CREA报告出炉:加拿大7月房市价量齐涨 哪种房型最吃香?

加拿大房地产协会(CREA)8月16日发布的统计数据显示,2018年6月至7月全国房屋销售环比增长。

以下是报告摘要:

  • 加拿大全国房屋销售6月到7月增长了1.9%
  • 6月至7月,新挂牌数量下降1.2%
  • 7月份MLS房价指数(HPI)同比上涨2.1%
  • 全国平均销售价格同比上涨1%
图片来源:CREA

MLS系统显示加拿大全国房屋销售在2018年7月环比上涨1.9%,这是从6月份以来连续第二个月的上涨。在大多地区的带动下,加拿大超过一半的房产市场6月和7月的销售活动都有所增加。

MLS综合房价指数(MLS HPI)在2018年7月同比上涨2.1%,这是自2017年4月以来房价首次加速上涨。大多伦多地区和其周围的房市反弹将有助于房市未来几个月的同比涨幅。

图片来源:CREA
图片来源:CREA

其中,公寓的年度价格涨幅最大为10.1%,其次是城市屋比过去一年上涨了4.7%。相比之下,7月份单层和双层独立屋住宅价格与去年同期相比再次下降,分别为-0.7%和-1.5%,不过报告指出下降幅度明显小于近几个月。

温哥华经过完美翻新的精致公寓,位于休闲和娱乐的理想地段,设有1间卧室和小书房,位于西区(West End)和煤港(Coal Harbour)的边缘。仅售约¥352万。 
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MLS®HPI跟踪的15个住房市场的趋势仍然存在很大差异,其中8个市场的房屋房价较去年同期上涨,其中两个市场房价几乎没有变化,其余部分则有所下降。

图片来源:CREA

B.C省的房屋市场继续强势增长:大温哥华地区价格上涨6.7%,菲沙河谷地区价格上涨13.8%,维多利亚价格上涨8.2%,温哥华岛其他地方价格上涨13.7%。

图片来源:网络

从B.C.向东移动,数字逐渐减弱,卡尔加里房屋价格减少1.7%,埃德蒙顿减少1.3%,里贾纳减少4.8%,萨斯卡通减少2.1%。

多伦多地区的房屋价格在过去一年中下降了0.6%。

图片来源:CREA

但渥太华的价格上涨了7.2%(两层单户住宅价格上涨8.3%),蒙特利尔的价格上涨了5.7%(城市屋价格上涨7%),大蒙克顿价格上涨了5%(公寓单位价格上涨9.9%)。


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来源:环球房谈
责编:Zoe Chan

什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?|居外专栏

什么是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用报告标准”,是由经济合作与发展组织(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)于2014年7月提出的,签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息,税务居民的资料,用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为,也就是我们所说的全球征税

目前,已经有100个国家率先加入CRS体系中,并承诺在2017年9月首次进行信息交换,其中不乏百慕大、维尔京、泽西等之前的避税天堂地区。中国承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

2017年,经济合作与发展组织(OECD)在G20峰会期间发布了一份税收报告。其中披露了不少关于国际税收发展和CRS落实信息交换的进展情况。截至2017年7月,大约50万自然人披露了离岸资产,征收到了额外税收收入大约850亿欧元。

然而,彼时并未引起境内外纳税人的足够重视。时至上周,广东地税局据跨境情报交换,成功向东莞108人追税缴3608万元人民币。境外收入和跨境信息交换的威力,足以让拥有海外账户、境外收入以及跨境企业的纳税人感到如履薄冰。

中国CRS的日程表

CRS交换哪些信息?

  • 海外机构的账户类型:存款机构、托管机构、投资机构特定的保险公司在内的金融机构;
  • 账户内容:存款账户、托管账户、现金值保险合约、年金合约、持有金融机构的股权/债券权益
  • 资产信息内容:账户及账户余额、姓名以及出生日期、税收居住地、年度付至或计入该账户的总额

中国版CRS对于哪些人群有影响呢?

中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民,或者有非居民控制人的消极非金融机构,这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业(包括组织)但是不包括政府机构,国际组织,中央银行,金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国版CRS影响最大的人群包括在海外配置了大量资产,有海外账户的中国籍税收居民,主要资产在中国,又移民到新的国家的高净值人士举例说明,如果中国高净值居民王先生在英国金融机构开立了一个金融账户,在英国,王先生就会被认为是非居民金融账户,该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构,然后交换给中国税务机构,由中国税务机构识别这位王先生是否已为该账户资产报税,如果没有,就要进行追缴。(请注意,我们认为这个识别行为,目前来看,是被动的,抽查性质的,换句话说如果中国政府不提出特殊要求,英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府)

又如果王先生加入了英国国籍,但是资产都还留在中国,中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构,由英国税务机构识别王先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。(同样,我们认为交换信息的过程,目前来看,仍然是被动的,换句话说,英国政府需要明确的知道相关信息后,向中国政府提出信息交换要求,然后中国政府响应相关信息给英国政府)。

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性,中国居民的海外账户更加透明。

CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,对于非金融资产如不动产,艺术品,贵金属,珠宝等,不在申报披露的范畴。

我们在这里重点分析两种财产类型——银行存款和非金融资产。

银行存款

听到“全球征税”,很多“出国务工人员”有些担心,是不是我每天在国外吃土豆啃面包存在银行的那点钱要被报告给中国政府然后被征税了啊?淡定,亲,不是的。

金融机构在按照当地的CRS法规实行外国居民账户尽职调查和账户信息报送时,通常是依据账户持有人税收居民身份所属国的类别来进行的,接收这些金融账户信息的国家应为账户持有人税收居民身份所在国,也就是说在CRS下的涉税信息交换是建立在税收居民身份这一重要概念的基础之上的。

举个例子,李小姐是中国人(持有中国护照),在德国的某汽车公司工作了十年。其名下有在德意志银行的存款50万欧元,同时还在中国银行北京分行拥有存款200万人民币。中国和德国都是CRS的参与国,但是德意志银行和中国银行在CRS下的就李小姐存款的合规要求却不尽相同:

– 德意志银行:需要识别该50万欧元的账户持有人信息。通过识别发现李小姐虽是中国人,但是从税法的角度,李小姐是德国的税收居民。CRS下金融机构只需要申报外国税收居民的账户信息,因此德意志银行是不需要将李小姐的信息通过德国政府传递给中国政府的。也就是说在CRS下,中国政府是不会知道李小姐在德意志银行50万欧元的这笔存款的。

– 中国银行:需要识别该100万人民币的账户持有人信息。通过尽职调查,中国银行发现该账户的持有人李小姐在国外居住工作,并声明为德国税收居民。此时中国银行应当按照中国政府的CRS法规将李小姐的个人基本信息和100万人民币存款以及相关利息收入或其他与该账户有关的收入等信息通过中国政府传递给德国政府。根据德国税法规定,德国税收居民应就其全球所得征收个人所得税,那么当德国政府掌握李小姐在中国银行的存款信息以后,会判断与该存款有关的相关利息收入或其他应税收入是否被申报纳税,从而达到打击跨国逃税的目的。

当然,在现实中可能存在一个国家的税收居民同时还属于另外一个国家的税收居民,也就是所谓的双重居民身份,在这种情况下,通常可以依据这两个国家之间的避免双重征税协定,来判定自己应属于哪个国家的居民,并在哪个国家负有纳税义务。

非金融资产

如果是个人直接持有房产,且持有的过程中与金融机构不发生任何业务往来,那这里面既不涉及到金融资产的判定,也不涉及到金融账户的识别,这种情况是完全不用考虑CRS影响的。除了房产以外,通常你在海外投资直接持有的游艇、跑车、古董字画、珠宝等等非金融类资产都是不在CRS的合规范围之内的。CRS的“执法一线”在金融机构(包括存款机构、托管机构、投资机构和特定保险机构),如果你持有的资产跟这些金融机构没有任何关联,那么通常是不用担心受到CRS影响的。

与个人持有的情形不同,因为公司或者信托属于CRS下“实体”的概念,也就是说需要看该公司或者信托是否属于“实体”分类中的金融机构类别来判断CRS下的合规义务,如果是金融机构,则需要完成CRS下的账户识别和信息报送义务。但是对于直接持有房产的公司或者信托,在CRS下通常是无法满足金融机构的概念的(因为,房产并不属于金融资产的类别,导致规定中的“financial assets test”无法满足)。

案例1:个人持有

李小姐是中国居民,其在英国拥有一套价值约1000万英镑的庄园。CRS下去识别金融账户的主体是金融机构,而这里面根本不涉及到金融机构,因此,李小姐在海外直接持有再多的房产也不会在CRS下被披露给中国政府。

案例2:个人通过公司或者信托持有

李小姐是中国居民,其在开曼群岛设立一家房产持有公司A,并由当地的管理公司B来管理,通过A公司,李小姐在英国拥有一套价值约100万英镑的庄园。此时A公司无法满足CRS下金融机构的概念,而且这其中的房产持有关系中并没有其他金融机构的参与,因此,该房产的信息也是不会在CRS下被披露给中国政府的。

但是,如果通过两层或者更多层实体间接持有房产,那么情形就会变得复杂,因为要具体分析其他间接持有房产的公司是否属于投资机构。例如,如果上例中A公司上面还有一家设立在香港的B公司,那么B公司是有可能被分类成投资机构的,因为其持有的是B的股权(即金融资产)。B有可能需要将李小姐的个人信息以及A公司的资产信息通过香港政府报送给中国政府,从而李小姐持有开曼公司的信息也会被中国政府掌握。

案例3:金融机构持有

王先生是中国税收居民,其在开曼群岛设立了一家私人投资公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的资产中80%为金融资产,20%为非金融资产,其中包括位于英国境内的一套房产。那么在CRS下,如果该A公司属于金融机构(如投资机构),那么A公司在申报其金融账户(即投资机构的股权权益或者债权权益)时,其所持有的金融资产和非金融资产的价值全都应当作为账户余额来进行申报。

在CRS下,金融账户涉税信息自动交换的核心是“账户”,也就是说跨国之间共享的信息是金融账户信息,而并非金融资产信息,因为一个金融账户有可能同时涉及金融资产和非金融资产。其中,金融资产的概念与金融机构身份属性以及金融账户类别的判定密切相关,单从金融资产本身无法判定其是否需要申报。一个金融账户如果属于需申报的账户,那么该账户下所持有的所有资产,不论是金融资产还是非金融资产,均需要申报和交换。

这样看来,购买房产还是在目前执行CRS的情况下,是非常保险的一种投资选择。

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7月葡萄牙经济活动下降 “黄金签证”引入投资也减半

根据葡萄牙银行(BdP)公布的数据,葡萄牙7经济活动水平的同步指标自去年10月起持续下降,而上个月私人消费指标也开始出现下跌。

BdP表示,“7月份的经济活动月度同步指标延续了从2017年10月开始的下降趋势。”而“私人消费的月度同步指标环比下降。”

BdP称,6月份的经济活动月度同步指标从1.9%降至1.8%,7月份的私人消费月度同步指标则降至1.6%,而6月份的对应数值为1.9%。

根据BdP所透露的情况,“同步指标是旨在捕捉对应宏观经济总量年度变化率基本模式的综合性指标。”

葡萄牙黄金签证”引入投资金额7月份下降56.5%至2610万欧元

葡萄牙所谓的“黄金签证”项目所吸引的投资金额7月份环比下降了50.5%,同比下降了56%,低至2610万欧元,而且获得长期居留许可的外籍人士都是购置房地产投资者。

外籍人士和边境事务办公室(SEF)的统计数据表明,7月份,由投资活动居留许可证(Residence Permit for Investment Activity,ARI)计划(其更广为人知的名称为“黄金签证”)产生的投资达到了26,116,230欧元,相比6月份下降了50.5%,相比2017年7月份下降了56.3%。

从数据上看,7月份的新投资全部被用来购买房地产了。7月份,葡萄牙政府签发了47份签证,其中有7份授予城市复兴工程相关人员。

自2016年7月葡萄牙政府签发第一份城市修复相关签证以来,有171人已通过该计划获得了黄金签证

今年前七个月,通过该项目筹集的投资达到510,145,428.98欧元,比2017年同期减少了22.2%。

从2012年10月8日开始发放黄金签证直至去年7月,该项目获取的投资总额达3,921,411,271.37欧元,其中366,144,760.19欧元与资本转移有关,还有3,555,266,511.18欧元用于购置房地产

自由大道上的新建高端公寓十分罕见,且需求量很大(物业编号:37579109)

对于那些寻求当前及未来稳定收益的投资者而言,葡萄牙里斯本拥有绝佳商机。葡萄牙房产开发集团W-Group推荐自由大道(Avenida da Liberdade)上的新建高端公寓,十分罕见,且需求量很大。居外物业编号:37579109

到目前为止,葡萄牙政府已经签发了6369份居留许可:2012仅签发2份许可, 2013年签发494份,2014年1526份,2015年766份,2016年1414份,2017年1351份,2018年到目前为止签发了816份。

从累计值来看,因购置物业而签发的签证有6,064份,因资本转移而签发的签证有341份,还有11份签证是因为创造了至少10个工作岗位而签发的。

中国人获得的黄金签证最多(截至7月共有3912份),其次是巴西人(568份)、南非人(257份)、土耳其人(228份)和俄罗斯人(222份)。

签发“黄金”签证的新规则于2015年9月3日生效,该准则为欧盟以外地区的公民扩大了投资标准的覆盖范围,纳入了城市复兴和科学等领域。

从2013年起,10867份居留许可证已分发给重组家庭的成员:2013年有576份,2014年有2395份,2015年有1322份,2016年有2344份,2017年有2678份,2018年到目前为止有866份。


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中国9月首次自动交换CRS 征税期或未同步到来

经过一年多准备工作后,CRS(共同申报准则)即将进入倒计时,按照税务总局的要求,中国将在今年9月首次开展金融账户涉税信息的自动交换。

作为一个新事物,到目前为止,全球尚未有任何国家具有CRS涉税信息交换的完整实操经验。对于高净值人群来说,CRS一度被理解成劫富济贫的税收政策,并造成高净值人群的“恐慌”。

根据《中国经营报》记者最新了解到的消息,CRS交换来的信息主要用来核查纳税人是否依法履行了纳税义务,并不是交换回来信息就直接征税。税务机关需要根据这些信息依法判定纳税人是否需要征税,以及按照什么标准,征收多少税的问题。“更为重要的是,9月份我国首次开展CRS自动交换工作,具体的实施进度要依据OECD(经合组织)政策和税务总局的要求进行。”一位国际税务人员解释。

目前已有100多个国家和地区参与了CRS,第一批以英国德国法国意大利等欧盟国家为代表,承诺于2017年9月开展第一次账户信息交换,第二批包括中国、中国香港地区、中国澳门地区等。

税收身份界定

“中国实施CRS 后,信息交换给谁,谁来征税的标准是以税收居民身份来判定的,主要看其是否中国税收居民,而不是根据国籍来判定。”中国国际税务研究院研究员刘爽表示。

一个很简单的例子,假如你是英国国籍,但是多年来都在中国工作、居住,那你就是中国税收居民,在境外的金融账户信息也要交换给中国税务当局。

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的相关规定,我国的个人税务居民分为两类情形:一类是在中国境内有住所的中国公民和外国侨民,但不包括虽具有中国国籍,却并未在中国大陆定居,而是侨居海外的华侨和居住在香港、澳门、台湾的同胞。

其中,在中国境内有住所的个人,指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

另一类是在中国境内居住,且在一个纳税年度内,一次离境不超过30天,或多次离境累计不超过90天的外国人、海外侨民和香港、澳门、台湾同胞。

上述国际税务人员表示,这两类税务居民在中国的金融账户信息不会被交换至其他CRS参与国或地区,但是其在境外的金融账户信息需要交换给中国税务当局。

今年早些时候,中国金融当局已经对此进行了全面布局。

记者了解到,今年1月份,中国资产管理协会向其成员发出通知邮件,提醒各金融机构要做好CRS的应对工作,并使其影响降到最低,邮件特别强调金融机构需要完全遵守规则内容。

澳洲会计师公会大中华区分会理事及大中华区税务委员会副主席刘明扬在接受采访时表示,中国CRS的实施意味着中国可能对非居民金融账户展开摸底调查。今年9月进行的第一次信息交换,中国个人或机构的海外账户信息将被呈报至中国税务机关。

他介绍,目前中国各类金融机构都在按照自己的节奏推行CRS相关工作,但进展不尽相同。“银行等金融机构完成度较高,相比之下,一些金融机构对涉及CRS合规承诺的重视度有待进一步提高,工作进展相对比较缓慢”。

按照国家税务总局的时间表,2017年12月31日前,金融机构完成对存量个人高净值账户的尽职调查。2018年5月31日前,金融机构报送信息。

2018年9月,国家税务总局与其他国家(地区)税务主管当局第一次交换信息。2018年12月31日前,金融机构完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。

合规性申报

“据我们了解,中国税务机关可能会重点针对公司法定代表人、实际控制人、个人账户等开展税务稽查,因此该类金融账户的尽职调查也将被重点关注。”刘明扬坦言。


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来源:中国经营网
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中国赴加拿大留学人数10年增长226% 申请竞争激烈

加拿大移民部公布的学习许可持有者数据显示,从2008年到2017年这10年间,在加拿大学习的中国学生总人数的增长率高达226%。仅2017年,就有约14.1万中国学生在加拿大在读留学,占加拿大全部国际留学生的28.4%,这也意味着,加拿大的国际留学生中,每10个里面有近3个是中国留学生

就此,启德教育日前在京发布的《2018加拿大留学报告》(本硕篇)(下称《报告》)分析认为,加拿大之所以成为中国学生青睐的留学目的地有三方面的原因:

其一,加拿大政府教育投入比重高;其二,加拿大总留学费用在热门留学国家中相对最低;其三,加拿大大学及学院提供的带薪实习机会,有助于获取就业所需实践经验。

申请竞争激烈

根据该《报告》,在院校的选择上,中国留学生在本科阶段更多以医博类大学为主,其次为综合类大学、基础类大学和其他大学

《报告》显示,有超过90%的学生都将本科申请提前到1年以上开始做准备,其中提前2年以上开始准备申请的学生占6.4%。与本科类似,加拿大硕士申请,学校除了要求申请学生达到学术成绩及语言成绩的标准之外,更加关注学生的项目经历、活动经历以及实习工作经历。因此学生需要更早进入准备状态。

与此同时,加拿大多数本科名校录取,也依旧要求中国学生提交高考成绩进行CQV(中国学位与教育文凭认证)认证。此外,随着加拿大名校申请人数的连年增加,多伦多大学、英属哥伦比亚大学和西蒙菲莎大学这3所名校在公布的2019年申请标准改革方案中,加强了对加拿大当地学生以及国际学生的学术及语言要求,开始加入考察申请专业的高中课程成绩。

西蒙菲莎大学

《报告》认为,中国学生名校申请愈发“白热化”,还有其他一些不可忽视的因素。尤其从2016年起,印度留学生的增长数量非常快,每年申请量已超过中国学生的申请量,而他们也较多以高等教育申请为主。此外,美国、墨西哥、哥伦比亚、越南等地的留学生也有明显的增长。

商科专业热度不减

《报告》显示,中国学生偏爱商科,在本科留学生的专业选择上,商科类选择占比最高,达到38.98%,位居第一,理科类、文科类、和工科类分别占比26.53%、22.63% 和11.86%。而国际学生总体选择文科及理科的学生更多,商科只占到整体的13%。在硕士专业的选择上,中国学子的选择较为多样,其中排名靠前的专业包括教育学、金融等。

就此,《报告》建议,除了关注专业排名外,还应关注该专业的课程设置更偏知识理论还是实践运用、该专业是否包含带薪实习项目、该专业未来的薪酬预期等。

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来源:人民日报海外版
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居外研究:新加坡房市——政府严控下的机遇

新加坡公寓价格同比增长快速反弹

新加坡市区重建局(URA)的数据表明,2017年4季度,新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长,结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。进入2018年,随着观望情绪的缓解,低迷多时的新加坡房市似乎突然惊醒过来,新盘受到极大追捧,二手房价也水涨船高。在最新公布的2018年2季度数据中,新加坡私人公寓房价同比增幅超过9%,为7年来最高水平。

图1:新加坡私人公寓房价走势

来源:URA

新加坡房市中的政府调控

全球金融危机之后,随着经济复苏,消费者信心增长,新加坡私人住市场市迅速复苏,并且增速惊人。从2009年2季度到2013年2季度的四年间,新加坡公寓房价涨幅超过50%,这无疑引发了市场对房价过高与投资行为的担忧。其实从2010年开始,新加坡政府就陆续出台多项针对卖家的限制政策,旨在为房价降温,挤出泡沫。2011年底与2013年初,新加坡两次增加外国人与新加坡当地居民购房需缴纳的附加印花税,2013年1月开始,外国人需缴纳的附加印花税上升到15%,永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税,非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税,外国人面临的总印花税率为18%,在当时是全球主要地产投资国家中最高的。同时,管理机构也不断地缩紧最高贷款额度上的限制。

真正为房市成功降温的,是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架(TotalDebt Servicing Ratio,简称TDSR)的实行。根据TDSR,贷款机构在评估房贷时,需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款,所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求,成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩,新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

图2:新加坡私人公寓价格指数与主要降温措施

来源:URA

经过了几年的沉寂,2017年开始,市场需求的不断累积导致新房市场以及二手房市场成交量增幅明显,去库存速度加快。2017年3季度开始,新加坡私人公寓市场迎来价格的拐点,止跌反弹。在那之后,房价上升势头迅猛,环比、同比增幅都迎来2011年2季度以来的最高水平,政府坚持多年的“降温措施”眼看就要完全被市场情绪消化。在这个转捩点,新加坡政府雷厉风行,在7月5日宣布将从次日(7月6日)起,再度调整额外买房印花税和贷款与价值比(loan-to-value ratio),为房地产市场降温。由于新政将在第二天执行,导致消息发布当夜新加坡买家蜂拥至售楼处,连夜排队等待抢购。这次加税,除了拥有新加坡公民和永久居民身份的首套房买家,其他所有买家要缴纳额外买家印花税一律上调五个百分点。作为企业机构的购买者, 则需多缴纳10个百分点。此外,贷款与价值比也降低了,贷款与价值比指贷款金额和抵押品价值的比例,多见于抵押贷款,如房产抵押贷款,通俗来说就是你的抵押物能贷出的钱变少了。

房价料平稳升值,租金迎来上涨空间

7月初的突然加税,让市场措手不及的同时,也带来了短期的市场回调。根据新加坡房地产平台SRX发布的最新报告,7月份私人公寓市场虽然房价依然保持上涨势头,但是成交量却逆市回调,显示出突然加税的威力。不过长期来看,市场上的供求关系依然没有发生太大改变,长期来看新加坡私人公寓市场的上升动力依然不减,但是房价上涨的幅度大小似乎已经被掌握在政府的手中。

华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼,最高达290米,是新加坡最高公寓;以3,227新元(约合15,311元人民币)的平均尺价,在全球最昂贵公寓中排行第九
居外物业编号:37125670 点击查看房源信息

随着此前房价连续走弱,从2016年底开始,新加坡刮起了一股整体收购的风潮。许多地皮短缺的开发商们开始通过整体收购老旧的私宅项目,并加以重新开发的方式为市场带来新盘供给。据不完全统计,从2016年底到2017年底短短一年时间内,有18个私宅项目成功集体出售,售价总额达到令人瞠目的68亿元新币(约333亿人民币)。由于从收购到新楼盘的开盘通常要一年以上,这意味着这些新供给大概率将会在2019年前后进入市场。而在那之后,由于新加坡新项目的工程周期通常为3年到3年半,从现在到2022年的新房市场都将会处在一个供给的低谷期,这将把一部分新房需求推至二手与租赁市场,促使二手房价与租金上涨加速。


文:Adam Yang
责编:Zoe Chan

 

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德国法兰克福房市的繁荣并非完全受益于英国脱欧

2016年夏天,英国轰动的脱欧公投导致一小部分国际企业和投资者离开英国,投奔欧洲其他更为安全的强劲市场。德国的金融中心法兰克福便成为了英国脱欧的主要受益对像之一,其后其房市的增长就充分证明了这一点。但法兰克福房市的成功背后还有其他的原因。

早在英国脱欧前,法拉克福强劲的经济就吸引了许多欧洲以及其他地区优秀且前景看好的企业和投资者。法兰克福超过一半的人口为外国人,因此,相比其他德国城市,英语和其他语言在法兰克福的使用范围更为广泛。法兰克福机场是欧洲最繁忙的机场之一,这使得法兰克福成为国际企业和企业家设立基地的一大方便选择。作为美世咨询公司评选的十大优质生活城市,法兰克福还是备受欢迎的宜居城市

德国金融中心——法兰克福高于平均水平以上的住房市场增长受益于英国的脱欧公投,但脱欧并非法兰克福房市繁荣的唯一原因

自2006年以来,该城市的房价就进入了上升趋势。住房需求与收入水平的增长赋予房主和售房者更高的定价权力。此外,法兰克福不针对房产投资征收资本所得税,这进一步增加了海外购房者的投资兴趣。

英国脱欧的影响

英国脱欧虽然不是点燃法兰克福住房市场繁荣之火的火种,但确实为其进一步发展填了一把柴。部分大型金融组织从伦敦撤出转向法兰克福,预计为后者在未来几年内创造了约4600至10000个工作岗位。今年年初发布的普华永道《房地产市场新兴趋势报告》显示,英国脱欧使法兰克福跃居第二,仅次于柏林。仅2017年上半年的房地产转手交易额就达到了28亿欧元,创下新高。

德意志银行数据显示,直到去年,住房市场价格的增长才略有放缓,现有公寓价格上升了15%,新公寓价格上升了近17%。仲量联行的调查发现,截至2017年末,法兰克福新建公寓的平均售价达到了4830欧元(约¥3.8万)/平方米;市中心新公寓的租金达到美元15-16欧元(约¥119-127)/平方米,超过柏林和大多数主要城市的价格。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑,采用经久不衰的现代风格,拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡,您可以根据您的喜好进行个人定制选择,并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元(约¥264万)。
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2017年,法兰克福迎来13000新人口,人口增长达到新高。他们中的大多数人衝著该城市低至5.6%的失业率而来,希望在这裡找到更多的工作机会。柏林及其他城市的人口增长出现放缓,但法兰克福的人口却迎来最快速的增长。截至2018年底,该城市人口预计将达75万,到2027年,将达到80万。这为目前已经存在供应紧张问题的法兰克福房市带来的新的压力。

供不应求

为满足不断增长的住房需求,开发项目的发展速度也达到了前所未有的高度,但即便如此,也难以满足当前的市场需求。自2011年来,法兰克福的人口增加了超过62500,但与此同时仅建成14200所公寓。仲量联行预计,为满足市场需求,每年需要建成约7000所新公寓。就目前可用的土地情况来看,达成这一目标是不可能的。

政府也注意到了这一市场情况,并为此制定了一系列解决措施,其中包括开发新的城市区、将公共和商用楼转变成住房、在现有公寓楼的基础上增建新楼层等。开发莱因缅因(Rhein-Main)大都市区土地以新建92000所公寓的计划可能因基础设施成本问题而延期。

尽管法兰克福大力发展新建和再开发项目,但未来十年,房市供不应求的紧张状态仍将持续下去。尽管这对住户而言是一大难题,但供不应求的市场对住宅房产投资者而言是有利的,因为他们可以利用房价的上升趋势,在未来几年内进一步抬高价格。

位于法兰克福的新建楼盘,充分引入了现代化节能住宅体验,对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元(约¥257万)。
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原文:南华早报
编译:Zoe Chan

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昆州房产交易法律指南(4)产权交易法律流程(中)|居外专栏

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澳大利亚“阳光之州(Sunshine State)”昆士兰州地理位置优越,自然资源丰饶,投资环境良好,矿业、农业和旅游业等发达。近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少,中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解,在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。房产交易作为投资中占量最多的标的,其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是,本文中所指的房产交易主要为二手房交易

为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)1974年产权法》1994年土地法》1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款(主笔:林汇铭律师
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)(主笔:来哲夫律师
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免(主笔:林汇铭律师
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)(主笔:来哲夫律师
  5. 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)(主笔:来哲夫律师)

需要指出的是,当前澳洲投资环境不断变化,加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别,本文仅为读者提供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议。

昆士兰州产权交易法律流程主要分为以下三大环节与十四个步骤:

A. 合同签订 昆州房产交易法律指南(2) | 产权交易法律流程(上)

  • 定名;
  • 量力;
  • 选房;
  • 出价;

B. 合同执行昆州房产交易法律指南(3) | 产权交易法律流程(中):

  • 签约;
  • 投保;
  • 付定;
  • 查房;
  • 批贷;

C. 准备交割 昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(下):

  • 核数;
  • 划款;
  • 验房;
  • 交割;
  • 后续事项。

因为篇幅原因,此专题分三篇章,《昆州房产交易法律指南(4) | 产权交易法律流程(中)》主要介绍合同执行阶段的法律流程。

声明:

《昆州房产交易法律指南》由林汇铭律师主编:

  • 第1、5篇章主笔:林汇铭律师
  • 第2、3、4篇章主笔:来哲夫律师,昆士兰州高等法院注册律师。拥有中国法学学士学位、澳洲会计学硕士及法学博士学位,并具有澳洲注册会计师资格。

《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


居外责编:Zoe Chan

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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人民币对澳币升值太划算了!中国人忍不住又买起了澳洲房子

经过12个月的中断后,中国的高端买家正在重返澳大利亚房地产市场,因为他们正在寻找一个投资支柱,直到中国与美国的激烈贸易战尘埃落定。

人民币对澳元的大幅升值也有所帮助,一些优质市场的房价现在比两三年前中国资金流入的高峰期低7-8%。

全球最大的中文海外房源门户网站居外网juwai.com报告称,与2017年同期相比,今年前两个季度澳大利亚房地产搜索平均增长7.2%。

居外网首席执行官罗雪欣女士(Carrie Law)告诉房地产网站Domain,“许多人正在暂停或减少对美国房地产的投资,直到政治纠纷得到解决,同时充分利用澳币走弱的优势以及对买家相对有利的市场行情。”

“去年,澳元兑人民币汇率下跌约7%,与澳币近期的低点相比,美元汇率上涨了8%以上。”

由于中国当局实施更严格的境外投资规则以及澳大利亚金融机构更严格的贷款标准,2017年流入资金下滑。

一些潜在的中国投资者显然也因为外国干涉澳大利亚政府和安全的辩论越来越尖锐,而推迟了投资。

一个女人走过在悉尼唐人街的澳洲房产的中文广告

根据外国投资审查委员会(FIRB)的数据,外国人在2016-17财政年度获批购买现有住房的数量为2,008件,比去年的5,877件下降了三分之二。

这不包括购买新房;因为购买新房不受任何限制,因此FIRB不会对其进行审查

中国买家也通过使用他们的孩子作为代理,来减少购买现有住房的阻力。持有临时签证的留学生可以购买新房和一套现房,只要他们在现房中居住,并在离开澳洲之后的三个月内将其售出。

居外网上悉尼这栋结构精巧、设施完备的双层住宅,建筑面积220平房米,只需悉尼市区一套公寓的花费就可以买下它。物业编号:42189669 点击查看房源信息

居外网表示,尽管有所下降,但澳大利亚仍然是去年中国房地产投资者的第二大热门选择,仅次于美国。加拿大,英国,泰国,越南,日本,西班牙,法国,新加坡,新西兰和马来西亚是中国买家的其他主要选择。

在禁止外国人购买现有住房以降低房价之后,新西兰将从这个名单中消失。增长最快的市场是越南,去年中国买家的询盘数量增加了483%。泰国增长114%,马来西亚增长64%。

2016 – 17年,中国仍是澳大利亚房地产外商投资的最大来源,远远领先于排名第二的加拿大。美国、新加坡和马来西亚是其他主要的外国来源。

2016 – 17年澳大利亚住房审批下降67%至13,198件,部分原因是中国需求下降。批准价值也下降了65.2%,总投资额为184亿元。

其中一个后果是2012年以来最大的房价跌幅。2018年8月平均价格下跌1.6%,悉尼房地产价格下跌5.4%,珀斯下跌2.3%,墨尔本下跌0.5%。不被视为外国买家主要市场的北方城市达尔文下跌6.2%。

西悉尼郊区奥兰公园(Oran Park)正在建造的房屋

一些州的印花税优惠已经让比较便宜的市场出现了复甦,但经纪人不确定主要瞄准高端市场的中国人是否会回归。

虽然有些人可以通过在中国香港筹资来规避外汇管制规定,但如果他们正在寻找投资物业,可能会因价格暴跌而受阻。

很少有人认为2015年和2016年的中国人疯狂置业潮会重新回归,当时中国人会砸下1000万元甚至更多钱购买海滨豪宅,而每年仅仅来此住上几周。

一位来自上海的房地产经纪人和潜在的中国购房者在悉尼郊区沃克吕兹(Vaucluse)俯瞰悉尼歌剧院和海港大桥

年轻的富二代中国人开着保时捷到大学上课,引发了奢侈品销售和整容手术的热潮;在周末,他们在华而不实的派对上一掷千金,即便在悉尼的富豪圈子里也非常醒目。

由于担心重新引发关于中国对澳大利亚政治、安全和社会的影响力日益增长的争论,新买家将保持更加低调的姿态,即使这意味着放弃购买豪宅。

“有客户跟我说,‘这栋房子很漂亮,但我会因此上头条的。人们会以为我买最贵的房子是在炫富。”来自上海的悉尼华裔房地产经纪人露露·帕利耶(Lulu Pallier)说,“最近他们都有这种担心。”


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来源:1688澳州新闻网
责编:Zoe Chan

安居加拿大系列:密西沙加(Mississauga)华人热捧社区Churchill Meadows介绍 | 居外专栏

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密西沙加Mississauga)位于安大略湖的西岸,在多伦多市的西南方向,是加拿大第6大城市,安省第3大城市,被认为是加拿大发展最快的城市之一。密市以天然美、文化多元、充满活力为特点,更以其众多的商业机会和就业机会吸引着不少外地、外省的人们和新移民到此安家落户。

密西沙加是企业之都。加拿大前500强企业中有61家企业总部或主要部门的总部设在密市。与此同时,密市是一个具有优质自然资源的绿色城市。密市共有480个公园和23个供人们户外步行和骑自行车运动的步道系统,并且连续近十年被认为是加拿大最安全的城市。其市内还有安省最大的购物中心-Square One。

今天,我们就为大家介绍一个颇受不少华人投资者追捧的社区——Churchill Meadows

这也是密西沙加中部一个相当成熟完善的的社区

  • 地理位置

Churchill Meadows社区在Winston Churchill Blvd以西,407高速和9线以东,南至403高速,北至Britannia Rd。由于有多条公路环绕,交通可谓便利。

在其周边社区,还有两个标志性的建筑,一个是位于Central Erin Mills的密西沙加新地标——Erin Mills Town Centre。另一个则是密市著名的医院Credit Valley Hospital。

  • 社区概述

Churchill Meadows社区总人口115,027,其中男性人口占49.49%,女性占50.51%,男女比例略高于Mississauga的平均水平。

社区内最主要的语言是英语。此外,各类小语种也占有相应的比例,可见这个成熟完善的社区,受到了不同族裔居民的喜爱。

社区的多元化也体现在移民比例上。整体来看Churchill Meadows的移民人口占比颇高,占到了总人口近六成,比全市平均水平高出不少。由此可见,这也是一个对外来移民接受程度很高的社区。因此,近年来这个社区也越来越受到不少华人投资者和新移民的青睐。

Churchill Meadows已婚率超过六成,在密西沙加,算是一个已婚人士占比较高的社区。而在年龄分布方面,社区人口年龄层分布较为均匀。20-54岁的人口超过了一半,因此总体来说,这也是一个较为年轻的社区。其中20-29岁,30-44岁,以及45-54岁各占将近三分之一。65岁以上的老人占比不高。而20岁以下青少年的数量比较多,因此整个社区的文化也偏重时尚和活力。

Churchill Meadows社会普遍居民受教育程度不算低,将近六成的居民受过高等教育。近一半的居民拥有University文凭,有18%的居民拥有College文凭。

Churchill Meadows社区主要以独立屋和公寓的房屋类型为主,在有些社区,则是独立屋、半独立屋,和公寓“三分天下”。丰富的房源类型,也让有意在此投资置业的朋友拥有了更为多样的选择。

而在房龄方面,社区的主要房源都是10年以下,以及11-25年的新房。这也和这个社区年轻活力的氛围十分吻合。而在社区中有些优质区域,您甚至几乎都找不到有25年以上的老房子。相当年轻的房龄,这也是在此处投资置业的一大优势。

密西沙加的房屋自住率本来就很高,而Churchill Meadows社区的比例则更是高的惊人,居然达到了90%。自住比例高的社区往往人口稳定,因此社区也相对安全,而且自住人士通常对自己的房屋也会更加爱护,因此房屋的价值也就更有保证。这些也都是这一社区能吸引众多新移民投资客的重要原因。

  • 交通出行

交通也方便,南有403高速,西边有407高速,东边临近Erin Mills Town Centre公车交换中心。因此对于经常出行的朋友,无论是自驾,还是选择公共交通都十分方便。

  • 学校教育

Churchill Meadows社区最著名的学校当属密西沙加老牌名校Stephen Lewis中学。该高中是以加拿大杰出的政治家, 外交家, 前NDP党魁Stephen Lewis 先生名字命名的, 学校于2006年新建完工, 占地面积大,主体教学大楼新颖别致。

  • 娱乐设施

在休闲娱乐方面,Churchill Meadows社区最著名的景点是Churchill Meadows Community Centre。它不仅仅是当地的社区中心,同时还提供游泳池、健身房、球场等多项文体设施。其中的游泳池,更是达到了25米,共有6条泳道。这样面积的游泳池,在密西沙加,实为难得。

Churchill Meadows社区还拥有不少公园和绿地,其中最大的是Churchill Meadows Community Common、O’conner Park、Mississauga Meadowvale Rotary Park、以及面积最大的Marco Muzzo Memorial Woods and Park等等。

由于Churchill Meadows社区紧邻Erin Mills Town Centre,在此购物十分方便。而位于该社区中最大的购物Plaza,则地处Thomas street和Tenth line的交叉口。虽然不及Erin Mills Town Centre那样富丽堂皇,但也算小巧精干,各类店家不一而足,完全可以满足日常所需。

居外网密西沙加Churchill Meadows房源推荐:

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房型:4卧3卫
楼层:共2层
特色:街角大型地块,带有游泳池
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2.
3236 Topeka Dr

房型:7卧6卫
楼层:共2层
特色:绝住的位置,9英尺高天花板,居住空间明亮宽敞
房价:1,191,000加元(约¥792万)
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3.
3490 Park Heights Way

房型:4卧3卫2车库
楼层:共 2 层
特色:名校学区房,面对公园,街道安全静谧,举步可达社区中心、公交车站、购物中心
房价:826,000加元(约¥428万)
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(数据来自加拿大MLS 2018年最新数据)

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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