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澳洲永久居民签证真的“永久”吗？如何才能正确维护身份？︱居外专栏

都说移民不易，除了需要下定决心举家前往一个陌生的国度安家定居，好不容易一咬牙一跺脚，决定开始办理，申请的时候，又是一顿披荆斩棘，方能换来一张永久居留签证，称为永久居民。但所谓的“永久居民”真的“永久”的吗？今天就和大家一起来唠一唠这个话题。

我们先来普及一个概念，什么是“永久居民”？以及如何证明您的永居身份？

所谓永久居民，其英文是“Permanent Resident”，通常也称为“PR”。澳洲永久居民是用“签证”来体现的，该签证的有效期为五年。如果签证持有人一直生活在澳洲，那该永居签证是不需要续签的。如果五年内在澳洲居住满两年可以再续签一个新的五年签证。

但是很多情况下，有些新移民拿到PR后，由于种种原因不能长期在澳洲居住。那么问题来了：

永居签证会不会过期？
如果五年内大部分时间都在不在澳洲，累计在澳洲居住的时间不够两年怎么办？
还有些人离开澳洲超过五年，过了才想起来签证已经过期了该怎么办？

难道好不容易拿到的澳洲永居身份就这么没了吗？就没有办法再以澳洲永居身份回澳洲了吗？莫着急，且听我慢慢道来。

澳洲永居签证是否会过期？

首先为大家解释一下，什么是澳洲“永居签证”。很多朋友对澳洲“永居身份”有误解，在很多人的概念中：移民 = 入籍 = 变成海外公民

其实“永居”和“入籍”并不是同一个概念。“永居”意为“永久居住权”，是指该类签证持有人获取了某国的”永久居住权“，但并不改变其国籍。

如该签证持有人有意愿入籍，并满足一定的居住要求，即可通过申请获取澳洲的公民身份。一旦入籍，根据《中华人民共和国国籍法》第九条的规定，“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍”。除此之外，澳洲公民前往中国需要办理中国签证，持有有效签证方可入境中国，回到中国后，如居住在自己家/亲友家中（非酒店），则需要在24小时内去居住地所在的派出所登记。这对于常常需要回国的华人来说就会显得非常不便。所以，这也是很多华人只选择只保留永居身份（PR）而不加入国籍的原因。

前文有提到，澳洲的永居是一个五年的签证，允许签证持有人在获签后五年内自由出入澳大利亚。不仅如此，如果持有永居签证在“must not arrive after date”这一天或之前在澳洲境内，只要之后不离境就可以永远在澳大利亚居住下去。简而言之，永居签证是会到期的，其实只是您的澳洲居住和出入澳洲的权利（travel facility）。

那么，在五年永居签证到期之后，打算离开澳洲出境又该怎么办呢？

五年到期之后，如果想继续自由进出澳洲，就必须申请155/157居民返程签证，俗称“PR续签”或者“PR回头签”。

什么是155/157居民返程签证？

155/157类居民返程签证 (RRV) 本质上是永居签证，允许签证持有人在澳洲永久居住。通常分为五年（155居民返程签证）、一年（155居民返程签证）和三个月（157居民返程签证）三种。具体移民局会给予多久的批复，取决于申请人在澳洲的居住情况、与澳洲的联系以及离开澳洲的时间长短和理由等因素。

155/157居民返程签证申请条件：

是澳洲永久居民
在申请签证前的五年内，在澳洲境内累计居住满两年（730天）或以上
通过品格测试

如申请人同时符合以上三个要求，即可获得五年的155居民返程签证。155/157居民返程签证允许申请人在境内申请，也可以在境外申请。

举一个极端的例子：

申请人A在过去一天都没有在澳洲居住，TA在签证到期前最后一天登陆澳洲，并在澳洲连续居住满两年，之后他递交了155签证申请，也可获得五年有效期的155居民返程签证。

那如果没有满足这个条件怎么办？没关系！

移民局也不是那么不近人情，如果在持有PR期间在澳洲居住至少一天，而且可以满足并证明您与澳大利亚有：

商业联系
文化联系
雇佣联系
个人联系

将有机会获得为期一年的155/157居民返程签证。

如果离开澳洲的时间比较久，比如超过了五年，但有令人信服的理由（compelling Reasons），可以解释当初为何必须要离开澳洲，且能证明自己与澳大利亚在生意、文化、工作或个人关系上仍然有实质性的联系（substantial ties of benefit to Australia），则仍然有机会获得为期一年的155居民返程签证。

如果在过去五年内，以澳洲公民或永久居民的身份在澳累计居住时间不满两年但至少有一天，有令人信服的理由可以解释自己离开澳洲的原因，仍有机会申请到为期三个月的157居民返程签证。

为了方便大家理解，我汇总了如下表格：

什么是令人信服的理由？

“令人信服的理由”是指当初不得不离开澳大利亚的原因。换句话说，申请人必须向移民局证明，当时离开澳洲是因为一些重大事件，迫不得已而为之。至于什么样的理由才算“令人信服”的呢？

以下情况可以被移民局接受为“令人信服的理由”：

➤申请人海外家人身患重大疾病或死亡；

➤申请人在海外居住是为了和澳籍配偶团聚，两人的关系必须是持续稳定的；

➤申请人由于自然灾害，政治事件或其它类似的事件无法返回澳大利亚；

➤申请人或申请人陪同的家庭成员在海外接受复杂或长期的医疗治疗，且无法旅行；

➤申请人在海外有司法程序要走，并且时间不受掌控；

➤申请人由于重要的个人原因，推迟了返回时间，例如等待孩子在海外完成学业（通常时间不得超过12个月）。

需要注意的是：签证官在判断申请人的理由是否“令人信服”时，也会综合考虑申请人之前在澳洲的居住时间以及之后返回澳洲定居的意愿。

什么是实质性的联系？

根据移民法Reg155.212 (3) and (3A)，申请人如果在过去五年中没有在澳州以永久居民或公民的身份居住满两年，您需要证明您与澳大利亚仍有实质性的生意、文化、工作或个人关系上的联系并对澳大利亚有益（substantial ties of benefit to Australia）。以下是这四个方面的要点：

商业联系

指在海外从事与澳大利亚有联系的商业活动。比如公司雇佣了澳洲公民，给澳洲政府交税，给澳洲带来新技术，提供就业，带来大额投资等等。
文化联系

如果在澳洲从事知识、艺术、体育或宗教方面的事业，并且达到专业级别，而且还是澳洲相关文化或体育团体/协会的成员，就能证明自己在文化上与澳大利亚的实质性联系。
雇佣联系

如果在澳洲有稳定的工作，通常就可以满足要求。但如果只是兼职或者打零工，移民局就要看过去两年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信（job offer），但还没有开始工作，也没关系，只要工作与所学学历、资质相关，并能提供证据证明自己很快就会开始工作（如澳洲的租房合约、房产证等），同样可以体现与澳洲在工作上有实质性的联系。
个人联系

包括与拥有澳大利亚公民资格或是澳大利亚永久居民的家庭成员（父母、兄弟姐妹）、朋友、配偶、孩子等的联系。

由于澳大利亚移民法的高度复杂性，在此我们只能大致介绍155/157居民返程签证的要点。最后要叮嘱几句：

1. 对于已经居住满两年的申请人，尽管申请比较简单，但需要注意的是，任何签证申请都会在移民局留下记录，千万注意材料的一致性。

2. 对于没有居住满两年的申请人，究竟能批多久？还需根据具体材料个案而论。许多您们不起眼的点很可能会对批复产生重大影响。因此，强烈建议寻求专业律师/移民代理的协助。

如需签证协助，请即预约专业评估。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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海外买家对日本房地产热情不减 2020年投资大增24％！︱居外专栏

在日本全面解除紧急事态宣言之际，据悉，国际货币基金组织（IMF）于4月发布的最新《世界经济展望》将上调日本2021年的增长率，此次IMF的预测上调将基于其经济的有序复苏、出口的持续增长，以及新冠疫苗的普及对疫情的控制等因素的考量。

2020年在新冠疫情的冲击下，全球经济受到重创，日本也受到了较为严重的影响，但海外投资者对日本房地产的投资热情却未减弱。尽管新冠疫情导致边境政策的限制，日本政府持续的宽松货币政策下，低利率带来了低成本资金；良好的经济基础积累、以及全球地缘政治风险加剧中处于相对稳定地位等因素，日本房地产的投资价值无疑是极具吸引力的。

日本房地产投资（按类别计）

2020年，海外投资者对日本房地产的投资总额超过117亿美元，同比增长24％；其中，来自北美投资额达到70亿美元，同比增长126％；来自欧洲的投资额为22亿美元，同比增长29％。具有防御性特徵的住宅类投资最受海外投资的欢迎，其中不少是来自于房地产和保险基金的交易；写字楼为第二受欢迎的资产类别，总投资额约为30亿美元，同比增长12％。

据调研数据显示，超过60％的海外投资者表示日本房地产具有投资吸引力，在未来的几年中，有意愿增加投资。

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风险披露：
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资深金融专家陈柏轩
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印花税减免分不清？澳洲买地建房印花税优惠详解｜居外专栏

最近澳大利亚昆州的房市可谓是异常的火热，房价上涨以及较低的贷款利率使得人们竞相入市。本人对此深有体会，每周初始都会接到十几单甚至二十几单的过户请求，三个字概况——忙疯了。

相比与传统的购房合同来说，人们对land & house package的关注热情上升了不少。

什么是land & house package？

Land & house package即是买家从开发商直接购买土地，当土地成交之后，买家可以选择自行寻找建筑商承建自己心仪的房子，或者是买家直接和开发商签署土地和建筑两份合同，除了土地以外，开发商也将承建买家的房子。

那么如今市场上极受欢迎的land & house package有些什么“过人之处”呢？即买这种land & house package的项目是不是享受更优惠的印花税？和买现房的合同对比又有什么区别呢？

我们可以从两方面来对比：

1. 对比现房的印花税

对比与买现房（无论是二手房或者是楼花），本身购买land & house package就会节省大量的印花税。买地再盖房仅仅按照土地合同中的合同价格来缴纳印花税，之后是不征收房屋部分价值的印花税。但是买楼花或者是二手房则是按土地和房屋的总价来交印花税，因为只有一本合同，合同价格包括了土地和建筑。

2. 首次置业印花税减免

如果是现房，符合一定条件的买家即可享受自住或者首次自住印花税减免（home and first home concession）。然而同样条件的买家如果购买土地的话则无法享受以上两种优惠。

如果是购买土地的话仅有一种情况可以申请印花税减免，即首次购买空地的印花税减免（first home vacant land concession）。

申请首次购买空地的印花税优惠需要满足一些条件，主要有：

这是您第一次申请首次购买空地的印花税减免；
在澳洲或者海外，您名下没有任何的房产；
在土地上承建您的首套房子，并在土地交割后的两年内搬入；
空地上仅能建造一个住宅；
以您个人名义购买（不能是公司或信托）等。

如果符合上述条件：

当土地的价格是25万澳元以下时，您可以申请印花税的免除。

当土地价格在40万澳元以下时，您可以申请印花税的优惠。

当土地价格超过40万澳元，无论您是否是首次购买空地，没有任何的印花税减免。

所以总的来看，land & house package对比与同价位的现房可以节省大量的印花税。如果您是首次置业，满足一定要求，还可以申请印花税的减免，可谓是“折上折”。

如果您今年内有购置房产的计划，并且符合申请条件，赶快来联系我们吧。居外IQI联同澳和律业会详细研判您的情况，帮您完成澳洲首次置业的梦想！

参考网站：Queensland Government – First home vacant land concession

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

乘风破浪！2020年蘇富比國際房地產销售再创新高

蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty®）欣然宣布，在2020年的全球销售额中，他们旗下的专业经纪人和独立销售顾问们勇攀新高，创下了高达1500亿美元的销售新纪录，在“家”被重新定义的当下时代，创造了32%的年增长。基于一种不断推陈出新的理念，蘇富比國際房地產的代理们能够利用现有的产品技术来帮助客户洞悉全球新冠疫情下瞬息万变的市场动态，最终推动业务发展。

蘇富比國際房地產总裁兼首席执行官Philip White表示：“一切都要感谢我们十年前的开拓创新——我们旗下的全球加盟网络与经纪人们将一切从不可能变为可能，为客户提供了因地制宜的周到服务，才使得我们作为豪华房地产领导者的地位又更进一步。”

2020年成就回顾：

长期坚守对虚拟技术的开拓，为成功铺垫基石

2020年，蘇富比國際房地產持续领跑行业，紧随全球买卖虚拟化的浪潮，为消费者多样化的内容需求作好充足准备。蘇富比國際房地產的代理商们增加了品牌现有视频、虚拟现实和直播技术的使用，制作新形式的内容吸引买家，并为豪宅营销树立了新的标准。目前，买家可以在sothebysrealty.com上通过虚拟现实或网上视频安全便捷地参观6000多套房产。如今，品牌在YouTube频道的浏览量已达到4300万次，相当于超过100万小时的观看量。

首席营销官Bradley Nelson表示：“作为豪华房地产行业的领导者，蘇富比國際房地產能够预测趋势。我们的首要任务仍然是以最好的方式展示房源，并以买家喜欢寻找新家的方式来提供一流的终端用户体验。几年来，虚拟技术一直处于我们营销策略的前沿，对我们来说，就像品牌本身对高品质服务的承诺一样重要。”

同一年，蘇富比國際房地產的网站sothebysrealty.com进行了全面升级，现能提供14种语言和近60种货币转换，以便服务于不断增长的国际客户，并为全球范围的推广添砖加瓦。该网站在2020年达到了3700万人次的访问量，为品牌带来了不俗的流量。蘇富比國際房地產代理公司制作的房产视频尤其受欢迎，在2020年播放了多达1300万次，总观看时长超过了9万小时。

战略发展的一年中，取得了创纪录的佳绩

即使受到诸多旅行限制的影响，蘇富比國際房地產仍致力于扩大其全球足迹，实现战略增长。2020年，品牌在全球新开设了50多个办事处，在全球75个国家和地区的办事处总数达到近1000个，拥有约24000名独立销售顾问。

2020年，蘇富比國際房地產的全球加盟网络持续扩大，品牌在美国本土的总业务网络扩大到全国45个州，通过12宗美国境内的大型并购交易促进了加盟网络的扩张，覆盖地区包括加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、马萨诸塞州和华盛顿州。

此外，品牌也持续在全球范围内的主要市场大举扩张，在七个新的国家和地区开设了办事处。在欧洲地区，品牌将足迹带到了乌克兰、罗马尼亚、黑山和德国。在亚太地区，品牌在韩国开设了第一个办事处，并在巴拉圭、安提瓜和巴布达分别设立了两个新办事处，极大增加了在加勒比和拉丁美洲地区的品牌影响力。

蘇富比國際房地產全球运营和国际服务副总裁Tammy Fahmi表示：“我们的国际化足迹是我们最大的竞争优势之一。我们品牌的办事地点全部位于全球最热门的地区，如此一来，当我们的客户想要购置或出售房产时，都可以信赖我们在当地市场的专业知识和经验。”

在当下，全球的高净值人士都希望能在国际范围内的房产市场上购置第二住宅，而蘇富比國際房地產的代理商们是真正具有国际化视野的地产顾问，帮助顾客们达成了29亿美元的跨国转介销售额，相较去年同期增长42%。

蘇富比國際房地產总裁兼首席执行官Philip White表示：“我们在2020年取得的业绩成果是对 ‘质量至上’品牌理念的最佳作证。我们仍然为成为众多豪华房地产专家和高净值客户的首选房地产品牌而感到自豪。但是我们也将继续努力不懈，力求回报每一份信任。”

荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

想了解蘇富比國際房地產的全球网络和各国办事处的所在地区和联系方式，请点击微信目录中的“关于我们”进行查询。如想了解个别国家的房产信息，欢迎在公众号内留言。

新加坡圣淘沙豪宅疫情下低价大卖！

据《联合早报》本月报导，新冠疫情令更多新加坡圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）屋主愿意降低要价，吸引不少富豪入场购房，使到该地区私宅交易量去年猛增近一倍。

其实早在2010年，一名中国富豪就看好升涛湾的潜质，一口气砸7500万买下4栋豪宅！

升涛湾位于新加坡圣淘沙岛的东南部，占地117公顷，是新加坡唯一允许外国人购买有地住宅的地方，向来深受外国买家青睐，至今已吸引超过20国投资者涌入，六成私宅都被外国投资者抢购，其中洋房比公寓更受欢迎。估计有不少外国买家正等着旅行限制放宽，以便能来新加坡看房。

根据ERA产业提供资料显示，去年升涛湾共有13个有地住宅和44个公寓单位卖出，总成交量为57套。相比2019年仅7个有地住宅和23个公寓单位卖出，去年升涛湾私宅成交量增加90％。

割价幅度大平均打八折

促使升涛湾私宅交易量上扬的一个原因是它的价格下调。其中，有地住宅中位数尺价从2019年的1721新元，下跌12％至去年的1518新元，有地住宅的总价也从1844万新元下跌24％至1400万新元。至于去年该地区公寓中位数尺价为1444新元，与2019的1429元大致持平。

上月初，升涛湾有两栋洋房转手，尺价分别为1296新元和1471新元，这比前年中位数尺价低了15％至33％。有一个单位的尺价甚至低至1150新元，比新的执行共管公寓（EC）尺价还便宜。

外国买家回流在即兴趣大增

利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）研究部主管韩焕美表示，近几个月，外国买家对升涛湾房子的兴趣的确有上升迹象，特别是该地区的洋房。她说：“以目前水平来看，升涛湾洋房价格跌了不少，较2010年至2012年峰值低了两三成，相信对买家形成了一定吸引力。”她估计，现在有120个至140个升涛湾房子在市场上求售。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣则指出，不少外国买家对本地豪宅感兴趣，但受到疫情限制，他们无法到新加坡看房，因此去年升涛湾买家主要以本地富豪为主。不过，他估计，随着疫情逐渐受到控制和旅行限制放宽，这个情况在今年或许会改变，有更多外国买家回流。

销售圣淘沙湾私宅已有10年的Singapore Realtors Inc高级区域总监陈揩融受访时说，他手头上有约40个该处的有地住宅出售，这几个月的外国买家询问度不断攀升，从疫情初期每个月两三通，如今已暴涨10倍。

他也指出，疫情暴发后，不少升涛湾屋主愿意降低要价，从疫情前的980万新元至3000万新元，现在降到720万新元至2200万新元，要价跌幅达20％。这些屋主卖房原因不一，有的是急需现金周转，有的是想整理手上的资产组合，有的则纯粹想搬到更大的优质洋房。

是谁买下了升涛湾别墅？

去年卖出的升涛湾洋房中，其中有华联企业（OUE）执行主席李棕的妻子梁杏子卖出位于海洋通道（Ocean Drive）的一对并排洋房，价格约4000万新元。据了解，她与家人已搬到那森路（Nassim Road）的优质洋房居住。

此外，达芬奇集团（Da Vinci Collection）主席潘东尼去年也卖出位于海湾通道（Cove Drive）的一对并排洋房。据知，这两栋洋房成交价为3900万新元，而潘东尼现已搬到植物园一带的优质洋房居住。

新加坡升涛湾3卧3卫特别设计建筑的海边豪宅Fish House，开放式的空间、自然通风、美妙的海洋景观赋予了这座别墅无与伦比的特征，地下水族多媒体室更是独特卖点！价格可商议，点图了解

利斯苏富比国际房地产执行董事谢汉茂表示，升涛湾私宅的外国买家主要来自中国、印度尼西亚和马来西亚等地，这些买家除了被价格所吸引，也被该地区私宅可享有较大面积和海滨生活等特点所吸引，有越来越多外国买家询问面积超过1万5000平方英尺以上的面海房子。

他说：“这一点并不让人意外，因为这类房子面积相当于优质洋房，而外国买家一般只允许买升涛湾洋房。如果他们要找2000至3000平方英尺的私宅，他们的首选估计还是第九区和第10区的永久地契私宅。”

综合整理自《联合早报》

升涛湾有着无与伦比的优越地理位置，在全世界所有其他的金融城市，无论是中国香港、上海、东京，还是纽约、伦敦，再也找不到这样一个融合全海景、私人游艇、高尔夫球场和世界级综合度假中心于一身的世外桃源，难能可贵的一点在于这里竟然还能方便快速的连接到金融、商业和娱乐中心。这样独特的优势决定升涛湾有巨大的价格上涨空间。

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在印尼买套房，房价后面有多少个零？

您可能早就听说，在印尼您可以轻松做个千万富翁！一点都没错，如果您在国内每月工资5千元，换算成印尼盾，每个月应该有1千万盾以上了。其实国内的朋友初次到巴厘岛旅游，都经常会惊讶于印尼货币数额之大。

以上就是印尼的七种面额纸币。印尼官方货币叫Rupiah，读作“卢比亚”，一般称作“印尼盾”或者“盾”。2021年3月，1人民币约合2210印尼盾。

2000盾，可以在路边停一次车；
100000盾，够一个人吃一顿丰盛的印尼美食；
1800000盾，某五星级酒店房费；
510000000盾，一辆丰田SUV的价格。

那么，如果您想在印尼买一套房，房价里会有几多个零呢？居外IQI带大家去了解这个东南亚最大国家的最新房价走势。

印尼房价疫下趋稳利于投资者入市

印尼的住宅房地产市场可以说是几乎没有动静。根据印尼银行（Bank Indonesia）的数据，经通胀调整后，去年房地产价格实际下降了0.2%，2020年期间房地产价格指数（包含16个主要城市）仅上涨1.29%。从更长远的角度看，房地产价格涨幅呈缩小趋势：2019年仅上涨1.77%，2018年上涨2.95%，2017年上涨3.5%，2016年上涨2.38%，2015年上涨4.62%，2014年上涨6.29%。

年度房价变化（%）

在最近一个季度，住宅楼价按季微涨0.1%（经通胀调整后为0.26%）。高力国际表示，“几乎所有项目都决定不提高售价。因此，平均售价与2020年第三季度持平。我们希望在明年看到一些改善。”如果考虑到通胀因素，2020年期间，印尼只有9个主要城市的房价录得增长。

印尼主要城市的住宅物业价格—2020年第四季度

印尼五大城市房价指数

根据高力国际的数据，在雅加达，地层产权公寓的价格在2020年期间微涨了0.47%，每平方米均价为34960000印尼盾（约合1.58万元人民币）。换句话说，雅加达一套80平米的三房公寓，就需要2796800000——27亿9680万印尼盾！但其实折算下来，都只是126.4万元人民币呢，相比国内还是划算多了。

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在雅加达中央商务区，分层产权公寓的平均价格按年微涨0.13%，2020年达到每平方米5232万印尼盾（约合2.37万元人民币）。
在雅加达南部（雅加达的商业区和使馆区），分层产权公寓的平均价格按年上涨0.37%，2020年达到每平方米3927万印尼盾（约合1.78万元人民币）。
在首都的非黄金地段，分层产权公寓的平均价格按年上涨0.89%，同期达到每平方米2660万印尼盾（约合1.2万元人民币）。

雅加达公寓均价—2020年第四季度

新冠疫情对房市造成打击是预计之内。根据印尼银行的数据，继第二季度同比下降25.6%和第一季度同比下降43.2%之后，2020年第三季度住宅物业销售额同比大幅萎缩30.9%。按季度计算，2020年第三季度销售额增长7.9%。

碍于为防控疫情采取的相关流动限制和封锁措施，去年的住宅建设活动陷入瘫痪。2020年期间，雅加达仅建成2698套新房，比上年的9769套减少了72.4%。

在经历了20年的无间断增长后，印尼经济在2020年萎缩了2.07%，与2019年5%的增长形成鲜明对比。

为了提振经济活动，政府去年推出了价值744.28万亿印尼盾（约合3364亿元人民币）的刺激计划，其中包括1.5万亿印尼盾（约合6.8亿元人民币）的住房补贴计划资金，预计将用于17.5万套新房的融资。除此之外，财政部长Sri Mulyani Indrawati近日宣布，政府2021年的新冠复苏预算将从最初的预算拨款372.3万亿印尼盾（约合1682亿元人民币）进一步扩大到619万亿印尼盾（约合2798亿元人民币））。

印尼首席经济部长Airlangga Hartarto亦称，预计今年经济增长将在4.5%至5.5%之间。这比世界银行最近预测的4.4%的增长略为乐观。

近年印尼房地产市场向外国投资者敞开了大门，进场入槛甚低，且具有非常不错的增长前景，您有兴趣了解更多吗？

欢迎给我们留下联络资料，居外IQI的东南亚置业专家期待成为值得您信赖的投资伙伴，共同发掘这个庞大新兴市场的无限机遇。

用数据说话：加拿大房价或出现“新移民”井喷

3月18日，加拿大移民快速通道（Canadian Express Entry，简称EE）再次开启。这次专门邀请5000名CEC本地经验类申请人，最低分数为449。经过上一波“大赦”2.7万人全部获得身份后，大批申请者纷纷入池，时隔一个多月，联邦政府正式恢复了重新抽取。跟去年平均抽分460+的情况相比，最新邀请的这一批CEC申请人的总体分数已经不是特别高了，可见加国移民已经开启降分模式！

根据目前的EE这样抽签的频率和邀请人数可预估，CEC移民快递通道申请将是未来大趋势，并仍旧有可能出现低分抽中的情况。据悉，2021年移民局还承诺了要完成40万新移民指标，在这种移民利好的大背景下，未来肯定有不少新移民会涌入，并且极可能带动加拿大房价的上涨。

据调查显示，加拿大新移民登陆后平均购房时间在4年以内，加拿大市场上超过20%的房屋都被新移民买走，目前移民形式的势头如果继续保持的话，未来五年内新移民将购买超过68万套住房！

2021年2月，加拿大全国房屋销量和价格均再次呈两位数增长，加拿大地产协会（CREA）只好调高2021年房市预测，但同时认为下半年房市行情估计有所放缓，经济学家们纷纷警告市场过热太危险。数据显示，受超低利率、大房子需求火爆和房源极度稀缺等多重因素驱动，2月加拿大房屋销量同比去年大涨39%，平均房价同比增涨25%，至67.8万加元。

更多资讯：加拿大房市“疫”势增长，房价升到多少钱一平？

1. 今年房价预计上涨17%

CREA据此调高2021年房市预测，预计全年房屋销量比2020年上升27%至70.2万套，平均房价涨17%至66.5万加元；2022年房屋销量估计61.4万套左右，平均房价估计再涨16.5%至67.9万加元。CREA认为，行情如此火爆是因越来越多80后和90后入市推高需求。

2. 小城镇独立屋火爆

加拿大央行为了经济复苏在明知房市已呈现过热情况下，仍表示当前低利率会持续到至少2023年，或等就业和经济全面从疫情中恢复再说。央行不行动，各大银行倒是自行采取措施了，比如现在已经有银行开始严格审查贷款人的还贷能力。

央行认为，加拿大居民受新冠疫情影响，许多购房者选择偏远地区居住，因此住房需求增加，尤其是郊区、城郊和小城镇的独立屋异常火爆。数据显示，2月一些湖滨度假小镇房价涨幅高达35%，安省巴里、尼亚加拉和西姆科县等小城镇，房价涨幅高达30%～35%，涨幅达到前所未有高峰。另一方面，各地房源极度紧张。截至上月底，多伦多在内的省内近40个城镇，房屋存量不足1个月，全国平均房屋存量不足2个月，创历史新低。

3. 公寓开始回弹

CREA预计，因房源紧张，房价虚高，人们普遍买房难，2021年下半年到2022年当前火爆行情会有所放缓，房价估计还会继续涨，只是销量因供应紧张估计会跌13%。然而，多伦多和温哥华市中心公寓最近回弹，有可能起到部分缓冲作用。

地产经纪们和CREA观点不同，他们认为，随着疫苗日益普及，经济逐步重启，下半年移民和留学生人口估计都会再度大量涌入，这意味着住房需求也会随之回升，下半年房市只会热不会冷。

多伦多全新的公寓项目Prime Condos，将提供开间、一居室和两居室等多种房型。该公寓项目位于贾维斯街（Jarvis St）和杰拉德街（Gerrard）交叉路口，由Centrecourt开发，毗邻瑞尔森大学（Yerson University）。2卧2卫仅售约¥208万，点图了解项目详情

4. 中国买家首选城市

虽然新冠爆发后，加拿大海外买家地产投资有所放缓，但并未因此绝迹。人们在集体恐慌心理的裹挟下，即使本人没法出境，也在想办法四处搜房买房。

根据亚洲房产科技集团居外IQI的最新年度分析数据显示，中国买家最喜欢的加拿大十大城市分别为：多伦多、温哥华、蒙特利尔、渥太华、哈利法克斯、滑铁卢、卡尔加里、伦敦、汉密尔顿和维多利亚，其中多伦多和温哥华两地在中国买家中人气最旺，远高出排第三位的蒙特利尔。

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来源：温哥华头条

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抄底斐济，寻找度假天堂的投资机遇｜居外专栏

春天终于要到来了，历经“最冷冬季”和“新冠肆虐”煎熬的人们，比任何时候都更期盼温暖的阳光和夏日热闹的沙滩。但您知道吗，在地球的那边，有个一年四季如春、风景如画的人间胜地，且对中国免签，想去就去，这就是斐济！

斐济位于南太平洋、与澳大利亚相邻，共由332个岛屿组成；主岛位于维提岛（Viti Levu），也是其首都所在地。波光碧海，白沙椰林，五彩缤纷的海底世界，这样当地“普遍”的景貌特征，让斐济成为世界著名的度假胜地、旅游天堂：

斐济是世界顶级潜水胜地，不仅拥有世界第二大的珊瑚礁——彩虹礁（Rainbow Reef），还有大白墙（Great White Wall）等著名潜点。

“离天堂最近的地方”

在斐济，很容易让人发出“天堂不过如此”的感叹。清凉的海风吹拂着高耸入云的椰林，岛上热带树木浓绿成荫。海滩边洁白的沙滩，海里奇形怪状的珊瑚礁，色彩斑斓的鱼儿将海水搅得五彩缤纷，到处充满热带海洋的原始美感。蓝天碧海吸引着众多游客“自我流放”到这里，在沙滩上尽情地亲近自然，欣赏落日余晖，忘却工作压力，寻求内心平静。

“畅游狂欢的乐园”

斐济是您体验“海陆空”各种户外运动极致魅力的乐园。即使不会潜水，也能体验深潜的神奇，为您解锁一个色彩斑斓的水下王国。在海里折腾够了，还可以去天上折腾。高空跳伞是斐济最受欢迎的活动之一，从4300米的高空一跃而下，体验60秒的自由落体，在千米的高空上享受上帝视角的斐济。陆上项目则有丛林滑索可以体验，飞完树林飞洞穴，在虫鸣鸟叫的热爱雨林里，您一定能找到人猿泰山的感觉。

虽然如今的斐济已经没有了曾经的食人族部落，但在这里依然有很多值得去探访、了解的当地部落。以上图片来自太平洋海岸艺术村官网

“最适合生活的天堂”

无污染且充足的空气、水和食物，四季如春夏，最适合动植物生长的气候，加上肥沃的土地，有吃不完的牛羊、海鲜、木瓜、椰子、香蕉、红薯、芋头、木薯等，自古以来不存在温饱问题，人与人没有激烈的竞争，相处和谐友善。当地的气候非常宜居，冬天比中国暖和，夏天比中国凉快，最热不超33度，最凉不低于16度。

数据显示，越来越多的中国游客发现、并涌入斐济，亲身体验在国内无法想象的惬意生活，旅游和生活网站上关于斐济旅游、生活的内容和视频也与日俱增。下面为大家介绍斐济当地知名的海滨度假酒店——Bedarra Beach Inn，让您更好地享受当地生活、或许还能发掘不错的投资机遇。

酒店庭园外，便是长达一公里的海岸线，是您在海边漫步、在海滩享受日光浴的好去处；而酒店物业前的海滨更是住客尊享。

在TripAdvisor网站上，Bedarra Beach度假酒店荣获1500位住客给出的4.5 / 5星超高分评价，成为区内打分最高的酒店。

Bedarra Beach度假酒店位于斐济主岛西南沿岸，五彩珊瑚海（Coral Coast）的中心区域，距离海边仅有几十米，距离Kula野生公园1.6公里，距离Nadi国际机场约半个小时车程。这是一个总占地面积5600㎡，位置一流、设施完善，并拥有丰富经营团队的精品度假酒店，在TripAdvisor、Expedia、Booking等海外主流订房网站上拥有无数好评，是享受完美假期、度蜜月或全家出游的理想选择。这里拥有：

多种客房：共26间客房，提供标准、高级、豪华等多样选择，所有客房均配有空调、独立位于和景观阳台；

风味餐厅：位于视野景观良好的主楼，提供当地和国际风味的三餐，价格合理且备受好评；

热带酒吧：拥有独特的Talanoa酒吧，可以品尝到著名的热带鸡尾酒，是最受欢迎的聚会场所；

水疗SPA：运用最新的水疗设备和本地生产的护理产品，在精致的环境中提供5星级体验；

除此之外，酒店还可提供订车、接送、举办活动等各类贴心服务。一句话，满足您对美好度假酒店的各种向往。最重要的是，享受以上优质体验与服务，却仅需支付豪华酒店一半的价格——吸引了附近很多五星级度假村的游客前来。

毫无疑问，如果您是游客，Bedarra Beach度假酒店将是在尽情享受斐济多彩度假生活的最佳落脚点。如果您是投资者，Bedarra Beach度假酒店独有两大优势，将使它成为您不容忽视的投资选择。

优势1：稀缺的永久产权房

Bedarra Beach度假酒店所在的土地属于永久产权，这意味着一旦交易，业主则拥有完全的所有权！要知道，在斐济，仅有不到10%的土地是永久产权的，其他都属于租赁产权，有固定的租期，而且每年需缴纳一定比例的费用。

优势2：成熟团队，稳定收益

Bedarra Beach度假酒店成功运营多年，已拥有完整、成熟的运营团队（包括管理和营销团队），在海外各大酒店预订平台上拥有不错的知名度，而且收益不错——每间客房价格从180到325美元不等，每年总送入超过¥600万！转让后，您不需要拥有专门的酒店和餐饮知识都能获取稳定、不错的收益。如果您对斐济居民身份有需求，这项经营投资还将有助于您的绿卡申请。

当前，新冠疫情给海外旅游业带来巨大的影响，但换个角度考虑，持续的疫情影响，或许为您抄底优质海外资产，例如Bedarra Beach度假酒店就提供了难得机遇！更多关于本酒店的具体信息，欢迎点击 https://www.juwai.com/57886370.htm 查看，或拨打400 041 7515服务热线查询。

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

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澳洲拟提高投资移民签证门槛！率先掌握最新改革方向

在疫情爆发前，澳洲投资移民签证一直供不应求，为此，澳洲内政部进行了审查，并已于今年2月份完成审查，新规定可能会在未来几周内公布。据悉，澳洲政府准备向更多富有的外国投资者发放临时居留签证，条件是他们需额外投资100万澳元。

据《澳洲金融评论报》报导，政府对投资移民签证的最终修改预计会要求申请者增加对企业的投资，将急需的资金引流到中小企业。目前，投资者签证要求申请者购买政府债券，先获取四年的临时居留权，再从不同途径获得永居。

业内专家预计，“投资者签证”的投资门槛要求将从150万澳元提高到250万澳元，但等待获得永居的时间很可能会缩短。专家亦建议，为了鼓励更高水平的投资活动和吸引投资者移居澳洲边远地区，也可以考虑降低在该地区的移民投资门槛。

据了解，在英国，如果申请人投资200万英镑，购买英国注册的、交易活跃的公司贷款或股本，英国的Tier 1投资者签证允许此类签证持有者五年后获永居；如果申请人投资500万英镑，等待永居的时间可以缩短到三年；如果申请人投资1000万英镑，则等待时间缩短到两年。

去年年底，澳洲内政部已经公布了一些投资移民签证更新的规定，包括将现有的9种不同的商业和投资签证简化到4种——即从2021年7月1日起，商业和投资移民签证将为简化为商务创新（188A – Innovation Stream）、企业家（188E – Entrepreneur Stream）、 投资者（188B – Investor Stream）和重大投资者（188C – Significant Investor Stream）四类签证，投资门槛也被调整。

相关报导：澳洲商业创新与投资签证大改革：精简类别提高门槛

据澳大利亚中国工商业委员会（The Australia China Business Council，简称ACBC）估计，尽管重大投资者签证项目每年只占所有赴澳签证的0.1%，但自2012年启动以来，已为澳洲经济贡献了超过100亿澳元。值得关注的是，在重大投资签证中，来自中国的申请占了绝大多数。

ACBC表示，提高门槛可能会减少对签证的需求。“如果提高投资金额门槛，确实存在这样的危险，即中国投资者将对申请澳大利亚重大投资者签证望而却步，可能会考虑投资其它国际司法管辖区，如新西兰或美国。”

来源：澳洲金融评论报
责编：Zoe Chan

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在美国买房也要“抢”：都是通胀惹的祸？

“听亲戚说国内许多大城市的房价上涨，买新房打新也难，没想到我在美国也抢不到房子。”在美国旧金山生活的华人张兴（化名）最近也在为房子烦恼。

在他看来，最近美国主要城市的房地产市场已经是典型的“卖方市场”。“我之前已经看了6套房子，而且也出了价，但基本每套房有10到20个投标是常态，最终的成交价都会比业主叫价高出10%以上。”张兴说，“我之前在伯克利看，结果那边的房子太抢手了，现在改去圣何塞看。”

张兴对记者展示了一套自己曾相中的房子，业主开价98.8万美元，他已经叫价120万美元，结果最高出价者叫到135万美元并最终成交。

“2020年的询盘数据表明泰国依然是中国买家最心仪的海外购房目的地，而美国房产在2020年一举回升至第2位。去年美国虽疫情严重，但美国楼市的反常旺盛特别是历史上最低的贷款利率确实吸引到了买家的关注。”居外IQI集团执行董事长乔治奇米尔说。

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官方数据显示，今年2月公布的去年12月美国标普/凯斯席勒（S&P/CS）全国房价指数同比上涨10.4%，为2014年1月以来的最快同比增速。此外，占美国住房销售量九成的二手房房价也在上涨。Redfin首席经济学家Daryl Fairweathe表示，“由于疫情，人们不想搬家使得库存无法释放，导致供给更少，买房变得更加困难。”更有消息指出，美国房地产市场的火热行情导致当地木材价格同比飙涨超1倍，全美住宅建筑商协会呼吁拜登政府免除进口木材关税，降低建筑成本稳房价。

而在张兴看来，强劲的需求加上低利率环境，成为美国一些地区房价上涨的“主因”。现在，利率攀升的预期更进一步刺激人们买房的情绪，特别是大城市的房子。

疫情之下多国为抗击疫情，大量的宽松措施以提振经济，随着新冠疫苗的推出和经济复苏，通胀预期一路升高。最近，全球股市震荡加剧，美债收益率上升成为市场关注的焦点。美债收益率上升的背后，最受关注的就是通胀预期以及美联储态度。就在当地时间17日，美联储重申宽松立场和保持当前QE购债直到经济有明显进展的承诺，美联储主席鲍威尔继续淡化近期美债收益率上升的影响，否认要考虑加息。

“美股起起伏伏，房价也节节高，但可惜的是我的收入还是那样。”张兴的一句调侃，似乎映射出了疫情给全球经济带来的一大“后遗症”——多国纷纷采取经济刺激政策，持续攀升的房价引起各方关注。的确，最近关于海外多国房价上涨的消息不绝于耳。澳大利亚统计局公布的数据显示，去年四季度州府城市平均房价上涨3%，其中墨尔本房价上涨3.4%。近日，澳大利亚央行对房价飙升表达了“不安”，但同时表示暂时不会干预。

“对于买房，这几年还从没碰到过像现在这样的情况，”张兴还是感到一丝无奈。

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原文：证券时报网

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