Author: Jane Yuan

16年實施英國“買房出租”投資者貸款受阻房價得控

準備“買房出租”（Buy-to-let）的投資者要面臨新的測試以證明他們購房的支付能力，估計會有成千上萬的人會面臨房貸申請被拒的可能，或因此支付更高的利息。

這個新政被啓用是源于歐洲堅持要對“意外房東（accidental landlords）”借錢的政策進行修改，因爲，目前在總額160萬份的“買房出租”房屋按揭貸款中，大約有1/5的申請者屬于這種情况。

什麽是“意外房東”？符合以下兩種情况的任一一種的業主就可以稱之爲“意外房東”：

  • 因爲継承的原因擁有了一套房産；
  • 想賣出一套房産，但是沒有成功，只好轉而出租。

在財政部公開發表的一分相關的諮詢文件中指出，在這些“意外”的個例中，貸款申請者成爲“房東”的原因幷不是他們自覺自願的一種投資行爲，而是由于各種意外事件被迫促成的，所以政府希望將這些借貸者納入一個更有保障性的框架內。

這個新政將于2016年3月實施，可能會對英國房産市場有一定的影響。

2013年，英國共有15.1萬份“買房出租”房貸被成功借出。在新的政策下，由于借貸者要通過支付能力測試，該類型的房貸量可能會减少。大多數現有的“買房出租”型貸款在計算額度時會與該房産的租金收入相關聯。如果支付能力測試新政得以執行，意味著年長的業主可能再也難以申請到“買房出租”型房貸，因爲大多數的借款機構要求借款者提供一份他們在退休之前還清全款的計劃。按照慣例，歐洲的法規不會影響到英國的房貸市場，但是這個新政策也是按揭信用指引（Mortgage Credit Directive）的一部分，可能也會對其它種類的房貸起到一定的冷却作用。

英國房屋抵押貸款機構協會（Council of Mortgage Lenders）發言人認爲受到新政策影響的借貸者會少于“買房出租”類貸款申請總額的20%，但他們也無法提供精確的預估。

房屋貸款申請諮詢師則指出，新的政策將會增加房貸申請者的費用。

人們普遍擔心“買房出租”的投資者可能會促高房價，從而將買房自住者擠出市場。由于英國的房地産有保值、房租收益高等特點，所以海外投資者蜂擁而至，以“買房出租”的方式進行長綫投資。

房地産數據專家Hometrack最近的一項調查顯示，9月份，英國房價呈零增長狀態，這也是19個月以來，英國房價出現了首個零增長的月份。

張思琪專欄全集：

張思琪剖析英國倫敦房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或加入張思琪的微博：【英國天際房産張思琪】與她近距離接觸。

 

 

加拿大置業房産稅不容忽視 不同地區每年稅率都有差別

在加拿大買房，付完房款、簽字交屋之後就大功告成了嗎？幷非如此。屋主還得每年向政府繳納房産稅，而且這還不是一筆小數目。

由于在加拿大Property Tax（房産稅）每年每戶繳納的金額都是不容忽視的一筆大開銷，因此加拿大房産稅的金額也是一個影響到人們買房的重要因素，房屋價值越高，  房産稅繳納的金額也就越高，也難怪有時候還會聽到那些擁有房産的人們調侃說買得起房却養不起房。

關于加拿大房産稅你瞭解多少？

1、稅率不會每年都相同：房産稅是市級政府根據年度財政預算，由政府對財産的評估值乘以係數而定，是政府稅收的重要來源。

2、每個城市的稅率也不同：安大略省Mississauga今年的稅率爲0.926648%，反而比多倫多的房産稅稅率要高，但要回頭研究往年的稅率的話今年稅率也在走低的狀態。例如，2012年的0.943698%，2011年的0.962611%。

3、需根據政府給出的賬單按時支付：房産稅每年會寄出Installment (分期付款)，一般由上下半年分兩張寄出，每張有3個賬單，按時支付。房産稅多少一般在房屋Listing上有記錄。

加拿大房産稅的金額怎麽算？

1、房屋價值×稅率＝房産稅

根據上表我們能够知道今年（2013年）多倫多的房産稅收取比例，居民住房的稅率比例約爲0.746%，如果我們比較去年的比例會發現有所下降。人們估算房産稅只要把自有的房屋價值乘上這個稅率係數就可以大致知道自己今年所需要繳納的房産稅是多少錢了。

2、房屋和地皮價值怎麽定？

在安大略省，MPAC會來評估這些價值，MPAC的全稱爲Municipal Property Assessment Corporation（市政物業評估公司，網址爲：http://www.mpac.on.ca/）。如果您認爲這個機構把您的房産價值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他們重估價的價值還不合您心中的價值，您還可以向法院申訴。

3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的稅率範圍

很多人買房的時候不知道準確的稅率比例，一般都會粗略的用0.6% ~ 0.9%這個範圍來大致計算，這個比率比較科學，因爲大多地區普遍房産稅比率範圍就在此中間，所以買房時您可以憑藉此，來衡量是否您能承受這個範圍的房産稅。這裏提供一個多倫多房産稅“計算機”的鏈接，輸入您的房産價值就能知道您要交多少房産稅了。

  • 房産稅稅率低是好事？不一定！

很多人一定會說：“稅率走低對于房屋持有者來說不就是件天大的好事了。”這種說法幷不全面，從上文的數字數據上來看今年的稅率的確比往年要低，但是光看這個稅率值就暗暗自喜是不正確的。您的房屋價值在這一年內的漲幅程度可能遠不止這幾個小小百分比的差別。

從多倫多房地産排行榜（Toronto Real Estate Board）一月至今的房産市場報告，我們可以知道，即使今年房産交易市場幷不如去年那樣火爆，但是成交的平均金額依舊有所上漲，就5月這一個月來看就比往年上漲了5%之多。從大體房市我們也能初見一些端倪，其實每年房産稅都在漲，政府才是最終受益者，憑藉上漲的房價每年都能多出不少財政收入，因此從這個角度來說，受害的還是消費者這一方。

  • 你繳納的房産稅最終都去哪兒了？

拿著納稅人的錢，政府也不能不管事，政府每年的財政開銷很大一部分是從收取房産稅而得，他們也用著我們繳納的稅費支撑起城市的公共設施。就2012年市政開銷圖來看，警察、交通、償還外債、消防系統、都花費了很大部分的財政收入，當然省政府瞎管的教育系統也花費了不少銀兩。

相信只要房産稅在合理範圍內，政府又能善用這些經費，大家都能享用完善公共設施帶來的福利的話，這些錢就不會交的沒有意義了。

經紀江曉清專欄全集

江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

最新消息：英國最新移民修改法案昨日出臺 投資移民確認上漲至200萬英鎊

2014年10月16日,英國內政部出臺了最新的移民修改法案，一直以來各方猜測也塵埃落定。修改方案主要著重在加强驅逐非法違反公衆利益的犯罪分子出境，限制這部分人群的上訴權利；進一步完善行政覆議程序；打擊以虛假名義如假結婚或假同性伴侶關係，虛假工作職位等的簽證申請；以及抬高高資産人群的申請門檻，如100萬英國投資移民要求抬升至200萬英鎊投資，希望更高效拉動英國經濟。

英國政府通常在每年的4月及10月出臺修改方案，通過收集移民簽證官審核申請時總結的案例經驗，結合采納多方機構，如英國移民諮詢委員會（MAC Migration Advisory Committee）等機構提供的建議而做出修改，主要爲了保證現行的移民條例能够切合實際情况，有效服務于英國經濟及社會發展。

英國彼得森律師行提供第一手PBS計點積分制主要修改總結，敬請各位讀者持續關注後期關于英國家庭生活，永居申請，行政覆議程序等的政策修改分析。

最新的修改案對投資移民有大幅度的修改，但修改的內容幷沒有超出彼得森律師行的推測。

在今年2月份英國移民諮詢委員會（MAC）已經遞交給英國政府一份調研報告，建議將投資移民資金額度從100萬英鎊抬升至200萬英鎊。漲價的消息在今日得到英國移民及安全部長詹姆斯·布羅肯希爾的公開聲明確認。

針對投資移民的修改方案將于2014年11月6日正式實施。請注意在實施前已經獲得投資移民簽證的申請人將不受新政策的影響。

法案内容概括

Tier 1 INVESTOR 英国投資移民：

變更聲明可以概括爲：

投資移民的門檻由100萬英鎊上漲到200萬。

新的修正方案將于2014年11月6日正式實施。在實施前已經獲得投資移民簽證的申請人將不受新政策的影響。

在200萬的投資中，要求200萬英鎊全額投資在指定的方式（比如國債，公司債，股票以及英國公司），同時取消投資額中25%可用于購房或定期存款的選擇。

正式移除以貸款方式申請投資移民的相關條例。

 Tier 1 Entrepreneur 英国企業家移民：

相對于新政策著力于修改投資移民的要求，對企業家移民的政策要求沒有顯著修改，但幷不代表英國政府對企業家真實性的審核有所放鬆。一直關注英國移民政策的各位應該有注意到，英國政府從今年的4月，7月，10月有逐步加强對企業家移民的審核標準。

在英國遞交的企業家移民申請，要求20萬英鎊資金必須已經在英國境內。體現出英國政府進一步審核申請人在英國設立企業的真實意願。

出臺更嚴謹的技術審核以聯名賬戶，多個賬戶作爲資金證明的真實性，以及加强審核以多份文件共同證明的日期及金額要求，同時也加强審核已投資到企業當中的資金真實性。

除了資金要求，英國政府也進一步規範了關鍵詞的定義。比如“風險投資公司”，“新企業”，以及“房産開發及房産管理”等。換言之，在準備證明材料時需要更加嚴謹和專業的指導，以切合每一項定義的要求。

政策分析

現在我將對這4條法案更改逐一分析。第一個問題，英國政府爲何要將投資者簽證的門檻從100萬提高到200萬？這個問題很好解釋，英國現在缺少資本投資，看看中英兩國高層領導人這兩年相互互訪的頻率和中國提供給英國的貸款數額吧，英國缺錢的現實不難看出來。

第二個問題，英國爲什麽要在這個時間點上（2014年10月）推出這個政策？其實這是跟全球範圍內的移民趨勢息息相關的。早在今年6月，加拿大就已經宣布暫停所有的投資移民申請，這讓中國的移民投資人捉襟見肘。緊接著，上個月美國政府宣告本年度EB-5移民簽證名額售罄開始進入排期，這個投資50萬美元兩年獲取美國綠卡的投資類簽證曾一度被中國人看成是獲取國外永居的快速途徑。

來自北美洲的兩個投資大國紛紛將中國人拒之門外的現實讓越來越多的投資人把目光轉向了歐洲，而作爲母語爲英語的英國自然而然成爲了移民者心目中的“黃金寶地”。

第三個問題，爲什麽英國政府開始限制投資類型，幷且取消了投資中的25%投資于房産和定期存款的要求呢？限制投資類型的考慮出自于英國整體經濟的走向，雖然經濟好轉，英國政府近年來仍然處于財政赤字的狀態下，政府需要投資人購買國債，政府相關的公司債，和其他類型能够向這個國家基礎行業注入資金的債券，這是卡梅倫政府背後的所想。至于爲何取消25%在投資房産上的選項，這是由于這些年英國國內房價看漲，越來越多的人（尤其是年輕人）開始抱怨自己買不起房子，越來越多來自海外的房産投資讓英國國內的房價持續攀升，爲了緩解英國本土人民購買房産的壓力，保守黨取消了投資者購買房産的要求。

最後一個問題，爲什麽取消貸款方式的投資移民？答案是，英國政府要錢，同時急著要錢。雖然對于100萬英鎊的投資移民，移民者一定需要證明出自己擁有200萬的資産，這樣英國這邊的銀行才會貸款給投資者100萬英鎊，但是貸款歸貸款，對于英國經濟的直接注資才是政府想要看到的。英國政府對于投資者的還貸能力還是很信任的，但是明顯現在政府想要投資者立刻拿出現金，對英國的經濟發展最初立竿見影的影響。

後續影響

從目前的情况來看以及當前英國政治選票情况分析來看，聯合政府推出相關漲價要求顯然是爲了響應選民的呼聲，包括進一步要求來促進英國經濟，包括禁止投資房産以抑制房價增高等等手段。 但是個人認爲總總手段幷不是不歡迎投資移民，而是在盡力規範投資移民的相關規則，評估投資給英國本土經濟帶來的真實貢獻。

作爲目前市場上最快，最安全的主流大國的移民項目，2個月之內獲得英國相關移民簽證，幷且由國家擔保相應投資回報，相信仍然會對中國申請人有很大的吸引力。 快捷，安全，回報穩定，綠卡保障，都是英國移民項目的總總好處，相信此次漲價幷不會影響到中國地區市場的移民熱潮，反而會激發更多的申請人對英國移民的關注。

專業建議

從過去10幾年的從業經驗來看，幷且結合近幾年英國政府逐步完善的網上申請系統來研究。我們認爲我們仍然有機會幫助到我們的客戶對T1 100萬英鎊投資移民申請作出有效的時間控制，最多可以爭取到3周左右的時間，也就是在11月31日以前如果您認爲您能够符合現行的英國移民局要求的資金及基本來源解釋，我們是仍然能够幫助客戶按照老的政策來處理簽證申請。

需要注意的是，關鍵時刻需要有專業的機構以及專業的人士來幫助大家做出充分的準備以及專業的判斷，建議大家聯繫例如環球移民這樣的比較大的專業機構來進行專業分析和專業處理。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件至peter.liu@petersonlaw.org與劉律師零距離溝通。

 

 

 

 

巴菲特教我房産投資“濕地論”

股神巴菲特的“湿地理论”

沃伦•巴菲特（Warren Buffett），举世闻名的投资家，坐拥数百亿美元的个人资产，在多年的世界财富排行榜上，一直稳居前列，被誉为“股神”。他在长期的股票投资活动中总结提炼出了许多超越一般投资者观念的独到理论，而这些理论在实践运用中被证明是极其正确的。

针对股票投资，他有一种做法曾引起我的兴趣，那就是在股市中，他不去选择那些市值已经很高，受到众人追捧的“成熟股”，因为他认为这种股票的上涨空间已经非常有限。但同时也不选择那些市值虽然很低，可却没有什么发展前途的“蛮荒股”。而是极力搜索那些目前市值不高，市场关注度有限，但因为某些特殊因素的存在，而藏下了巨大的潜力的股票，就像是那些自然条件优越，但还未经开垦的湿地一样。他买下这样的股票后，只是等待时机成熟，坐等获取丰厚回报。靠着这一做法，巴菲特曾在数以万计的股票种类中选择了若干不为他人关注的股票，而这些股票最后都实现了数百倍的价值上升。

我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现，巴菲特这种股票投资的做法其实完全可以移植到房地产投资中，也就是说，能够给投资者带来最大回报的房地产，一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热，不为很多人重视，价格还相对处在一个低位的对象，就像一片容易为人忽视的“湿地”，但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。而投资者又能够看准形势，及早买入该地区的房地产，将来肯定能收获巨幅升值。反过来，等到那些地区被开发成熟，价格已经被推得很高的时候，投资者再来介入，获利的空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后，机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者们一条重要理论——“湿地理论”。

“湿地”的例子在各国的房地产业发展中可谓比比皆是，以我们所熟悉的中国房地产业为例，上海浦东的房地产发展就是最具典型性的。上海浦东在20年以前，是一处“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之地，备受上海人的冷落（据有关数据显示，1990年前后浦东的平均房价只有1,000元左右）。但20年后，却变成为上海房地产发展的领头羊（根据2010年的统计，浦东新区的平均房价达到了每平方米25,600元），成为人们置业购房趋之若鹜的所在（从1990年到2008年，浦东新区仅户籍人口就增加了60万）真可谓是“沧海桑田”。在这当中起到决定性作用的，毫无疑问就是中国政府于90年代开始的“浦东开发”政策。如果没有开发开放的政策，没有包括道路交通在内的各种基本建设，没有经济金融的一系列规划布局，也就不可能有房地产业的兴盛。

细细想来，在正式实施具体的规划建设之前，浦东开发其实早有征兆：90年代初的上海，要取得经济发展的突破，必须要寻找新的发展空间，浦西已经人满为患，大规模的基础设施改建成本巨大，唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东，才能一展手脚，这也就是浦东必定会成为开发开放的选地。当然最主要的是，上海从90年代开始获得巨大发展契机是一切的前提。由此可见，能否在最初阶段，准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向，对于选准最佳“湿地”至为关键。

Pages: Page 1, Page 2

非加拿大居民能在多倫多置業嗎？

加拿大的領土面積達998萬平方公里，爲全球面積第二大國家，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。以國際匯率計算，加拿大的人均國內生産總值在全世界排名第十一，在人類發展指數也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活質量及經濟自由的國際排名都名列前茅。這讓世界各地的人們嚮往來到這裏尋找發展機遇，旅游、移民、投資在不知不覺都成了這片土地上的熱詞。

隨著越來越多的人們將眼光投向加拿大，安大略省內的多倫多作爲加拿大的著名城市一直以來也備受大家關注，多倫多房産市場更是吸引著不少熱衷于“買房”的中國人。對于不瞭解加拿大的人們來說，想要在多倫多投資地産他們有著不少困惑，首當其衝的問題就是“非加拿大居民可以在多倫多買房嗎？

對于這個問題，如果只用單純一個字“能”來解答勢必不完整，今天我將詳細介紹非加拿大居民（非居民包括持有工作簽證、學習簽證，以及訪問簽證的申請人，例如，留學生，在加拿大有合法工作許可的非永久居民，以及來加拿大進行商務訪問的游客）在多倫多買房的相關規定以及注意事項。

根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够購置、擁有和出售房地産，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外國僑民房地産法》給予非加國公民擁有或出售房地産的權利。

  • 非加拿大居民在加拿大投資房地産的貸款事宜:

貸款買房非常普遍，非加拿大居民想要在多倫多貸款買房也不難，但有幾點需要注意:

第一，您要在加拿大開設銀行賬戶用以每月還款。

如今許多加拿大商業銀行已在國內開設分行或者辦事處，但在國內開設的賬戶幷不能直接用來使用，需要在加拿大境內激活才可以用于支付。

第二，加拿大對于個人信用記錄非常看重，信用污點很容易導致按揭貸款不批的後果。總之，即使沒有信用記錄也不能擁有不良信用記錄。因此無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。

但許多非加拿大居民會問：我從來沒去過加拿大沒有信用記錄是否還能貸款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相對較高的思想準備，因爲無收入的非加拿大居民申請貸款時，可批下來的貸款額度大約要低于房價的65%，留學生買房面臨的狀况也基本如此。而對于擁有良好信用記錄、持有工作簽證幷擁有穩定收入的工作簽證持有者，貸款額度最高可達90%。

非加拿大居民在加拿大買房，可以申請到銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣，利率大都在3%左右。但對于貸款具體額度與利率加拿大各大商業銀行給出的標準不盡相同，想要獲得最優的按揭貸款，需要花時間進行比較。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授權書》，用以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。

買家的地産經紀或律師都不允許成爲買家POA的受委托人（購買樓花除外）。授權委托書需要完成規定的表格，在兩個見證人的見證下簽字，幷且需要律師或其他Notary Public 的公證，具體有關POA的規定需要諮詢專業律師。

與此同時，還要找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行，一般而言，這些銀行對于貸款要求更爲苛刻，條件也相對更多。因爲目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委托書有關，所以銀行對此十分敏感。在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受。因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付這兩筆較大金額的付款能够順利交付，確保資金流充裕，海外電匯付款也要提前諮詢電匯所需天數等相關信息。簽好協議但未在規定時間內交付定金或首付會引發一系列不必要的麻煩，甚至會被告上法庭

  • 非加拿大居民在加拿大（多倫多）投資房地産的稅務事宜：

非加拿大居民與居民都沒有購買房屋數量的限制，幷且面對的購房稅務問題也基本相同。但對于房屋增值的部分，非居民在出售房産時要根據規定交付資産增值稅。非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局幷申請一份清稅證明書（ Clearance Certificate ），以確認因物業增值而必須交付的稅款數目。該證明會同時發給賣出方和買入方，以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麽買方可能有責任承擔賣方所欠稅款。如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價25% 的金額作爲保證金。在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此保證金付清賣家的有關稅項，幷將餘款退還給賣家。在最終的Closing以後的 30 天之內，如果仍然沒有拿到清稅證明書或未能够與國稅局結清增值稅款，那麽律師會將您的保證金會上交國稅局，再由賣家報稅時自行結清。

此外非居民在Closing之前轉讓樓花時，律師也會事先扣留上述保證金，以保證非居民會交清增值稅款。

  • 非居民如何投資加拿大（多倫多）房地産

如今互聯網和交通的發展，促進了各國之間的交流，也使得更多的投資人能够更近距離的接觸海外房産市場，在加拿大投資房産的方法也不局限于一種。在加拿大買房基本可以分爲六個步驟：

其實，非加拿大居民在加拿大買房幷沒有想像中的那麽複雜。簡單的說，除了銀行要求的首付款多過本地居民，以及賣房時需要交一定的Capital Gain Tax之外，與本地居民置業幷無大异。

經紀江曉清專欄全集：

江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

 

 

西班牙投資移民出師不利 是黑馬失蹄還是“少不更事”？

2013年9月 26日西班牙政府正式通過創業家法案，以法律的形式明確地規定了西班牙投資移民的概念。相比西班牙政府最初設想的 16萬歐元，法案最終將這一數字設定在了50萬歐元。

經濟危機下，國際移民政策兩極分化聯合國 2013年《世界移民報告》的數據表明，截至     2013年，中國以930萬的移民總量，成爲次于印度、墨西哥、俄羅斯之後，全球排名第四的移民輸出國。每年成千上萬的國人都涌向了何方呢？目前國際上的移民國家可以簡單的歸納爲兩組：

一組是打著歐盟旗號却走著屌絲路綫的小國集團：塞浦路斯、希臘、拉脫維亞、匈牙利等，門檻一降再降，多至 30萬歐元少至10萬歐元就可以換取一張居留卡片，還附送種種流程上的優惠。

另一組則是標榜著自己高大上的大國集團：美國、加拿大、澳大利亞、英國，一張居縱觀國際移民形式，葡萄牙、西班牙既不在大國陣營也不在小國之列隊。俗話說 “瘦死的駱駝比馬大”, 其在歷史上的霸主地位以及在現代國際陣營中的重要地位，不允許把自己劃入到屌絲小國的行列中，而且自己既然劃出了 50萬歐元的門檻，也只能在這一進退兩難的困境中死撑到底。

柳暗花明的葡萄牙移民

自葡萄牙施行投資移民的新政以來，不到兩年的時間已經發出近千張綠卡，其中中國國民占了大多數。此數據一出，不少人大跌眼鏡。最受投資移民青睞的美國, 中國人和其他人民競爭，也不過搶到每年 3000多名的份額。人口不足美國的三十分之一，土地面積不足美國的一百分之一的彈丸小國葡萄牙剛剛起步就做了一千餘人，這個成果還是可喜可賀的。看來葡萄牙政府當初沒有把投資門檻設定爲和希臘一樣的 30萬歐元或者更低，而是提升到 50萬歐元，是花了一番心思的。

首先來看美國: 美國的EB-5投資簽證等待周期較長，常出現年初即用光整年名額的情况，使得一些需要在子女 18歲成人前辦好手續的家長非常困擾。另外，EB-5 的入股或者創業的投資模式對于不熟悉美國的企業管理甚至連語言關都沒有通過的投資人很難帶來明確的收益，且根據其招商引資的情况，幷不是每個人都能拿到綠卡。今年2月，美國證券交易委員會宣布叫停“芝加哥會議中心項目”，認定其對尋求移民的海外投資者形成詐騙。涉及  250名中國移民投資人、投資金額1.5億美元的芝加哥會議中心項目詐騙，成爲美國 EB-5投資移民進入中國以來最大一次醜聞。至今爲止，經過取證和三次開庭，雖然投資者的部分投資可以追回，不過當時繳納的4至5萬美元的中介費打了水漂，幷且注定與綠卡無緣。

再縱觀小國集團：塞浦路斯深陷債務危機, 失業率極高，銀行內存款每日的提取上限僅爲500美元，取得的居留也不可以用于工作。希臘則屬于島國，遠離歐洲大陸，拿到手的居留不可以工作而且考慮到子女教育等問題，希臘語也沒有長遠的優勢。

葡萄牙政府敏銳的察覺到了其投資居留的未來第一大消費市場——中國，隨著經濟的發展和教育程度的提高，移民市場將不再只是土豪的市場，更不會是屌絲的市場，而是新興的中高産階級的天堂。

葡萄牙握住了自己從屬與世界最大的經濟體——歐盟，免簽來往26個申根國，歷史悠久，高福利免費教育，可投資房産的底牌。正所謂進一步太多，退一步又太少：不是每個人都願意一次性拿出一、兩百萬英鎊或者是五百萬澳元來冒險；也不是每個人都能安于自己花十萬或二十五萬歐元買到的居留，報出國家名字後大家都不知道還有這個國家存在的難堪。所以看似尷尬的葡萄牙投資移民，反而成了近年國際移民的最大贏家。

Pages: Page 1, Page 2

倫敦地標巴特西：從英倫文化地標蟬變倫敦地産新秀

倫敦作爲全球最黃金的房地産市場之一，一直備受海外投資者的關注。在泰晤士河沿岸兩邊，正有大量的新建樓盤在破土而出。對于這座歷史與現代完美結合的國際大都市來說，新的城市天際綫能否承襲這裏傳統的優雅貴族氣質？這個問題對于倫敦的城市建設者們來說，比我們想像的都更爲重要。今天我來說說在倫敦市中心最大的一個在建綜合性項目——巴特西。英國人已經在紛紛討論了：這個他們心中的最具象徵性意義的倫敦地標之一，未來將如何在魔幻變身後，在倫敦的當代商業生活中重新活躍？

在2012年倫敦奧運會閉幕演出的時候，最能代表倫敦的六個建築形象出現在舞臺，巴特西電站（Battersea Power Station）正是其中一個。如果你問：就只是四個大烟囪聳立的電站而已，爲何能代表倫敦形象？那麽你一定不瞭解巴特西電站在英國工業革命發展歷程中的重要角色。對于倫敦人來說，巴特西電站不僅是一座工業帝國時代的遺迹，還是一個代表歐洲紅磚建築藝術的文化符號。

工業時代的巴特西電廠

位于泰晤士河南岸的巴特西電站，是倫敦最大的建築之一，在英國的工業發展歷史上占據重要地位。它始建于上世紀30年代，由著名設計師斯科特設計。這位設計師的代表作還有：英國標志之一的紅色電話亭、Waterloo橋、利物浦大教堂等等。雖說是工業用途的電站，設計方面却是可圈可點：巴特西電站是曾經風靡一時的紅磚教堂風格，在英格蘭碩果僅存，也是歐洲現存最大的紅磚建築。巴特西電站更被英國人視爲和聖保羅大教堂同等級別的倫敦地標。

時間倒回到上個世紀初，那時英國的電力還是通過一些小型發電站、衆多民營企業，分別向公衆供應的。眼花繚亂的電力系統既不兼容、成本又高，公司之間競爭混亂。這種混亂局面終于引起了英國國會的內部爭議，認爲發電應該是統一制度下的國有化運營。1925年，英國國會的法令被采納，第一個超級電站終于應聲而建——也就是每年生産40萬千瓦電力的巴特西電站。

意大利大理石渦輪大廳、磨光鑲花地板、鍛鐵樓梯、還有那四個耀眼的白色烟囪……巴特西電站曾經在50年間，負責倫敦全城五分之一的電力供應。

英倫文化的“巴特西”情結

巴特西電站曾出現在英國著名搖滾樂隊Pink Floyd的專輯封面上、出現在披頭士樂隊、《蝙蝠俠》、《國王的演講》等經典電影裏，出現在英劇《神探夏洛克》裏……英國首相卡梅倫還曾在此發表演說：“巴特西是英國人的老朋友”。“巴特西”情結已經深深融入英倫文化的血液裏。

英國著名的搖滾樂隊Pink Floyd，在1977年的時候發行過一張叫做《Animals》的專輯，專輯封面正是巴特西電站。封面上的發電廠上空，漂浮著一小團粉色的雲——其實那是一隻粉色小猪的氫氣球，名叫Algie。“弗洛依德的飛猪”是音樂界的一個傳奇，也出現在了2012年倫敦奧運會上。

2011年的時候，《Why Pink Floyd》發行，製作人將經典場景重現，于是人們又看到了一隻悠閑的粉色小猪高高地飄揚在巴特西兩座烟囪之間

Pages: Page 1, Page 2

L.M.N.P 投資法國房産最快捷的生財之道(下)

上期，爲投資者介紹一種在投資法國房産市場最快捷的生財之道——帶家住房出租。本期，我將來講講如何找到適合此類投資方式的房屋。

巴黎的面積105平方公里，是一個規模很小的城市，其中被大家熟悉和追捧的黃金地段只占巴黎總面積的20%左右。所以，想要靠房屋出租獲利的投資者，切勿爲了貪圖房價上的一時便宜而選擇距離中心地段幾條街或是幾百米外的房屋，因爲，那些房屋幷不適合用來賺取豐厚的出租回報。

巴黎是世界上游客最多的城市，就這一就足以說明爲什麽在巴黎帶家具短租十分受歡迎的原因。由于，游客只需用住市中心豪華酒店的錢就可以租到在同區域的一套奢華的大套房，甚至是一棟別墅。很多人都願意用同樣或是更便宜的價格租一套房而不是酒店。所以，在巴黎，這樣的出租方式幾乎已被所有游客所接受。

另外重要的一點是，對于巴黎這樣的城市來說，不存在旅游淡季。雖然，每年的11月、1月、3月和8月，游客數量稍有减少，但幷不意味著是淡季。而在5月、6月、9月和12月，特別是新年的第一周，因爲，很多外國游客都喜歡在巴黎這個世界上號稱最浪漫的城市度過新年。這時，整座城市的酒店入住率定是100%，幷且，所有旅館的價格都會翻一倍或是幾倍。

對于民用住宅來說，地段、房屋質量、特點與交通會直接决定房租的高低，但除此之外，房租都將是不變的（新年除外）。當然，如果客人租的時間較長，位于中心地段的房租也可以相應有點優惠，不過由于總體租住率高，所以，多數時候不需要特別的優惠，特別是客人降價的幅度較高，最好是不要接受，因爲總有人會住。

比如：可以看到鐵塔、有陽臺或露臺，這樣的房子租金會更貴。一套位置再好的地段，房屋裝修不錯的，每個月租金能達到100歐元／平米／月。也就是說50平米的房子月租金5000歐，100平米的房子月租金10000歐，150平米15000歐，這是平均水平，還有很多更貴的，當然也有更便宜的。

我有位客人在香榭麗舍大街有套74平米的房子，每天的租金是370歐元 ，如果30天，就是11200歐元，平均下來是150歐元每平米/月。當然這是100％入住率的毛收入，還要除去中介費用（Booking或其他公司），物品折舊，以及長期入住客人的折扣和實際的入住率。

爲了達到高入住率，證明房租物有所值，得到租客的好評，就要遵守符合國際高端客戶的規則：乾淨漂亮的家具，有品味的裝修（符合國際品味），齊全且高品質的家具用品。所以，在一開始需要經常更換餐具，床單，在墻壁老舊的時候要記得粉刷。這些費用也都是可以抵消稅金的，當然更重要的是保持房屋品質，從而取得高的入住率。

小貼士：法國房産的面積是以實際室內居住的面積來計算，不算陽臺和公攤等（簡單的說，可以把地板全部鋪上地磚，地磚的總面積就是房屋的居住面積），和中國的計算方式不一樣。一套法國80平米的房産，以中國計算方式會超過100平米。

Pages: Page 1, Page 2

英國房屋租賃市場興旺背後的無奈

最近，看了一篇有關英國房租不斷上漲，使投資收益達到有史以來最高點的新聞。在這篇新聞中我發現，年輕一代成爲了推高英國房價與租金背後的“始作俑者”。

他們真的有那麽大的推動力嗎？

據我瞭解，英國近期有一項針對倫敦18至34歲之間年輕人群的市場調查, 在比較了這個特定人群的平均年收入和市場平均房價之後, 調查結果讓人沮喪 —— 倫敦的年輕人在倫敦根本買不起房子！

在倫敦的任何一個行政區，18~34歲之間年輕人群即使在存够10%的首付押金, 以及3倍于他們年薪的房貸的前提下，仍然購房無望。

這項由市場調研公司CACI主導的調查顯示，位于倫敦東南部的Bexley區在倫敦所有行政區裏房價最低，這裏適合首次購房人群的小面積住房平均價格約爲17萬2千英鎊。在Bexley區居住的年輕人群平均年收入爲4.142萬英鎊。以此計算的話, 即使凑够了10%的首付押金4000英鎊，再加上年收入3倍的銀行貸款；他們仍然面臨超過3萬英鎊的房款缺口。

在倫敦房價最高的Kensington and Chelsea區，單元房的均價爲96.5萬英鎊, 而這個區年輕人群的平均年收入爲5萬6千英鎊。這意味著年輕人想要在這裏安家的話除了銀行貸款之外，要想辦法凑足約70萬英鎊的房款缺口。

這種現象幷不是倫敦特有,  在距倫敦交通便利的Oxford、Brighton、Guildford、Windsor、Maidenhead 等地這種現象都普遍存在。但調查也同時顯示在倫敦周邊的Milton Keynes、Swale、Fareham以及Medway等地情况稍好一些。在這些地方居住的年輕人群年平均收入剛剛可以負擔一套小面積住房。 高昂的房價使倫敦的年輕人們依賴租房來解决住宿問題,  從而促使了倫敦房屋租賃市場的興旺。

Minni专栏全集：

Minni谈英国伦敦房产投资

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是瀏覽英國金鼎置業官網瞭解英國詳情。

 

紐約房地産市場——一塊被低估的沃土

紐約房地産市場其實很大。維基百科中的一篇文章指出，紐約房地産市場的總價值約爲8000億美元。但我們認爲，其實際價值要高得多，因此我的同事Richard决定考察一下這個數據是否準確。他嘗試搜集曼哈頓市場的一些數據，而他的發現也是出人意料的。曼哈頓是紐約房地産市場價格最高的地區，因此，我們决定僅對曼哈頓房产市場進行估值，然後發現其價值約爲以上數據的兩倍。

紐約辦公面積據估計約爲5.2億平方英尺。按照每平方英尺700~900美元計算，總價值約爲3600~4600億美元。還要再算上酒店的價值。酒店房間數量接近9000間，平均每間房價值按4萬美元計算，總價值約爲360億美元。

紐約房地産市場的總價值約爲8000億美元,但其實際價值要高得多

曼哈頓住宅面積共有9.75億平方英尺左右，在所有房屋類型中，共有有公寓和合作公寓2014年的平均價格爲1300美元每平方英尺，所以總價值約爲1.3萬億美元。雖然聯排別墅的數據還沒有整理好，不過其總價值也已可想而知。

由此估算，僅曼哈頓區的房産市場的總價值約在1.7萬億美元左右，而這一數值已超過深圳股票交易所的1.5億美元。

曼哈頓資本市場基礎十分雄厚。其中不僅包括在紐約證券交易所和納斯達克交易的25,000,000,000,000美元股票，還有其總價值爲1.7萬億美元的房地産商市場。另外再加上紐約商業交易所和曼哈頓大型投行所創造的私人衍生品市場，曼哈頓當之無愧是世界第一大金融中心。

Danica.Chen專欄全集

Danica細說紐約房産市場

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接郵件至：danica_chen2003@yahoo.com 與Danica零距離交流。