在美國加息以及貿易戰等不明朗因素下，股票市場的波動隨之而上升，亞洲貨幣貶值壓力上升，在信貸緊張與美元走強的環境當中，可以適當配置一些具有穩定現金流以及專注基本需求的行業，其中，房地產信托（REITs）是佼佼者，新加坡市場中的房地產投資信托（REITs）基金也被很多投資者加入到自己的投資名單中。
REITs是合理的資產配置方式
普通房產投資者要在短期內獲得高額回報，以現在的經濟環境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地產行業分一杯羹，機會和渠道還是很多的。經濟的持續發展中，房地產的各個子行業均能受惠。如果想保持在房產行業中進行投資，房地產信托基金REITs便是一個合理的方式。
這類REITs的投資金額可以說是豐儉由人，投資範圍比較廣泛，不單只有住宅，還包括商鋪、寫字樓、商場、各種園區等；而且它們投資方式多樣化，有參與到開發、租賃、銷售、管理等等；甚至，大部分REITs具備定期派發利息的條款。
如果經濟持續發展，房產持有者的資本利得獲得提升，REITs同樣可以受惠。房產持有人在轉售前放租，REITs同樣參與租賃市場。甚至部分REITs參與物業管理，從而獲得收益。房產持有人所面對的高額成本、時間成本、交易的繁瑣、流動性風險等等，REITs投資者都可以輕易化解。
投資者可以利用REITs的靈活性達到成本、收益、流動性的需求。由於監管當局大多規定此等信托必須將淨收入的90%以上分派給投資者， 因此信托派息一般介乎4.5%至6.5%之間。
但同時要注意，沒有投資是無風險的。與任何投資一樣，房地產投資信托基金也存在風險。了解這些風險是什麼以及願意承擔多少投資風險是投資前的重要一步。僅根據其支付的派息金額評估房地產投資信托基金是不夠的。其他因素如經濟或行業的表現，以及借貸的程度，物業經理的管理水平，新加坡元走勢等都會影響房地產投資信托基金的長期增長。
新加坡“S-REITs”的發展
近年來，伴隨房地產市場規模不斷擴大，商業銀行提供的貸款融資成為房地產行業發展的重要支柱。但是信貸相關政策的調整也同樣對房地產行業的發展產生很多不確定性的影響，有限的融資渠道已不能滿足房企持續發展所需要的融資水平和規模。這也激發了中國內地企業及個人投資者不斷轉眼海外市場、從事籌資及分散資產組合等有效投資方式的探索之路。 其中，新加坡市場中的房地產投資信托（REITs）基金被很多投資者加入到自己的投資名單中去。
20世紀80年代，新加坡房地產行業對這種投資形式表現出濃厚興趣，並在2001年，新加坡國內稅收部門為REITs提供了稅收透明的措施。此項措施規定REITS只要遵守分紅比例（90%）要求，其對投資者的股利分紅就是免稅的，此項措施避免了重復征稅問題。受該項措施的刺激，新加坡第一只房地產信托基金在2002年7月上市，並在此後新加坡政府不斷出台刺激政策來增強新加坡房地產信托行業的競爭力。在這些政策紅利的支持下，新加坡REITS市場的競爭力及規模不斷增長。
正如REITAS總裁兼凱德集團首席財務官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市場繼續快速發展，現已擁有由不同平台組成的廣泛基礎，從保薦人推動型平台一直到數據中心和奧特萊斯商場等蓬勃發展的新型資產類別及單一投資海外市場的平台等。
2017年7月-2018年7月，過去12個月新加坡私人住宅價格以9.1%的幅度強勁上漲，以及隨後私人樓市降溫措施進一步收緊後，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率達到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34只REITs和六只合股式信托的總回報率平均下跌了3.5%，12個月平均總回報率降至2.6%。
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和股票一樣，REITs和合股式信托也存在市場風險——單位價格的走勢可能與投資者的預期相反。REITs或合股式信托投資的其它相關風險取決於各信托的獨有特征（例如杠杆比例、再融資成本、管理費的一致性）以及相關房地產投資的地段及質量（即房地產的集中度、租約期限）。REIT也存在股票投資的其它相關風險（即價格風險、波動性和流動性風險）。
哪些中國企業適合發行S-REITs
S-REITs主要以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，根據物業的不同用途，基礎資產包括酒店、公寓、寫字樓、購物中心、倉儲中心等多種業態；根據物業的開發狀態，基於S-REITs需遵守開發限制原則，基礎資產主要為已完工並進入成熟營運的不動產。除此之外，基礎資產的選取還需考慮以下幾個因素。
1. 物業權屬的完整性及其負擔情況
S-REITs的主要基礎資產是物業，物業的權利歸屬和權利負擔是金融監管局（“金管局”）、新交所及投資者關注的重點和基礎問題。具體而言，物業開發過程的合法性、權屬證明文件的完整性需要重點關注，債務和權利負擔限制也需要盡量剝離，以保證S-REITs可以相對干淨地持有物業。
2. 物業的經營情況
S-REITs的發行金額和交易對價與S-REITs基礎資產的評估價值相關，而後者主要取決於S-REITs資產包物業的市場價值。在判定基礎資產的市場價值時，預測物業未來能夠產生的淨現金流為核心環節，而資產過往的收入損益表現對未來現金流預測有著較明顯的參考作用。其中，現有入住率和歷史租金肯定是未來一段時間現金流最為直觀的構成部分，而現有租戶質量、租約長短、租金構成方式都會對現金流產生影響。
3. 宏觀和微觀環境的影響
以購物中心來看，現在科技發展和人口結構變化導致消費習慣發生明顯改變，電商和網絡購物的普及使購物中心受到較大衝擊，具有顧客體驗價值的購物中心成了主流。相對應的，前述宏觀經濟發展趨勢使得第三方物流企業有了持續的發展空間，從而以大型電商平台和第三方物流為主要租戶來源的倉儲物業，未來現金流表現會比較樂觀。
另外，物業所在區域的現有地位、未來規劃以及該區域的未來供應是否會導致競爭激烈等，都可能對現金流預測產生不小的影響。
4. 物業的現金流
S-REITs的收益分配來源於現金流，而不受限於會計利潤，且為了享有稅收優惠，S-REITs需將至少90%的營業收入用於收益分配。因此，除了財務利潤外，現金流是更關鍵的因素，應當避免選取那些財務利潤很好看，但是現金流卻很差的物業。
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來源：新浪財經-自媒體綜合
責編：Zoe Chan
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