ZoeChan – Page 330

钱转不出来中国人投资移民受阻 | 美国

美国投资移民签证政策EB-5上周再度延期，立法者正在讨论这项政策的改革方案，预计新政策于今年9月30日前出台。有华裔地区中心表示，虽然EB-5仍然是中国富人喜欢的移民方式，但是由于现在的外汇管制政策，中国投资人的比例正在下降。

5月5日，美国国会延长了争议已久的EB-5投资签证计划，下一个过期日为2017年9月30日。经过了两年的重新审核的努力，有消息说，今年或真要动手改革了。

目前获得EB-5投资移民的条件是：如果你投资50万美元以及创造十个就业机会，全家就可以获得美国的长期居住权（绿卡），绿卡满5年后可申请美国国籍。美国移民局一直要求把对目标就业地区（Targeted Employment Areas，简称TEA）的投资额度提高到135万美元；非TEA地区投资涨到180万美元。地产界和立法者们则建议是80万和100万美元。

“估计EB-5的最低投资要涨到100万美元。”拥有自己EB-5地区中心的纽约华裔酒店大王林建中对记者说。

“50万美元对于受外汇管制的中国投资人来说需要2至3个月转出钱来，如果涨限额的话，需要的时间会更长。”DLA Piper全球法律公司合伙人Lynn Cadwalader对《国家地产投资者》杂志说。

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另外，美国对投资移民门槛的抬高也会在国际上失去吸金竞争力。根据Lynn Cadwalader的意见，现在移民局对EB-5签证排期长达7年，“其他国家的类似EB-5类型的签证正在变得更具吸引力，因为他们大多数是给钱就行。没有创造就业的要求。”

林建中说，对于想到美国投资的中国投资者来说，最关键的是看项目。“我们以前项目都批得很顺利，到现在为止我们手头的现有项目，不管是新建的酒店还是改建的，也都通过审批了。这个因素对投资者的选择起到很大作用。”他说。

中国人喜欢政府参与的大项目，所以地产界认为，EB-5改革重点是利用“公私合作”（Public Private Partnerships，简称PPP）的方式。“从我们访问亚洲投资人的经验来看，当他们看到政府介入的时候，他们认为是个保障。”一家长期利用EB-5投资的硅谷金融公司NES Financial的CEO对上述媒体表示。“如果你真想拉动对农村地区的投资的话，PPP对TEA地区更有效。”

虽然中国投资人对EB-5的申请仍然很踊跃，但是鉴于目前政府严苛的外汇管制，成功投资的中国人比例比以前有所下降。

“我们中心的中国人比例从以前的90%降到了70%多。”林建中说。“另外的国家比如印度和巴西的投资比例涨上来了。”

除了最基本的最小投资额之外，对EB-5签证的审查制度、目标就业地区的划分以及移民局审批EB-5签证的效率都将是立法者讨论的重点内容。

目前，已有2.2万人正在排队申请EB-5投资移民签证；全美有1,277个活跃的办理EB-5签证的地区中心，其中纽约州有101个。

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美国移民数量最多的20个大城市纽约居首 | 美国

皮尤研究中心最新研究显示，亚洲移民比例今年在增加，预计到2055年，亚裔将会成为美国最大移民群体。

皮尤研究中心（Pew Research Center）周三（5月3日）发表的最新研究显示，亚洲移民比例今年在增加，预计到2055年，亚裔将会成为美国最大移民群体。大多数移民分布在20个大城市。纽约、洛杉矶和迈阿密是移民最多的城市。

皮尤研究中心的这项研究主要是基于1960年至2015年的移民数据。研究报告显示，美国是全球拥有移民最多的国家。2015年的移民人数超过4320万，占当年全球移民总数的五分之一。

美国的移民数量自1970年以来大增，1970年的移民数量占美国人口的4.7%，而到了2015年，移民人口占美国人口的13.4%，几乎是1970年的3倍。

移民集中在三个州20个城市

全美的4320万移民中，大约有一半（46%）的移民生活在三个州：加利福尼亚州（25%）、德克萨斯州（11%）和纽约州（10%）。加利福尼亚州是2015年拥有移民人口数量最多的州，为1070万。德克萨斯州及纽约州各自有大约450万移民。

根据区域来看，总计大约有三分之二的移民住在美国的西部（35%）及南部（33%）。大约五分之一的移民在东北地区（21%），还有超过十分之一的移民居住在中西部地区（11%）。

根据2015年的数据，大多数移民分布在全美20个城市。纽约市、洛杉矶和迈阿密是移民最多的城市。其余移民较多的城市为旧金山、芝加哥、休斯顿、华盛顿、西雅图、圣荷西、圣地牙哥、拉斯维加斯、河滨市、凤凰城、达拉斯沃思堡、奥兰多、亚特兰大、底特律、费城、波士顿、沙加缅度。

这20个城市拥有2790万移民，占全美移民总数的65%。大多数未经批准的移民也生活在这些地区。

根据2015年的数据，大多数移民分布在全美20个城市。纽约市、洛杉矶和迈阿密是移民最多的城市。图为去年9月在纽约的入籍仪式。

移民来自哪些国家？

2015年的数据显示，墨西哥是美国移民人口最大的来源国，有1160万墨西哥移民，占移民总数的27%；占据第二位的中国移民，为270万，占移民总数的6%，排名第三的是印度移民，为240万（5.5%），第四是菲律宾，为200万（5%）。如果按照地区来看，南亚和东亚的移民占移民总数的27%，和墨西哥移民的比例持平。

新移民的来源

近年来，新移民的来源在发生变化，从传统上的墨西哥国家逐渐转到亚洲国家。根据皮尤研究中心，每年大约有100万新移民到达美国，2015年来美的新移民最多的国家是印度（11万），其次是墨西哥（10.9万），中国（9万）以及加拿大（3.5万）。

自2010年以来，每年来美的亚裔移民已经超过西班牙裔。自经济大衰退以来，来自拉丁美洲特别是墨西哥的移民人数放缓。

预计到2055年，亚洲人将会成为美国最大的移民群体，超过西班牙裔。皮尤研究中心估计，到2065年，亚裔移民将会占据所有移民的38%，西班牙裔占31%。

移民的受教育程度如何？

总的说来，移民的教育水平要比美国出生的人口低。但如果按照移民来源来看，情况则大不相同。墨西哥和中美洲的移民完成高中毕业的比例远远低于美国出生的公民。

但在另一方面，来自南亚和东亚、欧洲、加拿大、中东等地区的移民要比美国出生的居民获得学士学位及更高学历的比例更大。其中，来自南亚和东亚的移民获得高等学位的比例最高，为51%。

此外，总部位于美国的全球知名求职搜索网站Indeed.com的报告显示，近年来美的新移民与早期移民相比，在教育程度和职业类型上都有很大不同。从教育程度上来看，Indeed发现，非常明显的是，近年来的新移民比早期移民受教育程度高，有更多人持有学士学位。从职业类型来看，与早期移民相比，新移民从事的工作更多是在科学、技术领域。

移民人口是否在增长？

展望未来，如果目前的移民趋势持续下去的话，到2065年，美国人口增长的88%都可以由来美的移民及其子孙后代来承担。

研究还发现，除了新来移民外，移民家庭中在美国出生的孩子也将是促使美国人口增长的重要因素。从2015年的统计结果看，移民妇女生孩子的比率（7.4%）要比美国出生的妇女生孩子的比率高（5.8%）。

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加拿大房市黑天鹅来袭 | 加拿大

2008年全球经历了美国房地产风暴袭击，不只是美国房市重挫，更带来全球金融市场大灾难。相隔9年，华人很喜欢投资房地产的加拿大，开始出现房地产市场隐忧。一家提供房贷的公司，近期遭存款户大幅提领资金，出现资金周转风险，是否会演变成加拿大版次贷风暴，後续发展值得注意。

中国资金大量流入加拿大房市

加拿大虽然位在美国北方丶气候寒冷，但因为较开放的移民政策，吸引不少华人移居加拿大，也带动房地产市场成长。早期吸引不少中国台湾丶中国香港民众移民，近年则吸引中国大陆新富阶级移民，华人众多的温哥华，房地产市场非常火热。

根据统计自2010年到2015年，有900多亿美元中国资金流入加拿大房地产，至2016年温哥华房地产有33%是外资持有，全加拿大房地产外资占比也有19%。

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对外国人课重税，房市降温

资金流入持续推升房价大涨，去年更来到高峰。根据加拿大央行统计，2016年5月温哥华房价较前一年涨幅高达30%，多伦多涨幅也有15%。因为房市过热，让卑诗省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外国人至温哥华置产要多课15%的房地产转让税，此外，若卖房获利50%也要课税，希望让不断涌入的外来客降温。这个政策似乎出现了效果，2016年12月温哥华房市交易量较前一年暴跌40%。

根据今年1月的统计，加拿大房价虽仍呈现持平状态，但成交量已明显萎缩。此外在政策限缩下，房屋贷款审核也更为严格，房市面临挑战。但和上次美国发生房市风暴不同的是，当时美国利率从低档快速调升，基本利率已调高到5.25%，民众缴不起房贷，因而引发房贷逾放比攀高。但目前加拿大利率还在0.5%低水位，并没有太高的逾放比。不过万一未来加拿大利率攀升，也将对房市带来冲击。

房贷公司面临流动风险

加拿大房市泡沫的担心，已经在市场上喊了好几年，但至目前为止，房市仍未出现大幅逆转。不过，4月底一家非银行房贷供应商Home Capital Group宣布需要举债20亿加币，作为紧急流动准备，此举让该公司股价单日暴跌65%，并引起其他同类房贷公司股价重挫。

这家类似次贷公司主要靠高利储蓄帐户吸引存款户，再将资金转作房贷贷放，但4月份出现存款大额流失现象，因而引发流动性问题。而此风险更引发储蓄户恐慌，产生类似挤兑现象，带来恶性循环。

Home Capital Group是目前加拿大非银行规模最大的房贷公司，他面临的资金周转风险，究竟只是单一事件，还是可能进一步引发其他房贷公司风险，仍值得观察。而民众为何急着提领资金，是否也预见到房市危机？

小心蝴蝶效应，提高警觉

回顾美国2008年的房市危机，第一个风险讯号就是2007年4月美国第二大次贷公司新世纪金融公司宣布破产，之後又有几家同类公司陆续倒闭。而冲击重大的雷曼兄弟事件则是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

虽然加拿大房地产市场风险可能仅属於单一国家，若没有透过层层金融商品转包，不一定会转嫁风险给全世界。同时，也有金融业者表示，该公司占加拿大房贷市场规模仅1%，且加拿大金融体系稳定丶体质好，发生系统性风险机率不高。

不过，从Home Capital Group事件看来，房地产没有只涨不跌的神话。而国际金融市场仍有许多连锁关系，是否会引发蝴蝶效应，值得密切注意了。

（据好房網）

最热新兴房产投资地——越南

2017年，人民币贬值与海外置产配置依然是国内投资者热衷的话题。随着越来越多人加入海外投资者的行列，更多房产新兴市场也随之吸引了大家的眼球，越南是其中之一。2016年，居外网收到越南房产问询较2015年上升10倍以上，涨势十分惊人。在2016年问询房产的潜在买家中，超过八成打算为投资而买房，而胡志明是最受关注的投资地点。

如此强烈的需求增长并非偶然。2016年，越南经济同比增长约6.2%，势头十分强劲。虽然增幅略低于6.7%的政府预期，但在2016年充满不稳定因素的国际市场环境中仍属难得。放眼整个东南亚，当下经济增幅能与越南媲美的也只有柬埔寨。值得关注的是，尽管整体增长略低于预期，越南制造业与服务业却表现喜人。得益于境外投资的增加，制造业同比增长11.9%；而随着越南零售与旅游行业的巨大潜力逐渐被挖掘，整个服务业已经占据越南经济总量的40.9%。截止2016年底，越南吸引了约240亿美元的境外直接投资，同比增长7.1%，韩国、日本与新加坡的投资额列前三。中国则在2017年1月赶超新加坡，成为越南第三大境外投资来源。国际旅游业方面，2016年越南境外游客到达数量同比增长26%，超过1000万人。来自中国与韩国的游客数量分别同比增长51.4%与38.7%。2017年，更宽松的签证政策与便捷的电子签证预计将进一步推动海外游客数量的显著增长。物价方面，越南整体CPI增幅在2016年逐月加大。12月同比增长幅度为4.7%，其中医疗服务与产品价格在当月同比涨幅度超过77%。住房与建筑材料价格12月同比增长2.5%，自2015年12月来持续呈现上涨趋势。2017年，全球经济稳定继续受到多方挑战，不过越南发展的基本面良好，本地就业市场与物价增长势头强劲，预计将延续2016年良好的发展势头。

越南主要投资城市是最大城市胡志明与首都河内。胡志明旧称西贡，是越南的经济中心，贡献约全国近五分之一的经济总量。服务业，工业与建筑业均是胡志明的支柱产业，高科技产业、港口与旅游业也为其经济发展发挥着越来越大的作用。拥有完善的基础设施与友好的招商政策，越南的海外投资也大多集中于此。胡志明的住宅类投资选择主要有公寓与别墅。

从上表中，我们不难发现胡志明公寓市场整体供需关系较平衡，市场活动集中在中低端公寓；别墅市场则略微偏向买家市场，不过由于别墅市场流动性较低、供求匹配的困难性较大，数字上的轻微供大于求在现实中往往并不会体现在房价上。胡志明住宅市场要价变化证明了这一观点。无论是新房还是二手房，别墅要价增幅均高于公寓，尤其是22万至44万美元这一区间的别要价增幅明显。从不同的市场区间来看，公寓二手房要价增幅略高于新房，而新房别墅的要价则显著高于二手房。从要价增幅来看，目前在胡志明投资别墅新房与中低端公寓较为明智。

越南首都河内是越南第二大城市，也是越南历史上最重要的一座城市。充满着艺术与人文气息，河内是越南人类发展指数最高的城市。河内在近些年发展迅速，是即胡志明之后吸引海外投资第二多的越南城市。主要产业包括工业与贸易。经济的迅速发展也进一步推动了河内基础设施的改善。同胡志明一样，河内的房地产在近些年增速迅猛。

2016年4季度河内公寓新房要价连续第11个季度上涨，平均季度增幅1.6%。其中，中端公寓要价增长最快，环比上涨2.3%，个别项目增幅可达到4%-6%。受到高端公寓增幅减缓的影响，二手房市场要价增幅整体减速，环比增幅下降。整体来看，中低端新房的供求形势最为健康，在新的一年有望继续保持高增幅。

需要注意的是，对于不在越南生活工作的外国人来说，想要通过贷款在越南购买房产并不那么容易。由于越南不具备发达国家成熟的贷款体系，要在越南获得住房贷款需要购房人（或机构）在越南本土有一定的财政信用记录。这也就意味着大部分的海外投资者必须选择全款购房。人民币在今年对越南盾有一定的汇率优势。2017年2月份，1人民币大约可兑换3300越南盾，虽然较2015年3500越南盾的峰值有所下降，但较10年前仍增值60%，处于历史高点。

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美国近半数无房者希望未来5年内买房 | 美国

美国民调机构盖洛普5月8日发布的民调结果显示，美国无房者中49％的人希望在5年内买房安家，另有20％的人希望在未来10年内买房。此外，约五分之一有房者打算在未来5年内出售房屋。

根据民调结果，今后5年至10年内，美国购房大军主力以中青年为主。55岁及以上年龄的无房者中，大多数没有在未来几年购置房产的计划；但35岁至54岁人群中，58％的人期望在未来5年内买房；18岁至34岁人群里，52％的人打算在5年内买房，另有31％的人打算在10年里买房。

在美国有房者中，64％的人表示不考虑在未来5年至10年内出售房屋，考虑在未来511年内售房者占20％，另有13％考虑在未来10年里售房。这些数据与4年前的盖洛普民调结果相近。

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民调结果显示，美国无房者中49％的人希望在5年内买房安家，另有20％的人希望在未来10年内买房

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美国人卖房原因多种多样，最常见的是生活环境发生重要变化，如找到新工作、生儿育女或子女成年后搬出去自住。

比较特别的是，计划在未来10年内卖房的美国人中，期望换购空间更大或更昂贵住宅者仅占约三成，近一半人打算换购面积较小或更便宜的住宅。还有13％的人打算售房后租房居住，这些数据与4年前基本一致。

总体上，有售房意向的美国人中，年龄越大越趋向于换购更小、更便宜的房屋。分析人士推测，这或许与美国有房者须每年缴纳房地产税有关，有房者年龄越大，越可能更多考虑节约支出和养老问题。

盖洛普民调专家杰弗里·琼斯认为，与2008年金融危机前相比，美国房地产市场在很大程度上已经恢复，在可预见的未来将保持强劲势头，未来或出现供不应求现象，某些地方房市还可能过热。不过，如果房价超过多数美国人可承受水平，许多人买房安家的计划将会落空。

这一调查结果是盖洛普公司于今年3月9日至29日在全美范围内随机抽样电话调查得来的，针对不同问题的抽样调查数量各不相同。

（据新华社）

研究：UIUC附近是学生买房热点 | 美国

Realtor.com研究表明，伊利诺大学厄班纳——香槟分校（UIUC）是学生买房的热点区域。研究说，这个区域学生买房比租房便宜，属于美国第十大买房值的大学城。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）下属的Realtor.com进行研究发现，UIUC附近3卧2浴房价中位值略高过14万9千美元，如果首付20%，30年的按揭，房主每月支付$875养房，而当地同类房子的月租金是$956。可见，在UIUC一带，买房比租房划算。

UIUC附近买房的另一大优势是，那里的房价没有明显上涨，一套独立屋的均价是$157,450，只比2016年增长2.9%，而2016年比2015年只增长3.4%。这说明，房价仍有涨价空间，房主在几年后出售时不会亏。

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Realtor.com研究发现，巴尔的摩的约翰‧霍普金斯大学（John Hopkins University）是最值得买房的大学城，那里养房费用是$775/月，远低于月租金$1443。

其次是印第安纳州South Bend的圣母大学（Notre Dame University），养房$470/月，租金$856/月。其后是普渡大学（Purdue University）、密西根州立大学（Michigan State University）、宾州大学（University of Pennsylvania）、马里兰大学（University at Maryland at College Park）、俄亥俄州的凯斯西储大学（Case Western Reserve University）、宾州的斯沃斯莫尔学院（Swarthmore College）、及密尔沃基的马凯特大学（Marquette University）。
　　
另一个房地产数据网站Zillow.com研究称，在UIUC附近买房，如果月租金收入是$1200，25个月就可以收回投资成本。
　　
UIUC当地一名学生在居住了五年后，打算把房屋出售。他的房屋距离校园仅2条街，他以为可以卖个好价钱，所以当经纪人建议他售价为10万2千美元时，他有些失望。经纪人分析说，他的供房费用每月为$700，而房租市场价为 $1000，等于他每月在房屋费用上节省了300元，所以他的售价只需比当时的买价高出2000元，就相当于他这5年免费住了。

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全球城市生活质量最新排名北京倒数第六 | 海外

德意志银行在上周发布了全球47座城市生活质量最新排名，其中新西兰首都惠灵顿位居第一，中国北京排在第42位。

据新浪网5月5日报导，在德银最新的城市生活质量排名中，英国爱丁堡排在第二位，奥地利维也纳排在第三，排在第四至第十位的分别是：澳大利亚墨尔本、瑞士苏黎世、丹麦哥本哈根、加拿大渥太华、美国波士顿、荷兰阿姆斯特丹和澳大利亚悉尼。

中国上海和北京分别排在第37和42位。在污染方面，上海和北京分列第42和47位，在房价收入比方面分列第44和46位，在通勤时间方面分列第32和38位，购买力方面分列第36和38位。另外，中国香港位居第36位。

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报告还同时发布了最不适宜定居的五个城市，它们依次为：菲律宾首都马尼拉、马来西亚首都吉隆坡、印度孟买、印尼首都雅加达和巴西里约热内卢。

德银使用八个方面的数据作为城市的参考。这八个数据分别是：购买力、安全、医疗护理、生活成本、房价收入比、通勤时间、污染和气候。

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投资美国房地产狠赚一笔！哪里的租金回报最高呢？| 美国

近期美国的房地产市场比以往任何时候都更有竞争力，而且投资者源源不断的进场。

美国利率仍然非常低，这使融资和投资回流更容易。低利率也为投资者带来更高的收益，而单户住房是一个有吸引力的选择。它们不仅提供了稳定的月租收入，而且随着房价持续上涨，初始投资的利润也在增加。

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房地产投资公司 HomeUnion 的研究主管 Steve Hovland 表示，我们正看到更多的投资者到来和新的投资者进场，美国联准会真的在帮助我们。利率并不像过去周期那样高。商业房地产过热，牛市已经持续了一段时间，所以投资者正在寻求投资的多元化。

中西部可能看起来不像是最有吸引力的市场，但进入成本却很低。Cleveland 的房价是全国最低的。中西部城市也看到了一些房市重生的现象，特别是在市中心和近市中心地区。寻求工作和低生活成本的千禧一代正在振兴这些城市。

位於西海岸的城市在过去十年看到了巨大的就业增长，但是在这个地区的大部分地带，房价已经过热了，目前投资的进入成本很高。而且在此地区，将房屋出租的租金也无法抵消初期的投资。

无论何区域，对投资者而言，最具有吸引力的是初阶住房，但是供应量都很稀少。倘若住房状况良好，就有机会吸引各种投资人，而且该地区的投资者越多，投标越多。Hovland 表示，这将使购屋更为困难，投资人必须快速行动。

根据 HomeUnion 的资料，越来越多的投资者正在寻找新屋，而且是十多年来人数最多的时刻。虽然新房的价格较高，但投资者获得了具有建筑保证的房产，而且需要大幅翻修的可能性非常低。

（据钜亨网）

对话美国地产公司CEO：房地产投资是最好长线投资之一 | 美国

美国房地产市场历来是投资蓝海之一。在今年巴菲特股东大会上，新浪财经北美站第一时间在大会展厅采访了Home Services地产经纪公司高级副总裁兼CEO麦克•沃卡（Mike Warmka）和美国Kentwood房地产CEO彼得•尼德曼（Peter Niederman）。二人对新浪财经表示，美国的房地产事业深受中国投资者们的喜爱，这也因此成为了Home Services地产经纪公司的机遇。他们表示想要抓住时机，进一步发展和中国投资者的关系。除此之外，他们认为长期的投资房地产事业，回报一定会超出短期之内外汇带来的任何负面影响。

麦克•沃卡（Mike Warmka）是美国HomeServices地产经纪公司的高级副总裁兼CEO，他负责公司的会计制度和记录、经营分析以及监督子公司的财务活动。加入HomeServices之前，他曾担任通用电气资本的技术会计经理，参与了企业并购和业务发展。并在房地产开发公司担任泰勒投资副主席和管理员。

彼得•尼德曼（Peter Niederman）是美国Kentwood房地产的CEO，担任全国房地产经纪人协会和青少年糖尿病研究基金会主管的职位。

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彼得•尼德曼（左二）麦克•沃卡（左三）和于新浪财经特约通讯员谭云心合影（摄影师：王榕浩）

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根据美国地产平台Zillow的数据，2106年全美房价上涨4.8%，并且预测2017年房价将会上涨3.6%。而中国投资者对与美国房地产的青睐有增无减。不管是对纽约，洛杉矶这种国际化大都市还是在主要州之间的小城市，房地产投资带来稳定回报的同时，也为很多投资者营造了更佳良好的居住环境和接受教育的机会。来自中国的投资者也为美国房地产市场带来更好的资金平台。两位房地产CEO表示，在这种你来我往的合作中，美国房地产市场建立了更广阔的机会。

以下是采访实录：

新浪财经：谢谢你们愿意接受我们的采访，你们早上参加巴菲特股东大会了吗？

彼得•尼德曼：是的，我们参加了。

新浪财经：你们对这次巴菲特股东大会有什么感想吗？

彼得•尼德曼：这是我第一次参加会议，我很享受会议的正能量以及人们的热情，我喜欢听两位老先生讲述他们在建立企业、收购企业时的理念，以及他们选择企业时的判断标准。他们的理念都非常的实用。

麦克•沃卡：Home Service作为一个和母公司伯克希尔一样有探索精神的公司，我们共享很多的共同的公司文化，比如说下放权力、自治管理和运营。我很高兴听到二老今天也提到这一点，这也是为什么我们能够收购到好的公司，并且保持他们良好的运营的原因。

新浪财经：你对中国的市场发展有什么看法吗？

彼得•尼德曼：我无法对中国的市场做出很多的评价，但是我知道的一点是，有越来越多的中国投资者来到美国，并对美国的房地产事业感兴趣。

麦克•沃卡：这是一个很大的市场，有很多中国的投资者喜欢美国的房产，对我们来说也就意味着有很多的机会。我们旗下很多的公司都受到越来越多的国外投资者的青睐，所以我们想要抓住时机，进一步发展和中国投资者的关系。

新浪财经：你觉得你们会专注于什么样的中国客户呢？

麦克•沃卡：当然是对美国市场感兴趣的客户了，很多人来到美国，对旧金山以及美国西北部海岸城市的房产非常感兴趣，还有纽约曼哈顿。我们在这些城市都有业务，而且我们也努力的加强在这些城市的业务关系。我们也知道有很多中国客户，比如来自北京，中国香港，喜欢来美国旅游和留学，总的来说中国市场有很大很大的发展空间。

彼得•尼德曼：就像麦克•沃卡说的，很多中国投资者来到西北海岸购买房产，因为和国内相比，在这里买的房子可谓物美价廉，而且他们想要在海外进行投资，所以他们来到美国，并且很快意识到这里市场的巨大价值。就像麦克•沃卡说的，无论是在西北部，加州，还是东北部，Home Service在这些城市都有足迹。

新浪财经：你们公司对于今年国内外市场的战略是什么？

麦克•沃卡：我们的战略就是继续收购好的企业，与好的企业进行合作。而我们的母公司，他们的战略也是继续并购好的公司，而且他们在国际上也有一定的野心，想要进一步拓展欧洲，南美，亚洲，包括中国的业务。在他们拓展业务的同时也会在当地不断继续寻找好的合作伙伴来进一步发展业务。我们预计2018和2019年公司利润会有显著的增长。

新浪财经：哪个国家会成为你们下一个目标呢？

麦克•沃卡：我们现在同时看好好几个国家，这取决于哪个国家拥有最好的机会。我们计划在今年落户于一个新的国家，但是还不知道是哪一个。

彼得•尼德曼：房地产业变得越来越国际化，美国的投资者想要在海外进行房地产投资，反之亦然，海外的投资者也想要在美国投资，而这正是我们的机遇所在。

新浪财经：你们提到想要向海外拓展业务，那你们打算如何处理在文化上的一些差异呢？

麦克•沃卡：这正是我们要学习研究的重要部分：去了解那个国家的房地产文化，并且寻找合适的合作伙伴来实现共赢。Home Service的名声对我们来说非常的重要，所以我们必须找到那个不仅在业务上更是在公司文化上契合的合作伙伴来进一步拓展业务。

彼得•尼德曼：对，当你们听到巴菲特和芒格的名字时，你们知道他们代表的是一种诚实守信，高质量服务的企业文化，而人们正是被这些文化所吸引。所以像麦克•沃卡提到的，作为伯克希尔的子公司，当我们去寻找国际上的合作伙伴时，我们希望找到的也是这样一种拥有类似文化的企业。

麦克•沃卡：伯克希尔的子公司在国际上已经多有涉猎，我们也可以借鉴在我们的姐妹公司关于国际上的经验，帮助我们拓展国际业务。

新浪财经：和去年相比，美国政府的监管体系是否有所提升？

麦克•沃卡：的确，我们国家的政权是有所改变。但是，目前来看具体政策上还没有很大的变动，但是我们会持续观望，并且留意对我们产业会产生巨大影响的政策。

彼得•尼德曼：我们会特别留意，比如抵押贷款的利息，资本税等这些会影响人们在房地产类投资的政策。像麦克•沃卡说的，我们的政府最近说了很多，但是真正实施的变化确没有多少。

新浪财经：你觉得汇率变动会对中国投资者有什么影响？

麦克•沃卡：汇率显然会对中国投资者购买美国房地产产生影响。但是我认为，尽管汇率一直在变，但是投资房地产的人们大多数还是长期投资者，而美国房地产业是一个非常好的长期投资选择，甚至可以说是世界上最优的几个长期投资选项之一。所以无论汇率如何变化，如果你能够长期持有这个投资，长期的回报一定会超出短期里外汇带来的任何负面影响。

新浪财经：你觉得税收政策对人们有什么影响呢？

麦克•沃卡：对于房地产行业，税收当然会在一定程度上影响人们的决定。

新浪财经：谢谢你们接受我们的采访！

（据新浪财经）

怎样在美国实现“以房养学”

“中国买家以20%的年增长率不断强化自身存在感，近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。”中国海外美国公司的CEO李荣升在第七届投资美国高峰论坛北京站预测称，未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。

根据仲量联行研究报告显示，2016年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者；前三个季度中国中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，超过2015年全年创记录的历史最高水平。其中，美国成为中国投资者的主要投资目的地之一。

外联出国北京公司总经理顾瑞珩先生表示，2016年，中国对美投资创下新高，达到了460亿美元，相比2015年度增长200%以上。对美投资的主力军中，除了昂首阔步“走出去”的中国企业家，还有希望在美国拓展事业和生活版图的个人投资者。

在中国的投资家庭中，置业美国以房养学的概念深入人心，逸鼎投资CEO傅浩强也是以房养学的支持者和受益者。他透露，自己四年前以12.8万美金在休斯敦买的房子，现在已经涨到18万美金，每年还有15%左右的稳定租金收入。差不多等孩子留学回来，再把房子卖了，学费基本也就都回来了。但在傅浩强看来，正确的以房养学之道，并非投资豪宅，而是平均价位在35万美金以内的高性价比房产。如果是冲着房产获利目的进行投资，建议选择一线城市拥有高品质物业的高价房产。

李荣升介绍，以房养学优势很明显，它与良莠不齐的出租屋比，家长购置的房产往往给孩子提供一个非常舒适的居住环境，不用跟租介打交道，又省去了搬家的苦恼，孩子有志同道合的朋友需要解决住房问题，适当租出去可以获得稳定的收益，有些家长趁这个机会让孩子学习理财，美国房产适合长期投资，孩子在外苦读十年毕业学成回国，多数房子增长不少，转手出去还是出租都会让你觉得这个投资是值得的。

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不过他也同时提醒广大投资者，有很多细节需要谨慎考虑的：

要做好充分的市场调查选择好地段。房子好坏直接决定出租转手的难以程度，进而决定能否保值或者增值；
汇率的波动起伏不定，美元来说近十年汇率一涨一跌差异不小，利用汇率的杠杆实现利益最大化也是非常重要的；
如果有出租的打算，最好选择配套设施比较齐全的公寓、物业，服务比较到位的，方便日后把房子租出去；
提前了解税费问题，买房可以获得土地所有权，却忽略了房产税，这是日后不小的开支，这些投资之前要考虑清楚考虑周全；
投资者在既有信息支持下做决策要非常谨慎，咨询专业人士和机构建议，充分了解所投资的市场，避免不必要的麻烦。

他认为，在经济条件允许和大环境合适的前提下，以房养老是增加投资回报的好方法，对于资金充裕的投资者来说，子女离开上学的地方，也可以不着急转手，继续收取房租，作为去美国度假的栖息之所。

（据新华网）