Author: ZoeChan

英国 | 史上最低贷款利率！这些关于按揭的知识赶紧Get

2016年8月5日，英国央行宣布，基准利率由0.5%下调25个基点至0.25%。——这是英国央行7年来首次降息！

央行还表示，如果经济持续下坡，还会再降，预计年底降息将接近零。

还记得央行决议投票是如何变化的吗？我来帮您复习一下：

  • 脱欧前：加息（0）— 不变（9）— 降息（0）
  • 脱欧后一个月： 加息（0）— 不变（8）— 降息（1）
  • 今天： 9人一致通过降息

所以，降息带来的变化是什么呢？再来一个看图秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友们有福了，因为还钱利率主要受央行利率影响，所以你们还的钱就变少啦－－一个月少22英镑，可以去吃顿好的了呢！今天英镑持续走低，援引Telegraph说的更清楚一点：

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger说，首次置业的购房者依然需要面临房源紧缺和高房价的门槛，降息对他们来说基本没有利好。

与此同时，多家银行/房贷提供商表示将于九月开始调整房贷利率。从9月1号起，Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society会开始采用调低后的新利率，Virgin Money、NatWest和RBS则要花更长时间进行评估。

另外，央行还将在未来六个月内增购600亿英镑国债，让公司贷款利率下降，借此刺激消费和商业活动（就业机会）。

上文里咱们说到的Tracker Mortgage，是一种非固定利率的按揭，而这个利率主要是随着央行利率来变动的。那么聪明如你肯定明白了，有tracker mortgage的人成了降息的最大赢家。

但是，如果你的按揭是固定利率，贴心的央行又出了一项项政策，也许会让你成为赢家。这项名为Term Funding Policy 的政策的意图，就在于鼓励贷方降低利率，毕竟刺激经济首先要激活内需这个G点嘛。

  1. 固定利率按揭

分析师指出，现阶段的固定利率按揭是最划算的，因为利率几乎是史上最低，呵呵。不过金融机构也不傻，都想细水长流，所以他们当然不希望你一下子把钱都还了。当然，如果你希望提前结束还贷，或者超出你能偿还的额度，贷方会收手续费，叫做ERC （Early Repayment Charge）。所以在申请这种按揭前，请务必弄清楚：

  • 超出还款额度的手续费是多少
  • 如果想更换成其他形式的按揭，需要提前多久通知银行

如果首付押金占了总价的35%以上… 那么恭喜你，这种按揭（一般是十年）的利率应该是最低的了。

  1. 房市会如何变化

分析师称，9月之前，房市会趋于平稳，所以对于购房者来说是一个比较好的时间段。但是供不应求的整体格局在长期内不会改变，所以买家也不要对大降价有太高的期望。

如果要卖房子，也不宜要价太高，否则会降低买家对房市的信心，从而采取持续观望战略。

在英国夫妻一方是否有义务去偿还另一半的生前债务？真的发生这种情况共有房产能否保住？房姐Chloe的个案分析就为您解析夫妻房产分割的问题，三种情况看看您属于那一种。【阅读原文】

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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新加坡 | 政府推出私宅地段 里峇峇利引起市场关注

靠近中央商业区和乌节路，也毗邻新加坡河的里峇峇利地区，一向都受私宅买家青睐。政府近来在该区推出的一幅私宅地段，更让这块久未有新私宅项目的地段重新引发市场关注。

今年6月底，位于第9邮区马丁广场（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招标截止，吸引13方人马热烈竞标，发展商标价也比分析师预期高出3％。

最高竞标价来自马来西亚富豪郭令灿掌政的国浩置地（GuocoLand），总出价为5亿9510万元，即容积率每平方英尺1239元。这创下圣淘沙升涛湾以外，政府住宅地段售价的历史新高。据分析师推算，这幅地段发展项目的盈亏平衡点介于每平方英尺1800元至1910元，因此售价可能会在每平方英尺2000元以上。

里峇峇利地区寸土寸金，近年来推出的公寓多是不超过400个单位的小型项目。例如拥有248个单位的RV Residences、302个单位的Martin Place Residences和仅有105个单位的Starlight Suites。这些项目过去一年共计有超过30个单位成交，尺价介于1800元至2300元之间。

里峇峇利地区一向都受新加坡私宅买家青睐

这次推出的新地段位于马丁广场与里峇峇利弄（River Valley Close）的交界处，占地17万1535平方英尺，总楼面为48万零307平方英尺，预计最多可建450个住宅单位，有望发展为这一区规模较大的新项目。附近的公共设施包括立化小学和世界城购物中心（Great World City），莫罕默苏丹路一带也食肆林立，十分便利。

作为传统私宅黄金地带，这一区也有不少建于2000年前的“大龄”公寓，其中屋龄18年的雅宾岭（Aspen Heights）至今仍交易活跃，过去一年共有26个单位转售，尺价介于1282至1665元；屋龄19年的华丽园（Valley Park）一年来有11个单位成交，尺价介于1239元至1603元。

至于1986年完工的永安苑（Yong An Park），过去一年仅有一宗交易，一个面积高达3434平方英尺的高层单位，在去年11月以1893元尺价转售。

里峇峇利区位于核心中央区，交通便利原本就是该区私宅的卖点，这一带未来还将新增一个地铁站。目前正在兴建的汤申—东海岸地铁线大世界（Great World）站，预计将在2021年投入使用。分析师预计，随着地铁站启用，区内房产还有进一步升值的空间。

（据联合早报）

海外 | 亚太房地产交易量 上半年同比多下跌

房地产资本的报告显示，今年上半年大多数亚太地区城市的交易量，与去年同时期相比都下跌。相对来说，一些较小的市场，交投反而活跃得多；例如新加坡和中国香港就是少数两个不跌反升的城市。

今年上半年，新加坡是亚太地区房地产投资交易最活跃的三大市场之一，排名仅次于东京和中国香港。

房地产交易最活跃的亚太市场

房地产资本分析公司（Real Capital Analytics）8月10日发布的“亚太平洋资本报告”显示，今年上半年大多数亚太地区城市的交易量，与去年同时期相比都下跌。年初的股市动荡影响了交投气氛，但是投资者的信心动摇，在第二季达到另一个新的水平。

日本的上半年房地产投资交易额下跌了48％至119亿美元，澳洲则下跌57％至75亿4200万美元，中国也下跌50％至69亿3920万美元。

相对来说，一些较小的市场，交投反而活跃得多；例如新加坡和中国香港就是少数两个不跌反升的城市。

今年上半年，新加坡是亚太地区房地产投资交易最活跃的三大市场之一

上半年房地产投资 新加坡交易额增35％

新加坡上半年的房地产投资交易额增加35％至41亿9400万元，但这主要是因为一个单一交易带动。位于滨海湾金融区的亚洲广场第一大厦（Asia Square Tower 1），两个月前以24亿5000万美元（约34亿新元）卖给主权财富基金卡塔尔投资局，创下亚太区独栋大楼交易额新高。

在中国香港，恒大地产以125亿港元（约合16亿美元）买入位于湾仔的美国万通大厦，也创下当地单栋办公楼交易最高价。这个交易带动中国香港上半年的房地产投资交易额达到68亿2200万美元，年比增长17％。

其他交投明显增长的城市，还包括重庆、孟买和西安。

今年上半年，重庆的投资性房地产交易额暴增816％至10亿6400万美元。这使它由亚太地区排名第68城市，一跃成为亚太地区排名第十的城市。其中一个重头交易是恒大地产以8亿4070万美元买下的公寓项目。

西安的排名也从过去两年的第71位，跃升至24位。今年上半年有总值2亿3200万美元的房地产成交，年比增长143％。

孟买的排名则晋升了六个名次至排名第13，上半年有总值8亿1800万美元的房地产成交，年比增长182％。

房地产资本分析公司说，房地产市场持续全球化是亚太区的一个利好发展趋势。虽然区域的交易总量下降，但是跨境交易却持续增长，占总交易量的近三分之一。这是自2008年第二季以来的最高水平。

亚洲资金对欧美市场的投资兴趣不减，连续八年的投资额呈现增长。2016年上半年达183亿美元，虽然涨幅没有以往强劲，但相比10年的平均值仍高出75％。

（据联合早报）

摩天大楼将改变伦敦的天际线 | 英国

Laura Henderson本期为我们探究摩天大楼成为伦敦新潮流背后的原因。

400座高耸入云的建筑预计在未来十年内在伦敦拔地而起，其中的73%将被作为民宅而设计。大部分将建在东伦敦，据悉光格林威治半岛（Greenwich Peninsular）就有42座。那么10年后的伦敦将会是什么样子？会被塑造成类似上海和纽约那样的城市吗？这些摩天大楼将怎样影响这座城市具有历史感的景观？

最戏剧化的影响是伦敦将会涌现出新的高端房产区域，大多数都在泰晤士和的南岸；更多标志性建筑会改变伦敦的天际线，如Tower Hamlets区的57层住宅楼Rolling Pin Tower。在美国建筑公司KPF工作的 John Bushell预测，伦敦南岸会成为新的房产区，与北岸形成镜面效果；景色将和繁荣的南伦敦、巴希特发电厂一样吸引人。就如碎片大厦（Shard）标志着伦敦桥和小黄瓜（Gherkin）代表着金融城一样，新建的大楼将定义已有的区域，同时并挖掘新的标志性地区。John Bushell说：“城市规划系统将使城市看上去很美，就如同风景如画的花园一般。伦敦不会像纽约那样自由。新建计划都被慎重考虑中，圣保罗大教堂周围视线之内的景观始终被保护着。”

这种突如其来的建楼风潮源于伦敦飞速增长的人口数和土地面积的缺乏。高层建筑可以使更多的人居住在交通方便的中心地带，使周遭的区域繁荣起来。

与上个世纪六七十年代的乏味的水泥楼群不同的是，今天的高层公寓旨在吸引高收入的城市白领们，他们喜爱开放式公寓，通常要有酒店式的服务与24小时保安系统、门房服务、停车服务、温泉和室内花园。公寓窗外的景观比任何因素都要重要，所以越高层的公寓价钱越贵；在外形方面，设计越具创意的高楼也就越有吸引力。

Aykon London One， 由KPF开发，位于Wandsworth的Nine Elms区，户型由高端住宅，办公室与经济适用公寓组成。Aykon将提供450套住宅，有着非常多的公共空间，如楼顶花园、亭子，甚至是中国人指定要求的卡拉OK唱厅。

而邻居One Nine Elms将会提供491套公寓，一个观星台和这个国家首个中国五星级酒店。据Bushell说：“买家有50%来自英国，另外50%来自海外。

Ian Simpson是高层建筑师，他在伦敦的项目叫做One Blackfriars——是一个有50层的摩天大楼，坐落在黑衣修士桥（Blackfriars Bridge）旁边，在那里一个单间公寓的价钱 达£960,000，价格之高令人瞠目（创下了伦敦南岸的记录）。

开发商圣乔治（St George）的 49层的Vauxhall Wharf Tower是另一个昂贵的项目，总经理Mark Griffiths将其称为空中的超级游艇，为一掷千金的买家准备了占据一整层的大面积公寓，有着360度的视野。

圣乔治（St George）开发的49层豪华公寓Vauxhall Wharf Tower

城市规划条例规定这些摩天大楼建立之后，必须使之前不时髦的地区被重新定义并繁荣起来。所以这些高层开发区必须在著名的Georgian Squares区域之外建楼，集中在之前被污染的地区，那些区域大多布满旧仓库和被遗弃的铁路房产。大伦敦市政府认为这些区域;；如沃克斯豪尔（Vauxhall）、哈克尼（Hackney）、金融城（City）、萨瑟克区（Southwark）、滑铁卢（Waterloo）、伦敦桥（London Bridge）和金丝雀码头（Canary Wharf）已经到了改造的时机，将能够提供伦敦急需的住房。

但是，建筑师们正从摩天大楼林立的美国找灵感。来自Squire and Partners的建筑师Michael Squire说：“我们Shell Centre大楼会和芝加哥与纽约的大楼相似。”这项工程正在打造一个拥有500个新家的35层大楼，位于Waterloo，预计2020年完工。

在伦敦码头区（Docklands）的新建筑除了公寓外，还有社区。现代建筑师们在建造住宅的同时，也在打造能使社区繁荣的结构。将成为伦敦最高楼的City Pride，坐落在长码头的中心位置。而有着75层的地标建筑Landmark Pinnacle是另外一个高层居民楼，其中有两层被用来做花园。用Squire的话说是：“这些楼就如同小村庄。”

为建筑师和规划师而设的论坛——新伦敦建筑的主席Peter Murray说：“我们想要复制纽约的城市规划，在设施便利的地方创造富有活力的社区。但是价格是惊人的；很难想象我们看到的价格水平要怎样继续下去，在北格林威治这样的不是高档区的地方，一个两室的公寓就要£750,000。”

“趋势是要打造混合户型的房产，即综合了经济适用房和价格不菲的豪华套房。”

虽然英国公投早已结束，但就理论上来讲目前英国仍然属于欧盟国家，那么我们不妨来看看公投揭晓后最新的欧盟成员国房价，也让广大投资者对未来的投资心中有数。英国房产调研公司eMoov针对英国与全欧盟的房价做出统计，统计显示了目前欧盟28成员国和部分主要城市房产均价，以及每平米房价，并做出解读与排名。【阅读原文】

 

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新加坡 | 稳静市场中买家出价 110万要买新加坡五房式组屋

有买家有意以110万元买下City View@Boon Keng的一个五房式单位，交易一旦达成，相信将创下五房式组屋转售价的新纪录。

这起交易一旦达成，将超越达士岭五房式组屋的最高售价。鉴于目前转售市场整体平稳，不见价格节节攀升的势头，受访的房地产分析师对该项目中出现如此天价组屋略感惊讶。

文庆路私人组屋City View@Boon Keng有望再创私人组屋转售价新高，有买家有意以110万元买下该项目中的一个五房式单位，并在约一个星期前签署选购权书。这起交易一旦达成，将超越达士岭五房式组屋的最高售价。

鉴于目前转售市场整体平稳，不见价格节节攀升的势头，受访的房地产分析师对该项目中出现如此天价组屋略感惊讶。

据《联合早报》探悉，City View@Boon Keng的一个五房式单位，近日以110万元的高价找到买主。这不但高于达士岭摩天组屋（Pinnacle@Duxton）迄今为止的最高转售价（108万8000元），相信也是本地历来最贵的五房式组屋。

这个28楼的单位面积约119平方公尺，没有夕照，而且有上佳的景观。

负责这笔交易的ERA产业区域分行董事柯凯彬受访时透露，该单位推出市场后，有好几组买家前来看房，最终被一对年长的本地夫妇购得。

柯凯彬说：“这对夫妻相信是60多岁的半退休人士，希望能买到一间景观怡人的房子，也希望不用装修，就能马上入住。他们来看房两次后，就签署了选购权书（Option-To-Purchase），转售价110万元。”

由于买家刚于约一个星期前签署选购权书，这项交易尚未出现在建屋局网站的转售交易记录上。

可尽览国家体育馆、机场观景轮和海景

该单位的陈姓屋主（35岁，行销总监）受访时说，他和妻子很喜欢这个项目的地点，更不舍得周边便利的环境，因此夫妻俩原本想以至少118万元出售。

他说：“国庆日当天，我从住家窗户望出去就是一览无遗的国庆烟火，还可以看到国家体育馆、机场控制塔及海景。另一边望出去，还可看到中央商业区、新加坡摩天观景轮等，风景很不错。”

他当初以约70万元购得这个单位，之后花了5万元至8万元装修，除了添购设计师设计的高品质家具，还为太太打造了走入式衣橱（walk-in wardrobe）。交易完成后，夫妻俩打算把家具留给下一任屋主。

属本地第二批私人组屋 已有三个五房单位破百万

2008年推出的City View@Boon Keng是本地第二个私人组屋（DBSS）项目，共有714个单位，推出时平均售价定在每平方英尺520元，五房式单位售价介于53万6000元至72万7000元。

该项目今年初满五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP），可在公开市场上出售。

建屋局网站显示，City View@Boon Keng至今有29个五房式单位易主，转售价介于79万元至102万8000元，其中三个五房式单位的转售价破百万元。

博纳产业投资部门主管蔡子伟指出，创下比达士岭更高的转售价确实让人惊讶。但他说：“这个单位的面积比达士岭的单位大，景观很好，楼层也比较高，具备这几个条件的单位相信不多。”

对于未来该项目的转售价是否会逼近达士岭的水平，蔡子伟说：“这还是要看买家的要求，是希望找靠近文庆一带的组屋，还是希望找在中央商业区内的单位。买家还是应该参考相同房款的中位数转售价会比较准确。”

新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨认为，City View@Boon Keng是新组屋，地点靠近市区，近年来的询问率一直很高。

他说：“我估计现阶段会有很多屋主按兵不动，因为这项110万的交易已经设下了一定的标准，卖家都大概知道要设定怎样的价格。屋主都知道在地点上，他们是占尽优势的。”

（据联合早报）

新加坡 | 交易量虽上扬 7月新加坡非有地私宅转售价回跌

尽管新加坡7月份整体非有地转售私宅交易量继续上扬，价格却下滑0.4％，扭转了过去三个月的涨势。

分析师：转售市场已趋稳

有分析师认为，私宅转售市场仍面对不利因素，价格下跌在意料之中。不过，也有分析师指整体转售市场已出现趋稳迹象，价格下滑可能只是月份价格波动所造成的。

根据新加坡房地产联合交易网SRX昨天发布的预估数据，7月份各地区私宅价格一律走低。代表中档私宅地区的其他中央区的跌幅最大，价格下挫0.6％。代表高档私宅地区的核心中央区和代表大众化市场的中央区以外分别下滑0.5％和0.3％。

与去年同期相比，7月份私宅价格微涨0.1％。个别地区方面，核心中央区和其他中央区分别上扬6.2％和0.5％，而中央区以外则下挫2.8％。

相较于2014年1月的峰值，7月份私宅价格已下跌6.6％。

根据SRX发布的预估数据，7月份新加坡各地区私宅价格一律走低

另一方面，7月份共有770宗非有地私宅转售交易，环比增加10％，同比走高31.4％。与2010年4月的峰值相比，私宅转售量则已下挫62.4％。

分析师认为，7月转售私宅价格扭转连续三个月的涨势，也显示目前还不是时候能确定私宅价格已回弹。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，2014年以来大量竣工的新私宅、抑制大笔贷款的总偿债率限制，以及环球局势的不明朗尤其是6月份英国脱离欧盟公投结果，都是造成房价下行的原因。

此外，他认为，发展商在5月份推出的私宅让市场买气高，也提振了买家在6月份对转售私宅的情绪。5月份表现突出的新私宅项目有大巴窑的Gem Residences和高文项目Stars Of Kovan。不过，在6月份发展商销售情况淡静，因此无法带动7月份的转售市场。

不过也有分析师认为，7月份价格下滑可能只是月份价格波动所造成，而缺乏新项目推出也可能在接下来把买家推向转售市场。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋指出，买家在转售市场更能讨价还价，可能取得更理想的交易。

他认为，利率走势目前仍不明朗，若利率上扬则可能会打击到价格趋稳的情况。

（据联合早报）

海外 | 亚太区上半年商业地产交易额同比下滑39%

房地产资本分析公司 Real Capital Analytics（RCA）提供的数据显示，2016年上半年亚太区可创收房地产（商业地产）交易额约为435亿美元，同比下滑了39%。

期内，亚太区所有可创收房地产板块交易量全线下跌，由于地区面临潜在经济挑战以及购物者收紧开支，零售板块交易量下滑最为严重，跌幅达到了61%。

RCA亚太区高级分析总监Petra Blazkova对此分析，投资者担忧外围市场波动，令投资量再创新低。

“这些投资者首要担心的是经济增长放缓、利率走向不明，以及海内外普遍担心通缩压力。此外，业主不断将物业价值推向高位，有意投资人士则因收益率摊薄而止步不前，这种分歧令情势雪上加霜。”Blazkova如是说。

上半年中国市场的投资情绪喜忧参半。一方面，中国市场上半年投资额（不包括开发用地）为人民币497亿元，同比下跌42%。中国市场可创收房地产交易主要集中于一线城市。按交易宗数计算，北京、上海、广州和深圳4个城市合计占商业地产交易总数的65%。

然而，2016年上半年中国市场开发用地交易激增，同比上涨25%，尤其反映了开发商对市场恢复信心，一定程度上抵消了欠佳的投资数据。

根据RCA市场排名，东京、中国香港、新加坡、悉尼和上海2016年上半年投资额位居市场前五。

RCA城市排名中，中国西安增速最快，由同比的第71位跃升至2016年上半年的第24 位，房地产投资总额达2.32亿美元，同比增长143%。

亚太区最大的房地产市场日本，2016年上半年的投资总额达1.38万亿日元，同比下跌49%。日本上半年交易量较其长期平均值跌幅最大，加上国内主要市场板块收益率亦创新低，令投资者望而却步。

房地产市场排名第二的澳大利亚，其今年上半年的交易额达102亿澳币，同比下跌55%。不过，澳大利亚的办公楼收益率与其10年期国债平均收益率的差距已扩大至将近500个基点。这将使澳大利亚房地产市场成为投资者追捧的对象。

Blazkova将澳大利亚市场交易量下跌归结于供给侧问题，“虽然澳大利亚对国内外投资者仍极具吸引力，但资本雄厚的当地企业持有大部分优质地产股，且不愿出售，令其他投资者难以入市。”

2016 年上半年，韩国投资总额为2万亿韩元，同比下跌19%。在RCA公布的2016 年上半年前20名房产交易中，仅有两项在韩国完成，包括售予吉宝置业（Keppel Land）价值3.335亿美元的办公楼宇钟路塔（Jongno Tower）；以及售予NH农协生命保险（NyongHup Life Insurance）价值2.635亿美元，位于首尔渼芹洞的林光大厦（LimKwang Tower)办公楼宇。

亚太区在2016年初已有迹象显示投资量显著下跌。今年第二季度则表明投资者忧虑有增无减。多数国家投资量均出现下滑，大型市场尤为如此。全球金融危机爆发以来，以绝对价值计，亚太区房地产行业整体迎来了最萧条的一个季度。

亚太区2008-2016年商业地产季度交易量（以美元计值）。图为RCA资料。

虽然亚太区主要市场交易量和投资额出现下跌，但部分小型市场却表现不俗。以美元和当地货币计值，新加坡、中国香港及中国台湾交易量均获得增长。

新加坡上半年投资量涨幅最大，同比上升了57%。按绝对数值计算，投资总额达58亿新加坡元。

然而，RCA的观点认为，现在就断定交易量是大范围回升，还是仅受到六月向卡塔尔投资局出售新加坡亚洲广场1号楼（2016 年首六个月亚太区的最大地产交易）的刺激而出现回升，仍言之过早。

中国香港上半年投资总额为530亿港元。第一季度表现强劲，带动投资同比增长17%。此外，另有数宗办公楼宇交易值得一提，例如，华人置业报价16.1 亿美元向恒大地产出售美国万通大厦及爪哇控股报价12.8亿美元向光大控股出售大新金融中心。

除地区内小型市场表现跑赢大型市场外，房地产市场持续全球化是亚太区的另一利好发展。亚太区总交易量虽有下降，但跨境交易却持续增长，占截至2016 年第二季度过去12个月总交易量的近33%，这是继2008 年第二季度高峰以来的最高位。

此外，亚洲资金连续8 年投注欧美房地产市场，投资额迅速增长。今年上半年，亚洲资金对外投资虽然不如以往强劲，达183 亿美元，但较10年的平均值仍高出75%。

RCA对此分析，亚洲投资者倾向资本保值、采取分散的投资策略，因此一直认为海外市场更有利可图，同时亦顺应全球市场周期，择机入市。

“展望未来，亚洲市场潜力无限。不管为何选择投资全球市场，新投资者初入国际市场时都要为资金选择落脚之处，从而加剧市场竞争。”Blazkova表示，“日本养老基金、中国保险公司、亚洲主权财富基金以及澳洲退休基金均为投资者行列。”

（据人民网-房产频道）

英国 | 夫妻财产分配：一方去世且有欠款，共有英国房产能否保住？

近日房姐收到了一位客户的咨询，是关于夫妻财产分配的，个案情节简单明了，但可能也颇具代表性，因此应客户R女士同意特为大家分享。下面请看详细案例：

“房姐您好，我自结婚后一直和丈夫居住，并共同拥有一套房产（房贷已还清）。但是前不久我丈夫去世了，在处理后事时我发现我丈夫生前是有债务的，包括无担保的银行贷款，以及信用卡欠款。由于欠款加起来有一定数额，所以我担心我丈夫的欠款是否会需要我去变卖房产来偿还？毕竟这是我们共有财产，但是我们在英国也仅有这一套房产。”

这位客户的主要问题就是夫妻一方去世后债务问题应当如何处理，而夫妻间的财产分配问题也是比较常见的。首先对于R女士丈夫所欠下的债务，在英国，债务人员的名字是第一责任人，也就是在欠债凭据上是谁的名字，谁就应优先偿还债务。因此，如果债务人都是丈夫名字，在这一角度R女士并无责任去偿还债务。

但是，根据英国的法律，R女士对任何共有财产的债务，拥有100%的偿还责任。也就是说，此时如果R女士的丈夫将夫妻二人共有房产作为抵押，那么此时R女士需要100%去偿还这部分共有债务（Joint debts）。不过根据案例细节，R女士的丈夫所欠债务均为银行卡和信用卡，且在其自身名下（即使开设副卡），不构成共有债务，那么里面欠下的债务也是由卡主偿还。

不过在这个案例中，R女士与丈夫共同拥有房产，即他们是房产的Joint holders，因此当我们把债务分配聚焦到房产上事情就变得稍微复杂了一些，因为这涉及到二人的房产拥有权益（Interest inproperty）归属问题。此时R女士可能面临3种情况：

第一种，若夫妇二人为共有居住者（Joint tenants），也就是房产的拥有权益平等（Equal interest）。在这种情况下当R女士丈夫去世后，根据公平分配原则，她丈夫部分的财产份额会自动变成R女士的份额，不再作为R女士丈夫名下的财产，也就是此时R女士事实上是可以免去其丈夫的债务纷扰的。这也是目前英国最为普遍的夫妻共同拥有房产权益的方式。

第二种，若夫妇二人为普通居住者（Tenants-in-common），即二人拥有的房产权益份额不等。这种情况也是较为常见，通常可能是由于最开始购房时二人达成了某种财产协议进行分配。例如购房时其中一人付了很大一部分首付；或者其中一方曾经遭遇破产或者拥有过一些不良信用纪录导致无法贷款，在这种情况下二人最开始对房产份额的分配就会出现一多一少的情况，甚至最初贷款（Mortgage）时没有一方的名字。此时R女士丈夫这部分财产权益将被作为资产保留，那么债权人有权向R女士提出偿还债务的要求，那么R女士也将不得不将房产出售或者进行再抵押（Remortgage）。

第三种，走破产程序，这种情况比较特殊，真正实行次数非常少见。这种情况下债权人可以将去世的债务人视为破产者，继而开始实行破产管理程序（Insolvency administration order）。此时即使夫妇二人为房产的共有居住者，即符合了第一种情况，但是R女士丈夫的财产权益份额仍然有可能发生逆转，被用于实行破产程序。不过房姐还是要再强调一遍，这种情况属于极少见案例。

房姐专业点评

财产分配与夫妻二人关系其实很微妙，有的话通过口头便可以顺利完成分配，而有些则需要靠法庭来调节。房姐建议R女士以及其他有类似情况困扰的客户，在事情被决定前请务必咨询专业房产顾问及律师，具体案例具体分析，切实解决问题，避免一些不必要的麻烦。

声明1：案例刊登已经过R女士同意。

声明2：本公众号文章均为知识政策普及性质，并非绝对建议，不承担法律责任，如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。

父母对孩子的爱可以说是天下最无私的。想给自己孩子买房，一方面又担心孩子现关系尚不稳定的男/女朋友分占房产，在这种棘手的环境下父母该如何助力孩子购房同时减少后顾之忧？今天我们就来为大家分享来自一位母亲J女士的案例，帮您解决心中疑惑。【阅读原文】

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（八）：破解第二大误解——“会计师为我做折旧”

不少投资者认为做折旧是会计师的事情，为何还要找专业的建筑估算师做折旧呢？

澳洲税务局（ATO）规定，目前在澳洲有两类注册税务代理资格，一种是常见的用以报税用途的注册税务代理；而另一种是QS类别的注册税务代理，专做折旧抵税报告。只有建筑估算师（Quantity Surveyor）兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告，一人必须同时具备两种资格。其他任何人（包括估价师和会计师等）不能签发折旧报告，也不能是多人联合签发折旧报告。

普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格，两者的适用范围（前者是报税，后者是制作折旧报告）是有严格区别的，任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。

更为重要的是，会计学的原理是建立在会计凭证基础上的。也就是说，您的会计师只能对少数全新的或者有财务凭证的单一资产进行折旧抵税工作。对于更广泛的固定资产，包括民用和商用物业在内，其在现实交易中是没有准确的财务凭证。即使您去买个新房，开发商也无法开具建房成本的发票，因此您的会计师在这种情况下可谓是爱莫能助。

任何房子的售价都有土地成分，土地是不能做折旧的。因此对房屋做折旧前必须估算出历史的建筑成本。在建筑扩建及改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一可计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。

专业人士做资产折旧表时，并不是依赖发票，而是根据现场搜集的证据和个人的主观判断来估算出在建筑扩建及改建的原始成本。这点和会计不一样。会计学的原理是建立在会计凭证的基础上的，如果没有相关的发票或收据，再高明的会计师也只能是“巧妇难为无米之炊”了。

相反，若客人无法提供发票或收据，专业的建筑估算师会根据当年建筑市场的平均价值来估算出一个合理的建筑成本数值，建筑估算师是税法唯一承认可执行这项工作的专业人士，因为他们是建筑成本的专家。

资产折旧抵税报告是一份合法文件，它确定您的哪些资产可以用来折旧抵税以及如何计算每年的折旧额。一份资产折旧抵税报告就等同于一本长达40页的发票本，投资者每年使用其中的一张发票去和其它具备合法性，且可抵税的费用一起，交给他的会计师去做退税用途。

纳税人私自在网上做的任何形式的资产折旧抵税报告更是风险极高且不可取（这种行为和纳税人自已给自已造假发票没有本质的区别，不仅违法，且一旦被税务局查出，全盘皆输，后果严重。）

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

经常有投资者问我，他的物业是个旧房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。我的回答基本上是肯定的。上一期专栏，我告诉大家澳洲税法有关的规定，扭转大家一贯对“旧房不值得做折旧”的想法。【阅读原文】

 

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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日本 | 谁说日本房市不能买？专家教你轻松赚10% 投报率！

自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後，全球避险资金涌入日本，日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形，使得许多有兴趣投资日本房市的投资人就频频询问，询问现在是进场购置东京房产的时刻，还是应该再等一会儿，甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好？

益立信海外房产专家Edward表示，目前市场较热门物件反而是中古空屋市场，尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因，除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求，若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看，明显呈现供不应求的窘境。按照日本政府规划，希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年，要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题，“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解，虽然目前相关法令仍在研议，但基於政府政策鼓励项目，许多业者都已等不及而先偷跑。

在日本，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力

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另外一方面，因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准，尚不足以吸引所有投资人的目光。唯有在提高住房周转率的情形下，把租金年报酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨，并要维持大楼住户品质，住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟，民宿入住客人的水准无法保证，会有安全上的疑虑。相对地，中古大楼因为管理没有如此严谨，且大楼管理员甚至多为日间巡回一次，容易满足“民宿”的基本需求。还有，日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态，且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期，若现有房客愿意继续续租，房东没有任何理由来调涨租金，除非房客同意涨租或房东收回房子自住，不然租约就继续依原条件更新。所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品，即使等到租约到期，都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由，这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。

（据联合线上）