Author: ZoeChan

中國人稱霸澳洲CBD 成最大海外房產買家

據《悉尼先驅晨報》報道，繼中國投資有限責任公司（Chinese Investment Corporation，CIC）購入9棟高價辦公樓後，中國已成為澳洲商業地產最大的海外投資者，投資額超過50億。

該辦公室資產組合價值25億澳元，由摩根士丹利房地產公司（Morgan Stanley Real Estate）賣出。該次買賣是澳洲最大的單筆直接房地產買賣，也將使海外買家占據更多澳洲商業地產。而一旦該買賣通過最終審批，CIC將成為澳大利亞第三大辦公樓房產商。

中國成為澳洲商業地產最大的海外投資者，投資額超過50億

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Colliers International全國研究負責人Nerida Conisbee說，澳洲CBD的房產越來越集中在較少買家手上。他說，在2009年排在最前的10大集團擁有29%的澳洲商業房產，但到2014年，該數據為35%。

CBRE的澳洲研究負責人Stephen McNabb稱，從2014年1月1日至今年3月31日，中國的直接投資稱澳洲商業地產的第二大買家，占據了三分之一的份額，達到30億，而該趨勢仍將繼續。

Knight Frank’的研究與咨詢負責人Matt Whitby稱，隨著中國投資增多，澳洲的商業租賃市場也相當活躍，布裡斯班、悉尼和墨爾本的辦公樓租賃市場都因來自中國的投資而變得更加炙熱。

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悉尼內南區人口大增 新州政府將建輕軌連接市中心

據《每日電訊報》報導，新州交通廳長康斯坦斯（Andrew Constance）7月28日在悉尼大學表示，悉尼需要興建軌道交通系統來為悉尼內南區的綠色廣場住宅開發案服務。未來悉尼的輕軌線有望將人口稠密的綠色廣場（Green Square）和市中心連接起來。

悉尼市府對這個想法很感興趣，已經為連接綠色廣場和中央車站（Central）的四公裡巴士與輕軌路線預留了土地。
 
康斯坦斯的一名發言人確認，廳長近日已經和市府見面，探討首選輕軌路線。
 
不過，新州政府已經承諾要興建的悉尼CBD到東南城區的輕軌線並不包括延伸至綠色廣場的路線。這條從環形碼頭（Circular Quay）經中央車站到Randwick和Kingsford的輕軌線將於10月開始動工。
 
綠色廣場和附近的Mascot已經有悉尼列車（Sydney Train）經過的火車站，可以為該區域的通勤者服務。
 
康斯坦斯的發言人表示，交通廳已經就鋪設通往綠色廣場的輕軌線和悉尼市府進行探討，市府特別感興趣。作為悉尼增長最快的地區之一，政府正在為該區域尋找可以提供的軌道交通運輸方式，輕軌是其中的一種可能。
 
綠色廣場預計將提供2.7萬處住房，容納超過5.3萬名居民。
 
未來悉尼的輕軌線有望將人口稠密的綠色廣場（Green Square）和市中心連接起來
 
據了解，如果鋪設通往綠色廣場的輕軌，那麼政府可能會通過在Waterloo修建火車站將這條路線和未來的悉尼城鐵連接起來。
 
目前政府還沒有決定CBD到Bankstown的路線要在Waterloo還是悉尼大學修建地鐵站。
 
政府在自己的《悉尼輕軌的未來》文件中表示，從長遠來看，沒有排除修建通往綠色廣場的輕軌線這個可能性。
 
文件中還表示，政府將調研將該路線延伸至Malabar、Walsh Bay和Barangaroo North等地的可能性。
 
政府也支持以Parramatta為中心，在西悉尼修建輕軌線的計劃，不過還未公布具體路線。
 

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重大投資者簽證改革恐令澳洲公寓開發夭折

《澳大利亞金融評論報》稱，重大投資者簽證（SIV）改革已經對澳大利亞的高層公寓開發造成重大打擊，十幾個為這類項目灌輸資金的基金現在都受到阻撓。

Hall & Wilcox的合作伙伴Harry New和Eugene Chen已經為住宅房地產項目的十幾個重大投資簽證基金提供過專業意見。

“我們有很多在澳大利亞的開發商感到沮喪，因為他們有些利用SIV基金的住房開發項目無法進行。”Chen說。“目前墨爾本已經頒發了很多開發許可，而SIV改革可能會令部分項目夭折。”

為澳洲房地產項目的重大投資簽證基金提供專業意見的Eugene Chen和Harry New

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聯邦政府關於SIV的新規定在7月1日生效，但結果並非皆大歡喜。外國人只要在合適的領域投資500萬澳元就可能獲得在澳洲的居住權。新規將債券踢出投資範疇，並嚴重縮減住宅項目方面的投資水平。以前SIV申請者可以投資大型住宅開發項目，但如今只能通過管理投資計劃進行投資，而且投資金額不能超過相關計劃的淨資產價值的10%。

“我們有些中國的基金管理人已經為准備這些住宅開發投資和所有法律文件花費了大筆資金，可如今他們什麼都做不了。我認為這些基金中有大約九成都已經不符合規定。”Chen說。

截至2015年3月，澳大利亞已經接收了37.55億澳元的SIV基金。至於當中有多少被注入房地產，並沒有詳細記錄。但流入管理基金的數量大約是52%，這些錢都可能流入了房地產開發。

“如果他們的理由，是希望中國投資者的投資能增加住房供應，那麼就應該允許投資流入這類開發項目。”New說。“在住房供應不足或房價過高的地方，SIV在住房開發方面的投資也許能有效解決問題。”

New和Chen都認為這個計劃的未來將由政治決定。

已成功申請SIV的人中超過九成都是中國人，他們貢獻的資金超過33億。

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西太銀行配合治澳洲房產投資 提高外國人借貸門檻

未來西太銀行的房貸申請，申請人必須要有澳大利亞簽證

西太銀行（Westpac）也緊隨澳新銀行（ANZ）和聯邦銀行（CBA）加大了對於海外房地產投資者購買澳大利亞房產的治理。

據《澳大利亞金融評論報》報道，這家銀行最近宣布降低針對投資房的貸款價值比例至80%。銀行稱，此舉主要是為了限制每年的投資借貸比例在10%以下，而這也是澳大利亞審慎監管局（APRA）的宗旨和要求。

銀行的經紀商分支寫信給貸款經紀商，稱有很高比例的房地產信貸都給了那些不在澳大利亞居住的人士。

這封信稱，“因此，所有未來的房貸申請，都必須向西太銀行提交居住在澳大利亞的地址。”這就意味著，申請人必須要有澳大利亞簽證，遵守FIRB的評審標准。非居民在購買房產時需要通過審批。

一些貸款經紀商也宣稱，正在針對那些在悉尼和墨爾本大幅投資的中國海外買房團。

這封信還指出，對於信貸標准的重新審查，是保證經紀商按照規定辦事的審計過程。西太銀行發言人指出，這只是提醒經紀商，要注意高比例的非居民借貸，當提交申請時必須包含澳大利亞的住址。

最近銀行飛快地改變著針對投資房信貸的規則，主要是為了面對銀行盡管機構的要求。7月中，澳新銀行和聯邦銀行都提高了針對投資房的貸款利率。7月初，西太銀行宣布要求投資房購買者必須有20%的首付比例，而不是此前的5%。

另外，貸款中介也指出，很多競爭性的投資房貸款行為也已經停止。西太銀行住房資本貸款部門經理宣稱，現在的利率已經不再能夠協商了。

其它致力於減少澳洲投資房貸比例的措施，包括減少利率折扣，增加投資利率敏感度測試，不再計算一些性質的收入等。

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墨爾本公寓供應增租金降 投資卻不減

據《悉尼先驅晨報》Domain欄目報導，衛生與人力服務廳（Department of Health & Human Services） 的報告顯示，墨爾本多個內城區的公寓租金下滑，但墨爾本公寓

公寓開發熱情依然不減。

報告顯示，2015年第一季度與去年同期相比，維州租賃市場增長了3.3%。但租金卻下滑了。
即管如此，公寓開發卻熱情不減，如Collingwood、North Melbourne 及 Bundoora這些地區的公寓供應增加，房租下滑。
國際清算銀行高層Kim Hawtrey說，過去五六年，墨爾本內城區建了大批公寓，因此出現供應過剩。
墨爾本公寓租金下滑，但公寓開發熱情依然不減
在Collingwood與Abbotsford地區，一居室公寓數量比去年翻倍至632套，但周租金便宜了5元。
在East Brunswick，一居室公寓和兩居室公寓都增加了100多套，但周租金卻下滑了。
據CoreLogic RP Data報告，雖然悉尼和墨爾本房價屢創新高，但大多數澳人認為目前適合買房。

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澳洲銀行再放辣招控投资 付息房貸利率上升

澳洲國民銀行進一步規範澳洲房市的借貸行為

據澳聯社報道，澳洲國民銀行（NAB）7月27日宣布將提高只付息房產貸款的可變利率和信貸門檻29個基點。

為了防止投資過熱，澳洲國民銀行進一步規範澳洲房市的借貸行為。

據悉，澳洲房產投資貸款的增長和支付息房產貸款分別為34%和44%。後者是投資者主要選擇。

去年12月監管機構APRA宣布一系列的貸款規範措施。澳洲國民銀行積極響應。

該銀行的個人銀行業務負責人Gavin Slater稱，銀行認為目前采取的規範措施能夠達到相應效果。“目前利率很低，澳洲國民銀行認為消費者們應該付好貸款的保證金。”

而該銀行的新只付息可變利率、只付息貸款固定利率將會在8月10日起生效。只付息可變利率貸款將於9月10號生效。調整後的信貸起點將於9月10日生效。

消費者們可向銀行業務員咨詢詳細的政策信息及所帶來的影響。

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入籍的得與失：有必要成為澳洲公民嗎？

很多到澳洲定居多年的外國人都有個疑問——我有必要加入澳大利亞國籍嗎？雖然你已經拿到了澳大利亞的永久居留權（綠卡），或者你正在朝著拿到永久居留權的路上邁進，又或者你打算回到中國發展，無論你的狀況如何，入籍都可能是你的下一步選擇。

拿到綠卡和加入澳大利亞國籍究竟有什麼差別？而加入澳大利亞國籍對於你有什麼益處呢？

澳大利亞公民紙

雖然申請澳大利亞國籍可能是一個繁復冗雜的過程，需要你參加入籍考試，並且出席入籍儀式，但成為澳大利亞公民以後的好處有很多。

1. 投票權

作為澳大利亞公民，你可以在任何選舉中投票，無論是聯邦、州和領地、市政當局，還是在全民公投中。這會讓你有決定國家未來的責任感和參與感。對於公民來說，投票也是義務。

2. 參加大選

作為澳大利亞公民，你可以參加各種類型的選舉。如果想要成為聯邦議會議員，你必須不能夠持有雙國籍，除非你能證明你已經盡了全力取消另一個國家的國籍。

3. 更容易在政府部門求職

成為澳大利亞公民以後，你可以申請在國防部或者澳大利亞公共事務部門工作，大部分這種類型的工作崗位都會要求你是澳大利亞公民。

4. 自由進出澳大利亞 不會被遣返

拿到澳大利亞公民紙以後，你可以隨意地呆在國外，無論多長時間。你不需要申請簽證才能進入澳大利亞，同時你也不會因為在成為公民後的犯罪行為被遣返。

5. 申請澳大利亞護照世界各地旅行

作為澳大利亞公民，你可以申請澳大利亞護照。拿到澳大利亞護照後，可以讓你更加容易地進行全球旅行。目前有160多個國家對於澳大利亞公民實施免簽旅游或者落地簽旅游。

6. 獲得澳大利亞海外領事援助

澳大利亞在海外有很多大使館或者領事館。在旅途過程中，澳大利亞公民可以因為緊急事件向領事館和大使館尋求援助，比如自然災害、事故、死亡等緊急事件，或者丟失了護照。

7. 在海外生孩子也可算澳公民

如果你是澳大利亞公民，你可以將自己在海外出生的孩子登記為澳大利亞公民。他們和在澳大利亞出生的公民享有同樣的權利。

8. 上大學學費工作後再還

澳大利亞公民的一個基本權利就是申請國家助學貸款，這就是說你可以先修讀課程，然後等到工資漲到標准後再償還給國家。

9. 享受簡化赴美工作簽證和新西蘭居留權

作為澳大利亞公民，你可以在新西蘭享有全方位居住權利，沒有任何的時間限制，也不會喪失任何權利。

作為澳大利亞公民，如果你擁有專業化工作，你可以申請簡化赴美國工作簽證。

10. 領養子女

一些澳大利亞的州和領地要求申請領養的父母，雙方或者至少一方是澳大利亞公民。

11. 在體育賽事中代表澳大利亞

很多國際性的比賽和體育活動，要求那些代表澳大利亞參加的選手們必須是澳大利亞公民。

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加拿大950萬叫賣悉尼總領事官邸 看看各國領事在澳洲住什麼房子？

加拿大總領事在悉尼沃克盧斯的官邸

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悉尼房價已經引起了全球各國政府的注意，例如加拿大政府就想趁機撈一筆，把總領事的官邸都拿出來賣。

據《星期天電訊報》報道，加拿大已經將其在沃克盧斯（Vaucluse）的總領事官邸掛牌出售，要價“超過950萬”，其他在這個熱門地區有房產的國家都在權衡這個房價如日中天的市場。按照現場的市場形勢，悉尼很多屬於世界各國外交大使的住所都能賣到1000萬以上的高價。

加拿大的總領事官邸在1960年代中期僅以3.5萬英鎊購入，一位代表拒絕給出這次要賣房的官方理由，但加拿大政府排除了駐外官員必須改住小房子的說法。

銷售代理、Ray White Double Bay的Elliot Placks表示，政府在如今的市場中出售昂貴資產是明智的。

“生活方式已經改變。50年前人們確實會在領事住所內舉辦很多招待活動，但政府現在很少這樣做了。”

“維護也是一個巨大因素。他們現在選擇裝潢更加現代化、維護成本更低的房子是合情合理的。”

各國政府在悉尼的領事官邸

加拿大政府這次出售的悉尼房產有6個臥室，自2011年以來一直是總領事Mario Ste-Marie和家人的住所。房子建於1920年代，占地1821平方米，擁有海港景觀、僕人房和泳池等。但Placks說買家可能會想把房子拆掉重建。

目前為止，外國政府出售的最貴的私有悉尼資產是2009年銷售的法國貿易專員的住所，售價是2300萬澳元。

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專家：澳洲春季房市未必興旺

冬日裡澳洲房市的這股暖流會繼續流進春天嗎？

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據《悉尼先驅晨報》Domain欄目報道，上月，根據CoreLogic報告，新掛牌的悉尼房產數上升了25.6%至7690，而墨爾本房產的則上升了15.7%至26987。

而Domain集團的數據顯示，在私人財產買賣簽訂市場，賣家給買家首次詢盤的折扣，也叫貼現率破歷史新低。

那麼隨著澳洲房價的升高，市場上會有更多新房出現嗎？

CoreLogic的研究員Cameron Kusher說，有可能有兩種情況。“有些人會覺得，現在房市這麼熱，是入市好時機；但也有認為利率會再降低，應該看定再進。”

很多房地產中介都稱新房產儲量不足。

21世紀（Century 21）房產商Charles Tarbey稱，目前的澳洲房產供應不足以滿足需求，除了悉尼和墨爾本。

Greg Hocking Real Estate Group集團高層Greg Hocking稱，在墨爾本Bayside地區和內城東部郊區，新建房屋和聯排屋在春天的掛牌量會上升，但會比上兩年要少。目前的主要增長在公寓和低價房市場。

他還說，在墨爾本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房產售賣情況就是最好的檢驗場所。

隨著賣家供應減少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116號的四室聯排屋能賣得200萬的好價。同時，在同一條街上，他也有另外一處房產要賣。

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