ZoeChan – Page 321

安省对外国购房者征15%的税收的影响 | 加拿大

为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为，安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人（公司）在该地区购房征收15%的反投机税；同时，国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后，可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。

1、外国人和外国公司

从2017年4月21日起，外国人和外国公司在大多伦多及其周边地区购买房屋时，必须缴纳15%的反投机税收。这里的外国人是指在加拿大生活的未获得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外国公司是指未在加拿大注册的公司，或者虽然在加拿大注册但是部分或全部，直接或间接地由外国公司控制的公司。

2、15%税收所适用的房产包括哪些？

安省所征收的15%的反投机税收主要适用于购买居民住宅型房产，包括独立房屋（detached）和半独立房屋（semi‑detached houses）、镇屋（townhouses）和共管公寓（condominium units）。此外，所购买房屋属于两个单元房屋（duplexes）、三个单元房屋（triplexes）、四个单元房屋（fourplexes）、五个单元房屋（fiveplexes）和六个单元房屋（sixplexes），外国购房者也需要缴纳15%的税收。

对于所购买的房产超过6个单元的出租公寓大楼，以及购买农业用地，商业和工业用地，购房者不需要缴纳15%的反投机税收。

3、15%反投机税的豁免

如果外国人获得了安省移民提名项目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)}，或者外国人获得难民庇护身份，该外国人在该地区购买房屋时不需要缴纳15%的反投机税收。

若外国人的配偶具有加拿大公民身份，或拥有加拿大永久居民身份，或者是安省移民提名项目的提名者，或者是拥有难民庇护身份，该外国人和其配偶联合购买房屋时，不需要缴纳15%的反投机税收。

4、15%反投机税收的返还

外国人在购买房屋后的四年内获得了加拿大的公民身份，或者获得了加拿大永久居民身份后，可以获得该项税收的返还。

国际留学生在购买房屋后的至少两年内在安省的大学(University/College)注册了全日制的学习课程，可以获得反投机税收的返还。

外国人在购买房屋后，能够合法全职在安省工作至少一年后，可以获得反投机税收的返还。

5、15%反投机税收所适用的地区

从一般概念上讲，15%反投机税适用于多伦多及其周边地区，或者称为大金马蹄地区。那么，该地域范围又包括那些具体的地区呢？

从地理范围来看，主要包括以下地区：Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。对我们中国人来说，比较熟悉的地区，除了大多伦多地区外，像汉密尔顿（Hamilton）、滑铁卢（waterloo）、尼加拉瓜（Niagara）、贵而富（Guelph）等都包括在这次反投机税所征收的范围内。

从该政策的具体内容看，该政策的设计确实是为了打击在大金马蹄地区投机房地产的炒作行为，而对于那些要在该地区安家置业者影响并不大。当然，对于国际留学生和获得工作签证的外国人士来讲，尽管在未来一到两年内可以获得税收返还，但是，现在在大金马蹄地区购房要多支付15%地费用。因此，这种政策实际上也抑制了这部分人士对购买房屋的需求。

关于房屋贷款详细政策，请通过居外联系安省持牌贷款专家成小洲。

（注意：本文仅为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。资料来源：加拿大安省政府网站）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业 | 美国

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

投资佛罗里达房产必去的地区 | 美国

海外买家对佛罗里达的热情又被重新点燃了。Laura Henderson本期为我们介绍那些精明的买家们都瞄准这个城市的哪些区域来投资。

在美国拥有房产无异于实现了美国梦，猜测特朗普总统上任后美国房产市场的走向，就像占卜师看着水晶球掐算未来，相当引人入胜。当一个新政府上台时改变是避免不了的，但对佛罗里达这样的地方来说，成功拉动外来投资并不是难事。去年，这个“阳光之州”12%的房产被海外买家买下，购房总价值也占到了24%。

市场已有的热销势头为2017年开了个好头。来自South Florida 地产公司的Mike Pappas说：“很多买家会选择设有护栏门卫的小区，这类房产的选择最多。但海景房和现代的公寓也很流行。在过去的几个月中，非常明显的不同是很多人开始对翻新后的度假房产感兴趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制设施和宾至如归的社区环境。” Pappas还说，这个地区普遍富裕的环境对有长远打算的投资者来说非常有吸引力。“租赁的收益为8%，但对于长期未定的投资者来说，最终的收益来自于房产价值的增长。”

最佳投资地

佛罗里达群岛（Florida Keys）

美国最迷人的海岸线之一就在这里。在埃弗格莱兹国家公园的咸水水域与佛罗里达海峡之间，从北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有着100多英里的优美海滨。尽管这个区域一直受北部富裕的买家们追捧，Key West的黄金地带的房价还是比2006年顶峰时期低了8%。但是房价在上升中；根据Multiple Listing Service的数据，占据Key West大部分地区的门罗县的平均房价，在2016年最后一个季度里年同比增长了12%，达到711,523美元。

有钱人会到Big Pine Key和Marathon这样的岛上购买度假屋，这些人通常喜欢水上运动，包括浮潜和深海潜水。海岛上的另一个迷人的地方是让人放松的小镇氛围。虽然Key Largo和Key West是群岛中最受人关注的两个岛，但最大的房屋交易往往在Islamorada岛上，这是一个坐落在群岛南部，海岸三分之一处的岛屿社区。在这里，三室的独立别墅加上最初的船坞费用，售价950,000美元。

劳德代尔堡（Fort Lauderdale）

佛罗里达的“黄金海岸”坐落在迈阿密以北23英里处。这里运河、小溪和河流纵横交错，可航行的水域有300英里。十年前，劳德代尔堡的时髦街区Las Olas大街重新兴起，带动着整个城市开始复兴。从前的Las Olas Boulevard是一个充满小商店的古朴街区，如今它发展成为了一个生机勃勃的小镇，有着高档餐厅和名品店，还有时髦的都市房产。

对住在美国和加拿大其他地方，又喜爱阳光的人来说，这座城市一直都极具吸引力；它有着“美国的威尼斯”称号，也吸引国外的投资者前来寻找水景房。

据来自豪华地产中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介绍，和去年同期相比，市场发生了巨大的变化。混合型的地产项目——既有高楼大厦，又有豪华联排别墅，还包含商业区——是目前的主要趋势。这缘于市政府迫切希望有效利用空间，同时希望尽量翻修市区老建筑，让新的开发项目和谐地融入传统市容。

那些寻找顶级豪华住宅的买家们可以去劳德代尔堡的Rio Vista和Harbor Beach，那里有价值数百万美元的房产，很多都配有超级游艇，吸引着高端买家们。而它旁边的历史小镇Victoria Park则完全相反，这里绿树成荫，多数房产都是经过翻修的1950年代的房子，起价通常为400,000美元。

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

【黄岚地产榜】2017春季大多伦多市镇房价地图！收藏！| 加拿大

【黄岚地产榜】特意编制2017年第一季度大多伦多各市镇房屋均价地图，以及相对去年第一季度的房价涨幅，让各位居外用家对大多房市热区一目了然！

本图文基于多伦多地产局数据。不作投资现金流、稀缺性、价值洼地、风险积累、租售比、空置率、租客素质、维护成本和便利性等构成投资决策要素的评估。具体各类房产和个案请咨询顾问级金牌经纪Daisy黄岚。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

想到美国留学别忘记5步骤依序准备 | 美国

留学美国有5个申请程序和准备时间，学生可提早按部就班准备。美国留学手续有哪些？

开学前20至24个月

要先选择学校，可依个人理想及人生规划，列出有兴趣的学校名单，再从学校及系所的领域声望丶个人经济能力丶课程教学风格丶学校地理环境等因素筛选，之後向学校索取申请表格，并准备参加相关留学考试。

在开学前12个月

则要进行留学财务规划。奖助学金不只支持在美国就读时的财务状况，也是一种荣耀，对於未来进修或求职都有加分效果，建议学生可搜寻教育部公费留学丶美国政府提供的傅尔布莱特等各项奖学金资讯，不少学校也会针对硕博士生提供助学金。

开学前6至12个月

要填写申请表格，如入学与奖助金申请表丶读书计画丶自传丶推荐信丶财力证明丶成绩单丶留学考试成绩单等资讯，在各校截止日期前寄发所有文件；待收到入学许可後，就可开始准备申请护照丶办理签证丶订购机票等。

开学3至5个月前

如果以非移民身分赴美就读的学生，必须先取得“学生与交流访问者计画（SEVP）”认可学校的入学许可，然後取得学生签证。一般而言，学科学校（含学习语言）的学生需要F签证，非学科的技术学校学生则需要M签证。

开学前2至4个月

完成所有申请手续和取得学生签证後，就要做赴美行前准备，包括食衣住行丶文化适应等，可以找身边有留美经验的朋友或该校校友了解状况，询问校园文化丶选课丶学业丶住宿等问题。

（据联合财经网）

何时买房才划算？看看美国理财专家怎么说 | 美国

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

春末夏初之际，美国一些房屋纷纷上市挂卖。当前地产交易市场的活跃，让不少租房者为之心动。

当你在为自己选择租房还是买房而感到纠结之际，不妨看一看专家们的建议。Jean Chatzky是位个人理财专家，也是美国个人理财网站《The Balance》的资深编辑。以下是她的经验分享。

当你计划在某个地方住上至少有好几年的时间，当你看着成本的微积分时，你把钱投入房子中是有道理的。

买房，不仅仅是支付房屋贷款。你必须记住一点：除了购买房屋所有权之外，还有其他费用，有维护费，每年可花掉1％到2％。需要缴税，支付房屋保险。如果你家有一个草坪的话，需要打理草坪。如果你有一个车道的话，冬天需要铲雪。有些东西可能是你不会指望的。

另一方面，如果你看大多数地产市场的升值，房价预计会继续上涨，稍高于通货膨胀率，这是很好的。它不会成为一个杀手级的投资，它是一种资本保值的补充方式。

如果你期望你在一个地方住上很长时间，你想建立一个补充的储蓄账户，偿还抵押贷款是一个非常好的方式。当您决定要搬家时，您可以获得一笔总额，然后再投资另一个物业。

以上的建议只适用于那些想要拥有一个地产的人。你想要买那个地方，把它变成你的财产，扎根下来，作为房子的屋主，拥有一处地产跟租一个房子感觉有所不同。所以，如果你的生活处于这一阶段，那就应该买房子。

互联网资讯综合整理

分享一些美国留学如何节省费用的小窍门 | 美国

近来，人民币汇率不断下跌，有相关机构预测，按照一个学期15000美元学费，每个月1500美元的生活费来算，人民币贬值使得在美留学费用每年增加60000元左右。面对着留美费用的不断上涨，想去美国留学的同学们，该如何将花费降到最低？是申请校内外各种奖学金？还是去打工？又或是通过生活技巧积少成多？今天，下面就与大家分享一些关于留学美国如何节省费用的小窍门。

第一招：地域不同学费不同

想省学费的学生，可以选择两个完全不同的学校，度过自己四年的大学生活。例如，先就读两年公立大学，再进入私立大学读到毕业。这样做，对那些“没准备回国进入高校做教授”的学生而言，不会有任何损失。毕业文凭的含金量，以及毕业后申请美国高校研究生时的个人陈述，都与四年在同一所大学学习是一样的。因为在美国，大学间的转学现象十分普遍，最初在哪所大学读书，无关学业与前途。

由于美国大学间的费用差别非常大，赴美留学可以根据学校名气和地域的不同来选择学校。美国东北部新英格兰地区的学费最高，像纽约大学、哈佛大学、康奈尔大学等都在“高价大学”之列，而美国中西部地区的学费就相对较低。

第二招：申请奖学金有讲究

美国奖学金大体分为3类：和需求无关的奖学金(Need Blind)，仅有7所顶级大学有资格提供这类奖学金，它只适用于极其出色的学霸；基于需求的奖学金(Need Based)，它更多适用于美国学生；择优奖学金(Merit Based)，这才是与大多数留学生息息相关的部分。

在申请学校时，学生大多需回答两个与奖学金相关的问题。第一，你是否需要奖学金？在答此问题时，可以填需要。第二，如果学校不能给你奖学金，你是否还愿意来？这时，一定要回答：愿意。

因为在美国，奖学金是按比例分配的，有时不是申请者不够资格，而是你选择的学校或专业太过热门，申请者过多。但如果你足够优秀，就算不申请，有的学校还是会给你送来意外之喜。

这样的事情大多发生在不那么出名的学校。例如，你的成绩可以申请到A水平的学校，但C水平的学校希望你的到来能够丰富校园文化，创建多样化课堂，大方地为你开出了全额奖学金。那么，这时你就要好好思考自己的学业计划。

如果你是一名本科生，计划在美国读完硕士再回国。那么C类学校就是你的理想选择。除了医学和法学专业，学校的名气对学生申请研究生的影响几乎为零。美国研究生申请最看重的是大学四年的平均成绩。所以，选一个名气不大但出手大方的学校踏实学习，在研究生时再申请名校，也是不错的省钱之道。

第三招：教材可先找二手书

在美国，图书非常昂贵，一些专业书籍动辄上百美元。因此，买书是“没有其他办法时的最后选择”。

建议想要节省书本费的学生，课采取以下步骤：在拿到教授开出的书单后，第一时间冲进图书馆；如果还是没能快过一些先下手的同学，就登陆学校论坛，寻找二手书；若是连二手书都没买到，就只能考虑复印了。

其实，新书也不是不可以买，前提是你要小心使用，还要祈祷教授不要与时俱进地在第二年更换教材。那么，当你结课后，就能很容易地将书卖给学弟学妹了。

同时，在购书前也要多了解信息，寻找其他免费资源。一些美国大学实际上会提供免费的图书下载地址，只是知道的人有限，大家可以多留意这些信息。

（据搜狐）

新的电车路线推高周边房价 | 英国

“一个新的现代运输系统可能会成为城市的催化剂，吸引投资。优秀的电车系统也可以刺激当地的经济，对以前难以到达的地区进行开发，给人们的生活带来诸多便利……这些都是住房市场的重要因素，我们可以看到这些路线有助于物业价值的提升。”—— Andrew Mason，劳埃德银行的按揭产品总监根据劳埃德银行的新研究，英国城市中改善了的交通网路，特别是电车线路，其周边房价涨幅高于距离交通网路/电车线路较远的物业。

爱丁堡、曼彻斯特、诺丁汉和伯明翰等地区，附近有新电车线路和站点的物业，比前两年的房价平均上涨12%。

爱丁堡地区

爱丁堡地区电车路线（Edinburgh Trams route）自2014年开通以来，爱丁堡电车路线沿线的平均房价已从199,171英镑增长到218,350英镑，涨幅达10%，增速是前两年的三倍。两年前电车线路沿线的平均房价仅上涨了3%，从193,976英镑增至199,171英镑。

大曼彻斯特地区

大曼彻斯特电车线路（Greater Manchester tram routes）和其它很多交通路线开通的两年后，大曼彻斯特电车线路沿线的平均房价平均上涨11%，即从2013年的134,266英镑增至2015年的149,511英镑。对比交通线路开通前的两年，房价增幅几乎翻了一番，那时增幅仅为6%。自1995年以来，沿Altrincham / Bury线的房价涨幅超过了城市平均水准的284%。

此外，大曼彻斯特电车线路沿线的平均房价从1995年的50,620英镑增长到2016年的188,898英镑，同比增长了273%。虽然增长略低于曼彻斯特的276%的增长幅度，但电车线路交易的房屋价格高于曼彻斯特的平均房价21,476英镑（电车线路沿线平均房价188,898英镑，曼彻斯特平均为167,431英镑）。

曼彻斯特东部中央公园（Central Park）邮编区的平均房价从1995年的19,234英镑增长到现在的110,818英镑，增长了近六倍，达到476%。下一个最大升值潜力的地区是皇后公园（Queens Park）（427%）和Velopark / Clayton Hall（404%）。

诺丁汉

诺丁汉快线（Nottingham Express Transit, NET）沿线的平均房价从2004年开始增长，从114,190英镑增加到149,884英镑，增幅为31%，已经达到与诺丁汉整体的增长率相同。

在特伦特河以南的诺丁汉快线的二号线眼线的房价呈现出自2004年以来最快涨幅，平均增幅达39%。

诺丁汉北部的凤凰公园（Phoenix Park）增幅最大，平均增长了142%（自2004年以来的68,790英镑至166,319英镑）。增幅排第二的是位于West Bridgford的Compton Acres，平均房价从204,912英镑增长到315,217英镑，同比增长了54%。再其次是Gregory Street、Meadows Embankment和Queens Walk地区（增幅皆为53%）。

西米德兰地区

自从1999年，米德兰铁路从伯明翰到伍尔弗汉普顿（Wolverhampton）开通两年后，其沿线地区房价从2001年的42,253英镑增长到52,720英镑，同比增长25%。在开通前两年，价格从1997年的46,739英镑下降了10%，到1999年为42,253英镑。

Crossrail的影响

尽管伊丽莎白线于2017年5月开始运营，但从Reading到Shenfield的服务将在2019年12月才开始运作。劳埃德银行的研究还显示，尽管伊丽莎白线（Crossrail）在2019年之前还没有完全开放，从Reading到Shenfield的新房价格在过去两年中就已经上涨了22%，而且预计将会有新的增长。

Crossrail路线沿线2014年的平均房价为344,242英镑，至2016年涨至420,798英镑，而周边地区的平均增长只有14%，大伦敦平均房价增幅为13%。

在沿着新的Crossrail路线调查的33个车站中，有28个同一邮递区号区下的房屋平均房价涨幅居高不下，在过去两年中，比周边地方的平均房价涨幅要高为14%。
在伦敦以西，Burnham地区的房屋的平均房价上涨了40%，其次是Slough增长了34%，这些增长比过去两年东南地区整体房价的涨幅超出15%。

然而这只是个开始，后续效果远远超出初期刚开放时期。这些地区的平均房价继续看涨。

劳埃德银行的按揭产品总监安德鲁．梅森（Andrew Mason）表示：“这些路线有助于提升房价。许多靠近电车线路及站点的房产，相比整个城市，在房价涨幅方面往往表现优异。如果您的家门口有一个电车站，那房价可能会有很大的不同。”

互联网资讯综合整理

2017年英国最佳房产投资地预测 | 英国

选择好的地理位置是成功投资房地产的关键，但每年的房产趋势总在变化，最佳投资地点也随着不断变化。以下是预期将成为2017年最佳房产投资地的城市或地区。

如果您有兴趣在英国购买或投资房产，那么以下几个地方预计将是今年房产市场表现最好的地区：

利物浦

利物浦一直是投资者最喜欢的城市之一，如果您仔细观察并不难找到依据。比如，利物浦位于邮编位址L1区域的房产投资正以惊人的速度增长，但该地区的房价仍然很低，平均房价在12万英镑左右。利物浦将成为政府“北方经济引擎（Northern Powerhouse）”专案的重要一部分，城市内外的交通设施也将会得到极大改善。此外，北方经济引擎计划旨在刺激北方的新商业楼盘的发展，而更多的商务人士的到来将刺激住宅房产的需求。

曼彻斯特

曼彻斯特作为英国除伦敦以外经济上的最大城市，不仅高校众多、生活便利、经济发达、球队众多、物价较伦敦低很多，而且对华人生活尤其方便：中国城、中餐馆、曼城直飞北京的航班等等，应有尽有。这些条件综合起来，来曼城求学和工作的年轻人，自然带动了当地的租房市场，这也是曼城近6年来，一直是英国租金回报率最高的原因。据“五都海外置业”经理张孟婷分析，英国政府高达70亿英镑的经费挹注，将带动曼城当地科技、创意和金融发展。高租金收益及可持续资本和资金的成长，促使曼彻斯特成为英国最强的房地产市场。

2017年2月初，据Aspen Woolf 的一组资料显示：过去一年，购房出租的房产投资回报率最高的前十个地区中，曼彻斯特高居首位。

另外一组来自英国官方Land Registry的资料显示，2010-2015年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼彻斯特，以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦、卡迪夫、考文垂、外伦敦等等。

利兹

利兹是另一个英国北方的热点城市，去年这里的房价上涨了6%，租金价格上涨了3.6%。由于2号高速铁路（High Speed 2, HS2）项目和重建项目，以及英国大学生人数第四多等因素，该地的房地产业务预计将在2017年后表现强劲。

另外，利兹的邮编位址位于LS2的地区在全国十大买房出租排名中占有一席之地。

伯明翰

正在复兴中的城市——伯明翰，已经进行了一系列的基础设施整修，其中最有名的是New Street火车站。普华永道（PwC）的报告将其列为欧洲第六大投资地。2017年伯明翰最畅销的买房出租区域可能有以下几个邮编区：

B29

B29邮编区域位于伯明罕市中心西南部的一个地区，包括Selly Oak镇。因为伯明罕大学就在附近，这也是最受学生欢迎的地区之一。

火车从Selly Oak车站到达伯明翰New Street站只要10分钟，该地区也有很多当地巴士经过。 B29拥有许多商店和酒吧，还有一个叫Battery Retail Park的城外购物中心。

根据TotallyMoney.com的最新资料显示，该地区房产的平均要价相对较高，在 24万英镑左右，但租金价格强劲意味着房东平均收益率仍为7.47%。

B8邮编所在的地区靠近市中心，包括Washwood Heath, Saltley, Alum Rock和Ward End等地。该地区亚洲人口较多。这个邮编的街道上主要是住宅，有排屋和半独立式的房屋。巴士到市中心很方便。在伯明翰这一地区出租房产的业主享有约7.26%的租金收益。

B44

B44邮编涵盖了Perry Barr, Kingstanding和Great Barr等地区，资料显示，它的租金收益率超过5%。

伯明翰城市大学北校区位于Perry Barr地区，提供学生租房的机会很大。伯明翰的众多景点离该地区都很近（Villa Park就在路边）。另外，B44所覆盖的所有地区不仅配有超市，还有相当数量的绿地。

赫尔Hull

英格兰北部目前是政府发展经济的优先地区，因此2017年热点房产投资名单将由北方城市主导。赫尔并不被广泛认为是一个投资热点，但由于一些大公司的投资项目（包括3.1亿英镑投资建设西门子工厂）和“文化之都”的美名，一些专家预计它将在未来成为一个热点投资地。

德比Derby

英格兰中东部的德比一度被投资者忽视，但随着即将到来的高速铁路项目，这将会发生改变。德比的交通设施非常方便，城市及周边地区将在高速铁路的建设中受益，所以房价将会上涨。根据法国巴黎银行（BNP Paribas Real Estate）的资料显示，到2019年，德比的房地产价格预计将增长23.3%，预计涨幅比伦敦还快。

彼得伯勒Peterborough

据皇家特许测量师学会（ Royal Institution of Chartered Surveyors）预测，东英吉利亚的房产价格上涨将超过英国的其它地区，这一预测同样得到第一太平戴维斯（Savills）的支持。他们预测英格兰东部的房价将会上涨19%，比英国的任何地方（包括伦敦和东南部）还要高。

一些英国的新城镇，比如彼得伯勒的房价已经超过全国平均水准。这里离伦敦仅一小时路程，并且与剑桥郡的城镇有良好的交通连接，也是通勤者不错的选择。 1986年至2016年，全市房价上涨477%。

彼得伯勒29岁以下的年青人比例为41%，超过全国平均水准的38%，这也使得出租房屋较为容易。由于有数量较多的年轻专业人士寻找住宿房屋，彼得伯勒的租赁市场对买房出租投资者十分有吸引力。

伦敦地区

Hornchurch

Hornchurch也是伦敦另一个横贯铁路经过的地区。横贯铁路的到来可以让乘客更快、更容易地到达伦敦市中心。

这里虽然位于郊区，但前往伦敦金融城十分方便，所以吸引了许多想要寻求更安静生活的埃塞克斯（Essex）和East End的个人或家庭。

Hornchurch也被评为铁路线上新购房者需求排名前十的地区，因此该地区的潜力不容忽视。

Wood Green

伦敦Wood Green和Haringey地区是横贯铁路2计划（Crossrail 2）的铁路线上的热点投资地区，也是许多重建计划的目标。从长期投资的角度， Wood Green是一个不错的选择。

尽管交通良好，Wood Green的房价明显低于Haringey自治市的周边地区，比如Muswell Hill、Crouch End和Hornsey。越来越多的投资者发现Wood Green很有吸引力，特别是该地区的重建专案。就在最近，Haringey议会已经宣布了将投资35亿英镑来振兴市中心。其中包括全面翻修25个地点，为该地区带来更多的餐馆和咖啡馆，创造4‚000个新的工作岗位。

Ilford

虽然从伦敦Ilford乘坐地上铁（Overground）到Liverpool Street已经很方便，不过随着横贯铁路的到来，行程时间又可被削减，乘客将能够很快到达West End。例如，乘客抵达繁华的购物天堂——Bond Street的时间将会从现在的33分钟，削减到24分钟。

Ilford的房价仍然不高，但是横贯铁路和良好的通勤意味着它将成为一个越来越理想的居住地。据Rightmove计算，2014年至2016年该地区房价涨幅达28%，总体平均价格为381‚925英镑。

互联网资讯综合整理

移民美国哪个方式性价比高？| 美国

既然移民美国成为首选，那么如何抉择，且听移民专家如何帮您分析，我们也有24小时专家给您拨开云雾见天日，了解移民美国本质。就从主流的有情（结婚移民）、有义（政治避难保护，本次不展开描述，不适合大陆申请人）、有才（EB-1A杰出人才）、有料（EB-2移民、EB-3职业移民）、有“财”（EB-5投资移民）的几种方式为您解析怎样权衡性价比，移民美国，哪个移民方式的成本（金钱、时间）比较低。

1、有情——结婚移民

根据大部分移民申请人的习惯，有限考虑的就是结婚移民，结婚移民属于美国移民法的一种，原则上在费用方面对比投资移民及技术移民更经济，但仅适合真实、并且单身的申请人，从时间上来看，该项选择并不是最优质选择，如果跟美国绿卡结婚需要的时间更久。

2、有才——EB-1A杰出人才

该项目是美国移民当中的第一类优先类别，是美国最紧缺的人才移民方式，因为申请速度很快，但递交后，如果能达到美国杰出人才移民要求的条件，则可以在4-6个月获批I-140（缴纳移民局要求的快速审理费，15天便知结果案例链接），然后即可安排广领馆签证面谈，无需雇主。这是目前最好最快的移民美国的途径，适合商业、教育、科研、体育、艺术五大类。

3、有料——EB-2移民、EB-3职业移民

美国EB-2移民分两类，一类是跟EB-3一样需要劳工证的移民申请，但这一类申请劳工证申请是非常麻烦的。那么也可以选择无需劳工证的美国国家利益人才移民（National Interest Waiver，简称NIW）属于职业移民第二优先中的一个特例。美国政府基于美国国家利益的考虑，优先照顾对美国利益有贡献的外籍人士，使得符合特定条件的外籍人士，通过国家利益这一渠道，在无需雇主以及劳工证的情况下可以直接申请并获得绿卡。

4、有“财”——EB-5投资移民

美国EB-5投资移民要求申请人投资50万美元，只需要有“财”并且能够证明这50万美元的合法来源，并通过该项目创造10个就业机会，之后申请人即可获得两年期的条件式绿卡。两年后，若投资行为仍存在，即获永久绿卡。目前因为该申请项目对申请人个人条件要求简单，所以申请近几年每年的配额都属于排期状态，适合孩子年龄较小，不着急拿到身份去登陆的移民客户。

综述

选择移民美国项目，一定要根据其自身实力（个人条件，经济基础等因素），比如性价比不错的美国EB-1A移民和美国EB-2里面的NIW移民均是目前投资人的首选，当然如果没有以上条件也可以选择万能的项目美国EB-5投资移民，只需证明自己50万美元的合法来源即可申请。

（据新浪教育）