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四個月前，迪拜一棟新建西班牙式別墅的房主拒絕了經紀人的減租建議，如今他的物業仍然空置，他唯有改變主意，接受減租百分之二十。經紀人阿克巴·拉達克（Akbar Ladak）並不感到意外。他說，更多的業主們開始降低期望，許多對市場反彈期待已久的人都願意接受現狀。

在過去兩年，迪拜一次又一次地錯過了房市反彈的機會。2017年曾經出現過復蘇的起色，但隨著石油價格上漲，希望落空了。石油價格是波斯灣酋長國經濟的支柱，油價上升卻未能如預期般轉化為就業增長，經濟衰退可能會持續兩到三年。

Arqaam Capital公司的穆罕默德·卡邁勒（Mohammad Kamal）是去年預測房地產需求大增的分析師之一。他說：“現在在二手市場上有大量當初為投資購入的物業掛牌。這表明現在買房以後很難轉售，這讓買家卻步。”

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除了等待，只有等待

根據各種估計，去年迪拜的住宅租金下降了10％至15％，而售價的下跌速度較慢。 標准普爾全球評級在2月份的一份報告中表示，在迪拜將要舉辦世博會的2020年之前，經濟復蘇的可能性不大。

根據Phidar Advisory的數據，去年建成房屋的交易量比10年平均值低24％。 盡管開發商試圖推遲已售出物業的交付，但供應增長速度仍然超過了租賃需求。 在2017年的三年內，不到一半的開發商預先售出物業已經交付。

房屋供應收緊

開發商推遲已簽約房屋的交付

阿布扎比證券公司Fab Securities LLC的股票分析師Sanyalak Manibhandu表示：“經歷了艱難的2016年之後，大家希望經濟形勢會好轉。事實卻是宏觀形勢並沒有好轉，油價上漲也沒有帶動到經濟的其他部分。”

沒有人預測這次蕭條與十年前的房市崩盤相似。自此之後，決策者限制了抵押貸款，迫使買家提前投入更多現金，幫助緩衝市場的下滑。盡管如此，今年1月份房屋開工前銷量比去年同期下降了36％。

當地居民曾幫助迪拜房市抵抗來自國外買家的衝擊，但他們現正暫緩購房，等待房價觸底。來自俄羅斯和沙特阿拉伯的外國投資者也受到一系列不利因素的阻礙，包括彙率波動、國內緊縮措施，以及卡塔爾與阿聯酋斷交後引發的政治風險。

開發商的困境

城中的供應量不斷增加，甚至一直擴張到沙漠。盡管開發商試圖推遲物業落成，但排著隊推出市場的公寓和別墅超越了目前的需求。

Fab證券公司的Manibhandu表示，該市開發商的收入反映了這些挑戰和“他們都錯估了”。這是因為分析師過於樂觀，或者因為去年下半年情況惡化。

迪拜開發商仍然享有全球同行所羨慕的利潤空間，主因是他們可以免費或以廉價獲得由該州提供的土地。但即使如此，開發商仍然承壓，因為當地買家對外國投資者隨時支付得起的價格還是感到吃力。

Damac Properties Dubai Co.在迪拜開發特朗普品牌高爾夫球場，擁有開發商72％股權的億萬富翁Hussein Sajwani仍然樂觀。他在1月份的采訪中表示，他預計今年的銷售額將增長7％左右。他希望繼續擔任該公司的主要股東，雖然他“樂意”出售高達15％的股份。

並非所有業主都對市場反彈難以捉摸而絕望的。Vibgyor房地產公司的經紀人拉達克表示，他有客戶在租客同意以20％折扣租賃其阿拉伯牧場的房子後回頭找他。客戶堅持只能減租15％，所以交易告吹了。房子仍然沒有人住。

這對拉達克來說並不是什麼大問題。當他未能說服房東接受更低的租金時，他便把注意力轉向幫助租客，以他們期望的價格在該區找別的房子。這很容易，因為空置的新房多的是。拉達克說： “我們盡力滿足業主的期望。但當有很多類似的房產可選時，我們何必失去租客。”

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海灣之門卓美亞（Jumeirah Living Marina Gate）

著名的海灣之門（Marina Gate）社區位於迪拜濱海區入口處，是讓居民在奢華濱水環境中放松身心，享受生活極致的絕佳場所。

而海灣之門就是該社區內的第三，也是最後一座高樓。其絕佳的位置能讓住戶俯瞰驚艷美景：海灣上的成排游艇和棕櫚樹步道，與美麗的濱海天際線交相輝映。

建築面積：72平方米
房型：1臥2衛
房齡：尚未竣工
其他屬性：水景觀，朝向東
房屋價格：僅153萬阿聯酋迪拉姆（約277萬人民幣）
付款方案：首付10％，6個月後10％，12個月後10％，轉讓70％

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原文來源：彭博
責任編譯：Zoe Chan

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智利房價繼續走高，巴西跌幅縮小

2016 年開始，智利政府對經常性賣家（比如房地產公司）以及在不到一年的時間內買賣住房的法人和自然人，征收 19% 的增值稅。雖然出台了購房稅，但智利房價仍然在走強。2017年3季度，大聖地亞哥地區的新建公寓平均價格同比上漲 3.43%，去年的同比漲幅僅為 1.46% 。從季度來看，該國房價在 2017 年 3 季度較上一季度漲 1.75%。

IMF 的數據顯示，智利經濟在 2016 年的增長幅度大約為 1.6%，也是自 2009 年（該年度經濟下滑 1.6%）以來最低的增長水平。預計該國經濟2017年的漲幅為 1.4%，2018 年預計可達到 2.5%。

巴西住房市場持續下落，但在逐漸好轉的經濟局勢中，跌幅速度也有所放緩。2017年3季度，聖保羅房價同比下跌 1.13%，但較去年 7.71% 的跌幅有很大的好轉。從季度來看，聖保羅房價在 2017 年 3  季度環比微跌 0.2%。

從 2007年至2013年，聖保羅的房價總計飆升 113% （通脹調整後數據），其中裡約熱內盧的漲幅更是達到144%。然而巴西房市從2013年之後就進入滑坡。巴西央行在 2014年 4連續 9 次提高基准利率至 11%，導致經濟出現大幅滑坡。2015 年末的利率已經達到 14.25%。2017 年 12 月，該國政府宣布減息，達到歷史低點 7%。

巴西目前正在從一個多世紀以來最嚴重、最漫長的經濟衰退中復蘇。IMF 的數據顯示，巴西經濟在 2016 年下滑 3.6%，在 2015 年下滑 3.8%，2014 年微弱增長 0.5%。預計該國經濟2017年的漲幅為 0.7%，2018 年預計可達到 1.5%。

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與此同時，該國貨幣也波動較大。在 2014 年 1 月到 2016 年 1 月間，巴西貨幣裡亞爾對美元貶值超過 41%，從 1美元 2.3837 裡亞爾跌至 1美元 4.0553 裡亞爾。但在過去的 22 個月中，裡亞爾價值又回升了 24.4%，在 2017 年 11 月達到 1 美元3.26 裡亞爾。

巴西目前正面臨著劇烈的政治波動。在過去的一年中，總統迪爾瑪·羅塞夫在巴西石油腐敗醜聞後被彈劾，議會發言人被監禁，五名內閣部長也因腐敗指控而被革職或要求自行辭職。巴西的新總統米歇爾·特梅爾上台後，很快也陷入了新的腐敗醜聞之中，被指控利用職權之便，在一項地產交易中施壓，已達到幫助一個高層政治同盟組織的目的。雪上加霜的是，政府通過備受爭議的議案並實施社保改革的機會，越來越渺茫。該國計劃在 2018 年再次進行大選。

墨西哥住房市場大幅降溫。2017年3季度，墨西哥全國房價同比下跌 1.42%，遠低於去年 3.84% 的漲幅。這也是該國自 2014 年 2 月以來首個同比下跌的季度，2017 年 3 季度環比也下跌 0.63% 。

對於外國置業者而言，房價放緩的影響更深，因為比索在近幾個月中出現大幅貶值。墨西哥比索對美元在 2015 年大幅貶值 14.9%，隨後又在 2016 年貶值 16.7%，是自 2008 年以來最大的同比貶值幅度。但是在 2017 年的前 11 個月中，比索的升值幅度超過 13.3%，2017 年 11 月的兌換率為 1 美元 18.913 比索。

國家統計和地理協會(INEGI)的數據顯示，墨西哥經濟在 2016 年增長 2.3%，前幾年的數據為：2015 年漲2.6%，2014年漲 2.3%，2013 年漲 1.4%，2012年和 2011 年均上漲 4%，2010年漲5.1%。預計該國經濟2017的漲幅為 2.1%，2018 年預計可達到 1.9%。

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中東各地房市依然表現暗淡

2017年3季度，迪拜房價同比下跌 2.84%，為該國連續第 11 個季度房價同比下跌，不過好於去年同期下跌 3.91% 的數據。2017 年 3 季度的房價較上一季度環比下跌 0.97%。

2008年3季度至2011年3季度，迪拜經歷了世界上最嚴重的房地產市場跳水，房價劇跌 53%， 市場從 2012 年 2 季度到 2014 年 4 季度實現了 2 位數的房價上漲。但在 2014 年下半年，由於住房供大於求，需求走弱，經濟活力放緩，該國地產市場開始放緩。

好的消息是，需求已經開始回暖。迪拜土地局的數據顯示，該國期房交易金額較在2016年同比激增 118%，同期的交易數量也上漲 86%。

IMF 數據顯示，阿聯酋的經濟在 2016 年放緩至 3%，也是自 2010 年最慢的增速。阿布扎比2017的經濟預計增長僅為微弱的 0.3%，而迪拜的增長幅度則較高，可達到 3.3%。從全國整體來看，阿聯酋預計2017的 GDP 漲幅僅為 1.3%。油價走勢低於預期以及 OPEC 減產是主要的原因。

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以色列政府密集出台市場打壓政策，該國持續十多年的房價牛市可能開始走向終結。全國自住房屋的平均價格在 2017 年 3 季度同比略漲 0.67%，遠低於去年同期上漲 5.8% 的數據。房價在 2017 年 3 季度較上一季度微漲0.69% 。

2017 年 3 季度的新建住房銷售量同比下跌 16.4%，為 6,141 套。中央統計局 (CBS)的數據顯示，該國的新建住宅銷售情況在 2015 達到高點，接近31,600 套。但由於國家不斷提高貸款利率，在 2016 年又同比減少 5.4% 減少至 29,878 套，  

住房價格在 2017 年 2 季度開始下跌，較去年同期跌 24.6%。此外，2016 年的竣工數量同比增加了 5.4%，也是自 1999 年以來的最高點，在 2017 年 2 季度增長 1.5%。

以色列經濟在 2017 年 3 季度的季節調整年化增長率為4.1% ，出口、消費開支和投資走強是主要的增長推動力。以色列銀行 (BOI)預計該國今年的經濟增長大約為 3.1%，2018 年增長 3.3%。前幾年的數據分別為：2016 年 4% ， 2015 年和 2014 年均為2.6%， 2013 年3.3%， 2012 年 2.9%， 2011 年5% 。2017 年 11 月，以色列銀行將其基准利率保持在歷史最低記錄 0.1% 的水平，希望通過這種方式在保持價格和經濟穩定的前提下，促進經濟發展。

卡塔爾的經濟在最近大幅下跌，同時面臨嚴重的外交危機。2017年3季度，該國地產價格指數同比跌 2.85%，與去年同比上漲14.09%的表現形成鮮明反差。該國房價在 3 季度較上一季度跌 8.98%。

不過令人意外的是，當地房市需求卻持續走熱。Ezdan Holding Group公司的數據顯示，該國地產交易金額在 2017 年 10 月增長 78.6% 至 50億裡亞爾（12.5 億美元）。2016 年，由於卡塔爾為准備2020年世界杯而出現了施工熱潮，該國的住房交易數量觸及歷史最高點。但在2016 年的地產交易數量卻暴跌了 50%。

卡塔爾經濟2016年的增長幅度大幅走弱，僅為 2.2%。從 2012 年到 2015 年，該國的 GDP 保持了年均 4.2% 的增長幅度，在2008-11 年更是達到 15.7% 的高速發展。IMF 預計該國2017年經濟增長將為 2.5%，2018 年 3.1%。

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埃及是本次全球地產調查中表現最差的市場。2017年3季度，該國房價指數同比大跌 8.68%，跌幅遠高於去年同期 -1.24% 的水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房價較上一季度環比則大幅上漲 7.65%。

但是從名義數據來看，由於政府決定在 2016 年 11 月改用浮動貨幣兌換率政策，造成了埃及磅對主要貨幣大幅貶值，國內出現了嚴重的通脹。該國房價出現了大幅上漲。2017 年 3 季度的通脹數據為 32%。

為了刺激地產市場的發展，埃及總統阿蔔杜勒-法塔赫·塞西最近批准了第 17/2015號法律，取消了對海外投資者購買埃及土地和地產最後的限制規定。同時允許政府這個埃及最大的土地所有者，可以在公私部門合作的項目中，投入土地以交換收入。

埃及的私人消費水平走強，能源、地產和基礎設施的投入大幅增加，該國經濟在 2016 年的增長幅度為 4.3%（BNP Paribas 數據）。預計該國經2017年的漲幅為 4.1%，2018 年預計可達到 4.5%。

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• 【歐洲仍領漲但漲勢趨緩】

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作者：Adam Yang
責編：Zoe Chan

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本月早些時間，迪拜某些知名房產開發商公司股票受沙特反腐敗關聯影響，股價大跌。股民們拋售迪拜開發商股票的原因有多種，其中就有擔心迪拜開發商在沙特的投資會受反腐運動影響，也有人擔心沙特會撤出對阿聯酋的投資，更有甚者，是投資人擔心中東區域局勢會從此走向動蕩。

11月初，沙特做出了令世人驚訝的消息，指控49名沙特王子、官員以及商人涉嫌貪污。其中在全球都有投資布局的Alwaleed bin Talal王子被指控參與洗錢、收受賄賂以及勒索。盡管，他名下的投資公司王國控股（Kingdom Holding）在公司官網上發布了消息，聲稱公司業務運營一切正常，甚至2017年3季度財報公布了漂亮的業績，淨盈利同比增長170%。

Menacorp駐迪拜資產管理總監Tariq Qaqish表示：“市場受近期地緣政治局勢緊張的推動，投資者出現了一些恐慌。這種不確定性還會令市場繼續波動一段時間。”

海灣地區除沙特之外交易最為活躍的迪拜股市在事發之後連續四天股指下跌，當周指數下降5個百分點。

全球最高塔樓哈利法塔（Burj Khalifa）的開發商Emaar在11月第二周股價下跌了6％。在迪拜投資開發了“特朗普”高爾夫球場的Damac，股價跌幅達8％。這兩家開發商都在迪拜有重大房產項目，同時在沙特阿拉伯也不乏投資。

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沙特和阿聯酋的政商關系密切，每年約有百萬多沙特人往來迪拜。除此以外，沙特和阿聯酋也是商業上的盟友，曾經聯合抵制鄰國卡塔爾，指責卡塔爾資助恐怖主義分子，兩國也曾共同打擊也門地區的胡塞叛軍。 另一個能說明沙特與阿聯酋關系深度“糾纏”的是消息公布後，阿聯酋央行立即要求其銀行提供沙特十九位皇室成員和官員名下賬戶信息。在社交媒體上廣為傳播的一份阿聯酋央行的通知上，寫明了各家銀行被要求立即查詢包括前述王國投資擁有人Alwaleed和其他人名下的任何金融工具。

沙特政府表示，由於這些人員的腐敗行為，國家損失高達1000億美元。

此外，沙特與伊朗在也門的戰爭可能會擴大升級，這也令眾多投資者擔心。伊朗支持的胡塞叛軍在11月上旬曾計劃對沙特首都機場發射彈道導彈未果。沙特國家新聞社沙特新聞社的報道引用了沙特王儲薩勒曼在與英國外交大臣Boris Johnson交談，薩勒曼稱這一行為可被視為“對沙特王國發起戰爭”。

駿利資本（Janus Capital）中東區負責人Meshal Al Faras表對媒體表示：“我相信這預示著海灣地區接下來會更加動蕩，只要是正常的投資人，大家的反應就是賣出股票，降低風險”。

沙特反貪委員會領導人為沙特王儲領導，該機構具有調查，逮捕，簽發旅行禁令並凍結資產的權力。王儲穆罕默德目前正在沙特進行改革，以減少沙特經濟對石油的依賴。

惠譽評級周四表示，這一場反貪運動有助於穆罕穆德聚集更多權力，實現他的經濟和社會改革抱負，但也有可能“砸到自己的腳”。

原稿來源：CNN Money
發布日期：2017年11月9日
編譯： Leo Li & Helena Yu
編譯日期：2017年11月20日