Shelly – Page 169

4月房價繼續降倫敦租金8年來首跌 | 英國

自2009年以來，倫敦租金出現了首次下跌，英國其他很多地區的租金相對去年持平，4月英國總體房價繼續下跌，這或許表明，脫歐後的英國房產市場開始放緩。

根據哈利法克斯（Halifax）的數據，4月房價再次下跌，比起2016年12月的峰值下跌了3000鎊。

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4月房價繼續降倫敦租金8年來首跌 | 英國 — 4月英國總體房價繼續下跌，這或許表明，脫歐後的英國房產市場開始放緩

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4月份房產價值平均縮水了0.1%,該數值比起Nationwide統計的月降0.4%要平緩的多。

Halifax是通過把多個指標主要指標綜合後，得出壹個類似的下降趨勢。

據哈利法克斯統計，4月房產平均價格從3月的219,788鎊，下降到219，649鎊年3月份從£219788。

壹些專家認為，房價的下跌對市場來說並不壹定是壞事。因為很長壹段時間房價的漲幅高於工資漲幅。此次下跌或許能推動政府制定新的房產政策，能夠解決部分房屋短缺問題。

此次房價的持續下跌，也反映在租房市場上。英國最大的租房代理公司Homelet表示，4月份倫敦新租戶的月租比去年同期相比降低了1.2%，這是八年以來租金首次下跌。倫敦的平均房租下跌到了每月1,519鎊，而壹年前的數字是1,537鎊。

東南部地區的租金相比去年而言也有些微下跌，從1,007鎊跌到了1,003鎊。在經歷了數年租金穩定上浮的打擊之後，首都的房客們終於漸漸占得上風。

替私人租戶遊說的運動團體Generation Rent的主任克勞（Dan Wilson Craw）表示，“租金下降對那些希望搬家，或希望與房東重新商定租金的人來說，無疑是個絕對的好消息。許多在過去幾年內建造的房屋，如今已經湧向市場，這提高了市場上房屋的供應量。”

就全英國而言，四月份的房租僅僅比去年高了0.4%，平均月租目前是904鎊。

去年發布的研究顯示，住在倫敦的房客每個月要在房租上花掉收入的將近三分之二，這使得倫敦的租房成本對很多工人來說都是過高而無法承擔的。

Homelet的首席執行官托蒂（Martin Totty）表示，他們發現，房東和租房代理商壹直在不斷估量房客對房租的可接受度。

在威爾士，約克郡和中西地區，房租都有所下降，但在蘇格蘭，房租不降反升，增長了3.6%。Homelet的數據與租房代理商Your Move的數據相符，報道了前三個地區房租在三月份的急劇下滑。

若房租進壹步下滑，那麽買房出租的投資者壓力就會增加，他們很可能會逐漸退出市場。四月份，由於稅收政策的改變，那些申請了買來租抵押貸款的人，將會發現自己的成本在增加。而有關證據也顯示，向房東的借貸金額，已經處於快速下滑趨勢。The Council of Mortgage Lenders表示，三月份的借貸金額為214億英鎊，比去年同期下降了19%，幾乎全都是因為買來租房東們退出市場引起的。

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（據英中時報）

新澤西優雅住宅，絕佳置業機會，給孩子營造完美成長空間 | 美國

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新澤西優雅住宅，絕佳置業機會，給孩子營造完美成長空間 | 美國 — 這套豪宅位於新澤西州，是一套殖民式朝北雙層建築，坐擁幽雅的生活環境，十分獨特

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全美5月房產價格市場趨勢：華盛頓州西部過去壹年增值強勁 | 美國

外居樂的房海外產分析專家根據最新的 Case-Shiller 全美20大城市房價指數與 CoreLogic 的 HPI 報告，為您詳細解讀美國房產整體的價格以及大家關心的華人聚居大城市的房價最新趨勢。

全美市場

根據 CoreLogic 在5月2日最新發布的美國房產數據顯示，在全美範圍內，美國房產市場持續上升，在16年3月到17年3月期間，全美房屋的房價全年平均同比上漲7.1%；而17年3月份環比17年2月則增加了1.6%。

同時房屋價格指數預測，在17年3月至2018年3月的壹年時間內，全美房屋價格還將持續上漲約4.9%。而17年4月相比17年3月房價則將環比上漲0.6%。

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全美房屋價格同比變化率

過去的壹年：在所有州裏面，華盛頓州漲幅最大，達到了12.8%；其次是俄勒岡州，漲幅為9.4%。在11大都市圈裏面，西雅圖都市圈房價過去壹年增長了14.5%，增長幅度最大。另外，達拉斯都市圈過去壹年增幅也較快，達到了11.1%。

未來的壹年：在所有州裏面，加州的漲幅最大，達到了10.1%；其次是內華達州，漲幅為9.4%。在11大城市裏面，加州三座城市漲幅最快：聖叠戈為11.7%、舊金山為9.8%、洛杉磯為9.3%。

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2000-2011年期間，拉斯維加斯房價波動最大，其次是舊金山。而丹佛和達拉斯的房價波動幅度較小。但是，自2011年以來，四大城市的房價都飆升，其中舊金山的幅度最大，而拉斯維加斯的房價漲幅卻居末位。丹佛和達拉斯這樣的市場雖然並沒有參與到2007年的房價飆升中，但是現在也激增到了歷史峰值，過去五年達拉斯房價漲了55%。

我們可以看到該指數起伏較大，在2000-2011年間完成了經歷了大漲大跌，而自2012年以來，該指數已經漲了44%，接近於2006年曾達到的峰值水平。

房價回升以來美國各大城市房價都呈現雙位數比率的增長，壹些熱門城市的房價甚至超過了此前曾達到的巔峰水平，其中達拉斯房價從低位向上漲了約52%，比此前曾創下的頂峰水平還高35%；舊金山房價從低位向上漲了約97%，比頂峰水平高6.6%。

“房屋價格在2017年三月份表現出強勁的增長勢頭，CoreLogic 的房屋價格指數僅比2006年的峰值低2.8%。” CoreLogic 首席經紀學家 Frank Nothaft 博士說，“數據預計，房價在未來的12個月裏會增長5%左右，房價指數在今年第二季度將達到之前的峰值。全美有過半城市的房屋價格已經超過了他們之前的峰值，另外有大概20%的城市圈目前正處於峰值水平。在過去的半年中，全美範圍內的房屋價格正在逐步加速增長。而相同時期內，獨棟別墅的租金價格增速正在放緩，根據 CoreLogic 的獨棟別墅租賃指數，租賃價格在過去壹年僅再增長3%。”

“工作機會、家庭和人口數量的增加、頗具吸引力的抵押貸款利率以及緊缺的房源供應等多方面的因素使得全美房價得以持續增長。” CoreLogic 董事會主席兼 CEO Frank Martell 說，“90%以上的城市圈房價都在增長，特別是壹些重要的都市圈房市依舊火熱，數據顯示，前十大都市圈中有四個城市估價過高。從區域上看，華盛頓州西部地區房價增值表現突出，例如西雅圖市 (Seattle)、塔科馬港市 (Tacoma) 和貝靈翰姆市 (Bellingham)，增值都在13%、14%左右。”

接下來，壹起來看看11大城市的房價指數吧！

舊金山灣區（San Francisco Bay Area）

舊金山灣區都市圈的房價中位數為 $1,185,000，較去年同期相比上漲了4.0%。與上月相比上漲了2.1%。根據預測，舊金山灣區都市圈未來壹年的增速為9.8%。而舊金山市區的房價中位數為 $1,250,000。

洛杉磯（Los Angeles Metro Area）

洛杉磯都市圈的房價中位數為 $552,000，較去年同期相比上漲了6.4%，與上月相比則環比上漲了1.0%。根據預測，洛杉磯都市圈未來壹年的增速為9.3%。而洛杉磯市區的房價中位數為 $630,000。

紐約（New York Metro Area）

紐約都市圈的房價中位數為 $411,000，較去年同期相比上漲了7.6%，與上月相比則環比上漲了0.7%。根據預測，紐約都市圈未來壹年的增速為3.8%。而紐約市區的房價中位數為 $650,000，其中曼哈頓地區的房屋價格較高，房價中位數為 $1,242,000。

西雅圖（Seattle Metro Area）

西雅圖都市圈的房價中位數為 $485,000，較去年同期相比上漲了14.5%，與上月相比則環比上漲了6.2%。根據預測，西雅圖都市圈未來壹年的增速為4.8%。而西雅圖市區的房價中位數為 $629,000。

達拉斯（DFW Metro Area）

達拉斯-沃斯堡都市圈的房價中位數為 $250,000，較去年同期相比上升了11.1%，與上月相比上漲了1.8%。根據預測，達拉斯-沃斯堡都市圈未來壹年的增速為4.4%。而達拉斯市區的房價中位數為 $325,000。

接下來，請看2017年5月份全美11大城市圈房價排行榜：

在11大都市圈裏，西雅圖房價升值較快，如果感興趣歡迎訪問美國西雅圖房產，精品房源等著妳！

相關資訊：投資美國移民簽證改革又延期？國會網站沒寫

（據外居樂）

未来五年英国楼市又有大变化，伦敦首当其冲！| 英国

倫敦地區，壹直以來都是英國地區投資的重中之重。

而今天，我們就跟大家分析壹下，未來5年，倫敦房產市場會有怎麽樣的大變化？我們又該怎麽應對？

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1.人才濟濟的倫敦

以往的文章裏，我們著重強調了倫敦的經濟地位：世界金融中心，各大公司的總部所在地，海外投資者最青睞的城市…

而今天，我們從文化和教育的角度來分析倫敦。

21世紀什麽最寶貴？

人才！

毋庸置疑，倫敦是世界上人才最多最齊全的城市！

為啥這麽說呢？

倫敦擁有世界上最多的排名前50的大學，壹共四所，分別是：帝國理工，倫敦政經大學，倫敦大學學院和倫敦國王大學。

高校眾多使得倫敦擁有了更多的人才，全世界的高精尖人才都匯聚於此，也吸引了全世界的名企在倫敦設立總部，或者創辦分公司。

而這又會帶動湧入倫敦的海外投資，進而推動倫敦的房產市場蓬勃發展。

2.英國哪裏房價漲得快？

近十年來，英國漲價最多的地方在哪？

倫敦！

具體點，是除了市中心以外的倫敦市區。

近十年來，倫敦市中心的房價漲幅為34.4%，除市中心外的倫敦市區漲幅為44%。

其次是倫敦郊區（15%），靠近倫敦的通勤地區（13.9％），較遠的倫敦通勤區（12.8%）。

至於蘇格蘭地區，近十年來房價下降了14.2%！（窮，經濟不行…）

3.倫敦各區住宅用地比重

倫敦的每壹個地區住宅用地比例和非住宅用地的比例是不同的

倫敦住宅用地占該地區百分比最大的地區為：Kensington and Chelsea, Lambeth, Hammersmith and Fulham，這些地區都是倫敦著名的富人區。

倫敦住宅用地較少的地區多為倫敦郊區，這些地方的綠化較好。

4.英國住宅供需關系

權威數據顯示：未來5年，英國房產的供需不平衡會加劇。

雖然英國新建住宅數量到2018年之前有上漲趨勢，但價位在中低水平，大多數人負擔得起的住宅數量壹直只占壹小部分。

這也就意味著大多數人買不起房，無形中也會推動租房市場的發展。

那麽，再具體點，

未來近5年，英國出租房市場，將有14300套房產的短缺。

英國價位較低的房產（每平方英尺450英鎊以下），將有12900套房產短缺。

中等價位的房產（每平方英尺在450英鎊－700英鎊），將有1250套短缺。

短缺得越多，意味著這種類型的房產更供不應求，價格上漲適合投資。

5.大型機構投資湧入私人租房市場

英國未來十年，住房短缺問題會加劇，越來越多的人買不起房。

買不起房咋辦？

租房！

正是看中英國未來租房市場廣闊，越來越多的大型機構，斥巨資大量購買土地，現房，在建房產等，規模巨大，動輒成百上千套。

隨後，這些投資者把這些房產用於出租，因此這種投資方式被稱為（Build-to-Rent，簡稱BTR）。

目前，已經有不少項目完工，還有更多項目正在建設中。

英國政府預測，2030年，BTR項目至少能帶來 240,000套住房用於出租。

為啥BTR項目這麽火？

因為英國政策支持！

壹系列優惠的審批和財稅鼓勵政策陸續出臺。

今年《英國住房白皮書》中，不再特意強調居民購買房產擁有房產的重要性，取而代之的是鼓勵機構加快開發。

政府想要加快出租房建設，緩解英國的住房危機。

這樣讓很多大型機構湧入英國租房市場，正在計劃或者已經開始投資BTR項目：

比如，Grestar(斥資10億英鎊), Lendlease(斥資10億英鎊), Oxford Properties(斥資10億英鎊), Quintain(斥資8億英鎊), Legal&General(斥資10億英鎊)，Gallagher Estates(斥資10億英鎊以上), Essential Living(斥資10億英鎊)等。

大部分BTR項目都集中在倫敦。

此外還有很多項目集中在其他大學生集中的城市，比如曼城，伯明翰，牛津，劍橋等。

這些BTR項目，多集中有以下特點的地區：

交通便利：距離軌道交通步行約5分鐘。
基礎設施齊全：周圍超市餐館眾多。
環境：投資者希望能有250套或者以上的房子，以便打造成壹個舒適的社區。
價格：相對低廉，這樣日後出租的房價也可以略低，吸引租客。

提示：

未來，隨著全世界人才的湧入，大公司的入駐，倫敦住房危機會加劇，無形中也會推動房價的上漲，尤其是極其短缺的中低價位的房產。

此外，隨著大機構的投資湧入私人出租市場，將來私人投資購房出租房產的競爭對手增多，買到好的出租房產，對個人投資者來說也充滿了挑戰。

但，BTR項目大多都不在倫敦市中心，而是在交通便利的倫敦市區。

這也意味著，倫敦市中心，那些屬於“稀缺資源”的房產會給私人購房者帶來更多的商機。

（據英倫房產圈）

Halifax：2012年以來英國首現季度房價下跌 | 英國

Halifax在周壹（5月8日）公布的數據顯示，4月份前的三個月內，英國房價下跌了0.2%，為2012年11月份以來首個季度下跌。

4月份單月來看，英國房價亦下跌了0.1%。但與去年同期相比，房價上升了3.8%，平均房價升至219,649英鎊。

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Halifax：2012年以來英國首現季度房價下跌 | 英國 — 4月份前的三個月內，英國房價下跌了0.2%，為2012年11月份以來首個季度下跌

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Halifax房產經濟學家Martin Ellis稱，房價放緩的原因之壹是地產價格對於許多人來說過於昂貴。“2014-16年房價的快速上升令其可負擔性下降，需求量因而受制。”

上周，另壹家英國借貸商Nationwide稱英國房價同比增長2.6%，增長率為4年來最低。

英國央行此前公布的數據也顯示，抵押貸款批準件數連續第二個月下跌。

Pantheon Macroeconomics的Samuel Tombs表示，Halifax的數據進壹步證明了實際薪資的收縮抵消了低房貸利率對房價的促進。

“房價可能繼續受到供應短缺的支撐。另外，借貸商之間的競爭將在今年內令利率繼續保持較低水平，從而增進貸款規模。”

但他也補充道，英國央行在2014年引入的貸款金額／收入比例規定將阻止借款杠桿近壹步提升。

在這項規定下，銀行和抵押貸款協會借給更具風險借款者的金額不可超過抵押貸款總額的15%，更具風險的借款者被定義為借款額超過其年收入4.5倍的借款者。

IHS Markit的Howard Archer也持類似觀點：“我們懷疑消費者基礎顯著減弱，這可能令消費者對於重大支出決定更為謹慎，而不斷飆升的房價／收入比將在未來數月內近壹步影響市場活動和房價。”

相關資訊：2017年3月英國房市真實數據報告揭露與分析

（據FX168財經網）

塔州短租市場繁榮發展長租房明顯短缺 | 澳洲

據《每日電訊報》報道，因為Airbnb等短租平臺的興起，侯巴特（Hobart）租賃市場開始出現危機，住房保障服務機構和房產中介公司均表示，目前侯巴特的長租市場出現明顯短缺。

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塔州短租市場繁榮發展長租房明顯短缺 | 澳洲 — 塔州多住宅轉為短期出租，長租市場出現短缺（《每日電訊報》圖片）

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福利機構安格利護理（Anglicare）上周公布了《2017年租房可負擔簡報》（Rental Affordability Snapshot for 2017）。報告指出，塔州租賃住宅量出現銳減，減少幅度是整個澳洲最明顯的。

據悉，今年塔州南部僅有512套物業進行廣告長租，而2013年時是1304套，相比之下，4年中減少了61%。

本周末Airbnb上可租的物業有306套，其中有260套為整房出租。Stayz上則有123套（有些物業在兩個網站上均掛出出租）。相比之下，在房產網站realestate.com上，侯巴特及侯巴特西部、北部和南部、以及巴特裏角（Battery Point）等地區總共只有90套長租物業供應。

房產中介方面則指出，塔州的租賃市場競爭激烈程度前所未有，物業出租會吸引非常多的租客，而且在幾天之內就能租出。

除此之外，侯巴特旅遊業蓬勃發展，但酒店房間卻出現短缺，這也使得該市的短租市場異常火熱。

Shelter Tasmania的首席執行官查格（Pattie Chugg）表示，雖然影響侯巴特租賃市場的因素很多，但短租房的興起壹定是其中壹個因素。州政府此前對共享經濟表示了支持，對私人出租市場造成了壹定影響，影響最明顯的是南部地區。很多塔州的居民有機會將自己的物業放到Airbnb上出租，以短租收益來緩解自己貸款、電費和其它日常開銷壓力。

據了解，在侯巴特，有壹些物業從長租房轉變短租房後，出租2至3晚房東即可獲得與長租壹周相等的收益。

Airbnb澳洲地區的總經理麥克唐納（McDonagh）表示，塔州居民將自己的物業進行短租，每年可平均獲得6900澳元。塔州進行物業短租的房東多為父母、老年人家庭或年輕家庭，他們與來自全球的旅客分享自己的住宅，而自己則外出度假。此外，塔州很多進行短租的物業都位於傳統酒店區域之外，因此到來的客人可以像當地人壹樣生活，在壹些非旅遊熱門點的咖啡館、商店和旅館消費。

Airbnb方面指出，到今年1月份為止的壹年中，塔州短租物業接待的客人數量達到16.9萬人，2015-16年間，進行短租的旅客在侯巴特消費了5870萬澳元。

塔州人類服務廳長派徹斯馬（Jacquie Petrusma）沒有對短租物業給塔州的可負擔住房帶來何種影響作出評論，但他表示，塔州政府投入7350萬澳元進行可負擔住房行動（Affordable Housing Action Plan）計劃，該計劃將會產生900套新的可負擔住宅，同時還會資助壹系列對住宅租賃有益的政策。

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（據澳洲新快網）

2017新財案正式公布金融地產面臨巨大改革！誰是贏家誰是輸家？| 澳洲

2017財政預算正式公布，金融地產領域面臨巨大改革，幾家歡喜幾家愁！

2017財政預算就在不久前剛剛公布，下面為您帶來最新的預案細節以及改革。

本次聯邦預算案提出三項關鍵施政計劃，包括：堅持促進就業與促增長路線。保證房屋可負擔性，這是維持澳洲社會家庭穩定的最必要的措施。修復稅收體系漏洞，確保有可持續收入支持政府實現未來十年的施政職責。確保政府實現收支相抵，平衡預算，減少長期債務。

財政部長莫裏森在會議中表示：”澳洲的財政赤字將會在2021年徹底消失，並且會在未來的時間內保持財政盈余。“

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宏觀經濟面：

聯邦預算案將會對如何區分政府的“好債”和“壞債”進行說明解釋；將放棄高達130億澳元不太可能被議會通過的教育和福利削減計劃，支撐澳洲AAA主權信用評級；打擊黑色經濟，旨在追回150億澳元。

金融：

四大銀行遭遇重大打擊，政府將在新的財政年（2017.7.1）開始後征收0.06%的新的稅收，此舉僅僅針對澳洲的大銀行——Commonwealth Bank，Westpac，National Australia Bank，ANZ以及Macquarie銀行，預計政府將會從中獲益62億澳幣。

銀行業的高管如果違反不當行為法的話，罰款會更高。小銀行罰款5千萬，大銀行2億。

房屋可負擔性：

主要目標：

將會針對海外投資者實施“房產空置稅”；首次置業者或可用稅前收入支付房屋首付；進壹步推動各級政府和私營部門對郊區城市的發展；出售家庭住宅的退休人士將會從最新養老金限制中免除。

銀行業的高管如果違反不當行為法的話，罰款會更高。小銀行罰款5千萬，大銀行2億。

該政策還沒有實行就已經遭到各方質疑，有專家稱，給銀行加稅等於是變相給壹般群眾增添更多的負擔，銀行壹定會為了轉嫁成本而提升各種費用，這其中就包括房貸利率。

2017新財案正式公布金融地產面臨巨大改革！誰是贏家誰是輸家？| 澳洲 — 改善房屋可負擔性問題是本屆議案的重中之重

政府的首要目標是幫助年輕人為第壹幢房子儲蓄首期的資金。

此前財政部長莫裏森曾提出允許年輕人動用養老金作為首次置業的首付資金，但隨後遭到黨內包括譚寶的反對，而緊接著的取代方案如下：允許首次置業買家犧牲稅前收入註入養老金，但是在額度上做出了大量的限制。每人每年只能從養老金賬戶中註入15000澳幣，而每個人至多只能從賬戶中註入30000澳幣，夫妻雙方可以同時享有該政策，在利息上也會享受壹定得折扣。也就是說，此舉可以為家庭註入至多60000澳幣的首付資金，可以緩解首付資金的緊迫。

而對海外投資者來說，這次預算又是壹次打擊：新預算將針對空置房屋的外國投資人群將征收收額外費用，對空置物業加收每年5000澳幣的稅金。

當海外物業持有者出售自住物業的時候，將需要繳納全額資本增值稅（CGT），並且新樓盤開發只能將50%的房源出售給海外買家。

此外政府鼓勵澳洲老年人縮減住房規模（Downsizing）：為了增加房市的供給，那些年過65歲的出售住房的人可以把最多達30萬澳元放入他們的養老金供款，條件是他們必須在裏面居住過10年以上。

而預計會後各州政府會出臺各自的首次置業補貼計劃，目前維多利亞州率先做出政策上的改變：

1.在維州農村地區購置房產的補貼“First Home Owner Grant”提高到$20,000；

2.首次購房者購買$600,000以下的住房免征印花稅，購買$750,000以上的住房降低印花稅金額；

3.投資1640萬澳元，加快新建住房的規劃和審批流程。

除此之外，預算案其他政策變動領域及其細節如下：

1.教育

高等教育：

（1）從7月起，HECS助學貸款的還款收入門坎將從目前的接近55,000元降至42,000元。

（2）大學將只在2018年和2019年的聯邦政府撥款項目（CGS）上受2.5%的效率紅利影響；未來四年將會損失28億元的大學經費。

（3）如果大學未能達到透明度和績效標準，包括學生留校比率，將遭到懲罰。

（4）強調就業率將撥出額外資金用於工作經驗項目，以幫助學生為就業做好準備。

（5）學生自費比例將從42%小幅提高至46%，而納稅人資助的平均份額將從58%回落至54%。

（6）學費上漲將分階段實施，從2018年開始上漲1.8%，累積到2021年的7.5%。這意味著在在壹門四年課程的範圍內，學費最少上漲2200元，最多上漲3600元。

受益者：目前看來受益者只有政府，削減了補貼，減輕了國庫壓力

受害者：大學入學生，尤其是澳洲本地的大學生。還有當初接受助學貸款補助的畢業生，他們將提前開始償還貸款。

中小學：

在未來10年學校將獲得額外的186億澳元

項目代號為：Gonski 2.0

具體內容為：

（1）澳洲政府為學校的撥款將在未來10年裏增加75%：從2018年起，面向澳洲學校的全部撥款金額將增加186億元。而所有聯邦撥款將從今年的175億元增加至2027年的306億元。

（2）有壹小部分富裕私立學校將從明年起面臨被削減撥款的命運：墨爾本語法學校（Melbourne Grammar School）和悉尼Loreto Kirribilli 學校在內的24所私立學校可能會受到改革影響。

（3）天主教教育機構不再享受政治補貼：政府將不再依照整個特殊系統範圍面向這些學校發放撥款。

受益者：目前看來是公立學校，但是也有評論指出，很多私立學校會享受更多的資金補貼。這對於廣大華人群體來說也是壹件好事。

受害者：天主教教育機構以及壹些其他宗教性質的學校，之前也有報道稱穆斯林學校補貼也遭到削減。

2.基建

上個財年的500億基建項目大多數將帶入此次預算。主要是道路，鐵路以及其他大型基建項目。主要的大型項目為：

而在過去壹年中出現變動的項目為：Badgery’s Creek: 由於悉尼機場拒絕為Badgery’s Creek第二機場提供資金後，聯盟黨政府將提供資金。

內陸貨運鐵路：政府預計將投資10多億用來把昆州東南和阿德萊德以及珀斯用鐵路鏈接起來。從而改善這三個區域之間貨物的流通。

政府會在基建上投入大量資金，包括84億澳元投資於布裏斯班到墨爾本之間的貨運鐵路。政府將成立西悉尼機場公司，在未來10年註資53億。政府預計悉尼第二機場2026年交付使用，到2030年底初期，創造2萬個工作職位。

受益者：全澳洲

受害者：由於有NBN這個浪費巨額資金的項目作為前車之鑒，很多基建項目恐不得不讓納稅者買單。

3.醫療

降低補貼藥物價格；

對醫院提供額外支持，其中包括給塔斯馬尼亞Mersey Hospital 7.3億澳元撥款，以及對專業癌癥護士600萬澳元撥款；

對Medicare看診報銷診費的凍結，此舉會消耗國庫430億的資金，但是會有效減少醫患糾紛。

受益者：醫生群體，以及整個醫療系統的效率。

受害者：對於壹些需要政府補貼的特殊藥品的服用患者。

4.福利

嚴打收取澳洲福利署（Centrelink）福利卻經常性不與之預約的人群；反對疫苗人士（anti-vaxxers）；自7月起，若兒童不滿足免疫規定，則家庭稅收福利A（Family Tax Benefit A）付款將會下調28澳元/半個月，或726澳元/年。公共醫療稅（Medicare levy）將會在未來兩年內上漲0.5%，從2%上漲到2.5%。

政府還將會推出壹個試行計劃，限制領取福利的人購買酒精，賭博或者取現。

受益者：政府稅收

受害者：納稅人

5.法律事務

政府在未來3年向社區法律中心撥款5500萬。政府也處於向家庭法庭增加撥款的壓力下。

6.稅收

汽油資源租金稅：石油和天然氣公司可能會失去壹些慷慨的稅務抵扣。

公司稅: 壹個十年計劃的第壹部分在4月通過，營業額不足5000萬的公司將獲得減稅。聯盟黨希望能讓所有公司都減稅。

跨國公司稅：4月份通過了所謂的“谷歌稅”，將會帶來20億的收入。

7.最終未成行的法案

大學自主收費：政府放棄了削減撥款20%並讓大學大幅提高學費的做法。

用養老金買房產：利用退休儲蓄作為房產的首付也被排除了。財長支持這個建議但是總理和其他資深內閣成員否決了它。

負扣稅：工黨希望能廢除購買全新物業的稅務優惠，但是聯盟黨決定保留。

GST 改革: 關於GST改革的政治鬥爭近年來證明這項改革風險太大。各州要求更多撥款，並對稅務分配做壹個徹底改革。

總結: 這次議案總體來說四平八穩，但總有幾家歡喜幾家愁，您覺得呢？

相關資訊：在澳洲法律體系中，為什麽需要請律師見證簽名？

（據悉尼房地產）

加元瘋狂貶值的因與果 | 加拿大

加元貶值因與果：我們呆在家裏看煙火吧

僅僅在兩個多月前，加元匯率曾經接近0.77美元，而且財經分析人士認為其漲勢還會繼續。但是現在加元匯率已在73美分以下。那些原本想天暖後南下度假購物的加拿大人，恐怕只好呆在家裏慶祝建國150周年了。

加元大跌的原因：油價，特朗普，房地產泡沫恐懼

CBC資深財經記者皮蒂斯(Don Pittis)分析說，加元屬於“石油貨幣”，和國際市場原油價格緊緊綁在壹起。這個星期，西德州油(WTI，國際市場基準價)降到47美元，加元應聲而跌。

美國總統特朗普競選期間和剛上臺時，壹談美國制造業衰落和巨額貿易逆差，必定拿墨西哥和中國做靶子，對加拿大則客客氣氣，告訴特魯多北美自由貿易協定(NAFTA)只需“稍加改動”。但是在半個月前，他突然調轉炮口，猛轟加拿大乳制品、軟木和能源出口政策，北美自由貿易協定也變成了“美國的災難”。

炒外匯的人比炒股的人還要聽風就是雨，而過去幾天裏加拿大市場還真是風聲四起。加拿大房貸供應商Home Capital Group推遲公布第壹季度利潤報告，引起從該公司本身的崩盤到加拿大版次貸危機爆發的種種猜測。

皮蒂斯說，許多人決定賣出加元只是覺得其他人馬上就要開始拋售了。他們不會去核實各種消息的細節。例如，加拿大就算發生次貸危機，其規模和2008年的美國次貸危機完全不可同日而語。或者，加拿大的軟木和乳制品出口盡管對某些地區很重要，但是在整個加拿大經濟中所占比重並不大。

加元貶值的後果：特朗普會更生氣

皮蒂斯說，外匯交易市場是壹個奇特的“反饋效應圈”。特朗普的幾條攻擊加拿大出口貿易的火爆推特壹發，能讓壹驚壹乍的炒匯者趕快賣掉手裏的加元。但是加元貶值的後果之壹正是特朗普不願意見到的。加拿大出口發展銀行EDC預測，今年加拿大出口會成倍增長。

另壹個後果就是在本文開頭提到的，去美國旅遊、購物的加拿大人減少。預見到這壹點的紐約市旅遊局已經開始對加拿大遊客展開魅力攻勢，希望以“相同的價值觀”來抵消特朗普的負面影響。

（據加拿大家園）

住進美如仙境的Virginia Water，過名流追捧的閑適生活 | 英國

Virginia Water憑借其美麗的自然景色和便利的交通位置吸引了不少名流在此購房。音樂人Elton John，高爾夫運動員Nick Faldo 等都曾在此地購房。這套優雅氣派的豪宅，漂亮而獨特，擁有幽靜蔥郁的環境。400平方米的住宅非常寬敞通透，占據1,38公頃的土地，是不容錯過的置業機會。

如入仙境的生態環境交通便利“鬧中取靜”

位於倫敦西南郊的Virginia Water屬於薩裏郡(Surrey)，是英國極富盛名的溫特沃斯高爾夫俱樂部（Wentworth Golf Club）的所在地，與聖喬治山（St George Hill）齊名的又壹頂級富豪居住區溫特沃斯（Wentworth Estate）也圍繞這個高爾夫球場而建。

住進美如仙境的Virginia Water，過名流追捧的閑適生活 | 英國 — Virginia Water憑借其美麗的自然景色和便利的交通位置吸引了不少名流在此購房

Virginia Water與著名的王城溫莎和皇家賽馬會所在地阿斯科特（Ascot）相距很近，溫莎大公園（Windsor Great Park）的壹端就在這裏。Virginia Water之所以得名，也是因為溫莎大公園內的“弗吉尼亞湖”就在村中，而“弗吉尼亞湖”的名字據說來自Virgin Queen伊莉薩白壹世。如今，您也可以住在這個著名的富人區，享受得天獨厚的自然環境之美。

這處豪宅的位置絕對優越，這裏靠近伊麗莎白二世女王的官邸，因此還擁有獨特的人文環境特色。Virginia Water是深藏於倫敦郊區的壹個“富人區”。大的不知所措的庭院以及花半小時才只能走完1/10的中央湖泊就是Virginia Water最大的特色。但最難能可貴的是，盡管地處郊區，但Virginia Water離倫敦市區40分鐘車程、離Heathrow機場20分鐘、離開大海60分鐘車程。

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（公寓）| 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山的公寓。（舊金山房價走勢）

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的公寓。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度下降0.9%

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——舊金山（公寓）| 美國 — 舊金山公寓房價一年趨勢

房產儲量自2015年第四季度增加3.4%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為48天

房產售價與要價的百分比為104.10%

線下交易的房源百分比為57.73%

第四季度房市分析

舊金山第四季度的房產銷售勢頭與前幾個季度保持一致，與去年相比，銷量減少，但買賣雙方更加平衡。總體來看，售價低於100萬美元以及售價在200萬到300萬美元的房產銷量下滑最為嚴重。低價位的房產儲量嚴重不足，而從年初開始，市場整體不穩定，導致高價位房產的銷售速度減緩。

雖然房產儲量略有增加，但賣家仍然不願降價，這導致銷售速度放慢。同時，購房者保持謹慎態度，不大可能參與競價大戰並支付溢價。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山公寓銷售最接近房價中位數1,100,000美元的一套房產。

1335 California Street, San Francisco, CA 94109
2 室/1 浴/1,500平方英尺
售價：1,100,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度舊金山出售的售價最高的公寓。

1861 Filbert Street, San Francisco, CA 94123
4 室/4 浴/3,259 平方英尺
售價：2,880,000美元

前景預期

鑒於最近抵押貸款利率提高，以及新一屆政府施政的不確定因素，因此與前幾年相比，第一季度一開始會比較遲緩。但是，憑借雄厚的房產基礎以及舊金山灣區持久的經濟實力，舊金山的房產市場將迎來另一個繁榮的春天。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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