，美國購買普通住宅所需的收入已經達到歷史最高水平，完全背離了十年趨勢線，現有房屋銷售市場“供應不足”的傳言被誇大了。

國際清算銀行（BIS）前首席經濟學家William White更是將當下的形勢與2008年相比，“目前存在的危險比2007年金融危機發生前還要多”。

購買：維護費稅費需注意

前國泰君安首席經濟學家林采宜認為，“全球房地產最有投資價值的城市為洛杉磯、西雅圖、紐約和大阪，其風險收益綜合評分在80分以上；其次是多倫多、阿姆斯特丹、溫哥華、奧克蘭和巴塞羅那，綜合風險收益評分在70分以上。此外，東京、羅馬和倫敦也是可選的置業城市。”

不過，置業也需考慮成本。

“購房者購房時，通常會關注標價，但還有多項額外費用需要支付。”Zillow相關負責人提醒投資者，根據他們的統計，除了按揭支出涵蓋房主保險、房產稅和公共設施費用外，房主平均每年還需額外支出6059美元。此外，每年還要支付3021美元維護費用，其中涉及地毯清潔、庭院打理及下水道疏通等。這意味著，美國房主每年平均要花費9000美元的隱含費用。

（據國際金融報）

2007年8月9日，法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對衝基金的贖回交易，標志著一場席卷全球的信貸危機就此開始，這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉，由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了，美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一，已經基本走出了危機的陰影，亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外，美國房屋和開工許可等數據繼續回升，也都基本回升至2008年的水平。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看美國房源

出國留學租房買房平台的北京分公司總經理吳志龍表示，美國房價確實來到了高點，但是泡沫沒有那麼嚴重，只是很個別的，當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌，而是房產空置。他對遠見財訊表示，美國房產稅非常高，比如像在德克薩斯州，一套房子房產稅大概是2%，也就是說一百萬人民幣的房，你每年養房成本至少2萬人民幣，這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話，這些成本需要投資者自己承擔。

此外，除了房屋的空置成本需要重點考量以外，租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上，房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出，如果房產的租售比非常低，同時又有一定數量的房貸，那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本，這樣的話相當於持有一個負資產。因此，房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下，吳志龍認為，如果說現在還想去買美國的房子，避免自己資產貶值，那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域，比如學校周邊，大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域，不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

7月底，標普發表的觀點指出，預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶，過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶，與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱，美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為，新屋銷售較上年同期成長9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

但是，來自美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199,200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440,100美元。此外，美國多個城市的case shiller房價指數，已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

（據遠見財訊）

據美國最大的房地產數據平台Zillow發布的最新報告，6月份全美平均房價為20.04萬美元，同比上漲約7.5%，有史以來首次突破20萬美元大關。在十年前美國房地產泡沫巔峰期，美國平均房價峰值為19.6萬美元。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看西雅圖房源

報告指出，供不應求是導致全美房價上漲的主要原因。6月份美國普通住宅房源數量比去年減少了11%，創2013年7月以來最大單月降幅。過去五個月，全美房價同比上漲超過7%，許多城市房價在以兩位數的速度持續上漲。西雅圖、達拉斯和拉斯維加斯的房價上漲最快，6月份西雅圖房價同比上漲13%，平均房價高達44.71萬美元，達拉斯和拉斯維加斯的房價分別上漲10.5%和10%。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示，全美房產市場持續火熱，並無放緩跡像，只有像舊金山灣區這樣的地方市場有明顯的降溫現像。但即使是在房產市場放緩的地區，房價也仍然處於或接近峰值水平，並且房源選擇有限、購房需求旺盛，競爭異常激烈。

（據中國證券報）

美國僑報網編譯報道，在美國買房是一件可喜可賀的事，不過在成為房主的同時，所要面對的不僅僅是每月的房貸。據報道，房地產網站Zillow的最新報告顯示，美國的房主們除了要負擔每月的房貸，平均每年還要花上9080美元從保險到稅收再到維護的額外費用。

事實上，Zillow在之前的報告中就發現，近40%的首次購房者的花銷超過其預算。為了讓購買者對自己的承受能力有更精確的了解，Zillow在今年早些時候推出了一項全新的月度定價工具，該工具把傳統按揭計算器所忽略的房主每月在房屋上的花費全部考慮在內。

作為其最新報告的一部分，Zillow計算了美國全國最大城市地區住房的隱性成本，包括物業稅、房屋保險、公用事業等，同時還包括6個最受歡迎的與房屋維護相關項目的花費：地毯清潔、庭院工作、排水清潔、暖通空調維修、房屋清潔和壓力清洗。

報告顯示，舊金山的房主們要付超過16000美元的額外費用，是所有城市中最高的。不過，這並不奇怪，因為該地區的房屋價格和地產稅是最高的。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看舊金山房源

下面所列出的是美國16個最大城市房屋擁有者需要面對的不可避免的成本。一起隨了解一下吧。另外，因為紐約情況的特殊性，故未被Zillow考慮在內。

聖路易斯（St. Louis）

• 房價中位數：$148700（美元，下同）
• 總隱藏費用：$7787

底特律（Detroit）

• 房價中位數：$140900
• 總隱藏費用：$8145

鳳凰城（Phoenix）

• 房價中位數：$235100
• 總隱藏費用：$8366

明尼阿波利斯-聖保羅（Minneapolis-St. Paul）

• 房價中位數：$247100
• 總隱藏費用：$8828

亞特蘭大（Atlanta）

• 房價中位數：$178700
• 總隱藏費用：$9383

達拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth）

• 房價中位數：$209200
• 總隱藏費用：$9711

休斯頓（Houston）

• 房價中位數：$175800
• 總隱藏費用：$9799

加州河濱市（Riverside， California）

• 房價中位數：$326800
• 總隱藏費用：$10209

芝加哥（Chicago）

• 房價中位數：$210200
• 總隱藏費用：$10423

費城（Philadelphia）

• 房價中位數：$218300
• 總隱藏費用：$10925

華盛頓特區（Washington， DC）

• 房價中位數：$383200
• 總隱藏費用：$11342

洛杉磯-長灘-阿納海姆（Los Angeles-Long Beach-Anaheim）

• 房價中位數：$606500
• 總隱藏費用：$12556

西雅圖（Seattle）

• 房價中位數：$440100
• 總隱藏費用：$12924

聖地亞哥（San Diego）

• 房價中位數：$543400
• 總隱藏費用：$13488

波士頓（Boston）

• 房價中位數：$425500
• 總隱藏費用：$14377

舊金山（San Francisco）

• 房價中位數：$851900
• 總隱藏費用：$16290

（據中國新聞網）

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看洛杉磯房源

隨著人口和就業連續7年上漲，南加地區的房租也隨之不斷上漲。據房租追蹤公司Reis Inc.的數據，今年春天，整個南加地區公寓租金較一年前平均上漲了50-92美元。數據顯示，新建房屋雖然使這一增長趨勢有所放緩，但實際作用並不大。

據Reis的數據，今年第一季度，南加地區房租再創新高，洛縣公寓平均月租達到了1829美元，比一年前上漲92美元（5.2%）；橙縣平均月租1827美元，比一年前增長50美元（2.8%）；內陸帝國平均月租1293美元，比一年前增長64美元（5.3%）。

該公司資深經濟學家Barbara Denham說，洛杉磯地區和內陸帝國房租上漲是因為當地人口和就業持續強勁增長所致。而橙縣的房租增長趨緩，是因為郊區房市相較周邊都會區及中心商業區增長有所下降。

橙縣公寓協會副會長Nicholas Dunlap說，高房價也導致居民買房很難，造成租房需求不斷增加。新建平價房的缺乏持續困擾著租戶和買家。

據Reis數據，洛杉磯地區的房租在全美83個大都會區中排第10名，橙縣排第11，內陸帝國排第24名。

的房租全美最高，平均月租3416美元，第2名是舊金山，月租2861美元，之後是硅谷地區，2435美元；波士頓，2064美元。

建房影響洛橙、內陸帝國的空置率

另一家公寓追蹤公司Axiometrics的房地產分析師Carl Whitaker說，新房建設已經開始影響到洛縣和橙縣的房屋空置率。他說，從2016年春到2017年春的一年間，洛縣共新建住房12700套；而橙縣同期新建了5700套住房。

今年第一季度，洛縣的房屋空置率與之前一個季度持平，為3.3%；而橙縣的房屋空置率卻已是一年中第三次增長，達到了3.5%。

不過，內陸帝國在過去一年中只新建住房1700套，結果導致該地區房屋空置率達到了2.8%的當地最低紀錄。

據Reis的數據顯示，內陸帝國的房屋空置率在全美也是非常低的，在83個大都會區中排名第6低。此外，洛縣空置率排第18低，橙縣排第20低。

Reis公司首席經濟學家Victor Calanog在其季度市場報告中說，像洛杉磯、橙縣和西雅圖這樣的市場，更容易保持較低的房屋空置率。

（互聯網資訊綜合整理）