Author: ZoeChan

的确，预测房价走势，绝对是一个吃力不讨好、到处得罪人的事情。不仅在国内，在房地产市场的透明程度属发达国家最低水平的日本（根据仲量联行调查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理准备，想要谈谈接下来的日本的房地产市场走势。

本篇以最为外国投资者关心的日本首都圈（东京、埼玉、千叶、神奈川）的二手房为中心，从统计数据、日本房地产业内人士、还有地产股的走势来展开讨论。（日本买房有什么条件？）

数据上看，日本首都圈的楼市随时有可能进入调整期

房地产市场中供需的此消彼长，导致了周期性的波动。观察这个波动，可以了解现在的房地产市场处于哪个阶段。为了把握这个波动，通常选取一些典型的指标，例如价格、交易量（或者库存量）的变化。理论上，价格和交易量（或者库存）的变化呈现出图中的波动。

那么，现在东京的楼市，处于哪个阶段呢？

整体上讲，13年1月开始，安倍经济学（Abenomics）开始后，日元的贬值带来外国投资客，遗产税的税率提高带来的希望节税的国内富裕阶层，首都圈集中的城市发展政策从日本其他地区吸引着向往都市的年轻族群。需求的增加，使平方米的单价已经连续41个月增长。交易量，除了14年日本调涨消费税导致的短期低迷外，基本也是保持增长；库存量，14年消化了一定库存后，15年后期也开始了快速积累。

但是，我们可以看到，进入16年，价格虽仍然在上涨，库存量也在迅速积累，交易量的增长幅度也在收窄。最新的统计结果表示，相较15年6月，16年6月的平方米单价已经达到统计开始以来最高的每平47.8万日元，交易量下降1%至3069笔，库存量上升20%到4.2万件（16年1月以来每个月相较去年同期都增长20%左右）。

和过去的情况做比较，可以发现现在的首都圈二手房市场，在理论上讲随时都可能出现调整。2008年，二手房的价格和交易量都出现过齐涨的局面，但是，库存量的迅速增加，使得价格和交易量在2008年中期急转直下。

日本房地产的业内人士，已经开始未雨绸缪

可能您会说，“你这个统计数据只是个平均值，房子的地段、房龄、朝向，都很大不同，统计值有什么用！”

好，那么我们再来看看日本的房地产商。要知道，经历了90年和08年的金融危机的风水浪打，日本的房地产商们可是精明了不少。

下面两张图是日本某一上市房地产公司的交易记录。在经济不景气、或者改善初期的时候，他们大量购入（上图05财年），或者从要破产的房地产公司那里便宜买入（下图中08-09财年）。而在经济好、过热时，他们则大量卖出（上图的06财年、14-15财年）。可以看到，在15财年里，他们的购买额已经非常少了。

在15年初开始，一部分日本中小房地产商已经不再碰住宅类的房产，原因是这个市场房产个人投资客也容易进入，而导致了住宅类房产的价格的推高。15年中期，住宅类房地产价格的持续走高，仍然投资住宅类房产的房地产商已经非常在意周转周期，尽量缩短周转周期，来避免随时出现的价格调整。在16年6月，某个房地产商的分析师会议上，社长甚至说，恐怕下一次开这个会的时候，整个会议室的气氛会变很沉重吧。

以房地产买卖为主营业务的日本房地产公司，他们当前的策略是：减少居住类房地产的比重，尽量缩短买卖周期至3-6月。把传统的买卖型商业模型，转为买卖加委托管理的商业模型，来提高收入的稳定性。趁低利率的环境下将短期借款转为长期，以避免在放房地产市场低迷时不至于被银行催着还债。保证产权比例（自己資本比率）在30%左右，因为上一次房地产本盘，首都圈的最大降幅是30%……

日本的房地产股已经开始走低

或许您还会说“但是，当局者迷，日本房地产商都太接地气，没有大局观，他们的话不能全信！”

好，那我们来看看有大量机构投资者的证券市场，看看国内外投资家怎么看。

下图是，东京证券交易所1部的房地产股票指数。在13年4月日本银行配合安倍政府开始大量金融缓和后，房地产页的股票指数一下子窜高。但是在15年中期，日本房地产市场达到高潮（还记得前面我们说15年中期房地产市场的库存开始猛增吗？），却开始了一路的走低。从15年8月以来，房地产指数的下降幅度约为53%，大于同期的日经平均指数的37%。

蓝色线为东证1部的房地产业指数、橙色线为日经平均指数，两者都已11年8月12日为基准点。

结语

从基本面、公司战略、房地产股市的三个方面，小弟尝试梳理了日本首都圈的二手房市场的走势。

如果要问现在能不能在日本买房，简单粗暴地讲，不是。16年来全球到处潜伏着怪兽，大家都不知道就是是黑天鹅还是Pokémon。可能一个契机，就会导致日本楼市价格的拐点。

但是，房地产业界这么多人需要靠房地产买卖过活，还有的确需要现在买房的家庭。简单粗暴地说别买房，太过肤浅。如果是投资，那么我们可以借鉴日本房地产公司的策略，不追高、购房前仔细地调查、从多种角度接地气地了解周边市场，建立长期的收益率模型来分析收益和风险，看准后快速下手。如果是自住房，那么找一个靠谱的中介，分析自己真正的需求，努力寻找有利的贷款条件。

（据新浪财经）

泰国中华网报导，专家称，泰国房地产出现入手大好时机。不管是投资还是自住为目的，买家在决定购买前还是需要多比较。

泰国房产交易网站执行董事称，随着下半年各大房地产商争相推出各种购房促销措施之际，对於有意购买房产的买家来说，将是一个非常理想的入市时机。

为了冲击销售目标各大地产商将会推出多项购房优惠措施，不管是免费入住 1丶2 年，还是购买二套房价格直降 50%。甚至是商业银行房贷也是给出了超低利率。所以对於首次购买自住房的买家来说，这将是一个非常难得的机会。

但同时也提醒购房者在购买前必须对意向地产项目进行周密调研，除了性价比丶位置和周边配套资源外，甚至包括所提供的优惠以及投资回报。因为在国内经济总体表现低迷而地产竞争火热地价高涨的情况下，地产商可能会有宣传过高丶定价偏高等。

（据钜亨网） 

近几年来随处可见海外房地产的广告，热衷海外做不动产考察的部落客就说，“研究很多海外房地产投资，日本是最有卖点的地方”，主要原因是大部分海外置产申办房贷困难，但在日本申请房贷相对容易，另外，他认为，在日本只要挑对地段，房子不仅容易出租，更容易增值保值。

以日本东京房地产来看，东京为日本首都，整个东京都会区就有3500万的人口，在东京大众交通图中，四铁或五铁共构的站是很常见的，海外房地产投资的专家便认为，只要选择东京精华地段，多数都可以追求保值丶增值的投资利润。

以日本东京房地产“GALA PRECIOUS 神宫外苑”为例，FJ NEXT株式会社便强调，其地理位置可以看到东京全部的面貌，且位在体育圣地的“明治神宫外苑”，附近还有繁茂的绿地开放空间将“GALA PRECIOUS 神宫外苑”紧紧包围；在交通地段部分，在新宿御苑前的“GALA PRECIOUS 神宫外苑”可利用6站4条线路。JR，地下铁直达新宿，涉谷，六本木只需4分，上班，上学，购物，都可以随心所欲随时到达。

至於很多民众假日都喜欢远离尘嚣丶到户外体验大自然风光，看着阳光照射在树林上，再迎着微风吹来，“GALA PRECIOUS 神宫外苑”也诉求不用远离尘嚣便能体验大自然，不仅建筑物外观体现着自然和阳光的和谐，大厅的壁面更以四季的变化为主要装潢，再加上间接照明灯光可以联想到阳光照射树林，希望让居住的人可以在城市中体验大自然。

而每栋房子最重要的“安全性”部分，其也有导入复制困难先进的钥匙系统。一把钥匙大门锁，电梯，玄关到各住户三重安全保障附带猫眼的门锁，防犯用大门手把，强固耐久性的门卡等，玄关大门的防犯性也有顾虑到；住户设备部分，有餐具清洗乾燥机丶自动设定水量丶浴室乾燥机，其中设有女性化妆室，厕所也全部独立。

“GALA PRECIOUS 神宫外苑”为钢筋混凝土丶地上10层丶总户数共41户的建案，卖主FJ NEXT株式会社强调地段交通方便，到都营大江户线“国立竞技场站”徒步3分钟丶JR总武线“千駄ヶ谷站”徒步5分钟丶JR总武线“信浓町站”徒步8分钟等。

热衷日本房地产投资的专家也提醒，海外置产毕竟很多细节跟国内不同，想要“钱”进海外的投资客，还是应该要多多作功课，并且评估自己的风险承受能力，而选择东京精华地段丶地鐡捷运交会共构周边的收租型的物件，相对可以在稳定收租中追求保值丶增值的投资利润。 

（据钜亨网）

国际房地产顾问莱坊表示，尽管国内外经济疲软，导致产业市场下半年料延续低迷状况，但基础建设项目，如泛婆罗州大道等将支撑马来西亚房产市场未来成长。

莱坊驻大马董事经理沙古南在文告中指出，纵使国内经济进一步疲软和全球经济动荡，导致大部份领域前景茫茫，不过，建筑和基础设施相关领域将一枝独秀，继续推动经济成长。

同时，他也正面看待大马和新加坡政府在日前签署隆新高铁谅解备忘录，这将引领该项目迈前一大步。

“此外，即将在今年杪启用的双溪毛糯-加影捷运料改善巴生谷的交通连接。更多的基础建设项目和民众转向使用公共交通，也带动市场走向公共交通运输导向发展。 ”

（据钜亨网）