ONE30 Hyde Park:悉尼標志性區域經典傑作,尊享鉑金地段品位生活

位於伊麗莎白街毗鄰海德公園的“海德公園130號”(ONE30 Hyde Park),由中國香港上市地產公司奧園集團和悉尼Ecove公司聯合開發,頂尖建築事務所Bates Smart擔當設計,以回歸經典、優雅和舒適為理念,旨在透過對傳統名貴建材的創新應用,對富豪人士對奢華生活的需求做出完美回應。與海德公園為鄰無疑是這棟未來38層建築得天獨厚的優勢。設計師對倫敦和紐約多個俯瞰城市著名公園的豪華公寓大樓進行了深入研究並將汲取其精神與韻味,營造出超越時間的經典空間。

樓高38層的“海德公園130號”(ONE30 Hyde Park)享有悉尼海德公園的絕美風景
樓高38層的“海德公園130號”(ONE30 Hyde Park)享有悉尼海德公園的絕美風景

毗鄰悉尼最美公園,盡享280度無敵景觀

這處公寓開發項目名為“海德公園130號”(ONE30 Hyde Park),位於澳大利亞悉尼市的中心地帶,距中央商務區和內港只有幾步之遙。本項目的房源都享有悉尼市知名的海德公園(Hyde Park)的絕美風景。項目占據整個悉尼市內無與倫比的最佳位置,通往悉尼市十分豪華的生活場所,周圍分布著領先的學校、餐館、澳大利亞博物館、悉尼歌劇院,距海德公園和博物館地鐵站僅舉步之遙。

悉尼最美的公園——海德公園
悉尼最美的公園——海德公園

悉尼海德公園,位於CBD東側,同名於倫敦海德公園,並媲美美國中央公園,已有近200年的歷史。它向北經悉尼禁苑(The Domain)和悉尼皇家植物園一直延伸到悉尼港岸邊。海德公園的形狀大致呈長方形,南端方形,而北端圓形。公園西到伊麗莎白街,東到書院街,北到聖雅各路和艾伯特王子路,南到利物浦街。

住在“海德公園130號”能夠享受頂級國際都市的所有便利
住在“海德公園130號”能夠享受頂級國際都市的所有便利

每日與海德公園美景相伴,周邊就是國際知名餐館和購物中心,享受頂級國際都市的所有便利,這是很多人所向往的生活。對於商務人士來說,ONE30 Hyde Park的吸引力不僅在於工作與生活距離的大大縮短,他們更看到了獨一無二的地段給物業帶來的強勁增值潛力。

“海德公園130號”占據整個悉尼市內無與倫比的最佳位置
“海德公園130號”占據整個悉尼市內無與倫比的最佳位置

資深投資顧問淺談加拿大房地產信托投資基金

由於源價格大跌導致商業投資下降,在2015年加拿大出現6年來最大的經濟萎縮,也是2009年以來程度最糟糕的經濟衰退。經濟衰退對國家經濟產生巨大負面影響的同時,還讓加拿大的大量共同基金產品在最近的2-3年內表現持續低迷,普通投資者蒙受巨大損失。更過分的是大部分共同基金公司在其基金表現低迷甚至虧損的情況下還收取投資者高昂的管理費和手續費,對此很多普通個人投資者抱怨連天,但又束手無策。

除了共同基金之外,其實在加拿大還有一個重要的渠道可以進行投資,那就是信托投資基金公司。今天,本文將重點介紹房地產投資信托基金(Real Estate Trust Funds,簡稱REITS)。地產基金的特點有三個,分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值、收益的大部分將用於發放分紅和長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。而房地產信托投資基金(REITs),其實是房地產證券化的重要手段。所謂房地產證券化,就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資,直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。那麼與市面上其他投資項目相比,房地產投資信托基金主要有以下優勢:

  • 投資資金門檻低

對於中小投資者來說,通過投資REITs可以間接獲得在大規模的房地產投資的收益。REITs的出現,可以說是為公眾提供了參與商業性房地產權益投資的機會。民眾可以通過購買REITs的方式參與投資,分享宏觀經濟增長帶來的收益;

  • 更多元化組合投資,市場風險低

REITs的資產是分散化了的房地產資產組合。與傳統的房地產開發只能投資於固定單個項目相比,REITs可以投資於不同的項目,回避風險的能力較強。REITs通過多元化投資組合,選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務,有效地降低了投資風險,也取得了較高的投資回報。其最吸引人之處,是定期的股息收益,而且股息率相對優厚。

  • 稅收優惠,投資者收益高

REITs的稅收政策,也是吸引眾多投資者的原因之一。REITs在稅法上是一個獨立的經濟實體,如果REITs將每年度盈利的大部分以現金紅利方式回報投資者,則無需繳納公司所得稅,這就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅,因此REITs所發紅利也特組高。同時,投資人以分紅的方式收到的投資收入,在個人稅率中也是最低的。

  • 實行專業化團隊管理,有效降低風險

REITs所募集的資金往往委托專業的管理公司自主管理、集中管理,管理人員為有經驗的房地產專業人員,他們時刻關注市場和收益率的變化,制訂最佳的投資策略,可有效降低投資風險。

  • 可預見性收入

REITs多是以租賃收入為其主要收益。而其所投資的地產的又多為長期的合作。故投資REITs可獲得相對穩定的、可預見得收入。

雖然對很多從中國大陸來的新移民來說,房地產投資信托基金聽上去很陌生,但其實在美國市場上,房地產投資信托基金規模幾乎是整個股市的兩倍了,這當然歸功於美國發達的零售市場和從商環境。縱觀房地產投資信托基金的整體投資回報率的表現,在過去20年裡,北美地區的地產基金收益最佳 (13.2%),歐洲次之 (8.1%),亞洲的平均收益最低 (7.6%)。在這之後,由於歐債危機的影響,歐洲地產基金收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的地產基金則取得了超過12.0%的平均收益。

我們通過對REITs和S&P500指數的平均年投資回報率的比較可知,REITs的歷史收益率是相當可觀的。REITs如此之高的分紅來源於公司經營層面的稅收規則不同。REITs由於必須將其90%以上的利潤以分紅的方式收回投資者,故而在公司層面上是免稅賦的。而其他的公司均需要支付35-38%的稅率,而在過去的40年這個比率更是高達48%,且無論是否分紅。很顯然,這就是為什麼REITs能給廣大投資者帶來高收益的最大原因。從歷史數據看來,REITs的這種投資產品的稅賦優惠直接產生的結果就是,每年高於S&P500分紅2%左右。當前市場的股票價格波動太大,同時國家的債券收益率又太低,這個時候高收益低風險的房地產信托投資基金的優勢就完全體現出來,可謂一次投資,兩種收益。

 

倪駿良Peter專欄全集:

投資顧問倪駿良帶你“玩轉”商業地產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,郵件pni@privest.ca,或添加Peter微信與他零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

澳大利亞房價百萬區年增三成 昆士蘭增幅最大

新州房市紅火,公寓價格超百萬區,位於新州的佔到96%。

在2014年末的時候,全澳洲僅僅有406個區域其房價的中值為100萬元以上,然而經過了短短12個月,全澳洲房價中值超過百萬的區域大增了約31%至530個。

曾幾何時,澳洲房產價格超過百萬的就被稱為是中高端房產,然而現在隨著房價的上漲,價格超過百萬的區域越來越常見了。澳大利亞房價多少錢一平

澳洲530區 房價中值超百萬

房產數據分析公司CoreLogc RP Data的報告衡量了那些在2015年至少銷量超過10幢房的地區。分析了全澳各個地區的房價上漲情況。

2015年末,全澳房價中值超過百萬的區域達到530個,比2014年末的406個區域上漲了不少。在過去的12個月內,這一數字漲幅達到30.5%。

各種房型來看,公寓和獨立屋還是有一些差別。公寓價格中值超過百萬的區域數量遠遠低於獨立屋所在區域,而且大多數集中於悉尼。在過去的一年中,全澳獨立屋價格中值超過百萬的區域數量上漲27.6%,而公寓價格中值超過百萬的區域數量則上漲136.4%。

中值百萬區 維州增逾4成

2016澳大利亞房價走勢最新消息。其中獨立屋價格中值過百萬的區域增幅,在各州和領地分別體現在:新州增幅32.7%,維州增幅46.7%,昆州增幅15.4%,南澳下跌7.7%,西澳下跌9.5%,塔州北領地首都領地變化不大。

獨立屋價格中值過百萬的區域,昆州增幅最大達到150%。全澳所有公寓價格中值超過百萬的區域中,位於新州的區域佔到68%,有公寓價格超過百萬的區域中,位於新州的佔到96%。新州和維州中公寓價格中值超過百萬的區域,佔到全澳總數的85%。

截至2015年末,全澳房價最昂貴的10大區域中有9個位於悉尼。總體來講,Centennial Park是全澳價格最昂貴的居住區,而Point Piper則是公寓價格最昂貴的居住區。所有10大公寓房價最昂貴的區域都位於悉尼。

雖然隨著悉尼墨爾本房價的上漲,有不少業內人士認為房價的漲幅一定會放緩,但也許一年以後房價超百萬的區域可能會更多。

澳洲獨幢屋價格最昂貴區域 澳洲公寓價格最昂貴區域

數據來源:CoreLogic RP Data

(據澳洲新快網)

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

噩耗還是謠言?英國政府正式向工作簽證開刀!

上班路上就陸續接到朋友們發來的新聞鏈接,有中國的有英國的,都紛紛打探1月19日出台的MAC報告提到的最新英國移民法關於工作簽證的變化。 

有的說:工作簽證馬上要漲到最低3萬工資啦,有的說以後工作簽證配偶都不能工作啦,有的說以後內部公司調動也要算到工作簽證年度名額裡啦…種種此類…

甚至包括騰訊,不知道從哪裡來的新聞源,直接PO出來下面的標題,嚇得大叔一哆嗦,什麼時候英國政府的效率這麼高,不經過議會就可以更改這麼重大的法案?

現在大叔仍然在反復的看MAC的這份報告,越看越心驚膽戰……這是要下狠手了呀。對於非歐盟人士通過T2工作簽證途徑進入英國的政策,將是一個寒冬的到來!!!

先來看看MAC是個什麼東東吧?他們和內政部到底是什麼關系?

MAC全稱: 英國移民咨詢委員會(Migration Advisory Committee),通常政府在對某些重大政策變化之前,為了避免打架以及推卸責任,會找一個專業的機構對相關的現行政策以及變化預期做出“專業?”的評估和分析。 這個MAC就是英國內政部御用的專業的,對移民政策做出變化趨勢評估及現狀分析的一個專門機構。 

按道理來說,這應該是一個第三方的專業機構,但是實際上,這個機構是和移民局在一個辦公樓裡……所以說,基本上是隔壁和隔壁的關系。 

MAC也可以理解為內政部的移民智囊團,對英國內政部制定相關的移民政策導向起到了很關鍵的作用。 例如在2014年的漲價就是根據MAC的報告建議所做出的相應更改。 另外一個重要的作用是對英國移民市場數據進行分析以及相關領域進行調研判斷,包括每年出台的短缺工種名單,都是由這個機構來建議並通過內政部來實施。 

然而,MAC的報告僅僅有建議權,而沒有法律效力!就像2014年鬧的笑話說是要拍賣英國護照,消息一出,全英嘩然,很顯然的MAC的領導被門夾了腦袋才會出這樣的建議。 果然這個建議沒有通過內政部的同意,最後不了了之。 

1月19日的報告說了什麼?建議了什麼?

這個報告總共282頁,有興趣的朋友可以去MAC網站上下載來看看:https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/493039/Tier_2_Report_Review_Version_for_Publishing_FINAL.pdf

總的來說,這份報告最後的結論和給政府的建議有以下幾個方面:

  1. We recommend that the best way for the Government to achieve its aim of restricting volumes under Tier 2 and focusing on more highly skilled migrants is through price;  

    我們建議:最好的方法完成政府的目標- “降低T2工作簽證移民並且關注更多高技能移民的方法是通過(增加)代價來實現。 

  2. We recommend that the cost of Tier 2 recruitment be raised via higher overall minimum salary thresholds and the introduction of an Immigration Skills Charge;  

    我們建議:通過提高最低薪資要求標准以及增加移民技能費來增加工作簽證招聘的代價。 

  3. We recommend that use of the Tier 2 (Intra-company Transfer) route for third-party contracting be moved into a separate route and a higher salary threshold (£41,500) be applied;  

    我們建議:工作簽證中的內部公司調動簽證類型裡第三方外包公司的形式應該被設置單獨的的通道標准並且建議最低工資標准應該達到41,500英鎊。 

  4. We do not recommend that Tier 2 (General) is restricted only to occupations on an expanded shortage occupation list; and,

    我們不建議:工作簽證(普通)類別是僅限於擴大緊缺職業名單上的職業。 

  5. We do not recommend restricting automatic work rights for dependants or an automatic sunsetting of occupations on the shortage occupation list.

    我們不建議限制工作簽證隨行人員的工作權利。 

以上5條就是MAC最後做出的結論,當然做這個結論之前的280頁裡面出現了大量的數據分析和預測評估,得出了以上的結論和建議。 

劉律師專業點評

看過了以上幾個MAC的報告結論,我也想分享一下看完這個報告自己的判斷和想法。 

  1.  這屆英國政府的移民政策在逐漸的深入到細節執行,從最早的掃除T4學生簽證中的不合規學生,加強各種對學生簽證的監管,到關閉各種不符合要求的社會第三方辦學機構。鐵娘子的鐵腕移民控制手段正在逐漸得到實施和執行!

  2. 解決了最好解決的學生簽證問題,下一步就是針對性的解決工作簽證。 包括最近能夠明顯的感覺到,對工作簽證的審核,包括擔保人審核,簽證申請人的審核,已經嚴格到接近吹毛求疵的地步; 預計工作簽證不單單是漲價的問題,相信以後要通過工作簽證進入英國定居序列的申請人,真的是難度加大很多。

  3. 下一步相信是對企業家移民的審核,不僅僅是下一步,從目前我們得到的反饋來看,無論是境內還是境外,在申請首次簽證以及續簽的時候,都遇到了比以往嚴格很多的審核制度和條例,對於相關制度的執行程度也是前所未有。

  4. 對於其他漏洞的審核,例如婚姻類簽證,例如T5臨時工作簽證等等有可能增加英國淨移民數量的類型,相信在很長一段時間內都會持續下去。 

一個簡單的推測,關於4月份即將發生的移民法修改案——

工作簽證:

  1. 提高最低工資收入標准門檻到3萬英鎊,這個是MAC也建議的。 

  2. 內部調動子目錄被單列規則,工資要求提高到40,500英鎊,MAC建議。

  3. 所有T2工作簽證申請雇主,需要為每個非歐盟地區雇員支付額外的1,000英鎊每人每年的一個費用。MAC建議,但是定價權在財政部。 

    企業家移民:

  4. 引進第三方的專業商業評估團隊,對商業計劃以及申請人的企業家精神進行更專業的判斷。

  5. 放開英國境內當天簽證窗口。

  6. 放開特定程度下的因商務原因的離境時間要求。 

  7. 特殊情況下,沒有產生就業機會也可以獲得續簽,例如創業初期,不能產生就業機會,但是獲得風投機構認可。 

以上僅僅是推測,根據對目前現行的移民法政策以及執行過程中遇到的各種信息,綜合分析推斷得出,並不代表任何法律意見!

我們准備了一份對整個報告全面分析和理解的中文版本說明,有興趣的朋友可以添加大叔的個人微信號索取。

 

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣,有疑問的讀者也可,或瀏覽劉律師新浪微博:【英國移民peterliu】了解更多。加【劉律師微信】:LIU07888088168進行探討

《英國生活指南》即掃即得

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

【驚爆消息】英國政府計劃取消投資移民!靜觀議會如何響應

彼得森律師行收到ILPA(Immigration Law Practitioners’ Association)發來的內部郵件,計劃從2017年1月開始,將關閉英國投資移民通道Tier 1 Investor。

提出該議案的是HAMWEE男爵夫人與WALLACE OF SALTAIRE勛爵,通過議會程序,提出將Tier 1 Investor英國投資移民方式取消。具體提議已在1月27日發布的移民法案修正案當中體現,提議在移民法案地55條後加入新的法條,原文如下:

After Clause 55

BARONESS HAMWEE

LORD WALLACE OF SALTAIRE

Insert the following new Clause—

“Tier 1 (Investor) visa

(1) The Secretary of State must make rules which shall come into force no later than 1 January 2017—

  1. to close the Tier 1 (Investor) route;
  2. to close applications to extend leave under Tier 1 (Investor) to applicants in the United Kingdom before 1 January 2017.

(2) Nothing in this section shall affect leave to enter or remain of the holder of 

a Tier 1 (Investor) visa granted before that date in accordance with that 

leave.”

(1) 2017年1月1日起

  1. 取消Tier 1 投資移民簽證
  2. 取消Tier 1 投資移民簽證的續簽

(2) 2017年1月1日前,已取得Tier 1 投資移民簽證的,不受影響

英國議會官網移民法修正案提議全文鏈接:http://www.publications.parliament.uk/pa/bills/lbill/2015-2016/0079/amend/su079-II-c.htm

劉律師專業點評

為了控制移民數量,英國議員們也是拼了… …

話說2016年剛剛開始,英國移民局也是夠忙的。先是宣布縮緊學生簽證,接著限制工作簽證,大叔剛剛消化所有結婚簽證提高英語成績要求的消息,如今投資移民也有被取消的可能!完全體現出英國對於移民的控制力度,鐵娘子的手腕一點不輕!

但是,大家不必過分驚慌,這只是一個提案,還沒進入到國會的審批程序之中。

從2014年11月,英國投資移民門檻從100萬英鎊漲到200萬英鎊,全球的投資移民數量明顯下降,尤其中國的申請人大多轉向資金要求更低的企業家移民,沒想到一直被認為有錢就能任性的簽證也被推上風口浪尖,關閉投資移民簽證的消息悄然而至(沒有一點點防備啊……)ILPA內部消息猜測是因為政府腐敗,沒有將投資移民的投資資金發揮到最大用處,對於拉動英國經濟沒有明顯的幫助。

但如果國會一但通過了這個提案,那就意味著,2017年1月之後,英國的Tier 1投資移民這個簽證就不復存在了。

就是這兩個人出的主意:

大叔再次提醒大家,ILPA的內部文件裡用的是tabled an amendment,也就是議會程序裡提出議案開始考慮的階段,還不是正式的出台移民法修改。所以究竟結局如何,還不得而知。關於進一步的准確消息,敬請繼續關注大叔的居外專欄,或者直接聯系專業移民機構咨詢。

同時,關於移民法案修改的其他內容,大叔將進一步為大家分析!敬請時刻關注!

 

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論感興趣,有疑問的讀者也可,或瀏覽劉律師新浪微博:【英國移民peterliu】了解更多。加【劉律師微信】:LIU07888088168進行探討

《英國生活指南》即掃即得

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

國外最大春節慶祝在悉尼 中國客料為悉尼經濟注入2億!

悉尼以舉辦中國以外最大規模的春節慶祝活動的聞名,吸引大批遊客

澳洲過春節的中國遊客預計將為悉尼本地的經濟註入數億元。

悉尼以舉辦中國以外最大規模的春節慶祝活動的聞名,預計從周壹大年初壹開始的9天內,會有60萬人到悉尼CBD參與慶祝活動。

悉尼市議員郭耀文(Robert Kok)表示,中國人在過春節時還喜歡買買買,悉尼的零售業可能就能因此獲得2億元的收益。他稱:“中國人非常迷信,所以新年頭壹天要穿新衣。他們來這裏旅遊的很大壹個組成部分是購物和吃飯。”

郭耀文還稱,中國春節期間有7到10天的公共假期,還有有閑錢旅行的中產階級,所以今年有很多人選擇來悉尼過春節。春節期間,中國方面還有約60名媒體人員在悉尼進行報道,數以億計的中國人將感受到悉尼的過節氣氛,所以他們對悉尼的興趣無疑會只增無減。

喜市商會(Haymarket Chamber of Commerce)主席Simon Chan則認為,雖然今年沒有了新春花燈大巡遊,但通過其他形式的活動來消弭了由此產生的不利影響。中國遊客帶來的經濟效益從唐人街擴散到了市區的各個地方,包括達令港(Darling Harbour)、多爾斯角(Dolls Point)、馬丁廣場(Martin Place)以及CBD。

過去只有花燈巡遊的時候,人們反而可能錯失了悉尼的其他樂趣,但現在人們有更多的東西可以看,有更多的事情可以做。

Chan稱對歡度春節的中國人來說,悉尼是個頗具吸引力的地方,他有朋友從中國香港來悉尼過春節,並稱春節期間飛抵這裏簡直不知道自己究竟是否身處澳洲,因為機場裏面中國人隨處可見。

悉尼市議會發言人稱,市政府為了今年的春節慶祝活動耗資200萬元,而且所有的活動都免費向民眾開放,“悉尼和亞洲,尤其是中國的聯系越來越密切,這是維持我們國際地位的關鍵。

(據澳洲新快網)

 

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

悉尼邦迪海景公寓不用40萬澳元!引來買家瘋搶

39萬澳元能在悉尼買什麼房子?但這竟然是房市熱門地區邦迪(Bondi)海灘的一套公寓指導價。

在這套房裡,你可以觀覽著名的海灘和海港景色。

由居外代理的悉尼邦迪(Bondi)海灘公寓

據悉,這套房只是一個小小的單間公寓,但Ray White在Double Bay的中介威爾遜(Diane Wilson)稱,很多買家都對它很感興趣。

威爾遜稱:“這個地段的便利勝過了它的面積。這裡離海灘和Bondi Junction都很近,也落在著名的邦迪路上。”

她說,這個第八層的公寓陽台大小適合,廚房也高級,這都是賣點。

樓頂的11層更能觀覽海灘和海港大橋景色,也有水池,對所有居民開放。

威爾遜說:“這對那些想要高收益的澳洲房投資者來說尤為吸引。”

39萬澳元的價格可是遠低於邦迪的公寓中價89萬澳元,跟2100萬澳元的海灘頂層公寓紀錄價相比也是天壤之別。

(據澳洲新快網)

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

英國Top10學區大盤點系列:學區排名公布

在學區介紹中,我們《英國教育專刊》主要參考了英國衛報的名學區排名。在全英國前10名的校區中,有9個校區位於大倫敦地區,1個校區位於曼徹斯特地區。除了較好的公立校區外,針對中國家長對於私立學校的需求,我們對私立學校較多且教學質量較高的學區進行了介紹。

學區介紹主要針對在擇校過程中家長比較關心的幾個問題進行客觀描述。通過與家長和學生的溝通,我們選了以下幾個方面,其中包括:校區環境、居民素質、人口分布、校區安全及孩子教育相關的新聞。所有信息均來自政府官方網站、學校網站、報紙等官方公布的信息,保證信息的准確性。為學生和家長對於這些學區提供更加直觀的了解。在每個學區當中,《英國教育專刊》都選擇了頂尖的私立及公立學校進行詳細介紹。

英國最具權威性的兩大監管機構分別是Ofsted和ISI,其中,Ofsted主要負責多數公立學校的評估,ISI主要負責對多數私立學校的評估。在選擇學校時,我們優先介紹了Ofsted及ISI評選的達到Outstanding及Excellent級別的學校,在關注權威機構評估的同時,學術成績也列入考慮範疇。基本上所有學區介紹中包括的學校的學術成績均在全英10%中。我們《英國教育專刊》在學校的具體介紹中,也將學生成績作為單獨的一項加以說明。在小學的成績中,我們以英語、數學和科學成績達到5級的學生比例為標准,因為達到5級是小學生考取好的Grammar School——相當於國內重點中學——及好的私立學校的重要參考標准。GCSE的成績按照獲得A*到C的比例作為參考,A-Level的成績按照獲得A*到E的比例作為參考。在總結每個學校的具體信息時,我們主要以最新的Ofsted和ISI提供的調查報告作為參考,通讀整篇報告後總結概括學校的主要特點。

英國Top10學區,我會在本專欄系列中逐一深入介紹

一點點觀察所得

通過對公立學校和私立學校的調查,《英國教育專刊》的編輯們有一點小小的感觸:

在公立學校中,由於經費的限制,多數公立學校只能關注學生的學習成績。在頂尖的公立學校中,多數學生來自在英國的少數種族,母語非英語的學生占多數。在不同的公立學校,師生比例差異較大。獲得政府補助較多的學校在保證學生的學術成績的同時也會積極擴展學生的課外活動。頂尖公立學校的競爭日益激烈,為使孩子能夠有機會進入優秀公立學校,“孟母三遷”的故事也時常發生在英國父母的身上。

教學質量較高的通常都是教會學校,通常是羅馬天主教會學校或英國國教學校。許多家長也為了使孩子能夠進入好的學校提前幾年便開始每周末前往教堂。對於公立學校的需求日益增長,特別是在好的學區,英國政府也在積極擴建、新建公立學校。

另一方面,頂尖的私立學校不僅保證學生出色的學術表現,學生的課外活動也十分豐富。音樂、戲劇表演、藝術和體育通常是私立學校課外活動的標准配備。另外,私立學校通常占地面積較大,學生有更多的活動空間。除了學生所學的課程外,私立學校中的學生也經常獲得學科奧林匹克競賽的獎項,在體育、音樂、藝術等方面通常也有出色的表現:代表地區參加國家級比賽、在音樂和藝術方面取得高規格的認可等。

針對高年級學生的私立學校多數可以選擇走讀或者寄宿,當然,寄宿生的學費也遠遠高於走讀學生。在學生比例上,私立學校中來自少數種族的學生比例遠低於公立學校。雖然學費高昂,但由於許多私立學校設立了獎學金,也擴大了私立學校招生的範圍。

然而,想要進入頂尖的公立或私立學校都不是一件容易的事。許多學校要求學生通過入學考試。入學考試通常分為兩部分:面試及筆試。具體考試科目由學校確定。為了使孩子能夠順利通過入學考試,有些時候,補習在所難免。

英國的小孩也不容易啊…雖然國內的學生各種抱怨課業壓力大,但是看看英國娃在高中的時候就能寫出本科水平的研究報告,每個人會兩三種語言,也得各種考級和奧林匹克競賽也是醉了…孩子都不容易啊…

 

安妮專欄全集:

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,郵件annie_huyue@163.com,或添加安妮微信annie_huyue與安妮零距離交流。

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

海外 | 中發地產海外高級經理帶你「走出去」投資獲利

Lu_Xiao_Bin__700x300

探討:海外私人島嶼在中國的運作模式

現在提到私人島嶼,很多人還是水中望月的感覺,可望而不可及。由於中國的土地產權屬於國家,因此,在我國暫時不會出現真正意義的私人島嶼。現在國人要想擁有一個真正屬於自己的島嶼,目前只能在海外尋找。我來跟大家深入探討未來國內私人島嶼市場的運作。【閱讀原文

 

2015年是中國海外地產發展裡程碑的一年

2015年中國資本進軍海外房地產市場正在進入一個全新的階段,各大品牌開發企業已經快速開始自己的海外項目布局。隨著中國投資者通過購買更多的海外資產來分散快速增長的國內財富,中國資產輸出,在全球房地產投資市場將會占有越來越多的比重。對於中國海外地產發展的未來趨勢,我有三大觀點。【閱讀原文

 

探討:海外私人島嶼在中國的運作模式

現在提到私人島嶼,很多人還是水中望月的感覺,可望而不可及。由於中國的土地產權屬於國家,因此,在我國暫時不會出現真正意義的私人島嶼。現在國人要想擁有一個真正屬於自己的島嶼,目前只能在海外尋找。

其實私人島嶼的出現,與別墅、游艇的存在意義相似,更多的是個人地位與財富的像征。從世界範圍看,私人島嶼的發展與經濟的發達及法律的健全密不可分,現有私人島嶼主要集中在北美沿海地區、五大湖區、加勒比海、太平洋島國、澳大利亞沿海等區域,這些區域內島嶼資源眾多;從私人島嶼的擁有者來看,大部分為歐美中產以上家庭為主,緯度越低的海島,價格越高,如加勒比海區域的私人海島,則多數被富豪占據。

海外私人島嶼的價值

  • 全球資產配置,分散資產風險,擁有一片真正可以世代傳承的私有領地;
  • 擁有可以自由規劃建設的土地,建立自己的“王國”;
  • 坐享島嶼資源的價值增長;
  • 個人財富與權力的像征,實現自我價值;
  • 開發海外旅游資源,實現經營收益。

購買私人島嶼面臨的問題

目前國人購買海外私人島嶼還是要面臨很多問題,如私人島嶼所屬國家的政治經濟情況、海島具體位置、海島的交通、基礎設施配套、現階段開發狀況、海島開發規劃、所在國法律等等一系列的問題;同時,資金更為關鍵,基礎設施、電力、淡水、垃圾處理、碼頭港口、小型機場等都需要不菲的投資,最重要的是後期運營與維護的問題,從目前的狀況來看,個人開發一個私人島嶼還是屬於超級富豪的專利。

未來國內私人島嶼市場的運作探討

隨著人民幣進入下行通道,會有更多的國內資本著眼海外投資市場,企業海外投資與個人海外投資都會持續的增長。目前,私人海島市場在國內還處於萌芽階段,需要有領軍的開發企業去嘗試開發,創立出適合中國客戶需求的私人海島開發模式,並對需求市場進行引導。

模式一:傳統開發模式

開發公司購得私人海島後,根據海島特點進行產品規劃,依據自身產品的市場定位,開發出符合市場需求的產品,並進行銷售。此種開發模式,由於私人海島客戶需求的個性化及需求的不確定性,開發商存在較大的市場風險。

模式二:私人定制模式

隨著海外開發的熱潮,催動產業不停的細化發展,私人島嶼開發可采用產品定制模式進行市場運作。由開發企業選擇適合不同需求的可開發島嶼,國內企業或客戶根據自身需求,與開發商共同定制開發產品。此種模式優勢在於可以將客戶個性需求最大化,在產品設計階段即根據客戶需求進行定制開發,同時開發商在項目前期即可實現銷售回款,有效降低開發風險。

模式三:產業開發模式

由於私人海島產品屬於休閑度假類房產,開發企業在前期規劃階段,可將當地旅游資源與海島的後期市場運營方式進行整體規劃,開發出不同類型的海島度假產品。海島以酒店的基礎服務為依托,推出海島婚禮、企業年會、私人海島party等服務。在產品銷售前賦予產品後期的運營價值及投資回報。在銷售端,可將銷售產品金融化,通過分權銷售或眾籌的模式進行產品銷售,讓購買客戶享受私人島嶼服務的同時,擁有一定的投資回報。此類開發模式需要開發企業擁有較強的產品運營能力與市場把控能力。

任何海島產品的嘗試性開發,都需要從國內需求層面進行深入研究,了解客戶需要什麼產品,並進行定向開發,以降低產品開發風險。同時,在國內來講,私人海島產品的需求,仍屬於金字塔尖的小眾需求,滿足此類人群的需求,更應進行較為深入的調研與訪談。

綜上,不論何種開發模式,還都需要市場層面的驗證。結合開發企業自身特點,利用好自身優勢資源及金融杠杆,通過優質的私人海島產品來撬動國內海外投資的市場。

以上內容純屬個人觀點,歡迎伙伴們進行交流。

 

呂小斌專欄全集

中發地產海外高級經理帶你“走出去”投資獲利

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,郵件lvxiaobin@zfholdings.com或關注微信與呂小斌零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。