Author: ZoeChan

澳洲各省偏遠郊區去年房產收益令你刮目相看！

精明的投資者會發現一個事實，遠離城市的郊區的澳洲房產也會有很好的獲益。當談及偏遠地區的房地產，焦點大多是在礦業城鎮或通勤便利的海濱中心，而現在其它地方也有較好的收益。

據澳洲房地產網報導，利用房地產數據機構CoreLogic RP Data的數據，列出了距離各個州會城市市中心50公裡以上的房產價值增長最大的郊區。

位於榜上頂部的是維州偏遠地區Bendigo的Ascot區，在截止到第三季度中，3臥室房中位價出現了高達31％的漲幅。即使有這樣的跳漲幅度，Ascot的房產中位價仍然很便宜，只有335,000澳元。

房地產代理Barry Plant Bendigo公司主管加德納（Jesse Gardner）表示他對Ascot 的房價的飆升並不感到驚訝並說：“該地區的規化改為高密度生活區後，幾年來呈現出巨大的發展。”

他說：“該區很快重新煥發活力，實現了人口和收入的巨大增長，形成了新住宅和更多設施的更年輕人口的郊區。”

Ascot及其周邊區的發展，包括擴建的購物中心、重新裝修的醫院及一個新的Bunnings 五金商場。

偏遠地區房產投資者凱爾曼（Mark Kelman）也認為，大企業的遷入會很吸引投資者。這些公司已經完成了他們的調查，如果他們願意投資一個地區，就可以跟在他們的後面。但不要只跟隨單一的指標，最好還有其它的證據的支持。潛在的投資者還需要檢查一項鎮的人口數據、犯罪率、出租房空置率及就業機會等。

他說：“我喜歡投資於偏遠地區的原因之一是有一些城鎮令人驚喜。造訪這些地方很有趣，鄉村的食品很棒，人們非常友好。如果你懶得開車或跳上飛機來查看你的投資房，那麼你就會錯過投資的所有樂趣。”

凱爾曼預計，2016年將會有大量的投資者被吸引過來。悉尼房價基本到頂了，墨爾本上升也有限。而偏遠地區有著更高的收益率，能吸引投資者。

昆州距離黃金海岸以西185公裡的Rosenthal Heights，在一年內四臥室住房價格上漲了26.5％。Warwick房地產公司Southern Downs Realty負責人鮑爾斯（Brent Bowles）稱，應感謝該地區市議會，將該地區重新規化為鄉村居住區。

在過去一年中，全澳前十名的漲幅度都在20％以上，都為三或四臥室的房產。分析的數據來自澳洲各地的三、四臥室的房產過去12個月的價值增幅。其中Maddingley出現了兩次，其三臥室和四臥室住房都有很高的價值增幅。

澳洲偏遠地區有著更高的收益率，能吸引投資者

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以下為市中心50公裡以外房產價值上漲最佳地區：

全澳

  1. 維州Ascot：3臥室住房增幅為31.3%，達到335,000澳元；
  2. 昆州Rosenthal Heights：4臥室住房增幅為26.5%，達到350,000澳元；
  3. 維州Maddingley：4臥室住房增幅為26.2%，達到371,570澳元；
  4. 維州Maddingley：3臥室住房增幅為25.1%，達到315,000澳元；
  5. 西澳Glenfield：4臥室住房增幅為23.7%，達到437,500澳元；
  6. 昆州Ashfield：4臥室住房增幅為22.7%，達到415,000澳元；
  7. 新州Camden Park：4居室住宅增幅為22.6%，達到802,500元
  8. 新州Greta：4臥室住房增幅為21.5%，達到725,000澳元
  9. 新州Chisolm：4臥室住房增幅為21.0%，達到357,500澳元
  10. 昆州Branyan：4臥室住房增幅為20.8%，達到375,000澳元

維州

  1. Ascot：3居臥住房房增幅為31.3%，達到335,000澳元
  2. Maddingley：4臥室住房增幅為26.2%，達到371,570澳元
  3. Maddingley：3臥室住房增幅為25.1%，達到315,000澳元
  4. Maiden Gully：3臥室住房增幅為11.7%，達到450,000澳元
  5. Somers：3居室住宅增幅為10.8%，達到800,000元

新州

  1. Camden Park：4臥室住房增幅為22.6%，達到802,500澳元
  2. Greta：4臥室住房增幅為21.5%，達到357,500澳元
  3. Chisolm：4臥室住房增幅為21.0%，達到534,000澳元
  4. San Remo：4臥室住房增幅為19.6%，達到339,000澳元
  5. Gillieston Heights：4臥室住房增幅為17.9%，達到410,000澳元

北部行政區

  1. Tennant Creek：3臥室住房增幅為9.2%，達到280,000澳元
  2. Katherine：3臥室住房增幅為4.2%，達到393,000澳元
  3. Araluen：4臥室住房增幅為1.2%，達到582,500澳元
  4. Gillen：3居室住宅增幅為0.9%，達到429,000元；
  5. East Side：3臥室住房增幅為0.2%，達到440,394澳元

昆州

  1. Rosenthal Heights：4臥室住房增幅為26.5%，達到350,000澳元
  2. Ashfield：4臥室住房增幅為22.7%，達到415,000澳元
  3. Branyan：4室住房增幅為20.8%，達到897,000澳元
  4. Gracemere：4臥室住房增幅為20.6%，達到375,000澳元
  5. Marian：4臥室住房增幅為18.9%，達到345,000澳元

南澳

  1. Robe：4臥室住房增幅為8.3%，達到343,750澳元
  2. Freeling：3臥室住房增幅為7.7%，達到314,975澳元
  3. Clare：3臥室住房增幅為4.5%，達到280,000 澳元
  4. Penola：3臥室住房增幅為4.1%，達到216,000澳元
  5. Mannum：3臥室住房增幅為3.8%，達到245,000澳元

西澳

  1. Glenfield：4臥室住房增幅為23.7%，達到437,500澳元
  2. Yalyalup：4臥室住房增幅為14.5%，達到445,000澳元
  3. Dalyellup：3臥室住房增幅為14.1%，達到372,500澳元
  4. Abbey：4臥室住房增幅為10.4%，達到610,000澳元
  5. Pinjarra：4臥室住房增幅為8.5%，達到399,000澳元

塔州

  1. Evandale：3臥室住房增幅為6.4%，達到368,000澳元
  2. Smithton：4臥室住房增幅為5.8 %，達到271,000澳元
  3. Montello：3臥室住房增幅為4.5%，達到214,000澳元
  4. Penguin：4臥室住房增幅為3.9%，達到399,000澳元
  5. East Launceston：4臥室住房增幅為3.1%，達到475,000澳元

由於地理範圍較小，距離堪培拉市中心50公裡遠處缺乏足夠的采集數據。

互聯網資訊綜合整理

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3個月降2萬 悉尼房價中值重回80萬澳元

Maroubra等海濱地區的房價還在漲，但預測2016年悉尼房價將進一步放緩

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悉尼房地產市場在進入2016年後，迅速從2015年的全國最強變成全國最弱。

Core Logic RP Data的最新數據顯示，在截止去年12月的3個月內，這個海港城市的房價降幅比其他首府城市都要大，平均房價損失了2.3%。

悉尼房價中值現在是80萬澳元，比去年9月足足少了2萬多。相比之下，布裡斯班房價中值同期上漲1.3%，阿德萊德上漲0.6%。

Core Logic研究負責人勞利斯（Tim Lawless）表示，悉尼房市降溫是因為住房承受壓力加大以及借貸條件變化導致，現在的投資者獲得房貸變得越來越難。

 “法規變化已經令借貸成本變得越來越高，投資者難以獲得貸款。此外，按揭利率越來越高、貸款政策限制越來越多，要求越來越嚴。”勞利斯說。

不過勞利斯指出，還要考慮悉尼最近房價降溫的大背景。

 “過去12個月悉尼房市創造的財富是無與倫比的。按澳元計算，房價增值令悉尼的業主增加了大約8.2萬澳元的財富。”

預測2016年的房價將更加止步不前。

（據澳洲新快網）

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最重要的15分鐘——達特茅斯學院前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作，一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官，而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望想通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

達特茅斯學院招生實況

我從法式濾壓壺中沏出一杯咖啡，拿到了餐桌上。然後坐到壁爐邊上，以驅散新罕布什爾的冬季嚴寒。我仍身著睡衣；今天，我將在家裡審批申請材料。現在是早上9:30，我打算在中午12點之前審閱完12份申請材料。

我在瀏覽器中打開審批申請材料的軟件，並下載了最新的Excel摘要——這就是那個羅列了我審閱過的所有申請者的信息大文檔，當然也涵括了我對他們的備注。今天我要審批來自伊利諾伊州的申請者，這是我所指定的區域之一。我將它們依次按照州、地區和學校分類。我可以看到所有提交了申請的材料。有一個學校有20位申請者；有12個把材料交全了的學生。這12位是我將要在午飯之前審核完畢的。

GPA

我用GPA成績將學生排序，然後從分數最高的孩子開始。她的名字叫Jenny。我下載了她的數字化文檔，但是在我審批之前，有些東西就已經自動地呈現在了我的屏幕上。我發現Jenny的GPA是4.23（正常情況下，GPA滿分為4分，難度高的課是可以網上加分的。）她在全年級共453名學生中排名前10%（她的學校並沒有給出明確的排名）。她SAT的最高拼分為2400分，這讓人非常滿意。我可以看到和她來自同一學校的其他學生也考取了非常好的成績（那所高中有4個申請達特茅斯的學生的SAT都在2300分以上），但是只有她一個人是2400分。她參加了5門AP課程考試，其中生物、美國歷史和法語都是5分（這是最高分），AB微積分和化學得了4分。她的顧問說她選擇的都是難度較大的課程，給她的綜合評分為5分。她的兩位老師給她的評分也是5分，推薦信4分。最後，她對經濟學很感興趣。這在我審閱所有材料之前就能預測到。盡管我有些好奇為什麼她的第二位老師對她的評分會稍低一些，但是我對Jenny的印像已經很好了。

1分鐘過去了（是的！）

我打開的第一份文件是由Jenny的指導顧問發來的中學報告。我查看Jenny的成績單。我知道她的GPA很高，但是我想看看她都選了哪些課程，是否有學術上的弱點。今年，她選擇了AP英語，AP心理學，AP BC微積分（這是她所在的高中提供的難度最大的數學課程）， AP 物理， AP法語和音樂。除了11年級第一學期的AP AB微積分是B+之外，Jenny的每一科都是A。我對她的第一個備注為“全A，除了第一學期的AP AB微積分是B+以外，其他所有科目都很優秀；是年級名列前茅的學生”。

3分鐘過去了

推薦信

接著，我開始審閱指導顧問的推薦信。我所尋找的是我們稱之為“最高贊揚”的東西—其實也就是“最好”的意思。但是當我通讀完全文之後，我並沒有感覺到顧問對她真切的贊譽。顧問說Jenny今年的成績非常頂尖（盡管她沒說Jenny是年級第一），她指出Jenny的SAT成績為2400。然後，她羅列出了一些Jenny的課外活動：學生會財務主管，年刊總編輯，越野賽聯合隊長。但是總的來說，這封推薦信讓我感覺有點“平淡無奇”。所以我寫道“標准的指導顧問推薦信；學術優異的學生，但是並沒受到極力的贊揚，感覺有點meh。”“Meh”指的是當你在聳肩時發出來的聲音。這感覺像是指導顧問在草率應付這封推薦信。

5分鐘過去了

通用申請

現在是時候審閱Jenny的通用申請了，這部分是由她自己填寫完成的。第一部分全是關於她的家庭狀況。她的父母都受過高等教育。她的母親畢業於約翰霍普茅斯大學，之後去了一所法學院；她的父親本科畢業於艾莫斯特學院，然後又攻讀了西北大學凱洛格商學院的MBA學位。他是一家大型公司的副總裁，Jenny的母親則在一家法律事務所工作。Jenny有一個哥哥去了杜克大學。通過這些我可以得知Jenny的家庭很注重教育，Jenny有很多機會提升自己的學術和智力。這看起來她參加過SAT輔助課。她的成績和分數都非常優秀，但是這對於出生在這樣的家庭的學生來說也並不足為奇。

簡歷

接著，我開始審閱Jenny的簡歷，我在上面勾畫出了一些亮點。“9-12年級學生會，12年級會計；10-12年級越野賽；12年級聯合主席；9-12年級年刊，12年級總編輯；一些服務活動。”簡歷上還羅列了其他的事情，例如她吹長笛，她是法語俱樂部的成員，她去年在布朗大學參加了一些大學課程等，但是這看起來都沒有特別吸引人的地方—很多學生都做過這些事情。老實說，我對她的課外活動不是特別滿意。她具備一定的領導能力，但是就她現在的檔案看起來也就2-3分的樣子（滿分5分）；我沒有看到她做過任何能使她區別於其他學生的有趣的活動。

文書

現在我開始審閱Jenny的文書，這是讓我了解她的好機會。“鬧鐘在早上6:25響起。”噢，我之前審閱過這種類型的文書。看來Jenny是要向我介紹她一天的生活情況了。她提到了一些課程；例如，他們英語課討論的一本書《Walden》，作家Thoreau—她非常喜歡。這沒問題。接著在放學後，她呆在越野賽訓練場。她會一邊訓練一邊思考年刊的事；她需要在4個人中選擇她的職員，在她的朋友中挑選可不是一件容易的事。現在她到家了，她得自己做飯，因為父母都還在工作。由此我可得知她具有一定的獨立自足能力。然後她開始寫作業，睡覺。

我無法從Jenny的文書中更好地認識到她，她錯失了一個讓我了解她的機會。這篇文書缺乏知性，但這是我希望能從學術這麼優秀的學生的身上看到的。可以說她的文書降低了她的錄取率。我寫到“文書：日常時間表。不明智的選擇；沒什麼特別的”。

 Jenny的補充文書是關於年刊的。我知道Jenny想告訴我這是她領導力的體現。但是通過她的描述方式，我並沒有看到她所做的事與前任總編輯有何不同。領導不是一件簡單的事，但是管理卻比較容易。Jenny看起來更像是一個管理者。

11分鐘過去了

推薦信

現在我該審閱Jenny的老師推薦信了，我希望能從中發現一些更具說服力的東西。但是就像她申請材料中的其他部分一樣，它們看起來都平平無奇。老師們都描述她是一個勤奮，專注的學生，在班級裡成績優秀。這看起來Jenny的老師們都承認她是一位非常聰明的學生，但並不是一位讓老師們感興趣的學生；有可能，他們都不怎麼能記住她。我對每位老師的推薦信都做了一些備注，但是就像我在指導顧問的推薦信中寫到的一樣“感覺特別模板化”。

13分鐘過去了

申請結果

我完成了她的審批。我不認為Jenny會被錄取，但是由於她的成績非常拔尖，所以我還是得再解釋一下。

 “顯而易見，Jenny是一個學術水平特別高的學生，她的分數就能為此證明。但是學校對她的推薦信只陳述了她的具體成就，她的申請材料中缺乏能夠證明她在學術或是課外活動中的延展性。也沒有看到太多的求知欲。具備一定的領導能力，面面俱到的申請材料，但是並無突出的閃光點。並不認為能與其他申請者相抗衡。綜合得分：可能，但可能性不大。”

我把她的申請材料發給了另一位招生官進行第二輪審閱；可能之後會出現一份極具說服力的面試報告。但是在面試結束之時，我們也沒有看到任何改變，所以我們最後還是決定不錄取她了。

John Beck——達特茅斯前任招生官，途西委員會成員

John獲達特茅斯學院文學學士學位，專業是政府管理，主修國際關系，輔修環境研究。就讀期間，他是Dickey中心戰爭與和平會員（Dickey Center War and Peace Fellow），並在洛克菲勒公共政策中心擔任高級領導。John曾任達特茅斯招生辦公室高級助理主任，負責美國學生和國際學生（中東和南亞）的招生和甄選，也曾去印度、中國東南亞出差。在達特茅斯最後一年，他擔任國際招生經理，監管達特茅斯全部國際申請人的甄選流程。加入途西之前，John在國外徒步旅行六個月，去過緬甸、老撾和柬埔寨等國家。

John現任途西本科咨詢團隊總監，工作地點在北京。

 

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澳洲房產買家瞄准布里斯班 悉尼開發商北上昆士蘭“掘金”

由於澳洲房產買家被南部城市的高房價擠出而前往布里斯班和黃金海岸，悉尼和墨爾本的公寓開發商也隨之奔赴昆州。

 過去幾個月來，有6家開發商已買下價值超過1億元的開發地塊，計劃建造價值接近10億元的公寓。

越來越多來自悉尼和墨爾本的買家熱衷於進入布里斯班房市，根據CoreLogic RP Data的數據，現在這一市場擁有全國最高的公寓收益率，達到5.3%。開發商北上的目的就是為了滿足這些買家的需求。

上個月悉尼開發商Dyldam與Barakat Group以2500萬元以上的價格買下了布里斯班最有名的酒店之一Chalk Hotel和毗連土地，希望在此建造大約430套公寓。因在悉尼西區開發了眾多公寓項目，Dyldam被稱為“西區的Meriton”。

另外，在BRW年輕富豪榜單上排名迅速躥升的墨爾本開發商Tim Gurner買下了兩個布里斯班河濱地塊，計劃進行1.7億元的公寓開發，使得他在該城市的開發項目價值超過10億元。

越來越多來自悉尼和墨爾本的買家熱衷於進入布里斯班房市

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墨爾本的Kokoda Property以1900萬元收購了布里斯班Newstead區的一個大型住宅開發地塊，打算修建包含376套公寓的兩棟高層大樓。同時，墨爾本開發商OpenCorp 1月初透露，它以3700萬元的價格買下了開發地塊，計劃建造777套公寓。

 一直負責出售開發地塊的世邦魏理仕（CBRE）副董事Mike Walsh說道，開發商的需求是其他州競爭加劇促成的結果，也是投資者希望利用布里斯班和南部城市之間的價格差、對布市房產抱有需求帶來的結果。

Walsh表示，“2015年末我們目睹的一個不可否認的趨勢是，跨州開發資金流入，滲透到布里斯班的公寓項目，尤其是來自維州的資金。”

 2015年第四季度，布里斯班是顯示住宅價格上漲的唯一一個州府城市，增幅為1.3%，不過該季度公寓價格沒有增長。

 Walsh稱，雖然悉尼和墨爾本依然是大型開發商關注的焦點，但那些花時間了解布里斯班房市的開發商會看到，各種不同的轄區帶來了機會。

（據澳洲新快網）

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悉尼房價這裡買兩套！近郊買房好區一覽

悉尼房價中值早已高達百萬，面對高樓價購房族大叫苦，但在離悉尼不遠的海邊地區也有非常實惠的房產。

在離悉尼3小時車程的範圍內，Domain集團挑選出了房價最實惠的海邊房產熱點。

經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）稱，沿海小鎮Hawks Nest的房價中值為38.5萬澳元，排在第一位。據悉，該地離紐卡素（Newcastle）北僅一小時的車程，離悉尼為兩個半小時。

離悉尼不遠的海邊地區也有非常實惠的房產

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Ray White Tea Gardens and Hawks Nest的銷售負責人Stuart Sinclair稱，Hawks Nest的地段好，是很大的王牌。“這裡是度假勝地，有美麗的海灘、高爾夫球場，5分鐘就可以到任何便利設施。在公路上，僅10分鐘就可以到紐卡素了。這裡是休閑好去處，而且不像中央海岸那樣商業化。”

還有其他地區也離悉尼近，房價中值都在50萬以下。威爾遜也稱，50萬的確是實惠的基准了，能在悉尼北找到廉價房產實在難得。

這些地區包括Culburra Beach（42萬），然後依次是Anna Bay（44萬）、Callala Bay（44萬）和Shoal Bay（45萬）。

Raine and Horned 房產經理Debi Evans說，Culburra房產便宜，安靜。“這裡靠海，對家庭來說非常有吸引力。很多購房者都是外地人，還有來自悉尼的。有很多投資者都來這裡買房。”

這些地區離一些市中心都較近，如Nwora和紐卡素。

威爾遜稱，這些地區對悉尼買家來說是一種不錯的選擇。

（據澳洲新快網）

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英國房產市場百年變遷：10張高清大圖幫您解讀重點投資區域！

新年伊始，英國房產市場不論是在新建住房還是房價上都將迎來新一輪變動。新一年的房產投資，無疑是鎖定價位以及找准潛力區域，兩手都要抓並且兩手都要硬。今天房姐就來通過幾張最新出爐的英國百年建房演變史和最新房價熱區圖，為大家在‘區域’和‘房價’這兩方面提供參考。

首先房姐為大家展示英國幾大城市近100年來民宅地域分布變遷史。藍色地區為20世紀初住宅興建區域，紅色色塊表示2010年以後房屋興建區域，顏色越靠近紅色表示興建年代越近。

大倫敦地區的住宅興建演變是由中部逐年輻射至周邊，近些年在發展外圍區域住宅建造計劃的同時也在對中心城區的住宅進行復建及修復。中心城區範圍內，新住宅主要以Canary Wharf、Southwark和Newham為起點，向西途徑Royal Albert Dock和Woodwich擴散，延伸至Grays地區。倫敦西區雖然新住宅建成數量少於東部，但是Battersea、Wembley、Hounslow以及Kingston等地區也是西區的新宅集中地。

聚焦倫敦東部新住宅集中地，我們會發現Canary Wharf，Southwark，Royal Albert Dock以及Bexley北部90%以上的住宅都為50年代以後修建（深紅色區域）。因此房姐提醒想要在倫敦及周邊租賃或者購買新房的小伙伴，不妨聚焦一下以上2圖的深紅色區域。

以下住宅演變圖依次為Bristol，Bath，Milton Keynes，Coventry，Liverpool和Warrington，以及Birmingham地區。我們截取下來供大家參考。

Bristol地區 Bath地區 Milton Keynes地區 Coventry地區 Liverpool地區 Birmingham地區

接下來我們來看房價熱點地區。圖中深紅色表示房價在45萬英鎊及以上的地區，顏色越深房價越高。

在過去的12個月中，英格蘭西南部仍是房價增速最快的地區。截至2015年12月31日，倫敦大部分地區房價都達到了30萬英鎊，其中倫敦西南和西北部房價都在45萬英鎊以上。增速最快的是位於倫敦東3區的Newham區，房產均價從去年的£261,399一舉增長到如今的£319,522，年增長率為22.2%，是倫敦全市平均房價增速的2倍。位於倫敦北部Hertfordshire的Royston地區以增長率19%緊隨其後。房價上漲最快區域的前10名中，有5個位於倫敦，且均在東北和東南部。這說明相比於過去1年中政府大力扶植倫敦東部地區經濟的各種政策初見成效，很多大型的新建和改建項目將這些地區脫胎換骨，變成一個個住宅新區。倫敦外圍地區的高房價聚集點坐落在Luton，Cambridge，Oxford及Reading地區。

目光移至中部地區，高房價的熱點集中在了Menchaster，Newcastle以及Bardford北部地區。

2016年，推動英國房價的領軍者可能仍為以大倫敦地區為首的東南地區。而倫敦房產市場表現最活躍的類型是首次購房者的購置房產（2居或2居以下），近年來倫敦東北和東南部地區拔地而起的高性價比新公寓便成為了首次購房者的首選地之一。雖然Newham和Redbridge等地區的房價仍處於價格窪地，但是這樣的低位價格並不會維持多久。隨著倫敦地面軌道交通的逐漸完善以及更多的資金注入到區域改建計劃，這些地區的房價定將在新的一年中再次迎來新一輪的增長。

本調研數據由英國消費數據調研中心和英國《衛報》聯合發布，數據權威可靠。如有想要清晰大圖的小伙伴歡迎與我聯系～

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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誰不想臨水而居？中國買家開始湧向新州拜倫灣

拜倫灣（Byron Bay）向來是澳人置業的夢想地。終於，憑借壯觀的海灘、休閑的衝浪文化和豐富的美食，拜倫灣也已開始吸引中國買家的興趣。

過去一年，在中文房產門戶網站居外上，拜倫灣從新州置業首選地排名的第28位，攀升至第四位，咨詢量僅次於悉尼、紐卡素（Newcastle）和臥龍崗（Wollongong）。中國人已經開始尋找機會，欲在新州這塊最優質的海灘聖地上打造私人空間。
 
 “我們的數據表明，中國人的成交量到2016年底會增長大概5%，這部分取決於國內買家是否依然像過去那般活躍。”居外共同創始人允冼明（Simon Henry）說。
 
 “中國開發商非常熱衷於投資澳洲的水岸地塊，他們可以輕松建成住房或酒店。有些富裕的中國人希望避開內城區的頂層公寓，到遠離首府城市的地方買海濱地產。他們跟所有人一樣，都喜歡臨水而居。”
 
新州拜倫灣已開始吸引中國買家的興趣
 
拜倫灣的中介們已經嘗到了甜頭。黃金海岸豪宅中介Corbett and Co的Dominique Corbett最近在宣傳23公頃的拜倫灣水岸土地，叫價1350萬澳元，已經收到14位中國買家的咨詢，其中5人已經到現場看過。
 
當地一些中介現在甚至直接在中國宣傳房產。Ray White拜倫灣主管哥頓（David Gordon）稱，他在北京宣傳合適的房產，希望吸引中國買家。
 
Unique Estates的Nicolette van Wijngaarden稱，目前，州際和僑居買家依然占據拜倫灣400萬以上的房產市場。
 
 “我們還沒看見中國人對這個價位區間的興趣，但可能他們先找較低價的房子。不過我認為，假以時日，中國人肯定會對拜倫灣更加感興趣。”
 
根據居外網，澳洲如今是中國人海外置業的第二大首選國，僅次於美國，領先於加拿大、英國、新加坡和新西蘭等眾多國家。
 
（據澳洲新快網）
 

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2016年1月英國政府開通10年訪問簽證 + 對華簽證費用下調！

2015年10月，習大大訪英期間，英國政府宣布從2016年1月降低中國游客2年多次往返英國簽證的費用並且鼓勵中國游客來英旅游。

實際上，2年／10年多次往返英國簽證早在幾年前就已經開通，只不過是去年10月的新聞宣布要降價，降到和6個月多次往返簽證一樣的價格。 2年多次往返簽證費降價到85英鎊，預計實施時間是2016年1月中旬。

更進一步的去看英國針對中國地區的旅游簽證，其實10年的旅游簽證早已開放，只不過申請的人不多，而且英國一貫的低調作風，並沒有大肆的宣揚和介紹這個10年多次往返英國簽證。

本文特針對持有中國護照，英國有效旅游／訪問／探親簽證的中國籍人士可以利用手中有效英國簽證探訪的國家，做一個基本的分析，供大家參考。 請注意，本文所指有效簽證，通常指英國的旅游／訪問／探親簽證，並不適用於學生簽證或者工作簽證等長期簽證。

The Dominican Republic（多米尼加共和國）

免簽條件：持有效的英國簽證的中國公民，不需要申請多米尼加簽證，只需在多米尼加共和國機場購買旅游卡即可，價格為11美元，有效期為30天。

首都：Santo Domingo（聖多明各）

語言：西班牙語、英語、法語

最佳旅行時間：12月至次年4月

 

Republic of Costa Rica（哥斯達黎加）

免簽條件：持有效英簽且護照有效期不少於6個月的中國公民可免簽入境，入境後停留期不能超過英簽有效期，且最多不超過30天。

首都：San Jose（聖何塞）

語言：西班牙語

最佳旅行時間：12月至次年4月

 

The Republic of Panama（巴拿馬）

免簽條件：持有英國有效簽證並且已經使用過至少一次該簽證的中國公民，可以免簽進入巴拿馬，最長停留不超過30天。

首都：Panama City（巴拿馬城）

語言：西班牙語

最佳旅行時間：12月至次年4月

 

Montenegro（黑山）

免簽條件：持有中國護照及並有英國多次簽證的中國公民，無需辦理黑山入境簽證，可在黑境內停留不超過7天。

首都：Podgorica（波德戈裡察）

語言：黑山語

最佳旅行時間：春秋季

 

The Republic of Ireland（愛爾蘭）

免簽條件：持有效C類英國簽證（普通簽證），且必須用過一次，並且在使用過的180天內進入愛爾蘭。

首都：Dublin（都柏林）

語言：愛爾蘭語，英語

最佳旅行時間：7月至8月

 

Bermuda （百慕大）

免簽條件：中國護照持有者同時持有有效多次往返英國簽證及返程機票實行免簽待遇。

首都：Hamilton（哈密爾頓）

語言：英語、葡萄牙語

 

新加坡

免簽條件：中國護照持有有效英簽，且至少有1個月有效期，可過境簽96小時，注意往返程只能使用一次

首都：Singapore（新加坡）

語言：華語，英語，馬來語，泰米爾語

最佳旅行時間：12月至次年4月

 

韓國

免簽條件：中國護照持有效英簽，並經韓國前往或由這些國家經韓國去第3國，注意，回程必須是直飛到韓國。

首都：Seoul Special City（首爾）

語言：韓語

最佳旅行時間：4月賞花，6至9月高山避暑，9月至11月看楓葉繽紛，12月至3月，東部滑雪。

 

Bosnia and Herzegovina（波黑）

免簽條件：中國護照憑多次有效英簽免簽7天，但必須從歐盟或申根國入境（有可能被要求出示每天75歐元的資金確保行程）

首都： Sarajevo （薩拉熱窩）

語言： 波斯尼亞語，塞爾維亞語

 

The Republic of Albania（阿爾巴尼亞）

免簽條件：中國護照持有英國有效多次入境簽證且至少使用一次，或持有英國有效居留證即可獲免簽。

首都：Tirana（地拉那）

語言：阿爾巴尼亞語

最佳旅行時間：春秋兩季

 

Anguilla（安圭拉）

免簽條件：是英國的海外領地，以英國女皇為國家元首，總督代理之，因此免簽。

首府：TheValley（瓦利）

語言：英語

最佳旅行時間：12月至次年4月

 

Cayman Islands（開曼群島）

免簽條件：持有英國簽證或者永久居留證或者從英國直飛入境者可免簽；

首都：Georgetown（喬治敦）

語言：英語

 

Gibraltar（直布羅陀）

免簽條件：對持有一年及以上有效期英國簽證的中國大陸公民免簽，不論簽證種類（但不包括居留證持有者）。

首都：Gibraltar（直布羅陀市）

語言：英語

最佳旅行時間：夏季

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從天際線看出紐約房地產在2016年的動向

紐約房地產一直以來都是熱門的話題，讓我們一起來探索未來的發展和動向。 

紐約未來的天際線變化 

在過去這幾年裡，紐約的房地產都非常的火熱，同時我們也可以看到紐約的天際線出現很大的變化。 在2004年之前，紐約曼哈頓只有28棟700英尺以上的摩天大樓，短短的在這幾年期間就增加到47棟。其中包括13棟已完工的、15棟正在建設中和另有19棟是項目提議計劃。這些摩天大樓都是以康鬥（condo）或商業住宅混用為主，而且也在不同地區的冒起，不管在金融區、熨鬥區或中城甚至皇後區的長島市也是如此。 

圖一：玻璃人行天橋、圖二：旋轉木馬、圖三：紐約摩天輪

這些摩天大樓改變了紐約的城市風貌和制造了許多就業機會。舉例：金融區在911事件後恢復過來，市政府投入了很多資金和人力發展公共社施，這包括：以2700萬美元在西側大道上建玻璃人行天橋、在炮台公園建了1600萬美元以海洋為主題的旋轉木馬、跟著將來會在史德頓島（Staten Island）北端建大型的摩天輪，可以瞭望到曼哈頓下城的美景。這些美化城市的公共設施為市民帶來了許多娛樂和視覺上的享受。 

紐約期房的發展 

在2014年至2015年期間紐約有大量的期房推出市場，這是因為紐約受到許多國際買家的熱衷。在眾多的期房當中，我們都可以發現開發商都很注重設計。從大樓外表到室內的設計都采用了高檔的建材和完美的線條。在格局方面也比一些舊式的康鬥來得寬倘，全都應用了開放式的廚房，因為這樣可以節省內牆厚度占用的空間。除此以外，大樓裡也必定有完善的配套設施如：室內泳池、娛樂和休閑空間、健身房、富麗堂煌的大堂等。這些期房的設計都非常受歡迎，尤其是中國的投資者，這也是因為他們喜愛投資期房的原因之一。 

曼哈頓期房的價格都處於在200萬美元以上（1臥），這些期房多數都分布在下城，熨鬥區，高線公園旁和中城。由於期房的價格受到紐約政府的管治，開發商必需得到政府批核才可調整，不但如此購買價格也沒有可談判的空間。在2016年，投資者會持續有很多在期房上的選擇和機會。 

圖一：5 Beakman、圖二：30 Park Place

魅力城市的擴張 

紐約政府為了刺激房地產，在過去這幾年推出了獎勵計劃給開發商，讓他們能夠發展土地和制造就業機會。除了在曼哈頓，紐約有很多區域也因為這幾年房地產的趨勢而變得更有潛力，許多開發商都在曼哈頓以外的地區，如皇後區的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布魯克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等區開發了許多價格比較低的康鬥。在這些區域我們同時也可看到很多項目在進行中。隨著這些新開發的樓盤，這些區域也變得非比尋常。

紐約市是國際大都會也是美國人口最密集的城市，這獨特的城市有許多魅力。在這裡有著帶領全世界的經濟體系，這包括金融業、時尚業、服務業、藝術和媒體業等，為紐約帶來很多的工作機會。不但如此，這裡也有很多高等學府和學習機會。許多父母都把小孩送到這來接受優質的教育。由於人量流動力非常的高，這也使租憑市場不斷的攀升。許多投資者都看准這市場，希望能夠在這優勢上取得回報。

2016年紐約房價的走勢

美國經過了2008年的次貸風暴後，在2015進入了復蘇。紐約的房市也受到外國投資者的推動下播下了種子，我們可在2016 年會看到開花結果的情景，尤其是新下城和中城的發展。除此以外，紐約市政府也極力的打造河邊公園的設施，希望民眾會有一個舒適的休閑的空間。

紐約房地產未來的發展會持續的邁進。不過由於在過去這幾年有太多高端的房地產（500萬美元以上）同時在市場上競爭，使得這市場也受到了壓力而將進行調整，例如：在公園大道432號，也因為如此開發商把大戶型的都分割成小套。相對之下，在50萬到500萬美元的房子（1臥至2臥）都受到投資者的青睞。我相信這些價格會在2016年保持平穩水平。在眾多的地區中，皇後區的房地產備受矚目，因為許多賣家都從曼哈頓或布魯克林轉戰到價格比較低的區域。舉個例子：位於法拉盛的天景豪苑的第二期計劃在2015年11月期間推出市場，短短在一周內就賣出了價值8500萬美元的房子。天景豪苑的第二期計劃一共有258戶價格從49萬美元到200萬美元之間。因為受到了中國人的推崇，這新樓盤改寫了法拉盛甚至皇後區的房市歷史。

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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澳大利亞房地產開發系列之一——選址買地

在澳大利亞做地產開發，項目選址是既講求藝術又講求科學。稱其為藝術是因為作為開發商，你需要有足夠的想像力和敏銳的直覺，能夠知道考慮中的地塊具有怎樣的潛力能轉化為有特色的建築項目。稱其為科學是因為你需要了解與每個區域，街道和地區所相關的事實因素，數字；並且也要了解附近項目的銷售情況，租金產出，在短期內附近可能建造新房，歷史上該區域的中間價的變動和將來政府規劃的政策，策略等等，因為這些因素都將會影響你的地塊。無論是小的聯排別墅的項目還是非常大的商業和住宅混合的高層建築都會面臨這些情況。

我們公司設立在澳大利亞，有很多如下的案例都涉及到澳大利亞的背景，但是，有些觀點應該是放之各個國家皆准的。

我們相信在地產開發項目選址中有幾個方面是值得探討的：

  1. 如何用合理的價格買到最好的地塊
  2. 在考慮開發地塊的時候，有哪些點是需要特別注意的
  3. 如何在購買地塊時談到最好的條件

獲得地塊

這是在整個開發項目中最重要的第一步。哪裡是最好的開發地塊，如何獲得定價合理的地塊。通常情況下，特別是在今天澳大利亞這種非常火熱的市場狀況下，很多地塊因為業主的期望值很高，定價都過高於一個勤奮的開發商願意支付的費用。我們公司每個星期都會獲得大約10個地塊的信息，公平地說其中的9個都會是定價過高，或者是有些隱藏的問題。那最後剩下的一個地塊則是這個行業中每個人都想拿到的，特別當這些地塊是公開通過網絡登廣告的或者是有銷售推廣支持的。你或許要問，這種情況下，如何能夠買到一個合適的地塊呢？

我們的建議是集中精力在那些線下推廣或者是私下售賣的地塊。並不是每一個業主都願意拍賣的，同時這些地塊也不一定是在那些大的房產代理中介的手裡。通常小的中介，會計，和財務顧問會與開發商直接客戶打交道，所以他們會有第一手的關於新地塊出售的信息。所以你需要盡可能地運用可靠的渠道和緊密的關系來拓展你的關系網，並且明確的定義你選擇地塊的要求（預算，地址，地帶），所以你的關系網可以在推薦給你相關項目之前先替你篩選。

同時，你需要了解誰是獲得業主直接許可擁有這個地塊售賣權的。我曾經很多次看到過這種情況：一個代理會告訴你這個地塊要價是1000萬澳幣，你相信這個是業主的要價。當你自己做分析的時候會發現，這塊地只值850萬澳幣，因為你覺得這個要價過高，所以你都不願意去談判。但是，你不知道的是，這個中介已經是第三層的代理了。這個直接授權的中介從業主那裡拿到的佣金非常有限，已經無法與他的下游代理商分成，所以第二層的代理商會在他們拿到的價格基礎上加上100萬澳幣作為他們的佣金，第三層的代理商也會他們拿到的價格基礎上加上100萬澳幣作為他們的佣金，所有的加價都是為了拿到他們各自的佣金。然而事實是，這個業主只要價了800萬澳幣，但是你卻被告知這個地要價1000萬澳幣。你可以跟中介要求看他們的相關文件證明他們是拿到業主獨家授權的中介。如果他們不能提供相關的文件，那麼很有可能他們是已經是很多層級下的代理商了。

一些好的地塊可以通過買方代理來搜尋，但是會需要支付額外的一些費用。在有些非常大而且復雜的地塊情況下，需要要求能與代理商一起與業主見面，這樣很多技術性的問題可以很公開地去解決和協商。不要完全依賴中介作為一個類似“郵遞員”一樣的溝通，有時候信息會在傳達的過程中有所損失，而且坦白來說，很多時候並不能完全依賴中介來跟進你的項目。

優質的開發地塊的標准

我們公司始終相信，要獲得項目的成功，你需要有當地人在當地幫助你了解每個區域，項目地點，或者你可以選擇一個值得信任的伙伴幫你尋找地塊。

如何決定一個地塊是否優質有時候是比較主觀的判斷，但是一般來說有用如下的一些典型特質：

  1. 好的正方形的地塊，面對路的正面最好能比較寬
  2. 街角的地塊通常是受到青睞的，因為通常會有比較寬的正面，減少了建築位置內縮的要求，所以地塊也有了更多的可以使用的面積
  3. 與鄰近的物業的連接界面比較合理 －有合理的間隔，開發時不怎麼需要考慮鄰近建築，現有建築的高度和規模與開發項目能夠互相補充
  4. 位置，位置，位置——能夠臨近但是不一定需要非常緊貼公共交通，生活所需要的配套設施，商店，學校和公園要完善。在澳大利亞，如果從物業中能看到海灘或者湖泊或者是能很方便到達，都是非常受青睞的。這些相關因素的重要程度完全取決於不同區域的特質和目標消費市場
  5. 朝向，傾向於朝北或者是朝東，在高層能夠有廣闊的視野
  6. 樹木不夠多的區域對樹木的保護的要求會很高，需要留意鄰近周邊的區域的樹木。
  7. 對於低密度的開發項目，過於平坦的地面或者是坡度過大的地面都不是最好的。地塊有一個平緩的坡度是比較理想的，這樣可以做一些比較有意思的外部設計, 或者是有地下室的區域可以允許做一些更有創意的內部設計。自然的坡度能增加居住的隱私和減少直接看到內部的可能性。當然對高層建築，這不是一個主要的問題。
  8. 密切了解當地區域。一個顯然的“好”區也會有好的區域和不怎麼受歡迎的街區，反之亦然。你需要親自去現場，開車到周邊的街道轉轉，對當地有一個大致的感覺。你或許會遇到這樣一個情況，某一個街區擁有很有意思的街道景觀，是非常適合開發的，但是直接鄰近的街區因為有著層次很低的居民是非常不受歡迎的。

顯然，如果一個地塊滿足上述所有的標准，很可能各大開發商都會想要獲得，要價也會很高。在開發項目中，開發商需要根據實際的項目來決定上述標准中哪些是最重要，如何通過設計來揚長避短。

項目談判

談判的藝術會在不斷的實踐中日趨完美。有很多不同的方式方法可以用到談判中，但是最重要的一點是換位思考——能夠讀懂業主的意圖和期望，這樣你能知道在什麼時候給一些合理的讓步，什麼時候需要進攻。

首先，需要確定哪些內容是可以去談判的。典型內容包括價格，交付的條款，先決的條款（例如，取決於背景調查，財務，海外投資委員會的批復，城鎮規劃批復，租約的續簽等）。盡管價格是一個重要的因素，但是價格並非一直是唯一的因素。在最近一個地塊購買中，我們用第二高的出價獲得了地塊。我們是如何做到的？我們問了很多問題，然後發現業主希望盡快能拿到錢，並且盡快交付。在其他的買家提出4個月內交付期的時候，我們提出了2個月交付期。我們的出價比最高的出價低了一點點。事實證明這個做法是一個非常成功的，業主考慮到細微的價格差並沒有提前2個月交付來的重要，所以我們在最後勝出了。

針對不同的情況，采取不同的方式。盡管大部分的業主希望能夠拿到最高的價格，高價在任何時候都能幫助買家。你可以出高價，但是要求一個更長的交付周期。畢竟，90%的價格中，每晚交付一天，就有利息和時間成本在中間。建議提前釋放10%的訂金來換取簽訂一個沒有附加條款的合同，這樣業主就能提前拿到10%。建議出價取決於背景調查，這樣你就可以獲得更多的時間。針對大而復雜的項目，如果可以要求選擇權協議。針對談判有太多的策略和方法，如果你與一個好的代理合作，他們會給到你很多指引。畢竟，代理通常是最迫切要促成銷售的人。

我們希望這是一個好的關於地塊選擇的簡短的指引，並祝你們在地塊搜尋中好運！盛達文地產開發有限公司可以幫助大家提供初步開發項目的評估服務，我們非常願意幫助第一次在澳大利亞做地產開發項目的開發商找到最好地段的項目。

延伸：澳大利亞地產開發系列之二——可行性及背景調查：（上）、（下）

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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