Author: ZoeChan

莱坊泰国认为，泰国房地产入手时机已经到来。特别是在市场相对沉闷的情况下，客户反而掌握更大的主动权，不管是在议价丶优惠还是其他好处方面。

泰国中华网报导，莱坊泰国董事经理帕农透露称，就目前泰国房地产市场的总体情况来看，对於真正购房者来说，也是入手时机已经到来。目前开放商继续通过交易量还提振市场信息，保障其维持良好的流动性和市场占有率。

看看各大地产商打出了各种优惠丶福利广告，有的项目更是推出了又送又赠的活动。对於真正的购房者来说，选购已经开盘的楼盘将能够得到更大的让利空间。对於地产开发商来说，卖出了还比租出去好得多。

一方面由於国内外经济形势不佳以及泰国房地产供给过剩问题较为突出的问题，目前市场上炒房和套现的情况可能已经被稀释了。因此，目前的购买力将主要来自真正的购房者。

以往一个项目出来，一半的套现交易的比例在20-30%，有的项目高达50-60%。但现在有的只是有住房实际需求的客户，尽管房地产市场总体沉闷。另外还有一些购房者转而长线投资，因为房地产长线投资的机会仍非常吸引人，至少把钱存入银行要好很多。

至於下半年房地产走势来看，竞争仍非常激烈。而均价不超过3万株／平米的公寓项目仍将面临持续放缓。由於这部分客户群对经济波动的反应非常明显，因此，目前还有任何回暖的迹象。

（据钜亨网） 

柬埔寨财经部认为，由於金边市房地产市场供应过剩，未来5年柬埔寨建筑热潮将降温。

高棉日报报导，柬埔寨财经部表示，建筑业今年初已经开始放缓，由於供应过剩和新物业需求下降，未来5年，新建设项目将开始逐步减少。

财经部指出，建筑业今年增长率将达到15%，与去年的19%相比下滑4%。明年增长率将放缓至12.4%。2018年和2019年则分别下滑至10%左右。

财经部长温本莫尼洛表示，在全球经济预估放缓下，柬埔寨必须振作起来。

他说：“建筑业将放缓，但是这对柬埔寨经济是一件好事，因为房地产行业已经达到供过於求的阶段。”他说，这供大於求的情况对国家经济带来一定的风险。

尽管如此，温本莫尼洛表示，柬埔寨仍然保持7%的经济增长率，但是明年增速将小幅下降至6.9%。

柬埔寨房地产评估协会（CVEA）主席金贤表示，目前房地产市场已经出现供应过剩，因此建筑业在2016年至2019年放缓是正常的事。

他说，一些富裕人士购买房子和公寓作为投资目的，有些中产阶级也是如此，所以使得供应过剩。他说，建筑业放缓将是业内做出健康调整的时候。

（据钜亨网）

泰国中华网报导，泰国房地产信息中心主任汕马透露称，5月份曼谷及其周边房地产调研数据结果呈现回暖。该月新开盘的住宅和公寓共计21个，总供给量5290单位。其中住宅类项目12个，总供给2320单位；公寓类7个，总供给2970单位。

回暖还能从开盘数量上看到，5月份新开盘的项目总数几乎是上4月份的1倍。这也反映出开发商陆续从刺房政策中回归。但就今年前4个月房地产总体表现看，则供给量略有下降。由於政府实施的刺房措施从去年第4季度一致持续到今年4月28日，因此，开发商的注意力都是在出售现房上，而推迟了新项目的开发进度。

但不管怎样，今年前5个月仍然有123个新地产项目入市，总供给量29380单位，同比下降22%。其中，住宅类74个，共有12200单位，同比减少30%；公寓类49个，共有17180单位，同比减少16%。

随着房地产市场的逐步回暖，相信下半年地产商将会陆续加快项目入市。像曼谷及其周边地区今年新入市的项目将和去年持平，总量在10.1-10.2万单位。其中，住宅类4.1-4.2万单位，公寓类6万单位。

汕马补充说，作出上述预估主要是考虑到目前库存量仍比较充足，供给侧远大於需求侧。尽管部分开发商在刺房政策中已经降低了部分库存量，但需求低迷产生的供给过剩基本面仍没有得到改善。

就今年泰国房地产市场总体形势看，住宅类供给有下降趋势。尽管大型地产商纷纷转战低端市场，希望能在政府公租屋项目中分到一杯羹，但由於仅有大型地产商不断有新项目入市外。由於受到银行收紧房地产开发贷款，中小地产商几乎没有新开盘项目。

（据钜亨网）

近期，中国一、二线城市“地王”频出，房地产市场似乎又迎来了一波春天。不过与此前不同的是，眼下房地产市场引发社会各界对于房地产市场是否即将崩溃的担忧。国内外不少分析认为，中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局，中国经济也会像日本经济一样陷入“失去的二十年”。

在做这种对比之前，还是简单总结一下日本房地产泡沫的始终。1985年广场协议后，日元大幅升值，不到三年的时间内，日元对美元升值了50%。日元的大幅升值，使得当时的日本出口向中小企业苦不堪言，经济下行风险加大。为此，日本央行接连调低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率为5%，而到了1989年4月，其利率仅为2.5%。加之，日本当时基本实行利率自由化、金融业务自由化、国内外资金流动自由化，大企业可以通过发放债券、股票等方式，直接进入资本市场筹措资金，对银行依赖程度减低。而日本商业银行面临大客户流失，传统融资减少的经营压力。

另一方面，早在70、80年代，日本经济增长迅速，城镇化影响下，一些中心城市的房价快速增长，进入1985-1990年，日本经济出现空前繁荣局面，“土地神话”论开始席卷全日本。不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业，获得不菲的利润。面临经营压力的日本商业银行自然也看到了这一市场，主动找到日本民营的中小企业向其发放贷款（以土地作为担保），进而形成一个循环，而这个循环的逻辑就是“土地神话”。此外，资本账户的开放，也使得国际上的热钱流入日本，由此带来的后果就是，东京、大阪、名古屋等地房地产价格飞涨，早已脱离日本民众实际收入水平，日本经济全面过热，资本过剩的局面一目了然。为此，日本央行开始调控这一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在调高房地产交易的各种门槛，加之人们预期逐渐改变，日本房地产价格开始应声而跌，房地产泡沫就此崩溃，直至今日日本房地产价格仅为最高时的1/3，而日本房地产泡沫崩溃后，产生了“三个过剩”的问题，即债务过剩、投资过剩（产能过剩）、雇佣过剩，三个过剩一直困扰着日本经济，直到今天。

反观眼下的中国，是否会重蹈日本的覆辙。安邦咨询（ANBOUND）的研究团队认为，两国房地产泡沫有着本质的区别，重蹈覆辙的说法并不准确。中国的房地产泡沫一旦崩溃，其后果不堪想象，造成的负面影响可能远甚于日本房地产泡沫。

一、房地产泡沫

日本的房地产泡沫可以视作为“市场泡沫”，是市场行为的体现。无论是作为融资主体的银行，还是参与发展房地产的开发商而言，都是民营企业，泡沫破灭后，所留下的债务依然可以通过市场途径去化解（比如破产清算等）。然而，我国的房地产市场参与主体，银行、开发商大多以国企为主，可以说是“国家泡沫”，泡沫一旦破灭，所遗留下来的债务很可能就转变成政府债务（刚性兑付），最终转嫁给居民，会极大的增加居民负担。

二、土地制度

土地制度完全不同。安邦咨询首席研究员陈功指出，日本的土地是私有产权，而中国是国家所有权（农村是集体所有权），所以同样的房地产问题，中国要比日本严重的多。日本房地产泡沫破来最多是经济低迷，金融系统承受压力，而国家是不会出现严重问题的；中国的房地产泡沫一旦出现问题，就是国家经济崩溃的问题。中国则相反，一旦出现问题，就是财政危机，就是国家一级的大事情。这是两者之间最大的区别。

三、支柱产业

房地产业在中国被视作支柱产业，这和日本有着天壤之别。日本经济高速发展的时期，并没有伴随房地产价格快速上涨，也就是说日本经济的根基并没有建立在房地产及其相关产业之上。而中国经济高速增长时期，却出现了房地产价格快速上涨，东京大学教授田村清彦甚至指出，近几年，中国房价上涨的速度确实比较快，甚至快过东京。加之，国家文件也多次提到，要将房地产作为国民经济发展的支柱产业，由此可见，房地产市场的好坏，直接决定中国国民经济的兴衰与否。因此，对于房地产的定位不同，也决定了其重要程度，以及彰显了其影响力并不在同一个层次，可以说一旦中国房地产市场崩溃，最直接的影响，就是对中国整个国家体系造成冲击。

四、经济实力

两国经济实力完全不同。日本房地产泡沫发生在日本已经迈向高收入国家后，房地产泡沫崩溃直接拖累了日本经济的发展速度，但并没有让日本经济走向崩盘，也没有大幅降低日本人的生活质量，日本依然是世界经济强国，在很多领域仍处于世界领先水平。联合国《2014年人类发展报告》中，衡量国民富裕程度的HDI指数，日本排名第17位；IMF发布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。与此相对，中国经济总量虽大，但整体仍然处于工业化发展阶段，还未真正踏入后工业化社会。在诸多领域，中国仍然只停留在“大而不强”的阶段，HDI指数来看，中国排在91位；世界人均GDP，中国也仅在88位，和日本有着巨大的差距。因此，中国房地产泡沫一旦崩溃，对于国家经济的打击不言而喻，更为致命的是，房地产泡沫崩溃会直接拉低国民生活质量，中国跨出“中等收入陷阱”更加会显得遥遥无期。

分析结论

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本的房地产泡沫崩盘，中国以国有土地制度为主的国情，使得中国的房地产泡沫破灭的代价极大。值得庆幸的是，中国政府能够动用的社会资源远远大于日本政府，所以眼下仍能够依靠结构性的改革来化解潜在的泡沫危机。

（据搜狐）