海外 | 重新评估亚洲经济体在英国脱欧公投後的表现

英国脱欧公投的结果似乎未对亚洲造成太大冲击,使得亚洲各国央行与投资人感到如释重负。後续资金的流入及较为鸽派的美国货币政策,使得各国主管机关的工作容易许多。不过联博仍旧相信投资人应该持续对疲弱的区域出口,以及中国趋缓的成长与改革问题保持警觉。

英国脱欧公投对新兴市场经济体所造成的冲击比原先担心的小许多,对亚洲而言更是如此。这种如释重负的感受,加上较为温和的美国货币政策展望都刺激了市场对风险的追逐,也使得资金大举涌入新兴市场资产。

资金流入与正面的冲击效应

外资流入的成长为大部分的亚洲货币提供了良好支撑,也让各国央行的工作变得不那麽棘手。的确,在通膨偏低丶国内需求疲弱,且出口表现迟滞的背景之下,各国央行已纷纷采取降息的手段(图一)。

图一:亚洲的成长与通膨仍旧温和

目前已经看到马来西亚央行意外降息一码,此外中国台湾丶印尼和南韩也采取了较为大胆的宽松措施。联博认为这些国家在未来的几季还会采取更多的降息动作。

虽然菲律宾央行对於采取进一步的货币宽松政策抱持较为保守的态度,但央行官员则暗示近期内可能会调降商业银行的存款准备金率。泰国央行也在6月底的政策会议上维持按兵不动,但联博仍认为持续的成长疲弱和低通膨,将促使泰国央行在今年稍晚跟上区域内其他央行的脚步。

虽然市场仍旧普遍预期欧元丶英镑和日圆走弱,但是美国联准会在近期内升息的期望消退,使得美元升值的幅度有所节制。因此,尽管外部冲击造成了汇率的波动,但是亚洲货币指数(ADXY)自6月以来仍旧表现意外稳定。

在过去一个月来,韩圜是表现最佳的亚洲货币(兑美元汇率上涨1.8%),主要受到汇率较预期更为稳定的日圆所帮助。表现次佳的则是印尼盾(上涨1.4%),主要是受到投资人对该国经济基本面的信心重振所支持。有利的背景因素包括超低的通膨丶财政问题风险降低,以及有所改善的基础建设支出,另外还有稳定的政策执行纪录—透过降息和赋税豁免法案以刺激外国资金流入与财政营收。

中国外汇政策更趋透明

境内人民币兑美元的汇率表现显着落後(下跌1.2%),但这主要是因为美元整体走强的情况下,政策允许人民币即期汇率小幅走低,以维持较为稳定的货币篮子之故。事实上,联博认为人民银行自今年年初以来管理境内即期汇率的方式,让中国的货币管理对市场交易者而言更趋透明。

这说明了中国的货币市场在近期外部冲击之下为何波动性较低,也未出现恐慌情绪的原因。联博认为人民币应该会在涨跌2%的区间之内整理,而非呈现市场许多人士仍相信的结构性贬值趋势。

不过虽然联博整体而言并不看坏亚洲货币,但投资团队也并不同意市场上一些过於乐观的看法,认为亚洲的出口复苏将为亚洲货币指数提供支撑。联博对亚洲出口仍抱持审慎的态度。

iPhone带动的出口复苏并不完整

就某种程度而言,亚洲出口已经开始有所增温,但是复苏的部分主要仅限於科技相关的领域。非科技/电子产品的出口表现仍旧低迷。

近期的出口上扬主要出现於中国台湾和南韩,以及增幅程度不高的新加坡。这些成长可能和Apple的新iPhone 7预期上市有关。的确,之前几代的iPhone上市时,都出现了类似的暂时性科技出口复苏模式。但是,这次的复苏程度和步调似乎与过往相比较为有限(图二)。

图二:iPhone对出口的提振能力逐渐下滑

整体而言,联博持续认为低迷的出口展望是持续低成长与低通膨背後的主要因素之一,这两者都指向更多的政策性宽松措施—在大部分的国家当中则涵盖了货币和财政政策。此情境显示未来一年的公债殖利率将可望走低。

中国的风险尚未反映

值得谨慎小心的一点在於市场目前显得有一点过於自满,因此很可能受到潜在的负面因素所影响,例如中国的成长与结构性改革成果。这类令人失望的数据将会破坏目前市场上追逐风险的氛围。

中国6月经济数据带来的重大警讯之一,就是房地产投资和新屋开工数都呈现更为明显的衰退迹象,而且衰退速度令人担忧(图三)。这点强化了联博长期以来的看法,亦即一旦房市投资出现衰退,中国经济就只剩下政府基础建设支出独力支撑,因为私部门的需求表现依旧疲弱。

图三:中国的房市投资呈现衰退

中国央行和财政部为银行体系所挹注的大笔流动性,未能在实质经济当中激发私部门投资力道。相反地,其将持续鼓励国内基金投机性地将资金从一个资产类别转移到另一个资产类别(例如从房市转移至债市,从债市转移至大宗商品,然後再转回房市)。在此同时,这也代表着公部门会进行更多的借贷以提供基础建设所需的资金。

在改革方面,主要的焦点会放在国营企业的整顿上,因为其对中国经济的结构性再平衡与未来的违约文化扮演着重要的角色。

最近隶属於辽宁省政府的钢铁厂“东北特钢”债务违约,以及投资人呼吁抵制辽宁省新发行债券的後续新闻都对中国的国营企业和供给面的改革带来了真正的考验。它们是否能够克服政治上的挑战而减少过剩的产能,并且允许知名国营企业违约以带动债市文化的真正改变呢?

中央政府的纾困可能会带来重大的道德风险影响,而对改革有利的直接违约则可能使得市场在短期内对潜在扩散效应和系统性风险的疑虑大幅升高。对於北京当局而言,处理这个问题最方便的做法或许是尽可能地拖延,希望这个问题在未来能够低调地大事化小,小事化无。不过,对投资人而言,这可能是最糟的结果。

(据The News Lens 关键评论)

 

英国 | 教育部公布十大中学招生饱和地 英国学区房选址需谨慎!

不少购房者来英国买房都是为了下一代,希望自己的子女能够接受优质教育,因此学区房一直都是英国房地产的一块“香饽饽”。不过,学区房选址也是大有门道的,不仅要看学校等级排名,同样不能忽视的还有学校的“容量”。英国的中小学很多施行小班教育,因此每个学校的容量十分有限,又由于近年来海外移民与日剧增,适龄入学学生数量逐渐增加,很多学校即使扩招也难以满足庞大的入学需求。另外,即使孩子如愿上到了心仪的小学,不过在就读中学前也要注意留意学校有足够空位让您的孩子入学。(全球性价比高的学区房

BBC联合英国教育部就爆出截至2016年5月,英国有546,558名儿童申请并成功入学区域内小学就读,但是目前的初高中学(Secondary school)招生额度仅为530,274个(不包括Middle school*)。仅未来1年内,英国中学就面临16284个入学空位的短缺,也就是说那些“人多位少”的饱和地区,共计会有约1.6万学生面临上不了居住区域内中学的境遇。

*注:本文中Secondary school指单办初中+单办高中,绝大多数英国小学生读完小学会进入secondary school就读;Middle school仅指单办初中。

此次调查涉及全国134个区域,不过没有将小学毕业后需要上Middle school的16个地区数据统计在内。在所有被调查区域中,伦敦西南部萨里郡(Surrey)以及英格兰中部伯明翰(Birmingham)学校饱和现象最严重。这意味着这些地区大约1/6的学生没有上到“第一志愿的”Secondary school。

英国中学“位少人多”最严重的十大地区

上图为英国中学“位少人多”最严重的十大地区,深绿色柱表示区域内Secondary school的容量,浅绿色柱表示区域内小学就读人数。该排序按照两者差值由大到小降序排列,十大地区依次为:萨里(Surrey),伯明翰(Birmingham),布里斯托(Bristol),利兹(Leeds),伦敦路易山姆区(Lewisham),曼彻斯特(Manchester),伦敦伊岭区(Ealing),伦敦莫顿区(Merton),伦敦汪兹沃兹区(Wandsworth),和伦敦格林威治区(Greenwich)。

萨里郡议会负责人之一Linda Kemeny认为,自2010年以来,在一些好学校多的地区这种现象越发严重,就萨里郡来说,未来5年我们需要扩容至少1.1万空位才能保证适龄学生入学,但是在资金方面同样面临短缺,未来2年每年光是资金缺口就已经达到3000万英镑。

不过伯明翰议会方面则表示,虽然目前本地区仅2016年就面临2056个缺口,但是议会有信心通过各种方式将此问题改善,因为目前很多学校扩容工程早已开展,不久的将来便会初显成效。

为了改善国之基本的教育问题,英国教育部目前已起草70亿英镑拨款用于推进中小学学校扩容等适宜。在2018年前,预计将提供超过5.2万的中学空位;算上众多新建校工程的完工,2021年将会提供超过60万的空位。

混校?男校?女校?在英国,可以说家长们也是像国内一样,从孩子刚一出生就开始琢磨上学的问题了。家长们会参考大量的排名表、学校检查报告、各类学校指导、其他家长推荐……可是这些信息未必是最准确和有用的。选择学校,是选择能让你家孩子的潜力充分发掘和施展的地方。【阅读原文

 

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跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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马来西亚 | 上半年马来西亚房地产交易量值齐锐减

马来西亚2016年上半年房地产交易量下跌7.1%,交易总值亦下跌11.5%

根据马来西亚财政部房产估价及服务局(JPPH)公布“2016年上半年马来西亚房地产市场调查报告”显示,马国2016年上半年房地产交易量为16万3,189件,较2015年同期下跌7.1%;交易总值为648.28亿马币(约合159.18亿美元),较2015年同期下跌11.5%。

住宅房产业继续成为市场主流,分别占房地产总交易量及总交易值之62.37%(10万1,777件)及50.88%(329.83亿马币)。在主要州属方面,包括吉隆坡丶雪兰莪州丶柔佛州及槟城州,本年上半年住宅产业成交走势价量齐跌,然在商用产业方面,吉隆坡商用产业成为唯一跑赢大市的市场,成交量虽然下滑,成交价却从2015年下半年的30亿8,901万马币,增加33%至41亿784万马币。农业用地居次,占总交易量之22.72%;其他依次为商务房产业(7.13%)及工业用地(1.7%)。商务房产业2016年上半年交易件数为1万1,642件,交易值达113亿马币;工业用地交易件数为2,778件,交易值为56.28亿马币。

该报告显示,2016年第2季马国滞销房屋数量锐增,已竣工但滞销的住宅房产达1万3,829间,总值为73亿马币;其中以高档房产业滞销状况最严重,尤其价值100万马币以上的房产业,滞销单位增加51.7%至1,717间,价值增至32亿8,537万马币;50万至100万马币的房产业拥有最多滞销单位,於第二季增加11%至2,859间,价值增12.45%至19亿2,120万马币。

马来西亚上半年房地产交易量年减7.1%,交易总值下跌11.5%

马国中央银行於2016年7月13日突然降息,依然无法显着改善市场情况,金融机构对房贷的核准率只有40%,确实市场效应不大。展望2017年房产业市场,估计2016年市场放缓走势将延至2017年,市场表现料持平,因全球外部因素及周边经济放缓也将影响马国市场。

(据钜亨网) 

马来西亚 | 分析师:马来西亚房价未来4-5年不会有急速成长

东方网报导,鉴於目前国内外形势,马来西亚产业领域可能陷入4至5年的横摆周期,国内房价预测在未来4至5年内不会有急速的增长,按年成长率将呈平缓趋势。

肯纳格投行股票研究主管林芬洁在今日的大马产业峰会中表示,马来西亚产业市场的3项关键推动因素正出现结构改变,进而导致整个产业市场一同经历这变化。

马来西亚上半年房地产交易量年减7.1%,交易总值下跌11.5%

林芬洁认为,马来西亚人口结构的改变丶银行收紧贷款发放的条件,和消费者因经济负担能力的不同,导致国内房市供需关系错置,是目前产业领域欲振乏力,陷入衰退的主要原因。

“产业市场的兴荣与人口成长息息相关,而我们可以看到,20至29岁这段年龄层的人民现在成了大马最主要的人口结构成份,而这部份人口正是典型的首次购屋者;所以现时的首次购屋者人数已经来到顶峰,未来这数字只会跌,不会升。”

(据钜亨网) 

美国 | 在美国建屋买房的最佳时机

多数消费者认为春季最适合房屋买卖,但事实上真是如此吗?

买卖房屋时机仍依情况而定。虽然春季是目前房地产交易最热门时节,但房地产专家及建商皆认为春季买房习惯是源于气候考量及市场狭隘认知。

房地产专家及建商认为春季买房的主原因在于春季气侯宜人,雨量也较少,适合房屋整修及施工。另一方面,春季学校开学,于春季买房及入住,有助于家中孩童适应新学区。

“人们普遍认为春季及夏季是最适合买卖房屋的季节,”阿拉斯加州亨特维尔市房地产交易员-阿曼达.霍华德说。“尤其对父母而言,春季适逢孩童入学时间,于春季买房,可帮助孩子尽快适应新环境。因此,对他们来说是较好的选择。”

重新思考季节对于买房的重要性

然而,霍华德指出秋季及冬季,其实也是挺不错的买房时机。

“这是个黄金时段,”霍华德指出。“的确在秋冬两季,释出的房产数目较少,但换个角度想,会在秋冬买卖房屋的人,都是有明确目标的买家。譬如刚离婚需另觅新居、 家中孩童数目增加或是因转职而搬家。”其他房产经纪也指出虽然在春季会有大量房产释出,但部分买家并未下定决心,只是抱着走马看花的心态看屋,对于最终购买决定,反而犹豫不决。

“根据我的经验,在气候舒适的季节,很多人喜欢买房看屋,但他们经常挑三捡四,反而不是认真的买家,”西雅图Findwell房地产执行总裁凯文.李斯欧塔提到。“5月时,每天能有40组买家来看屋听起来很不错。但事实上,我宁可选择在12月仅有两组客人来参观我的房产。认真的买家比走马看花的买家来得有意义。”

如果你还是认为春季是买卖房屋最佳时节,切记春天未必呼应销售景气。

房地产交易的春季始于一月

“房地产交易的销售循环,始于1月,买卖双方结束假期,陆续开始进入市场,并于五月逐渐上扬,持续在整个夏季,买气都会相当热络。但夏季末,长尾效应逐渐退去,并于11、12月进入尾声。”李斯欧塔说明。

由此可见,冬季房产买卖冷却但竞争也相对激烈。“去年我经历最激烈竞争的房地产买卖,是一栋于12月23日公开标售的优质房产,由于当时市场物件少,潜在买家相互竞价,在12月26日售出时,总价相当可观。”当然,激烈的销售状况并不是常态。李斯欧塔特别澄清:“整体而言,圣诞节前后并不是热门买卖交易的时机。我刚刚所提到的案例,之所以能获利,是因为该房产正好符合买家需求,因此我们才能成功的拉抬出售价格。”

考虑入住时间

考量入住时间并依此规划时程表,也是房屋买卖时重要一环。一般而言,从准备签约到完成交易需要至少一个月,但依据实际状况,耗时也有可能更长。霍华德表示过去几年,买家申请贷款需要时间较长,但近期文件审核的程序加快。大多在30天内都可以完成程序。

然而,申请贷款的前提是买家必须找到合适的房产。李斯欧塔提到大多数的买家需要花费2至3个月来寻找合适的房子。而对于卖家而言,受到当地市场特性及价格影响较大。“卖屋时程在近一年来经历了急遽的变化,主因是因为房市景气佳。以西雅图而言,若是坐落于热门地段并且以合理价格出售,一周之内就有可能售出。但两年前,则大概需要90-120天。”

专家表明,任何季节都可以在美国开工建屋

买屋选择:立即入住及客制化建造

现成及客制化房产,在入住时程上也占有关键影响。

现成房源是建商已预先建好全部或部分住宅,买家可从中选择喜欢的房型并于短期内迁入。从签约到入住大约为一个月。

如果买家想要从零开始打造自己的理想住宅,李斯欧塔建议:“至少需要有等待4-6个月的心理准备。大型建商通常较有效率,但中小型或是客制化的建商,耗时会更长。”伊利诺州及佛洛里达州建商汤姆.莫里多尔也分享了他个人看法。

“耗时多久?”通常是买家最关心的问题。在客制化房屋的情况下,光是找到合适的土地来建屋,可能就得花上几个月。另外寻找及面试合适的承包商,​​也是需要买家投入精力和时间的环节。

一旦选定了承包商,“买家必须自己做出承包商的选择,有的厂商能够在五周之内就建造好房屋,有的厂商则需要5个月,两者之间各有优缺点。决定厂商后,即向主管机关提出建屋申请。都市区域,主管机关审核时间较长,大约需要数周到一个月。但总体而言,我会建议客户至少估计半年的建屋时间。”莫里多尔解释。

建屋的最佳时间

回到日程规划,“人们总认为冬天不适合盖房子,这其实是错误的观念!建商无法在冬天进行水泥工程,但却能将时间运用在建造地下室及配置冷暖气系统。”

莫里多尔也提到买家总认为春天是最好的季节,他通常会告诉买家任何季节都可以开工建屋,但于冬天开工也有其好处。下雨会对工程造成延误,因为雨水会影响水泥干燥,但是下雪反而影响不大。“我个人建议于秋季开工,因为市场交易的高点在4、5月,所以于秋季预先建屋,可以在销售高峰进入市场。另一方面,秋季气候干燥,也适合进行工程。”

综合以上,霍华德补充:“买卖双方在决定建屋时机,应该要考量预期进入市场的时程。另外,也必须预留弹性时间,毕竟建屋过程中有可能发生突发状况,影响完工日期。”

【查看这篇文章的英文原文,请点击这里。】

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——马林县

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是马林县(Marin County)。

旧金山湾区地区分布

马林县的购房者在第二季度采取更加谨慎的策略,没有上一季度典型的紧迫感。购房者较少参与价格战,很多购房者都拒绝将就达不到其理想的房产。一些卖家发现他们的房产在市场上的滞售时间增长,因此考虑将其出租等待明年出售。

即便如此,一流且定价合理的房产仍然广受关注并吸引了多方竞价。售价100万美元到300万美元的房产销售量最高。与旧金山湾区的其他地方一样,马林县的房产储量持续紧张,降低了多数潜在买家的负担能力,他们正在等待价格稳定从而能够搬迁落户。

马林县房产中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

马林县月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

马林县房产平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

马林县线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

马林县房产销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度马林县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

尽管我们预计,像以往一样,秋季的房产活动会有所好转,但2016年剩余的时间可能不会像以往几年那样繁忙。即将到来的美国总统选举将带来诸多不确定性,也可能会使更多购房者变得谨慎,但无论全球或国内的政治局势如何,马林县富有经验的房地产专家都不会恐慌。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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新加坡 | 看户型图选房要注意什么?

在新加坡看图买房有哪些事情需要注意?

买房子是重要的投资,绝对不能一时冲动,必须做足功课。问题是,现在买房,特别是新盖的楼花,都没有现房可以看,只能通过宣传册子、户型图和示范单位来做决定。

但是,发展商砸下几百万元打造的奢华示范单位、印刷精美的宣传册子,跟现实有一定的差距。再说,建筑图和户型图也不是人人都看得懂,许多人其实是一知半解。到底看图买房有哪些事情需要注意呢?

提早做功课

所谓“早起的鸟儿有虫吃”,如果已经将目标锁定某一个小区,就应该尽早做功课。通常,新项目开盘之前的几个月,房屋经纪就已经在网站上刊登广告,如果你对某个项目有兴趣,可以主动向经纪索取资料,以便提早做功课。

不过,即使你对某个未开盘的新项目一见钟情,也不应该“单恋一枝花”,死守到这个项目开盘为止。可到小区内几个现有的共管公寓去看一看,参考区内的转售和租金市场。

了解地段的交通和设施

买房之前,应该在不同时段到小区走走,了解这里的交通情况。尖峰时间会不会堵车?如果有学校,中午放学时分会不会影响住户出入?如果是为了方便入学,应该先打听自己是否符合资格,因为很多名校的学额在第二阶段就几乎被抢光了,轮不到靠住家距离来报名的学生。

即使图纸上显示有地铁站,也应该实地看看距离、是否已经通车。如果还没有通车,不单不能带动房价上涨,建筑工地所带来的噪音和尘土,反而可能影响转售和租金市场。

了解发展商的背景

一些发展商建造的项目价格会贵一些,但房子的质量也相对较好,不但租金市场较高,日后转售时的二手房价也会高一些。

如果锁定了某个项目,不妨到发展商盖过的项目看看(最好完工超过三年),了解这家公司的设计特点和产品素质,例如停车场的设计是不是过窄、晒衣空间会不会不足等等。

了解项目总蓝图

看项目总蓝图时,要清楚项目内的设施。如果介意电房、垃圾房、停车场入口等,应该留意这些设施的位置和楼高。如果不喜欢烟熏味,应该避开靠近烧烤炉。如果担心噪音,或许要考虑远离常常会举办聚会的住户俱乐部。

了解示范单位和实楼差距

示范单位都装修得美轮美焕,但这是用金钱堆积出来的,一般人不太可能有同样的装修预算。

如果看过刚交楼的房子,就能较好理解示范单位和实楼之间的差距。买房时,也应该跟发展商确定哪些装修是附送的,哪些只是“包装”。在示范单位内也应该留意家具是否正常尺寸?房间内是否没有安装衣柜,所以看起来较宽敞?

(据联合早报)

泰国 | 签证费将涨价 泰国落地签申请日均破5000

距离泰国新签证资费实施时期9月27日还有不到60天时间,廊曼机场就提前迎来了每天5000-6000“落地签”游客高峰考验。为此官方在候机楼2层增设了8个快速办理窗口。

泰国中华网报导,曼谷廊曼国际机场场务主任乃裴说,针对近期落地签游客数量暴增至每天5000-6000人次的情况特制定了应急协调方案。在第2候机楼入境通道的2层增设了长约200米共8个落地签特别办理窗口,此外还提供临时快照丶外汇兑换点和表格填写处以及大约300个等候座位等配套服务。

泰国首都曼谷共有两个机场,图为廊曼机场

目前落地签入境游客中主要以中国游客为主,改善落地签游客办理服务後,现在人均办理所花费的时间缩短到了主要3分钟。极大的节约了入境游客等待的时间。与此同时,还在办理区域提供中英双语说明等以及排队叫号系统,让整个过程井然有序。

而1号候机楼出境服务窗口方面也新增加了2个服务台(4个受理窗口),能够每小时新受理200个旅客出行需要。与此同时,还要去严格执行入境安检标准。

(据钜亨网)

美国 | 旧金山房地产市场最新行情:供需均衡 投资好时机

旧金山房地产市场终于开始降温,这对于过去几年的一直观望的买家无疑是个好消息。最近的销售记录显示,该地区房价已经趋于稳定,许多房产无需经过竞购战就可购得。即使房产收到多家竞价,其数量通常也是较低的个位数。要价和售价之间的差距也大幅减少。一年多以前,我们经常听到一套房产实际售价比最初要价高出50万或100万美元。如今,这种现象已经变得非常罕见的。

这是否意味着旧金山房市不再是炙手可热?并不是。对许多人来说,旧金山仍然是梦想中的城市,尤其是那些在技术行业工作的千禧一代。目前失业率处于历史低点。许多移民也被旧金山文化多样性、公共交通、教育、温和的气候和美丽的风景所吸引。

现今,旧金山房市处于一种供需均衡的稳定状态。过去的两到三年,由于旧金山房地产市场供应有限,需求远高于供给,10或20家竞价一套该地房产,数天内就可成交。随着价格上涨,越来越多的业主将他们的房子放到市场挂牌出售,供应也跟着上升。另一方面,需求下跌,因为负担得起住在这个城市的人口减少。当供给约等于需求时,市场将处于一个均衡状态。理解均衡的人都知道,这种状态很临时,供应/需求很快就会失去平衡。

所有这些对投资者意味着什么?

1、对于长期投资者而言,旧金山房地产是很好的投资。在过去的几十年中,尽管有起有落,当地房地产市场始终如一交付高回报。投资者需要关注长期收益,而不是短期的波动。及时切入市场将是不可能的。

2、投资者购买房地产将更容易。竞价减少将是必要的。仍是现金为王。投资者通过现金购买房产能省钱。

3、城市的某些区域公寓市场正变得饱和。购买靠近市中心的公寓将会更方便,更划算。然而,独栋房屋依旧非常受追棒。

4、我个人不相信房市存在泡沫。房地产市场正进行轻微的调整。迅速行动起来的人可以从调整中受益。正如我刚刚提到的,旧金山房地产是一个很棒的长期投资。

美国房地产的继续蓬勃发展,许多国际买家对美元的稳定性充满了信心,所以外国投资者在整体销售数量是自2009年以来的第二高。纽约曼哈顿本年度第二季的房地产中位价再次创新高,比起去年同季增长了13%。随着2016年美国总统选举成为热门话题,今期专栏Anthony也会议论选举会对美国经济和房市场有什么影响。【阅读原文

 

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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新加坡 | 七月新加坡组屋转售量 创8个月最大跌幅

上个月的整体组屋转售量比今年6月下跌13.7%

新加坡房地产交易网站SRX的预估数据显示,上个月共有1573个单位易主,较6月的1823个单位显著下滑。

上个月的整体组屋转售量比今年6月下跌13.7%,是过去八个月最大幅度的滑落。

房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示,上个月共有1573个单位易主,较6月的1823个单位显著下滑。

组屋转售量在2010年5月达到巅峰,上月转售量比当时下滑56.9%,但与去年7月的1552个单位相比则微升1.4%。

分析师认为,这是因为每年第二季的组屋转售活动往往在一年之中最多,因此第三季的转售量相比之下显得较少。

智信研究与咨询总监王伽胜说,下半年的整体组屋转售活动通常会放缓,因此7月的转售量下滑是意料之中的事。今年6月的转售量相当高,他相信主要是拿到新组屋钥匙而急着脱售旧房子的卖家增多。至于7月,转售量滑落,可能是6月时国际上发生英国公投脱离欧盟事件,对市场带来一些不稳定因素,令买家却步。

博纳产业首席执行长林永富认为,7月的组屋转售活动减少,有可能是因为农历七月来临。“买房子后要等上一段时间才能拿钥匙,一些买家可能担心拿到钥匙后已是农历七月,避忌在这个时候搬家或是装修房子。”

整体组屋转售价微涨

与此同时,今年7月的整体组屋转售价格比今年6月微升0.7%。其中三房式、四房式和五房式组屋的价格分别上扬0.6%、0.3%和0.5%,公寓式组屋的转售价则下滑0.4%。以地区来看,成熟和非成熟组屋区的转售价都分别上扬0.8%和0.6%。

组屋转售价在2013年4月达到巅峰,上月转售价比当时下滑10.9%,与去年7月相比则微升0.8%。

王伽胜认为,6月的转售价格曾微跌0.6%,而今再次上扬0.7%,是转售市场趋稳的迹象。“尽管交易量下跌,转售价格依然上扬,显示卖家不愿以太低的价格出售房子,售价距离一般的市场价格不远,已算是合理的价格。预计未来四到六个月的组屋转售价格,将继续保持平稳。”

SRX数据也显示,反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差值的TOX(Transaction Over X-Value)中位数上个月为负1000元,与6月相比减少1000元,显示多数买家所付的价格接近同类组屋近期的售价。

其中,三房式、四房式、五房式组屋和公寓式组屋的TOX中位数,分别是零元、负2000元、负1000元和负1000元。

上个月交易量超过10宗的组屋市镇中,大巴窑的TOX中位数最高,达2万5500元;金文泰和武吉巴督则以4000元的TOX中位数排第二位。TOX中位数最低的是榜鹅和红山,分别是负1万元和负8000元。

(据联合早报)