美國 | 投資美國土地 律師:生地熟地陷阱多

不少華人喜歡在美國做土地投資,並喜歡興建旅館與酒店,但華人對於美國法律不理解,常常落入陷阱,讓自己血本無歸。那麼,在美國投資土地,有哪些注意事項呢?請聽洛杉磯律師麥志東律師的分享。

在美國要開發一塊土地有很多法規跟要求,可能跟賣方所說的差距很大

開發與分割都要許可 當心條件與期限

中國人往往認為土地買回來,就馬上可以蓋酒店,事實上,在美國要開發一塊土地,有很多法規跟要求,往往買了土地發現跟賣方所說的差距很大。

舉例說,投資者買下一塊土地,要申請酒店建築,需花三到五年的時間,甚至還不可以建,這種情況現在常見。麥律師舉例曾看過的案例,房產經紀賣的時候說,土地可以建18個單位 ,結果拿回來是一塊“生地”,什麼都不可以做,要走完整個過程還要經過市政府的檢驗,甚至還不可以建。

他提醒要買土地做投資的華人,需要清楚自己的投資標的物是已拿到政府許可、已分割好的“熟地”或是相反的“生地”,以免上當。

麥律師表示,市面上大部分土地買賣都是生地,有些只能作住宅用途,不可蓋商業建物。此外,投資者也要注意土地上的單位是否已分割。“以加州來講,土地上要建5個房子,你必須要分割完畢以後,得到政府的許可,才能出售。”

即使拿到政府許可是可以開發的土地,還得當心是否有附帶條件。麥志東說:“政府開的附帶條件可能是:給你建50個單位但周邊的馬路你要加寬。條件要符合的話,你的投資費用已經上漲多少倍了。”

此外,建築許可的有效期限也得當心注意。“通常建築許可是5年,拿到你手裡還剩下個半年、或一年時間,能不能延期還不知道。”

不與房產經紀做口頭承諾

麥律師也分享實例,房產經紀帶投資者看土地時說可建五星酒店,而且價錢很好;結果投資者跳進去後市政府說“那塊地不能蓋酒店”。投資者再問房產經紀,經紀人說曾問過市政府,當時說可以,現在不能建是市政府的問題。

麥律師表示,華人與經紀人間常做口頭陳諾,這相當危險。他提醒投資人買土地做開發,一定要請專業團隊做可行性調查。“需要有工程師、建築師、會計師、律師,與對商業房地產有經驗的經紀人。”

麥律師表示,許多投資者為了省時間,將房屋結構、市政府法規等問題全部詢問經紀或交給經紀人解決,這相當危險。坊間經紀人很多,素質參差不齊,許多經紀人沒經驗或只想趕快成交,他們也並不了解稅務、法律、房屋結構方方面面的問題。

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美國 | 中國學生留學美國 需要學會的4件事

8月底到9月初是學校秋季開學的時間,越來越多的中國留學生赴美國開始新的生活。初到異國他鄉“人生地不熟”的地方,肯定有諸多不適。若想盡快融入美國的學習生活,學會一些日常技能,以及初步了解美國文化,將會很有幫助。

大多數美國孩子從十幾歲開始打工,比如在超市裡裝袋,給家裡的草坪除草,在幼兒園做看護志願者……他們的應變能力、抗挫折能力和社會適應力都比較強,而中國孩子則從小被關在像牙塔裡學習,習慣被父母安排好一切,缺乏解決生活困難的經歷和能力。

不少學生在出國前對留學生活充滿了憧憬和向往,在留學夢想實現後,卻發現自己很難適應國外的生活。大陸媒體報導說,有女學生為出國留學准備了7年,但等她在海外入學七天後,便哭鬧著回國了。究其原因,竟然是到海外後根本無法適應海外的日常飲食;也有一些學生在國內對吃西餐很羨慕,可真的到了國外以後,面臨著每天都要以西餐為主食時又無法適應。

很多在美國的中國留學生往往被一些看似容易的生活小事難倒。但也有不少中國學生在留學期間,不僅功課沒有耽誤,還學會了很多生活基本技能。

中國留學生初到異國他鄉,若想盡快融入當地的學習生活,學會一些日常技能會很有幫助。

以下幾個生活技能和心態轉變,如果中國留學生能盡早學會和調整好,對數年的求學生涯會很有幫助。

1、做飯

大多數留學生在國內都沒做過飯,一直享受著父母的“愛心一日三餐”或者三五成群的跟好友在外聚餐。可到了美國,即使是在國內比較愛吃的麥當勞、肯德基,在吃過一段時間後也會感覺無味,開始瘋狂想念中式家常菜。

對一些華人聚集的美國大城市來説,中式大小餐館很多,外出就餐對留學生也方便,但如果在一些華人少的城市求學,自己動手做飯雖然是被逼上梁山,但也是唯一能經常吃到中國飯菜的方法。

如果是在學校公寓或在外租房,可以嘗試著自己動手做一些飯菜,做飯用的素材和調味料之類的在美國唐人街或一些超市內是非常容易買到的。如果廚藝夠好的話,還可以請本土同學朋友來分享美食,還能交到一些不錯的外籍朋友,更快融入美國社會。

現在就讀於同濟大學藝術與傳媒學院的陳毓敏去年在美國哥倫比亞大學以交流生名義學習了為期半年的藝術管理。她表示,去餐館要給小費,如果偷懶叫外賣,除了高額外賣費以外,還得另外給小費。陳毓敏每周花70美元買兩大袋食材,半年來廚藝有了很大進步。

此外,有一手好廚藝對未來就業還有幫助。芝加哥著名廚藝專科學校肯德爾學院(Kendall College)表示,一年來,該學院所招收的廚藝專科(Culinary Arts)中國留學生,人數大幅增加一倍。

就讀於沃什伯恩烹飪學院(Washburne Culinary Institute)的吳依楠表示,由於近年來留美學生中,學習理工及商業管理金融的學生日漸增多,就業市場競爭越來越激烈,“我想以後能夠有一技之長,而且容易找工作或創業”,所以他選擇了烹飪專業。

2、理發

一次普通的理發,或許在國內算不了什麼。但在國外,卻成了留學生不約而同提起的一項支出。因為和國內相比,國外的理發費用昂貴了不少,堪稱“高消費”。

大陸媒體報導說。一名留學加拿大的徐同學表示:“在加拿大,若去外國人開的理發店,男生簡簡單單地剪個短頭發就要花費差不多人民幣300元左右。女生剪發更貴,還別提染頭發和燙頭發。”

有些華人開的理發店價格相對便宜些,但即便如此,她曾在一家華人理發店簡單地剪了次頭發,也花費了人民幣300元左右。為了盡量節省開支,男生女生各有高招。

徐同學說:“我現在一般每年回國後剪一次,我身邊的許多男同學則乾脆買套理發工具自己動手。”

在英國留學的周暢表示,他給想去留學的男生的第一忠告,就是去某寶買一個自動理發器。

在英國,理發堪稱高消費。“男生剪次頭發要十幾英鎊,而且剪得還REAL醜。”周暢說,自從有了自動理發器,理發不愁了,留學同學你幫我理我幫你理,“人家有’兄弟會’,我們有’剃頭幫’。”

3、課堂提問 勇於發表自己看法

美國教授都期待學生提出問題。如果在課堂上,學生沒理解某樣東西,或者希望教授重復某項知識,都可以舉手並且提問。但中國留學生在課堂上沉默、安靜的表現,甚至讓一些美國大學教授非常不適應,不知道該如何調整自己的教課方式。

既然選擇了到國外讀書,就要學會改變在國內已養成的上課習慣,努力調整自己去適應國外的教育模式。

美國課堂非常注重培養學生的創造性思維和實踐能力,所以在課堂上積極主動地與教授和同學互動,勇於表達自己對問題的看法和見解,對快速適應國外教育是非常有益的。

另外,在學習之餘經常參加學校或社會實踐活動也是有助於擴大當地朋友圈,快速融入海外環境的一種有效方式。參加一些公開活動,到場後不要躲在後面,要主動站起來吸引對方注意,與演講者、主辦方互動交流,推銷自己。

4、預約文化

對剛到美國的中國學生來説,了解美國的“預約”文化,也是入鄉隨俗的重要內容。

美國人干什麼事情,都講究預約:情人吃飯要預約,去銀行辦事要預約,修車要預約,找醫生看病要預約,甚至有些理發店也要預約。

如果不預約的話,可能會面對尷尬境地:當你拖著工作一天的疲憊身體,走進一家店打理一下頭發的話,有可能被店主拒絕。

醫院的預約制度實際上提高了就醫效率,因為人們不需要花太多的時間在醫院裡排隊掛號。

美國人不僅把預約當作彼此尊重的美德,更將其看作是一個良好的時間管理習慣。把時間有效率地利用起來,便能讓自己更加充實地享受生活的樂趣。從某種程度上說,預約文化不僅僅是預約別人的時間,更是預約自己的時間。

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泰國 | 東南亞成為華人房產投資者“新寵”之泰國篇

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後,又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧?在這個國家投資有什麼需要關注的地方?投資者又要如何做出投資選擇呢?

泰國在近些年逐漸成為國人房產投資熱地,曼谷市中心公寓或普吉島的海景公寓房已經成為投資者們經常會談論的選擇。居外網的數據表明,2015年間中國買家關於泰國房產的問詢量相較2014年增長41%,詢盤價格中位數約為60萬元人民幣。超過一半的咨詢者表示度假與旅游是在泰國置業的首要目的。

泰國房價指數(來源:泰國銀行)

外籍人士在泰國以個人名義只能購買公寓,如要購買土地月有的別墅則需先注冊公司,再以公司名義進行購置。2008年以來,泰國公寓房價一路攀升,2016年第一季度的公寓價格相比2008年第一季度已增長約60%,年化增長率超過6%。公寓價格的攀升一方面是因為90年代泰國房地產泡沫破裂之後,政府對新建住宅總量進行嚴格控制,市場供給大大減少;另一方面,隨著泰國經濟與國際影響力穩定發展,越來越多泰國當地與海外投資者將目光投向這個充滿魅力的國度。人民幣對泰銖也在今年逐步走強,2015年到達5.75的最高值。雖然2016年初人民幣對泰銖略微走低,但仍處於歷史高點。

泰國房產受追捧有兩個根本原因:泰國經濟的良好發展與更親民的房產價格。

2014年9月—2016年9月20日泰銖兌人民幣彙率(來源:exchangerates.org.uk) 泰國國民生產總值GDP & 人均國民生產總值(來源:世界銀行/www.tradingeconomics.com)

經歷2009年全球金融危機打擊之後,泰國經濟自2010年逐步邁出低谷,過去6年裡泰國的GDP增速增幅在16%至-5% 之間震蕩,但總體形勢向上。曼谷是泰國的政治金融中心,據2010年泰國人口普查估算2016年曼谷的常住人口接近830萬,加上流動人口曼谷目前的人口規模為1500萬, 全泰國約有13%的人口都居住在曼谷

作為東南亞第二大國際化大都市,加之諸多跨國企業和機構在曼谷開設辦公室,整個城市對房產租售無疑存在巨大需求。90年代泰國房地產泡沫破裂之後,曼谷新建住宅總量大大減少,過去3個季度中每季度僅有7000多個單位上市。根據Colliers研究,2016年第1季度曼谷新建公寓的平均售價約為2.2萬元人民幣/平方米。市場上供給最集中的價格區間也正是在1.8萬元至2.8萬元每平米。而這樣的價格在國內一線城市只能購買偏遠市郊的住宅。除了良好的市場前景,曼谷充滿魅力的生活方式也讓人心之所向。陽光充沛的熱帶風光、昭披耶河沿岸各式古跡、豐富的夜生活與讓人大快的泰式料理,吸引著各地的人留在曼谷生活。

泰國城市房產投資優勢比較(來源:Numbeo.com)

清邁是泰國第二大城市,泰國注明文化旅游城市。盛大的水燈節與清新的新興旅游景點-拜縣,都是游客們最愛前往的地方。清邁生活節奏很慢,物價低廉,適合養老。房價比曼谷低將近一半,是理想的入門級投資景點。不過由於房產市場需求沒有曼谷那麼旺盛,房價與租金上漲較為緩慢。更適合作為長期潛力投資與度假自住房的選擇。

距離曼谷1個多小時車程的芭提雅,是著名的旅游景點。將來高鐵建成後,到曼谷機場僅需20分鐘。芭提雅豐富的旅游資源與多樣的夜文化,吸引著全世界的游客,也是理想的養老地點。芭提雅房產的出租需求大多來自與外國人,房租較高,可與國內一線城市媲美;而房產售價則遠低於國內一線城市,是中級投資者的理想投資地點。

普吉島與周邊島嶼的海景早已世界聞名,是泰國毋庸置疑的頭號旅游勝地。作為成熟的旅游區,普吉島擁有各種旅游度假設施,但也擁有泰國最高的物價。由於島嶼土地不多,房產供給十分有限。這也造就了普及的高房價。然而由於旅游業是這裡唯一的產業, 這裡住房需求的淡旺季明顯,淡季(5-11月)出租率較低。作為設施齊全的明星旅游景點,普吉島是泰國最適合度假自住的地方。這的房價增幅則與泰國旅游業的發展趨勢直接相關。因為,普吉島的投資者需要研究旅游市場,抓准投資與獲益時機。

與日本、新加坡不同,泰國的政治經濟穩定系數尚未達到發達國家標准。 總體而言,泰國房產更適合作為短期投資或度假屋。計劃長期投資的投資者應密切關注泰國社會動態。

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年,然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。在2016年的前五個月裡,中國投資者在海外房市投資額達到170億美元,使中國成為全球第二大跨境房地產投資來源國。居外網最新的數據表明,2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。【閱讀原文

 

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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美國 | 豪華公寓招房客 紐約曼哈頓准隔間合租

臨時隔間是紐約市曼哈頓高檔公寓招租時,最熱門的特點。

地產開發商們知道有許多租客需要室友合租,才能負擔得起紐約市高昂的租金。時下曼哈頓市場存在大量空置房屋,拉低了平均租金;從而開發商意識到只要保證一間公寓裡能夠容納多人居住,就可以抬高租金並降低空置率。

這意味著越來越多的房東或明確或隱晦地告訴租客,他們可以在公寓裡用臨時隔牆(temporary wall),來多分出幾間臥室。

位於曼哈頓東28街的17層格雷森(Grayson)公寓樓內,有一間房屋在房地產網站“Streeteasy”上的廣告寫道:“這間公寓可以輕松分為三間臥室。允許完整的隔間。”該公寓租金為每月5500美元,原本建築規劃只有兩間臥室。

同幢樓內一間月租金4100元的單間臥室公寓,其網站廣告中寫道:“這間公寓可以輕松分成兩間臥室。”

房東在出租公寓築隔牆,准許房客分租,來維持高租金。

紐約時報在2010年的一篇報導指出,近年來房東們開始對安裝臨時隔牆變得謹慎了。2005年紐約市布朗士區(Bronx)一棟樓內的多名房東被以“過失殺人罪”起訴,由於他們在室內違法建造隔間,導致兩名消防員在一起火災救援行動中殉職。此事件讓曼哈頓的房東們開始擔心臨時隔牆帶來的隱患。

此外,市政府曾強力打擊曼哈頓東區史岱文森鎮(Stuyvesant Town)住宅區的非法室內隔牆。

據紐約市政府官員表示,修建臨時隔牆並不總是違法行為;但是所有建築方案必須由持許可證的建築師或工程師提交給紐約市樓宇局(Department of Buildings),經審核批准才能開始動工。不論是何種類型的室內隔牆都將改變原房間構造,因此必須先取得樓宇局許可證。

相關官員還強調,完工後,建築師或工程師必須審查施工結果,隨後向樓宇局報告完工。盡管有以上這些法律程序要求,以及房東對潛在違法風險的憂慮,據房地產經紀人透露,曼哈頓房地產開發商在市場營銷策略中越來越強調他們的房屋格局能接受改裝。

房地產租賃代理公司米拉多爾(Mirador)的莎拉迪諾(Karla Saladino),是曼哈頓100余棟樓房的代理人,她說:“我們在很多新的開發項目中都看到了隔牆,而且有很多樓盤在宣傳資料中都寫明有隔牆。”

莎拉迪諾還強調,在莫瑞丘(Murray Hill)有很多公寓格局都是可以改造的,否則人們無法承擔昂貴的租金,因為很多人都想有自己獨立的臥室。

那些把用臨時隔牆來分出隔間的許多公寓大樓,現在不僅把這種做法合法化了而且還以此為招徠。

一些房產網站顯示,面積從707平方尺到790平方尺的單間臥室公寓,租金為3138至3559元每月。如果相同面積的,且已經裝有隔牆可以隔間的公寓,其廣告上通常注明“單間臥室且可改造(one-bedroom flex)”,月租金就往上跳一級,為3421至3942元。

這種可改造公寓保證了樓房的基本收益。據房地產資訊網站Real Deal針對去年11月到本季度的市場調查顯示,市場價格排名第三的就是可改造公寓(flex apartment)。

(據世界新聞網)

美國 | 舊金山最貴的房子賣出去了!原來它長這樣……

聽說沒?舊金山最貴的一套房子賣出去了!而這個有錢人就是Twitch和Cruise Automation的聯合創始人凱爾·沃格特(Kyle Vogt)。

據Redfin消息,這套位於2250 Vallejo, San Francisco, CA 94123的房子於10月14日售出,成交價格2180萬美元,是舊金山今年成交的最貴的房子。這套房子於2015年11月以2800萬的價格進入市場,但到2016年6月份的時候價格就降了300萬美元。當時,它可是舊金山在售的最貴的房子。

沃格特是一個很有頭腦的生意人。他以10億美元的價格將自己的汽車自動化創業公司Cruise Automation賣給通用汽車公司(General Motors),收錢的同事還瀟灑地繼續當著CEO。另外,他還是宅男心目中大名鼎鼎的游戲直播網站Twitch的聯合創始人,在2014年時候被亞馬遜以9.7億美元的價格收購。

因為沃格特對機器人非常感興趣,他也被有些人稱之為“機器人大師”。當他還在麻省理工學院(MIT)蹦跶的時候,他就學了計算機科學和電氣工程。

沃格特剛買的新家建造於1901年,但已經被完美地轉變為用有9095平方英尺的空間的現代化豪宅,擁有7個臥室和7個衛生間。快一起跟著美國商業內幕網(Business Insider)看一看吧!

截至目前為止,這是舊金山成交價格最高的房產。 1901年豪宅為魚包裝大亨詹姆斯·麥迪遜(James Madison)而建,修復後外觀呈現了原本的美學藝術感。 從頭到腳的修復總共花了2年才完成。 在第二次世界大戰時,這套房子變成了士兵的住房。在長達50年的時間裡,這套豪宅都是公寓樓的模樣。 在進行修復之前就已經做好了保留外部 + 完全改造內部的決定。 新的格局讓人坐在餐桌旁就能一眼看到舊金山灣(San Francisco Bay)。 新的廚房高端洋氣上檔次。 這套豪宅有5個完整的套房。 浴室裡隨處可見的大理石十分豪華。 每個女生都夢想的步入式衣帽間。 還有專門為男士准備的衣帽間! 巨大的落地窗讓你用新的角度俯瞰城市,你還可以走到外面的小陽台上感受海邊吹來的濕潤的微風。 餐廳的色調是沉穩的木色。 螺旋式樓梯十分豪華。當然,這裡還備有懶人專用的——電梯! 許多家具是從意大利進口的。 後院有一塊讓人眼前一亮的綠茵。 另外,這裡還有兩間共用一個衛生間的臥室。 有錢人當然要享受了,頂層就是專門做spa的空間。 室內的蒸汽房,無邊緣的游泳池,烤火坑,這樣的生活不要太爽。 真是無敵海景 + 城市景 + 山景房!

(據僑報網)

英國 | 脫歐後 英國房價依然在持續走高

六月底公投結果出來的時候,超多人一片哀嚎:經濟下行,政策法律進入不確定空白期,英鎊跳水,那麼房價還不得跟著一起跳啊?

結果數據顯示,近幾個月來,英國的總體房價頂住壓力,從6月到9月,漲了17%。再加上央行降息,以及增購600億英鎊國債的計劃,目前各界對英國未來三個月(至少在啟動Article 50)之前的房地產業普遍持積極態度。

英國的總體房價從6月到9月漲了17%

英國皇家測量師協會的分析員說,6月脫歐公投後市場正在逐步穩定下來,但是缺少賣家,所以房價一直在逐步攀升。

另外,由於各大提供按揭貸款的金融機構競相壓低還款利率,所以能負擔的起按揭貸款的消費者就增加了。首次購房者一般貸款13.2萬英鎊,約為置業總價的84%。

英國首次購房者一般貸款約為置業總價的84%

2007年金融危機爆發之前,首次購房者申請的按揭平均為11.7萬英鎊,約為置業總價的90%。從這裡可以看出,買家的收入其實在下降。

房價漲幅最大的區域:

東英格

Hertfordshire – Nolfork:一年內漲幅13.3%

東英格蘭Hertfordshire – Nolfork一年內房價漲幅13.3%

東南英格

Berkshire – Isle of Wight:一年內漲幅12.2%

東南英格蘭Berkshire – Isle of Wight一年內房價漲幅12.2%

一年內漲幅:12.1%

倫敦一年內房價漲幅12.1%

倫敦各區域一年內房價變動:

  • Camden下降2.7%
  • Islington漲價7%
  • Hackney漲價8%
  • Haringey漲價11.5%
  • Barnet漲價12.8%
  • Brent漲價10.3%
  • Hillingdon漲價16.5%
  • Croydon漲價18%
  • Newham漲價23.7%
  • Redbridge漲價18%
  • Waltham Forest漲價18.9%
  • Brexley漲價17.2%

夜間地鐵隨著各條線路投入運行,周五晚上即使party得很晚,也可以搭乘地鐵回家了。那麼聰明的你肯定想到安妮接下來的話了:這些地鐵沿線的房價又要漲漲漲咯!其中以下面幾個區潛力最被看好,無論是買來自己住還是出租,未來的回報率都不錯呢!趁著價格還沒起來,要Get的就快去吧。【閱讀原文

 

安妮專欄全集:

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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美國 | 紐約房價持續漲 這三區創新高

紐約市房地產火熱,第三季數據亮眼。

紐約市房地產持續火熱,根據紐約市地產商會(Real Estate Board of New York)公布的2016年第三季度房地產報告,全市五區房價仍持續上漲,其中布碌侖、皇後區、布朗士三區漲幅打破過去十年房價紀錄,再衝新高。

報告顯示,全市房地產中獨立屋、共有公寓以及合作公寓售價在第三季度均出現上漲,與去年同時期相比整體漲幅為11%,平均售價為89萬1000元。與今年第二季度出現的沉寂相比,房市明顯再度恢復活力。紐約市房地產商會總裁班柯(John Banks)表示,相信此趨勢至少會延續至今年年底。

(據世界日報)

美國 | 中國富人海外置業首選美國西部 最愛學區房

根據胡潤百富(Hurun Report)最新發布的2016年《中國投資移民白皮書》顯示,一半以上的中國高淨值人群計劃在未來三年內移民美國,並且已經開始大量投資美國房地產,其主要驅動力不外乎擔心人民幣貶值、中國房地產泡沫爆發、為下一代創造更好的教育條件等。

根據胡潤百富旗下的胡潤研究院與彙加移民(Visas Consulting)10月28日聯合發布的《2016年彙加移民.胡潤中國投資移民白皮書》(Immigration and the Chinese HNWI 2016)顯示,在今年8月-10月對中國240位平均財富2700萬元人民幣(約合400萬美元)中國富人的專項調研中發現,60%的中國富人計劃在未來3年內在海外購買投資性住宅。

擔憂人民幣貶值

大約56%的受訪者表示,因擔心人民幣貶值而考慮移民海外。這些高淨值人群對美元彙率及海外理財有著相當高的關注度。

為了分散風險、子女教育和移民需求,目前這些高淨值人群的平均海外金融投資額占平均財富的15%左右,而其投資方式則以安全系數較高的外彙存款比例最高,占31%,其次為基金(15%)、保險(13%)。

根據周五胡潤發布的另外一項獨立調查顯示,人民幣自2015年夏季以來已下跌近10%。

根據胡潤2016年《中國投資移民白皮書》顯示,60%的中國富人計劃在未來3年內移民美國。

擔憂中國房地產泡沫危機爆發

除了擔心人民幣貶值外,中國富人也擔心中國的房地產泡沫可能會爆發。

胡潤調查顯示,隨著中國房地產泡沫的不斷膨脹,中國富人們已經開始將資金轉移至美國英國加拿大澳大利亞等地區的投資性房地產市場。

原因是在過去的5年中,中國的房價飆升了205%。而在美國,經歷了2008年之後的房地產次貸危機之後的美國房市仍然處於復蘇期,2016年美國房價的漲幅大約為5%,已是近年來最佳的表現。

調查發現,美國西部的洛杉磯、舊金山和西雅圖已經成為中國富人最為青睞的海外移民置業首選地,其中17.8%的受訪者計劃移民洛杉磯舊金山為13.2%,西雅圖為12.8%,而紐約則首次跌出前三名,但仍然有11.6%的人選擇移民紐約。

2014年胡潤研究院首次對141名高淨值中國富人進行此類調查,其結果與今年的相彷,也有60%的中國富人表示將要移民或准備投資海外。

報告顯示,中國富人海外置業主要用於自住,以43%排名第一;其次,資產配置需求和子女教育居住分別占13%和12%。此外,休閑度假居住(6%)、海外身份規劃(4%)和樂退養老(4%)也成為越來越多中國富人考慮的置業用途。

高性價比、投資價值和移民身份獲取成為中國富人海外置業考慮的主要因素。有52%的大陸富人海外購屋首選學區房,其次是市中心(23%)和華人聚集區(17%)。

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澳洲 | 城市綜合體優勢多,成堪培拉投資新熱點

堪培拉的城市面貌正在改變。以天然環境著稱的澳洲首都,正在大力發展城市綜合體建設,從而為城市居民創造更具現代化氣息的生活空間。對投資者來說,這是一個值得關注的信號。

澳洲首都堪培拉的城市綜合體發展值得投資者關注
澳洲首都堪培拉的城市綜合體發展值得投資者關注

優勢明顯,潛力巨大

集住宅、零售、辦公和休閑娛樂為一身的城市綜合體越來越成為現代都市發展的建設重點。由於功能多元,綜合體大大提高了土地及基礎設施的利用率,緩解重復建設帶來的資源浪費。在綜合體內,居住者和工作者促使了商業空間的繁榮,而商業空間則為居住者和工作者提供更舒適的生活條件,兩者的和諧互助將會明顯提升群體自豪感,這將創造出生氣勃勃的街區文化。從某種意義上來說,城市綜合體就是一個多元化的投資組合,可以讓業主分散在租房市場上的風險。

GEOCON用心打造的Infinity Towers是一個集公寓、辦公、零售及餐飲於一身的城市綜合體項目
GEOCON用心打造的Infinity Towers是一個集公寓、辦公、零售及餐飲於一身的城市綜合體項目

正是因為看到了這些優勢,堪培拉在城市規劃中大力發展綜合體,把它作為增加城市中心人口的基礎。從理論上說,綜合體會成為經濟發展的引擎,因為住戶已經為它的商業准備了一個潛在的市場。對於想要分享城市發展紅利的投資者來說,這是一個令人興奮的機會。

Southport的公寓項目臨近塔格黎諾湖(Lake Tuggeranong),引領堪培拉南部期待已久的水邊生活
Southport的公寓項目臨近塔格黎諾湖(Lake Tuggeranong),引領堪培拉南部期待已久的水邊生活

成功經驗,影響深遠

城市綜合體總能創造無限的可能性,一流的餐廳、影院、公園,頂尖的商店、咖啡館、健身房,幾乎能滿足現代生活的一切需求。除堪培拉以外,澳洲各地都在建設綜合體,並且已經嘗到了綜合體給城市生活和社會經濟帶來的甜蜜滋味。其中,悉尼的East Village和Darling Quarter、紐斯卡爾(Newcastle)的Honeysuckle、布裡斯班(Brisbane)的Trafalgar Lane和Portside Wharf已經成功地打造出趣味而多元的生活空間,深受住戶喜愛。

Wayfarer位於堪培拉的的中心商業區,樓高27層,建成後將會成為堪培拉城市天際線上最高的建築
Wayfarer位於堪培拉的的中心商業區,樓高27層,建成後將會成為堪培拉城市天際線上最高的建築

而堪培拉的Realm Precinct和New Acton也給當地居民帶來了全新的現代化氣息,累積了大量的人氣。Realm Precinct和New Acton都位於堪培拉的市中心,規劃有高級住宅、奢華酒店和一流餐廳等,前者擁有一座五星級酒店,後者則以戶外藝術展著稱。這兩個知名項目的成功證明,綜合體已成為堪培拉一個新的投資熱點。

海外 | 2016年中國海外房產投資者剖析——投資性買家的消費趨勢

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年。中國經濟衰退,英國公投退歐,全球經濟不確定性不斷增加。然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。 

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出,在2016年的前五個月裡,中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元,接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國,較2015年上升了三位,超越了加拿大中國香港新加坡

2015年1季度至2016年一季度,中國投資者的投資總額已經超越加拿大,成為美國房地產最大的海外投資來源國;同時期中國投資者在泰國的投資額翻了五翻,超過1600萬美元,成為泰國第三大海外投資來源國;2015年下半年至2016年上半年,中國投資者在澳大利亞房產市場投資額達到180億美元,為美國買家投資額度的3倍,新加坡買家的6倍。

居外網最新的數據表明,相比於前些年,2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。2013-2015年間,將投資作為海外置業主要目的的中國買家穩定維持在所有買家的30%左右,在2016年前八個月卻攀升至43.5%。與此同時,2015年大熱的教育投資卻有所下滑。這一現像有兩個潛在原因:隨著海外資產配置的概念被更多中國買家所接受,投資需求從教育、自住等剛性需求變為更具前瞻性的資產配置需求;另外隨著人民幣貶值壓力增大,更多的國人主動尋求更多海外投資方式已保證資產增值。

2016年中國海外房產投資性買家的消費趨勢

那麼這一部分以投資為目的的海外購房者來自何處?平均花費為多少?最喜歡的投資目的地又是哪裡呢?我們可以從居外網的獨家用戶數據洞悉一二。

投資目的地比較:泰國受追捧

2016年1至8月,居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%,為最受歡迎的目的地。不過如果我們將目光聚焦在以投資為主要目的的海外購房者中,最受他們青睞的國家則是澳大利亞。在投資性海外房產詢盤中,超過38%選擇澳大利亞作為房產投資的目的地,25.7%的問詢者傾向於美國,排名第三的泰國則吸引了8.6%的潛在買家,加拿大以7.1%的詢盤量緊隨其後。具體到城市,墨爾本、悉尼與芭提雅三個城市在投資性詢盤量城市排行榜上分列前三位。通過這樣的對比我們不難發現,澳大利亞與泰國房產對中國的投資性買家具有極大的吸引力。在針對泰國的四個主要投資城市普吉島、清邁、芭提雅與曼谷的所有房產詢盤中,超過三分之二都以投資為主要目的,這一比例超過全球任何其他地方。而通過比較這些國家的詢盤價格,我們不難發現泰國城市吸引眾多投資者的主要原因。

所有海外房產買家和投資性買家的目的地比較

在傳統投資地澳大利亞美國加拿大,投資性詢盤中位價均為38萬美元左右(約250萬人民幣),對成熟的投資者來說,這些國家市場機制健全,回報穩定,是十分合適的選擇。 相比之下,2016年1-8月間泰國投資性房產詢盤中位價僅為8.1萬美元(約54萬人民幣),這一價格即使在國內二線城市進行理想的房產投資也較為困難。正是因為巨大的價格優勢,加之地理位置的便利,泰國房產成為了中國大眾級投資者海外投資的理想選擇,在投資性詢盤量上僅次於澳大利亞與美國。

投資性詢盤中位價格(美元)

投資房型比較:中小戶型為主

因為子女教育或移民而進行海外置業的買家通常會通過自己與家庭的實際情況來選擇房屋類型與大小,不過在投資性房產詢盤中,選擇中小型住宅的買家占大多數。打算在澳大利亞與美國投資者的買家更傾向於價格10至50萬美元的2至3臥住宅,而泰國的潛在買家更喜歡投資額低於10萬美元的1臥小戶型。在房價較高的城市,一室戶的房型也受到一些買家的歡迎。

投資者來源地比較:北上廣繼續為主力軍

2016年1-8月間,來自北上廣的投資性詢盤占據居外網所有投資性詢盤的50%。其中來自北京的投資性詢盤占23.4%。 通過進一步分析這三個城市的投資性詢盤數據,我們發現雖然三個城市在詢盤價格上相差不大,詢盤中位數均為32至35萬美元間,但北上廣的投資者有著不同的投資行為。

北京投資者選擇的投資地點十分廣泛,既有歐美傳統投資熱地,也不乏北歐、南美這樣充滿潛力的投資地。值得一提的是北京投資者對日本房產的關注度很高,占據了日本房產所有投資性詢盤的43%,詢盤中位價也高達83萬美元(約551萬人民幣)。

上海的投資者則更傾向與亞太地區的市場,在越南、新加坡、泰國與澳大利亞都占有較高的詢盤百分比。另外,在美國、加拿大等中端投資市場,上海投資者的詢盤中位價也要高出北京投資者。

廣州投資者對馬來西亞與歐洲房產青睞有加。超過70%的投資性馬來西亞房產詢盤來自廣州,詢盤中位價為25.3萬美元。除此之外,西班牙、意大利、德國與法國的投資性房產詢盤中,廣州投資者都占有相當的比重。不過廣州投資者的詢盤價格普遍要低於北京與上海。

雖然目前海外房產投資仍然集中在主要一線城市,但同2015年相比,2016年前8個月中一些二線城市表現突出。鄭州、杭州、合肥、南昌、南寧等城市的詢盤占比都出現了明顯增長。

近年來央行出台一系列措施,使人民幣國際化與彙率自由度不斷提高。人民幣彙率的波動與海外投資趨勢必將成為越來越多國人生活中討論的話題。隨著國人國際化資產配置意識越來越強,深度挖掘投資動機,分析不同的投資習慣,將有助於投資者得到更人性化的服務,對整個海外投資業的發展有著深遠意義。

 

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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