黄岚介绍多伦多顶级私校|居外专栏

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上一期黄岚地产榜视频我们提到中城区汇集了多伦多乃至加拿大最顶尖的学校,考虑到好多华人家长希望将自己的孩子送到加拿大最好的私校去接受最好的教育,但又对多伦多私校的情况不太了解,今天Daisy黄岚就给大家介绍一下中城区最著名的七大私校

1. Upper Canada College

 就是传说中的UCC,号称加拿大第一私校,1829年建立,是安省第一个中学,当时创校目的是为了给刚创建的King’s College(即后来的多大)提供生源,后来又跟英国的几所学校关系良好。直到今天该校还一直与皇室保持着联系,Philip王子至今仍担任该校校监。人们都说UCC是加拿大的伊顿公学。

学校坐落在多伦多著名豪宅区 (FOREST HILL)内,是一所男校。占地17公顷,UCC也是森林山的地标之一。学校提供IB课程,拥有超一流的师资、教学设备、及各项设施,旨在将学生培养成为最优秀的人才。UCC的校友包括六位省督、三位总理、七位大法官、四位多伦多市长、24位罗得学者、13位加拿大皇家研究会委员、还有十位奥运会奖牌获得者。学校招收幼儿园到高中的学生,毕业生很多进入美国名校。该校以文科专业著名,崇尚艺术和体育,重视艺术熏陶,在学业上比一般公立学校有更严格的要求,十分注意培养男孩的创造力。

2. Toronto French School

TFS-多伦多法国学校始建于1962年,它的前身是一个家庭学校。由于当时一位律师Harry Giles和太太想要给他们的孩子创造一个双语的学习环境,因此在自己的家里创建了Toronto French School。该校一直在扩张和完善校园,逐渐成为一个设施齐备的大型独立教育机构。TFS课程完善,学生成绩优异,课外活动丰富,又是双语教学,毕业颁发国际通用证书,这些都成为了家长们选择TFS的原因。

老校园位于风景秀丽的Bayview Ave 和 Lawrence Ave交界处,紧邻约克大学。占地30英亩,周边森林密布,交通四通八达,学校的标志颜色为红蓝两色,非常具法国特色。

除了教学成绩优异以外,学校还非常重视学生身体素质和兴趣的培养。现在有超过四十支不同项目的校队,其中游泳、网球、排球、篮球、足球和体操等项目都是该校的优势项目。学生们还可以参加各种俱乐部,以丰富他们的课余生活。

Daisy黄岚推荐TFS大家选择多伦多法国学校基于以下主要原因:学术卓越的预幼儿园到大学入学教育;全方位英语和法语双语教育;被世界名牌大学认可的国际文凭;多元化合作的教育环境;培养学生的国际视野和国际观点;强大的体育节目和各种联课活动;遍布世界各地的成功毕业生。

3. Crescent school

Crescent School是多伦多另一所历史悠久的男校,建校于1913年。在该校学习学生们会收到来自智力、艺术和体育等各个方面的挑战。核心理念是尊重、责任心、诚实以及热情。学校认为,对于男孩子而言,最重要的品质是可以信守自己的承诺。该校100%的学生毕业后都进入大学深造。

该校现校址位于北约克Bayview / Lawrence以北的一片被森林环绕的黄金地段 ,紧邻TheBridle Path社区 和Rosedale Golf Club。一个美丽的30英亩的校园,设施齐全,包括30个带中央空调和暖气的高级教室、图书馆、食堂、5科学实验室、一个设计和技术实验室、两个艺术工作室、7个超过500电脑学校电脑实验室、音乐室。学校建有可容纳350名学生的礼堂,又是一个国家级最先进设备的影院。

Crescent School除了一些基础课程之外,还提供法语、西班牙语、音乐、美术、戏剧、IT、经济、法律等课程。值得注意的是,该校也提供多达13种AP课程。

学校不仅成绩优异,还非常重视学生的兴趣和身体素质的培养。学生们可以申请校队,参加各项校际比赛。

4. Havergal College

Havergal College是加拿大顶级私立女校,建校于1894年,学校共占地22亩。学校主要设施包括运动馆、低年级教学楼、高年级教学楼、学生宿舍楼、剧院、大礼堂、图书馆等等。此外学校也提供24小时全方位保安

作为知名女校,除了该校艺术和音乐类课程出色,其升学率也是很多家长选择的原因。去年毕业生中,56%被安省大学录取,26%被加拿大其他省市大学录取,12%被美国大学录取,6%的学生则选择留学海外。在这些大学中,不乏一些国际知名学校,例如多大、哈佛大学等。

作为知名女校,该校艺术、文学、体育和音乐类课程名扬全国,为国家培养了众多知名艺术家和体育人才,尤其是100%的大学升学率也是很多家长选择这个名校的原因。该校还提供国际学生交换课程,学生可选择去加拿以外的其他学校学习,时间一般为两周至几个月不等。通过这种交换课程,学生们可以开拓国际视野,更容易的融入社会,适应各种新的环境,建立自信心,以及结交到更多国际朋友。

5. The Bishop Strachan School

Bishop Strachan School (BSS)是北美知名的顶级女子学校。该校建于1867年,已经有超过140年的历史,坐落在著名的森林山高贵社区,是加拿大最古老的女性寄宿学校。

学校与著名的UCC男校隔街相望,两校经常举办一些交流活动。配有体育馆,实验室,电脑室,艺术工作室,剧场等等。

BSS是多伦多第一个专为女子提供教育的学校,BSS的口号是:Girls can do anything,专注培养女孩子的领导力和品德行为,教育女性成为未来领袖,课程重点在于有技术支持的课目,提供国际公认的大学先修课程。学生来自世界各地,是一座远近闻名的国际女子学校。

由于BSS是一座国际招生学校,非常注重国际交流,除英语外,还为在校学生提供法语,西班牙语,意大利语,拉丁语和中文教育课程,每年从BSS毕业的学生100%升入大学,很多学生进入美国,英国等著名大学。

BSS周围绿树成荫,环境优美,安静。虽然很多房屋的年龄都在50年以上,但近年来,很多屋主在不断的装修,翻新和重建,使该社区呈现庄重,高贵之气质,房屋价格也一路走高。

6. Branksome Hall

Branksome Hall 创建于1903年,是加拿大著名的私立女子学校。学校位于多伦多最美丽优雅的高尚住宅区ROSEDALE玫瑰谷,学校的教育理念是以培养女性正直,自信,自立以及富有同情心为宗旨以迎接未来的挑战,并培养学生以国际开放的视野统领各个领域的领导才能。Branksome Hall私立女校是一所在安省排名第一,加拿大排名前10的私立学校,学校的许多教师都是欧洲名校毕业的高材生,众多在该校毕业的学生毕业后被世界名牌大学录取,像哈佛大学、耶鲁大学、剑桥大学、牛津大学等。

值得一提的是,Branksome Hall是全世界唯一一所提供全部InternationalBaccalaureate (IB) 课程的女校。从幼儿园开始就有IB课程。艺术,科学和商科最受毕业生欢迎。加拿大境内的女皇大学、多伦多大学、麦吉尔大学和西安大略大学等大学倍受毕业生青睐,也有很多学生选择去美国和英国的高校继续深造。

7. University of Toronto Schools(多大附中)

多大附中其实属于多伦多的Downtown市中心了,但也紧挨着划分Midtown和Downtown的Bloor大街。由于名气大,也不得不在这里介绍一下。多大附中,(UTS)坐落于市中心Bloor/Spadina,紧邻多大。该校成绩傲人,学费也相对便宜。多大于1910年成立多大附中,名副其实的百年名校。起初该校仅招收男生,六年之后才开始招收女生。

该校以教学质量严格著称,所有的学生均以高分录取,所以该校汇集了大多地区各个族裔的成绩优异的学生,几乎所有的高中毕业生都以优异的学生成绩被名校录取,并有超过80%学生获得各个大学奖学金。UTS和许多国际大公司有良好的合作关系,所有的在校学生都可以获得许多暑假实习机会。

UTS的大学录取率高达100%。从该校毕业的六千名学生当中,95%的毕业生曾获得安省奖学金,80%的毕业生曾获得大学奖学金,有二十二人获得罗德斯奖学金。更有毕业生曾获得1986年的诺贝尔化学奖和2001年的诺贝尔经济学奖。

最令该校师生自豪的是,1986年的诺贝尔化学奖和2001年的诺贝尔经济学奖获得者均是多大附中毕业的学生。UTS师资力量雄厚,六成教师拥有研究生以上学历,很多教师都是其领域的姣姣者。值得一提的是,UTS的学生可以使用多伦多大学的图书馆。

好了,关于多伦多顶级私校的介绍就到这里了,如果还有需要了解更多,欢迎通过居外网联系Daisy黄岚


责编:Zoe Chan

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

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华人青睐加州好学区 房屋价格上涨快|美国

为了让孩子上好学区的好学校读书,华人家长们都希望能在好学区买房,在加州尔湾、圣马力诺、亚凯迪亚、天普市等华人聚集的好学区,近年来房价上涨很快,目前仍然没有降温的趋势,预计明年还将继续上涨。

暑假往往是家庭买学区房的高峰期,尔湾(Irvine)、亚凯迪亚(Arcadia)、核桃市(City of Walnut)、圣马力诺(San Marino)、天普市(Temple City)、南帕沙迪纳(South Pasadena)、哈岗(Hacienda Heights)、喜瑞都(City of Cerritos)华人居住的几个主要好学区,这些城市的房价从去年以来都有大幅上涨,预计明年房价还将继续上涨。

尤其是在华人聚集的圣盖博谷(San Gabriel Valley),房屋的价格已经偏高,现在亚凯迪亚、南帕沙迪纳和圣马力诺市的房屋中间价已经超过了百万美元。

有“中国谷”之称的洛杉矶圣盖博谷(San Gabriel Valley),已成为全美华人最大聚居地

根据地产网站Zillow的最新数据,目前核桃市的房屋中间价为80万美元(约545万元人民币),比去年上涨7.6%,预计明年将上涨6.2%;南帕沙迪纳的房屋中价接近110万美元(约749.5万元人民币),比去年上涨了7%,预计明年还将上涨5.5%;天普市房屋中价达到77万美元(约524.7万元人民币),比去年上涨了5%,预计明年将上涨6.1%;亚凯迪亚市的房屋中间价达到110万美元,比去年上涨8.9%,预计明年将上涨3.5%;圣马力诺市的房屋中间价最高,已经达到近250万美元(约1,703.4万元人民币),比去年上涨3.7%,预计明年将上涨1.7%。

在所有圣盖博谷城市中,房屋中价增长最快的要数哈岗,但该地区房屋中间价仍然是最低的,目前中间价为67万美元(约456.5万元人民币),但增长幅度为10.4%,预计明年的涨幅为6.9%。

居外网上这个完全翻新的哈岗住宅拥有迷人的景色,面积2,040平方英尺,有4间卧室、3间浴室、一个带超大岛屿和花岗岩台面的巨大美食厨房,以及一个带花岗岩枱面酒吧的家庭房。
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此外,尔湾和喜瑞都也是南加州两个学区很好的城市,尔湾在橙县,近年来很受新移民的青睐,这个城市的房屋中间价也达到了85.4万美元(约581.9万元人民币),比去年增长了6.4%,预计明年的涨幅为5.7%。喜瑞都所在的ABC学区拥有全加州排名第一的惠特尼高中,因此也备受华人家长青睐,这个地区的房屋中间价也涨到近73万美元(约497.4万元人民币),比去年上涨6%,预计明年的涨幅为6.4%。

美国加州尔湾的这套住宅地段优越,坐落在Luscious Greenbelt,非常私密,设有3个卧室和2个浴室,配有拱形天花板。住宅位于屡获殊荣的尔湾联合学区内。您将充分感受到伍德布里奇(Woodbridge)带来的好处,包括两个美丽的湖泊、众多公园、泳池和网球场。
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原文:侨报网
责编:Zoe Chan

年入百万!这座避暑山庄你不可错过|澳洲

夏天变得越来越炎热,热到出行成了一种挑战,于是大家都宁愿躲在空调房里“瑟瑟发抖”也不愿意踏出门一步。在吐着舌头抱怨超高的气温之时,大家也开始无比怀念冬天。最想听到的一句话就是“哪凉快哪待着!”

确实,冬天比起夏天来,没那么炎热,不会在室外走上几步路就汗流浃背,要是再下一场痛痛快快的大雪多好。那想要欣赏雪景,就只能默默等待冬天的到来了吗?澳大利亚说,不用。

南半球最大滑雪

派里舍滑雪场实拍

得益于地球的南北半球差异,在北半球正直盛夏时,南半球有些地方此时正大雪纷纷。而论及雪景,澳大利亚有话要说——澳大利亚拥有据说是南半球最大的滑雪“派里舍滑雪场(Perisher Ski Resort)”。雪场位于新南威尔士州,由大雪山地区四座互相连通的度假村组成。

雪场的47条缆车路线基本可以满足所有人需求。同时鉴于山地落差只有6,700英尺,所以大部分雪道都较短,难度不是很大,更适宜过来旅行的非专业玩家体验。

派里舍滑雪场雪道图

不知道这个滑雪场大家有没有很喜欢呢,反正笔者是恨不得想跳进雪堆里待上半小时不出来。这个时候大家就该说了,喜欢是喜欢,但是去了这里住哪儿呢?

居然问出国了不知道住哪儿?居外可不允许大家有这样的想法,给大家提供全球的优质房源可是我们的本职工作。这不,滑雪场30多公里远的地方,就有这么一幢好房子。

豪宅“黑比诺”

黑比诺入口

对了,这里要说的黑比诺可不是葡萄酒,而是一套豪华住宅的名字。

注: Point Noir即 黑比诺 是一个世界知名的葡萄酒品牌。

黑比诺俯瞰图

黑比诺位于澳大利亚新南威尔士州,离澳大利亚首都堪培拉仅2小时车程。黑比诺是一座带门控的美丽住宅,配有现代化设施,采用了开放式起居布局,拥有非常舒适的入住体验。而且重点是——黑比诺距离著名的派里舍滑雪场仅35公里的距离。

空灵清新、如诗如画的金德拜恩湖

而且!黑比诺离澳大利亚著名旅游景点科修斯科山国家公园、金德拜恩淡水湖也只有半小时不到的车程。

黑比诺的室内烧火壁炉

由于离众多景点非常近,黑比诺目前被改造成一个小型的度假酒店,同时可以容纳16人入住。看起来,黑比诺才不是一个没有故事的房子呀!凭借着超高品质的装修,智能地暖、先进的烧火壁炉、优质的厨房配套等硬件设施一应俱全,黑比诺吸引了很多游客的入住。

温馨舒适的卧室之一
黑比诺自带的健身房
黑比诺自带的小酒吧台
宽敞通透的客厅
内置烧烤台的半户外娱乐区
内置烧烤台的半户外娱乐区
黑比诺周围小镇的购物中心

住宿环境确实不错,周围生活也十分便利,可以说是非常宜居了。那既然是做酒店,光住着舒服不行,生意怎么样呢?据目前业主透漏,黑比诺近2年的营业额如下:

2017 – 2018年的总营业额为217,887澳元(约109.5万元人民币)

2016 – 2017年的总营业额为218,429澳元(约109.8万元人民币)

有这样好的一套豪宅作为夏天的避暑胜地,一年还有一百多万人民币的营业额,看起来很是可观呢。点击http://www.juwai.com/41216435.htm,或致电居外客服热线 400-041-7515 了解更多详细信息吧!


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文字:Leo Li

责编:Zoe Chan

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美国10个大城市的房屋库存量反跌为升 价格仍持稳

由于住宅库存量停留在历史低位,任何形式的房源增加对潜在购房者来说都算得上好消息。

根据美国房地产搜索引擎Trulia公司发布的新数据,第二季度,美国空置住宅存量增长了12.2%,而去年同期的增长率仅为3.9%。美国的100个大都市中,有30个城市反映上季度的住宅库存有所增长。这一点非常值得注意,因为去年这30个城市中有25个的住宅存量出现了负增长。

在住宅库存量增加速度最快的城市中,田纳西州的纳什维尔市(Nashville)和而犹他州的盐湖市(Salt Lake City)分别位居第一和第二。在过去的一年里,建筑商一直在辛勤工作(2017年,两个房地产市场所建造的房产数量都高于历史平均水平)。

来源:Trulia

根据纳什维尔有关部门发布的数据,该城市第二季度住宅库存量暴涨52%,与去年同期下跌1.6%的情况形成了鲜明的对比。Trulia住宅数据分析师Alexandra Lee表示,盐湖市去年第二季度住房库存同比下跌了16%,而今年却骤增了25%。

居外精选美国房源1:田纳西州纳什维尔的6卧8卫豪宅,当地工匠用本土材料精心打造这个22,000平方英尺的战前希腊复兴住宅。点击查看房源信息
居外精选美国房源2:田纳西州纳什维尔的2卧2卫顶楼公寓,距市中心5分钟路程,设有华丽的健身中心、俱乐部和游泳池。仅售25万美元(约¥166万)。点击查看房源信息

住宅库存量增长最快的十大城市还包括:德克萨斯州的沃思堡市(Fort Worth)和达拉斯市(Dallas),北卡罗来纳州格林斯博罗市(Greensboro),加利福尼亚州圣地亚哥市(San Diego),华盛顿特区,俄勒冈州波特兰市(Portland),马里兰州银泉市(Silver Spring),阿肯色州小石城(Little Rock)。

居外精选美国房源3德克萨斯州沃斯堡的2卧2卫房产,靠近市中心和娱乐区,地理位置无可匹敌 。点击查看房源信息

据Lee所说,那些以房价过高且房源供应不足而著称的城市也出现了一些“非同寻常的库存增长现象”。

房价高得难以负担的城市当中,圣地亚哥的住宅库存量增长幅度最大——同比增长22%,与去年同期-28%的水平相比堪称一大飞跃。纽约的空置住宅自去年以来增长了1%。尽管这点增长看似微不足道,但这是自2015年第三季度以来纽约住宅存量首次同比上涨。

居外精选美国房源4纽约曼哈顿的1卧1卫公寓。这套宽敞的公寓位于6楼,由备受赞誉的建筑设计师Paris Forino设计,将柔和的现代室内设计之美展现得淋漓尽致,亮点包括高天花板和5英尺宽的白色厚橡木地板。点击查看房源信息

Trulia将住宅存量定义为每个季度第二个月(对第二季度来说就是五月)每周三在市场上出售的独栋家庭住宅、共管公寓和合作公寓的总量。季度库存总额就是在每星期三总量统计平均数的基础上计算出来的结果。

库存不足,价格过高

虽然住宅供应增长看起来似乎是一种鼓舞人心的迹象,但市面上待售住宅的数量仍远低于实际需求量。“这种季节性的库存大涨完全不足以抵消自2015年第一季度起连续14个季度持续加剧的历史库存减少趋势。尽管第二季度的库存量有所增加,但累计库存量较上年同期还是下降了5.3%,”Lee说。

她指出,在旧金山这样的大都市里,要购买一间中等房价的住宅就要支付家庭平均总收入的69.5%,所以住宅存量的增加并不能真正减轻首次购房者的负担,因为房价仍然很高,且远远超出了他们的负担能力。

房价高得难以承受的湾区正迫使人们迁出城市

“住宅存量的增长令人振奋,但它依然无法阻止房价无情的上涨。市场上可能会出现更多房产,但价格和抵押贷款利率的上升会使这些城市的住宅显得更加遥不可及,”Lee说。“更多存量可能有助于区域价格战降温,但购房者还是无法摆脱高房价带来的沉重负担。”

 


原文:Yahoo Finance
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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澳大利亚多州收紧技术移民提名 不允跨州申请

据SBS报道,在澳大利亚部分州份大规模调整技术移民的州政府提名规则后,有意申请永久居留的移民或将面临更严峻的形势。

数周前,塔斯马尼亚首都领地收紧了州政府提名标准。目前,昆士兰予以跟随,宣布禁止跨州申请。

昆州收紧技术移民提名

根据更新后的政策,希望得到昆州政府提名的跨州申请者必须满足“在昆州工作”或“毕业生类别要求”。这意味着,人们如果希望申请州政府提名,必须先搬到昆州并满足昆州的工作经验要求,然后才能向昆州商业及移民局(Business & Migration Queensland)提交意向书。

申请者必须提交过去6个月内在昆州全职受聘于获提名职业的资格后审证明。申请人还必须承诺,获批签证后的2年内,将在昆州居住及工作。

学生申请者如在过去2年内在昆州取得硕士学位,则需要在昆州技术移民职业列表(QSOL)的硕士毕业生列表(Masters Graduate List)中的职业获取提名。博士毕业生可在内政事务部相关列表中的职业获取提名。

硕士毕业生申请人必须在昆州的机构完成课程,学历必须与获提名的职业相关。除了要证明未来12个月的持续就业以外,他们还必须证明,自己在获提名或者密切相关的职业上,正在得到在澳注册的昆州雇主的全职雇用。

博士毕业生能豁免工作邀约要求。

上个月,塔州调整了州政府提名的工作经验要求,而首都领地更删除了部分提名职业,令许多申请者陷入不安。


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来源:澳洲新快网

责编:Zoe Chan

居外研究:脱欧2年后英国房价增速创5年最低

文:居外网海外房产分析师 Adam Yang

  • 英国6月房价同比增幅缩紧至2%
  • 季节调整后的环比增幅为5%
  • 伦敦为今年2季度全英房价表现最差的区域,同比下滑9%
英国房价同比变化

对于目前的行情,Nationwide首席经济学家Robert Gardner认为:“虽然房价增幅已经降至5年来最低,不过2%的同比增幅与上个月的2.4%差距其实并不大。事实上在过去12个月期间英国房市整体的供求关系保持在一个相对稳定地区间,房价同比变化也一直在2-3%的区间徘徊。值得关注的是市场上买卖双方活跃度依然较低,供给相对依然处于比较紧缺的情况,展望未来走势,英国乃至全球的宏观经济罚站将很大程度上左右房价的走势,特别是目前的劳动力市场就业良好但薪资增幅萎靡的情况,也影响着英国房市的需求。”

英国统计局官方数据显示,全英5月的薪资同比涨幅为2.5%,创造了半年内的最低水平。虽然英国经济表现尚佳,失业率更是创造了40多年来的新低,但英国目前的低通胀与政府对工作福利的消减造成薪资增幅水平依然低迷。一些经济学家也认为在全球金融危机期间求职者对低薪职位的申请意愿也造成了失业率与薪资水平之间的失衡。

英国房源平台Rightmove表示“目前市场上愿意降低要价出售的卖家比例已经来到2011年最高的水平,说明很多卖家对于市场都有着过于乐观的预期。”

虽然增幅较小,但英国大部分地区房价依然保持同比上升,只有伦敦再次出现房价同比下跌。今年2季度,大伦敦的房价同比下滑1.9%。2季度房价表现最好的区域是东、西米德兰兹与威尔士,房价同比增幅均高于4%。

与去年同期相比,英国大部分区域房价增幅均放缓,只有苏格兰的表现明显好于去年同期。Rightmove的苏格兰房源数据也证实了这一趋势。今年7月,该平台上的苏格兰房源要价同比增长了8.5%,环比增幅也高达1.5%,房源平均待售天数为39天。与此相对应,首都伦敦的房源要价则出现了1.7%的同比跌幅,待售天数也长达67天,比苏格兰多近了一个月。

如果从Rightmove的卖家要价来看,伦敦第1区的要价跌幅最猛,比去年下跌6.5%,环比也下跌1.2%。而在当地买家多于国际买家的第2区,平均要价也在7月出现下跌近8000英镑,来到75.3万英镑。

不过,房地产中介公司Your Move近期发布的数据则显示,伦敦的房价跌幅可能会有所减缓。其数据显示,由于肯辛顿和切尔西等黄金地区的市场复苏,6月份伦敦房价同比微涨0.2%。

当地的房地产经纪人则指责英国退欧的不确定性对于当地房市信心带来的打击。Jackson-Stops公司董事长Nick Leeming表示:“虽然每年的这个时候都会看到更多卖家进入市场但由于3、4月的寒冷天气,今年5、6月的卖家活跃度出现了强劲反弹。

“如果要避免出现降价,那么市场的供给与需求的增幅应该有所匹配。目前市场依然很平衡,但是英国退欧带来的不确定性的确无助于建立市场信心。”

 

 


数据来源:Nationwide

参考来源: Nationwide, Rightmove, The Guardian

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马来西亚房市持续复苏 巴生河流域占总交易量35%

根据最新调查分析显示,马来西亚房产市场自2016年3月以来持续复苏,呈上升趋势,其中巴生河流域、槟城和依斯干达的交易占据了全马所有房产市场价值的三分之二。

分析是依据马来西亚当地房地产评估服务局(Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta,JPPH)所收集的销售数字得来,巴生河流域、依斯干达和槟城显然是带动大马房产市场的主力,造就了在房市的半数交易。这3个区域的交易更占据了大马所有房产市场价值的三分之二。

一旦支付购买协议的印花税后,JPPH将正式记录了一项物业交易。评估期于2017年10月结束。JPPH至今尚未公布2017年10月以后的完整数据。

巴生河(Sungai Klang)是流经马来西亚吉隆坡和雪兰莪的一条河,全长约120公里,流域面积达1288平方公里

从分析可发现,50%的房产市场总价值来自巴生河流域,占全马总交易量的35%,而巴生河流域的物业价格比大马其他地区的物业贵0.4倍。

吉隆坡时代8号高级公寓,KLCC双子塔东南700米,66-92平投资爆款户型,拎包入住,永久产权,每年7%包租收益,可分期付款。 居外物业编号:38038382 点击查看房源信息

槟城市场市占率为6%,占全马交易量的4%,槟城的增长相比2015年12月有显著改善,当时槟城是表现最差的地区,逐年交易为-23.8%。自此以后,槟城的按年增长趋势向上,房产市场复苏情况远远超过了巴生河流域。

依斯干达是大马房价基准

有趣的是,巴生河流域的房产价格并非大马的房产价格的基准,而是依斯干达,当地其中10%的房地产价值就占据了马来西亚房产市场价值的10%。

更巧的是,依斯干达显然是大马房产市场主要复苏的区域。

截至2017年10月,依斯干达仍然是国内唯一逐年增长高达6.4%的地区。相比之下,大马产业的总增长率为-4.5%、槟城-3.9%及巴生河流域-6.9%。

最近市场上新竣工的项目有助于推动巴生河流域房地产的复苏。

依斯干达4卧4卫的独栋式别墅,拥有专属的私人泳池和独立的私人阳台。 居外物业编号:38576233 点击查看房源信息

甲森房产逐渐增长

除了上述3个关键领域之外,马六甲和森美兰的房产近几个月内都逐渐增长。因为马六甲、森美兰和霹雳等新兴州属坐落在槟城,依斯干达和巴生河流域的边界,因此而无形中受惠。

豪暻湾坐落于风景优美的海岸线上,周边设施上佳,获奖无数,不但毗邻皇京港,距离马六甲市也是约5公里的车程。居外物业编号:38578218 点击查看房源信息

此外,跨越主要市中心的新建高速公路也带动了这些新兴市场的蓬勃发展。政府承诺在全国各地的乡村,城镇和城市中提升和开发约616公里的道路和桥梁也将有助于改善连通性,并促进城市化。未来随着基础设施的加建,将继续刺激这些新兴市场,长途旅游也会普及化。

 

来源:星洲日报
责编:Zoe Chan

移民证据不足可直接拒绝申请 美国签证新规将影响谁?

美国《侨报》报道,美国移民局又出新规定了。近日,美国移民局发布一份政策备忘录(policy memorandum),规定9月11日起,美国移民局规定所有移民或非移民签证,都被“剥夺”补件机会。简单地来说,就是递交材料时若不充分或者出错了,直接就拒签。

哪里变了?

2013年6月发布的政策备忘录,限制了移民官拒绝移民或非移民申请的权力。如果申请人提出申请时,提供的材料不符合要求,或者没有提供足够的证明文件,除非没有任何批准的可能性,否则应该先发出补件通知(RFE),再决定是否通过。

据美国移民局官网消息,这份将于9月11日生效的新规,除了法定拒签statutory denial(即提交额外的证据也没有可能解决证明材料缺陷的问题),若缺乏有效初始证据(lack of sufficient initial evidence),新规将允许移民官拒绝申请(application)、申诉(petition)或请求(request),而不用先发出补件通知(RFE)或拒绝意向通知(NOID)。

这个变化使移民官拥有更多的自由裁量权,拒绝请愿或申请,而无需先要求更多信息。该新规似乎与移民局最近批准请愿和申请的严格标准一致。

除法定拒签外,在不发出RFE或NOID,就直接否决申请的情形,包括但不限于只有很少或几乎没有支持证据的豁免申请。

依据法律法规,在提交申请时应该提交正式文件或其他形式的证据,以确保是否符合资格的情况,而没有此类文件。例如,提交I-864表时未提交I-485表。

适用范围

新政将影响9月11日生效后收到的所有移民或非移民申请,比如H-1B申请及延期与转换、商务及旅游签证(B-1/B-2)、学生签证(F-1/F-2)、跨国公司经理签证(L-1)、艺术家签证(O-1),还有亲属移民(I-130)、职业移民(EB类)、调整身份(I-485)等。

新政暂不会影响9月11日以前提交的申请,包括2018年4月已提交申请并正在等待审核的H1-B。此外,新政也不适用于“童年入境暂缓递解计划”(DACA)的个案。

该政策的制定是为了打击那些“占位申请”,鼓励那些认真收集提供证明材料的申请。

新政后果

1、拒签数量或增加;

2、如果申请失败,根据移民局6月28日的更新规定“在对申请,请愿或福利请求作出不利决定时,外国人无法再美国合法居留”,更多的工作签证或个人(例如持学生签证的人)将被安置在遣返程序中;

3、由于这些后果,雇主请愿人和申请人必须格外小心地记录(并且可能过度记录)其申请中的所有必要要素。例如,一般而言,雇主不应再提交最低限度支持的H-1B申请,并认为如果发布RFE,可以提交更多证据。如果在紧急情况下提交了不完整的请愿书,申请人应该预料到被拒的后果。

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来源:中国侨网
责编:Zoe Chan

加州沿太平洋往北 一季度全美这个州房市最热

要点速览:

  • 第一季度,华盛顿州的平均房价上涨了近4%,相比一年前上涨了13%,领跑全国。
  • 强劲的就业增长和紧张的供应趋势刺激了房地产市场,还引发某些人的担忧——这样的繁荣会不会只是泡沫呢?
  • 专家表示,房地产市场很容易受到利率上升、关税上涨引发的失业和地方性发展政策的影响。

西雅图地区的房地产经纪人Jerry Martin表示,他早在1977年就开始在房地产行业就职,这意味着他还记得那些抵押贷款利率高达两位数,还有多次房市从繁荣走向衰落,又从衰落重返繁荣的日子。其中包括2006和2007年的房地产泡沫以及随后的历史性崩溃时期。然而,据Martin所说,以往的情况完全无法和最近一直持续的“狂热”现象相比。 

他告诉美国全国广播公司财经频道(CNBC)的记者:“现在一间设有三个卧室,一又四分之三个浴室,面积为1,500平方英尺的住宅刚上市一两个小时就会获得多个报价,这是非常不合理的。” “我们曾经见过一套物业得到了20,30个报价。”

华盛顿州目前是全美热度最高的房地产市场。根据联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)发布的数据,第一季度华盛顿州房价上涨了近4%,增长幅度居全国之首。相比一年前,华盛顿州房价增长了近13%。而去年全美平均房价仅上升了不到7%。尽管如此,房产库存量,即市场上的住房供应量依然远低于需求量。

这种情况在西雅图周边的普吉特海湾地区(Puget Sound)尤其明显。由于亚马逊、微软和波音等大雇主加大了招聘规模,仅去年一年,当地就增加了近5.5万个工作岗位。由此产生的人口激增与缓慢的施工速度相结合就造成了典型的住房短缺危机。

“对于任何地区而言,运转良好且发展健康的房地产市场应该拥有可满足四到六个月需求的房产存量。在过去的两、三个月里,我们主要的房地产市场上只有可维持大约两到三周的库存,”Martin说道。Martin是瑞麦地产(Re/Max)公司的一名经纪人兼Washington Realtors(华盛顿州有近一半的房地产经纪人加入了该组织)的总裁。

随着雇主不断加大招聘力度,西雅图的房地产市场正在经历爆炸式增长

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Martin表示,房屋短缺危机在最近几周已有所缓解。不过,就像这个地区的所有房地产经纪人、买家、卖家、房主和租房者一样,大家都十分担心市场会如何变化,还有这景象能持续多久。

对于住房的强劲需求对几乎所有类型的房产——出租公寓、共管公寓,还有独栋式家庭住宅都造成了短缺危机。在西雅图上班的不少人甚至被迫离开这座城市,寻找其他栖身之所。

“这种情况无法继续下去。它是无法延续下去的,因为人们找不到最终的栖息之所在哪里,”他说。

而更严重的问题是:繁荣会以什么样的方式结束?最终能否实现软着陆?或者说华盛顿正在走向崩溃?

美国房产业观察学者:美国房地产泡沫准备破裂

华盛顿大学,华盛顿房地产研究中心(Washington Center for Real Estate Research)主任James Young表示,只要对房地产的需求是客观存在的,市场就可以持续增长。

“当价格上涨而需求没有同步上涨时就会产生泡沫,”他说。“而人们对华盛顿房地产的需求仍在增长,所以我认为这个问题并不严重。”

在2018年第一季度的华盛顿房地产市场季度报告中,该中心认为全华盛顿州的住宅库存量略超过五周的需求量,并将此现象称之为“轻微失衡”。报告称,第一季度全华盛顿州共售出11.3万套住宅,相比上年同期增长了5.1%。

但Young警告说,市场的动态是千变万化的。“如果人们对住房的需求马上消失,那现在正在进行的很多建筑工程就会停摆,”他说。“我无法确定房价会不会崩溃,但有一件事是必须时刻留意的。”

Young表示,市场上最大的风险之一来自于地方性政策

5月,西雅图市议会批准了一套所谓的人头税政策,即向营业收入超过2,000万美元的公司按员工数量征收税款,每名员工收取275美元。正式生效以后,这套税收政策每年将为西雅图政府带来约4,700万美元的税款,而西雅图政府将用这笔钱来缓解城市流浪汉过多引发的危机。人们普遍认为亚马逊就是这套税收方案瞄准的主要目标。然而,当亚马逊威胁要阻止该市经济进一步增长时,市议会做出了让步并废除了该税收方案。

但Young担心类似于人头税,同时针对供给和需求的附加措施将出台。“那些以大雇主为目标的政策和措施已经初见端倪。而政府对开发商的经济态度,还有开发商所处的经济地位各不相同,”他说。“很多监管问题限制了住房的供应。”

与此同时,开发商们正在试图预测未来三年的需求——规划项目和正式动工一般需要三年的时间。如果他们估计错误且建造了过多的住宅,“那房市就要走向崩溃了。”Young说。

而Martin担心那些远离华盛顿州的事件会造成负面影响。“如果关税造成失业,或者贸易战循环往复,那人们的心就会起伏不定,因为他们不知道明天会不会丢工作,”他说。

同样值得关注的是:利率会随着经济升温而上升。更高的利率会使得房屋造成的经济负担进一步加重,而这可能会让一些买家望而却步。

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开盘仅9个月,41层的天枢城(NEXUS)公寓大厦项目已预售出90%单元,创下空前的成功销售记录。目前仅剩30多套单元待售,设计为两室和三室公寓单元,面积为1022-2142平方英尺不等(约合95-199平方米)。

公寓售价从50万美元(约335万元人民币)起,最高可达350万美元(约2,350万元人民币),包括少量跃层的空中阁楼(复式公寓)。大部分单元都可以欣赏到南联合湖和西雅图市中心天际线的优美景色。

2018年1月,天枢城大楼已完成地基建设,首批住户预计可在2019年秋季入住

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市场中的高压点

与此同时,在一个对任何人而言都在飞速变化的市场中,保持克制的态度可能更为妥当——“这条建议对买卖双方都适用,”Martin说道。

买家被迫接受飙升的价格,而卖家被迫在极短的时间内评估大量的竞争性报价,以至于他们无法持续保持冷静并判断他们所面对的价格是否合理。随后,卖家还会转换身份,成为买家,再次进入同一个令人紧张的市场。

“目前的美国婴儿潮一代想要缩减住房的规模,但他们在华盛顿州内找不到负担得起的房子,”他说。

压力还影响着这个过程中的每位参与者。Martin认为,房地产经纪人要协调买卖双方的交易预期,因此“让我把房地产经纪人也纳入考虑范围吧”。

就连房地产估价师也面临着挑战。他们要以住宅区内的同类物业为基准,对房产进行估价,而现在的比较结果几乎每分钟都会变化。

Martin说,5月份,住宅库存量已提升到自2008年以来的最高水平,因此形势有所好转。回想以往的情况,扩张总是崩溃的最初迹象之一。我们希望这次扩张只是高需求引发的短暂现象。

“谁知道政府可能会出台什么措施,经济会如何发展,其他因素又会造成什么影响?”他说。“我真希望我有一个水晶球,这样就可以占卜一下了。”

 


原文:CNBC
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

不惧港府“空置税” 二季度中国香港豪宅成交飙升

香港中原地产7月17日公布的数据显示,香港传统豪宅地段山顶南区今年第二季度共录得55宗一、二手楼买卖,总额共约146.54亿港元(约125.2亿元人民币)。其中,52宗为二手豪宅成交,涉及金额达133.87亿港元(约144.4亿元人民币),环比飙升338%

“第二季度香港有多个豪宅新盘推出,香港本地发展商定价十分进取,因此不少买家开始转向二手市场寻找货源,而山顶南区的二手豪宅价格整体落后大市,从而吸引了很多投资者及换楼客。”中原豪宅山顶南区资深营业董事何兆棠17日向21世纪经济报道记者表示。

其中,单宗交易金额过亿港元的成交在第二季度达到12宗,累计金额为107.97亿港元(约92.25亿元人民币),环比激增617.4%。

港发展商:转卖为租规避空置税

对于香港特区政府上月针对一手楼盘推出的空置税,何兆棠坦言对香港豪宅市场的影响有限,“发展商可将空置单位转卖为租,即使物业空置,楼价升值足以抵销空置税开支,很多香港的开发商对这类豪宅单位比较惜售。同时,利率上升对豪宅楼价影响不大。然而一手楼价升幅放缓,其中屋苑型的豪宅单位受影响较大,反而一万平方迟以上的超级豪宅的价格则会继续屡创新高。”

他续称,由于绝大部分豪宅买家倾向于现楼,而一般豪宅单位的装修耗时约一年以上,“以新鸿基地产旗下位于南区的豪宅项目寿臣山(Shouson Peak)为例,已经开售了5-8年,部分单位目前处于出租状态,而该公司的另一个豪宅项目则指明只租不卖。”

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山坡车道的深幽宁静掩映寿臣山的大门,尊崇尚宅为寿臣山静谧景观增色添彩。靠近中央商务区及繁华的浅水湾和南区,本宅区位于香港仔码头俱乐部和香港高尔夫俱乐部附近,以其传统特色的生活方式深受青睐。

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同时,根据莱坊发布的《财富报告》显示,截至2017年12月31日,香港豪宅售价连续6年稳占全球第二贵之位,以100万美元计,去年在香港只可购买22平方米豪宅,仅次于摩纳哥。

以新鸿基地产旗下的沙田九肚丽坪路豪宅新盘云端为例,最近一个实用面积为3,727平方迟的洋房以1.8亿港元(约1.54亿元人民币)成交,迟价高达4.8万港元(约4.1万元人民币)。该豪宅项目自今年4月起推出,目前已累计出售11幢洋房,套现金额达14.7亿港元(约12.56亿元人民币)。

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物以稀为贵,香港豪宅市场向来受到富豪们的追捧,但这类物业的供应却十分匮乏。根据香港差饷物业估价署的资料显示,截至2016年年底,实用面积在1722-3013平方迟的住宅单位存量约23000个,但在香港整体私人住宅存量中的比例仅2%。

同时,全香港实用面积超过3013平方迟的大面积豪宅单位只有约3,200个,占比0.3%。这类单位在过去四年的每年新供应量不足100个,占同期整体住宅落成量不足1%,去年这一比率更跌至0.6%。

内地买家青睐高价豪宅

近年来,内地富豪已成为香港豪宅市场的生力军。

“从二手豪宅市场来看,未来成交将主要集中于1-2亿港元的物业,其中本地买家占比达到70%-80%,而2-3亿港元的豪宅市场选择较少,而国内买家主要集中购买单价在5亿港元以上的豪宅。他们对全幢收购重建的屋地兴趣较大,”何兆棠透露。

同时,中原地产山顶南区营业董事李卓雄向21世纪经济报道记者指出,随著一大波内地新经济公司在港上市,很多上市公司的创始人和高管会选择在香港购买豪宅用于资产保值,“他们的首选是传统的豪宅或豪屋,这类买家更注重的是豪宅本身的稀缺性,通常这类单位的价格也会更贵。”

李卓雄透露,一般内地买家更倾向以公司名义买卖这类物业(主要由公司名义持有的物业通过股份转让的形式转给另一公司,且交易双方均为香港或离岸公司),这样可以规避三年内转让物业须缴的额外印花税。同时,以转让公司名义的形式,买卖双方只须付0.2%股权转让印花税,而可以避免缴纳30%的双倍印花税。

“由于以公司名义转让不能从银行获得贷款,因此通常很多买家都是垫付完购楼金额后,再以公司股份去银行做抵押融资贷款,”他表示。

公开数据显示,过去8年至少有126宗物业交易,以转让公司股权形式,避免缴交上述物业印花税,涉及税款高达93.5亿港元(约79.9亿元人民币),其中有19宗成交的买家来自中国内地。

 


来源:21世纪经济报道
责编:Zoe Chan