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海外買家必讀！安大略省房市調控政策分析 | 加拿大

安大略省最新調控政策出台，覆蓋大多倫多和整個金馬蹄區域，主要內容如下：

非本國居民的購房稅率為15％；
擴大省內現有的租賃管理制度，覆蓋所有租戶；
對新建的租住房屋實施補貼；
所有租戶的標准化租賃文件；
增加一項炒樓花的禁令；
審查房地產經紀人的行為規範。

其中最有震撼性的，莫過於非加拿大居民，在多倫多和大金馬蹄區域購房的稅收為15％。這項稅收出台的主要目的是打擊海外炒家，對於計劃居住在這裡的新移民則不涉及此項稅費。涵蓋的房屋類型，包括獨立屋、半獨立屋、聯排別墅和公寓，而商業租賃公寓、商業用地、農用地以及工業用地則不涉及此項收費。對於在未來一段時間內成為加拿大公民或永久居民的人、以及國際留學生和持有工簽的外國人，也都可以獲得稅費的返還。

安省的這個15%海外買家購置稅，表面上看，有些出乎意料的嚴厲，其實是高高舉起，又輕輕放下，既要了面子，也保住了裡子。根據我們的觀察，真正能夠被這個政策打擊到的海外買家其實不多。另外，從溫哥華和大多倫多樓市調控的打擊對像來看，政府對於有選票的人，其實一個都沒有得罪。大多地產不斷上漲的主要推動力，來自於新移民的持續穩定的流入，和新移民資產總量的遠高於老移民，但是之前的輿論導向，則把主要矛頭指向了海外炒家。安省出台的這個政策，做得非常聰明，感覺就是告訴選民：“我已經把海外買家都趕走了，你們炒房是你們自己的事兒，以後就與我無關了”。

值得一提的是，這個政策連帶打擊了本該鼓勵的公寓市場，因為海外買家購買公寓的居多。公寓市場的火爆，一方面拉動本地經濟，另一方面，來自海外買家的投資，也給當地居民提供了更多的出租房源。如果我們冷靜的看待出租房的價格，就會發現租金上漲的幅度落後於房價的漲幅，而公寓租金的上漲的不少原因來自於物業費用的上漲。如果把海外買家從公寓市場上一並趕走，反而不利於平抑租金價格。

雖然這個政策對於樓市心理層面的影響，要遠遠多過資金面，但總體來看，對於當前樓市還是一個不小的利空。個人預測，由於大多倫多的聯排鎮屋和公寓的價差要遠遠小於溫哥華，而且之前海外買家主要集中在公寓市場，所以接下來對公寓市場影響要大一些，對於剛需價格段（150萬加幣以下）的鎮屋和獨立屋市場的影響相對較小。

和國內的調控一樣，重大政策出台了，也就很難取消了。這個政策的好處是為今年樓市降溫保駕護航，年內再次出現大漲的可能性基本消除，但我們也不應對於這個政策的長期有效性，報以樂觀的態度。房子是大部分老百姓財富存儲的唯一載體，我們可以觀察身邊的國人，有幾家真正完成了國內財富的全部轉移。預計這次大多倫多樓市回暖的時間，將遠遠短於溫哥華。

大多倫多資深房地產經紀蔣蓓專欄全集

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外國人美國購房熱維吉尼亞州受青睞 | 美國

據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）統計，2016年4月至2017年3月期間，對外國人出售房屋的銷售額猛增49％，創下1,530億美元的銷售記錄。

過去近一年期間，中國人在美國的房地產投資達317億美元，排名第一。維吉尼亞州則是最受中國買家親睞的地區之一。

全國房地產經紀人協會房屋統計部長丹妮爾·黑爾（Danielle Hale）表示，維吉尼亞州擁有健全的就業市場，房屋市場穩定安全，外國購房者大多選擇在這樣的區域進行房地產投資。

鄰近首都華盛頓特區的馬裡蘭州和維吉尼亞州約售出一萬戶住房，約占一年內兩州住宅銷售額的2％。而維吉尼亞州則是最受中國買家親睞的地區之一。

美國共向外國買家售出約28.5萬戶住房。近一半的外國購房者選擇在佛羅裡達州、加利福尼亞州和德克薩斯州購買房屋。

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排名第二的是加拿大人，在美國的房地產交易額為190億美元，比前一年翻了兩番。在美國購房的外國人排名中，英國人、墨西哥人和印度人也位居前列。

黑爾表示，外國買家認為美國是一個安全可靠的工作和投資的地方。來美購房的外國買家包括度假人士和物業投資家，以及在美國居住超過六個月的專業人士和留學生。有些外國買家也計劃在美國定居。

（互聯網資訊綜合整理）

英國稅費新政和按揭貸款政策壹起開始有動作了 | 英國

英國在2015年公布了私人買家投資Buy-to-let房產稅費減免改革政策。

今年4月開始正式實施了。

同時，從今年起，BTL貸款的壓力測試要求也提高到了5.5%和125%的標準。

可以說對投資Buy to Let的房主有了壹個“雙重打擊”。

今天我們就給大家梳理壹下，這兩個變化對我們有什麼影響呢？

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壹、稅費改革

首先，稅費減免改的新政最終的結果就是：

到2020年，個人持有的房產，貸款利息還款不能用來抵扣房租的盈利，租金全部都要當成盈利計算所得稅。也就是說，Buy to let的出租房貸款利息那壹部分免稅額被限制了。

具體來說，到2020年4月起，對所有房東的免稅稅率從之前分檔的稅率(20%、40%或45%)統壹限制在20%，所有不同等級所得稅繳稅的房東們將全部統壹限制在只能得到房貸免稅20%這壹個比例。

這個政策，從今年的4月開始，逐步實施。

之前的政策下，房東每年支付的貸款利息是可以用來抵消稅單的。

我們這裏給大家提供壹下著名的房貸經紀公司John Charcol給出的算法，例子還算比較清楚：

很明顯看到，從17年開始逐漸施行的稅費減免限制對房主們的稅後純收入帶來了非常大的影響，純收入從4,716英鎊下降到了768英鎊……

總結壹下要點：

房租收減去可抵扣的支出（像是中介管理費、水電煤氣費）全部計入房東個人的收入，合並其他的個人收入（工資啊，理材的收入啊等）作為征稅的基數

無論房主的實際邊際稅率多少，房屋貸款利息壹律按照20%的稅率抵扣

新政從2017年4月開始，每年以25%的比例逐步施行

換句話說，新政對個人房主來說可以說是歧視性稅收對待。

這項新政更是對高所得稅（稅率40%）和最高所得稅（稅率45%）的高收入房東們有重大的影響。

在申報個人所得稅時，房東們將不能將抵押貸款的利息從租金收入中扣除。

換句話來說，租金收入部分同洋需要納稅，而不是將抵押貸款利息扣除之後再進行交稅。

其實，房東們還是有壹些其他的辦法來保證收益的：

1、成立新公司來買房

2、其他零碎的費用抵消：

1）中介費：如果聘請了壹家中介公司來尋找租客或管理房產，需要支付租金的10%-15%作為中介費。假如每月租金為750英鎊，那麼可抵消每年1,350英鎊的中介費。

2）維護和維修：任何維護房產的花費都可以用來抵稅的。但房屋整修，擴建或可增值的改建是不包含在內的。

房屋維修包括修補破損的門窗，修復損壞的櫥具，白色家電，家具，水槽，塗漆，裝飾以及更換或修補屋頂。

3）家具：如果出租房配有家具，有兩個抵消稅款的途徑作為選擇，壹是“日常磨損津貼”，二是更換個別家具的額外費用。

但是從2016年4月起，房東只允許扣除實際產生的費用。因此，如果在日常維護中沒有開銷，則不能要求抵稅。

4）地租和物業費：如果房產並非永久產權，那麼像土地所有者繳納的地租也可以用來抵稅。

物業費比較常見於公寓房產，且差別較大。基本費用包括清潔，維護，供暖以及公共區域照明所需等費用。

5）其他開銷：出租房屋可能產生的其他費用還包括電話費，信件以及由於出租房屋所產生的交通費。這些都可申請抵稅。

對於海外投資者來說，可根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，目前為11,000英鎊。超過免稅額的部分，2016/17 稅務年度，如果收入不超過32,000英鎊，個人所得稅稅率為20%；如果收入介於32,001到150,000英鎊，稅率為 40%；若收入超過150,000英鎊，稅率為45%。

如果房東取得的凈年租金收入不超過個人免稅額，則無需在英國繳稅。

二、貸款

接著我們來聊聊貸款的問題。

從今年起，銀行要求房東的租金收入必須至少能夠償付按照5.5%計算的按揭貸款利息的1.25倍。

實際上，很多銀行已經提高到了1.45倍的要求。

這無疑大大增加了房東貸款的杠桿比例，從而影響了房東的收益率。

有兩個很有意思的點：

當貸款產品市場是5年或者更長期限的話，就沒有5%最低利率的要求，而是可以采用實際的利率；

如果使用有限公司貸款的話，銀行要求的租金cover貸款比例比個人房東要低，也就是125%這個政府要求的下限。

如此壹來，對於這兩個變化，Buy to Let房主們會受到的就是凈利閏下降的損失和貸款更為嚴格的局面。

房貸免稅額度減少，直接加重BTL房東的支出，而貸款嚴格也是在租金上有了更高的要求。

那麼，“羊毛出在羊身上”很多專家紛紛表示，這將造成房東增漲房租，最後承擔這個增加的成本的還是需要租房的租護，政府並沒有實質幫助到大城市租房供需不均的問題。無論如何，市場自身會找到壹個合理的市場房租價格，而非房東無謂的漲房租造成的混亂現象。

結尾提示：

今天跟大家聊的是兩個今年開始對Buy to Let投資人的比較明顯的政策上的變化。

對於個人投資者來說，的確會面臨著收益降低，杠桿難度增大的問題。

不過也正如我們在文章裏說到的，可以利用壹些有效合理的避稅手段來避免收益的損失，比如用其它零碎費用抵消。

相關資訊：外國投資人持有英國房產比例今年來到只剩5%

（據英倫房產圈）

房市變了天：買家可提條件賣家屋前門可羅雀 | 加拿大

加拿大皇家銀行的高級經濟學家霍格（Robert Hogue）在上月的報告中寫道，毫無疑問的是，省府所實施的新政策——包括仿效BC所采取的針對海外買家征收15%轉讓稅的做法，已經開始發揮作用，如果有人告訴他，說多倫多的房市已經進入買方市場，他一點兒都不會奇怪。

霍格在報告中說，多倫多房市已經進入了預期的市場價格調整時期，因此買方和賣方都開始了新的角力：由於擔憂房價進一步下滑，賣家急於在此之前把房子盡快賣出，並且不希望買家大幅砍價，力圖能夠賣出好價錢。但買家則開始變得淡定，寄希望於價格進一步下跌，因此不願輕易出手。

看來霍格一個月前的預測正在變成現實，多倫多的房市正在向買方市場轉變，現在買家和賣家的角色已經悄然發生變化：買家不僅可以很輕易地在市中心買到心儀之屋，甚至還可以提條件，而賣家屋前則是門可羅雀，掛牌之後竟然長時間無人問津，再也不敢叫低價以召來買家搶offer。

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39歲的多倫多婦女Cindy Sampson對CBC新聞網表示，她和丈夫一年前就開始買房，但去年夏天他們到處碰壁，不知參加多少次open houses，看過多少房，但市中心的房子一掛牌，就有數百人搶房，大家好像都瘋了，把那房子的價格抬得一路飆升，他們根本不敢出手。殘酷的現實讓她和丈夫一度放棄在多倫多市中心買房的想法，考慮是不是到漢密爾頓（Hamilton）去買。

她說她和丈夫駕車到漢密爾頓看了幾套房，最終都下不了決心。原因是那裡的房子雖然負擔得起，但畢竟路途遙遠，他們還是不想離開多倫多，於是決定再等一等，看一看。

他們的耐心得到回報：就在上周，他們在理想的地方找到理想的房子，而且一舉成功，想不到下了一個offer就成了，Sampson說她高興得跳起來，多虧當時忍了一忍，終於修成正果，否則就成了漢密爾頓居民，現在肯定腸子都悔青了。

Sampson也說，真是三十年河東三十年河西，想不到一下子就變天了，現在是買家高興賣家發愁。她說她的好幾個朋友都在賣房，但把牌子掛出去之後根本無人問津， open house時門可羅雀，更沒有人下offer；其中有的朋友還在等，也有的干脆把牌子卸下，不賣了！

皇家地產的主席兼CEO Phil Soper（下圖）也對CBC說，現在房市確實轉了風向。以前買家根本不可能向賣家提條件，比如說驗房。去年這個時候好多買家為了搶房都放棄了驗房，而現在買家不僅在交易價格上可以和賣家討價還價，還可以提條件，要求賣家先驗房，自己再去辦按揭手續。

Soper表示，去年這個時候賣家在經紀的操作下故意叫出低價以吸引盡可能多的買家來搶，料想他們現在不敢這麼做了。一旦再故伎重演，吃虧的可能是賣家自己了，相信他們不會做搬石頭砸自己腳的傻事。

Soper說，可以預期的是，無論加拿大的房市，還是多倫多的房市，都會逐漸回復正常，也就是說，逐漸走向買賣平衡的市場。以後很難見到一窩蜂搶offer的場景，買家賣家都會更加理性。以後也再難見到房子今天掛牌，明天就賣出的情況，其實房子掛牌2-3個月才賣出原本是正常情況。

他還說，房屋銷量下滑並不是壞事，這是房市走向健康及可持續的表現，當然這對買家可能更為有利。從總趨勢來看，今年下半年房價漲幅會減緩，但仍將有小幅度上升，這對賣家也是有利的。

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（據加拿大家園）

外國買家購房稅費：新州最狠塔州最寬 | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道，7月1日實施新規以後，對價格在330萬澳元以上的豪宅買家，新州成為全澳征稅最重的地區。此外，由於澳洲銀行收緊借貸規定、中國政府控制資金外流，加上新州的新規定，中國買家對澳洲房產的投資預計將會有所下降。

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外國買家購房稅費:新州最狠塔州最寬 | 澳洲 — 7月1日實施新規以後，對價格在330萬澳元以上的豪宅買家，新州成為全澳征稅最重的地區

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在新州，外國買家如果購買300萬澳元以上的房產，要在普通印花稅以外繳納附加費，還要額外支付外國買家印花稅、土地稅以及土地稅的外國買家附加稅。此外，還有外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）申請費（33400澳元）還有聯邦房產空置稅。

美國高蓋茨律師事務所（K&L Gates）對全澳各個轄區向外國買家征收稅費的情況進行深度分析，發現如果壹名外國買家在新州購買壹套330萬澳元的房產，首年支付稅費總額超過48.3萬澳元；如果買家不在該處房產居住，稅費總額將達到50.2萬澳元。而澳籍買家僅需支付17.8萬澳元。

高蓋茨律師事務所合夥人克裏德蘭（Matthew Cridland）表示，政府有理由對外國投資者征收較重的印花稅和土地稅，因為這樣可以抑制外國對住房的需求，從而減輕房價壓力。不過，他建議政府根據市場情況調整購房附加費，以便市場壹旦出現逆行，可以迅速下調稅費、刺激外國買家投資。

分析顯示，塔州的稅收對外國買家最為友好，而且房價增長也不像悉尼那麽迅速。克裏德蘭指出，全澳房價最高的兩個城市——悉尼和墨爾本，所收取的印花稅也是最高。

他警告，各州的附加稅費並不壹致，帶來不穩定因素、更多風險以及更高的合規支出，或對房產市場構成危險。

澳洲首富、開發商特裏古波夫（Harry Triguboff）本月曾表示，新規定將損害市場。

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（據澳洲新快網）

外国人看美国房价…便宜！中国人买最多 | 美国

据《彭博社》报导，美国房价上涨并未影响外国人的购买欲，近期的房地产经纪人协会 (National Association of Realtors，NAR) 数据显示外国人在美国购房率一年来 (2016 年 4 月至 2017 年 3 月) 成长了 49%，达 1530 亿美元。虽然数据惊人，但金额才达同时期美国房地产交易的 5% 而已。而 42% 外国购买者未有美国居留权。（美国房子有多便宜？）

购买房产国家比例

中国 4 年来连续占据第一名，花了 317 亿美元，成长了 16%，也购买了最多数量，40572 套房屋。而美国的邻居加拿大则是排名第二，购买了 190 亿美元的房地产，成长了 50%。

之後的排名为：英国人 95 亿美元，墨西哥人 93 亿美元，印度人 78 亿美元。接在後面的是巴西丶委内瑞拉丶德国丶越南丶与日本。

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美国房地产较便宜

美国平均房地产价格近 28 万美元。西雅图平均房价为 48 万美元，但在加拿大，温哥华平均房价则是 70 万美元，而多伦多则是 60 万美元。

佛罗里达州为外国人首选

纽约市连前五名都没上榜，落在房屋交易的第九名，第一名为占 22% 的佛罗里达州。加拿大人较喜欢佛罗里达的天气，华人较喜欢西岸的加州，德州则是墨西哥人的首选，纽泽西则是因为较接近纽约但较便宜。

美国人不需慌张，因外国人购买的房地产中间价为 30 万美元，而美国所有房地产交易的中间价则是近 21 万美元。

在所有外国人购买的房地产里，100 万美元以上的占 10%。

（据钜亨网）

嫌三亞太貴中國購房者開始看向泰國 | 海外

屢創新高的房價和多重限購限貸措施正把內地與中國香港購房者推向泰國等東南亞市場。

泰國大型開發商尚思瑞（Sansiri）國際業務主管Cobby Leathers 7月17日對21世紀經濟報導記者表示，來自海外購房者（主要是中國香港與內地投資者）的需求大幅拉動了該公司今年上半年銷售的增長。

據該公司提供的數據，上半年來自中國香港和內地的客戶已購入524個單位，占其海外市場收入的71%。該公司上半年錄得34億港元總銷售額（以預售金額計），其中8.5億港元來自海外買家。其中中國香港買家貢獻了3.5億港元的銷售額，預計全年將達7.5億港元，較去年全年有25%的同比增長；而內地買家相信會有更佳表現。

房地產服務商高力國際上月發布的一份報告也顯示了內地投資者對越南、泰國、柬埔寨、印尼等“一帶一路”東南亞海上航線市場表現出越來越濃厚的興趣。該機構表示，內地投資者全球資產配置需求強烈，但歐洲、美國、澳洲等地區的地產投資機會越來越局限，因此他們的眼光逐漸轉向亞洲市場。

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泰國房產“入場費”相對較低

據Tradingeconomics.com綜合泰國銀行（Bank of Thailand）數據，目前泰國整體房價水平較五年前增長約24%，且波動相對較小，租金回報率更高達逾5%。

從事市場營銷行業的李先生不久前因工作關系被外派到曼谷，並剛剛買下一處大樓公寓。他對21世紀經濟報導記者表示，大約3.5萬元至4萬元每平米就能在曼谷市中心買到中等偏上的大樓公寓，而永久產權、精裝修、物業配套設施完備，和曼谷優質便宜的醫療資源，也都是吸引他的因素。

對飽受高房價困擾的中國香港和許多內地一線城市的居民來說，泰國的房價可以讓他們松一口氣。在曼谷市中心Si Lom地鐵站附近（類似中國香港中環、上海的陸家嘴或北京的國貿地區），記者在泰國房屋信息網站ddproperty.com簡略搜索發現，一間實用面積93平方米的兩室大樓公寓（Condominiums）掛牌價2650萬泰銖（約合532萬元），這在當地已經是豪宅級別。在泰北的旅游城市清邁，36萬元就能買到一處33平米的公寓。

尚思瑞主席Sretha Thavisin說，在尚思瑞眾多物業中，價格介於100萬港元至350萬港元的大樓公寓最受買家歡迎。據帝皇地產執行董事陳卓明介紹，曼谷的大樓公寓總體上以一室、兩室的中小戶型為主，而曼谷之外的城市更加便宜，這使得泰國整體房產投資’入場費’較內地一線城市與中國香港低許多。該公司在中國香港為尚思瑞提供代理服務。

內地及中國香港赴泰購房者主要為投資及養老

陳卓明介紹，他2012年開始逐漸介入泰國地產代理業務，一開始是順應中國香港一些銀行家的投資需求，後來越來越多中產家庭也開始赴泰國買房，典型的中國香港赴泰國購房者是40歲左右的中年中產人士，買下後出租以獲得投資回報；不過近兩年來中國香港樓價不斷攀升，政府不斷推出’辣招’也無濟於事，更多了一些’上車無望’的中國香港年輕買家，他們有未來赴泰國居住的考慮。

對內地購房者來說，養老需求也是一個重要考量。陳卓明說，目前內地購房者增長很快，大部分上海和深圳的客人基本上是以投資為目的，而因為氣候因素，北京及一些北方地區的購房者，會選擇環境優美、消費低廉的地區購買度假房或是養老房，“一些客人跟我說，’三亞已經太貴了，還不如買去普吉島呢’”。

Cobby Leathers對21世紀經濟報導記者表示，泰國政府已計劃在未來幾年大幅擴展該國的鐵路、高速公路網路及其它核心基建，相信包括“中泰鐵路”在內的“一帶一路”合作項目帶來的經濟發展和人口輸入，也將對當地樓市起到長期支持作用。

（據北京新浪網）

BHHS最新房主情緒調查：房市信心指數攀升利率仍是憂慮重心 | 美國

Berkshire Hathaway HomeServices 5月17日發布的最新房主情緒調查顯示，當前及未來各代房主對於美國經濟及房地產市場持樂觀態度。但上漲的利率繼續成為未來房主擔心的問題——尤其是千禧一代——他們表示迫切希望在房貸利率進一步上漲之前購房。

整體來看，62%的未來房主和61%的當前房主表示，他們對於美國經濟比較滿意，來自這兩個群體的受訪者均強烈表示，宏觀經濟前景是影響其房地產決策的關鍵因素。在問及對房地產市場的看法時，68%的未來房主和70%的當前房主持樂觀看法，相較於上一輪調查，比重分別上漲5個百分點和4個百分點[1]。有近一半的當前房主將走低的利率作為其看好房地產市場的首要原因，且43%的當前房主還指出，上漲的房價是催生樂觀情緒的一個因素。

受訪者還將房地產市場的強勁勢頭歸因於逐步加快的房屋建設，四分之三的受訪者認為，因新建導致的在售房屋數量增加，是推動房地產市場出現迅猛發展勢頭的一個因素。另外，75%的當前房主和83%的未來房主認為，市中心新建房屋逐漸增多，人們可以選擇離工作地點較近的地方居住，這是首要因素。

“自2015年首次開展該調查以來，我們從沒見過受訪者對房地產市場和經濟表現出如此高漲的樂觀情緒，” Berkshire Hathaway HomeServices總裁兼首席執行官Gino Blefari表示。“房貸利率近期有所上調，但仍接近歷史低點，我們預計未來薪資將有所增加，就業市場好轉，房屋建設速度加快，從而繼續令購房成為許多美國人頗具吸引力且現實可行的投資方式。”

利率仍是首要擔憂；房屋庫存吃緊

樂觀情緒與對利率上調的不確定性並存，尤其是千禧一代（在本調查中是指年齡在18至34歲之間的人群）。68%的千禧一代未來房主表示，他們迫切希望在利率繼續上調之前購房，五分之一的千禧一代未來房主表示，希望在房貸利率上調之前購房。同時，55%的千禧一代未來房主還因利率上調前景，表示對購房一事“感到氣餒”。

“千禧一代表現出的緊迫感表明，他們了解目前房貸利率正處於歷史低點，是購房的有利時機，” Blefari表示。“不過，我們還認識到，利率上調會令購房過程困難重重。切記一點非常重要，即從歷史標准來看，利率和房貸利率仍處於低點，在嫻熟的房地產專業人士的指導下，未來的購房者能夠找到同時滿足自己的需求和財務目標的房子。”

在許多市場住宅緊缺的情況下，現有房主及千禧一代不願靈活的尋找住宅，而潛在房主及嬰兒潮一代的則最為靈活

許多市場房屋供應吃緊——尤其是價格較低的入門級房屋——這向購房者提出了另一個挑戰。開發商同業組織稱，今年，開發商將作出響應，更加關注低價房屋，這可能會成為推動猶豫不決的千禧一代購房的重要因素。在本輪調查中，70%的未來房主表示，目前他們願意等待——雖然未來房貸利率有可能上調——只要能夠購得滿足自己需求的房子。

“年輕購房者告訴我們，他們不一定希望購買傳統的起步房，因為久而久之還要進行整修，” Blefari解釋道。“他們希望拎包入住，不想再拿著錘子敲敲打打，給自己找麻煩。”

友好的鄰居是最重要的鄰裡特征

在尋找新房時，受訪者選擇的最重要的鄰裡特征居然是：友好的鄰居。未來購房者將友好的鄰居（50%）排在“精確的房價”（39%）和“堅信未來購房將成為絕佳的投資方式”（37%）等財務考慮之前。未來購房者看重的其他鄰裡特征包括，可以步行（45%）和優質學區（41%）。

當前和未來房主最想要的房屋便利設施是大型步入式衣櫃，排名超過露台/陽台和木地板。受訪者指出，節能家電和智能家居功能是最重要的房屋裝修設計趨勢，比如學習型恆溫器和自動照明設備。

“有趣的是，上漲的消費者樂觀情緒如何在春夏購房旺季中釋放，”Blefari表示。“所有房地產市場都有本地特色——每個市場都有各自的特征和具體情況。您可以聯系當地的房地產專業人士，了解如何在目前的環境中充分利用市場優勢。”

Berkshire Hathaway HomeServices房主情緒調查采用的方法

2017年3月，Edelman Intelligence通過在線方式采訪了2,521位受訪者。受訪者是當前房主（目前擁有自己主要居所的個人）或未來房主（目前沒有房子，且在未來六個月內可能購買自己主要居所的個人）。當前房主的誤差範圍是+/-2.18%，未來房主的誤差範圍是+/- 4.36%。

關於Berkshire Hathaway HomeServices和HSF Affiliates LLC

Berkshire Hathaway HomeServices位於加利福尼亞州爾灣，是一家房地產經紀商，致力於開創住宅房地產市場的新紀元。該公司是為數不多以世界知名的Berkshire Hathaway冠名的公司，是房地產市場中可靠、誠信、穩定和長久的代名詞。請訪問www.juwai.com/berkshirehathawayhs。

[1]上一輪調查的統計數據是指，Berkshire Hathaway HomeServices於2016年12月發布的第六輪房主情緒調查中包含的數據

相關資訊：首次購房者的困境：當做了所有應做的而無法成功時

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首次購房者的困境：當做了所有應做的而無法成功時 | 美國

當你做了所有應做的事之後會發生什麼呢？與有實力的中介合作、獲得事先批准以及完成整個抵押貸款和承銷流程，仍無法購得你的夢想之家？

我希望不會發生這種情況，但事實上這種情況很常見，而且經常不是任何人的錯，只能怪罪市場。全國很多地方都是強勁的賣方市場，一套房子掛出去幾天（或幾小時）內經常會收到多個購房要約。

毫不誇張地說，此類市場往往令人沮喪。以下是作為首次購房者應對艱難的賣方市場的幾種方法：

1、提出簡潔的購房要約，尤其是存在多個購房要約的情況下

雖然你可能很喜歡房子裡的定制織物，或者想要起居室一角那一張小小的手工咖啡桌，但賣家可能會拒絕一起出售自己的私人物品（而且也沒有規定他們必須要這樣做）。我強烈建議提出簡潔、直接的購房要約，切勿對賣家提出過多要求。

另一種提出直接購房要約的方法是刪除一些千篇一律的附加條款，所有其他購房者的購房要約中會包含這些條款。比如，如果你已經完成了銀行承銷流程，就等著購買你的夢想之家了，你是否真的需要貸款條款？如果向銀行貸款不成問題，那麼就讓賣家知道你已經做好了萬全的准備，是一位有實力的購房者。當然，每個市場的情況都有所不同，當地的房地產經紀人是你獲取這一問題相關建議的最佳來源。一定要與他/她討論一下這個問題，確保實現你的最佳利益。

我的建議：如果房款不成問題的話，只需在購房要約中提出估價條款，賣家便免除擔心。我們又回到了我最初提出的那個概念：購房要約越簡潔，附加條件越少，賣家越有可能選擇你，而不是其他與你競爭的購房者。

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2、切勿因為小錢而錯失你的夢想之家

不要誤解我的意思，我不是貶低買房的重要性。我知道，在很多情況下，我們正在談論的可能是你人生中最大的一筆金融投資，每一分錢都要用在刀刃上……有時如此。大多數國家的房價都在穩步攀升，如果你身處“熱門”市場，看到你所購房產的價格超過同一地區的其他房產，從而讓你感到房子“買貴了”，這種情況一點也不罕見。我知道，為你的首套房多花5,000美元意味著很大一筆錢，但仔細分析一下，你可能會因為買一杯拿鐵的小錢而錯失你的夢想之家。

你可能會問，5,000美元的拿鐵怎麼講得通？好吧，讓我們假定以下這種情況：你出價30萬美元購買一套房產，首付20%，利率4%。不考慮任何附加費用（比如保險、稅金等）的情況下，每周實際上只需多支付4.32美元而已，這不就是買一杯拿鐵的錢嘛。

US001 — * 假定利率為4%，首付20%。不考慮任何附加費用。（僅用於說明目的）

現在，讓我們假定樓市繼續走高，你在30萬美元的價格時錯失了你的夢想之家。房價和利率雙雙上漲。上表第一種情況中的“B”和下表第二種情況的月供差異約為186美元，折合每周46.52美元。在我看來，我寧願每周放棄一杯拿鐵，而不是將近50美元的投資收益。你同意嗎？

3、當所有其他方法失敗時……充分發揮創造力！

雖然你和你的中介已經盡了最大努力，但有時仍會事與願違，還是會錯失你的夢想之家。當出現這種情況時，要充分發揮創造力。向你希望入住的地區或社區的房主郵寄親筆信。告訴房主他們的房子正是你想要的，然後詢問他們是否知道附近還有誰可能正在考慮賣房。當你親力親為，讓房主知道你正在認真考慮買房時，你會驚嘆於自己收到的回復。你還可以讓中介聯系以前掛牌出售，但尚未賣出的房子。由於大部分市場的房價都在上漲，所以現在可能是接觸潛在賣家，鼓勵他們掛牌售房的絕佳時機。

無論你做什麼，切記在房地產行業中，創造力絕對是“神器”，能夠幫助你購得自己的夢想之家。因此，如果你感到沮喪的話，一定要堅持下去！你的夢想之家可能就在轉角處，而你只需要詢問即可。

作者：Chuck MacPhee

Chuck MacPhee是Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties的持牌房地產經紀人，他還是奢華房產專家和REthink Council成員。

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在加拿大買房需要哪些專業人士的服務？| 加拿大

與在中國國內購買房屋不同，在加拿大購買房屋有一套完整復雜體系。從申請貸款到房屋的法律手續過戶，需要接受各個方面的專業人士的服務。這些專業人士一般都是從政府獲得了執業執照。

一般來說，購房者要想購買到十分滿意的房屋，需要接受以下各類專業人士的服務。

1、貸款經紀（Mortgage Agent or Broker）或貸款專家（Mortgage Specialist）

首先，在您選房之前，貸款經紀會根據您的家庭收入和經濟狀況為您提供一份初步貸款額度文件（pre- approval certificate）。該文件告訴您可以從金融公司獲得的貸款數量和貸款利率。根據該文件，您可以選購您經濟上能夠負擔的房屋。其次，在您簽訂了購買房屋的意向合同後，貸款專家或經紀會根據您所要購買的房屋狀況和您的經濟收入條件，以及您對市場風險的承受能力，選擇一種適合您家庭情況的房屋貸款產品（Mortgage）。

貸款專員屬於銀行的職員，只向客戶介紹和提供該銀行的房屋貸款產品。對於購買房屋者來說，貸款專員所提供的房屋貸款產品非常有限，選擇性比較少。

貸款經紀是獨立的貸款中介，代表購買房屋者免費尋求貸款產品。貸款經紀一般聯系數十家銀行，根據購買房屋者的經濟狀況為其尋求最佳的貸款方案，包括最佳貸款利率和貸款條件。從目前加拿大的房屋貸款市場發展情況看，越來越多的購房者尋找貸款經紀為其提供貸款方案。

2、房地產經紀（Realtor）

在加拿大購買和出售房屋時，一般要由房產經紀代理房屋買賣。當然，購買房屋者也可以不需用房地產經紀，自己直接和房屋出售者進行交易談判。

一般來說，房屋購買者都要尋求自己的房地產經紀代理購買房屋。首先，買方經紀免費為自己的客戶服務。也就是說，對於購買房屋者來說，並不需要為自己的房產經紀提供任何服務費用。其次，買方經紀對於房屋所在的社區十分熟悉，他（她）能夠根據你的家庭需求幫助您選擇合適的社區，合適的房型；例如，如果您的家庭涉及到孩子上學問題，房地產經紀可以幫助您選擇好的學區房產。第三，作為專業房產經紀，在房產交易中已經積累了豐富的談判經驗，他（她）能夠幫助您在購買房屋時取得最佳的房屋交易價格和條件；同時指導您簽訂意向購買房屋合同。所以，對於大多數在加拿大購買房屋者來說，一般都會選擇自己的房地產經紀來代理購買房屋。

3、律師（Lawyer or Notary）

在加拿大購買房屋，您可以不需要房地產經紀的代理服務；但是，律師的服務是不可缺少的。因為在加拿大購買房屋的所有法律文件，包括最後完成房屋交易的資金轉賬，房屋貸款產品的登記，等等，都需要專門從事房地產交易業務的律師來完成。在房屋交易的最後簽署過程中，您的律師會就有關房屋交易的合同條款逐項用通俗的語言向你解釋，確保您能夠完全理解合同交易條款。

4、房屋價值評估師（Appraiser）

金融公司或銀行能夠給購房者提供一定數額的房屋貸款，除了考慮到購房者償還貸款的能力外，還要考慮到所購買房屋的市場價值。也就是說，如果購房者無法償還房屋貸款時，金融公司或銀行就會把房屋收回並出售，所出售的房屋所得要能夠補償房屋貸款余額。所出售的房屋所得是否能夠補償房屋貸款余額，這就決定於房屋的市場價值。所以，在發放房屋貸款之前，金融公司或銀行一般需要對房屋的價值進行評估。對房屋價值的評估一般有兩種方式，一是用計算機系統進行自動評估，另一是派專業人士現場評估。如果金融公司或銀行對您所購買房屋的地區十分熟悉，那麼，他們就會使用計算機系統進行房產價值評估。否則，銀行就會要求專業房產價值評估人士對房屋價值進行評估。一般地，銀行會選派專業房產評估師對房屋進行現場評估；當然，購房者也可以自己選用自己的房產價值評估師，但是，所選用的房產價值評估師必須獲得專業資格認證。

無論銀行選派還是購房者自己選擇專業房屋價值評估師，所發生的評估服務費用一般都由購房者支付。在加拿大，這項服務費用一般為300 到450加元。

5、專業房屋審驗師（Home Inspector）

在加拿大購買房屋時，一般最好請專業房屋審驗師對房屋的實體結構和運行系統進行審驗。檢查房屋的各類系統是否還正常運轉，是否存在哪些部件需要維修。例如，房屋的供水和排水系統；房屋的供暖系統；房屋的電路系統；房屋的土木結構；等等，這些方面是否存在問題。這都需要專業房屋審驗師進行檢查。通過專業房屋審驗以後，可以避免出現一種讓您後悔不及的情況。因為，有時候，在沒有請專業審驗師預先檢查房屋的情況下，在您完全住進您所購買的房屋之後，才發現了許多問題。這裡要維修，那裡也要維修。這時，後悔已經晚了。

6、保險代理（Insurance Agent /Broker）

在加拿大購買房屋的過程中，同時要聯系保險代理，為您所要購買的房屋購買財產保險。這也是金融公司或銀行給您提供房屋貸款的一個前提條件。此外，您可能也需要為您的房屋貸款購買人壽保險。為什麼還要購買人壽保險呢？您作為房屋貸款的申請人，同時也是金融公司的債務人，如果一旦有什麼不測的事情發生在您個人身上，您的家庭失去了收入來源，為了保證您的家人還能居住在現在的房屋，就必須有人來繼續償還房屋貸款。房屋貸款的人壽保險就是為此而設計的。

外國人可以在加拿大購買各類房產，對所購買的房產數量和價值也沒有任何限制；但是，因為加拿大的金融和房產交易管理系統完全不同於中國，所以，在加拿大購買房屋時，最好咨詢涉及房產交易的各類專業人士，接受專業人士的服務；這樣，才能使您順利地購買到你所夢想的房產。

（注意：本文僅作為一般知識性的介紹，不作為任何決策的依據。關於購買房屋的事宜請聯系您的專業人士，獲得專業性的指導意見）

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