ZoeChan – Page 327

美国第一驸马家族促销房产可移民美国背後 | 美国

美国第一驸马家族号召以50万美元购屋就可移民美国，在中国大陆促销房地产，引起轩然大波。主权国家贩售国籍与有钱人买绿卡不是秘密，以美国为例，投资是假，移民是真。

美国第一驸马库许纳（Jared Kushner）家族的地产公司，在北京与上海等地透过大陆移民业者“侨外”，以“50万美元购屋，就可移民美国”为口号，促销豪宅新泽西中央大厦（Kushner 1），并强调川普（Donald Trump）政府可能近期会修改规定，想移民最好趁早买。

全球各国都有投资移民计画，以提供永久居民身分与取得公民资格为诱饵，吸引他国富人与资金进驻，各国价码不一。

以欧洲为例，想在欧盟国家居住，最便宜的是希腊。在希腊境内购买25万欧元的房子即可申请居留签证，40天内就可核发。投资人配偶与18岁以下子女符合依亲资格，可同时申请。

法国比较贵，投资人须购买约百万美元的房地产，才有机会申请法国的“绿卡”，时间约要两个月。英国最贵，约290万美元起跳。

最特别的是瑞士。想成为瑞士人，每年捐献15万美元，至少10年，也有机会成为瑞士公民。

买房移民需要大笔现金，是富人专属的“合法权利”。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国第一驸马家族号召以50万美元购屋就可移民美国，在中国大陆促销房地产，引起轩然大波

点击查看美国房源

库许纳地产公司的宣传其实没有违法，美国的EB- 5投资签证，就是库许纳的妹妹妮可．库许纳-麦尔（Nicole Kushner Meyer）在北京所指的移民机会。

施行近30年的EB-5签证计画，是为鼓励外国投资者到美国穷乡僻壤创造工作机会，每张签证必须创造至少10个职位，属国务院的权责。花50万美元买房，就可申请绿卡，人口密集的都会区，则需要100万美元。

库许纳家族希望在中国吸引1亿5000万美元的资金，发展位於距纽约曼哈顿一河之隔，总值达4亿美元的泽西城（Jersey City）大楼，全案须要签发300张EB-5签证，不过外界质疑，泽西城不符穷乡僻壤的资格。

中国资金外移，全球房地产是主要投资标的。以美国2012至2013年为例，超过8成的EB-5申请者来自中国，但效益不佳，仅创造58亿美元的商业活动，占美国国内生产毛额不到0.02个百分点。

大陆投资者着眼的是绿卡，成为美国公民，而非投资美国而创造工作机会。

美国国会已盯上EB-5签证计画，跨党派参议员范士丹（Dianne Feinstein）与葛拉斯里（Chuck Grassley）2月联手提案立法取消计画。

库许纳透过律师声明，他担任总统资深顾问前，已将家族企业持股信托，和投资案没有利益关系。家族成员被媒体盯上，已宣布不再出席促销活动。

川普上任後延长EB-5签证计画至9月，库许纳公司在中国以政策将变，积极促销，形同贩卖被指称的美国国籍。全案关键在於，中国在EB-5计画中配额为7%，每年仅有700个名额，目前排期至少需等2年，300个名额如何挤进国务院签证系统，才是观察重点。

（据TVBS）

《2017年中国留学白皮书》发布：美国连续三年是留学首选 | 美国

留学目的国的选择倾向如何？计划留学人群正处在哪个阶段？哪些专业最受中国学生青睐？5月16日，在《2017中国留学白皮书》发布会现场，北京新东方前途出国咨询有限公司区域经理兼重庆分公司总经理曹亮，重庆新东方前途出国总经理助理赵敬东，重庆新东方前途出国总经理助理兼美国部经理韦晓丽等详细解读了最新的出国留学大数据以及行业现状。

连续三年发布白皮书统计全国40个城市真实数据

《2017中国留学白皮书》总体涵盖五个部分的内容，分为中国留学现状、最新各国留学教育体制及趋势、最新各国留学考试指导、中国留学生海外消费调查、中国留学生归国就业调查。

据了解，今年已经是新东方前途出国第三年连续发布《中国留学白皮书》，主要通过网络媒体在全国范围内的线上调研、覆盖全国40个城市及地区的线下调研等方式，共计回收有效样本6217份。此外还通过涵盖数万家媒体的网络数据监测等形式，基于收集的大量数据分析得出结论。同时，白皮书结合了新东方服务学生历年留学大数据，综合进行比对分析，以呈现中国留学生群体的新变化趋势。

留学人群呈年轻化趋势美国连续三年是留学首选

从数据分析上来看，在留学国家的选择上，美国连续三年仍是留学首选，50%的学生倾向选择美国，英澳加紧随其后，德国、中国香港、新西兰和法国的占比较去年有小幅提升，留学目的国分布的整体格局较为稳定。此外，低龄留学家庭在选择留学国家时，除传统教育强国美国外，新西兰、加拿大也深受家长们的青睐，这很可能是因为它们的性价比较高。

在今年的调研中，目前正就读于中学及以下的计划留学群体，已达到全部调研人群的30%。此外，对于适合留学的最低年龄阶段，约3成家长认为高中阶段就可以出国留学。总体而言，留学人群仍呈年轻化的趋势。

对比2016年，决定留学人群出国留学的因素主要来自于内在自我提升的驱动：如拓展国际视野与丰富人生经历是出国留学最主要的目的，占到了61%。相较之下，应试压力、周围人的影响、气候等外在压力因素则处于次要位置。

海归归国就业已成大势但整体反应工作满意度偏低

教育部数据显示，2016年中国留学生人数已达54万。而随着中国综合国力的提升，国内经济的迅速发展带来了更多就业机会，更多学生愿意归国就业——73%的留学人群计划完成学业后归国就业。不少留学人群愿意在当地工作一段时间后回国就业，希望海外工作经验对未来就业有帮助。

海归就业呈现多元化态势，调查发现，从事研发/研究工作和销售、市场工作的各占四分之一左右，从事生产、运营工作占18.3%，从事财务管理工作、行政工作、人力资源工作分别占10%、9.7%、6%。

清晰、科学的职业生涯规划是个人职业发展的“指南针”，对个人职业的顺利发展具有重要的作用，然而调查结果并不乐观，拥有清晰职业规划的海归不到一半，只有47.6%非常明确自己的发展方向，剩下的人中，42.2%尚未确定今后的发展方向，10.2%持无所谓态度。超八成海归觉得“学非所用”，工作满意度整体偏低。而85后海归薪酬则较低，集中在5000-10000元区间。

（据华龙网）

中国为澳洲海外投资主要来源国澳洲海外投资管理局公布年度报告 | 澳洲

澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亚政府在上个世纪70年代左右建立的负责审查海外投资的专门管理机构。澳大利亚税务局（ATO）在2015年5月份之后开始参与负责所有的住宅房屋FIRB申请，并收取相应的FIRB申请费，同时负责海外投资中涉及住宅FIRB申请的后续监督审查等程序。

今年FIRB公布的年报显示去年财政年度（2015年-2016年财政年度）申请批准数额达到41,445个，相对于2014-2015财年的37,953有大约10%以上的的增长。同时，批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币，相对于2014到2015年财年的1,919亿澳币，也有大幅度增长。

报告中同时指出，中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国，投资金额高达473亿澳币，且主要集中在房产方面的投资。

农业土地登记制度

自2015年FIRB的程序改革以后，相应的，程序、制度、规则都产生了巨大的变化。其中，农业土地登记系统，也已经建立。最新的记录显示，截止到2016年9月份，中国投资者在澳大利亚，拥有大约150万公顷土地，大约占整个澳洲农业土地面积的0.4%，占海外人士所拥有的澳洲农业土地面积的2.8%，在海外拥有农业土地的国家中占据第五位，目前占据第一位的国家是英国。

FDI 海外直投资金总数

截止2015年12月份，外国直投资金（英文为Foreign direct Investment FDI）数额累计高达7355亿澳币，相对于2014年，增长了493亿澳币，大约有7%的增长。其中，美国投资数额占比最大，占据整个投资数额的23.6%，中国暂居第五位，大约占整个海外直投资金数额总额的4.8%。

其中就行业方面来说，矿产行业一直占海外直投资金数额主要位置。2015年年底，矿业占整个海外直投资金的40.1%，但是自2011年开始，这个行业的投资数额已经在减少，相对于2014年-2015年的矿产投资仅仅增长了6.4%，相对于上年增长度的13.8%降低了近一半。生产制造业为第二大类别，占整个海外直投资金的11.7%。房地产行业虽位居第三，但是值得注意的是，房地产行业海外投资呈现巨幅增长，相对于去年增长幅度达到36.8%之多。

FIRB 申请费

自2015年，澳洲开始收取相应的FIRB申请费用以后，FIRB就海外投资申请收取的费用总数已经高达7800万澳币，其中，住宅类的FIRB申请费，达到6750万澳币。

海外投资审查委员会公布了2012至2016年度批准的海外投资申请的案子数额，投资总额，各个行业投资批准数额，以及各个州投资批准数额，下面有一些具体的列表（除非特别说明，否则以下数据均来源于FIRB）。

房产领域FIRB相关数据

该报告显示，在2015-2016年财年总数中，关于房产的海外投资申请达到40755个，占整个申请份额的98%，其中包括商业物业和住宅物业申请。住宅FIRB申请达到40149个申请，总价值约为724亿澳币。

此外，维多利亚州（墨尔本）申请获批数额，占总体申请数额的44%，新南威尔士州（悉尼）占32%，昆士兰站17%。

2016年12月底财长所公布的一个报告当中显示海外投资对于房地产市场的影响并不是特别大。比如说，海外投资申请在墨尔本投资申请的获批数额，远远超过在悉尼投资申请的获批数额，但是，悉尼房产价格的增长速度强度要比墨尔本高很多。当时的报告，还认为，由于海外投资导致房产增值的数额，墨尔本和悉尼每个季度大约为80和122澳币，这相对于两个城市每个季度增长高达12820澳币记录的数值比较，是非常微不足道的。

该年度报告中列出了一系列表格，其中下列表格说明，2015-2016财年，海外投资者个人购买新建住宅用房的申请数额为26253个，涉及到的房产价值约576亿澳币。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亚房地产海外投资的各州申请及批准情况

中国因素

目前中国在澳大利亚仍然是海外投资输入数额最大的国家，在申请总数以及投资所涉及的价值等方面，都位居第一位。相对于投资总额来说，与2014-2015年财年相比，中国投资人的投资增长数额大约略少于6%。相对于2013-2014年度和2014-2015年度间增长达60%的数额来看，增长幅度减少了非常多。

中国投资者在澳大利亚投资批准的总数额中，大约占整个批准数额的26%，其中涵盖了制造业、电力和天然气行业等等。此外，中国在澳大利亚房产行业的投资势头仍然强劲，相对于2014-2015年增长了31%。

美国目前在当年投资总数中居于第二位，第三位为荷兰，第四位为加拿大，第五位是阿联酋。

FIRB法律监管情况

报告中还披露了相关的FIRB申请调查以及监管FIRB法律遵守条件的情况。在2015-2016年期间，大概2100个案子的调查中，完成调查的有1637个，其中有260个被发现违反了相关条件，其中包括了在购房之前没有申请批文，或者临时签证到期后没有卖掉自己的房子，或者临时签证持有人持有超过一个以上的二手房，以及名义上是澳大利亚人但是实际上是外国人控制的公司和信托拥有二手房，以及没有遵循批准条件等情况。

根据2015年更改的方案，如违反FIRB有关法律，法律规定违规者有可能会承受刑事或者民事处罚，一般是涉及到比较严重的违反条件，目前来说还没有一例这种刑事案件。但是报告当中指出，有可能会对有些案件执行刑事或者民事处罚。例如，在购买二手房必须不能出租的前提下，购买者在收房后马上进行出租。还有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去购买澳洲的房产，然后马上去转让股份给外国人，以逃脱FIRB监管等情况下，刑事或者民事处罚有可能会适用。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

真正绿洲中的顶级豪宅，大师打造高端智能生活方式 | 美国

生活在真正的绿洲，满目清新感受勃勃生机，环境清幽住进人间天堂——您所有的理想都将化为现实，欢迎您来到美国新泽西州的Limestone庄园！这套住宅不仅带有奢华装修、坐拥独一无二的卓越地段，私密独享，风光独特，并且大宅带有高端智能家居系统，提供现代化生活方式，让您拥有最为舒适的生活体验。

环境葱郁私密宁静，度假风情令人着迷

这是一个定制式的私人绿洲，到处可见郁郁葱葱的园景树，环境优美，引人入胜。该庄园最大优势是宽阔而舒适，风景尤其迷人，私密独享，视野极佳。大宅占地4英亩，有一个游泳池、台球厅和网球场，充满度假风情。这里交通便利，距离纽约市区仅有9英里，距离蒂特波罗机场15英里。

这座豪宅即将建成，内部共有10间卧室、15间浴室和一个8车位的车库。该庄园有大约2万平方英尺生活空间，将由Alpine最著名的建筑师建造而成。它含有全自动化智能家居，是出类拔萃的建筑精品。出自大师之手的杰作，具有无与伦比的收藏价值，未来升值潜力无可限量。

这套住宅含有大约2万平方英尺的生活空间，非常舒适宽敞。住宅带有大宴会厅、拥有贯穿全局的定制建筑细节和造型，建有8车位汽车车库。内部还有6个壁炉、7个阳台、设有各种桑拿浴室和按摩室的水疗中心，并且带有先进健身房、电影院、网球场、酒吧、贵宾厅、收藏5000瓶酒的酒窖。它也是非常完美的度假型物业之选，让人远离喧嚣，住进真正的世外桃源。

Pages: 12

想在美国首次购屋这十个城市让你梦想成真 | 美国

有能力购买属于自己的第一栋房子，象征人生跨越独立自主以及实现美国梦的门槛。房地产分析公司，根据各项指标列出全美最适合首购族的十大城市。

《今日美国》报导，对刚踏入社会、背负学生贷款的年轻人来说，多个城市房价涨势不停，庞大的首付款（头期款），令首次购屋成为遥不可及的梦想。

房地产数据库公司Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）说：“当千禧世代长到应该购屋的年龄时，他们会发现很难进入住房市场，因为库存量低，竞争激烈。”

据Zillow对美国35个大都会地区的研究，全美有10个城市的房屋市场，最适合首购族，大多数位于东南部或中西部地区。

排在前十名的城市，住房市场的特色是经济实惠，库存量足以及有更强的房屋增值潜力。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

被Zillow评为房价最亲民的十大城市中，有7个城市的房价中位数低于全美房价中位数（196,500美元）

点击查看美国房源

据Bankrate的分析，加州是最令首购族望屋兴叹的州，夏威夷和纽约排在第二名及第三名，爱荷华州、犹他州和明尼苏达州的房价，最贴近首购族的负担能力。

美国西部城市房屋市场门槛最高，旧金山地区房屋首付款的5%，还超过前十大城市房屋首付款的20%。

Bankrate分析师贝尔（Claes Bell）说，过于竞争的市场以及无法负担的高价，困扰许多第一次购屋的年轻人。

最大障碍是首付款，被Zillow评为房价最亲民的十大城市中，有7个城市的房价中位数低于全美房价中位数（196,500美元），这意味着首购族在这些城市购房，要支付的首付款较低。

以下是Zillow综合各项指标，评定最适合首次购屋者的十大城市，及其房价中位数：

佛罗里达州奥兰多市（Orlando）：202,900美元
佛罗里达州坦帕市（Tampa）：183,300美元
印第安纳州印第安纳波利斯市（Indianapolis）：219,200美元
内华达州拉斯维加斯市（Las Vegas）：219,200美元
得克萨斯州圣安东尼奥市（San Antonio）：158,500美元
宾夕法尼亚州匹兹堡市（Pittsburgh）：135,700美元
乔治亚州亚特兰大市（Atlanta）：175,800美元
密西根州底特律市（Detroit）：138,700美元
得克萨斯州达拉斯市（Dallas）：205,300美元
俄亥俄州克利夫兰市（Cleveland）：132,400美元

互联网资讯综合整理

美国6月移民排期中国人EB-5及EB-1各有进退 | 美国

美国国务院（DOS）5月9日公布6月份移民排期签证公告，“绿卡最后批准排期”的亲属移民及职业移民，港澳台及中国大陆出生申请人多有前进，中国人EB1呈现退步，出现排期。

至于“递交申请排期”，5月份终止连续6个月原地踏步，但6月份又原地踏步。

绿卡批准排期

亲属移民

亲属移民的“绿卡最后批准排期”（Application Final Action Dates，简称绿卡批准排期），港澳台及中国大陆出生申请人的具体更动情形如下：

F-1类：由2010年12月8日移进到同年12月22日
F-2A类：由2015年7月15日推进1个月
F-2B类：由2010年10月1日移进到同年10月22日
F-3类：由2005年6月15日前进15天到同年7月1日
F-4类：原地踏步，维持排期在2004年5月8日

职业移民

港澳台申请人第三优先由2017年3月15日移进1个月来到2017年4月15日，第四优先宗教劳工及第五优先区域中心由“没有名额”改为“有名额”，其余维持有名额。

中国大陆出生申请人的EB-2、EB-3、EB-5非区域中心都有前进，最多为EB-3（非技术劳工），前进4个月7天。另外，值得注意的是EB-1由“有名额”改为排期，期限为2012年1月1日。

EB-4宗教劳工移民由“没有名额”改为“有名额”，第五优先区域中心由“没有名额”有所前进，改为排期，期限到2014年6月8日。

2017年6月美国移民排期

递件排期

美国国务院签证公告自2015年10月起实行双轨制，在“绿卡批准排期”之外增加了一项“递交申请排期”（Dates for Filing Application，简称递件排期）。

2017年5月递件排期，结束连续第六个月没有变更的情况。但是6月份全部“原地踏步”。

2017年6月美国移民排期

注：

美国国会每年发放的亲属移民类别及额度如下：

第一优先F1：美国公民成年未婚子女，每年23,400人。
第二优先F2-A 、F2-B：美国永久居民的配偶和未成年未婚子女及美国永久居民的成年未婚子女，每年114,200人。
第三优先F3：美国公民的已婚子女，每年23,400人。
第四优先F4：美国公民的兄弟姐妹，每年65,000人。

美国国会每年发放约140,000张职业移民签证，计有以下五个优先领域：

第一优先 EB-1：杰出人才、杰出教授或研究人员、跨国公司高级主管或经理。
第二优先 EB-2：拥有高等学历的专业人员，以及在艺术、科学或商业领域具特殊能力的人才。
第三优先 EB-3：不具有高等学历的技术工人、专业人员、非技术工人。
第四优先 EB-4：一些特殊移民，包括宗教工作者。
第五优先 EB-5：投资移民。

资料来源：美国国务院领事事务署官方网站签证公告（移民排期）专页

互联网资讯综合整理

美国房市94狂？| 美国

根据Corelogic研究机构刚公布美国3月平均房价，较去年同期上涨约7%，并预估未来一年平均房价涨幅约5%。

美国房价自金融海啸下跌後，反弹迄今已8年，优质地区的房价已超过海啸前最高价，甚至屡创新高，让人担心美国房价是否有修正的疑虑？关於这点，不妨从几个面向来分析，会发现美国房市多头格局尚未走完。

首先，从美国房产现金交易的比例高。今年1月份全美房产采取现金交易维持在平均37%的水准，距离金融海啸发生前的25%，尚有一大段的距离；其中东西部丶南部现金交易比率约40～50%；即使东西两岸高房价地区，现金交易比率也有超过25%。

再者，在所有房产交易中，廉价急售（distressed sales）房产，如法拍丶银拍等销售占比仍在下降，从2009年超过30%比率，大幅降至2017年的7～8%，可见市场预期房价仍然乐观。

另外根据ATTOM Data Solution研究机构公布，去年一整年，全美home flip（房屋短进短出，定义为一年内买房後又卖房）交易数量，来到过去十年以来的新高，且平均一年内买房又卖房的单笔交易利润，约为6.2万美金。

其中又以加州圣荷西（短进短出利润14.6万美金）丶旧金山（短出利润14万美金）丶洛杉矶（短进短出利润12.7万美金）丶西雅图（短进短出利润10.2万美金）等地区的“炒房”利润最为惊人。房屋交易短线进出频繁且又获利颇丰，表示美国房价多头续攻意味明显，不然手上房产就很容易被套住而无法出脱。

在股票市场，若股票价格持续上涨，现股交易的买盘比率不低，且不仅当冲交易量频创新高，且当冲交易利润也同步创高时，应可视多头市场。若依此标准，回头检视目前美国房市，全美平均房价仍持续上涨丶房屋买卖现金交易比率超过三成五丶短线买屋卖屋数量创新高与获利不斐，是否正意味着美国房产多头气势仍持续延烧。

不过，毕竟美国领土幅员广阔，城市间也有前段丶中段与後段班之分。置产投资前，应该勤做功课，并辅以专业代销或仲介机构谘询与提供对的建议，而不是被美丽的话术与包装所吸引，才能避免已经选对投资的国家，但购置的房价却没涨的窘境发生。这就好比许多台股投资人，若不是持有台积电丶大立光这类的股票，即使台股已经破万点，心中完全无兴奋喜悦的感觉，如此一般。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

马来西亚VilaSeni花园别墅看得见的广阔投资前景 | 海外

在“一带一路”的引领下，东南亚正在成为海外投资的新宠，每年超过3500亿美元的基础设施建设资金需求和日益发展的区域经济让投资者对未来市场充满期待。可持续的前景显然吸引了中国房产买家的注意，而正在推进“大吉隆坡计划”的马来西亚更是首当前冲。随着新马高铁的上线，这个拥有“全球退休天堂”美誉的东南亚国家即将迎来更大的发展机遇。日前，由中国香港房产巨头新世界发展有限公司倾力打造的五星级家园“VilaSeni新世界豪园”正在出售，精明的投资者怎能错过这一机会？

中国香港房产巨头新世界发展有限公司倾力打造的五星级家园“VilaSeni新世界豪园”正在出售

优越地理位置，拥有巨大增值潜力

“新世界豪园”坐落在柔佛州（Johor Bahru），毗邻连接新加坡与马来西亚的关口，地理位置优越，具备极好的投资前景。一方面，马来西亚拥有天然的投资优势：经济发展平稳，近十年年均增长达10%；生活环境与国内相近，免签政策让出入境变得非常方便；医疗与教育水平一流，适合全家人前往定居；拥有全球最低费用的“第二家园”移民计划，迄今已经吸引了近5000名中国公民参与。另一方面，随着新马高铁项目的上线，2020年新加坡到马来西亚首都吉隆坡的时间将由现在的数小时缩短至90分钟。届时，两个城市将成为一个交通便捷的现代生活圈，马来西亚也势必会迎来更大的发展机遇，“新世界豪园”的增值潜力可想而知。此外，“新世界豪园”出售的是永久产权，这意味着投资者购买的别墅可作为家族遗产世代相传，提前给子孙后代置下一笔丰厚的财富。

高质豪宅家园，尽享全新梦想生活

“新世界豪园”由92栋半独立花园别墅和4栋独立花园别墅组成，近5万平方米的园林绿化环抱着每一栋风格典雅的小楼。在这里，你可以尽情享受梦想中的生活：周围名校林立，高尔夫球场、主题公园、医疗中心等配套一应俱全，近在咫尺。想要出门购物，5分钟车程即可到达区内的商业中心，15分钟车程即可到达市中心；需要出门公干，20分钟车程即可达到新加坡，45分钟车程即可到达樟宜机场。懒得出门？近4000平方米的酒店级会所让你度过一个健康的周末。你可以在碧波荡漾的超大泳池内畅游，可以在设施先进的健身室内运动，或者在悠闲亭阁内呼吸新鲜空气。友人来访？多功能宴会厅、户外派对区、烧烤场以及娱乐室让你和亲朋好友共同度过最美好的时光。

对于想要给孩子一个美好未来的家庭来说，“新世界豪园”是一个不可多得的机会。它邻近马来西亚乐高乐园、吉蒂猫主题乐园等多个大型儿童乐园，父母可以带着孩子共同探索奇妙天地；它广阔的户外园林空间和游乐场给孩子带来了充足的活动空间，让他们尽情接触阳光与自然，自然自在的成长；它周围遍布小学至高中的国际名校，给孩子带来更好的教育和机会；它还在会所内设立了丰富多彩的兴趣班，帮助孩子开发更多的潜能。

三层半独立花园别墅虚拟实境之旅（一）

三层半独立花园别墅虚拟实境之旅（二）

Pages: 12

布里斯班两套优质住宅，品质卓越极具投资价值 | 澳洲

如果您想在布里斯班置业或者投资，那么目前有两套优质房产极具升值潜力，因其设施完美、风格独特、装修高端，而备受青睐。它们都占据十分卓越的位置，品质非凡，千万不要错过。

这套公寓位于布里斯班著名的汉密尔顿郊区，这里国际化的生活方式将令人耳目一新，为您带来绝佳投资机会

风景迷人私密独享，高端品质风格独特

汉密尔顿港（Hamilton Harbor）是个充满魅力的地方，被高档的国际大都市生活所环绕，提供一系列时尚餐厅、咖啡厅、时尚商店和电影院，这里的物业受到买家欢迎，因为它的优质品质与独特环境而具有很大升值潜力。这套公寓为您带来绝佳投资机会，位于著名的汉密尔顿郊区，这里国际化的生活方式将令人耳目一新。

这套住宅带有大型开放式起居区，通向宽敞的阳台，空间格外开阔舒适。这里带有惊人的3米的天花板玻璃，自然采光和通风都非常佳。室内配有现代家具、全部是高品质的装修，生活空间通向平铺的阳台，视野良好。设计精美使得该物业更加吸引人，这里带有宽敞的卧室内置衣柜、双区管道空调、独立的内部洗衣设备与前负载洗衣机和烘干机、燃气灶具、冰箱、洗碗机、安保和对讲系统，等等。

住宅带有布里斯班河、港口和莫顿湾（Privacy Plus）的景观，令人心醉神迷。度假村风格的无边泳池配有独立的热水浴缸和烧烤区，引领惬意的生活方式。这里距离布里斯班中央商务区仅有5公里，距离机场有8公里，距离City Cat码头、巴士有200米，附近有公园和娱乐场所、皇家昆士兰州高尔夫俱乐部和私立学校。

配套完善设施先进，带来无忧的现代舒适生活

这套新建的宽敞公寓配有现代家具，主要的生活空间与厨房和用餐区相结合。住宅带有完整的优质电器，开放式厨房拥有现代化的装置。主卧室有面向东的落地窗。这个可封闭的阳台可供娱乐，无需担心天气情况。

这套住宅的设施非常完善，包括带有电视连接到所有卧室和起居区，所有公寓预先连接FoxTel付费电视，提供光纤布线以增强通信和娱乐选择。此外，建有令人印象深刻的地面层次入门，含楼层至楼层的安保系统。另外还有住宅级别高速电梯服务、商业大厦下方的地下停车场。现场经理或看管人员的办公室在港湾一号的前面位置。丰富的娱乐设施也令人满意，包括带有游泳池，含独立的休息区和热水浴缸/按摩浴缸；还有烧烤和游泳池周围的休息区。业主还可以去全职服务专业运营健身中心。

这里附近有港湾公园和港湾二号相邻的口袋公园，还有儿童游乐场和狗公园，步行100米可以去Portside和Racecourse Road（包括Woolworths and Coles）的零售区。这里还直通中央商务区（5KM），网关动脉（1KM）和国际机场（8公里）。该地区有宽大的河流流到纽斯特斯德，新农场和城市，可以快速进入MBC自行车道。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/29316880.htm

Pages: 12

到美国购房的简单步骤一到十 | 美国

国际市场上对美国房产需求一向最为强劲，尤其是现在英国房产受其退欧影响、加拿大房产遭其政府部门强力控制而冷却的情况下。市场预期，2017年美国经济发展势头良好，房产投资前景更为乐观。目前投资者面临的最大问题是在美国购房需要哪些步骤，如何来实现？

确定购房优先考虑要素

在看房前列好对房屋要求的优先顺序，会省去很多时间和精力，让您的购房经历愉悦轻松。列出购房时优先考虑的三个必备要素、三个可忽略要素。想好什么对你来说是最重要的：是价格、过户进度、卧室数量、区域位置或是其他？

确保资金到位

在看房选房之前确保您的购房资金已到位。了解清楚资金流转及转账到美国所需时间。要了解任何形式的转账或外币兑换的费用，哪一种手续费更优惠。如果您需要贷款买房，则要确定是在国内贷款、在国际银行贷款抑或是委托贷款经纪人。如果你决定在美国贷款，则需咨询房产经纪人，他们会向你推荐贷款银行。

选经纪人

选经纪人可通过有过购房经验的朋友或家人推荐，或者上网选择。网上选经纪人需注意以下几点：

必须有地产执照
在您中意的购房区域业绩及口碑良好。

在购房时有许多细枝末节需要注意，如购房时如何抽签、房屋景观、住房协会规则、相关费用、学区、超市位置及房屋的实际价值等等，因此要找的经纪人不仅要经验丰富、可靠，还要对当地房产业有深入的了解。

向经纪人清楚地表述你的需求

一个优秀的经纪人会详细了解你的购房需求。告诉他们你所需房屋的特点、你的经济状况以及可能会延迟签约的限制因素。你的积极配合可协助他们尽快帮您找到适合的房屋。

选房、看房

一旦经纪人在脑海中对你所需房屋有了清晰的概念之后，他们会根据你的要求发送房源供你预选，预选之后根据你的喜好进行筛选。看中之后，国外购房者可在网上查看房源，或去实地查看，或要经纪人带你“VR”看房（现场拍摄或者录制）。

提供报价

看中合适的房源之后，你需要和经纪人合作，制定有利的报价。经纪人在准备报价合约方面很专业。他们会根据自己对当前市场的了解、区域情况、他们与卖方及其他房产经纪人的关系帮你制定出一个合适的报价。报价和约包括以下几项内容：购房定金（诚意金）、过户文件的监管机构、进行房产检查所需时间、签约时间。

通常在成交之前买卖双方会有一到两轮的讨价还价过程。

尽职调查

一旦合约签订，接下来就要开始进行尽职调查及等待过户了。尽职调查一般包括以下几点：

实地查看房屋状况及翻修需求
出具一份正式的房屋估价报告
检查房屋产权史及目前产权归属
做地界勘查调查报告
购买保险
查看房主协会规则，如有需要进行申请成为协会会员
提供银行贷款所需文件

交易管理及过户协调

经纪人在这个阶段会协助你与有关各方协调，促使交易顺利达成。这些工作包括：协助最终文件的签订及在您方便的时间安排过户。需要注意的是，这些文件时效性很强，签订后必须及时准确送还以确保及时付款及备案。你可参加当地的合约签署会，通常设在律师处或保险公司办公室。你也可选择在本国或者在国外旅行时签署。经纪人会协助你完成整个流程。

签字过户

过户时买方或其贷款机构付购房款，买卖双方签署过户文件。买主拿到钥匙与产权证明。产权证及贷款抵押文件由过户中介报送政府备案。

乔迁入住

您可选择合适的时间入住。经纪人会向你提供当地的室内设计师、水、电、煤气等公用事业单位及搬家公司、门房服务的电话给您，确保您入住顺利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰写。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地产经纪人，专门从事高端房产销售。尤其是在檀香山市场，她是专家。另外，Anne Hogan Perry还是Coldwell Banker国际不动产国际集团的首1%精英成员之一，也是2007年以来夏威夷前100强经纪人。

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。【阅读原文】

Luxury Presence CEO Malte Kramer专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任