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Author: ZoeChan
澳洲房產投資受壓減少 房市增長或到頂峰
據《澳大利亞金融評論報》報道，銀行紛紛采取更嚴格的借貸措施，澳洲房產投資需求受打壓，部分專家稱房市增長已到頂峰。
7月底，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布，四大銀行和Macquarie銀行必須控制房貸，防止違約。如此一來，房產增長則面臨壓力。目前，多家銀行已紛紛提高澳洲房貸利率來達到要求，如降低貸款對資產比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高風險產品，在批准按揭時減少房租收入的比例影響。
而在今年，銀行已經實行更為嚴格的借貸規定，將每家銀行的年投資者借貸增長控制在10%以內。而經濟學家們都有共識：澳洲房產增長已達到頂峰。
BIS Shrapnel也預測，在2018年，澳洲的新建房屋會過多。這對於資產投資者來說並不是好消息。
房產分析員稱，房價飛漲的悉尼和墨爾本將會受最大打擊，而其他地方則不會有過大損失。
澳洲各大銀行銀行控制房貸，房產增長面臨壓力CoreLogic RP Data的研究負責人Tim Lawless稱：“投資者的信心正在減少。”投資者少了，房市競爭就少了，增長也會減少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver認為，今年下半年到2016年的澳洲房價增長都會減弱。而當澳聯儲提高利率時，房價就會下跌。
Shane Oliver認為，澳聯儲和APRA都不希望投資借貸過熱，但如果影響到消費支出，可能到時會降低利率。
Australian Finance Group的最新數據顯示，行走的投資者紛紛抽離澳洲房市，證明了這一系列的官方舉措還是有效的。
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悉尼獨立房中位價首破百萬 已超倫敦
根據最新發布的房地產數據，悉尼獨立房的中位數房價已首次突破100萬澳元大關。悉尼的房子已經比倫敦還貴。
根據7月23日公布的Domain房價報告，在低利率和巨大投資活動的推動下，悉尼獨立房的中位房價第一次超過了百萬澳元，已超過了倫敦的水平。目前倫敦獨立屋中位價換算稱澳元約90萬澳元；不過仍低於紐約，紐約為150萬澳元；也低於巴黎，其約200萬澳元。
Domain房地產網站的資深經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）表示，這是自1960年代以來最高的一次房價增長，獨立房的中位價格在今年第二季度大漲了8.4%，達到1,000,616澳元，年度漲幅達22.9%。“這是因為低利率所致。利率降至更低、更低和更低。”他說。
投資者購房也是推動悉尼房價不斷攀升的一個因素。僅一年的時間，悉尼的獨立房中位價格漲了近20萬澳元。
威爾遜說，投資者購房占據了房地產貸款62%的份額。另一個記錄顯示，與去年的前五個月相比，今年前五個月，投資房所占的貸款比例較去年同期增長了27%。
悉尼獨立房的中位房價第一次超過了百萬澳元，已超過了倫敦的水平但悉尼房價過高對每個人來說並不都是好消息，AMP Capital投資諮詢公司首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）說，Domain房價報告證實了人們的看法，即悉尼房產對很多購房者來說太貴了。他認為“這突顯了悉尼房地產已經多麼昂貴。100萬澳元已不是20年或30年前的100萬澳元，但對掙平均工資的人來說，這仍是難以承受的”。
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澳洲堪培拉知名學校附近房價大幅攀升
由於家長們都想給自己的孩子找個好學校，過去一年，澳洲堪培拉地區一些知名中小學附近的房價大幅飆升。
堪培拉學區房房價飆升據堪培拉時報報導，在過去12個月期間，Hughes、Yarralumla和Macquarie三所小學校附近房價增幅最大。其中，堪培拉南部近郊區成為房價最貴學區，如Yarralumla小學附近的房價過去一年內就增加了10.8%，中間價位的房價達到102萬澳元。
據7月16日公布的數據顯示，Hughes小學附近的房子增值13.2%，中間價位的房價達到79.2萬澳元。而Belconnen地區的Macquarie小學附近房價增長了10.3%，中間價位的房價漲到55.8萬澳元。Telopea公園小學附近房價增加了5.3%，中間價位的房價達到95萬澳元。Belconnen地區Ginninderra College附近的房價增加了9.2%，中間價位的房價達到60.5萬澳元，這是該地區最大房價漲幅區域。堪培拉大學附近房價則增加了8.7%，中間房價價格達到了62.5萬澳元。Arawang、Mcgregor和Curtin三所小學附近的房屋中位數價格全部增長了7%，分別達到56萬澳元、44.7萬澳元和68萬澳元。而Calwell、Campbell和Ngunnawal等小學附近房價漲幅在4%~5%之間。而上半年，堪培拉房價的平均漲幅僅為2.4%。
Domain高級經濟師威爾森博士（Dr Andrew Wilson）說，房價會隨著其所屬學區吸引力大小而波動。他聽售房代理說：有時街道一側的房價可以比另一側的高出10%，就因為該側的房子屬於很好的公立學校的學區，而另一側的房子在學區外。威爾森博士還說，許多父母是直到填寫報名表時才發現，自己的房子其實不在所選學校的學區內。當一個地區房價比臨近社區房子漲幅更大時，往往都是因為父母們為了給各自孩子在頂級學校注冊入學，相互競爭所導致的。
Domain的首席產品官皮扎羅（Damon Pezaro）表示，學區的劃片分區出了名的復雜，沒有固定規則可循，有時即使住處離學校很近，也不能保證就住在學區內。
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起薪下跌 輝煌不再 澳洲大學畢業生就業前景堪憂
澳洲大學畢業生就業比例一覽
澳大利亞新畢業的大學生求職前景似乎陰雲密布，出現了自上個世紀80年代以來最糟糕的情況。最新數據顯示，僅僅有68%的新本科畢業生在畢業後的4個月內找到了全職工作，比2008年全球金融危機以前超過80%的就業率水平大幅下跌。
另外畢業生的起薪也從2013年全職工作就業率僅為71.3%以來，大幅下跌。有人擔心，畢業生工作前景不明朗的情況將長期存在，這主要是因為大學擴招所導致，就算是經濟繁榮也很難將畢業生就業率水平恢復到此前。
據《澳大利亞人報》報道稱，雖然這種情況打擊了不少畢業生的積極性，但從長期來看，有沒有學位仍然是非常重要的。最近的調查顯示，在大學畢業後的3年內，幾乎90%的畢業生都找到了全職工作。
墨爾本大學勞動力市場經濟學家寶蘭（Jeff Borland）說，疲軟的經濟造成了糟糕的就業環境，不過自2010年政府廢除資助大學學習的名額以後，畢業生的數量大幅增加，因此可能是結構性問題。寶蘭教授說：“如果經濟狀況改善，畢業生就業情況會有好轉，但也不會回到此前的水平了。”
格拉坦研究院高等教育專家諾頓（Andrew Norton）同意這一說法。“這是非常嚴重的趨勢。大部分學位都受到了影響。”
這份針對11.3萬名大學畢業生的調查發現，幾乎有12%的人沒有找到任何工作，而另外20%的人則干著兼職或者臨時工。就業率比較高的專業主要來自：醫學、藥學、礦業工程、測量工程、護士、獸醫、牙科等專業。建築、電氣和電子工程、法律、經濟學等就業情況也較好。
2008年時有85%的畢業生都在畢業後的4個月內找到了全職工作，只有5%的人士失業在家。
畢業生起薪平均值是年薪5.25萬元。對於男性來說薪水較高是5.5萬元，女性起薪是5.2萬元。
牙科畢業生的起薪最高，達到年薪7.5萬元，其後是眼科、工程學、數學和藥學的畢業生。而起薪最低的畢業生，基本上來自藥學、藝術學、人類學和獸醫科學等專業。
醫學、護士、牙科、經濟學、工程學等專業的畢業生就業相對容易，基本上有超過75%的人在畢業後4個月內找到了全職工作，但卻不一定在自己所學領域。
表演和視覺藝術領域的就業比例最低，僅有45%的畢業生找到了全職工作，僅有48%的生命科學畢業生找到了全職工作。
各專業就業情況一覽瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
兩大銀行宣布上調澳洲房產投資利率0.27%
澳新銀行（ANZ）宣布上調澳洲房地產投資貸款的利率，稱此舉是為了減慢市場的發展速度並遵守銀行監管機構的指示。
澳新銀行稱從8月10日起，它的住房投資者按揭貸款的標准可變利率將上調0.27個百分點，至5.65%。新利率起效後，30萬元按揭的月還貸金額將增加48元。銀行稱新住房投資貸款的固定利率將提高30個基點。
澳新銀行稱自住型業主的可變利率將保持不變，而且它還將這類型業主的一年期、二年期、三年期和四年期的固定利率削減了多達40個基點。
該銀行的澳洲和新西蘭首席執行官惠蘭（Mark Whelan）稱，這次調動利率是為了使澳新銀行遵守澳洲審慎監管局（APRA）的指示：投資借貸的年增幅不得超過10%。這個指示已經迫使多家銀行收緊對投資型貸款的出借標准。最近幾個月其他銀行已經減少了對新投資者的折扣，但澳新銀行是第一家宣布上調已有貸款的利率的銀行。
惠蘭在聲明中稱：“這使我們得以平衡自住業主貸款、投資者貸款以及市場條件變化帶來的影響。”
澳新銀行還表示要減少針對住房投資貸款人的利率折扣、要求最少10%的保證金並實施更嚴厲的利率壓力測試。
澳新銀行出借給房地產投資者的貸款大約有650億，是四大銀行中最少的。央行在5月份下調官息的時候，澳新銀行是唯一一家全額跟隨央行降息的大銀行。惠蘭稱周四宣布的這個舉動其實也只在“平衡”這個決定，但稱不會妨礙投資者繼續貸款。
澳大利亞各大銀行正紛紛采取措施響應審慎監管局（APRA）的投資者貸款增長限制，聯邦銀行（Commonwealth Bank）已宣布跟隨澳新銀行（ANZ）上調房產投資者的利率。
聯邦銀行也宣布上調房產投資者利率
聯邦銀行上調投資型房貸利率0.27%澳大利亞最大的房貸商——聯邦銀行宣布，投資者貸款的可變利率將上調27個基點至5.72%。新投資者貸款的固定利率將上調0.1%至0.4%，4年期固定貸款的利率將達到5.14%，1年期的將達到4.94%。
跟澳新銀行昨天宣布的一樣，聯邦銀行本周早前已經降低了自住型業主的大部分固定貸款的利率。降幅最大的是4年期固定貸款的利率，一共降低了0.3%至4.84%；1至3年期貸款現在的利率是4.64%，但5年期固定貸款的利率則從4.74%上升至4.94%。
聯邦銀行沒有調整自住型業主的標准可變貸款的利率。固定投資貸款利率變更將從下周五起生效，而新的可變投資者貸款利率將從8月10日開始實施，跟澳新銀行是一樣的。
聯邦銀行業說調整利率是為了阻止投資者霸占住房市場，因為最新數據顯示超過一半新房貸款撥給了投資者。
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澳洲經濟學家：中國人到澳洲搶房才剛開始
澳洲首域投資集團全球資產管理公司（Colonial First State Global Asset Management）首席經濟學家哈馬瑞克（Stephen Halmarick）表示，澳大利亞人也許覺得中國人推高了澳大利亞房地產的價格，但“這僅僅是剛開始”。他指出，隨著中國資本市場的放開，將進一步引起全球相關資產價格的上漲。
據費法斯傳媒報道稱，在最近的幾周內主要的焦點都針對於中國放開金融市場所面臨的挑戰，而相伴隨的市場動蕩也適用於澳大利亞經濟。
他在悉尼舉行的澳大利亞養老金信托研究所主持的會議中說道：“現在對於世界至關重要的是，中國正在允許國人出資海外。澳人可能會覺得悉尼和墨爾本的房地產市場內有很多中國人投資，但他們還沒有見到真格的。”
在過去的一年月內，澳大利亞股市受到中國股市的波動影響而顛簸動蕩。
澳洲經濟學家認為，中國人會繼續推高澳洲房價Aberdeen資產管理公司固定收益資產部門經理畢曉普（Nick Bishop）同意這一說法。他指出，未來幾年中國熱錢的外流，很有可能對於全球金融市場造成比最近幾年更大的影響。“中國人的儲蓄率很高，這主要是因為缺乏社會安全網絡。不要低估了中國資金湧入海外而推高外國資產價格的可能性，就算是中國經濟的增長速度現在已經減緩。”
他指出，中國面臨的最大風險在於政策制定者的方向性轉變。“不過我們預期當局會持續應對市場動蕩，平衡結構改革和開放金融市場之間的關系。”
根據中國統計局數據，中國將在2015年實現7%的年經濟增長率。
他說，雖然有不少基金經理質疑這一數據的准確性，但它應該是反映相對變化的一個重要指標。
麥格理資產管理公司固定收益部門經理盧偉特（Brett Lewthwaite）說，中國經濟的減緩已經被國家通過“軟著陸”而良好的管理。中國采用中央政府10年期的發展模式，這有利於政策制定者按照長期改革計劃來確保實施。
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悉尼房價破百萬 誰是贏家和輸家？
據《悉尼先驅晨報》Domain報道，在悉尼房市中，有些人賺得盤滿缽滿，有些人則從未盈利。
在悉尼的房市中，有人歡喜有人愁Domain集團公布的最新數據顯示，悉尼房價中值在3-6月已上升了8.4%，首次衝破100萬大關。
悉尼的年增長率為22.9%——自1980年代以來的最高記錄。
但這當中卻有人憂，有人愁。
贏家：23個月裡賺110萬澳元
Danny Crecca認為這次他們是好運，“我們恰好遇到最好時機”。據悉，他們家賣掉了位於North Ryde的小屋，賺了112萬澳元。
Danny Crecca，43歲，一個水管工人，在2013年5月，以88萬購買了位於繁忙的Cressy路的未裝修的3室房子，而上月他以200萬賣出這個房子。
本來Crecca一家打算重修這個占地696平方米的的房子的，並且加上一棟祖母屋。但建築師建議他們改建為一座兩層的公寓套房，並且他們已拿下了當地的許可證。但最後發現改建費用較大，當時他們已經有些債務纏身了。同時，他們也有在關注房市走向。
McGrath Ryde的中介Stefon Bertram獲悉了他們的情況，而他手頭上正有一些買家，後來他聯系了Crecca一家，後者表現極有興趣。最後有個土豪買家竟然連看都不看，直接簽下了一張兩百萬的支票，買下了Crecca的房子。
現在Crecca一家搬到了一個兩層的新房子，房子還附帶一個泳池。
輸家：首次置業者失意
面對著如此高漲的房價，31歲的Christopher O’Neill說，他沒有購買的希望，尤其是沒有伴侶的支持，“我不斷地省錢，但是在過去18個月，房市非常瘋狂，100萬，任何我這個年齡的都買不起。”
作為悉尼大學的一名國際服務職工，Christopher年薪7.5萬。在2010年時，他存了2萬，但那時的悉尼房價是64萬。
他說：“我可能會看看西邊的房子，便宜些，但這樣上班的時間就很長，而我的親友都在北岸，所以你不禁要問，到底是哪個更重要。”
他對那些富裕的投資者感到不滿，認為要對他們加多限制，同時，也認為負扣稅的政策要調整。
目前他還在租房子住。
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澳大利亞──中國游客最想去的夢想旅游目的地
當被問及最想去旅游的國家和地區時，大部分的受訪者都說出了澳大利亞的名字
根據Hotels.com公布的《中國游客境外旅游調查報告》第四期內容，澳大利亞被評為2015年最受歡迎的夢想旅游目的地。而埃及金字塔則成為最受歡迎的旅游地標。這是游客們表示有生之年最希望游覽的國家和地區。
這份報告分析了世界最大旅游市場中國的旅游習慣和趨勢，主要基於對3000名中國海外旅游者的問卷調查。
報告預測，截至2019年以前，中國人到海外旅游的數量應該能夠達到1.74億人。
報告中還揭示了2015年最受中國人歡迎的旅游目的地和地標性建築。當被問及最想去旅游的國家和地區時，大部分的受訪者都說出了澳大利亞的名字，緊隨其後的是日本、法國、中國香港和韓國。
而在和2014年的數據進行比較後發現，在去年的中國海外游客中，大家並沒有把澳大利亞作為最喜歡去的旅游目的地。澳大利亞在去年的排名中僅僅位居第8位。
2014年最受中國人歡迎的旅游目的地是美國、泰國和中國香港。
隨著中國人可支配收入的增加，中國游客具備到海外旅游和購物的經濟實力。美林美銀機構公布的預測稱，到2019年以前中國游客將花費2.64億美元旅游，幾乎是新加坡一年的GDP。
未來12個月內中國游客最想要游覽的主要目的地有：
中國游客最青睞的10大地標景點
- 吉薩金字塔，埃及
- 富士山，日本
- 埃菲爾鐵塔，法國
- 凡爾賽宮，法國
- 威尼斯，意大利
- 大峽谷，美國
- 喜馬拉雅山/珠穆朗瑪峰
- 尼亞加拉瀑布，加拿大
- 雅典衛城，希腊
- 悉尼歌劇院，澳大利亞
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新西蘭總理稱：中國人投資新西蘭房產占比不大
新西蘭總理約翰·基7月20日在例行新聞發布會上說，反對黨提出來自中國的投資拉高最大城市奧克蘭房價並不准確，相比居住在海外的新西蘭人，中國人在新西蘭投資購房比例不大。
關於新西蘭房地產市場，約翰·基表示，不少新西蘭人長期居住在外國，如澳大利亞和英國。他們選擇在新西蘭買房是為了日後回國居住。與之相比，在中國居住的投資者購房數量占比不大。
約翰·基指出，某些國家限制海外投資者購買二手房，但這種政策沒能降低房價，並不成功。他表示，新西蘭政府在獲取更詳細的信息之前，不會進一步限制海外投資購房。
約翰·基說，新西蘭將於10月實施購房新政。購買投資性房產需提供新西蘭稅號和銀行賬戶，加上奧克蘭房地產市場供應量增長，能夠緩解房價上漲。
新西蘭目前不會限制海外投資購房新西蘭主要反對黨工黨7月11日公布數據稱，來自中國的投資炒熱奧克蘭房價。這一數據根據購房者的姓氏估算，將近40%的購買者擁有華人姓氏。
該數據與奧克蘭9%的華人居民比例懸殊，因此在新西蘭引發爭議。約翰·基稱，工黨估算方法錯誤，不能准確反映實際情況。工黨出具的購房名單，多數是新西蘭居民，而非僅在新西蘭購房的中國投資者。
新西蘭財政部先前估計，外國投資者在新西蘭擁有住房占比約為3%。新西蘭住房部長尼克· 史密斯認為，這一數字約為1.2%。
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