買房投資，最重要的是房價升值和租金收益。
所以要麽購房出租（buy to let），靠租金的收益賺取回報。
要麽房價低的時候買入，房價上漲後再賣出，賺取差價。
但這兩種投資方式，都需要購房者有敏銳的洞察力，發現哪裏的房產有增值的空間和趨勢。
而這，就需要看看不同地段房產的投資回報率和房價上漲率來作為參考了。
壹，租金回報率
購房出租收益率＝年房租受益÷購房價格×100%
購房出租–租金回報率最高的前十名
近日，來自Aspen Woolf 的壹組數據顯示：過去壹年，購房出租的房產，投資回報率最高的前十個地區是這樣的：
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表格中不僅有該地區的郵編；地區；平均房產售價；過去壹年的房產交易量；目前房產均價；目前每月的房租價格，還有這些地區的購房出租收益率（Buy-to-Let Yield）
簡單翻譯壹下：
第壹名：曼徹斯特 Manchester，購房均價為£177,686，當前均價為£202,484，月租均價為£1,339，購房出租投資回報率為7.94％
第二名：卡迪夫 Cardiff，購房價格為£187,337，月租均價為£1,054，購房出租投資回報率為7.28％
第三名：利茲 Leeds，購房價格為£225,551，月租均價為£1,217，購房出租投資回報率為7.16％
第四名：利物浦 Liverpool，購房價格為£164,590，月租均價為£1,027，購房出租投資回報率為7.02％
第五名：Walsall，購房價格為£195,383，月租均價為£1,106，購房出租投資回報率為6.84％
第六名：紐卡斯爾 Newcastle upon Tyne，購房價格為£184,224，月租均價為£873，購房出租投資回報率為6.03％
第七名：謝菲爾德 Sheffield，購房價格為£194,673，月租均價為£888，購房出租投資回報率為5.92％
第八名：格拉斯哥 Glasgow，購房價格為£182,716，月租均價為£786，購房出租投資回報率為5.71％
第九名：伯明翰Birmingham，購房價格為£189,898，月租均價為£921，購房出租投資回報率為5.42％
第十名：桑德蘭 Sunderland，購房價格為£134,891，月租均價為£587，購房出租投資回報率為5.3％
以上為2016年壹年，租金回報率最高的十個地區。
那麽…… 往回再看5年呢？
2010－2015年，哪裏的租金回報率最高呢？
壹組來自英國官方Land Registry的數據告訴妳，2010-2015，哪裏的年租金收益率（rental yields）最高，下圖分別為地區和回報率。
具體的，我們可以看壹下全英國的年租金收益率情況
還有倫敦地區過去5年的情況
總的來說，我們不難看出，曼徹斯特依然以6.02%的年租金回報率領跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外倫敦等等。
我們不禁要問，為啥曼徹斯特這麽牛？
因為這裏的求租的房客比出租的房源多得多得多！
供不應求了，自然房租回報率高
為啥那麽多人租房？
目前英國住房自有率正處於30年以來的最低點。在過去10年中，個人租房市場增長迅猛、規模空前：每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數量超過了2000萬。
隨著租房需求的增加，英國的住宅供應卻遠低於其他國家。
為什麽？
Select Property Group的總經理Sergey Grechishkin說道。“在英國，20-39歲的人群中有近60%的人會租房到2025年，而曼徹斯特對中國投資者的吸引力在於，這裏的年輕租房人口比例要高於英國的其他地方。”
此外，曼徹斯特作為除倫敦以外的經濟上的英國最大城市，不僅高校眾多，生活便利，經濟發達，球隊眾多，物價較倫敦低很多，而且對華人生活尤其方便：中國城，中餐館，曼城直飛北京的航班等等，應有盡有。
這些條件綜合起來，來曼城求學和工作的年輕人，自然帶動了當地的租房市場，這也是曼城近6年來，壹直英國租金回報率最高的原因。
二，聊完了租金收益，現在看看房價升值：
英國2010-2015年，資本收益最高的十個地區
資本收益率（Capital gains），指的是資本資產（投資或房地產）價值的上升，令其價值高於買入價格。這項收益在出售有關資產時才能實現。
說白了，就是房子漲價後出售賺到的差價比率。
下圖為2010-2015年英國年均資本收益率（annualised reture）最高的地區和具體回報率
全英國的具體資本收益率如下
在這裏，非常符合大家認知的，倫敦市內亮了，以年均回報率7.81%，高居榜首！
（順理成章……)
而除了Brighton離倫敦稍微有點點距離之外，其他基本上就是外倫敦嘛！
倫敦基本上包攬了房價升值這壹項！
倫敦不同分區的年均回報率如下：
除了Inner London以外，其他年均資本回報率的地區依次是Cambridge，Outer London等等。
這下我們不難看出，倫敦的資本收益率是穩穩的英國第壹，倫敦郊區也都紛紛在前列。總之在倫敦買，圍著倫敦買，不會出錯！
綜合評比壹下……
2010-2015，英國總體投資回報率最高的地區
當租金收益率和資本收益率結合起來，就有了這個總體投資收益率的表格
英國其他地區的年收益率，可以參考下圖
不難看出，倫敦以14.81%排名第壹，具體分區收益率如下
所以說，論綜合整體的投資回報率，還是倫敦強！！
這也是為什麽投資總是看準倫敦的原因。畢竟，倫敦在世界上有著無法比擬的地位，經濟實力，技術理力量，文化中心，教育中心，政治中心…… 全球很難找到像倫敦或者紐約之外的第三個城市來媲美這倆了。
除了這些以外，看準購房投資的朋友們還要避免下面這些租金回報率最低的十個地區
我們發現很有意思–倫敦和劍橋又上榜了：
其中郵編為WC的Western Central London和郵編為CB的Cambridge地區需要註意，租金回報率很低，因為……區域好！房價高！
提示：
大方向清楚了，實際的地段和項目還是要仔細調研。
就算這個城市的總體投資收益率很高，也要精挑細選那些好的地段，畢竟壹個城市那麽大，並不是所有的地段收益率都高。
具體需要考慮交通，環境，教育資源，生活設施等等……不要盲目投資。
相關資訊：未來五年英國樓市又有大變化，倫敦首當其沖！
（據英倫房產圈）
近五年來漲幅較大的地區有以下幾個特點：
