Author: ZoeChan

英國 | 最新10月英國房市月報出爐：房市反彈直指脫歐前水平

2016年9-10月英國房市月報新鮮出爐。在過去的一個月中，全國範圍內房價增勢迅猛，平均價格已接近6月脫歐公投前均價。雖然房產成交數量仍小於去年同期，但整體趨勢正在逐步恢復。

圖1：2015年10月－2016年10月閱讀房價增減幅度對照

截至10月中旬，英格蘭威爾士總體平均房價為309,122英鎊，較上月同期上漲0.9%，即2,623英鎊，僅比脫歐公投前房價最高時段低0.4%（1,349英鎊）。Rightmove住房市場分析部主管Miles Shipside坦言，脫歐公投結果的揭曉以及常規的夏季房屋出售淡季，使得前兩個月房價和房產成交量均出現回落。英格蘭北部市場在沉寂兩周後迅速回暖；反觀南部市場由於房價門檻偏高以及脫歐後不確定性的存在使得房市恢復速度較慢，但自9月開始房價漲幅和成交量均出現大幅提升。

分區域來看，倫敦地區月度房價上漲幅度最大為2.4%，其次是英格蘭東部和西北地區，房價分別上升1%和0.8%；英格蘭東北和西南地區房價呈現，分別是-1.8%和-0.8%。總體而言，英格蘭威爾士這10個大區中本月有8個區域房價上漲，可見房產市場回復速度驚人。

圖2：英格蘭威爾士10大區域房價月度年度增長變化

不過在房產均價方面仍然是倫敦地區最高，英格蘭南部和東部次之，英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後。並且到10月中旬為止，除英格蘭東北地區之外，英格蘭威爾士這10大區中9個地區房價與去年同期相比有所增長，漲幅區間在1.2%－7.6%，其中英格蘭東部表現最為搶眼，房價年漲幅達7.6%（代表地區有Hertfordshire，Bedfordshire，East Anglia，Essex）。

聚焦倫敦地區，截至月中倫敦地區平均房價為645,833英鎊，較上月相比上升2.4%，與去年同期相比增長了2.5%。32行政區中有8個行政區目前房價低於去年同期（詳情請見文章末尾完全版表格）。房價漲幅最大地區為中心肯辛頓切爾西區（Kensingtonand Chelsea），漲幅13.3%，但目前價格仍低於去年同期的250萬英鎊均價；其次是西倫敦豪斯洛區（Hounslow），漲幅8.9%。與上個月相比倫敦高價房產集中地肯辛頓，第二金融城區域，以及西南和北部3-4區近郊出現房價強勢反彈態勢。

圖3：倫敦地區2016年10月房價增長/下降幅度最大的行政區

10月房價出現下降的行政區主要集中在南部，例如蘭貝斯區（Lambeth），克羅伊登區（Croydon）和汪茲沃斯區（Wandsworth）。不過房價下降的地區本月普遍降幅都不是很大，在-1.8%到-3%之間。

圖4：過去1年中英國每月平均房屋出售速度（截至9月底） 圖5：過去1年中倫敦地區每月平均房屋出售速度（截至9月底）

房屋出售時間方面，全國範圍內近期的平均時間為64天，“北多南少”的現狀依舊持續，倫敦地區上月房產出售速度仍為54天，為全國最快。另外Miles Shipside指出，過去一年中英格蘭南部新房供應量增加了16個百分點，購房者的選擇性得到提升，不過房產供求仍舊緊張，並且些熱門地段房產的售價已經遠遠高出其應有的價值，但咨詢者仍舊與日劇增。

圖6: 截至10月中旬英國房價5年內增長趨勢

由圖6數據，雖然近5年內房價短期內會有波動，但整體上仍然呈現上升趨勢。Halifax銀行上周的最新數據也表明房價大趨勢是在上升，不過和去年同期相比，房價可能還會位於低位一段時間。

以下為截至2016年10月15日倫敦32行政區房價趨勢概覽，供大家參考：

截至2016年10月15日倫敦32行政區房價趨勢概覽

（數據來源：Rightmove）

英國印花稅新個案分享，兩人結婚前各自名下的房產婚後會不會被多征收印花稅？除此之外另外一些需要注意的問題都有什麼？個稅，資本利得稅，住房貸款樣樣都需要留心哦！【閱讀原文】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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美國 | 中國海外留學人數創新高 猜猜都去哪些國家留學？

中國在海外留學的學生人數屢創歷史新高

“美國新聞與世界報告”指出，中國在海外留學的學生人數屢創歷史新高，而這些陸生大多選擇美國、澳洲及日本等國。

聯合國教科文組織（UNESCO）統計研究所指出，在2014年，中國有逾70萬位學生前往海外留學，此數字幾乎是其他國家的四倍。

在這些陸生中，逾三分之一、約26萬人選擇前往美國留學，逾9萬人前往澳洲，而逾8.9萬人前往日本。此外，英國、加拿大、南韓、法國和德國同樣也吸引許多陸生。

不過，中國教育部所公布的數據也顯示，愈來愈多海外留學生最後選擇回國服務。在2015年，逾50萬位中國學生遠赴其他國家留學，同年“海歸”卻也破40萬。

（據經濟日報）

美國 | 移民申請費正式公布：12月23日大調漲！

10月24日，聯邦公報（Federal Register）剛剛正式公布了《美國移民局費用調整表》的最終規定。該新法規將於2016年12月23日起正式生效。

美國移民入籍申請手續費用調整新法規的相關細節：

一、投資人的I-526申請費從1500美金上漲到3675美金，增加2175美金，增幅高達145%。

二、14歲以上申請人的I-485申請費從985美金上漲到1140美金，增加155美金，增幅16%；14歲以下申請人的I-485申請費從635美金上漲到750美金。

三、I-829申請費不變，3750美金。

四、區域中心的I-924申請費從6230美金上漲到17795美金，增加11565美金，增幅高達186%。

五、I-924A年報目前不收費，但本次調整後，將收取3035美金的費用。

六、打指模費用不變，85美金。

七、移民服務費（投資人登陸後制作綠卡的費用）從165美金上漲到220美金，增加55美金，增幅33%。

美國多項移民入籍和身分調整的費用進行上調，此次漲價將於今年12月23日開始實施，各項費用的平均漲幅為21%，個別費用的漲幅甚至超過兩倍。

另外，受美元兌人民幣彙率變動的影響，自2016年10月21日起按照1美元兌人民幣6.8元的彙率調整赴美非移民簽證申請費，其中美國B類簽證費用也因彙率原因有所調整，B1/B2商務/旅行簽證費漲價至人民幣1,088元。

移民專家認為，赴美旅游人士和投資移民申請人都應盡快遞交申請，特別是投資移民美國的申請人，不僅需要避免申請費用的調漲和受彙率因素雙重影響，更要搶在12月9日之前投資已獲批、受豁免的項目，否則，12月9日變政之後，EB-5投資額將有可能面臨直接漲價到120萬美元的風險！

（據星島日報）

澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十三）：折舊報告何為正規？

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。

正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。網上常見的一些所謂的DIY報告，費用只有200到300元，他們通過不上門評估的方式來制作折舊抵​​稅報告是一種投機取巧的行為，不能最大化業主的稅務利益，沒有任何的專業性，日後被ATO審計的風險極大，絕不可取。DIY報告本身缺乏足夠的可信度，業主甚至可以提供一些虛假信息（如上報一些根本不存在的資產，以謀求更多的利益）。不良的制作人展開豐富的想像力，單憑網上獲取的幾張照片就閉門造車，結果往往是大相徑庭。然而這些不良不會忘記在報告中寫入免責條款，一切後果均由業主承擔，其損人利己的行為讓內行人士唾棄。因此，澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）和英國皇家特許測量師學會（RICS）這類的專業團體，均不承認DIY報告的應用價值，並且要求他們的會員做折舊報告前要進行專業的實地評估（這是行規），不要出具DIY報告。

現今的稅法雖然沒有明令禁止這種DIY報告的使用，但這點隨時可以被修改。就像2010年稅法被修改，規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理，並且必須提供不低於法定數額的專業保險。由於一份資產折舊抵稅表最多可用40年，所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理，那麼業主在2010年後應用後者若干年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客，他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表，理由是原制作人已“消失”了，無從考察他的身份和資格。

另一個造成​​報價低的常見原因是，聘用一些非專業人員借助電腦程序，在短時間美生成一份質量低下的報告。稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業的建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊的稅務代理人（Registered Tax Agent）。事實上一些資產折舊抵稅報告的制作人，根本不符合上述的資質。舉個例子，很多資產折舊抵稅表制作人自稱是建築估算師，然而他們實際上是估價師。估價=valuation；估算=quantity surveying一字之差，意義截然不同。

房價，或市場價格，是估價師（valuer）工作，它是用於銀行貸款審批或會計師計算增值稅CGT的依據。資產折舊抵稅表只能由估算師（Quantity surveyor）出具，不少估價師（valuer）為達到自身利益， 也自稱為估算師（Quantity surveyor），這是濫竽充數的不負責行為。資產折舊抵稅表需建築估算師出具，和房子任何時期的估價無關。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

當前經濟不好，大家都想辦法在省錢，但報價低的報告靠譜嗎？做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益（遠遠大於初始投入），更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國 | 中國今年海外房地產投資達235億美元！美國為首選目的地

全球領先的房地產服務機構戴德梁行最新發布的《中國對外投資市場報告》顯示，今年以來，中國投資者在海外房地產市場累計投資達235億美元，再創歷史新高。

根據戴德梁行發布的報告，2016年前八個月，中國海外地產投資大宗交易總額達235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。由於國內一線城市高品質可售資產的稀缺，以及核心或核心增長型資產收益率不斷被擠壓，越來越多國內投資者轉向海外尋求投資機會。

美國成為中國房地產投資者首選目的地，投資額占海外投資總額235億美元的57%

據美國房地產資本分析公司（Real Capital Analytics）的數據，寫字樓憑借較為穩定的現金流優勢成為中國投資者首選。截至8月，今年寫字樓市場的交易金額已占中國海外交易額的51%，酒店投資占33%。

今年前八個月，由於美國經濟復蘇以及美元走勢強勁，美國成為中國房地產投資者首選目的地，投資額占海外投資總額的57%。中國香港、澳大利亞、英國、加拿大也是今年投資熱門地。這五個市場已經占到今年海外房地產投資的97%，相較去年，今年投資選擇更集中在發達國家門戶城市，體現了中國投資者較為保守的投資傾向。戴德梁行預測，2016年全年，中國對外大宗交易將比去年同期增長37%，投資額有望創新高至350億美元。今年海外資本投資明顯集中在成熟的房地產市場和門戶城市，預計近期美國、澳大利亞以及英國等發達國家仍將是中國海外投資的熱門目的地。

（據中國新聞網）

美國 | 溫哥華購房稅逼走海外買家 中國買家轉攻西雅圖

2013年上映的電影《北京遇上西雅圖》刷新了國產愛情片票房紀錄，隨之升溫的還有國人對這座翡翠之城的向往。劇中湯唯在感慨吳秀波西雅圖的房子太便宜時說：“400萬人民幣，在北京也就能買二環兩廁所吧！”

近日，據《西雅圖時報》刊發題為“西雅圖成為中國住房買家在美國的首選城市”的報導，報導稱中國買家今年在大西雅圖地區看房買房的人數激增，加拿大溫哥華對外國人徵收的房地產轉讓稅預計將帶來更多對本地區地產感興趣的中國買家。

溫哥華重稅逼走海外投資客

溫哥華是加拿大西岸濱太平洋的不列顛哥倫比亞省（下稱“BC省”）的最大城市，也是加拿大第三大的都會區，華人是溫哥華少數族裔當中最大的族群。繼上世紀80年代出現過一波來自中國香港的移民熱之後，近年則出現中國內地人的購房熱潮，把溫哥華地區的房地產炒到當地的買家難以負擔也無法競爭的局面，造成許多問題。

為了降低壓力，8月2日起，溫哥華開始徵收“外國人購房稅”。根據這項新政，外國人或外國企業在當地購房時，需一次性加收15%的房產轉讓稅。 9月14日，溫哥華市長稱，溫哥華計劃明年1月起對空置房徵稅，稅率最高可達房屋評估值的2%。此舉措主要針對次要的投資型房產，而非主要居住用房。政府希望推動大約1萬套空置房屋進入租賃市場。這是對海外人士投資溫哥華房產采取的第二波調控。據稱，溫哥華計劃對空置房徵稅，稅率為房屋評估值的0.5%~2%，具體稅率未定。

盡管加拿大政府上個月表示，現在要總結新稅對市場的衝擊還言之過早，但溫哥華的獨立住房的銷售量持續降低，豪宅的價格更是大幅下跌。

《溫哥華太陽報》援引國際房地產搜索網站居外網的數據，稱今年8月中國大陸投資者對對溫哥華房市的查詢比去年同期下跌81%。大溫哥華地區9月的成績更差，從獨立屋到聯排屋再到公寓，銷售量全都跌至10年以來的最低點。和去年9相比，溫哥華西區今年9月前11天獨立屋段銷售量暴跌51%，溫哥華東區減少80%，列治文下降67%，本拿比減少69%。

來自溫哥華的房地產經紀人Saretsky說：“我的中國買家告訴我他們負擔得起15%的稅，但他們覺得BC省居民對外國人購房導致房價暴漲感到憤怒促使政府采取行動，這使當地市場前景難料。中國投資者現在幾乎都被告誡說不要立刻在加拿大置業。”

“奇怪的是，根據網上的評論來看，中國投資者並不反對溫哥華的稅收政策，相反很多人尊重和理解，他們的考慮來自於上海兩年前購買的公寓至今年漲價75%這樣的一個處境，所以很多人覺得政府應該采取措施冷卻房產市場和保護財產。” 居外網的美國負責人Matthew Moore介紹稱。

西雅圖近年來飽受中國房地產買家青睞

中國買家湧進西雅圖

西雅圖和溫哥華的房地產經紀人坦承，數據表明中國投資者對大溫哥華地區市場監管的擔憂與日俱增。這使得生活品質相似、薪資水准卻較高，房價也便宜至少一半的西雅圖開始超越溫哥華，成為中國大陸買家的首選地點。

《西雅圖時報》報導稱，當地的房地產經紀人表示，最近他們看到外國置產者突然大量增加，有些人打算搬來西雅圖地區，但也有些人只是為了投資物業，有的購買之後空置不住。

西雅圖的普吉特海灣地區的房價往往是吸引外國購物置產者的最大誘因，盡管近幾年房價在飛漲，但和美國西岸或其他國際大城市的房價相比仍然偏低。

西雅圖的華人房地產經紀人指出，中國買家傾向於全部用現金出價，他們刺激了這個地區的房價上漲。這個做法讓賣家開心，因為現金交易省心。但對當地買家來說，這些中國買家是強勁的競爭對手，形成威脅。

《溫哥華太陽報》報導稱，蘇富比國際地產西雅圖地區的負責人Dean Jones認為，大溫哥華地區的稅收政策將加速中國買家在西雅圖的旺盛需求，使其成為下一個樓市熱點。因為中國投資者是力量最強大的一股新勢力，他們也很清楚他們的炒房能力。一些中國人更是賣掉溫哥華的房子，到房價較低的西雅圖重新投資，使西雅圖房市湧現新的錢潮。

Dean Jones稱他們公司經紀人使用在中國流行的微信與中國買家直接聯系，他們能感覺到有關西雅圖房產信息在微信上很受歡迎。

西雅圖房價增長率突破15%

“根據最新的Case-Shiller全美20大城市房價指數與CoreLogic的HPI報告顯示，全美範圍內，房價增長最快的是西部地區，丹佛、波特蘭和西雅圖這三個大都市圈的房價在過去的一年內保持兩位數的增長，西雅圖都市圈的房價中位數為$450000。而西雅圖市的房屋中位數價格為$582000。該市價格較去年同期相比上升了15.1%，與上月相比則環比上升了1.1%。“海外置業公司創始人趙永琳介紹稱。

趙永琳曾經在西雅圖生活了十年，他認為，中國往返西雅圖的交通十分便利，西雅圖的環氣候宜人，教育資源豐富，加之微軟、亞馬遜等高科技公司雲集，就業機會較多，這些原因使得西雅圖近年來飽受中國買家青睞。

趙永琳觀察稱，之前在西雅圖置業的中國買家以購買豪宅為主，近兩年一些普通家庭也開始在西雅圖購置房產，一部分是為子女讀書所用，這類買家主要購買學區房，以獨棟別墅為主。也有部分買家則是出於資產保值需求購買，價格在300到400萬人民幣的聯排別墅受到這類買家的追捧。

“不過，根據數據監測，中國買家在西雅圖的諮詢、購買同比有快速增長，但洛杉磯、紐約與舊金山依然是中國人投資排名的前三位” 趙永琳說。

（據星島日報）

英國 | 10月10日起，英國移民局上訴費用漲500%！

英國公投脫歐過去100天後，各種關於脫歐帶來的經濟、移民、法律政策上的消息紛紛揚揚，總結一下目前比較流行的幾個說法：

  1. 倫敦市長計劃推出“倫敦工作簽證”

嚴格意義上，此計劃仍然屬於非常早期的探索，從實施的角度而言，應該仍然有很長的一段路要走。 而且最重要的是，與目前執政首相的大方針、大方向有方向上的衝突。

即使實施，也相信是目前現行的工作簽證中的調整實施，但是一定會增加相應的限制條款，例如行業要求、工資要求、工作年限要求等等。

實施可能性： 50%

  1.  新的移民大臣講話提出要求“公布英國公司的外籍員工數據”

這個消息一出，被英國商界各個大佬抓住不放，紛紛抨擊政府的拍腦袋行為及潛在的種族歧視風險。 從目前的英國政界風向來看，應該屬於新內政大臣的一廂情願，或者說是表達上的失誤。

從政府統計數據而言，其實政府相關部門對於全英國境內除去歐盟人士的工作簽證頒發，是有完整統計數據的。 之所以會有新內政大臣的這個發言，個人認為是政府內部在清算和調整，統計當完全脫離歐盟之後，有可能給英國本土帶來多少的就業機會，並且已經有完全的政策導向來鼓勵和刺激英國本地企業聘用本地勞工。

但是：由於新內政大臣的戰略錯誤，這一信息被提前釋放並且過度解讀，引起的直接後果就是政策的制定會更謹慎，更完善。

其實，政府完全沒有必要明目張膽地提出這一措施，只需要在內部傳遞一個謹慎處理英國工作簽證擔保人以及擔保號碼的簽發事宜，所有的事情就完全被解決。

目前，我們看到的關於工作簽證擔保人資格的申請其實已經貫徹了政府這一思想，從原來到50%通過率，達到了現在前所未有的20%通過率。 基本上，一個以非歐盟人士為主的公司，申請到英國工作簽證擔保人資格的可能性接近為“零”。

拿不到擔保人資格，或者無法簽發新的擔保人號碼，也就意味著新的工作簽證的持有人將面臨著無法留在英國簽證的難題，隨之帶來的即是政府希望達到的目的： 增加英國本土人士的工作機會和就業機會，逐步減少外來人口在英國的就業比例。

實施可能性： 80%

英國脫歐和梅相上台，帶來的是更加嚴格的移民政策
  1.  梅相宣布2007年3月底前啟動“正式脫歐程序”

正式脫歐日期已經是有了官方的說法： 2007年3月開始啟動。 但是是否能夠按時完成整個脫歐的程序，個人認為還是一個未知數，需要和歐盟其他國家談判，雙邊協定、稅務協定，相應的脫離歐盟法框架下的事務太多，兩年內完成是一個非常艱巨的任務。

實施可能性： 100%

  1. 英國移民局上訴費用上漲500%

這是今年9月出台的新政策，悄無聲息，但是確實從2016年10月10日開始正式實施。

對於第一級移民法庭：書面上庭費用從80鎊直接漲價到490鎊，當面開庭從140鎊漲價直接到800鎊，漲幅達到500%。

對於高級移民法庭：上庭許可申請費從0漲到350鎊，開庭費用直接漲到510鎊 （這一漲價目前沒有生效，僅僅第一層法庭開始生效）

實施可能性： 100%

總而言之：脫歐＋梅相上台，帶來的是一個全新的政府，更加嚴格的移民政策，相對更看重本土居民和本土經濟的執行導向。

嚴格意義上來說，對於英國公民本身，至少從短期而言是有效而且有利的。能夠直接增加工作機會，增加工作收入，帶來更多的社會資源分配，包括醫院房屋等等。

但是，從長期而言給英國整體經濟帶來的影響，特別是負面的影響到底有多少，有多長久，這個就是經濟學家分析的事了，大叔沒有發言權，也不敢妄加猜測。

 

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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美國 | 百大美國都會房子 買比租便宜38%

房地產公司Trulia 10月20日公布分析，比較租房與買房的成本。結果得到以下結論：目前在美國百大城市，買房比租房便宜37.7%。這是2012年以來，買房最便宜的一年。

買房比租房便宜50%以上的十個城市為：邁阿密、佛州西棕櫚灘、休士頓、佛州羅德岱堡、南卡州查爾斯頓、路易斯安納州巴頓魯治、路州紐奧良、紐約州雪城、費城、南卡州哥倫比亞。

在2012年，買房比租房便宜40.7%。新分析比較擁房和承租類似房產的成本，擁房成本包括房貸還款、保養、保險和稅金。

分析也考慮到交割費用、頭款、押金、租金漲價、租客保險等。分析假設買家會住在所買的房子至少七年，支付20%頭款，獲得3.7%的房貸利率。

費城等十個城市買房比租房便宜50%以上。

Trulia的數據分析發現，在全美最大的100個都會區，買房比租房便宜，但其便宜程度有很大的不同。佛羅裡達州的邁阿密和羅德岱堡，買房比租房便宜50%以上。但在檀香山和舊金山，這個幅度就縮至不到20%。買房最有利的地區，通常位於南部。

雖然房價迅速上升，買房依然優於租房。美國百大城市的中位房價，從2012年以來提升30%。但是低房貸利率抵銷房價上升的負擔，同時租金也水漲船高，有時步調快過房價。房貸利率扣減也有幫助，中上階層的屋主在這方面受益最大。

在58個城市中，包括芝加哥、休士頓、紐約長島和納施維爾，房貸利率要超過10%，租房才更劃算。在包括底特律和達拉斯的28個城市中，房價需升一倍才使租房更劃算。

Trulia首席經濟學家麥夫林（Ralph McLaughlin）指出，買房更劃算的情況將持續。由於擁房可享稅務優惠，租房不會比買房便宜。

（據世界新聞網）

美國  | 置業錦囊：美國樓市升跌看特朗普

筆者最近也有幾天都是天亮才睡，就是為追看美國總統大選辯論的節目，而我最關心的是稅務方案及利率走勢。

特朗普主張減稅：將最高聯邦企業稅率由現行的35%降至15%，以及企業稅率縮減至15%，對遷回海外利潤的美國企業一次性徵稅10%。個人稅務提高標准扣除額，約為現行4倍，個人及已婚聯合申報者分別提高到25,000美元及50,000美元；提議廢除遺產稅；將股息及資本利得稅稅率最高限制在20%等。

希拉裡則主張加稅：提出對個人收入超過500萬美元的富人加收4%的“公平份額附加費”，並確保對收入超過100萬美元的人課30%最低稅率；遺產稅主張由40%提高至65%。目前超過545萬美元的遺產稅40%，她主張價值超過350萬美元就要交稅。

特朗普的“移民牆”政策會對美國房地產業帶來負面影響，嚇退中國投資者在美國投資地產的決心。

取消遺產稅 美樓市勢飆

筆者無疑喜歡特朗普的方案，特別是取消遺產稅，因為如果真的取消，相信很多世界級富豪會在美國購買房產長線收租，這無疑是吸引全球房地產投資者的一大方案，到時候美國房地產價格一定急升。

但另一方面，特朗普的新移民政策，如移民牆的構想，則會對房地產業帶來負面影響，一些大舉買進邁阿密物業的南非投資者，和在紐約、舊金山及洛杉磯置業的中國投資者及移民家庭，很有可能因猜疑特朗普對全球化的敵意，而嚇退他們繼續在美國投資地產的決心。因為如果特朗普的移民政策能夠如願實施，未來幾年將有1,130萬的墨西哥移民離開美國，相當於美國人口增長倒退五年，屆時必定減少對美的房屋需求。

利率方面及貨幣政策方面，若特朗普當選，美元可能將不再升值，美聯儲可能維持利率不變。因為特朗普認為，美聯儲主席耶倫不該於去年底加息，強勢美元將傷害美國經濟，弱勢美元才能振興出口，刺激經濟增長。他的主張無疑為美國的房地產打下強心針，因為弱美元、低利率必定會推高資產價格。但可惜的是，在第三次辯論後，CNN民調指有52%受訪者認為希拉裡勝出，而特朗普則只有39%的支持度。

希拉裡當選 加息機會高

若希拉裡當選，美元預期將會走強，因為美聯儲在12月很有可能加息，同時間筆者留意到，自從美國總統大選第三次辯論後，美元便開始上漲，暗示大家也認為希拉裡會當選，實行強美元政策。但若果希拉裡真的當選，屆時應該會出現兩個現像，一是美國的房地產及股票市場有機會因為利率和美元上升，導致房地產價格和股市回調、甚至下跌。二是如果美元未來加息速度加快，美元的升值將進一步導致人民幣承壓，到時候人民幣貶值壓力會更大、幅度會更深。事實上，在第三次辯論後，在希拉裡效應影響下，人民幣已經跌了不少，單看上周人民幣兌美元中間價累計已經下跌401個基點，在美元強勢打壓下，貶至6.7558，續創6年來新低。

（據文匯報）