阿联酋 – Page 6

迪拜大力發展基建迎接世博房地產市場前景看好

印度、巴基斯坦和英国公民仍然是迪拜房地产行业的主要非阿拉伯投资者，政府和行业高管预测迪拜房地产前景光明。

迪拜土地部公布的数据显示，2018年第一季度共达成13,759笔房地产交易，总价值达580亿迪拉姆（约合1,004亿元人民币），而去年同期交易数量为20,000笔，总交易额达770亿迪拉姆（约合1,333亿元人民币）。2018年一季度迪拜的房地产交易额和交易数量同比分别下降25％和31％。

仔细分析一下迪拜住宅交易额和交易数量下降的原因, 可以判断迪拜房产的期房销售正在大幅减少，而在过去几个季度的销售增长有所增加。自2017年第三季度以来，现房的交易已经上升了24%，而同时期迪拜的期房交易则下降了32%。

阿联酋房产数据分析公司 Reidin 4月20日发布的分析报告称, 迪拜房产市场的投资者正转向追求投资价值, 意味着房产价格为最核心驱动因素。投资者和房屋使用者最终都会追逐有价格优势的房产, 无论是期房还是现房。这将给迪拜的高端豪宅板块带来压力。与此同时,迪拜的开发商利润率空间正面临缩水, 迪拜的房市价格与产品之间的平衡点将被重置, 住宅市场交易将回归基本面逻辑。

迪拜土地部总干事苏丹·布蒂·本·马伊伦（Sultan Butti bin Mejren）表示，迪拜对于寻求稳健回报的投资者而言仍然是一个极具吸引力的投资目的地。这从酋长国的来自全球超过217个国家的投资者构成中可见一斑。

“迪拜房地产市场继续呈现增长趋势，这得益于房地产业普遍的乐观情绪和信心。”

2018年第一季度，海湾合作委员会成员国（GCC）的投资者贡献了2,500笔交易房产投资交易，交易额为60亿迪拉姆（约合103.8亿元人民币），而其他阿拉伯投资者贡献了1,250笔交易，交易额超过20亿迪拉姆（约合34.6亿元人民币）。外国投资者投资了5,000笔交易，交易额达100亿迪拉姆（约合173亿元人民币）。

从买房者国籍上看，阿联酋国位居第一，1,264名阿联酋人达成了1,587笔房产投资交易，交易额达40亿迪拉姆（约合69.3亿元人民币）。其次为印度，1,387名印度投资者达成了1,550笔交易中，交易额达30亿迪拉姆（约合51.9亿元人民币）。沙特以13亿迪拉姆（约合22.5亿元人民币）的交易额位居第三，其次是巴基斯坦、英国、中国、埃及、俄罗斯、约旦和加拿大，分别位列第6至10名。

根据迪拜土地部数据，2018年第一季度共达成9,092笔销售，销售额约达190亿迪拉姆（约合329亿元人民币）。3,717笔是抵押贷款交易，金额超过306亿迪拉姆（约合529.8亿元人民币）；另有950笔的交易额为84亿迪拉姆（约合145.4亿元人民币）。

在2018年第一季度，180亿迪拉姆（约合311.7亿元人民币）的投资随着8,071名投资者的9,642笔房地产投资流入阿联酋房地产行业。而2017年第一季度，15,501笔投资交易中有400亿迪拉姆（约合692.6亿元人民币）的投资流入阿联酋房地产行业。

迪拜国土部门公布的数据显示，2018年第一季度录得13,759宗房地产交易，总值达580亿迪拉姆

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迪拜房市前景被多方一致看好

1. 迪拜土地部部长本·马伊伦表示，目前数据显示房地产行业势头强劲，该趋势有望在2018年余下时间内和2019年持续发展。

他表示，“分析人士和专家预计，随着迪拜为准备2020年世博会而逐步完成大规模战略基础设施项目建设，2019年的投资增长势头将前所未有。”

2. Danube Properties的合伙人兼董事拉赫曼（Atif Rahman）十分看好房地产市场，尤其是中低端房地产市场。

“迪拜房地产将继续吸引投资，原因很简单：正如我们的房产数据显示，投资回报率仍然很高。在房产交付时，投资者才支付了不到50%的费用，就已经获得15-20％的投资回报率了。中低端房地产市场仍然是房产交易的主力，“拉赫曼补充说。

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3. 房地产开发商Gemini的首席执行官Sailesh Jatania指出，迪拜房地产市场将突破重围，迪拜土地部门第一季度的报告就力证了这一点。

他表示，迪拜将持续吸引外国投资，因为其具有独特的优势：较高的租金收益率可以转化为较高的投资回报率；迪拜与世界其他地区的连通性强；从迪拜将资金和利润汇回本国无需收费；监管体系健全，为投资和提供有力保护；国家支持房地产行业的发展。所有这一切都意味着迪拜房地产业的繁荣。

“报告指出，购房者进入迪拜房产市场，新的房产吸引房地产投资信托基金，在投资者的大力支持下，开发商得以继续建设项目。我们为市场的前景感到振奋，”他如此补充道。

4. 迪拜房地产公司 Allsopp&Allsopp 的首席执行官刘易斯•奥尔索普（Lewis Allsopp）表示，迪拜的房地产市场无疑已经成熟，并将保持下去。

他说，在其他成熟的房地产市场中，人们从租赁转向购买是一种普遍趋势。在2020年世博会之前，迪拜各大社区，如朱美拉海滩别墅（Jumeirah Beach Residence）、朱美拉村庄圈（Jumeirah Village Circle）以及迪拜南区开发中的社区等，将为购房者和投资者提供极具吸引力的价格。

奥尔索普表示，“迪拜的本地和国际客户无疑对迪拜房地产市场的可持续性表现出更大的信心。房地产项目开发商正面临更为激烈的竞争，但这将促使开发商按时在市场上交付优质的房产。我们十分看好迪拜房产未来的投资趋势。”

第一季度，女性的投资水平也十分可观，共有2,431名女性投资者投资了2,780笔房产，总价值超过44亿迪拉姆（约合76.2亿元人民币）。

迪拜土地部门的数字显示，商业湾（Business Bay）囊获973笔交易，总价值20亿迪拉姆（约合34.6亿元人民币），位居第一。迪拜码头（Dubai Marina）录得720笔交易，总价值13.7亿迪拉姆（约合23.7亿元人民币），位居第二。

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原文来源：Khaleej Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan & HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

迪拜大力發展基建迎接世博房地產市場前景看好 | 阿聯酋

迪拜土地部公布的數據顯示，2018年第壹季度共達成13,759筆房地產交易，總價值達580億迪拉姆（約合1,004億元人民幣），而去年同期交易數量為20,000筆，總交易額達770億迪拉姆（約合1,333億元人民幣）。2018年壹季度迪拜的房地產交易額和交易數量同比分別下降25％和31％。

迪拜將推新抵押貸款法刺激房市投資者貸款買房變得更容易

迪拜全新推出的“抵押貸款法”旨在進一步開拓房地產市場，重點在於讓專用資金更容易的進入迪拜市場。該法律還旨在提供除了通過銀行直接融資外的其他融資方式。這一法律提案及其後續工作將由迪拜國土部負責。該法律符合迪拜政府上周宣布的一系列市場激勵舉措，其中房地產業是這一系列舉措的關鍵所在。

國土部門的舉措已提交給阿拉伯聯合酋長國副總統兼總理、迪拜酋長國酋長穆罕默德·本·拉希德·阿勒馬克圖姆（Shaikh Mohammad Bin Rashid Al Maktoum）。執行理事會將根據指示與有關部門協同實施這些舉措。土地部門將與公共實體合作，鼓勵開創為購買住房融資的新方式。這樣，房地產市場的投資者可以采取多樣化的投資方式，同時也滿足了中小型投資者的投資需求。

其中一種新方式就是引入更多的“房地產投資信托”（REITs）。迪拜已經擁有少量房地產投資信托，這些信托或是已經推出相關舉措，或是正在朝此方向努力。就在上周，迪拜投資公司表示即將推出價值30億迪拉姆的房地產投資信托（包括迪拜投資公司名下和第三方名下的資產），目前正在等待監管部門的批准。總經理兼首席執行官Khalid Kalban稱，這只房地產投資信托基金將在迪拜金融交易所上市，資產價值將達100億迪拉姆。

房地產投資信托基金的增加意味著開發商受市場形勢影響而導致資金無法按期到位的幾率減小。（房地產投資信托基金占據了房地產或開發項目中股票的份額，這些項目一般是已經完成或經過大規模的銷售或租賃。這些資金可供項目開發人員滿足其後續需求。）迄今為止，房地產投資信托基金主要面向迪拜的商業部門，主要針對辦公房產或教育和醫療保健用建築。如果將房地產投資信托基金擴展應用到住宅房產中，其在該行業產生的直接利益的惠及面將更廣。

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智能資源優化

國土部部長蘇丹·布蒂·本·梅傑倫（Sultan Butti Bin Mejren）在一份聲明中表示：“通過迪拜抵押貸款法，我們將幫助房地產公司和諧運作，並改善其智能資源，為客戶提供最好的服務，並建立強大的全新投資渠道。”有趣的是，國土部門表示，該法的主要目標之一是“吸引”外國投資者和上市公司。市場消息人士稱，這可能意味著建立除銀行和像Amlak這樣的專業貸款機構外的全新的房產融資服務。

這項法律沒有提及抵押貸款機構在承擔貸款價值比方面所面臨的變化。目前，如果購買樓花，買家需要支付50％的股份；如果購買成品房，則需支付30％。（這一規定自2013年開始生效。）GCP-Reidin的最新報告顯示，過去12個月裡，迪拜的成品房交易出現“激增”。該報告還指出，“抵押貸款占整體銷售額的百分比繼續攀升。這體現了新購房者通過抵押貸款購房，現有房主以其住房再融資。正如預期的那樣，抵押貸款現在占主導地位，而且隨著抵押貸款持續增加，價格波動會進一步下降。”

當新的“抵押貸款法”草案出爐的消息傳開時，許多人認為這意味著銀行會提高貸款（占房產價格的）比例。這意味著開發商不必通過延長交房後的付款期限來吸引人們買房。但物業顧問公司Cluttons的迪拜業務負責人Murray Strang並不認為通過改變貸款價值比以提供更方便的借貸是個好方法。他說道，“任何監管制度的變化不僅需要考慮當前市場的需求，還要考慮未來5到10年內的市場需求。貸款變得更容易意味著更多的買家將進入市場……但同時投機買房也會大大增加。從長遠來看，這對迪拜物業房產市場並非好事。阿聯酋中央銀行收緊抵押貸款，期後國土部門將注冊費用翻了一倍（從2％增加到4％）都是有原因的。這些是為了遏制投機行為，且行之有效。”

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小資料：迪拜的抵押貸款法目的何在？

主要目標是創造讓高端國房產投資組合進入迪拜房地產市場的條件。該抵押法增加了市場深度，吸引更多終端用戶在迪拜買房。就目前而言，迪拜的購房市場上的投資者構成還是以希望將房產出租並獲得穩定收益的投資者為主。

迪拜國土部在一份聲明中表示：“房地產立法方案的推行將有助於支持該部門的發展。”此外還有助於加強公共部門和私營部門之間的合作，共同建立抵押貸款融資體系。國土部部長蘇丹布蒂·本·梅傑倫表示，“這一戰略將在不久的將來取得豐碩成果。迪拜經濟的可持續發展將得到多個部門的支持。”

原文來源：Gulf News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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走出兩年波動期，迪拜住宅租金趨穩，實惠區域脫穎而出

根據物業顧問公司Cluttons的數據，迪拜各地的住宅租金在2018年第一季度沒有變化，幫助將年度變化率從去年年底的-7.7％提高至-3.1％。這標志著阿聯酋租金在過去兩年來第一個平穩的季度。

Cluttons的《迪拜2018年春季房地產市場展望》報告顯示，雖然租賃市場已經顯示出穩定的跡像，但越來越多的期房庫存在交付後會被用於租賃，未來將帶來挑戰。報告補充，租賃市場吸收大量新房庫存的能力可能會在未來三年面臨考驗。

Cluttons預測今年迪拜的房價將下跌5％至7％，而且趨勢很可能會持續到2019年

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Cluttons迪拜負責人Murray Strang表示：“我們預計新落成的租賃物業將引起租戶的注意，而較老的和次級的物業將會錄得租金下降。這種追求質量的現像可能會導致市場分層。短期內，我們預計2018年的餘下時間租金將下滑5-7％。”

在銷售市場中，2018年前3個月迪拜平均住宅價格下降了2.5％。然而，面對市場持續不利的因素，諸如國際城市（International City）和探索花園（Discovery Gardens）等更實惠的區域脫穎而出，成為抗跌的堡壘。

Cluttons的研究主管Faisal Durrani表示：“有助於穩定迪拜更實惠住宅區價格的關鍵因素，除了其可負擔性之外，是這些市場明顯缺乏新的供應。我們預計需求將堅實地集中在價格低於每平方英尺800迪拉姆（約合1,374元人民幣）的新房上，因為負擔能力是市場關注的重心。”

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社區靠近最大的中國商品貿易中心龍城（Dragon City）和國際城市商場（International City Pavilion），也方便前往迪拜國際機場和旅游目的地。

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我們預計到2020年底將有13.4萬套房產投放市場，有超過三分之一的房價將低於每平方英尺800迪拉姆，凸顯了這座城市准備迎接未來惡化的負擔能力問題。即使計入歷史上出現過大約20％至30％的交付量滑動因素，供應量仍將超過人口有機增長——77,500個家庭預計帶來的需求。雖然人們可能會爭辯說供需似乎很平衡，但值得記住的是：並非所有的新家庭都會購買住房；基於阿聯酋居民的短暫性，許多人會選擇租房。目前開發商似乎忽略了這個關鍵問題。然而，限制期房項目在完成50％之前開售的新法案無疑是個福音。”

Cluttons預料新法規能夠削減期房的銷售活動——盡管過去3年二級市場房地產需求水平已經降低，這類銷售依然出人意料地具有彈性。“這樣的規則旨在保護買家，並提升這座城市作為投資中心的聲譽，特別是隨著新的國際市場日益成為開發商的目標下，”Strang評論道。

Durrani補充道：“大小開發商都將被迫重新思考他們的發展戰略，開發渠道亦無疑會被審查。我們最終會看到‘建成自然有買家’的心態被摒棄，城市會看到更多的措施，適度和適當地把實際與基本需求匹配的房屋帶入市場。”

該報告強調，新法規可能會促使開發商通過偷工減料來控制建築成本，這最終會影響投資者對期房項目的信心。“雖然這顯然是一個問題，但它確實為政府提供了一個機會來引入更多關於建築質量的實質性建築法規，以期延長目前僅有一年的新建成房屋保修期，這與其他國際市場相比要短得多，“Strang補充道。

總體而言，Cluttons預計今年價格將下跌5％至7％；受到供應活躍的催化，這種趨勢很可能會持續到2019年。到2020年，當供應線開始減縮，房價才有穩定下來的潛在性。

原文來源：World Property Journal
編譯：Zoe Chan

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經濟持續低迷 2018年迪拜房市反彈無望 | 阿聯酋

四個月前，迪拜一棟新建西班牙式別墅的房主拒絕了經紀人的減租建議，如今他的物業仍然空置，他唯有改變主意，接受減租百分之二十。經紀人阿克巴·拉達克（Akbar Ladak）並不感到意外。他說，更多的業主們開始降低期望，許多對市場反彈期待已久的人都願意接受現狀。

在過去兩年，迪拜一次又一次地錯過了房市反彈的機會。2017年曾經出現過復蘇的起色，但隨著石油價格上漲，希望落空了。石油價格是波斯灣酋長國經濟的支柱，油價上升卻未能如預期般轉化為就業增長，經濟衰退可能會持續兩到三年。

Arqaam Capital公司的穆罕默德·卡邁勒（Mohammad Kamal）是去年預測房地產需求大增的分析師之一。他說：“現在在二手市場上有大量當初為投資購入的物業掛牌。這表明現在買房以後很難轉售，這讓買家卻步。”

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除了等待，只有等待

根據各種估計，去年迪拜的住宅租金下降了10％至15％，而售價的下跌速度較慢。標准普爾全球評級在2月份的一份報告中表示，在迪拜將要舉辦世博會的2020年之前，經濟復蘇的可能性不大。

根據Phidar Advisory的數據，去年建成房屋的交易量比10年平均值低24％。盡管開發商試圖推遲已售出物業的交付，但供應增長速度仍然超過了租賃需求。在2017年的三年內，不到一半的開發商預先售出物業已經交付。

房屋供應收緊

開發商推遲已簽約房屋的交付

阿布扎比證券公司Fab Securities LLC的股票分析師Sanyalak Manibhandu表示：“經歷了艱難的2016年之後，大家希望經濟形勢會好轉。事實卻是宏觀形勢並沒有好轉，油價上漲也沒有帶動到經濟的其他部分。”

沒有人預測這次蕭條與十年前的房市崩盤相似。自此之後，決策者限制了抵押貸款，迫使買家提前投入更多現金，幫助緩衝市場的下滑。盡管如此，今年1月份房屋開工前銷量比去年同期下降了36％。

當地居民曾幫助迪拜房市抵抗來自國外買家的衝擊，但他們現正暫緩購房，等待房價觸底。來自俄羅斯和沙特阿拉伯的外國投資者也受到一系列不利因素的阻礙，包括彙率波動、國內緊縮措施，以及卡塔爾與阿聯酋斷交後引發的政治風險。

開發商的困境

城中的供應量不斷增加，甚至一直擴張到沙漠。盡管開發商試圖推遲物業落成，但排著隊推出市場的公寓和別墅超越了目前的需求。

Fab證券公司的Manibhandu表示，該市開發商的收入反映了這些挑戰和“他們都錯估了”。這是因為分析師過於樂觀，或者因為去年下半年情況惡化。

迪拜開發商仍然享有全球同行所羨慕的利潤空間，主因是他們可以免費或以廉價獲得由該州提供的土地。但即使如此，開發商仍然承壓，因為當地買家對外國投資者隨時支付得起的價格還是感到吃力。

Damac Properties Dubai Co.在迪拜開發特朗普品牌高爾夫球場，擁有開發商72％股權的億萬富翁Hussein Sajwani仍然樂觀。他在1月份的采訪中表示，他預計今年的銷售額將增長7％左右。他希望繼續擔任該公司的主要股東，雖然他“樂意”出售高達15％的股份。

並非所有業主都對市場反彈難以捉摸而絕望的。Vibgyor房地產公司的經紀人拉達克表示，他有客戶在租客同意以20％折扣租賃其阿拉伯牧場的房子後回頭找他。客戶堅持只能減租15％，所以交易告吹了。房子仍然沒有人住。

這對拉達克來說並不是什麼大問題。當他未能說服房東接受更低的租金時，他便把注意力轉向幫助租客，以他們期望的價格在該區找別的房子。這很容易，因為空置的新房多的是。拉達克說： “我們盡力滿足業主的期望。但當有很多類似的房產可選時，我們何必失去租客。”

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海灣之門卓美亞（Jumeirah Living Marina Gate）

著名的海灣之門（Marina Gate）社區位於迪拜濱海區入口處，是讓居民在奢華濱水環境中放松身心，享受生活極致的絕佳場所。

而海灣之門就是該社區內的第三，也是最後一座高樓。其絕佳的位置能讓住戶俯瞰驚艷美景：海灣上的成排游艇和棕櫚樹步道，與美麗的濱海天際線交相輝映。

建築面積：72平方米
房型：1臥2衛
房齡：尚未竣工
其他屬性：水景觀，朝向東
房屋價格：僅153萬阿聯酋迪拉姆（約277萬人民幣）
付款方案：首付10％，6個月後10％，12個月後10％，轉讓70％

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原文來源：彭博
責任編譯：Zoe Chan

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居外全球房市觀察：南美市場值得關注，中東房市缺乏亮點

智利房價繼續走高，巴西跌幅縮小

2016 年開始，智利政府對經常性賣家（比如房地產公司）以及在不到一年的時間內買賣住房的法人和自然人，征收 19% 的增值稅。雖然出台了購房稅，但智利房價仍然在走強。2017年3季度，大聖地亞哥地區的新建公寓平均價格同比上漲 3.43%，去年的同比漲幅僅為 1.46% 。從季度來看，該國房價在 2017 年 3 季度較上一季度漲 1.75%。

IMF 的數據顯示，智利經濟在 2016 年的增長幅度大約為 1.6%，也是自 2009 年（該年度經濟下滑 1.6%）以來最低的增長水平。預計該國經濟2017年的漲幅為 1.4%，2018 年預計可達到 2.5%。

巴西住房市場持續下落，但在逐漸好轉的經濟局勢中，跌幅速度也有所放緩。2017年3季度，聖保羅房價同比下跌 1.13%，但較去年 7.71% 的跌幅有很大的好轉。從季度來看，聖保羅房價在 2017 年 3 季度環比微跌 0.2%。

從 2007年至2013年，聖保羅的房價總計飆升 113% （通脹調整後數據），其中裡約熱內盧的漲幅更是達到144%。然而巴西房市從2013年之後就進入滑坡。巴西央行在 2014年 4連續 9 次提高基准利率至 11%，導致經濟出現大幅滑坡。2015 年末的利率已經達到 14.25%。2017 年 12 月，該國政府宣布減息，達到歷史低點 7%。

巴西目前正在從一個多世紀以來最嚴重、最漫長的經濟衰退中復蘇。IMF 的數據顯示，巴西經濟在 2016 年下滑 3.6%，在 2015 年下滑 3.8%，2014 年微弱增長 0.5%。預計該國經濟2017年的漲幅為 0.7%，2018 年預計可達到 1.5%。

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與此同時，該國貨幣也波動較大。在 2014 年 1 月到 2016 年 1 月間，巴西貨幣裡亞爾對美元貶值超過 41%，從 1美元 2.3837 裡亞爾跌至 1美元 4.0553 裡亞爾。但在過去的 22 個月中，裡亞爾價值又回升了 24.4%，在 2017 年 11 月達到 1 美元3.26 裡亞爾。

巴西目前正面臨著劇烈的政治波動。在過去的一年中，總統迪爾瑪·羅塞夫在巴西石油腐敗醜聞後被彈劾，議會發言人被監禁，五名內閣部長也因腐敗指控而被革職或要求自行辭職。巴西的新總統米歇爾·特梅爾上台後，很快也陷入了新的腐敗醜聞之中，被指控利用職權之便，在一項地產交易中施壓，已達到幫助一個高層政治同盟組織的目的。雪上加霜的是，政府通過備受爭議的議案並實施社保改革的機會，越來越渺茫。該國計劃在 2018 年再次進行大選。

墨西哥住房市場大幅降溫。2017年3季度，墨西哥全國房價同比下跌 1.42%，遠低於去年 3.84% 的漲幅。這也是該國自 2014 年 2 月以來首個同比下跌的季度，2017 年 3 季度環比也下跌 0.63% 。

對於外國置業者而言，房價放緩的影響更深，因為比索在近幾個月中出現大幅貶值。墨西哥比索對美元在 2015 年大幅貶值 14.9%，隨後又在 2016 年貶值 16.7%，是自 2008 年以來最大的同比貶值幅度。但是在 2017 年的前 11 個月中，比索的升值幅度超過 13.3%，2017 年 11 月的兌換率為 1 美元 18.913 比索。

國家統計和地理協會(INEGI)的數據顯示，墨西哥經濟在 2016 年增長 2.3%，前幾年的數據為：2015 年漲2.6%，2014年漲 2.3%，2013 年漲 1.4%，2012年和 2011 年均上漲 4%，2010年漲5.1%。預計該國經濟2017的漲幅為 2.1%，2018 年預計可達到 1.9%。

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中東各地房市依然表現暗淡

2017年3季度，迪拜房價同比下跌 2.84%，為該國連續第 11 個季度房價同比下跌，不過好於去年同期下跌 3.91% 的數據。2017 年 3 季度的房價較上一季度環比下跌 0.97%。

2008年3季度至2011年3季度，迪拜經歷了世界上最嚴重的房地產市場跳水，房價劇跌 53%，市場從 2012 年 2 季度到 2014 年 4 季度實現了 2 位數的房價上漲。但在 2014 年下半年，由於住房供大於求，需求走弱，經濟活力放緩，該國地產市場開始放緩。

好的消息是，需求已經開始回暖。迪拜土地局的數據顯示，該國期房交易金額較在2016年同比激增 118%，同期的交易數量也上漲 86%。

IMF 數據顯示，阿聯酋的經濟在 2016 年放緩至 3%，也是自 2010 年最慢的增速。阿布扎比2017的經濟預計增長僅為微弱的 0.3%，而迪拜的增長幅度則較高，可達到 3.3%。從全國整體來看，阿聯酋預計2017的 GDP 漲幅僅為 1.3%。油價走勢低於預期以及 OPEC 減產是主要的原因。

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以色列政府密集出台市場打壓政策，該國持續十多年的房價牛市可能開始走向終結。全國自住房屋的平均價格在 2017 年 3 季度同比略漲 0.67%，遠低於去年同期上漲 5.8% 的數據。房價在 2017 年 3 季度較上一季度微漲0.69% 。

2017 年 3 季度的新建住房銷售量同比下跌 16.4%，為 6,141 套。中央統計局 (CBS)的數據顯示，該國的新建住宅銷售情況在 2015 達到高點，接近31,600 套。但由於國家不斷提高貸款利率，在 2016 年又同比減少 5.4% 減少至 29,878 套，

住房價格在 2017 年 2 季度開始下跌，較去年同期跌 24.6%。此外，2016 年的竣工數量同比增加了 5.4%，也是自 1999 年以來的最高點，在 2017 年 2 季度增長 1.5%。

以色列經濟在 2017 年 3 季度的季節調整年化增長率為4.1% ，出口、消費開支和投資走強是主要的增長推動力。以色列銀行 (BOI)預計該國今年的經濟增長大約為 3.1%，2018 年增長 3.3%。前幾年的數據分別為：2016 年 4% ， 2015 年和 2014 年均為2.6%， 2013 年3.3%， 2012 年 2.9%， 2011 年5% 。2017 年 11 月，以色列銀行將其基准利率保持在歷史最低記錄 0.1% 的水平，希望通過這種方式在保持價格和經濟穩定的前提下，促進經濟發展。

卡塔爾的經濟在最近大幅下跌，同時面臨嚴重的外交危機。2017年3季度，該國地產價格指數同比跌 2.85%，與去年同比上漲14.09%的表現形成鮮明反差。該國房價在 3 季度較上一季度跌 8.98%。

不過令人意外的是，當地房市需求卻持續走熱。Ezdan Holding Group公司的數據顯示，該國地產交易金額在 2017 年 10 月增長 78.6% 至 50億裡亞爾（12.5 億美元）。2016 年，由於卡塔爾為准備2020年世界杯而出現了施工熱潮，該國的住房交易數量觸及歷史最高點。但在2016 年的地產交易數量卻暴跌了 50%。

卡塔爾經濟2016年的增長幅度大幅走弱，僅為 2.2%。從 2012 年到 2015 年，該國的 GDP 保持了年均 4.2% 的增長幅度，在2008-11 年更是達到 15.7% 的高速發展。IMF 預計該國2017年經濟增長將為 2.5%，2018 年 3.1%。

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埃及是本次全球地產調查中表現最差的市場。2017年3季度，該國房價指數同比大跌 8.68%，跌幅遠高於去年同期 -1.24% 的水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房價較上一季度環比則大幅上漲 7.65%。

但是從名義數據來看，由於政府決定在 2016 年 11 月改用浮動貨幣兌換率政策，造成了埃及磅對主要貨幣大幅貶值，國內出現了嚴重的通脹。該國房價出現了大幅上漲。2017 年 3 季度的通脹數據為 32%。

為了刺激地產市場的發展，埃及總統阿蔔杜勒-法塔赫·塞西最近批准了第 17/2015號法律，取消了對海外投資者購買埃及土地和地產最後的限制規定。同時允許政府這個埃及最大的土地所有者，可以在公私部門合作的項目中，投入土地以交換收入。

埃及的私人消費水平走強，能源、地產和基礎設施的投入大幅增加，該國經濟在 2016 年的增長幅度為 4.3%（BNP Paribas 數據）。預計該國經2017年的漲幅為 4.1%，2018 年預計可達到 4.5%。

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作者：Adam Yang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

歐盟避稅天堂黑名單：韓國、中國澳門榜上有名中國香港被觀察 | 海外

歐盟各國財長周二（12月5日）采納了一份被認為是避稅天堂的黑名單，其中包括17個司法轄區。這個前所未有的舉措意在反擊全球避稅行為，但官員們對於是否應該課征金融稅沒有共識。

雖然企業利用海外實體的架構很多是屬於合法行為，但卻可能隱藏不法活動。許多企業和富人使用境外避稅計劃被接二連三地披露出來之後，歐盟為了不鼓勵企業這種做法，在2月開始對92個被視為可能的避稅天堂的轄區進行審視。

歐盟國家財長們周二批准了一份黑名單，包括美屬薩摩亞、巴林、巴巴多斯、格林納達、關島、韓國、中國澳門、馬紹爾群島、蒙古、納米比亞、帕勞(帛琉)、巴拿馬、聖盧西亞、薩摩亞、特立尼達和多巴哥、突尼斯、阿聯酋。

歐盟文件稱，韓國與歐盟之間有全面的自由貿易協議，被列名黑名單的理由是韓國具有“有害的優惠稅制”；阿聯酋則是因沒有適用全球打擊避稅的最低標准而被列入黑名單。

“這份名單像征著具體的進展。它的存在等於向前邁出重大的一步。但由於這是第一份歐盟名單，因此在因應全球避稅規模方面仍嫌不足，”歐盟執委會負責稅務的執委莫斯可維西在會後表示。

此外，歐盟也對47個承諾改變稅務規定，以遵守歐盟的透明度及合作標准的轄區，采行了另一份“灰名單”，或稱“觀察名單”。名單中包括瑞士、土耳其、中國台灣與中國香港。

官員表示，摩洛哥與維德角在最後時刻承諾進行稅改後，已於深夜由黑名單中除名，移至觀察名單。

這些名單將定期更新。

被列入黑名單的國家，其國際金融業務可能不會再被歐盟機構所采用，與這些國家相關的交易也將受到更嚴密的審查。

沙特反腐迪拜相關開發商股價下跌 | 迪拜

本月早些時間，迪拜某些知名房產開發商公司股票受沙特反腐敗關聯影響，股價大跌。股民們拋售迪拜開發商股票的原因有多種，其中就有擔心迪拜開發商在沙特的投資會受反腐運動影響，也有人擔心沙特會撤出對阿聯酋的投資，更有甚者，是投資人擔心中東區域局勢會從此走向動蕩。

11月初，沙特做出了令世人驚訝的消息，指控49名沙特王子、官員以及商人涉嫌貪污。其中在全球都有投資布局的Alwaleed bin Talal王子被指控參與洗錢、收受賄賂以及勒索。盡管，他名下的投資公司王國控股（Kingdom Holding）在公司官網上發布了消息，聲稱公司業務運營一切正常，甚至2017年3季度財報公布了漂亮的業績，淨盈利同比增長170%。

Menacorp駐迪拜資產管理總監Tariq Qaqish表示：“市場受近期地緣政治局勢緊張的推動，投資者出現了一些恐慌。這種不確定性還會令市場繼續波動一段時間。”

海灣地區除沙特之外交易最為活躍的迪拜股市在事發之後連續四天股指下跌，當周指數下降5個百分點。

全球最高塔樓哈利法塔（Burj Khalifa）的開發商Emaar在11月第二周股價下跌了6％。在迪拜投資開發了“特朗普”高爾夫球場的Damac，股價跌幅達8％。這兩家開發商都在迪拜有重大房產項目，同時在沙特阿拉伯也不乏投資。

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沙特和阿聯酋的政商關系密切，每年約有百萬多沙特人往來迪拜。除此以外，沙特和阿聯酋也是商業上的盟友，曾經聯合抵制鄰國卡塔爾，指責卡塔爾資助恐怖主義分子，兩國也曾共同打擊也門地區的胡塞叛軍。另一個能說明沙特與阿聯酋關系深度“糾纏”的是消息公布後，阿聯酋央行立即要求其銀行提供沙特十九位皇室成員和官員名下賬戶信息。在社交媒體上廣為傳播的一份阿聯酋央行的通知上，寫明了各家銀行被要求立即查詢包括前述王國投資擁有人Alwaleed和其他人名下的任何金融工具。

沙特政府表示，由於這些人員的腐敗行為，國家損失高達1000億美元。

此外，沙特與伊朗在也門的戰爭可能會擴大升級，這也令眾多投資者擔心。伊朗支持的胡塞叛軍在11月上旬曾計劃對沙特首都機場發射彈道導彈未果。沙特國家新聞社沙特新聞社的報道引用了沙特王儲薩勒曼在與英國外交大臣Boris Johnson交談，薩勒曼稱這一行為可被視為“對沙特王國發起戰爭”。

駿利資本（Janus Capital）中東區負責人Meshal Al Faras表對媒體表示：“我相信這預示著海灣地區接下來會更加動蕩，只要是正常的投資人，大家的反應就是賣出股票，降低風險”。

沙特反貪委員會領導人為沙特王儲領導，該機構具有調查，逮捕，簽發旅行禁令並凍結資產的權力。王儲穆罕默德目前正在沙特進行改革，以減少沙特經濟對石油的依賴。

惠譽評級周四表示，這一場反貪運動有助於穆罕穆德聚集更多權力，實現他的經濟和社會改革抱負，但也有可能“砸到自己的腳”。

原稿來源：CNN Money
發布日期：2017年11月9日
編譯： Leo Li & Helena Yu
編譯日期：2017年11月20日

免稅自由港“迪拜”房價持續下跌近2年抄底機會隱現 | 迪拜

迪拜房產持續下跌，外國買家紛紛逃離。迪拜高端房產比倫敦、中國香港便宜很多，700萬人民幣可買三房公寓。

迪拜的房產價格已經連續七個季度下跌了。今年7月份的高端住宅價格與兩年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅銷量則較上年同期猛跌了約三分之一。這座海灣城邦型國家近期經歷的陣痛應該會讓絕大多數高端地產經紀人哭暈在他們的香檳雞尾酒裡。

但大衛•戈德肖（David Godchaux）並不感到悲觀。他經營著迪拜本地經紀公司Core，該公司主要提供房產銷售數據。“在過去的十八個月中，迪拜房地產市場的跌幅在6%至15%之間，這取決於你所關注的方面。但這是迪拜房市首次真正意義上的健康調整。”

在他看來，迪拜經歷過遠比這更糟的情況。在金融危機爆發初期，迪拜房產價格大幅下挫，來自房地產經紀公司萊坊（Knight Frank）的數據顯示，僅2009年頭三個月內的跌幅就達到了40%，而在此之前迪拜剛經歷了一輪洶湧的地產投機熱潮。到了2009年11月，迪拜國有投資公司迪拜世界（Dubai World）宣布將延期償還590億美元的債務，受旗下房地產分支Nakheel的大規模損失影響，這是自2001年阿根廷事件以來規模最大的主權債違約。

負債累累的房產所有者——他們靠著像威化餅干一樣薄弱的儲蓄基礎購買了多套房產——紛紛逃離迪拜，因為擔心無法按期償還抵押貸款會導致他們被投入監獄。新聞報道中常有超級跑車被遺棄在迪拜機場的圖片。

與之形成對比的是，近期房價下跌給人的感覺較為良性。在戈德肖看來，這些現像表明，迪拜作為一個經濟體已變得更加多元化，抵押貸款行業也已吸取了經驗教訓——引入了25%的首付比例要求，該比例在個人購買下一套或者更加昂貴的住宅時還會進一步上浮——對銀行業的監管也有所加強。“買家們並未全部同時離場。買家中的投機者變少了，而且如今的投機者也擁有更強的資金實力。”他表示。

迪拜或許能比上一次更好地應對此輪房價下跌，據萊坊2016年的超級富豪調查顯示，迪拜或許是淨資產超過3000萬美元的個人在全球範圍內最青睞的五座城市之一。迪拜房地產市場自2014年以來的危險走勢所帶來的啟示是，這在很大程度上仍是一個新興市場，受制於驅使全球資本流動的外部影響。

負責管理萊坊在迪拜高端住宅業務的瑪利亞•莫裡斯（Maria Morris）表示：“房地產行業尤其取決於全球和地區範圍內的一系列基本面因素。”

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地產經紀們表示，在2014年初歐盟和美國對俄羅斯實施制裁之後，俄羅斯投資者突如其來的拋售潮是導致此次房價下跌的因素之一。近期美元彙率走強則是另一個原因——阿聯酋貨幣迪拉姆實行相對於美元的盯住彙率制度。對於外國買家來說，迪拜房產的價格看起來很貴，而對外國的住宅所有者而言，這似乎是止損的好時機。

迪拜對其他國家的敏感性還進一步表現在它的經濟對外來勞工的依賴上。來自聯合國（UN）的數據顯示，在阿聯酋的常住人口中，只有不到12%的人為本國公民，而非公民中的絕大部分人都在從事低薪工作。阿聯酋政府正在越來越重視迎合這一群體的需要，以防範他們突然離去的風險。去年YouGov調查了阿聯酋外籍人士，半數受訪者表示他們會考慮離開，因為阿聯酋的生活成本高昂。地產經紀人表示，政府正努力提供經濟適用住房，比如，政府推出了一個要求新建住宅項目必須包含某一強制比率的低成本住宅的提案，但這個提案或許會遇到很大阻力。

第一太平戴維斯（Savills）表示，因有25%的首付要求，以及6.5%的購房費用，買家們在購房時必須預先籌得約占新房價三分之一的資金。戈德肖表示，按照目前提出的比例要求，即便購買最便宜的房產也要花費約50萬迪拉姆（合13.6萬美元）。“絕大多數人為了支付購買這些住宅所需的金額將會拼命存錢，即便他們需要存上十年。”除此之外，絕大多數迪拜本地的抵押貸款商要求貸款人的月收入至少達到1.5萬至2萬迪拉姆才會批准貸款，戈德肖補充說。而低收入工人的月收入或許只有1萬迪拉姆，甚至可能更少。

對於來自國外的富有買家來說——這一群體主宰了迪拜的高端住房市場——償付能力不成問題。來自經紀公司Core的數據顯示，迪拜高端住宅的平均價格比紐約高端住宅的平均價格低了60%；與倫敦高端住宅每平方英尺的價格相比便宜了75%；與中國香港頂級住宅的價格相比則便宜了85%。居外網作為全球最大國際房產平台，為全球華人提供包括阿聯酋在內超過50個國家、480萬套真實房源，包括投資房、國外學區房、移民房產等各類物業。

近期的房價跌勢意味著即便是最優質的存量住宅現在也在降價出售。在朱美拉棕櫚島（Palm Jumeirah）——這座獨一無二、棕櫚葉形狀的人工群島於2009年完工——今年6月的公寓價格較上年同期下跌了7%。而來自Core的數據顯示，迪拜市中心的房價已經下跌了12%。在市中心的哈利法塔（BurjKhalifa）——這是目前全球第一高建築——萊坊正在以7000萬迪拉姆（合1900萬美元）的價格出售一套四臥室公寓。

查看居外網迪拜美拉棕櫚島上房源

但地產經紀們表示，強勁的潛在租房需求使得旗艦房地產開發項目的房價免於進一步下跌，而由固定資本價值下降引起的租賃收益率上升或許會給目前烏雲籠罩的迪拜地產市場帶來一線曙光。據第一太平戴維斯的研究估算，2016年迪拜住宅的平均租金收益率或略低於4.5%。Core則表示，對於最好的房源來說，租金收益率可以達到6%，而且入住率接近於90%。

購房指南

● 所有買家須支付4%的轉讓費；來自海外的買家僅限於購買可終身保有的不動產

● 高端住宅的平均價格為210萬美元（合1392萬人民幣）

● 迪拜作為一個城邦型國家，是組成阿聯酋的七個酋長國中人口最多的那一個

你能買到什麼樣的房子. . .

● 花100萬美元可以在朱美拉（Jumeirah）買一套帶三個臥室的公寓，新建的房地產開發項目帶游泳池、健身房以及門童服務。

● 花200萬美元可以在靠近朱美拉棕櫚島沙灘的地方買一棟帶有四個臥室的住宅。

● 花350萬美元可以在酋長山莊住宅區買一棟帶佣人房的七臥室住宅。

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豪華公寓勒瑟夫（Le Reve）總統閣樓

Le Reve是一棟有50層的頂層閣樓式公寓塔。裝修精美的豪華公寓共有4臥室，6100 平方英尺的生活空間。客廳非常寬敞，可享有迪拜海岸線和世界著名的棕櫚朱美拉島的美景。主臥室和第二臥室設計的有步入式衣櫃，而其他臥室則是內置衣櫃，每個臥室都配備有獨立衛浴。位於新迪拜的中心——迪拜濱海，面向大海，著名的迪拜國際海洋俱樂部幾乎就在門口。