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2018清邁房產50萬究竟買個啥？｜居外專欄

清邁的公寓市場在過去5年裡一直蓬勃發展，呈現光明前景。那我們今天來徹底分析下截至2018年底在清邁50萬人民幣究竟買個啥？

說起泰國第二大城市清邁的房價，大部分聞名而來的投資者至今依舊停留在20-30萬人民幣可以買公寓，100萬人民幣可以買個超值別墅的印像。你說是不是，到底有木有？

您～是不是或多或少有聽聞清邁低成本與高品質生活的鮮明對比？

您～有沒有規劃過提前購房以備養老？

您～是否知道泰國擁有世界一流的醫療技術與設施配備並且私立醫院擁有翻譯陪同！並且價格比中國更實在！

您～是否比較過中國度假旅游城市的機票？千百元的機票就可抵達清邁，躲避嚴寒盡情享受氣候溫暖的泰北生活！

您～是否曾想為了避免國內的應試教育，遷居海外，考察報名加入當地最好的國際學校，同樣的歐美教師，教學成本遠低於其他國家，為孩子說一口流利英語報考歐美學校做下銜接的鋪墊工作？

您～是否關注海外資產配置，距離中國最近的東南亞國家泰國已是全球購房的TOP 1目的地？

您～是否倍感後悔，人民幣的大幅度貶值已經不同程度的增加了您的海外配置房產的資金成本？

您～是不是經常關注泰國房產走向，遲遲不肯下手？比對曼谷、芭堤雅、普吉、清邁的房價租金比？

以上的種種理由將泰國房地產市場從“供過於求”推向至“供不應求”的發展階段！若您同意上述的觀點並且想從此篇分析報道中一探究竟！

為求驗證清邁房產未來長期供不應求的必然性我們先從房產法律的結構與其優勢和弊端分析開始：

購買清邁買房的幾大優勢與弊端分析

優勢：

  1. 永久產權
  2. 無公攤面積
  3. 免費車位
  4. 精裝修含家具家電
  5. 總價低、租金合理
  6. 外國人可以合法購買公寓
  7. 外國人可購車、辦理養老簽證、教育簽證、陪讀簽證等長期居留
  8. 泰國未加入CRS共同申報准則至2022年，至2022年前泰國買房開戶不需要提供個人稅務號

弊端：

  1. 外國人無法購買土地、別墅、酒店、客棧
  2. 注冊公司51%的股份持有人必須是泰國公民
  3. 相比較別墅，公寓的售價更高，有悖於中國市場行情的認知
  4. 泰國市場疲軟，租售給泰國人所需的周期更長

分析：

根據以上內容參考我們推測分析出以下幾點將長期推動清邁公寓市場的欣欣向榮。

  1. 外國人無法購買別墅土地，導致購買公寓的需求增加，公寓價格持續走高
  2. 由於公寓價格走高導致泰國人更傾向於購買別墅，由此別墅與地價升高
  3. 由於地價升高再次影響房地產公寓開發售價
  4. 泰國未加入CRS共同申報准則，將會吸引更多投資者，購房需求擴大房價亦走高
  5. 綜合上述四點，巨大的市場導向，與需求導向必然將令公寓的49%外國人份額供不應求，這也就解釋了為何近年來購買清邁公寓的人數與日俱增！

清邁公寓項目開發已越發成熟，越來越多環境優美，設計優異的公寓已在市面上出售，自2009年泰國房產逐漸成為熱門關注點後，截止到2017年，泰國的房地產價格每年上漲了10%-12%！

在清邁——房地產市場正在上漲，現在是時候了！

2018年9月由昂思領在清邁開售的代表作The Arise“阿睿思”其中的外國人份額49%共計90間房僅一個月時間便售罄，按照目前清邁公寓的售價，接受度最高的大約在68,000～78,000泰銖每平米，而阿睿思小戶型27平米定價約40萬人民幣起，30多平米的小戶型定價約50萬人民幣。以下是圖賞：

底層帶小院的房價備受追捧大約售價在60萬人民幣～當天售罄！

感謝您讀完全文，以下是內幕分享：The Arise“阿睿思”第二期的預售定於2018年底，CNTHAI中泰之家提前內部預定將於10月的第一或第二周開始，第一時間聯系我們預定底層花園套間或任意挑選您所中意的戶型與位置！

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責編：Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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2018清邁房地產市場報道：只有你想不到 沒有我不知道！｜居外專欄

在市場放緩之後，清邁的公寓市場在過去5年裡一直蓬勃發展，該地區的大多數買家都是在清邁工作或學習的當地人和年輕人。但目前，中國人被認為是清邁共管公寓市場中最重要的投資者，他們已經成為清邁公寓市場的主要買家。

按年歷史供應

來源：泰國土地局和高力國際研究中心

需求：在2018年的前5個月，在清邁的所有公寓單元的平均接受率大約比過去幾年高出約70%，大約是2%。

供應：根據國土資源部的統計，在清邁的土地上，大約有32,630套共管公寓單元已經完工並登記在冊，超過3000套公寓單元正在建設中，預計將於明年完工。

新推出的單位：在2018年前五個月，新推出的單位約220套，位於城市地區。

價格：在2018年的前5個月，公寓單元的平均價格比去年高出5個百分點。

清邁房地產的過往發展史

清邁是泰國北部主要的商業城市和教育中心。許多來自全國各地的人搬到清邁接受教育，這通常會持續4到5年。清邁市的第一個共管公寓項目於1985年注冊，擁有103個單元。從1985年到1996年，超過13450個單位，約占總供應量的72%。從1987年到1995年，泰國金融自由化的影響使泰國經濟增長非常迅速，直到1997年的金融危機。

危機過後，從1997年到2012年，市場上只增加了大約3540個單位。這在一定程度上是因為泰國人更喜歡開發擁有土地的項目；但在2018年的前5個月，在國土資源部完成並登記了785個單元。根據國土資源部的統計，截至2018年5月，市場上大約有32,630個單元。共管公寓並不是買家的首選，因為清邁還有很多土地可供選擇，但在幾年前政府宣布從曼谷到清邁的高速列車的發展之後，許多共管公寓開發商已經在包括清邁在內的發展線路上啟動了項目。

2018年5月按地點和年份提供的歷史供應量

資料來源：土地部，高力國際泰國研究報告：2013年的統計數據僅從1月到5月

城市地區的公寓單元總數是最高的，第一個項目是在1985年完成的，有103個單元。在外城地區，第一個項目於1991年完成。從1987年到1995年，清邁的許多開發商都把重點放在了城市地區的中等收入群體的共管公寓開發上。在1997年的經濟危機之後，從1998年到2004年，這兩個地區的共管公寓供應略有增加，許多共管公寓項目在2013年至2016年期間完成了大約14293個單元，在江中只有1,125套共管公寓單元。

從2011年到2018年5月按地點和年份推出公寓單位

從2012年到2013年，有超過7024個單元投入使用，在2018年前5個月啟動了大約220個單元。從2012年至2018年5月，約有5954個單元或60%的總單元位於外城區，而近4148個單元或40%位於城市地區。

2018年，外城區的共管公寓項目重新流行起來，從2012年到今年頭5個月，共有6467套公寓。這是由於土地價格上漲，城市地區有合理價格的可用土地有限，以及在清邁市外城區的道路和交通系統的延伸。

在清邁，最受歡迎的共管公寓開發地點是位於城市西北部。在過去的一到兩年裡，清邁蘭龐路已經成為一個新的住宅區。這是由於許多當地開發商在這一地區推出了共管公寓和住房項目。

可在2018年5月出售的公寓單元

在2018年5月可出售的10 468套公寓單元中，約有4 001個單元在城市地區。其中近85%是在2013年至2018年5月期間推出的。在外城地區，約有6467套公寓單元可供出售，其中70%以上的公寓單元從2013年至2018年5月推出。

按單位類型劃分的2011年至2018年5月推出的公寓單位比例

在清邁，一居室單元占了大部分的公寓，與泰國其他地方一樣。清邁的一居室單元面積約為24-132平方米，平均單位面積約為38平方米，其中大部分買家是本地人和在清邁工作或學習的年輕人。但目前，在清邁的公寓市場上，中國人被認為是最重要的投資者。自2014年以來，它已成為清邁公寓市場的主要買家。

從2011年到2018年5月的公寓單元平均單位面積

清邁共管公寓項目的最大目標群體是在那裡工作的學生或年輕人，他們更願意住在自己的單臥室單元而不是租賃公寓。
雖然目前中國投資者是清邁公寓市場的主要參與者，但他們專注於購買投資以租給在清邁工作的學生和人。

2018年5月市場上所有共管公寓項目的需求率

這兩個地區的平均接受率大約為70%。城市地區的平均接受率大約是外城地區的平均接受率的74%，接近67%。大約3000套公寓單元或30%仍在市場中。在外城區，由於過去5年裡有許多共管公寓，目前仍有超過2000套公寓單元在市場上銷售。對於城市地區的共管公寓來說，今年前5個月推出的新項目，大約有220個單元被大量的項目所吸引。

2012年上市的開發商推出的一些共管公寓項目，在正式發布後很快就被搶購一空，其中包括上市公司尚思睿所開發的一系列項目。此外，尚思睿公司。計劃在2018年底啟動一個新的共管公寓項目

2018年5月在清邁出售的公寓單位的平均售價

根據地點、開發人員和項目概念，2018年的平均價格比2017年高出10%。在2018年的前5個月，共管公寓單元的平均價格約為每平方米67,100泰銖，比2017年推出的共管公寓均價高出約5%。城市地區的平均售價比外城區高出30%，而在2018年推出的大多數共管公寓項目的平均價格都高於城市地區每平方米95,000泰銖的平均價格。大多數高價格的共管公寓項目都位於寧曼、長康、東環線路上距離古城較近。計劃於2018年推出的一些新共管公寓項目的起步價格高於每平米8萬泰銖，因此2018年下半年和未來的平均價格可能會高出5%至10%

展望

清邁的經濟在過去幾年中不斷發展，它是泰國北部的教育中心。該省有10多所大學和10萬多名學生，還有很多人為了就業而搬到了清邁。此外，政府計劃在該省開發大量基礎設施並建立與其他省份的連接，例如從曼谷到清邁的高速列車、第二個機場、從清邁到清萊的高速公路，以支持物流和清孔的新工業區。清邁可能成為東盟的主要商業城市，特別是緬甸、老撾、泰國和中國。

在2018年5月，有一些共管公寓項目在2018年5月啟動，其中一些項目計劃在2018年下半年和明年推出，其中大部分都在外城區。這是因為開發商似乎瞄准了清邁的中等收入市場，而不僅僅是學生或大學裡的低端市場。在2018年的前5個月，共管公寓單元的平均價格比去年高出5個百分點。過去幾年裡，最低工資和物流成本的增加也影響了市場。

在清邁——房地產市場正在上漲，現在是時候了！

全新完工3居室豪華別墅，交通方便，臨近多所優質國際學校，置身其中猶如入住國際五星級酒店！

兩棟建築物相連設計，有多種房型可供選擇，總價680萬泰銖（約¥136萬）起！

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迪拜房市2018年至今新增1.4萬套住宅 注重項目多樣性

迪拜土地局（Dubai Land Department）透露，2018年前8個月內，阿聯酋有47個全新房地產項目已完工。

據迪拜土地局局長Sultan Butti bin Mejren所說，這些已建成的項目為迪拜房市帶來了1.4萬套新物業，包括1萬套公寓，364棟商住綜合樓，2258棟聯排別墅和1575幢豪華別墅。

根據他通過國家新聞機構阿聯酋通訊社（WAM）發表的一篇評論，迪拜房地產市場在2018年前8個月內達成的業績令人振奮。他還補充道，迪拜會繼續吸引“更多有意進行大規模投資的投資者”。

他說：“47個已完工項目的成功交付反映了開發商們濃厚的興趣和堅定的決心，而且他們正以最大的誠意與投資者展開極其公開透明的合作。迪拜土地局官員正努力在我們的房地產市場中鞏固這些價值，並認真觀察這些以多樣性為特色的項目。這樣做不僅有助於滿足人們對各類物業的需求，還有助於避免某種房產供過於求。”

DLD指出，在報告期間，有1000名投資者通過900筆交易購置了總價值超過120億迪拉姆（約223.8億元人民幣）的物業。

Bin Mejren表示，他認為迪拜房市在2020年開幕的世博會舉行之前可以保持這一積極發展勢頭。

“投資者在迪拜房地產業所涉及的一些利益和發展趨勢上達成了共識。市場的吸引力以多種獨特因素為基礎，這些因素主要包括穩健的高回報率，隨著時間推移持續上升的物業價值，還有阿聯酋較為理想的居住、工作和旅游環境，而迪拜在這些方面的優勢使其成為了一個高水准的投資選擇，”他補充說。

居外推薦迪拜房源項目：AYKON City

AYKON City擁有別具一格的設計理念，是迪拜大都市地標之作。坐落謝赫扎伊德路中心地段，坐擁城中最負盛名的哈利法塔區美景，鳥瞰迪拜運河，AYKON City豪華開發項目集酒店、酒店式公寓、辦公樓、住宅樓於一體，多個塔樓不同尋常的延伸設計，為您提供精品生活和明智投資之選。

AYKON City開盤至今，已獲獎項包括：

  • 2016阿拉伯地產大獎—迪拜最佳
  • 迪拜最佳酒店建築
  • 迪拜綜合建築大獎—最佳推薦

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來源：Arabian Business
翻譯：LPS
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加拿大商業地產漲勢驚人！2018年第二季度交易額創歷史新高｜居外專欄

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根據“加拿大商業地產公司”（CBRE Canada）最新的報告顯示，由於兩宗大型交易的達成，加拿大商業地產的交易額在第二季度創下歷史新高。

報告顯示，第二季度商業地產的交易金額為$165億元，比2017年第一季度$119.7億元的歷史最高紀錄還要高出38%，比過去5年每季度的平均水平高出了105%。這使得2018年的加拿大商業地產投資總額達到了268億元，這也是有史以來最高的“半年投資水平”。

這一紀錄的出現，主要得益於兩項成功的商業並購。這兩項商業並購分別是著名房地產信托基金Choice Properties對加拿大著名地產公司CREIT的並購，以及美國著名的資產管理公司“黑石”（Blackstone）對總部位於溫哥華的地產公司PIRET的並購。

這兩項並購的總額達到了整個第二季度加拿大商業投資總額的45%。

此外，幾項大型單筆資產交易的達成也導致了第二季度商業地產投資額再創新高。這其中包括了Hines and Oaktree Capital Management以$1.07億收購了位於卡爾加裡的First Tower辦公大樓，以及Tigra Vista Inc.以$2.56億收購了位於多倫多的Parkway Place。

CBRE表示：“因為有這兩項數額如此驚人的商業並購，這也就難怪今年第二季度的商業地產投資額會創下加拿大有史以來的最高紀錄。事實上，今年第二季度的投資額比去年同期增長了67%。這一數字也反映了如今加拿大商業地產投資的規模和影響力。如果投資者深入分析這兩項並購交易，就可以發現，Choice Properties購買CREIT的目的是實現其經營產業的多樣化，而黑石公司則是買下了一個位於加拿大的戰略平台。”

CBRE還表示：“除了兩筆並購交易外，我們也看到高質量並且能提供持續收入的商業資產正呈現出極其強勁的需求。投資人目前正專注於尋找那些在經濟低迷時也依然能穩定保值的優質資產。這些資產的投資前景非常值得信賴，在很長一段時間內，其收入狀況都是可以預測的。”

在第二季度，商業地產投資總額最高的加拿大城市，依然是多倫多和溫哥華。其中多倫多占了第二季度所有交易的1/3，金額為$57億，擊敗了在2013年創下的$47億，占比20%的記錄。這個數據比5年內平均值高出82%。而溫哥華則以$32億元的投資總量屈居第二，但其較過去5年的平均水平增長了91%，比多倫多更高。除多倫多和溫哥華外，卡爾加裡、蒙特利爾，和埃德蒙頓，也分別以$25億、$17億，和$15億的投資總量位居前五。

“如今，加拿大的商業地產市場正吸引著來自全球的資金和投資人，而這也和其投資的基本面息息相關。在過去了4個季度裡，多倫多和溫哥華兩地的市中心辦公室的空置率為北美最低，過去6個季度中的工業空置率也同樣是北美最低的。這些都決定了加拿大的商業地產投資大有可為。”

多倫多市區獨立物業投資：多倫多最時尚“皇後西街”，一樓商鋪，二樓三樓居住，可發展為精品旅館酒店，現年享20萬穩定收入。叫價500萬加幣（約¥2,591萬）。
居外物業編號：42453028 點擊查看房源信息

在第二季度，產業物業的銷售額超過了所有的商業資產類別，這很大程度上是因為黑石公司收購了PIRET。經折算後，這單交易的價格超過了$2,500元/平方英尺。第二季度加拿大產業物業的總量為60億，這一數字比第一季度增長了222%，比去年第二季度增長了229%，創造了第二季度產業物業銷售總額的新高。而僅僅是黑石公司收購PIRET，就占到了總量的37%。而如果去除公司並購所帶來的影響，多戶公寓類別的投資額基本與之持平，約為$19億元。這一數字較上一季度增長了32%，也較去年同期增長了39.5%。

“事實很明顯，投資者非常中意於興建多戶公寓，因為從長遠來看，這的確是一個非常不錯的投資策略。無論經濟和政治局勢怎樣變化，人們總得找個住的地方。這也意味著投資者的獲利將持續增長。”


責編：Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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葡萄牙有望成為2018年全歐洲房價漲幅最大市場

由於強勁的國內外房地產需求以及住房短缺，葡萄牙房地產價格今年預計將上漲9.5％，這意味著在美國金融評級機構標准普爾公司所調查的10個歐洲國家中，葡萄牙和愛爾蘭將實現最大幅度的房地產價格增長。

根據商業和經濟網站Economia Online的報道，標准普爾公司在其周一發布的“歐洲住房市場”報告中提出了這項預測。

該機構在報告中分析了比利時、法國、德國、愛爾蘭、意大利、荷蘭、葡萄牙、西班牙、瑞士和英國的房地產價格變化情況。

標准普爾公司預計，今年英國房地產價格將與去年持平，其他國家的物業價格則會有所上升；到2021年之前，葡萄牙物業價格將保持快於大多數歐洲國家的增速。

由於國內和國際需求強勁且供應短缺，預計今年葡萄牙物業價格將增長9.5%，2019年的增速會降至7%，2020年降到6%，2021年繼續下降，達到5%。2017年，葡萄牙房價同比增長10.5%，而2016年的增速為7.7%。

盡管如此，標准普爾公司認為葡萄牙房市的物業均價“仍然處於可負擔的狀態”，其價格收益仍比長期平均水平低7%。

標准普爾指出，總而言之，“有限的供應加上強勁的國內外需求正在推動房價上漲”。

裡斯本17臥歷史大宅，建於1873年，設有健身房、台球室，陽台和兩個游泳池，全屋以高級木材裝修。物業編號：29522543（點擊圖片查看房源信息）
裡斯本17臥歷史大宅，建於1873年，設有健身房、台球室，陽台和兩個游泳池，全屋以高級木材裝修。居外物業編號：29522543（點擊圖片查看房源信息）

而支撐高企需求的基礎是“強勁的經濟增長，新就業機會和低利率”以及持續下降的失業率和專為非居民設計的黃金簽證授予項目等“特殊激勵”措施。

此背景下，該機構預計葡萄牙今年的經濟增長將保持“穩健”。盡管與2017年相比有所放緩，GDP增速仍可達到2.3％。

因此，標准普爾公司總結道，葡萄牙房地產市場“在新就業崗位，上漲的收入還有外部需求的支持下，將在未來數年內保持活力”。

未來幾年，供需之間的差距也將持續存在。在建物業的數量正在增加，但增長幅度較低，因此可能無法跟上需求的上升。


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來源：The Portugal News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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居外發布2018年第二季度全球房價報告：增速繼續放緩 歐亞漲勢強勁

  • 經過通脹調整後的數據顯示，在全球已發布住房統計數據的40個國家與地區中，有25個住宅市場的房價在2018年2季度出現了同比上漲。
  • 從公眾更為熟悉且更為樂觀的名義指數（未考慮通脹因素）來看，則有32個國家及地區的房價有所上升。
  • 中國香港再次成為全球房價增速最快的區域。

大多數地區房價繼續上升

大多數歐洲國家的房價仍保持著大幅上漲趨勢，尤其是愛爾蘭和荷蘭。中國香港和澳門地區的房價在過去這一年裡出現了強勁的增長。泰國、埃及和波多黎各的房價也顯著回升。但是中國大陸、烏克蘭和大多數中東國家正在經歷房價下跌，或者房價增速急劇放緩的過程。

2018年2季度，房價同比增幅最為強勁的住宅市場包括: 中國香港（+13.15%）、愛爾蘭（+11.57%）、荷蘭（ +7.24%）、中國澳門（+6.31%）和墨西哥（+5.12%）。（通脹調整後數據）

房價同比下跌幅度最大的房產市場為卡塔爾（-16.91%）、烏克蘭基輔（-7.81%）、阿聯酋迪拜（-7.63%）、土耳其（-4.21 %）和中國上海（-3.51%）。（通脹調整後數據）

更多地區房價上漲速度放緩

截止2018年2季度，全球只有16個住宅市場的房價同比增幅高於去年同期，而另外24個住宅市場的發展勢頭都較去年走弱。

房價同比增長名列前茅的中國香港、愛爾蘭與中國澳門增幅都要小於去年同期；而在排名最末的10個國家與地區中，只有俄羅斯的房價跌幅較去年有所緩和，其他市場則跌幅繼續加大。

值一提的是，最受中國乃至全球投資者青睞的4個傳統投資目的地：美國、英國、澳洲與加拿大的房價走勢都弱於去年同期，像征著發達市場房市普遍減速。

本次調查使用了經通貨膨脹調整後的數據。以烏克蘭基輔為例，《全球房地產指南》利用美國官方公布的通貨膨脹率對其房價數據進行了調整，因為烏克蘭二級市場上的住宅銷售額是以美元計算的。

如需獲得完整版《居外2018年2季度全球房價報告》，請居外服務熱線 400-041-7515。

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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高力國際：菲律賓房地產的發展將迎來歷史新高

房地產顧問服務公司高力國際稱，盡管上調的利率和通貨膨脹帶來了一定挑戰，但今年菲律賓房地產市場的供需很可能迎來歷史新高。

盡管第二季度菲律賓國內經濟增長放緩，達到三年來最低的6%，但高力國際稱菲律賓的經濟發展速度仍然位居該東南亞第三，僅次於越南（6.8%）和中國（6.7%）。

高力國際表示，“盡管經濟增長放緩，但房地產行業仍是十分堅挺，2018年辦公、住宅和休閑房產的供需都將達到歷史新高。”

菲律賓首都及第一大城市馬尼拉

然而，該公司補充道，利率的上調或將在未來12至24個月內削弱中低收入階層對住宅房產的需求。

高力國際指出，由於開發商對高利率的影響有所擔憂，因此今年上半年新增公寓的數量有所減少。

8月初，菲律賓央行將政策利率上調了50個基點，為2008年全球金融危機以來最大幅的上調力度。

高力國際表示，“我們認為，利率的波動應當會促使當地開放商更願意與外國公司合作，共同開發水平和垂直住宅項目。”

除調高的利率外，加速的通貨膨脹對消費產生抑制，因此也給房地產行業帶來了一定的挑戰。

7月，由於食品和飲料產品價格上漲，通脹率達到5.7%，為五年來最高。

高力國際指出，房地產行業還面臨其他的挑戰，如由於技術工人的缺乏和公共基礎設施項目的大幅增加而導致建築進度的延誤，路權問題以及稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（該法旨在合理化政府為投資者提供的刺激政策）實施的不確定性。

高力國際稱，數據顯示，今年，辦公房產的供需和凈吸納率都將達到歷史新高。

截至上半年，馬尼拉大都會的凈吸納量達到641000平方米，高於去年整年的638000平方米。

高力國際預計今年其吸納量將達到107萬平方米，此外，新可出租辦公房產的吸納量預計將達到108萬平方米，創下又一歷史新高。

高力國際表示，“預計在2018年下半年建成的可預租辦公樓中已有31%完成預租，因此今年下半年房市的高需求趨勢將持續下去。”

除了來自中國業務外包公司和離岸博彩公司的需求外，馬尼拉大都會辦公房產還受到物流、電信、保險和金融服務等傳統企業的推動。

與此同時，住宅房產大的發展將持續受益於菲律賓與中國的友好關系。

高力國際稱，“菲律賓的高力國際接收到了越來越多來自中國香港、日本和中國大陸公司的詢價，由此可見菲律賓越來越有可能與外國開發商合作。”

大量開發商計劃在馬尼拉以外的關鍵城市，如加維特省（Cavite）、布拉幹省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平項目（住房和土地）。高力國際建議開發商在菲律賓的二三線城市開發住宅項目，因為這些地區的終端用戶需求高。

菲律賓加維特省大雅台市（Tagaytay）離馬卡蒂市區車程1小時半左右。這裏可觀看到全世界最小的火山島湖，是環境優美的休閑區。Wind Residences是2015年新發展的公寓。共有5棟樓。公寓設施有室外室內遊泳池、網球場等等，周邊有大型遊樂場、騎馬場、購物中心、5星級酒店和餐館。
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高力國際預計今年菲律賓國際遊客的數量將從去年的660萬上升到750萬。由於馬尼拉大都會將新增2800間新的酒店房，酒店供應量達到歷史最高，因此酒店的入住率大概將在65-68%之間徘徊。

高力國際預計，從明年開始至2021年，馬尼拉每年的平均入住率將達到68%-70%，與此同時，酒店房費的價格預計將每年增加約1-2%。

高力國際認為，盡管今年第一季度，由於稅制改革加速與納入的不確定性，工業房地產的投資下降了38%，但其吸納率仍將保持穩定。

部分企業宣布在呂宋島工業園區中部和南部設立辦公處。

高力國際表示，“最初，人們擔心菲律賓的房地產市場會出現過熱現象。但央行不斷采取舉措旨在控制通脹，以舒緩對房市過熱的擔憂。為了使得經濟增長能夠更好地支持房市的繁榮發展，政府必須確保實行適當的政策改革，包括繼續實施稅收和非稅收刺激，以保持菲律賓對外包和工業公司入駐的吸引力；放寬關鍵行業（如建築）的外國合作限制，以解決項目進度延期的問題。”

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原文：PhilStar
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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迪拜房市2017年表現欠佳 但未來發展不乏亮點

迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。

2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。除此之外，部分開發商也開始接受分期付款，一些開發商甚至允許買家將60%的房款留至交房的時候支付。開發商們希望通過這樣的獲得更多的剛需，並鼓勵一些租房者自己買房。根據對主要相關方的調查，德勤估計2017年迪拜有15000個單位進入市場，比2016年增加了3.5%。

2018年趨勢展望

迪拜的國際地位將會繼續提升

  • 迪拜已經擁有包括迪拜國際機場在內的諸多國際頂尖基礎設施
  • 迪拜有著有利於商業的法務與監管環境，商業自由度非常高
  • 迪拜已成為全球公認的活動中心，將舉辦2020年世博會

2018年，迪拜將與世界其他地方更緊密地聯系在一起。不過伴隨著這些國際化的機遇，迪拜也將面臨一系列挑戰。世界銀行警告，目前全球經濟將面臨的挑戰主要來自更極端的經濟保護主義、更嚴峻的不穩定地緣政治與潛在的金融市場波動。

頂級開發商Nakheel傾力打造迪拜優質社區Al Furjan。從Al Furjan出發，可輕松抵達Sheikh Zayed路，還臨近Ibn Battuta購物中心和Discovery花園，距離EXPO 2020展覽場地只需15分鐘路程。 居外物業編號：34703192 點擊查看房源信息

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開發商們在迪拜的融資選擇正變得更先進更多樣化

  • 合格地產開發商與項目可申請的銀行貸款存量充足，借貸比例為60%至70%，融資成本約為5%至6%
  • 迪拜的非銀行融資選擇正在成長
  • 迪拜的住宅開發商正在通過分期付款方案降低買家所承擔的投資風險

隨著非銀行類的借貸方案越來越多，迪拜的開發商金融市場正在變得更多樣化，不過依然競爭激烈。有良好信用記錄的開發商將有更大可能獲得資金。從購房者角度來看，多個住宅開發商提供的分期付款方案意味著投資風險減小，門檻也有所降低。

迪拜朱美拉棕櫚島（Palm Jumeirah）獨特的海濱開發項目Azure Residences，包括豪華的海濱公寓和餐飲場所，俯瞰阿拉伯海灣和迪拜世界著名的地標建築（點擊圖片查看房源信息）
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3D打印等破壞性創新將在房地產業成為更加主流的科技

  • 迪拜已設下目標，2019年所有新建築須有2%的結構為3D打印而成；到2025年，此比例將提升至25%
  • 迪拜土地部門正在探索包括區塊鏈在內的交易管理新技術
  • 雖然起步較晚，但是迪拜的電商行業正在蓬勃發展。2017年亞馬遜收購了中東電商com，同時中東也出現了吸引了大量資金的新電商Noon

今年開始，破壞性創新將在迪拜房地產業成為更加主流的科技。不過同時面對科技的機遇與挑戰，市場上並不存在絕對的贏家與輸家。拿電商行業來說，科技的發展並不僅僅影響線上與線下商店，也深深地改變著市場的每個渠道。因此電商科技的發展，必將對各個資產類別都產生不同程度的影響。

開征增值稅將是迪拜房地產市場的最大威脅

  • 租金或面臨上行壓力
  • 增值稅或對開發商現金流帶來威脅
  • 迪拜各方面需要增加成本對不同收入來源進行增值稅核收流程的建立

2018年1月1日起， 迪拜開始征收增值稅。對房地產市場而言，迪拜的住宅類房產交易基本均免收增值稅。不過對於個人投資者與開發商來說，在建築、維護、使用房地產相關服務的過程中產生的交易依然需繳納5%的增值稅。增值稅的開征可能將是迪拜房地產市場最大的威脅。從會計系統到現金的壓力，無論開發商、運營商或者是購房者都將面臨復雜且深遠的壓力。


參考來源：德勤2018年迪拜房地產展望報告
閱讀原文：https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/xe/Documents/realestate/me_re_real-estate-predictions-2018.pdf


文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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Royal LePage預測：2018下半年加拿大房價仍將上漲｜居外專欄

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根據加拿大最大的地產經紀公司Royal LePage 7月公布的市場分析報告，加拿大的房價在今年第二季度升幅放緩，主要體現在大多倫多地區的房地產市場表現較為乏力，有些區域的房價出現了同比下跌。相比之下，在安省“金馬蹄地區”（注：“金馬蹄地區”是指安大略湖周邊，安省經濟最發達的一片區域），以及多倫多周邊一些城市則出現了完全不同的景像。由於許多買家從多倫多遷出，並在周圍更經濟的地區尋找住房，在這些地方反而出現了房價同比上升的情況。與此同時，蒙特利爾和溫哥華郊區的房價，則在第二季度出現了全國最高的同比漲幅。

經濟利好！下季度住宅價格預計攀升

在統計了全加拿大63個主要房地產市場後，Royal LePage表示，2018年第二季度，加拿大的房價上升2%，“全國房價基准指數”（National House Price Composite）達到$613,968。如果考察不同的房源類型，雙層房屋的中間價格相較去年同期提升了0.8%，為$720,504。平層房屋的中間價格攀升了1.8%，為$512,979。在全國範圍內，公寓房的升幅要比獨立屋高得多，達到了8.1%，中間價格為$435,421。

Royal Lepage預測，加拿大第三季度房價將上漲，在未來3個月內，住宅價格將上漲1.9%。

“通常春天都是加拿大樓市的淡季，”Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說，“而且正如我們此前預期的，新的貸款壓力測試讓房地產市場的升幅大為放緩。因為在貸款能力較低的環境下，許多家庭不得不調整他們的購房計劃。而另一些沒受這一政策影響的家庭，則可能選擇暫時觀望。”

 “目前，市場已經漸漸適應了新的規則，並開始逐步消化其影響。我們相信，在2018年下半年，房屋的價格和銷量都會有提升。” Phil Soper繼續說：“目前對房地產市場利好的因素並沒有改變。我們在許多大城市，依然面臨著住房短缺的問題。房屋依然供小於求。”

而在過去一個季度，加拿大的經濟指數也依然足以讓投資者看漲加拿大樓市。6月份，全國的失業率約6%，接近歷史最低點。政府和民間的商業投資也越發積極。

但在另一方面，加拿大的房地產市場也可能受“北美自貿協定”談判的影響。由於擔心可能和美國產生貿易戰，那些就業將受到直接影響的買家則會對購置新房采取更為謹慎的態度。

“目前加拿大的經濟多少有些不確定性，” Phil Soper總結說：“盡管和美國的貿易摩擦可能對經濟有所拖累，但全國住房市場預計仍將處於長期擴張性的階段，盡管提升速度比我們過去幾年看到的要慢。”

安省市場：多倫多房價溫和上漲，周邊區域價格飆升！

在2018年第二季度，安省經歷了迄今為止最顯著的對比：金馬蹄周邊城市的房價升幅顯著提升，多倫多市中心和郊區的房價升幅卻不是很高。這一現像的原因在於，大多倫多地區房價持續處於高位，這導致居民遷移模式發生了改變。這些因素包括首次購房者試圖在更遠的地方購買一套更廉價的房屋。還有退休人士則希望趁著高價出售他們在多倫多的房屋，以便搬去一些生活成本更低的區域。

這一趨勢在以下幾個城市最為明顯：

  • Windsor（溫莎），
  • Belleville/Trenton，
  • Niagara/St. Catharines（尼亞加拉/聖凱瑟琳），
  • Kingston（肯辛頓），
  • London（倫敦【與英國首都同名】）
  • Kitchener/Waterloo/Cambridge（肯其那/滑鐵盧/劍橋區域）

這些區域的房價同比上升達兩倍，甚至更高。盡管大多倫多地區市場有所回落，買家們仍然傾向於在安省南部或臨近多倫多的區域購房置業。在第三季度結束時，預計大多倫多的房屋均價將較第二季度上升2.1%，達到$838,984。而渥太華的房價則將較第二季度上升2.2%，達到$449.140。

事實上，這種搬遷趨勢在Royal LePage此前一份針對千禧一代的調查（Royal LePage’s Peak Millennial Survey）中就有所反應。該調查發現，對於加拿大千禧一代的受訪者來說，擁有住房非常重要，為此他們願意搬到另一個城市去買房。

同樣值得注意的是，年輕的家庭往往也會被一些他們經濟條件允許的住房類型所吸引，而這類房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市，就像居住在其他經濟較為發達的國家一樣，本質上是一種屬於公寓的生活。

然而，在安省，仍然有61%的受訪者表示，他們更願意購買獨立屋，尤其是那些已經有孩子，或者正打算要孩子的夫婦。超過一半（52%）的受訪者在買房時會考慮住在郊區，59%的人在買房時會考慮住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說：“那些如今已到退休年齡的嬰兒潮一代，他們也同樣渴望搬家去一些環境清幽，風景宜人的小城市頤養天年。如果算上這個因素，那我們也就能理解，為什麼像溫莎或尼亞加拉這樣的小城市房價升幅會遠遠超過多倫多，甚至躋身全加拿大房價漲幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多倫多購房的買家或許可以松口氣了。這和2017年多倫多樓市的火熱形成了鮮明對比。我們在2018上半年看到了房屋市場調整和政府干預所導致的結果。這些結果在大多倫多周邊的區域尤為顯著。在多倫多周邊房價急速上漲的時候，我們預計多倫多的房價將相對保持穩定，價格漲幅也會較為溫和。”

安大略省溫莎的3臥3衛獨立屋，現代化裝飾，帶家電出售，只售約¥177萬
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關於本次調查

本次Royal LePage的房價調查（Royal LePage House Price Survey）結論，是根據全加拿大63個最大的房地產市場上，3種最普遍房屋類型的銷售數據綜合而成。在房價調查中的房屋價值是基於Royal LePage全國房價綜合指數（Royal LePage National House Price Composite），並綜合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的數據分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地產咨詢和分析的可靠來源。對市場的預測，由Royal LePage的房地產專家根據其專業知識，以及對市場的判斷而做出。


責編：Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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美元走強 給新興市場下半年走勢帶來壓力

宏觀經濟增長放緩，政治和貿易緊張態勢升級……對投資者而言，2018年下半年挑戰重重。

對新興市場的蔓延威脅

美元走強和美國短期利率上漲動搖了新興市場投資者的信息，投資者們紛紛拋售股票和證券。土耳其、阿根廷、印度尼西亞和印度等脆弱國家擔憂情緒普遍，紛紛被迫抬高利率以防止貨幣走弱。

中國經濟增長放緩，進一步削弱了新興市場的投資情緒，投資者們對美國貿易保護主義的擔憂日漸加劇。上個月，人民幣跌至今年最低水平，在貿易緊張、石油價格上漲的背景下，盧布也跌至最低水平。

中國大陸股票的晴雨表——上證綜合指數顯示市場已經進入熊市。這一趨勢導致摩根士丹利資本國際新興市場指數從今年的最高點下滑超過18%。

BlueBay資產管理公司新興市場分析師蒂莫西·艾什（Timothy Ash）指出，新興市場正“面臨多種挑戰的重重考驗”。但這些考驗不會導致像20世紀90年代那樣的危機。他表示，新興市場的政策制定者擁有應對此情況的“管理工具”。

發達國家股票的根本轉變

美國資產出現緊縮跡像，今年標普500指數上升了1.7%，而在2018年初以來，歐洲國家指數幾乎均呈負數。

富達國際基金的資產組合經理比爾·甘乃迪（Bill Kennedy）表示，“放眼全球，市盈率相對高於過去。高估值和貨幣緊縮並行，因此我認為可能會出現下降趨勢。”

諸如特朗普貿易政策等不可預測的因素仍將繼續存在，因此投資者被迫再度關注股票市值的根本推動因素，其中最重要的就是收益因素。標普500指數中增長最快的美國大型科技公司表現突出，其納斯達克指數截至目前為止上升了8.6%。如果這些公司保持這一勢頭，那麼聳人聽聞的悲觀新聞標題就不攻自破了。

甘乃迪表示，“在做投資決定時，不能只看市盈率。驅動未來六個月表現的是創造收益的公司。”

國債及其與全球收益率的關系

國債、全球緊縮貨幣政策和不斷增強的經濟增長趨勢共同作用，可能將宣告極低債券收益率時期的終結。

但這一情況尚未出現。10年期國債收益率在3%的水平上停滯不前。其他主要市場的債券收益率今年年初也有所增加，但後期逐漸趨緩。國債和其他債券的收益率的差額出現歷史新高。

上個月，歐元區外圍國家價格走弱、收益率增加，這與其說是受到經濟持續繁榮的影響，不如說是意大利地方政治緊張態勢的結果。

在此情況下，固定收益投資者預計今年下半年不是全球經濟出現停滯就是美國和其他市場間出現史上難見的差距。

Gam Investments的固定收益投資主任蒂姆·海伍德（Tim Haywood）指出有很多理由可以支持未來幾個月收益將出現增加的觀點。他表示，“已有證據表明收益增加的前提的確存在。”

盡管投資者的風險偏好“相對較低”，但“潛在的經濟數據十分可觀”。因此“看跌債券”的想法也是可取的。

公司債券的表現不盡如人意

信用市場上低端美國投資公司債券逐漸失去吸引力。10年期國債的穆迪BAA指數顯示今年的風險溢價呈穩定上升，從2月初的155基點上升至6月底的200基點。

並購在市場上造成的影響十分顯著：並購公司及其各部門的債券受影響最為明顯，其市場風險呈現增加趨勢。

另一大影響就是外國投資者需求降低。美銀美林策略師的數據顯示，截至6月22日，外國購買數量相比去年下降了13%。

英傑華投資集團公司美國投資信用負責人喬希·洛邁爾（Josh Lohmeier）表示，“由於外國投資者需求下降，新發行債券更具波動性和妥協性。我們主要考慮的問題就是如何避免並購。作為債券投資者，並購通常不是一件好事，因為它總是會造成資產負債表惡化。”

目前在歐洲，歐洲央行的一舉一動成為了關注的焦點。歐洲央行將在今年年底停止購買政府和公司債券。

投資者想要先於央行行動的困境在於，歐洲公司債券已經面臨嚴峻的壓力，1月起，美銀美林銀行歐元投資型公司債券的價差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高級資產組合經理格雷格·彼得斯（Greg Peters）表示，“我們擔心今年底歐洲央行符合資格名單的增加，但這一情況現在已經發生了。這使得事情更為復雜難辦。”

隨著差價的擴大，主要債券市場越來越難以預測。如果將去年的情況歸納為無差別購買，那麼2018年信貸區別將‘重現江湖’。今年上半年，歐洲高收益債券市場上的10筆交易告吹，許多觀察人士認為這創下了歷史記錄。

甚至在穩定的投資債券市場上，也有發行人選擇取消交易，5月，惠而浦和貝塔斯曼就取消了原定的發行計劃。

市場行情靠攏石油多頭人士

今年上半年石油價格顯著增加，5月布倫特原油價格上漲到四年來的最高水平，80美元/桶，這一水平一直持續到六月底。

下半年的主要問題是，過去12個月來原油價格60%的上漲是否已經達到頂峰。但大有理由相信原油價格仍將持續看漲。

委內瑞拉的石油產量顯著減少。美國決意恢復對伊朗石油行業的嚴格制裁，而只要經濟大環境保持上漲趨勢，石油需求就會相對穩定。

不利的一面在於，沙特阿拉伯和俄羅斯明確表明不希望石油價格不受控制地上漲，因此將在下半年加大石油供給（相當於全球共贏的1%）。但一些人認為，面對四年來石油行業的投資不足、供給受限的情況，這一供給量還遠遠不夠。

RBC Capital Markets的邁克爾·特蘭（Michael Tran）表示，“沙特阿拉伯承諾加大石油供給至10.8千桶/日，但鑒於此前累積的供給中斷情況，這一數量在短期內還遠遠不夠。”

與石油不同，金屬市場則停滯不前。在全球貿易緊張、信用緊縮和中國制造業發展放緩的壓力下，今年上半年，倫敦金屬交易所指數（該指數記錄了鋁、銅、鋅等六大基礎金屬市場數據）下降了6%。

全球最大銅礦埃斯康迪達（Escondida）和中國外最大的鋁供應商俄羅斯鋁業公司（Rusal）都有可能推動金屬價格的上漲（特別是俄羅斯鋁業聯合公司，如果其母公司EN+在8月5日前無法撤銷美國對其的制裁）。

美元走強占主導地位

美元目前的強勁勢頭是否會保持下去還無法確定。這主要取決於美聯儲是否堅持實行今年原定緊縮政策下的利率，以及中美貿易緊張關系的發展情況。如果以上兩個因素其一或二者皆出現緩和，那麼投資者很可能將重返歐元市場，歐洲央行將逐步推進貨幣緊縮政策。

奧本海默基金公司的首席投資官克裡希那·梅曼尼（Krishna Memani）表示，“如果美元走弱，則意味著美國的赤字失去了外國投資者的資助。” 

隨著英國脫歐日程的進展，英鎊將逐漸走弱。中國人民銀行有意讓人民幣貶值，投資者也時時關注人民幣的發展情況。

相對較強勁的人新興市場的外彙可能能夠抵抗得住美元走強的壓力，在各大選舉逐漸走向結束的情況下尤其如是。但最重要的選舉是發達市場中的選舉——美國中期選舉。直到11月前，貨幣價格很可能在一定區間內震蕩。

原文：金融時報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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