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2018，新加坡房市反弹黄金年 | 新加坡

“要知道，在新加坡政府的市場“降溫措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房價也才總共下跌10%，這些“成果”很有可能在壹年中被抹平。總而言之，2018年初正值買家加速進場，賣家開始調高預期的時期，也是我們常說的房地產市場周期的初始階段。”

新加坡公寓價格四年來首次同比增長

進入2018年，低迷多時的新加坡房市終於迎來了久違的好消息。新加坡市區重建局 (URA) 在1月底發布的最新數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。

新加坡私人公寓房價指數同比增幅：

全球金融危機之後，隨著經濟復蘇，消費者信心增長，新加坡私人住市場市迅速復蘇，並且增速驚人。從2009年2季度到2013年2季度的四年間，新加坡公寓房價漲幅超過50%，這無疑引發了市場對房價過高與投資行為的擔憂。其實從2010年開始，新加坡政府就陸續出臺多項針對賣家的限制政策，旨在為房價降溫，擠出泡沫。2011年底與2013年初，新加坡兩次增加外國人與新加坡當地居民購房需繳納的附加印花稅，2013年1月開始，外國人需繳納的附加印花稅上升到15%，永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅，非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅，外國人面臨的總印花稅率為18%，在當時是全球主要地產投資國家中最高的。同時，管理結構也不斷地縮緊最高貸款額度上的限制。

真正為房市成功降溫的，是第二次附加印花稅的提高與2013年6月總債務償還框架（Total Debt Servicing Ratio,簡稱TDSR）的實行。根據TDSR，貸款機構在評估房貸時，需考慮到申請人所有房貸類與非房貸類貸款，所有貸款的月還款額不得超過收入的60%。這兩項改變同時打擊了公寓市場上當地與海外的需求，成交量也從2013年開始銳減。伴隨著成交量的萎縮，新加坡公寓房價終於開始朝著政府預期的方向下行。

新加坡私人公寓價格指數與主要降溫措施：

經過了幾年的沈寂，2017年開始，市場需求的不斷累積導致新房市場以及二手房市場成交量增幅明顯，去庫存速度加快。2017年3季度開始，新加坡私人公寓市場迎來價格的拐點，開始止跌反彈。

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2018年漲幅可達8-10%

新加坡最大的房地產經紀公司ERA市場總監陳野文先生表示，進入到2018年，市場的話語權已經重新回到賣家以及開發商的手中，之前三年的“買方市場”局面有所改善。陳先生引用了最新的市場數據：“2017全年，二手私宅交易量同比激增78%，共有14043個單位易手。開發商也售出14577個單位，同比2016年增加了22%。”對於壹手房成交量上漲沒有二手房來得快這個現象，陳先生認為其背後的真正原因並非是沒有需求，而是開發商手裏真的‘缺貨’，導致供給嚴重不足。在成交量暴漲的驅使下，URA的數據顯示，2017年全年新加坡私宅價格同比攀升1.1%，且分析師預測今年價格將在市場供給不足的情況下加速上漲，預期全年價格漲幅將達到8-10%。”

陳先生認為2018年是入手新加坡房產的大好時機，“要知道，在新加坡政府的市場“降溫措施”下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房價也才總共下跌10%，這些“成果”很有可能在壹年中被抹平。總而言之，2018年初正值買家加速進場，賣家開始調高預期的時期，也是我們常說的房地產市場周期的初始階段。”

供需平衡可能要等到2020年

從2016年底開始，新加坡刮起了壹股整體收購的風潮。許多地皮短缺的開發商們開始通過整體收購老舊的私宅項目，並加以重新開發的方式為市場帶來新盤供給。據不完全統計，從2016年底到2017年底短短壹年時間內，有18個私宅項目成功集體出售，售價總額達到令人瞠目的68億元新幣（約333億人民幣）。不過，陳先生認為，這種收購的流程通常相對繁瑣，通常涉及政府的審批，甚至會遭到壹些反對出售的業主上訴至法庭。因此，從收購到新樓盤的開盤通常要壹年到壹年半的時間。另壹方面，從開發商手中獲得買地款的業主們通常會再次將資金投入地產市場，尋找其他的物業進行投資，市場上的需求在短期內會繼續攀升。因此短期來看，雖然2018年內新私宅項目的供應相比2017年會有所增加，但相信還是滿足不了買家龐大的胃口。

陳野文先生預計，新加坡公寓市場上相對的供需平衡將在2019年下半年或者2020年上半年才會到來，也就是那些翻新的項目都已開盤的時候。但在那之後，由於新加坡新項目的工程周期通常為3年到3年半，從現在到2022年的二手房市場都將會處在壹個供給的低谷期，這將促使二手市場的資本升值和租金上漲加速。

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作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

天空街區，自然社交，可持續住宅 – 家原來可以這麽美

說到買房子這件事，很多人想到的首先就是：帶不帶學區? 是不是滿五唯壹? 首付多少? 離地鐵站多遠? 不知道什麽時候開始，買房子這件事情似乎已經失去了它最初的意義: 生活的避風港與加油站。

在新加坡，大部分公民可以以較低廉的價格享受政府組屋的福利，社會購房壓力並沒有那麽大。這樣的環境下，就誕生了很多直達生活深層意義的公寓設計。這些設計多將生活與自然結合起來，利用有限的空間，在保證環境可持續性的同時，鼓勵人跟自然更多更好地接觸。今天我們就回歸住宅的本質，為大家介紹三個獲得各方好評的獲獎公寓設計。

1. Scotts Tower: 生態新加坡，從垂直城市開始

在新加坡，許多現代派的建築師是拒絕綠化的，她們認為房子是壹個光光的盒子，像雕塑壹樣，在它的面前不能有綠化，它的身上更不能沾綠化，綠化只能在它後面待著當背景。可是，來自現代主義“風格派”的荷蘭建築事務所UN Studio 的設計師們卻更喜歡將綠化融入到建築之中。

這個大樓是新加坡城市的壹個有趣點，跳出了壹般的慣常設計手法，我們創造了壹個在天空之中的街區，壹個每個區域都很獨特功效的垂直城市。

—— UnStudio 垂直城市

自然，是很多人都最為向往的，對於建築而言尤為重要，但是自然本身不具備詩性，建築的指向並非自然本身，而在於自然與人之間的關系上。

UNStudio 設計的Scotts大樓位於新加坡的黃金地算，靠近烏節路豪華購物區，在大樓的頂層能壹覽新加坡全景。

在設計中，城市近景和遠景都通過規模、細節和材質的變化得到強調。

擬建的外立面將相鄰的幾個樓層各自以同樣模式組合在壹起。

居民可以根據自己的意願裝點配置自己的生活。每壹個單元都有露臺空間可以享受外面的自然風光。

塔底層天空框架的景觀與地面結合天衣無縫，多層次的環境為居民提供不同的休閑區域和設施。

從電梯中走出來，不是進入壹個公共走廊，而是立刻看到中央公園或者河景，這大概是對於奢華的終極想象了。通過竭力使用原有土地的容積率並購買上空使用權，並通過在設計和建造上投入昂貴的成本，創造獨壹無二的建築，纖細的外觀帶來壹層壹戶，從電梯出來就看到中央花園的“哇”的體驗。

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2. Marina One: 綠色社交生活，由Marina One連接

焦慮的原因，常在於這樣的社會缺乏安全感。孤立的個體，無論地位有多高，財富有多少，都會覺得不安。因為人與人缺乏連接，社會也因此充滿了變化，人們對未來的預期會變得更加不確定。來自德國的Ingenhoven Architects認為壹個好的社會應該是壹個“健康細胞體社會”，認為居住環境應該是“自每個人，為每個人”的，在這種概念下，新加坡Marina One誕生了。

在營造Marina One之前，我們就在考慮有什麽辦法能讓人們找到小時候鄰裏之間的美好關系，重建人與人之間的連接。最後發現景觀是個很好的切入口，經過和Gustafson Porter + Bowman的通力協作之後，擴大公共景觀區域的使用，使人們的生活更加接近自然，同時場地中的有效空間達到了原先的125%。

—— Ingenhoven Architects

濱海盛景的四座高層建築包含辦公、住宅和零售等多種功能，並獲得綠色建築白金獎以及LEED的白金級認證。

其中，兩棟辦公樓各自包含17.5萬平方米的使用面積；兩棟住宅樓則包含1042間公寓和套間，可供3000人居住。

大樓與新加坡六條地鐵線中的四條線路直接相連，加上便捷的公交站、自行車停放設施和電動汽車充電站，私人交通工具的廢棄排放量被大幅降低。

海濱視角。

建築立面和室內空間皆選用了平靜而質樸的古銅色，帶來壹種和諧舒適的氛圍，標誌性的百葉窗為綜合體帶來了動態的外觀。

以亞洲常見的水稻梯田為靈感，由四棟建築圍合起來的中央地帶呈現出多層次的立體效果，展現出熱帶風情的多樣性，營造出壹個全新的生態。

Marina One種植著超過350種不同的樹木和植物，包括700棵樹，以及3萬7千平方米的景觀區域。

建築中的餐廳、咖啡廳、健身俱樂部、遊泳池、超市、美食街以及位於戶外平臺的各種活動區域不僅僅服務於居民和辦公人員，更提供了社交與互動的場所。

步移景異，逐漸來到空中的壹個熱帶花園，在青翠的熱帶花園中感受涼爽的綠洲：從綠色中心景觀雲花園，豁然開朗，所有的焦慮消失不見，

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3. D’Leedon: 低碳新加坡，D’Leedon“自然叢林”的啟示

當代文明需要更智慧的生存，我們在思考：植物是否可以是人類的老師？在新加坡溫暖濕潤的氣候作用下，極其茂盛的植被使得壹層平面看起來非常綠色。來自Zaha Hadid 的D’Leedon用園藝的視覺盛宴喚醒我們重新認識人類文明與地球生態之間的關系。

大自然是壹切最有力的法則，植物，有著不可思議的智慧。將水域、茂盛植被、體育場地、城市廣場和綠地作為D’Leedon的元素，每個元素被用以構成由巖石、森林、水、丘陵和草地作為山脈組成靈感的獨特景觀帶，以形成壹個真正的花園。

—— Zaha Hadid Architects

環境因素和位於赤道的地理位置決定了高層住宅的南北朝向以減少吸收日光。可持續的特點通過場地能源的生成和再利用以減少消耗，D’Leedon被授予Gold+獎項。

由7個空中私家花園構成的塔組成，井然有序的流體塔從公園中脫穎出，郁郁蔥蔥的人造樹隱隱約約，塔身根據每層的居住單元分為花瓣形狀。

場地內以及面向周圍城市的連接和導向，作為規劃整個場地的驅動性因素，通過將主車道移到地下以最小化汽車動線，從而在整個住宅區內建立壹個更加人性化的景觀。

從高層住宅“花瓣”式的形態結構到立面的垂直表達，以及相連的屋頂公寓和底層花園：通過在不同設計尺度具有高度差異性的個性化定制，項目為住戶提供了多元的選擇。

結構的設計和分布包含了反映高層住宅的幾何構成的設施，與“花瓣”的形式有著壹定的連貫性。

根據高層住宅的位置，場地被分為成束的帶狀使得每壹棟高層在壹片延伸的“花瓣”，擁有壹個可以進入的私人花園。

開闊的景觀視野，既能欣賞新加坡美麗的天際線，又能飽覽綠意盎然的植物園和武吉知馬天然保護區。步行壹公裏，就能抵達南洋小學，如果妳正考慮送小孩去新加坡，那麽，這裏真的是不錯的選擇。

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人其實是很渺小的，人類的壽命很短暫，在大自然這樣壹個時空格局中，我們應該更加輕柔地、謙和地接觸自然。購房的行為，並不是為了社會附加在這個空間上的其他意義。願我們每個人都有機會可以讓住宅回歸本身的意義，願每個人都自然的居住者。

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作者：Lisa Zhu

雖是彈丸之地，選對區域也很重要 | 新加坡

新加坡-寸土寸金的彈丸之地

雖然已經通過不斷填海實現了國土面積23%的擴張，新加坡的全部土地面積仍然只有720平方公裏，僅約為北京市面積的1/23。但在這麽小的國土上，卻居住著超過550萬人口，這使得新加坡成為世界上人口密度第三高的地區（前兩位是中國澳門與摩納哥）。在高人口密度影響下，新加坡的城鎮化水平達到100%，除生態保護區之外基本沒有未開發土地。而在當地政府的長期規劃下，新加坡人口將在2030年增長達到690萬，為了滿足更多人口的生活與對環境的影響，政府還在規劃更多的自然保護區於公共設施用地。可以說，新加坡的每壹塊土地都有著可見的升值空間，是開發商的必爭之地。

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在市政規劃上，新加坡分為東、西、東北、北與中央五個區域。中央區又分為核心中央區(Core Central Region) 與其他中央區（Rest of Central Region）。核心中央區，包括萊佛士坊以及濱海灣的CBD區域、繁華的商業中心烏節路、武吉知馬富人區。以及旅遊勝地聖淘沙島等地，是傳統投資熱點地區，房價較貴；其他中央區則包括了壹些靠近市中心的傳統居民區域。除中央區外的其他四個區域統稱非中心區(Outside Central Region)，包括了相對較新開發的居民與商業區域。

國家面積雖然不大，新加坡各個區域的狀況卻有所不同。並且根據市政規劃，各個區域的投資前景也隨時會發生變動。那麽在2018年，有哪些投資者必須要關註的區域呢？我們來看看新加坡最大的房地產經紀公司ERA市場總監陳野文先生帶來的分析。

傳統投資熱點區域 –烏節路、武吉知馬富人區

陳野文先生表示，新加坡傳統投資熱點地段為第9、10、11郵區，也就是大家熟知的烏節路、武吉知馬富人區及周邊地區。由於優質的居住環境並且鄰近購物區、中央商業區，這些區域是海外投資者的首選目的地。在這些區域擁有地產也是新加坡本地人的身份象征。

由於投資比重較大，這些區域在過去四年的熊市中價格跌幅相對較大，形成了價值窪地，因此目前是投資這些黃金地段的好時機。

裕廊：第二CBD與高鐵始發站

雖是彈丸之地，選對區域也很重要 | 新加坡 — 位於裕廊東的新隆高鐵始發站藝術設計圖

隨著新加坡的基建與市政規劃不斷發展，陳野文先生認為除了傳統投資熱點區域，如烏節路、武吉知馬、中央商業區之外，近幾年最激動人心的區域就是裕廊第二中央商業區的規劃。連接新加坡與馬來西亞首都吉隆坡的新隆高鐵始發站也將落戶裕廊東，給這壹區域註入新的經濟活力。管理新加坡城市規劃藍圖的新加坡市區重建局發言人表示，裕廊第二中央商業區的成型將是歷時15年的中長期規劃。鑒於新加坡政府向來以執行力聞名，這壹區域的物業將給投資者帶來可期的穩健增值。

巴耶利峇：便利性與商業潛能大大增加

除此之外，陳先生認為投資者也可將目光投向坐落於中央商業區和樟宜機場中間的巴耶利峇區域中心。巴耶利峇是兩條地鐵線的轉換樞紐、交通便利，並且距離市中心和樟宜空港的通勤時間均在20分鐘以內。政府將大力發展該區域的商業潛能。Paya Lebar Quarter 城市綜合體項目即將在未來壹兩年內落成，該項目集寫字樓、購物中心、精品住宅於壹體，其中三座寫字樓將可容納約壹萬名白領在此辦公。其住宅項目Park Place Residences總共只有429個單位，未來在租賃市場上想必會成為香餑餑。該住宅項目壹期已全部售罄，二期預計會在今年開盤。巴耶利峇區域中心還有兩幅大型地塊可供未來發展，對於現在先入為主的投資者來說也可謂壹大利好。

作者：Adam Yang

排版：Shellly Du

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新加坡超越中國成為美國商業地產最大的亞洲投資者 | 美國

2017年新加坡取代了中國，成為美國商業地產最大的亞洲投資者。

根據Real Capital Analytics和高緯環球的數據，這是自2012年以來新加坡首次超越中國。由於監管機構打擊資本外流，中國投資者的交易量猛跌66％至59億美元。

新加坡超越中國和中國香港，躍升成為美國最大的亞洲房地產投資者

資料來源：Real Capital Analytics及高緯環球，統計包括美國各行各業超過2500萬美元的所有投資組合和獨立交易

“我們預計新加坡將繼續成為亞洲在美國房地產市場投資的單一最大來源，” 高緯環球亞太資本市場區域執行總監Priyaranjan Kumar說。他補充，資金可能流入數據中心，學生住宿和物流業。

主權財富基金GIC Pte占新加坡95億美元購買額的近四分之三，房地產投資包括曼哈頓華爾街60號大樓——這是德意志銀行（Deutsche Bank AG）美國總部的所在地，還有一些學生宿舍。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

房地產公司世邦魏理仕集團預計2018年將繼續出現類似的趨勢。亞太地區資本咨詢執行董事Yvonne Siew表示，新加坡的機構投資者將會在海外分散投資，而中國則維持資本管制。

下面列出了去年新加坡在美國最大的一些投資項目：

除GIC之外，新加坡的美國房產買家還包括開發商、房地產投資信托公司和物流公司。新加坡在美國的全球投資者排名中位居第三，在加拿大和法國之後。

紐約優質投資物業：長島市Astoria地區的新開發項目，共有215個單元，坐擁曼哈頓景觀，設有休息區、健身房、屋頂平台。所有公寓均設有洗衣機/烘干機。硬木地板。13年減稅，年度總收益達573萬美元。 — **紐約優質投資物業**：長島市Astoria地區的新開發項目，共有215個單元，坐擁曼哈頓景觀，設有休息區、健身房、屋頂平台。所有公寓均設有洗衣機/烘干機。硬木地板。13年減稅，年度總收益達573萬美元。*（點擊圖片查看房源信息）*

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根據包括土地和已開發房產在內的數據，新加坡去年在全球商業地產上的投資增長了約40％，達到了284億美元，打破了2015年創下的紀錄。

2017年新加坡在海外的房地產投資創下新高

從上文可見，學生住宿已經成為了新加坡財團在海外最重要的投資標的之一。居外誠意推薦：英澳留學住宿新選擇——SCAPE新型留學公寓

Scape學生公寓不僅是一個舒適的居所，更是留學生接觸新都市新文化，形成新想法，發展新潛力，培養明日精英的搖籃

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原文來源：彭博
責任編譯：Zoe Chan

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仲量聯行：2018年亞太區商業房地產投資看“這六類”

仲量聯行董事總經理趙正義2018年1月16日表示，綜觀2018年亞太區房產投資趨勢，多元化的投資組合，將是投資人在傳統地產選擇下的新投資標的，如(1)共享辦公、(2)銀發住宅、(3)養生村、(4)數據中心、(5)個人倉庫、(6)物流倉儲，都將為全球投資市場增添投資動能。

趙正義指出，在智能科技丶共享辦公浪潮帶領之下，全新辦公體驗將可望為企業提升員工工作效率丶吸引優秀人才及辦公環境管理方便性，成為企業租戶於未來辦公空間規劃上的主要考量。他回顧2017年亞太區重大房產交易，中國香港創下全球商辦大樓交易單筆最高成交金額，52億美元出售中環中心（The Center）；雅高酒店集團（Accor Hotel）以12億美金收購澳洲曼特拉集團（Mantra Group）的酒店；嘉德置地投資信托以15億美元收購新加坡亞洲廣場2號大樓（Asia Square Tower 2），皆引發全球房產市場及媒體的高度關註。

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展望2018年房產市場，仲量聯行預測，由於亞太地區核心市場成長動能持續增加，投資人看好發展中市場投資意願攀升，2018年亞太地區房產交易量將可望成長5％達到1,350至1,400億美元。那麼2018年投資人和企業租戶該聚焦於哪些房產趨勢呢？

仲量聯行表示，2018年印度丶中國將持續成為亞太地區被受矚目的投資市場。印度在經濟成長趨動和房產基本面良好，壹線城市的辦公大樓和零售地產預計將為投資人帶來豐厚的投報率。中國的住宅市場在長期供應不足丶人口紅利以及政府監管調控政策下，壹丶二線城市住宅庫存量仍處歷史低點，促使租賃住宅將成為2018年市場關註焦點，並為中國的房地產開發商和投資者帶來新商機。

銀發住宅丶養生村丶學生宿舍丶數據中心和個人倉庫，都將是2018年投資人於房產市場中的新選擇。仲量聯行研究顯示，新形態地產項目的市場需求已明顯超過供給量，人口高齡化及人口成長皆是驅動新形態房產需求的主要因素。與其他傳統資產類別相比，個人倉庫的收益率相對吸引人，在東京和新加坡為5-7％，澳大利亞為5-8％，中國和印度甚至高達8％。

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房產科技將是2018年房產界的新潮流。根據研究顯示，2013-2017年期間，全球房產科技總投資額高達78億美元，其中48億美元來自亞太地區。長期來看，服務數據化、物聯網(IOT)應用和自動化將對企業房產策略、團隊組織產生巨大影響。物聯網智能系統和通過網絡運行的設備，將更有效率的清楚呈現資產使用率和效能，智能建築將幫助業主和企業租戶節省成本並提高績效表現。

盡管成本控管在公司營運上仍為大多數企業的主要考量，但聘請優秀人才更是企業成長不可或缺的重要資產。為提高員工彼此間的互動並吸引和留住優秀人才，2018年考慮使用共享辦公空間的公司將持續增長。創造全面用戶體驗的轉變正在開始改變辦公空間。未來的工作空間是能夠滿足員工需求，同時提高效率和參與度。那些提供高科技、個性化和創新空間的公司，如：共享辦公空間、健身房，創造以人為本的辦公環境將脫穎而出，在人才爭奪戰中吸引最好的人才。

悉尼中央商務區倉庫和辦公室

地址：澳大利亞新州悉尼Orion路2-6號
倉庫：約496平方米
辦公室：約425平方米
總面積：約921平方米
寬敞停車場
倉庫空高約6.5米
辦公室和倉庫獨立進出通道

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來源：仲量聯行
責編：Zoe Chan

2017年3季度亞洲房市兩極分化，誰是贏家？

中國香港、中國澳門和菲律賓的住房市場走勢強勁

中國香港的房價同比增幅在2017年3季度列全球第二，同比大漲 13.14%，與去年同期同比下跌跌 5.67% 的表現形成鮮明反差。環比來看，中國香港房價在 2017 年 3 季度較上一季度漲 0.87%。

儘管中國香港政府在 2016 年 11 月與2017年4月兩次非首套住房提高了印花稅，加上外國買家附加稅，海外投資者最高需要支付30%的印花稅，但這些措施並未能長期抑制房價的漲幅。許多開發商出台針對印花稅的優惠措施，更使得新房需求相比二手房更為強勁。

中國香港差餉物業估價署的數據顯示，2017 年前 10 個月的住房交易總量較去年同期增加 13.8%，達到 50,560 套。銷售總金額也激增 35.1%，達到4,506 億港幣（57.73 億美元）。政府加大對地產開發的調控政策、低利率和穩定的貨幣水平，推高了住房需求水平。與此同時，政府控制的土地供應則繼續收緊。

中國香港經濟在 2017 年 3 季度同比增長 3.6%，高於前幾年的數據（2016 年 1.9%，2015 年 2.4%，2014 年 2.8%，2013 年 3.1%，2012 年 1.7%）。

中國澳門在基礎設施方面加大了投資，將改變中國澳門與中國和中國香港之間的聯繫。這樣的大環境也讓中國澳門的住房市場表現喜人。2017年3季度，中國澳門住宅單位的平均交易價格同比激增10.53%，遠高於去年同期3.49% 的增幅水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房價較上一季度環比下跌 5.01%，顯示了較大的波動性。

中國澳門經濟從 2010年到 2013 年實現了近 17% 的總漲幅。在 2014 年下滑 1.2%，但隨後又在 2015 年大漲 21.5%。之後隨著中國反腐工作的力度加大，中國澳門的主要產業支柱賭博業受到重創，在 2016 年僅微漲 2.1%。

經濟學人的數據顯示，中國澳門賭博業的收入進來開始走高，加之多個基礎設施項目上馬，中國澳門經濟預計今年有所回升，預計 2017 年和 2018 年平均漲勢均為 7.8%。

菲律賓住房市場表現依舊強勁。菲律賓的金融中心-馬卡迪中心商業區的三居公寓均價2017年3季度同比上漲 6.58%，較去年 7.56% 的同比數據略有走弱。從 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由於菲律賓經濟增長快速，馬卡迪中心商業區的地產價格累積漲幅已經接近50%。

2017年3季度亞洲房市兩極分化，誰是贏家？ — 馬卡提是菲律賓的金融中心，屬於馬尼拉大都會區的一部分

菲律賓統計局的數據顯示，菲律賓的經濟已經連續 6 年強勁增長，2017年3季度的經濟增幅也接近去年同期 7% 的增長水平。菲律賓政府預計該國經濟今年的增長水平介於 6.5% 和 7.5% 之間。前幾年的增長情況為：2016 年 6.8%，2015 年 5.9%， 2014 年 6.2%， 2013 年 7.1%， 2012 年6.7%。

日本東京公寓現房均價2017年3季度的同比漲幅為 2.56%，而略低去年同期的2.93%。東京住宅房價在上一個季度中環比上漲 1.83%。

東京房市上不同住宅類型的需求呈現不同走勢。日本土地研究所數據顯示，東京公寓現房成交量在 2017 年前 3 個季度的同比漲幅為 1.6%，達到 28,467 套。但同期東京獨棟現房住宅的銷量卻下跌 1.5% 至 14,039 套。日本央行預計，日本這個世界第三大經濟體在 2017 財年的經濟增長幅度為 1.9%，好於前幾年的表現。前幾年日本經濟增幅分別為2016 年1%， 2015 年 1.1%， 2014 年0.3%。

另外，日元從 2015 年 6 月的 1美元兌換123.725日元升值至 2017 年 11 月1美元兌換112.75日元，升值幅度達到 9.7%，因此對於大部分海外投資者而言，日本住宅的收益更高。但這並不足以彌補 2012 年至 2015 年期間日元對美元高達 37% 的貶值幅度。

大部分亞洲住宅市場出現小幅價格下調

蒙古的經濟大幅下滑，陷入嚴重主權債務危機，導致該國住房市場持續低迷。全國房價在 2017 年 3 季度的同比跌幅為 5.7%，去年同期跌幅更甚，達到7.92%。

蒙古經濟在 2016 年僅上漲 1%，遠低於前幾年的數據：2015 年 2.4%，2014 年 7.9%，2013 年 11.6%，2012 年 12.3%，2011 年 17.3%，2010 年7.3% 。2016 年政府債務達到了 GDP 的 79.4%，達到歷史最高點，前幾年的比例為2015 年 77.4%，2014 年 54.7%。IMF 預計該國經濟2017年漲幅為 2% ，2018 年2.5% 。

泰國的房地產市場持續疲軟。2017年3季度，泰國全國房價同比下跌 0.62%，遠低於去年 1.01% 的同比漲幅。不過環比來看，泰國房價在 2017 年 3 季度則上漲了 0.98%。

泰國經濟在 2017 年 3 季度的同比漲幅為 4.3%，高於上個季度 3.8% 的水平，也是 4 年多來最快的增長速度。主要推動力來自農業和旅遊業走強，出口復甦國家經濟和社會發展委員會預計該國經濟增長水平將為 3.9%。

韓國住房市場的價格走勢同樣低迷，全國購房價格指數在 2017 年 3 季度同比略跌 0.62%，也是連續第 5 個季度房價下跌。

韓國銀行的數據顯示，由於出口走強，就業市場改善，該國經濟今年預計增長 3%，略高於 2014 年和 2015 年 2.8%的水平。

新加坡經濟開始走強，住房市場也正式復甦。2017年3季度，該國房價同比微跌 0.52% ，雖然是該國連續第 16 個季度房價下跌，但這也是該國自 2013 年 4 季度以來最小的同比跌幅。該國房價在 3 季度環比上漲 0.73%，為2013年4季度以來首次房價環比上升，象徵著房市的正式反彈。

房市需求也開始明顯回暖。新加坡市區重建局的數據顯示，2017 年 3 季度的新建私人住宅銷量較上一年增長 34.4%，達到 2,663 套。相比之下，市場中新增私人住宅的數量則同比下跌 26.5%，僅為1,183 套。供求關係有利房價進一步回升。

新加坡經濟2017 年 3季度同比上漲 5.2%，好於上一季度 2.9% 的水平，也是自 2013 年 4 季度以來的最佳表現。新加坡貿易和工作部估計該國經濟今年將增長 3% 至 3.5%。

中國台灣地區的住房市場持續走弱。2017年3季度，當地住房價格同比下跌 0.51%，環比則下跌 1.6%。由於出台了限制投機購房的政策，中國台灣地區已經連續兩年經歷房價下跌。

中國台灣地區行政當局的數據顯示，在技術出口的帶動下，中國台灣地區經濟在 2017 年 3 季度同比增長3.11%，高於2017年前兩個季度的漲幅。中國台灣地區經濟2017年全年預計增長 2.15%，前幾年的數據分別為：2016 年 1.5%，2015 年 0.65%，2014 年 3.9%，2013 年 2.2%。

印度尼西亞的經濟雖然欣欣向榮，但房價仍然萎靡不振。2017年3季度，該國 14 個大城市的住房價格同比下跌 0.47%，也是該國連續第 11 個季度出現房價同比下滑。

需求持續大幅走弱，總供應情況則預計在未來幾年中不斷放緩。IMF 預計該國今年的經濟增長幅度為 5.2%，前幾年的數據為：2016 年 5%，2015 年 1.9%，2014 年 5%，2013 年 5.6%，2012 年 6%。

作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

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看世界第五高科技城市的房市投資潛力 | 臺灣

一家專門從事分析創新型城市的研究機構2thinknow，將台北列為世界第五高科技城市，超越韓國、新加坡等亞洲競爭對手，位居亞洲之首。面積只有1/18個上海市的台北聚集了一些全球最大的個人電腦公司，其中包括華碩、微星、技嘉、宏碁等。

而且，最近政府提出了一項名為“前瞻性基礎設施發展計劃”的建議，計劃為未來四年在國家基礎設施上花費高達140億美元。

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“前瞻性基礎設施”的發展重點是鐵路運輸建設，數字化發展和城鄉項目，這些項目將推動“亞洲硅谷”的規劃，並將分別加強內湖、南港區和桃園的研發和制造產業鏈。

物業占用趨勢

台北寫字樓市場目前具有相當的競爭力，原因是市區重建以及寫字樓改建為酒店導致供應下降。

南山廣場預計於今年年底（2017年）竣工，預期優質寫字樓的租金水平將上調3-5％。但台北市優質寫字樓市場租金水平還低於其他一些國際城市，預計新沂規劃區將吸引更多企業入駐。

預計需求的主要來源來自生物技術、金融和軟件行業。

南山廣場的建築師須部恭浩解釋，設計靈感來自於西洋棋——101是國王，南山廣場是王後

商業房地產市場

2017年上半年商業地產交易量與去年同期相若。工業用房地產的需求量最大，但土地市場最活躍。

今年最重要的投資項目C1D1將推動台北市西部的重建。政府提供的發展價值超過20億美元，成為今年台北最重要的投資項目。

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根據發展計劃，這兩座雙子塔將高達76層和56層。塔樓的底部，中部和頂部將分別安置零售商店，辦公室和酒店房間。

住宅市場

去年房屋交易量創歷史新低，但2017年上半年房屋銷售額增長了20％，價格下行壓力較小，結果買家逐漸恢復了信心。

對於豪華住宅交易，開發商已經下調價格以吸引買家。豪宅價格預計下降，交易量會略有增加。

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信息來源：萊坊
責任編譯：Zoe Chan

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2018年亞太嶇房市展望普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投資進入亞洲房產的驅動因素中，流動性過度是最為顯著的因素。手握大量現金的各地主權基金和投資機構的基金經理們都在增持海外和本地市場的房產類資產。對這類資產的激烈競爭改變了亞太區房產業的基本面，也帶來意想不到的後果：

趨勢壹：傳統的投資風險和回報分級評估體系已失效。很多核心投資者在風險曲線上繼續上爬（為了達到投資回報承諾）或在風險曲線上下滑（以尋求穩定且安全但在主權國家債券上無法實現的回報）。

趨勢二： 機會主義投資者已經修正對投資回報的期望值，大多下調了投資回報預期。

趨勢三：主流和機會主義投資者都回歸價值提升領域。因而，越來越多投資者寄望於在資產價值提升上做更多努力，而更少去依賴杠桿或租金增長（因為兩者的增長在多數市場已經放緩）。

趨勢四：對房產類資產爭奪戰加劇的結果是投資者進入傳統意義上的冷門板塊，比如數據中心、廉租房、出租型共享性房屋、學生公寓及養老院等資產。

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日本：機構轉向謹慎東京將面臨辦公資產過剩

2012年10月啟動的量化寬松政策為日本市場開啟了持續至今年的牛市。因而資產價格上升，繼而帶來持續的租金、資本價格以及日本房地產信托基金的增值。受益於資本化率收縮和高杠桿率， 2012年進場的諸多投資者都已經賺得不少。

最新的普華永道的房產投資業者調查顯示，諸多投資者預期2018年日本房地產信托基金交易量會下降，機構將對房產市場持謹慎態度。隨著租金增長勢頭放緩，辦公室租金收益下跌到3%以下，許多投資者認為此輪量化寬松周期已至尾聲。與此同時，由於本土和國際資金爭奪為數不多的可購資產，目前出價者和資產持有者已經出現預期差，詢盤價與掛牌價之間的差異正在拉大。2020年東京奧運會之前，辦公樓板塊的供應量會大大增加，目前來看辦公樓板塊的空置率仍在4%以下，新辦公樓的空置率在30%，壹旦大量新辦公樓出租率上升，將帶來舊辦公樓收益危機。

此外，日本房產的投資者已經將註意力轉向租金收益，而非房價的繼續上漲。目前的日本對於機構而言仍然是理想的市場，因為租金收益率大概為4%左右，而借貸成本不足1%，不用借貸杠桿的情況下，現金收益在7-8%左右，目前在全球內都很難找到這樣的穩定的高收益了，壹位投資者如此告訴PwC 的調查員。

與此同時，諸多基金經理也將註意力從辦公樓板塊轉向住宅板塊。因為日本將進入低通脹，低成長、低利率時代，因此那些低波動板塊更吸引投資者。但對於住宅的租金走勢，投資機構和房產業者的觀點不壹，不少認為日本缺乏工資上漲的可能，而租金收益率已經從3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

而尋求高收益的基金機構轉向日本的二級城市，例如福岡和大阪。根據CBRE的數據，日本五大東京外都市的住宅交易量在2017年已經超過了東京。市場分析人士普遍認為良性的供給需求比加上房價低，為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。“我們在1年半以前開始進入大阪住宅市場，有些買到了，有些未能如願，因為市場上的競爭者非常激進。目前的租金收益率已經從5%跌倒了4.0-4.5%之間，

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

良性的供給需求比加上房價低為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。圖為位於日本九州北部的福岡市

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新興經濟體和新興房地產概念2017年被追捧

投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好，都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底，2017年下半年及2018年市場轉向回溫。此外，越南和印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。在普華永道對房產業的調查中，印度和越南的辦公類資產最吸引外來投資人的註意。

越南

投資者最傾向於將越南與10或者15年前的中國類比。越南的經濟增長速度為7.4%, 政府的官僚主義仍然是投資者的心頭結，該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市，反映了投資者對越南的經濟增長將惠及房產價值。盡管越南的新興勢頭令人矚目，但該國的房市投資機會在數量和規模上仍然偏小。