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在美国，不仅房价连连上涨，连房屋租金水平也在明显抬升。

美国住宅研究网站RentCafe最新发布的报告显示，全美6月平均房屋租金创下历史新高，中小城市的租金涨幅继续领跑大城市。

具体来看，根据地产数据分析公司Yardi Matrix数据，全美6月平均租金为1,405美元（约9,354元人民币），同比增长2.9%，为纪录最高水平。

值得注意的是，租金涨幅最高的前20个城市都是小城市，主要由于人口迁入和经济走强推动了租金增长。其中，受益于油价上涨，页岩油产业兴盛的城市德州米德兰市（Midland）和敖德萨（Odessa）领涨，同比涨幅分别达40%和36.6%。涨幅前五名的小城市还包括同比上涨10.2%的加州北部城市兰卡斯特（Lancaster）、同比上涨9.9%的内华达州西部城市里诺（Reno）、以及同比上涨9.6%的亚利桑那州的皮奥里亚（Peoria）。

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大城市方面，曼哈顿和旧金山仍为全美最贵租金的城市，其中，曼哈顿打破了近一年的租金停滞甚至下跌期，6月同比上涨了1.5%，不过，曼哈顿仍位列租金涨幅第二慢的城市。此外，拉斯维加斯再次位列租金涨幅最快的城市，租金同比上涨7％。凤凰城（Phoenix）和圣地亚哥（San Diego）的房屋租金涨幅分别位列第二和第三，分别同比上涨6.4%和5.4%。

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此外，报告还显示，6月，在全美250个大城市中，88%的城市租金同比上涨，10%的城市持平，另有2%的城市下跌。

上周，美国租房网站Zumper公布的另一份美国6月租房报告也呈现了相似的结论：美国一线城市和低线城市房价出现分化，低线城市房租暴涨，一线市场反而停滞。

6月份，纽约市一居室公寓房租中位数同比下跌3.1%，报2,860美元，较2016年3月峰值水平下跌15.1%；二居室公寓房租中位数同比下跌3.9%至3,220美元，较2016年3月峰值水平下跌19.1%。而芝加哥一居室公寓房租同比跌10.2%，至1,500美元，较2016年10月的峰值水平跌去26.8%；二居室同比跌15.8%，较2015年9月峰值水平跌去逾三成——31.7%。

相比之下，美国前100房租最贵城市中，位列倒数35个城市的房租却在稳步攀升。其中24个城市一居室公寓租金同比涨幅达到两位数； 二居室公寓租金也是类似，这35个城市中，有21个城市二居室公寓租金同比增幅达到两位数，其中7个增幅超过15%。

下表显示美国100个最昂贵房屋租赁市场中最具代表性的16强，阴影区域显示了此前创下的峰值，以及录得峰值后的走势，绿涨、红跌、黑色为持平。

华尔街见闻中提到过，多地房租增幅下滑的原因是供应的增加。为了应对不断上涨的租金，开发商建造的新公寓数量达到30年之最，这令全美各地市中心区域出现大量高端公寓。RealPage首席经济学家Greg Willett表示，预计明年开发商将为全美市场新增30万套公寓。

与此同时，随着千禧一代进入结婚、生子年龄，他们的买房需求也在增加。根据4月份公布的美国人口普查数据，去年一季度美国新增130万户家庭，租房者减少了28.6万人。

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原文：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

对新兴市场的蔓延威胁

美元走强和美国短期利率上涨动摇了新兴市场投资者的信息，投资者们纷纷抛售股票和证券。土耳其丶阿根廷丶印度尼西亚和印度等脆弱国家担忧情绪普遍，纷纷被迫抬高利率以防止货币走弱。

中国经济增长放缓，进一步削弱了新兴市场的投资情绪，投资者们对美国贸易保护主义的担忧日渐加剧。上个月，人民币跌至今年最低水平，在贸易紧张丶石油价格上涨的背景下，卢布也跌至最低水平。

中国大陆股票的晴雨表——上证综合指数显示市场已经进入熊市。这一趋势导致摩根士丹利资本国际新兴市场指数从今年的最高点下滑超过18%。

BlueBay资产管理公司新兴市场分析师蒂莫西·艾什（Timothy Ash）指出，新兴市场正“面临多种挑战的重重考验”。但这些考验不会导致像20世纪90年代那样的危机。他表示，新兴市场的政策制定者拥有应对此情况的“管理工具”。

发达国家股票的根本转变

美国资产出现紧缩迹象，今年标普500指数上升了1.7%，而在2018年初以来，欧洲国家指数几乎均呈负数。

富达国际基金的资产组合经理比尔·甘乃迪（Bill Kennedy）表示，“放眼全球，市盈率相对高于过去。高估值和货币紧缩并行，因此我认为可能会出现下降趋势。”

诸如特朗普贸易政策等不可预测的因素仍将继续存在，因此投资者被迫再度关注股票市值的根本推动因素，其中最重要的就是收益因素。标普500指数中增长最快的美国大型科技公司表现突出，其纳斯达克指数截至目前为止上升了8.6%。如果这些公司保持这一势头，那么耸人听闻的悲观新闻标题就不攻自破了。

甘乃迪表示，“在做投资决定时，不能只看市盈率。驱动未来六个月表现的是创造收益的公司。”

国债及其与全球收益率的关系

国债丶全球紧缩货币政策和不断增强的经济增长趋势共同作用，可能将宣告极低债券收益率时期的终结。

但这一情况尚未出现。10年期国债收益率在3%的水平上停滞不前。其他主要市场的债券收益率今年年初也有所增加，但后期逐渐趋缓。国债和其他债券的收益率的差额出现历史新高。

上个月，欧元区外围国家价格走弱丶收益率增加，这与其说是受到经济持续繁荣的影响，不如说是意大利地方政治紧张态势的结果。

在此情况下，固定收益投资者预计今年下半年不是全球经济出现停滞就是美国和其他市场间出现史上难见的差距。

Gam Investments的固定收益投资主任蒂姆·海伍德（Tim Haywood）指出有很多理由可以支持未来几个月收益将出现增加的观点。他表示，“已有证据表明收益增加的前提的确存在。”

尽管投资者的风险偏好“相对较低”，但“潜在的经济数据十分可观”。因此“看跌债券”的想法也是可取的。

公司债券的表现不尽如人意

信用市场上低端美国投资公司债券逐渐失去吸引力。10年期国债的穆迪BAA指数显示今年的风险溢价呈稳定上升，从2月初的155基点上升至6月底的200基点。

并购在市场上造成的影响十分显着：并购公司及其各部门的债券受影响最为明显，其市场风险呈现增加趋势。

另一大影响就是外国投资者需求降低。美银美林策略师的数据显示，截至6月22日，外国购买数量相比去年下降了13%。

英杰华投资集团公司美国投资信用负责人乔希·洛迈尔（Josh Lohmeier）表示，“由于外国投资者需求下降，新发行债券更具波动性和妥协性。我们主要考虑的问题就是如何避免并购。作为债券投资者，并购通常不是一件好事，因为它总是会造成资产负债表恶化。”

目前在欧洲，欧洲央行的一举一动成为了关注的焦点。欧洲央行将在今年年底停止购买政府和公司债券。

投资者想要先于央行行动的困境在于，欧洲公司债券已经面临严峻的压力，1月起，美银美林银行欧元投资型公司债券的价差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高级资产组合经理格雷格·彼得斯（Greg Peters）表示，“我们担心今年底欧洲央行符合资格名单的增加，但这一情况现在已经发生了。这使得事情更为复杂难办。”

随着差价的扩大，主要债券市场越来越难以预测。如果将去年的情况归纳为无差别购买，那么2018年信贷区别将‘重现江湖’。今年上半年，欧洲高收益债券市场上的10笔交易告吹，许多观察人士认为这创下了历史记录。

甚至在稳定的投资债券市场上，也有发行人选择取消交易，5月，惠而浦和贝塔斯曼就取消了原定的发行计划。

市场行情靠拢石油多头人士

今年上半年石油价格显着增加，5月布伦特原油价格上涨到四年来的最高水平，80美元/桶，这一水平一直持续到六月底。

下半年的主要问题是，过去12个月来原油价格60%的上涨是否已经达到顶峰。但大有理由相信原油价格仍将持续看涨。

委内瑞拉的石油产量显着减少。美国决意恢复对伊朗石油行业的严格制裁，而只要经济大环境保持上涨趋势，石油需求就会相对稳定。

不利的一面在于，沙特阿拉伯和俄罗斯明确表明不希望石油价格不受控制地上涨，因此将在下半年加大石油供给（相当于全球共赢的1%）。但一些人认为，面对四年来石油行业的投资不足丶供给受限的情况，这一供给量还远远不够。

RBC Capital Markets的迈克尔·特兰（Michael Tran）表示，“沙特阿拉伯承诺加大石油供给至10.8千桶/日，但鉴于此前累积的供给中断情况，这一数量在短期内还远远不够。”

与石油不同，金属市场则停滞不前。在全球贸易紧张丶信用紧缩和中国制造业发展放缓的压力下，今年上半年，伦敦金属交易所指数（该指数记录了铝丶铜丶锌等六大基础金属市场数据）下降了6%。

全球最大铜矿埃斯康迪达（Escondida）和中国外最大的铝供应商俄罗斯铝业公司（Rusal）都有可能推动金属价格的上涨（特别是俄罗斯铝业联合公司，如果其母公司EN+在8月5日前无法撤销美国对其的制裁）。

美元走强占主导地位

美元目前的强劲势头是否会保持下去还无法确定。这主要取决于美联储是否坚持实行今年原定紧缩政策下的利率，以及中美贸易紧张关系的发展情况。如果以上两个因素其一或二者皆出现缓和，那么投资者很可能将重返欧元市场，欧洲央行将逐步推进货币紧缩政策。

奥本海默基金公司的首席投资官克里希那·梅曼尼（Krishna Memani）表示，“如果美元走弱，则意味着美国的赤字失去了外国投资者的资助。” 

随着英国脱欧日程的进展，英镑将逐渐走弱。中国人民银行有意让人民币贬值，投资者也时时关注人民币的发展情况。

相对较强劲的人新兴市场的外汇可能能够抵抗得住美元走强的压力，在各大选举逐渐走向结束的情况下尤其如是。但最重要的选举是发达市场中的选举——美国中期选举。直到11月前，货币价格很可能在一定区间内震荡。

原文：金融时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

作者：Fulcrum资产管理公司董事长兼Prisma Capital Partners联合创始人—加文•戴维斯（Gavyn Davies）

在最近一个月的全球经济活动报告中，Fulcrum预测模型显示继2018年初的经济减速后，经济增长率出现回升。尽管美国和中国的部分预测性商业信心指数出现了一些令人担心的迹象，但美中两大经济体的近期数据呈稳定增长。

如果贸易战会（也的确极有可能）对这两大经济体造成损害，那么这一情况还尚未发生。

欧元区的经济增长远低于2017年下半年。尽管如此，其增长率保持稳定，且面对美国和中国的强劲增长也不会落后太多。

总体而言，全球经济活动增加了4.4%，高于趋势水平0.6%，相比数月前高出整整一个百分点。

但对目前全球经济活动的乐观看法背后存在十分严重的风险。美国的财政刺激和货币紧缩令美联储头痛无比，因为以过往经验来看，这在经济周期晚期无法轻易实现软着陆。

此外，过去几周来特朗普政府强化的贸易保护主义主张令各大新兴市场惊慌失措，并促使了美元的新一轮升值。

尽管理智的经济分析指出相比目前全球国内需求增长率的波动，全球关税税率的增加带来的直接影响相对较小，但金融市场可能会趁势获得控制权并引发经济模型没有预料到的收缩效应。

市场上悲观看法的传播速度则更快（虽然传播范围并不一定比乐观看法来得大），而且新闻标题对贸易战带来恶果的夸张描述也助长了悲观看法的传播。

2015年至2016年期间，在美联储紧缩货币政策的同时，中国金融系统也实行明显的紧缩政策，中国资产和人民币也成走弱趋势。相比2017年，目前人民币兑美元汇率下降了一半。

过去一周，金融市场的资金流动情况与2016年初的危机情况有所相似。全球股票基金外流接近本世纪历史水平，中国又开始出现资金外流情况。4月起，新兴市场货币兑美元的汇率下降了11% ，迫使诸多新兴经济体加强力度紧缩国内金融政策，政策利率和信用价差不断增加，资产价值严重缩水。

尽管只有出现账户赤字的经济体才会上调利率，但此前认为具备较强劲经济要素的经济体目前广泛实施紧缩政策。

而政策利率下降的中国却是一个例外。但总体而言，与此前美元走强的影响相似，此次美元走强，外加保护主义的威胁对许多新兴经济体国内的金融情况带来的危害。

到目前为止，新兴经济体金融环境陷于暗淡，但经济活动尚未受影响，不过很快就会有所反应。

目前，金融震荡、抵消性政策频繁出现，因此Nowcast预测模型显然无法预测目前这一情况下的全球经济活动。Nowcast预测模型模型就不是为这种情况而设计的。

而其他预测方法也同样无济于事。主流的宏观经济模型，如美联储FRBUS模型在预测关键转折期经济活动上向来无能为力。而专家分析则是对历史相似经验的选择性、印象性解读，未免有失偏颇。

特别的结论能够让人脱颖而出，这成为了人们发表博人眼球的结论的不当诱因。或许一些人的能力已经达到专家水准，足以预测此类金融环境下的市场活动。但菲利普·泰洛克（Philip Tetlock）开创性的开就结果表明要做到这一点是很困难的。

经济评论领域总是存在各种陷阱，如今的情况也不例外。这就是为什么Nowcast预测模型能够相对更有效的原因。因为该模型使用的是从大量近期数据中进行筛选的公正方法，旨在得出最新的增长率预测数据。这相比此前预测主要经济体增长率是否将出现重大变化的旧方法而言更为有效。

央行发现，Nowcast预测模型虽然难以避免误导性信号的影响，但对政策制定者和投资者而言都十分有益。

目前，中美贸易战成为了关注焦点所在。任一国家的经济活动出现下滑，都会引发全球资产和信用市场下行风险的显著增加。

目前为止，两大经济体仍然保持强劲。Nowcast模型预测美国增长将达到3.6%，十分接近本日历年的平均水平。这一预测结果并未引起争议，因为其与第二季度国内生产总值增长追踪模型所预测的数据大致吻合（如美国亚特兰大联储CDPNow模型预测数据为3.8%，纽约联储为2.8%）。

Nowcast模型对中国的预测结果更为出乎意料，在大多数经济体的零售额和固定资产形成走弱，国内生产总值增长率下滑至6.5%的情况下，中国却显示出8%以上的增长幅度。

最后，简要说一说欧元区的情况。欧元区主要经济体（包括德国）的增长显著下滑，目前在1.8%左右徘徊。自2017年起欧元区“迎头赶上”的势头看来只是昙花一现，不过其出现经济衰退的危险较小。

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原文：金融时报
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作者：拉娜·弗鲁哈尔（Rana Foroohar）

弗鲁哈尔现任纽约《金融时报》的全球商业专栏作家和副主编，也是CNN的全球经济分析师。

中美紧张关系是当前经济市场活动的主要原因。市场分析集中在关税、货币操纵、战略技术和中美在贸易战中的优劣所在。但在两国未来的成功及稳定性方面，还有更重要的问题值得考虑：中美二者中谁更有能力控制本国的富裕精英？

 

经济学家曼瑟尔·奥尔森（Mancur Olson）在其1982年的著作《国家的兴起和衰落》（The Rise and Decline of Nations）中指出，当金钱利益超越政治占据上风，文明就会衰落。显然，这一情况在中美两国都出现了。两国均存在财富分配不均的情况。中国顶尖1%的精英拥有国家30%的财富。而在美国，这一数据为42%。

中国在习近平反腐政策的带领下，对贪污腐败进行了严厉的打压，这是为了实现经济发展的更高目标而必须采取的行为。

近期和中国领导人有过交流的人向我透露，王岐山带领下的反腐工作本质上是旨在打破企图保持当前廉价劳动力和资本这一现状下的既得利益网络。

中国领导人认为美国对本国精英的放任将导致国家的衰亡。他们的看法不无道理。上周，最高法院的若干重要决定都以少数精英为受益对象，其中包括，削弱了反垄断法执法力度的美国运通判决、特朗普对主要来自穆斯林国移民的禁行令以及撤销美国工会活动资金的决定。

这些决定都是因为共和党（包括商业界内的共和党）支持特朗普，因为他们知道特朗普任命的最高法院法官将对他们有利。但特朗普的做法其实是对过去几十年来民主党与精英勾结（比尔·克林顿政府与华尔街合作、奥巴马政府与硅谷合作）的反击。

党内的主要捐款人和有权有势的掮客都奉行20世纪80年代“贪婪是件好事”的信条。上周纽约市议会上，众议院领袖第四席的老将代表被一名28岁的年轻代表打败。后者主张保障就业和全民医保。

数十年来，美国精英商务阶层一直想要通过宣传垄断来抵抗伪善。美国公司抱怨中国不公平的贸易行为和知识产权窃取行为。但面对中国市场的挑战，它们倾向于自行解决，而非寻求美国政府的帮助，以防为自己带来更多的官方压力（高通公司寻求美国政府帮助，就商业秘密窃取进行诉讼，最终向中国提交了9.75亿美元的罚款）。

贸易专家、原民主党迈克尔·韦赛尔（Michael Wessel）表示， “拥有13亿消费者的中国市场是在太有吸引力了。但他们以美国长期的经济未来为代价，换取的是不如预期的回报。”

令我惊讶的是，西方跨国公司居然会认为他们能够从中获益。中国清楚表明将在国内及其影响力大的地区加大力度支持其本国公司的发展。但新自由主义带来的希望总是时不时地出现。过去几天来，市场出现松了一口气的迹象。因为新自由主义派认为像财政部长史蒂文·姆努钦（Steven Mnuchin）这样支持自由贸易的人士会劝阻特朗普不要对中国投资实行严厉的禁令。

但这只是一时的。中国反腐工作是否会恢复对共产党的信心仍然前途未卜，很可能最终将适得其反。

但美国在控制精英方面也好不到哪里去，情况甚至更加糟糕。过去20年来，美国的游说资金翻了不止一番。左翼在资本收益和道德选择上犹疑不定，右翼也是如此，政治体系一旦崩溃，由此产生的经济和政治影响将十分巨大。

未来美国很可能面临如下选择：是选择农村白人支持的法西斯主义，还是城市千禧一代支持的社会主义？投资者深知，这两个选择都不是好选择。主要债券市场指数——利率曲线趋于平缓，甚至将出现倒转。如果这一情况出现，那么经济衰将成为可能。

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作者：丹尼尔·尚恩（Daniel Shane）

美国总统特朗普（Donald Trump）于本周二（6月12日）在新加坡进行历史性的首脑会晤，会见了朝鲜领导人金正恩，美国希望借此让朝鲜实现无核化。

美国国务卿迈克·蓬佩奥（Mike Pompeo）上个月提出了美国企业投资这一孤立的国家的可能性，前提是朝鲜能够摆脱核武器。

目前尚不清楚朝鲜是否会实施无核化。特朗普总统与金正恩签署了文件，同意无核化的模糊承诺，继续两国的对话。 

即使这一过程能实现实质性的突破，专家们表示，投资者应该非常谨慎地看待朝鲜。如果任何国家迅速采取行动，占据先机，很有可能是中国。

‘获利可能’

纸面上，朝鲜有一些吸引外国公司的特点：位于亚洲主要供应链（中国、韩国与日本）的中间；经济仍有许多有待发展之处。

首尔大学专攻朝鲜研究的研究员皮特·沃德表示，“朝鲜有许多获利可能与令人期待的投资机会”。

据研究朝鲜的专家称，朝鲜人口贫穷，但受过良好教育，而劳动力成本远低于邻国。一些分析师表示，这让朝鲜成为电子和纺织品制造的潜在枢纽。

但是，对于外国投资者来说，这些优势不足以抗衡外国投资者们遇到的巨大阻碍，特别是金政权的高压手段。

位于首尔的智库——牙山政策研究所的研究员Go Myong-hyun认为：“朝鲜政权允许朝鲜进行大规模投资的可能性不大”， “该政权对国际市场深表怀疑。”

中国将主导投资

作为朝鲜最大的贸易伙伴和该政权的主要支持者，中国可能在该国的投资中占据主导地位。 

沃德表示，朝鲜显然是中国“一带一路”倡议（一项计划投资数千亿美元建设从亚洲到非洲的道路、港口和铁路的宏伟计划）的自然候选国。据专家称，朝鲜大部分地区的基础设施处于破旧状态。

但中国的投资可能有一定的副作用。比如，中国在斯里兰卡拖欠支付后控制了它为这一南亚国家建造的港口。相关阅读：【“一带一路”创造8万个就业机会 南亚又一片投资热土！】

这类事件不太可能避开朝鲜政府的注意，朝鲜政府希望避免任何为北方邻国割让主权的看法。

在沃德看来，“朝鲜可能非常不愿意让中国强行占有未来的‘不良资产’”。

记录不良

外国投资者曾在朝鲜备受煎熬。20世纪80年代，朝鲜政府拖欠欧洲和澳大利亚银行的贷款。近些时期，那些试图在朝鲜经营的企业也遇到了麻烦。

在2000年代末期，埃及企业奥拉斯考姆（Orascom）集团受邀与朝鲜政府组建合资企业，建立该国的首个蜂窝网络。

该集团在几年后遇到问题：无法将利润转移出朝鲜，朝鲜政府成立了一家国营竞争对手。奥拉斯考姆在其2015年的财务报告中简单地表示：“已经失去对合资企业的控制权” 。关于其发展的其他细节鲜有公布。

奥拉斯考姆没有回应有关此事的评论请求。

韩国的企业也深陷泥沼。

1998年，现代集团开始在朝鲜运营一个山区度假胜地。在10年的时间里，这一度假胜地吸引了200万韩国游客，直到一名朝鲜哨兵杀死了一位游客，导致其关闭。此后该项目被朝鲜政府没收。

牙山研究院的Go表示，“现代竹篮打水一场空”，“该集团无法再进入朝鲜”。

尽管有这样的经历，现代集团已经成立了一个工作组，为重返朝鲜做好准备。而另一家大型韩国企业集团旗下的投资机构三星证券周四（6月7日）表示，正在成立一个研究团队分析未来在朝鲜的投资潜力。

高攀之举？

朝鲜与韩国还合作开发了开城经济特区，朝鲜工人为韩国公司制造商品。但沃德说，由于首尔政府的担保和支持，许多韩国公司只同意在朝鲜边境地区开展业务。

开城于2016年关闭，受朝韩政治紧张局势加剧的牵连。

专家们提出了几条朝鲜政权为什么倾向于出尔反尔，反咬外国投资者一口的几条理由。

一些人士表示，当局担心市场资本主义的蔓延将破坏其权力控制，或者公司最终可能成为政府内部派别内斗的受害者。

另一些人则认为，朝鲜的隔离经济意味着官员不了解与商业伙伴打交道的可接受做法。

沃德解释道，“他们以为朝鲜在国际市场上十分抢手”， “他们似乎并不明白，剥夺投资者的利益会让其名誉扫地” 。

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原文：CNN Money
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内容撮要：

• 从现在起未来一年内，如果亚马逊员工陆续到位，与亚马逊还未打算建立第二总部时相比，纳什维尔的租金上涨速度将是Zillow预期的两倍。
• 在亚马逊预计再招5万名员工的影响下，丹佛和洛杉矶的租金也将面临可观的上涨。
• 大部分参与分析的市场，其租金增长受亚马逊影响的程度不如西雅图那么显著。

亚马逊预计在今年晚些时候宣布其第二总部的所在城市——被选中的城市将迎来5万多个高薪职位以及随之而来的大量机会，甚至是潜在的危机。新的就业机会吸引新的居民，这将推动住房市场的需求，并可能抬高住房成本，尤其是租金价格。

根据17个大都市区近年来受亚马逊第二总部选址影响而经历租金变化的情况来看，预计纳什维尔、丹佛和洛杉矶的租金将面临最大幅度的上涨；多伦多、芝加哥和印第安纳波利斯的租金上涨幅度最小。

Zillow近期访问了100多位房地产专家，他们将亚特兰大和北弗吉尼亚州列为最可能当选亚马逊第二总部的两大城市。如果当选，这两大城市的租金都将迎来小幅度上涨——亚特兰大的租金预计上涨0.4个百分点，包括北弗吉尼亚州在内的华盛顿特区则上涨0.6个百分点。

在过去十年间，亚马逊从一家初创书商成长为全美著名的零售商之一，为其最初所在地西雅图带来了焕然一新的变化。西雅图一直以来都是全国最热门的房产市场，尽管近年来除了亚马逊的成长还有其他许多因素促进了西雅图房产市场的发展。

竞选亚马逊第二总部的所有区域中，除了两大区域外，其他城市的租金增长将不会超过西雅图此前的增长幅度。

在许多方面，影响都很直观。小型市场和/或历史上反应度（经济专业说法为“弹性”）低的住房供应市场将面临较大幅度的租金增长；大型市场和/或历史上扩张速度快的住房供应市场则将面临较小幅度的增长。在劳动力更加多元化的大型市场中，较少的员工需要为了新的工作而重新安置住房，这也可能阻碍租金的增长。

但尽管某些地区的增长幅度小，但并不意味着该地区完全没有增长。例如在印第安纳波利斯，其部分地区的租金可能基本上没有上涨，因为自住住宅供应量大、价格适中且历来都积极响应新市场需求。因此，尽管当地租金没有变动，但该地区的房主和建筑商市场仍会因为成为亚马逊第二总部而十分繁荣。

基于过去的情况进行影响分析

亚马逊第二总部的建立将会为城市带来新居民（“员工流入”），对此产生影响的估计是基于过去五年该城市新居民的租赁和购买决定而做出的。此分析忽略了二级影响，例如在亚马逊第二总部周围出现的商业集群带来的员工流入（正如西雅图的情况一样）。

Zillow假定每个城市应对需求变化而增加住房的能力与近期的情况相似。在近几年新来员工的教育程度和工资水平较高的市场上（例如波士顿或华盛顿特区），以上假设具有合理性。但在因亚马逊第二总部建立而准备前来的员工，与现有劳动力的技能或工资水平差距较大的市场中，以上假设则不够精准。

换言之：到波士顿为亚马逊工作的工程师的工资和教育水平与到波士顿为通用电气工作的工程师可能没有太大差异。因此，Zillow可以更合理地假设波士顿未来的住房市场受亚马逊第二总部建立的影响与其最近受其他工人流入的影响情况相似。但几年前到印第安纳波利斯在开利公司制造部门工作的流水线工人可能与未来的亚马逊工程师存在很大差异，因此要想预计这些新来人员对当地住房市场的影响比较困难。

研究方法

为估计亚马逊第二总部影响下员工流入对租金的影响，Zillow采用了：

• Zillow租金数据，包括Zillow租金指数下近期和预计的当地租金变化。
• 美国人口普查局的纵向家庭雇主工作变动动态流向图（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow） 数据
• 美国人口普查局的就业和工资季度普查数据。

Zillow预计亚马逊需花费约7.5年的时间才能完成5万名员工的招聘——与亚马逊在西雅图总部招聘所花费的时间大致一致，且招聘速度将在7.5年内稳步进行。如果初期招聘快，那么前几年租金增长幅度将比较显著，而随着招聘速度的减缓，租金增长幅度也随之下降。

最后，居外网根据以上Zillow的亚马逊第二总部的房市效应预测结果，为大家推荐3套美国优质在售房源：

1. 田纳西州纳什维尔的独立屋

Green Hills最热门的步行区！可步行到餐厅、购物和特产杂货店。开放式平面图，4卧/4浴的房子像新的一样。硬木石英台面，定制橱柜，和其他设计师精选家具；带壁炉，2车车库和带围栏的后院——仅售76.5万美元（约¥509万）。

2. 科罗拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脉和大平原景观的启发，这座独一无二的住宅由西雅图建筑师Jim Olson设计，用于娱乐和展示艺术品。 这个现代和对称的建筑杰作是由桑德斯（Saunders）建筑公司用最好的材料和技术打造。 位于Polo俱乐部3.5英亩的私人土地上，内部设有两层中央艺术画廊。家中的瑰宝是通往南部草甸的客厅；楼上4间宽敞的卧室，每间都享有美景；有电梯直达所有楼层。景观设计非凡，由合作设计西雅图奥林匹克雕塑公园的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亚州亚特兰大的新建项目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一个激动人心的新型现代文化中心和豪华城市起居，位于亚特兰大繁荣的市中心。53层楼层饱览无尽的市区和公园景观。Opus健康俱乐部共有3层，设有健身设施和度假风格的泳池。项目提供美食餐厅、24小时礼宾服务、水疗、放映室、藏书室、品酒休息室、烧烤区和高尔夫模拟器。

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原文作者：Zillow经济研究主任Aaron Terrazas
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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