今期故事的主人翁，選定了心怡的悉尼海濱房產，準備好資金把它據為己有，及後進行改建。可是澳洲有些房子受地役權限制，因此向律師或過戶師確認所有地役權和契約條款，能夠避免修建成本的損失，更重要的是：決定買家是否能夠打造理想住房。
夢想的澳洲房產買到手 就可以對其為所欲為了嗎？沈律師專欄全集
歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或發送郵件至shb@ahllegal.com與沈律師零距離溝通
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
諾貝爾經濟學獎得主弗農史密斯近日警告稱，悉尼和墨爾本房地產市場的種種跡像均已發出房價泡沫的危險信號。
因其在實驗經濟學的研究成果，史密斯教授於2002年被授予諾貝爾獎。他近日在悉尼訪問時提醒，澳大利亞必須吸取美國次級房貸危機的教訓。2007年美國發生次貸危機，房地產崩盤，最終引發全球經融危機。
史密斯教授指出，雖然和美國不一樣的是澳大利亞監管機構不允許陷入還款危機的借款人簡單地把房產丟給銀行，但一旦泡沫破裂，那些房產投資者將處於水深火熱之中。目前的投資者都盤算著轉售房屋賺取差價，但一些人可能不會如願。
他還表示，當房價漲到一定程度就會出現投機現像，這是資本主義經濟的常見現像。雖然有投機風險，但他相信澳大利亞能夠避免美國那樣的嚴重後果。
不久前，多家大銀行提高了澳洲房產投資貸款和無息貸款的利率。小型一點的銀行也迫於監管機構審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）的壓力提高了貸款資本要求。AMP銀行已開始不再接受新的貸款，限制或持續到今年晚些時候。
研究美國房產危機的弗農-史密斯（Vernon Smith）教授表示澳大利亞應該加強地方監管，減少不良信貸，避免讓銀行陷入危機。他指出1930年代的大蕭條就是個慘痛的教訓，但人們往往好了傷疤忘了痛。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
數百名外國人被最新的數據匹配技術曝光了自己與澳洲本地人的虛假愛情，已經被政府撤銷澳洲簽證。
據《先鋒太陽報》報道，人類服務和移民部（Human Services and Immigration Departments）利用一種新的高科技系統識別出那些以單身人士身份領取福利，卻同時資助海外伴侶的人士。
該報近日曾報道，有近5萬人以新娘、新郎、未婚夫和同性伴侶的身份獲得簽證，占了去年移民總攝入的四分之一。最大的來源國家是中國、印度、英國、菲律賓和越南。伴侶簽證的費用大約要7000澳元，但依然極其受歡迎，目前還有數萬份申請正等待處理。
那些想留在澳洲的前留學生們會利用這個簽證：每年有大約7000人與本地澳人結婚或發展成事實婚姻關系。但在過去3年，有大約750個這類簽證因為違反規定而被取消，例如做虛假陳述、提供錯誤信息或品性不良等。申請人必須在結成真正且持續關系2年後才可能獲得永居權。
澳洲移民和邊境保護部長杜敦（Peter Dutton）表示，聯合數據匹配行動將識別伴侶簽證欺詐。但移民專家Bob Birrell博士稱，識別欺詐是非常困難的，而且移民部門在2年的等待期過後並沒有采取足夠的行動來查驗婚姻關系是否屬實。“成千上萬的留學生會找人擔保他們，這說明我們任重道遠。”
人類服務部長佩恩（Marise Payne）稱，數據匹配還能識別那些詐領單身者福利的人。“領取Centrelink福利，卻故意不申報正確婚姻狀態的行為是違法的。”佩恩說。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
澳洲一位著名的華裔商人警告稱，中國房產投資者不但被狡猾的商家占便宜，還遭到澳洲公眾歧視。
中國香港中華總商會（Chinese Precinct General Chamber of Commerce）主席曾韋恩（音譯，Wayne Tseng）說，因為在中國，消費者權益和個人權益還是一個相對比較新的概念，所以中國買家來到澳洲之後，常常被當作“軟柿子”。
曾先生出生於越南，父母都是華裔，他在1970年代移民澳洲，曾經是澳洲自由黨的候選人。現在，他成立了一個總部位於墨爾本的新團體，中華房產投資者商會（Chinese Chamber of Property Investors），代表當地華人以及海外華人的利益，告知他們的合法權益。
他對news.com.au說，華人投資者和澳洲經營者都存在不良行為。“他們買賣澳洲房產必須經過一連串復雜的程序，但不幸的是，有些經營者利用中國人不了解澳洲制度的弱點占他們便宜。”他說。
他的團體聽說的此類行為包括，買家被收取了佣金——這種做法在中國非常普遍——或者經營者爲了推廣某棟房子，提供給買家的上市物業清單並不完整。
“甚至是銀行，他們會在提供貸款的時候說，你必須從我們這裡購買保險，但這不是真的，人人都有決定權。”他說。
他把這比作過去一個常常被用來欺騙外來游客，說在沙灘上散步要收錢的騙局。“這就好比從前，”他說，“你根本不需要付上10塊錢就能在沙灘上散步。但我過去在黃金海岸常常看到這種騙局，事實上我還向市府舉報過。”
曾先生說，華人社區成員對當前有關外國投資的辯論，以及公眾指責他們推高房價，感到非常“沮喪”，但人們卻聽不到他們的聲音。“很多公眾人士都覺得，是華人推高了澳洲房價，但說實話，只是在那麼特定的幾個地區而已。”
“我們所知道的是，華人買新開發的房產，他們的投資資助了這些開發案，他們購買的每套房產都繳納了印花稅，這些稅金又被用於資助基礎設施建設。某種程度上，他們確實為自己沒有發言權感到沮喪。”
曾先生表示，這個不以營利為目的的團體聘用了三名全職人員，他們會把投資者介紹給值得信任的物業轉易中間人、顧問和房地產經紀人，並且組織研討會和教育講座。該團體也會進行游說，希望能夠與外國投資審查委員會（FIRB）更好地溝通。
“FIRB通過的新規定並沒有很好地傳達給華人社區，”他說，“需要有一個簡單的信息調度制度，但目前還沒有一個他們可以獲得信息的中心點，讓他們可以詢問關於自身在澳洲購房資格的簡單問題。這是很危險的。”
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
近日，澳洲各大銀行紛紛宣布要阻撓房地產投資者獲取房貸，雖然這些措施可能會令某些樓花買家卻步，但很多澳洲房產投資者依然百折不撓。
大多潛在澳洲房產投資者不被澳洲借貸商的政策和利率上調影響瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接流覽http://www.juwai.com/Zephyr 了解更多
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
據《澳大利亞金融評論報》報道，為響應金融監察部門解決澳洲房市威脅的政策，AMP銀行將停止向澳洲房產投資者發放新貸款，同時將大幅上調現有投資者客戶的利率。
AMP 7月29日宣布，將上調所有投資型貸款人的浮動利率，上調幅度達到0.47%，這是目前為止，銀行為打擊房產投資者貸款而做出的最大幅度調息。因此，該行的“基礎”貸款的利率將達到4.97%。
更驚人的是，從現在開始AMP還要停止接受或審核房產投資者的新貸款。預測這項措施要持續到年末，“具體要視市場條件而定”。
這兩項措施都是為了響應澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）的要求：房產投資者的貸款增長率不得超過10%。該銀行的一位發言人也證實了停止新貸款是為了響應APRA的要求。目前為止，AMP銀行的響應措施是最劇烈的。
相對而言，AMP銀行在市場中是比較小的借貸商，它主要為AMP較大的金融規劃分支的客戶提供貸款。根據APRA的數據，它的房產投資者貸款價值29億，與外國借貸商花旗（Citi）相當。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
去年在悉尼內城區租房變得更加容易，因為空置房增多迫使房東降低租金。
悉尼一些地區的平均周租金要價下跌了50元甚至更多據《每日電訊報》報道，租金下跌最明顯的是Bondi Junction、Waterloo、Neutral Bay和Manly。這些地區的平均周租金要價下跌了50澳元甚至更多，新租戶每年可以節省多達2600元。當中的原因被指是內城區的空房暴增，房東們在貼廣告的時候只能降低要價，否則他們的房子要面臨更長的空置期。
根據新州房地產研究所（REINSW）的數據，悉尼空置率從4月份的1.7%上升至如今的2.6%。REINSW的主席甘寧（Malcolm Gunning）稱，這個空置率是2005年以來最高的，表明去年釋放的公寓出現剩余，很多都無法迅速吸引租客。
但悉尼外城區的形勢卻大為不同，這裡的空置率下跌至1.7%。
“悉尼外西區的空置率在下跌，因為內城區的建築周期滯後，而大基建項目正在驅動需求。”甘寧說。“我們看見越來越多人從礦區搬到這些地區，因為當地的建築業有很多就業機會。”
悉尼各地12個月內的平均周租金降幅：
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
一份新的分析數據指出，悉尼新建房屋的審批通過比率達到了歷史上的最高點。根據澳大利亞統計局公佈的數據，有超過4.2萬計劃修建在悉尼新房在過去的一整年內被審批通過。其中悉尼別墅價格和公寓價格還未可知。
MacroPlan Dimasi公司首席經濟學家安德森（Jason Anderson）說：「這是創紀錄的年度數據。」
他說，這是40年有可靠數據以來最高的記錄，比1994年新房修建通過數量第二高的年份要多出1000個。大批量的新房修建工程，也促使吊車在市區內的數量大增。
目前在悉尼一共有160台吊車，要比去年同一時期多了幾乎50台。
這些吊車主要是大規模建築公寓樓房時所使用，在上個財年的第三季度出現數量最多。據RLB公司數據，民用建築中使用的吊車數量佔到所有悉尼吊車行為的四分之三。
其中悉尼市中心的吊車數量最多，單單從情人港到Barangaroo就有17台。不過，其它一些高密度聚居區域，比如Parramatta、Green Square、CBD以南和Lane Cove等地，也出現在吊車活動排行榜的前十位。
新南威爾士大學都市未來研究中心主任蘭道夫（Bill Randolph）說：「這是高密度居住革命最積極的區域。但同時也警示我們，高層居住環境需要完善的建築標準。」
「不管我們是否喜歡，就像預測的那樣，在25年內，將有50%的悉尼房產是高層建築。」
連吊車租賃公司的負責人都表示，對於吊車的需求是36年以來的最高。
這也展現出了悉尼房產供應的性質變化。在1994年時，有半數新房都是公寓或者聯排別墅。而到了2015財年，新房和聯排別墅的審批比例增長到了70%。不過這些房產的供應，應該不會降低悉尼房價，這是悉尼移民增多，人口大增所導致。
新州的人口增長速度現在達到每年1.5%的比例，而離開新州的人士數量則達到了上個世紀70年代以來的最低點。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
據《澳洲金融評論報》報道，地產專家稱，中國股市動蕩和收緊的澳洲海外投資借貸政策，會令澳洲房地產的海外投資減少。
多元化地產集團Beller Group的高層Andrew Fawell稱，一些證據顯示隨著一些中國買家在中國股市中損失慘重，在澳洲投資可能要腰斬，“有些投資者說他們在股市中輸清光了，所以不能完成協議了。”
海外投資者最大的借貸方，西太銀行，也在加緊對海外投資者購買居住性房地產的限制。西太銀行向按揭經紀商發出信息，稱之後的海外借貸申請者必須要有澳洲居住地址。經紀稱這是針對那些花費上億購買房產的中國買家，尤其是在悉尼和墨爾本。
澳元貶值和良好的教育和生活質量，澳洲房產市場仍具吸引力AMP銀行也在提高投資借貸的門檻：提高利率、降低貸款對資產比率及更加嚴格考察申請者的償款能力。
Andrew Fawell說，海外投資者看中澳元貶值和良好的當地教育和生活質量，這讓澳洲市場在較長時間內頗具吸引力。
一不願透露姓名的中國發展商稱，銀行這些更加嚴格的措施不會對現有的投資產生什麼影響，因為其中大多數都是分段投資的。“從企業的角度，如果中國股市不反彈，這些措施可能對那些接下裡幾個月要完成的投資會有影響。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
