关于美国房产贷款机制及审核方式 | 美国

目前美国的大多数贷款,都是按房利美的标准来制定的。美国房地产贷款,分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。

本文仅做一般性介绍,如果要贷款在美购房的话,小编还是建议您咨询美国正规贷款银行,获取最适合您情况的专业建议。

利率的历史

美国住宅贷款的利率——固定利率,是由美国的债券市场(Bond Market)决定的,而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。

目前美国的联储拆借利率已降至0.25%,因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率,主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点,也意味着通胀即将来临。

所以目前最重要的是,应把握贷款时机,做一些相应的调整。建议如下:

  • 将30年期贷款改成15年期,可以减缩负债的年限,省下15年的利息。
  • 将15年期贷款改成30年期,可以减低月付额度,自救度过经济难关。

抵押贷款套现:如果房贷少或全净值,可考虑增加房贷额度,贷出钱来再来投资赚钱,善用贷款的杠杆功能,走致富的捷径。

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高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率
高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率

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个人信用

经过这次次贷金融风暴和信用危机后,各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率,取决于以下四大因素:

一、良好的信用

所有借款人通过个人社会安全号码的审查,获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史,并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率。

这个信用指数是基于以下项目的评估:

付款历史:是否按时付款?是否有晚付的习惯?几次?30天,60天,90天晚付?持续多久?今年?去年?有无破产纪录?有否被人追债?在法院,国税局有无欠钱记录?是否欠付小孩赡养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的,所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录,超过一年就可不算入评估。

信用卡额度:额度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%,否则会被扣分。超过总额度的支出愈高,扣分越多。

信用历史:银行需要评估至少4条信用线,其中二条需有两年以上的信用历史

信用类型:曾获得过几种贷款,如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。

信用审查次数:信用每多被审查一次,就会被扣分。被查得太多,就有必要写解释信来阐明原因。

二、稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说,月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下,但是各银行的标准又不同,不过可以用公式来计算,贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记录)/月总收入55%

审核收入的基准有2点:

  • 稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。
  • 足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资:用于上班族,提供2年的W-2表,按税前收入审核

自雇企业主:领1099表,提供2年的保税单,按照税后AGI计算2年平均收入。

三、资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用,再加上3个月的月付房贷金额,需要有存在银行两个月以上的证明。

请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋,就要先把这笔现金存入银行,然后影印着两个月的银行账单(全部页数)作为存款证明。如果房贷少或全净值,银行不接受从网路印出的影印件,除非上面有申请贷款人的全名、位址和账户等资讯。(通常网路版本都不显示)

任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解释信,解释钱的来源(LOE-Letter of Explanation)。如果有大额存款是从国外汇入,也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四、房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款,作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%(贷款额/房价)以内的贷款方案,因为贷款超过80%抵押比率,需要另外够贷款支付保险,即PMI(Private Mortgage Insurance)。

根据贷款额度的不同,月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核,执行的非常严格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、个人报税表(Tax Return)之外,还要贷款人填4506T表格(IRS Form),用以取国税局核查个人报税纪录,藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入,不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

(本文由资深地产经纪鲍云雁提供,内容来自网络。)

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷(独栋房产)| 美国

700x1902导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是位於旧金山湾区南部,高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷,别称硅谷独栋房产。(旧金山房价走势

旧金山湾区分布图
旧金山湾区分布图

地区界定

我们在硅谷地区的房地产市场包括下列城镇:阿瑟顿、洛斯阿托斯(不包括县级区域)、洛斯阿托斯山、门洛帕克(不包括美国101东部)、帕罗奥图、波托拉山谷以及伍德赛德。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度下降1.2%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少8.4%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为39天
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为101.40%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为47.54%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国
硅谷独栋房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

经过萧条的夏秋两季,硅谷的房产市场在第四季度终于迎来一些转变。但是,该地区仍然是两个市场。

第四季度,在房价中位数平均为150万美元的地区,房产销售活动增加,这一状况与前几个月相反。虽然销量回升,但买家仍然抱有谨慎态度,且不愿意参与竞价大战。以低于要价出售的房产数量增多,导致房价中位数比去年降低。与旧金山湾区的其他地方相比,高于要价出售的房产数量下降得更加明显,特别是高价位的房产。

相反,与去年同期相比,今年第四季度中,房价较为实惠的地区销量减少。但是,由于市场上的房产数量不足,销售活动受到极大的限制。在房价较实惠的地区,房价比去年有明显的攀升,可见需求量仍然非常旺盛。

市场统计数据

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国

中档房产

太平洋联合公司第四季度在硅谷销售的最接近房价中位数2,617,500美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国

  • 1086 Eastwood Court, Los Altos, CA 94024
  • 4卧/3浴/2,565平方英尺
  • 售价:2,676,000美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在硅谷出售的售价最高的房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——硅谷| 美国

  • 275 Atherton Avenue, Atherton, CA 94027
  • 3卧/3浴/2,650平方英尺
  • 售价: 6,700,000美元
前景预期
 
虽然硅谷高价位房产的销量增加,但围绕着新一届政府施政的不确定因素可能会暂时制约该地区,特别是对风险投资的相关活动。但是,价格实惠的房产数量明显增加,以及对这类房产的强烈需求,将有助于推动市场活动。
 

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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中美盛会云集洛杉矶 踏足梦幻之地好莱坞 | 美国

700x190

亲爱的读者,非常抱歉最近未与你们交流。这段时间我去了印度,这是一个非常迷人的地方,到处充满了反差与设计感。在印度我学到并经历了很多,甚至还在斋普尔(Jaipur)发现了一家正在兴建分时度假酒店,该酒店只允许印度人购买。

关于中国在洛杉矶地区的投资有许多有趣的故事。我鼓励大家投资我们这个神奇的城市及其周边地区。不愿用现金购房的投资者也可申请非居民贷款。

我对美国总统和中国主席习近平近期会晤很感兴趣。会晤的焦点似乎是经济与贸易,但在我们的新闻中很多人认为应该还有关于朝鲜问题的讨论。

现在又有越来越多的事件聚焦在美国与亚洲之间的关系以及商业往来上面。就在最近,中国和亚洲其他国家召开了一次会议,讨论了旧金山应对当前经济形势的不确定因素。上个月亚太商业展望(Asia Pacific Business Outlook)研讨会在洛杉矶举行,对于希望在亚洲及太平洋地区扩张其贸易及投资的商界领袖来说,这无疑是一次非常重要的活动,也是一个建立人际关系及学习的机会。第二届中国周暨中美加州经贸峰会将在下月举行。我殷切的希望能够在洛杉矶任何一个盛会上与您相见。

中国国家主席习近平与美国总统特朗普在位於棕榈滩上的海湖庄园(Mar-a-Lago)第一次会面
中国国家主席习近平与美国总统特朗普在位於棕榈滩上的海湖庄园(Mar-a-Lago)第一次会面

洛杉矶一年四季如春。对许多游客而言,来洛杉矶是为了享受其海滩城市特有明媚的阳光和闲适的生活。

另一个让您感兴趣的社区或许就是好莱坞。这里所提到的好莱坞并非充斥着电影明星及电影公司的梦幻之地,但夜生活非常丰富。好莱坞露天剧场便位于此地,该剧场整个夏季都会举办各种音乐类型的户外演唱会。其中一些音乐会还会燃放烟花,夏季的夜空中,美丽的焰火在剧场上方绽放,增强了音响效果。

好莱坞山(Hollywood Hills)有许多隐蔽的区域。我最近去过比奇伍德峡谷(Beachwood Canyon),这里是观赏好莱坞标牌的绝佳位置。目前好莱坞在售房价介于1,000,000美元到11,750,000美元之间。对于那些喜欢洛杉矶繁荣市中心的文化活动但又不想购买共管式公寓的人群来说,比奇伍德峡谷(Beachwood Canyon)便一个很好的选择。此外,新潮时尚的银湖区(Silverlake)以及处处透露着贵族魅力并拥有漂亮住宅的帕萨迪纳(Pasadena)也是不错的选择。

目前好莱坞在售房价介于1,000,000美元到11,750,000美元之间
目前好莱坞在售房价介于1,000,000美元到11,750,000美元之间

我还想补充一点,当地非影响力极大的报刊——《洛杉矶时报》于3月22日刊登了一篇名为“洛杉矶是全球房产买家在美国的首选市场”。文章写道,“参照国际标准,该地区的房产价格算是比较便宜。”“今年已是洛杉矶成为美国最佳投资选择的第二年。”因此在洛杉矶进行商业及住宅房产投资无疑是明智之选。

 

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

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美国2016房价报告:年增长3.71% 近年来涨幅最慢的一年

标普凯斯席勒的美国房价指数(剔除季节因素)在2016年涨3.71%,这是自2011年以来美国房价涨幅最慢的一年。四季度房价指数环比涨幅为0.55%。美联邦住房金融局的住宅售价(剔除季节因素)指数趋势与标普凯斯席勒房价指数趋势一致,增幅也是放缓。该指数在2016年涨4.07%,低于2015年5.45%的涨幅。美联邦住金局发布的2016年第四季度房价指数环比下跌0.15%。

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标普凯斯席勒美房价指数显示,2016年美国20个主要城市的房价全部上涨。西雅图的名义涨幅最大(10.77%),随后为波特兰 (10.03%),丹佛 (8.90%),坦帕(8.40%),与达拉斯 (8.08%)。

东海岸的纽约在2016年同比房价涨幅最小,为3.07%

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住宅施工热度持续走强   2017年1月,新建私人住房的批准数量同比增加8.2%(已进行季节调整),达到1,285,000套( 美国人口调查局数据)。同期的住房开工总数同比也增加了10.5%(剔除季节因素),达到124.6万套,同期竣工房屋数量略跌0.9%,为104.7万套。

住房需求持续扩大   进入2017年1月,根据美国人口调查局数据,美国新房销量同比增加 5.5%(剔除季节因素)。

鉴于目前住房处于供不应求的形势,加之特朗普政府承诺放松对地产领域的监管力度,提高了买房者和开发商的预期,美建筑业景气指数也持续走强,该指数在2017年2月保持在65的水平,环比虽下降,但同比2016年2月的景气指数58仍然高出不少(全美住宅建筑商协会数据)。该指数将50设置为“行业乐观”和“行业悲观”的临界点。

美国经济在2016年增幅仅为1.6%,也是自2011年以来最低(美国商务部数据)。在特朗普当选美国总统之后,美国采取了大幅减税政策,增加基础设施投入,放松自2008年经济危机后的行业监管力度,市场人士预期美国经济今年增幅将超过2%。

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2016年年全球房价回顾:货币宽松 跨境资本流动活跃 多国房价继续上扬 | 海外

欧洲是2016年全球房市(除中国以外)中的最大亮点,在房价数据可得的23个欧洲国家或地方中,有18个国家2016年房价上涨。当然,被不少中国投资者青睐的北美加拿大、大洋洲的新西兰和东亚主要国家 和城市房价涨势也不容忽视。

回顾2016年全球住宅市场,同比涨幅最大 (经通胀调整后)的五个市场为:冰岛 (+12.53%)、罗马尼亚(+11.01%)、加拿大 (+10.66%)、新西兰(+9.47%)和日本的东京 (+9.32%)。

居外研究院(Juwai IQ)与全球房产指南 (Global Property Guide)定期监测的44个 国家和地区中,其中66%(29国)的市场 房价上涨(剔除通胀因素的房价指数)。 如果不考虑通胀因素,则有七成市场房价上涨,其余三成(12个)的市场房价出现下跌。

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2016年年全球房价回顾:货币宽松 跨境资本流动活跃 多国房价继续上扬 | 海外
2016年Q4全球房价同比变动

2016年,石油和大宗商品价格下跌,继而 带来中东、俄罗斯、蒙古等资源型国家或因货币兑美元贬值、国内经济走势低迷、 或高利率等因素,而导致房价出现下跌。 2016年全球房价(经通胀调整后)跌幅最 大的国家分别为: 黑山 (-12.95%),俄罗斯 (-9.27%),卡塔尔 (-5.69%),巴西 (-5.51%) 和蒙古 (-4.85%)。

2016年房价同比增幅在44个房价被纳入研 究范围的市场中,有23个地区的房价同比增幅大于2015年,而剩余21个市场房价增 速弱于2015年。房价增速同比反映的是“变化中的变化”。简言之,如果该区域房价同比涨幅大于(或下跌幅度小于)前一年,即代表房价上涨在增速。本次调查结果的房价同比增幅数据清晰显示,2016年全球住宅市场仍然一片繁荣。

欧洲大部分国家房价同比增幅继续攀升。2016年全球房价涨幅前三甲中,两个来自欧洲。在我们的全球房价样本库里有23个欧洲国家,其中近八成房价在2016年走强。

亚洲市场跌多涨少。在我们定期监测的8个亚洲国家(不含中国及中国台湾)中,75%的 国家房价在2016年下跌 。 2016年亚洲地区的房价涨幅日本东京紧随中国上海,房价涨幅为9.5%,中国香港市场在经历了上一年的萎靡不振之后,也在2016年反弹,涨幅( 6.4%)。越南房价在2015年小幅攀升后,2016年房价加速增长。

北美房市涨势稳健。 2016年美国住宅价格(剔除季节因素)涨势正逐渐放缓,不过在美国经济基本面趋好预期下,2017年美国房市被普遍认为平稳增长。与此同时,2016年北美住宅房价涨幅最快位加拿大, 但该国似乎已经进入了房价周期曲线的顶部。

拉丁美洲住宅房价跌势不止。 受经济衰退货币贬值的影响,巴西房价指数已经连续九个季度下跌,2016年第四季度环比下跌 0.41%,首都圣保罗房价在2016年下跌 5.51%,小于2015年跌幅7.37%。邻国智利与墨西哥的房价也受政府出台打击炒房者 的税收政策等因素而在2016年下跌。

西亚北非住房地产喜忧参半。 受出口贸易、 国内消费及投资上扬带动,以色列房价保持涨势;而在2015年房价经历了大跌( 14.2%)的埃及房价在2016年开始回暖,涨幅为1.19%,但卡塔尔和阿联酋的价格却出现下跌。

 

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

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导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县(Napa County)。(旧金山房价走势

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区:美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度下跌4.2%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少5.3%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为89天
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为98.51%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为42.78%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国
纳帕县房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

今年下半年——特别是第四季度——纳帕县的销售活动相对强劲,成为旧金山湾区唯一一个房产销量高于去年的县区。该地区得益于对高价房产特别旺盛的需求,因此今年的销售活动有明显提升。低价位房产的销量与去年保持在同等水平,且受到房产储量不足的制约。

旧金山湾区的其他地区不同,纳帕县的购房者一直在相互竞争,与去年冬天相比,以高于要价出售的房产数量增多,特别是低价位的房产。可售房产不足仍然是阻碍市场进一步发展的最大制约因素。

市场统计数据8d87115f6a073dd6498204e2f799a53e

中档房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县销售房价中位数接近616,000美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

  • 7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
  • 2室/1浴/884平方英尺
  • 售价:600,000美元

高端房产

太平洋联合公司第四季度在纳帕县售价最高的一处房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县 | 美国

  • 435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
  • 4室/5浴/3,639平方英尺
  • 售价:2,595,000美元

前景预期

典型的季节性情况,以及新一届政府施政的不稳定因素,可能会阻碍第一季度的房产销量。但是,纳帕县相对实惠的房价将吸引更多购房者,因此未来几个季度的房产需求量将会增加。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

真的“富不过三代”?据英国路透社3月20日报道,美国亿万富豪戴维·洛克菲勒去世,享年101岁。洛克斐勒家族是少数能够财富传承六代人的家族,至今有240几位家族成员,但从无一人争产,始终保持和谐繁荣!

洛克菲勒家族“传承六代”的秘密

假如老洛克菲勒活到今天,他的财富将比全球前十大富豪的总资产还多10%。这些惊人的财富除了用于慈善,大部分被他传给了儿子小洛克菲勒。小洛克菲勒又分别在1934年、1952年设立一系列信托,分别把财富传给妻子、子女和孙辈。在信托委员会和别名“5600房间”的家族办公室的打理下,老洛克菲勒当年积累的财富已传递到家族第六代成员。

约翰·戴维森·洛克菲勒(JohnDavison Rockefeller,简称“老洛克菲勒”),标准石油(Standard Oil)的创始人,他是美国第一个财富达到10亿美元的富豪,他所积累的财富至今仍然在为家族服务,现在这一家族已经走到了第六代。

在财富内部传承之外,洛克菲勒家族更是运用他们的财富为社会做出贡献,并使家族的影响力渗透到世界各地。洛克菲勒家族的财富是如何传承及管理的?他们又是如何通过财富增加家族影响力的?

创富传奇

出生于普通家庭的老洛克菲勒第一份工作是簿记员,年轻时每个星期挣5美元,而在他此后人生的一长段时间内,他平均每半分钟就能赚5美元。就算以今天的眼光看,他也是一个成功的企业家,他注重技术、成本以及营销,把石油事业做成了标准化的连锁企业,他的公司经常送出灯笼,为了让更多的人使用煤油。他是一个低调的富豪,在一部分人眼中,他是一个邪恶的资本家,而在另一部分人眼中,他又是善良的慈善家。在生意上,他壮大自己,打击对手,建立托拉斯;而在慈善上,他慷慨解囊,毫不吝啬,他的资本服务着很多有需要的人,因为他是一个虔诚的基督教徒并严格按照浸礼会的教条生活,所以他相信没有善举的信仰是没有意义的。

老洛克菲勒的一生充满传奇和争议,而这一切都始于1870年其创立的标准石油公司,他本人持股25%。老洛克菲勒在商业上是一个冷血的天才,他和合伙人用了不到30年的时间就垄断了全美90%的石油市场,这让美国政府不得不专门立法来阻止他们的垄断。1911年,美国最高法院判定标准石油公司违反《谢尔曼反托拉斯法》,从而将公司拆分成34家小公司,而老洛克菲勒的持股也被平均替换成了这34家公司的股票,这些股票此后成为洛克菲勒家族财富的主要成分。

被分拆后的那34家公司并没有从此衰落而走向消亡,其中的一些公司通过重组合并,逐步演化成了如今的石油巨头:埃克森美孚(Exxon Mobil)、雪佛龙(Chevron)、BP以及康菲(ConocoPhillips,表1)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外老洛克菲勒到底有多少财富?这个问题没有确切答案,因为他的财富基本是以股票的形式存在。老洛克菲勒去世那年,外界对他财富的估值是14亿美元,当年美国的GDP是920亿美元,他的财富占GDP的1.5%。1906年有一个统计学家预测,如果老洛克菲勒继续让财富利滚利30年,他将拥有900亿美元。2006年,《福布斯》参照各时期美国国内生产总值(GDP),将历史上富豪的个人资产转化为 2006年的美元,结果显示洛克菲勒的资产为3053亿美元,而当年福布斯全球富豪榜前10位富豪的总资产为2774亿美元。也就是说,如果老洛克菲勒活到今天,他的财富比全球前10大富豪的资产合计总数还多10%。2012年,埃克森美孚、雪佛龙、BP、康菲四家石油公司的市值在8000亿美元左右,如果洛克菲勒家族仍然持有25%股份,那仅仅股票就值2000亿美元。

老洛克菲勒的资产价值是惊人的,而资产还会带来收入。有一份数据显示了老洛克菲勒在当时的真实收入情况,在1882-1906年的24年间,老洛克菲勒共从标准石油公司获得分红1.45亿美元,平均每年600万美元,而当时一个工人的年收入为700美元,老洛克菲勒一年的收入是普通工人的8500倍(表2)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

如此巨大的财富要如何处置,也成了老洛克菲勒必须要面对的问题。

财富传承触发点

1917年,老洛克菲勒78岁,这一年之前,他累计给了子女价值3500万美元的资产。当时他唯一的儿子小洛克菲勒43岁,其个人资产在2000万美元左右,而那时一个美国人的平均工资是800美元/年,这些财富应该已经是天文数字了,然而在接下来的6年内,小洛克菲勒还将从他的父亲那里收到总价值将近4.7亿美元的股票,他也将成为拥有5亿美元资产的全球第一富豪。

在那个时点,用这么快的速度把那么多的财富传给小洛克菲勒,原因应该有两点。

第一,拉德洛事件。

 1913年,科罗拉多燃油与铁矿公司(CF&I)的工人举行罢工。CF&I是全美第二大钢铁公司,洛克菲勒家族持有其40%股份,家族虽不直接参与经营,但小洛克菲勒仍然在董事会任职。罢工事件导致公司警卫与工人的暴力冲突不断升级,致使当地州长派遣国家警卫队增援,1914年,双方在一次激烈的冲突后发现,11名妇女和儿童在一个燃烧的小帐篷中死于窒息,工人们的愤怒让事件进一步升级,直到威尔逊总统派遣联邦军队镇压才宣告结束。

一开始,洛克菲勒家族对拉德洛事件是采取强硬措施的,这也是老洛克菲勒一贯的作风,因为他厌恶工会。这导致了民众极大的愤怒,他们情绪激动,在洛克菲勒家门口游行,洛克菲勒家族承受着极大的压力。压力最大的是小洛克菲勒,因为他一直致力于净化洛克菲勒这个姓氏,而拉德洛事件却有可能让他过去多年的努力付诸东流。经过艰苦的思考,小洛克菲勒承认,他一直依赖的父亲在劳工关系方面的思想是陈旧与不正确的,他必须脱离老一辈的思想禁锢从而作出自己的决策。

小洛克菲勒也明白,凭他一个人要处理好拉德洛事件是不够的,所以他找来了日后成为加拿大总理的麦肯齐·金(Mackenzie King)。金在25岁时就成为了加拿大劳工部副部长,34岁成为部长,不过小洛克菲勒找到金的时候他正处于人生的低谷,1911年,他所在的加拿大自由党竞选失败,他也随之失去了部长的职务。金在拉德洛事件中起到了决定性的作用,经过了漫长而艰难的工作后,他和小洛克菲勒一起处理好了拉德洛事件,重塑了家族和劳工的关系,这一事件也被后人认为是洛克菲勒家族以及小洛克菲勒的转折点。

说拉德洛事件是小洛克菲勒的人生转折点,是因为他在金的帮助下增强了对自己判断力的信心,他在严峻形势下表现出来的坚毅果断以及能力与勇气,也证明了他有资格担负起管理整个家族的重担。老洛克菲勒决定通过把财富集中在儿子一人身上的方法,让他的财富影响力在后世发扬光大,而在拉德洛事件之前,他曾经考虑过把绝大部分财富捐献给慈善事业。

第二,遗产税以及馈赠税。

 1916-1917年,美国政府三度上调了遗产税的税率,从最初的10%上调到25%。由于担心未来继续上调遗产税以及征收馈赠税的可能,老洛克菲勒加快了传承财富的速度。后来的事实证明他的担心完全正确,美国政府在1924年首次开征馈赠税,最高税率40%,而此之前,馈赠是不需要交税的,也就是说,老洛克菲勒在1917-1922年的6年间传给小洛克菲勒的4.7亿美元都不用交税。

小洛克菲勒继承的财富是巨大的,他所承受的压力也是巨大的,按照他的传记作者的说法就是“一个正常的人被置于非正常的环境中”,他后半生的时间基本都用在了慈善事业以及家族管理上,沉重的工作以及压力使他长期受到头痛的折磨。1917-1960年间,小洛克菲勒为慈善事业投入将近11亿美元,其中的5.37亿美元为直接捐赠,另有5.4亿美元投入了各个慈善机构。此外,他还上缴了3.7亿美元的税收,并留给后代将近2亿美元的资产以及举世闻名的洛克菲勒中心。

神秘的家族信托

小洛克菲勒传承财富的主要方式是信托,而信托资产的主要组成是老洛克菲勒留下来的石油股票,也正是他设立的这些信托让洛克菲勒家族的财富能够传承至今。

小洛克菲勒有6个孩子,最大的是女儿,其余是5个男孩。小洛克菲勒在1934年他60岁时,为妻子以及6个孩子设立了信托,他的妻子得到1800万美元,6个孩子分别得到1600万美元。小洛克菲勒又在1952年他78岁时为孙辈设立了信托,注入“1952年信托”的具体资产数额不详,但相对“1934年信托”要少(图1)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

关于信托的具体信息属于家族机密,并不为外人所知,不过还是有一些其他信息来源让我们可以大致了解这一有点神秘的财富传承工具。这些信托的受益人是小洛克菲勒的后代,一份信托协议对应一个受益人,每份信托的本金自动传给其受益人的子女。受益人在30岁之前只能获得分红收益,不能动用本金,30岁之后可以动用本金,但要信托委员会同意,例外的是,小洛克菲勒的妻子和女儿在任何条件下都不能动用信托的本金,只能获取收益。

这种机制使遗产始终是一个整体,家族企业既不会因为分家而变小或终止,也不会因为代代传递而被逐渐分割成若干个部分,可以发挥规模优势,获得更好的经济效益。

这些信托的委托人是小洛克菲勒,形式是不可撤销信托,即信托协议不可以被更改或终止,除非受益人同意。这意味着,委托人把资产注入信托之后,即在法律上完全失去该资产的所有权以及控制权,这样可以在有效避税的情况下,把家族财富至少传至第四代。

“1934年信托”的受托人是大通国民银行,“1952年信托”的受托人是FidelityUnion Trust(后被收购为美联银行的一部分,美联银行在2008年金融危机中被富国银行以150亿美元全盘收购)。

虽说受托人在信托协议中被授以处置信托资产的权力,但小洛克菲勒另外指定了一个由5人组成的信托委员会,并给予其处置信托资产的绝对权力,包括有权指示受托人按其指令行动以及在信托委员会投票一致通过的情况下更换受托人,这个委员会也将成为日后洛克菲勒家族财富传承的核心。由于第一任信托委员会成员包括三个小洛克菲勒的心腹:福斯迪克(Raymond Fosdick)、德贝沃伊斯(Thomas DeBevoise)以及温斯洛普·奥尔德里奇(Winthrop Aldrich),小洛克菲勒事实上仍然间接控制着他设立的所有信托(表3、4)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外信托委员会作为信托资产的实际受托人,在家族财富传承的过程中起到了关键的作用,但小洛克菲勒的儿子大卫·洛克菲勒(David Rockefeller)曾经在自传中对信托委员会强大的权力颇有抱怨,因为在处理有关洛克菲勒集团有限公司的事项时,信托委员会绕过了公司的董事会,直接向管理层传达了指示并得到了执行。

关于信托资产的信息外界一直知之甚少,直到1974年洛克菲勒家族应要求提供给政府一份文件,才显示了家族信托资产当时的情况(图2)。我们可以看到,当时信托的总资产价值为7亿美元,包括1934年的6亿美元资产及1952年的1亿美元资产,其中股票资产占90%。从持股情况中可以看出,受托人对信托资产进行了分散化的投资,但石油资产仍然占到股票资产的44%。从信托资产的持股明细来看,负责投资的信托经理是保守随大流的,信托所持有的基本都是蓝筹股,例如默克制药、IBM、通用电气等,当时的评论认为这反映了当时整个信托行业的投资习惯。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外家族办公室

除信托之外,还有一个机构在洛克菲勒家族的财富传承中起到了决定性的作用,这就是洛克菲勒家族办公室,它为人所知的名字叫“Rockefeller Family& Associates”,又被称为“5600房间”。这个机构可以被看作整个家族运行的中枢,100多年以来,它为洛克菲勒家族提供了包括投资、法律、会计、家族事务以及慈善等几乎所有服务。

该机构的前身由老洛克菲勒在1882年组成,当时老洛克菲勒需要一些专业人士来帮助他打理庞大的资产以及一些慈善活动,但由于他在很长一段时间内都拒绝将其投资团队专业化,所以家族办公室一直非正式地运行着,直到1908年,他最得力的助手盖茨竭尽所能终于说服老洛克菲勒组成了一个4人委员会来管理其资产。这个委员会包括盖茨以及小洛克菲勒,由盖茨全权负责。盖茨之后,麦肯齐·金、雷蒙德·福斯迪克、艾维·李(Ivy Lee)、查尔斯·海特(负责房地产)以及卡特勒等各界人才先后加入了家族办公室的核心顾问团队。

当时的美国金融界由两家公司主导,摩根银行和库恩-洛布银行(20世纪70年代和雷曼兄弟合并),这两家银行在各个方面有着激烈的竞争,由于考虑到洛克菲勒的名字已经足够有争议性,盖茨尽可能地避免趟这两家公司的浑水,但他事实上还是偏向了库恩-洛布银行,因为它提供的服务更为有利。他们从库恩-洛布银行买入了大量优质的铁路股票,参与银行为日本和中国政府提供贷款,一起联合垄断了芝加哥的肉类加工业。家族办公室和库恩-洛布银行进行了广泛而深入的合作,而这也为日后的家族办公室带来了两位有名的金融顾问兼管理人:刘易斯·斯特劳斯和理查德森·迪尔沃斯。这两人都曾经是库恩-洛布银行的合伙人,其中,斯特劳斯除了投资银行家之外还有另一个身份,他是物理学家,后来成为了美国原子能委员会的主席。迪尔沃斯因代表家族办公室出席关于提名纳尔逊·洛克菲勒(NelsonRockefeller)为副总统的听证会而为人所知,他在1958-1981年间的领导,使得家族办公室逐步从松散的组织转变成现代化管理的机构。

文件来看根据1974年迪尔沃斯提供的,家族办公室负责除1934年以及1952年信托资产以外的家族资产,并根据不同家族成员的需求提供不同的投资顾问服务。在迪尔沃斯的领导下,家族办公室旗下有三个投资部门,分别负责传统投资、房地产和风险投资。传统投资部门负责股票和债券;房地产部门负责家族成员的房地产管理以及投资;风投部门通过家族公司Venrock进行投资(图3 )。

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Venrock的历史可以追溯到20世纪30年代,当时小洛克菲勒的儿子劳伦斯·洛克菲勒(LauranceRockefeller)参与资助了麦道飞机的创立,他还为当时美国东方航空公司(1926-1991)的重组提供了资金,洛克菲勒家族也成为该公司的重要股东。劳伦斯相信,许多重要的进步都来自于独立的投资者和小公司,所以为他们提供资金很有必要。由于他对飞行行业有着强烈的兴趣,他投资的公司中还有Vertol,该公司生产开发了著名的“支努干”直升机,后被波音公司收购。

 在传统投资方面,家族办公室和信托一样采取了分散投资的策略,但投资标的却不相同,除石油股以外的21家被投公司中,只有8家公司的股票同时被家族办公室以及信托所持有:IBM、伊士曼柯达、德州仪器、通用电气、美国铝业公司、卡特彼勒、摩托罗拉以及惠好公司(Weyerhaeuser)。这其中IBM是绝对的重仓股,可能因为迪尔沃斯和IBM的托马斯·沃森是好朋友。这8家公司以外,家族办公室显示了对化工以及先进科技的投资偏好,比如相干辐射公司,这是一家研究如何将激光应用于医学领域的公司(图4)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

1977年,刚从副总统位置上退下来的家庭成员纳尔逊对家族办公室做了调研,并建议成立一家家族拥有的公司来重组家族办公室,该公司将向外部客户提供服务并收取费用。他提出该建议的原因是要削减支出,小洛克菲勒时期,家族办公室每年的运行费用就在数百万美元,而后随着家族规模的日益庞大,费用也不断上升,纳尔逊认为这会对家族的延续性造成影响。

家族采纳了纳尔逊的部分建议,但他提出的管理层方案没有被采纳,其中包括了让他成为家族办公室董事长的提议。因为之前家族事务都不需要投票,所以纳尔逊认为,只要他的另外3个兄弟支持他(温斯洛普1973年已经去世),他的全部计划就能实现,但这一次,家族成员却采用集体投票的方式否决了这项提议,并坚持让他的弟弟劳伦斯继续担任家族的领袖。

1980年,洛克菲勒家族办公室成为了在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司,这家由洛克菲勒家族控股的机构叫洛克菲勒金融服务有限公司(Rockefeller FinancialServices Inc),原先只为家族成员服务的家族办公室现在也为外部客户提供资产管理服务(图5)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外公司的现任CEO是鲁本·杰弗里三世(Reuben Jeffery III),杰弗里是小布什政府中负责经济、商务和农业的副国务卿;首席投资官是大卫·哈里斯,哈里斯曾经是基金经理,之后就长期为公司服务。公司现在直接管理的资产为77亿美元,持有股票的总市值为29亿美元。

从持股情况来看,石油虽然仍是重仓股,但其较1974年所占的41%已经大幅下降,这也印证了公司持续分散化投资的策略。为什么家族的既定策略是持续分散化投资?因为对现在的家族来说,更重要的是在不影响家族延续以及团结的情况下,能够持续稳定地为家族成员提供部分生活以及事业上的资金支持,而分散化的投资正好能够带来比较稳定的现金流以及较低的投资风险。

洛克菲勒家族信条:

  • 每一个人都拥有极高的价值,拥有生存、自由和追求幸福的权利。

  • 每一种权利都必然包含着某种责任;每一个机遇都必然包含着某种义务;每一种获得都必然包含着某种职责。

  • 法律因人而生,并非人为法律而生;政府是人民的公仆,而并非人民的主人。

  • 无论是体力劳动还是脑力劳动,都是光荣的;这个世界绝不允许人们不劳而获,但却会给人一次谋生的机会。

  • 无论在政府、商界,还是个人事务中,勤俭节约都是合理安排生活、建立健全金融机构的基本要素。

  • 对于任何一种长治久安的社会秩序而言,真理和正义都是不可或缺的基本原则。

  • 承诺是神圣的;假如一个人能够做到言必行、行必果,说过的话能够和契约一样可靠,那么这种品质——并不是财富、权势和地位—-就一定具有无可估量的价值。

  • 做一个服务于社会的人是人类的共同职责,只有在无私奉献的炼火中,自私的沉渣才会被燃尽,人类灵魂之中的伟大情操才会被释放出来。

  • 有一位集智慧与仁慈于一身的上帝存在于世—-尽管人们对他的称号千差万别,但只要人类能够与他的意志相统一,就一定能够达成所愿,并获得一种极大的幸福感和成就感。

  • 爱是世界上最伟大的情感,只有它才能战胜仇恨;真理必将击败强权

(互联网综合整理)

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——马林县 | 美国

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的决策。本期介绍的是旧金山北湾的马林县(Marin County)。(旧金山房价走势

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

地区界定

我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区:贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度下跌4.2%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度减少5.9%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为61天
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100.31%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为76.32%
太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国
马林县房产线下交易的房源百分比一年趋势

今年秋天,马林县房产市场活动进展减缓,到第四季度末期重新恢复,年同比略有提升。但是,马林县2015年整体房产销量低迷。特别是售价100万美元以下和300万美元以上的房产受到挑战。低价位房产的储量不足限制了销售量,而大部分买家对高价位房产仍然保持谨慎态度。

愿意竞价高于要价的买家数量逐渐减少——特别是对高价位房产——与前几个季度相比,竞标大战越来越少见。总体来说,只有售价低于100万美元的房产保持了个位数的增值率。

可售房产的数量仍然紧张,特别是相对实惠的房产。经历了今年早期的增长之后,售价高于200万美元的房产储量保持稳定。但是,由于高价位房产的销售速度放缓,房产储量每月的供应量稳定增长。

市场统计数据太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

中档房产

太平洋联合公司第四季度在马林县销售房价中位数接近$1,137,500的一套房产。

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

  • 330 Ridgewood Avenue, Mill Valley, CA 94941
  • 4室/3浴/1,712平方英尺
  • 售价:$1,135,000

高端房产

太平洋联合公司第四季度在马林县售价最高的一处房产。

太平洋联合公司季度报告:2016年第4季度——马林县 | 美国

  • 600 Seminary Drive, Mill Valley, CA 94941
  •  5室/6浴/5,738平方英尺
  • 售价:$5,374,500

前景预期

最近抵押贷款利率提高以及新一届政府施政的不确定因素可能会在第一季度制约马林县的房产市场活动。随着新一届政府对旧金山湾区经济影响的明朗化,未来几个季度的销量有望增加。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

海外投资者在美国的租金收入纳税问题详解

当前,大家都美国房产税已有所了解,知道每年要为自己的美国房产付一笔房产税。但对于打算将房产出租获利的投资者来说,还有一个问题需要了解,那就是获取的美国租金是否该纳税,按照上面标准纳税? 下面居外网将就此问题为大家详细讲解。

 一、普通投资者的“身份”认定及对应税务体系

 按照美国现行的税务体系,未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类:

   1)  与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税

   2)  与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入——减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

 因此,美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用于以上第二类 ——“与美国贸易或业务有关的收入”。海外投资者的这部分美国租金收入,可根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,而非30%的固定税率。

 

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外

国内房价涨个不停,中国人口老龄化使养老地产日渐流行,这些新的因素,加上国人对买房的执念,都使得国人在2016年对买房的需求依然保持强劲。只不过,现在他们的目光放得更远。为了深入了解中国投资者对海外房地产市场的兴趣,房产资讯平台Juwai.com上发布了一份榜单,他们综合平台搜索量发现,尽管特朗普上台后美国面临各种不确定,但去年最受中国房地产买家欢迎的国家仍然是美国

中国买家追捧的十大热门国家

美国继续成为中国买家浏览和查询最多的投资目的地。当然,投资者浏览最多的地区不一定有匹配的查询量,比如澳大利亚、加拿大和日本在查询量和浏览量上表现都不相同。其中一个明显的例子是英国,在浏览方面它排在第六位,但查询量却位居第四。

在浏览量上,法国排名第九,但在查询量上,它压根儿就没挤进前十。相反,去年新加坡的查询量还要高过法国,排名第10位。快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外各个国家哪些城市最受欢迎?

美国

尽管2016年最后几个月,全球都被特朗普搅动着情绪,但中国投资者对美国的关注度仍然居高不下。在2016年最后几个星期中国买家在Juwai.com上对美国房地产的查询量同比上涨了178%。

在受欢迎程度方面,美国的洛杉矶(LA)和纽约市(NYC)保持着“抢手”的地位,而西雅图跃居第三位。这可能要感谢加拿大哥伦比亚省征收“排外税”,一部分对温哥华感兴趣的投资者转而关注西雅图楼市。

2016年8月,加拿大对海外买家征收15%的税,这使得中国买家对西雅图的询价同比增长66%,而对温哥华的问询量在去年下半年下跌了43.4%。

美国另外一处“流量城市”是Irvine,这里是华人聚集区, Irvin有17%的人口是中国人,它现在已成为美国大陆上最大的亚裔人口城市。

尽管特朗普两次颁布旅行禁令,但2017年美国在中国购房者的心中地位也未见会受到影响。一方面,美国仍然非常受中国学生的欢迎,另外,中国34%高净值人群将美国视为第一教育目的地。2016年的数据显示,有72.6%中国买家将教育视为在美国购房的主要动机。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外澳大利亚

去年中国买家对澳大利亚的需求急剧增长,他们似乎并不担心澳大利亚对外国买家出台的贷款限制、新印花税和土地税附加费。Juwai数据显示, 去年9月,售价在100万澳元的房产问询量增长了34%。增长的原因可能与当地华人需求升级有关,澳大利亚籍华人越来越多地选择将公寓升级为住宅,买地建房的人也越来越多。

这种新趋势主要是受第一波去澳洲的中国买家推动。他们大多数人在学生时期就购买了公寓,现已经结婚并定居澳洲,因而需要更大的住宅以适应下一阶段的生活。

另外,澳大利亚学生签证新规则于2016年7月1日生效,进一步推动了中国人在澳大利亚房地产市场的投资。从数据上显示,有52%的中国高净值人群喜欢投资学区房,23%投资中央商务区,17%投资中国社区附近的地区。

墨尔本对中国投资者的吸引力还是遥遥领先,其次是悉尼和布里斯班。黄金海岸重新受到追捧,而Rockingham首次登上前10名。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外加拿大

尽管卑诗省(BC)制定了“排外税”,但加拿大仍然是榜单中的第三位。毕竟,加拿大的房地产相对便宜,而且因为加拿大移居,也是中国高净值人群热衷的移民目的地。世界十大最宜居城市中加拿大占三个:根据经济学人智库的全球宜居性排名,他们是温哥华(排名第3)、多伦多(排名第4)和卡尔加里(排名第5)。

受“排外税”影响的温哥华仍然是加拿大第二大受关注的城市,落后第一的多伦多,但超过蒙特利尔。另外两个加拿大城市的搜索量也大幅增长,他们分别是卡尔加里和温尼伯。

考虑到教育是驱动中国投资者出国买房的强烈动机,对加拿大的关注度不会减少。还有越来越多的直航航班,例如海南航空公司开通了卡尔加里和北京的新航线,这将增进中国和加拿大的各个城市之间联系,进而推动更多的中国人前往加拿大。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外英国(UK)

英国退欧后,英镑也贬值,英国的受欢迎程度看似出现了一个回落。其实,这对买家来说不是坏事,他们有了更多讨价还价的空间。 

英国退欧后的一个月,中国买家在Juwai.com的查询量上涨了40%。伦敦仍然是买家们的首选,但对于价值超过25万英镑的房产来说,8%的印花税使得许多中国人视线向北移动,像曼彻斯特这样的城市,关注度也增加了。2016年11月,中国人在Juwai.com上查询曼彻斯特的查询同比上涨了53.8%。 

随着到曼彻斯特的HS2高速铁路的竣工,伦敦到尤斯顿距离从2.5小时缩短为59分钟。海南航空新增的北京-曼彻斯特直航航班,这将吸引超过20,000中国人,预计将在2026年为英国经济带来2.5亿英镑的收入。2017年这种趋势将继续,更多买家将继续瞄准其他英国城市,以寻求更高的回报和收益率。

除了曼彻斯特之外,去年,伯明翰,利物浦和爱丁堡的关注度也不错。另外两个值得注意的英国城市是剑桥和牛津,它们分别获得第五和第六名。负有盛名的剑桥大学和牛津大学就在这两处。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外新西兰

新西兰政府于2016年1月采取措施,放宽多次入境签证的政策,并提供更长的商务签证和签证有效期。显然,新西兰开始收割政策红利。2016年,有409,008中国人到访新西兰,数量增长14.9%。到2016年9月底,中国游客同比增长了24%,与此同时,中国买家对新西兰房地产的查询量涨了50%。到10月份,查询和浏览量继续攀升,分别同比增长80%和127%。

除了奥克兰,新西兰其他城市的排名都有所变化。去年排名上升最快的是汉密尔顿和奥玛鲁,而达尼丁和尼尔森被克莱德和凯里凯里所取代。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外欧洲(不包括英国)

随着欧元兑人民币走低,去年中国投资者对欧洲的兴趣度也在增加。令人惊讶的是,尽管法国去年遭受了恐怖袭击,但去年巴黎仍然是中国买家搜索次数最多的欧洲城市。巴塞罗那和柏林的排名自2015年来没有变化,仍然保持着前三的位置。

在欧洲其他地方,我们也看到了新的投资标的,如匈牙利布达佩斯和荷兰阿姆斯特丹。显然,西班牙依然是欧洲之星,最受中国买家欢迎。巴塞罗那和马德里排名上升,巴伦西亚稳定在第七位,只有阿利坎特稍微有点滑落。

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相关资讯:伦敦和英格兰东南部地区租房价格下跌

(据界面新闻)