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居外说：洛杉矶学区房回报率怎么样？投资者需要注意什么？

摘选自《居外说》第四期直播嘉宾David Yu访谈实录

洛杉矶学区房往哪找？

从学区房这个概念上讲，东岸和西岸应该是没什么差别的。如果已经获得美国身份的话，比较好的学区房来自用是比较理想的，增值保值的空间也比较大。如果没有绿卡，只是拿来投资，学区房出租也比较容易。所以在美国，用中国的概念来看待学区房也是可行的。在洛杉矶，像尔湾（Irvine）、圣马力诺（San Marino）等传统华人居住的地区一般学区也都是不错的，因为我们华人还是比较有投资眼光的。

学期房的投资回报率肯定是比较高的，比如在洛杉矶，罗兰岗（Rowland Heights）房子较便宜、不错，那边学校排名比较低，通常在加州千名开外；尔湾的学校就要好的多，在加州两三百名左右。另外，像钻石吧（Diamond Bar）、亚凯迪亚（Arcadia）、圣马力诺这边都有不错的学校。房价方面，同样区域的新房通常会贵个15-20%。在好学区与不那么好的学区，房价相差二、三十万美金也很正常。

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什么类型的房产有利投资？

除了这种传统意义上的学区房，从投资概念上讲，大学附近的学生公寓肯定也是比较有值得投资。这是个需求很有保证的市场，什么时候都有学生。还有一种，就是离市中心比较近的地方，在美国也都是房产需求很旺盛的地方。因为美国很多年轻人的住房是逐步升级的，不像中国人靠家里帮助一步到位。

大学毕业以后，很多美国孩子要自己住，需要租类似一室一厅或者单间的小房子，等他要成家的时候，她可能租个一房一厅的，有孩子的时候就会考虑再换更大的。因为大家再美国买房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以购买首套房的年龄一般都在30岁以后了。那在这之前，年轻人的租赁市场是一个很值得关注的投资市场。所以可以说，在美国买房子可以选择的投资市场很丰富。

我自己的女儿就有两套房子，从毕业以后就开始投资买房投资。我记得她买了一套在洛杉矶不远的地方，当时房价大概30万美金（约203万元人民币），每月月供1,200块（约8,137元人民币），但是租金就能达到2,190块（约1.5万元人民币），是比较高的。扣掉房地产税、管理费，收入也不错。而购买了学区房，离学校比较近的房子，绝大部分也都是升值的。

投资学区房的回报怎么样？

美国的房价目前每年增幅大概在4%-8%，不同的区域的差距也很大。比如洛杉矶这几年涨得很厉害，3-4年以内大概也有30-40%的涨幅。跟金融危机之前比的话，比很多地方上涨了有一倍还要多。不过跟中国不太一样，美国不是说整个城市房价一起涨，要看单独的区域。学区好的地方，规划好的地方，涨幅就会大一些。

我们再来谈谈出租房，我本身自己也有投资一个三房三卫，其实那个房子所在的学区不是很好，基本上就是三分、四分的学区，但是它距离大学非常近，我主要就可以租给大学生。那个地方在洛杉矶不算房价高的区域，购房价格超过60万美金（约407万元人民币）。

如果再大一点，比如四房四卫，你租金一般可以达到3,000美金（约2万元人民币）左右，回报率基本上在3%到7%左右。

这座位于美国加州帕萨迪纳（Pasadena）的西班牙式庄园坐落在格伦橡树林荫大道（Glen Oaks Blvd），设有4个卧室和4个浴室，享有令人叹为观止的山景以及极致的隐私感。
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洛杉矶的房产税是多少？

美国每个州、每个城市的房产税都可能不一样。至少像佛罗里达州、德州、纽约州等地的房产税是很高的，接近3%。如果你要在美国投资房子，你一定要了解一下房产税。

洛杉矶都会区的房产税基本上在1.1%左右，但是现在有一些新开发的区域，比如尔湾，有一个城市建设费，大约有4、500块钱（约2,712-3,390元人民币）一个月。这样综合起来，它的房地产税就在1.7%到1.8%左右，就有点偏高了。所以有时候这些新区的房子看起来便宜，其实还有一部分额外的税费需要负担。房地产税是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一个月可能一千块美金的持有成本，对收益是个蛮大的影响。

另外投资公寓的时候，还会产生一个HOA，就是类似物业管理费，也是一个要注意的费用。比如洛杉矶市中心，我们花100万到150万美元买一个两房或三房一厅的房子，实际上它每平方米的HOA可能要达到7、8美金，那一年下来也可能上万了，这些零零散散加起来开销其实就不小了。

投资者应该找哪些专业人士帮忙？

最后，对于投资者或者打算移民的人来说，找好专门的物业公司、律师或者会计师还是很重要的。当地人都会通过找律师跟会计师的方式来为自己在税收上省一点钱。这个真的有必要。如果是去美国安家落户，我觉得首先你要找一个比较信得过的律师，帮你办理各种身份与居住的事情。

另外，你最好去找一个好的会计师，不管是做生意还是出租房子，你都要报税。有的人为了省钱自己填表报税，实际上都是不划算，花了时间还不一定可以省下多少钱。假如你找会计师报税，也就花个一两百块钱美金，所以说在过去投资移民之前，最好还是要提早规划，这样的话你就可以少走很多弯路。

David Yu，专注服务留美后服务的加州联合教育集团（UEG）总裁&资深企业家，以其对美国教育制度和资源的深入了解服务于在美留学生，其子女均就读于美国名校。

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文字：Adam Yang
责编：Zoe Chan

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居外课堂：五大海外热门国家买房税费大PK

美国：对于买房来说，交易税所占的比例是最大的，而律师费的差别非常大，特别是在纽约市，律师费比一般城市都高出很多。产权保险一般为房屋价值的0.3%-0.5%。其他费用各地区差距不大，一般控制在2000美金以内。此外，美国买房的中介费是由卖家支付。

需要注意的是，在美国买房时，一次性支付的买房费用比例最少，但买房后，还需要支付大约0.5-2%的房产税。这也是一笔不小的支出。

想要瞭解更多，可点击：美国各州房产税一览表

澳洲：在澳洲买房费用，除去房子的价钱之外，你大约还需要预留房价5%-7%（一般不超过房屋总价的10%）的金额来支付各种费用。假如你还需要申请按揭贷款，那么费用的支出还会更多。其中印花税是买房税费中的大头，征收比例因州而异。

澳大利亚西澳州（Western Australia）房产印花税征收标淮

澳大利亚维多利亚州（Victoria）房产印花税征收标淮

澳大利亚昆士兰州（Queensland）房产印花税征收标淮

英国：在英国买房，主要的费用包括聘请律师的费用、印花税、中介的费用三部分。其中印花税是最为重要的房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常在房产交易完成的30天内缴纳。值得注意的是，英国房产印花税的征收标淮并非固定不变的，而是不定期更新，以下是最新的征收标淮。英国房产交易税是多少？

加拿大：在加拿大买房税费包括13项，其中有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税。你需要缴纳多少税完全取抉于你购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可点击：加拿大买房税费

新加坡：在新加坡购置房产，印花税是最主要的交易税费，在目前降温措施影响下，18%的税率会对很多买家造成抉定性的影响。使外国人购房与本地人不再同等待遇，除要缴纳固定的约3%印花税外，海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅，必须支付3%+15%的额外买方印花税。

想要瞭解更多，可点击：新加坡房产投资费用详解

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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来美国“淘金圣地”印第安纳州，坐拥私人庄园实现超凡梦想！

近年来，美国凭借巨大的消费市场、全球研发中心、领先的技术水平以及持续提高的劳动生产率等优势，成功吸引了众多境外投资，成为境外投资最多的国家。但是，投资美国选择哪个州最明智？作为备选州之一，印第安纳州默默掏出了一份榜单：

在福布斯榜上，印第安纳州曾凭借其自身强大的的海陆空运输能力、全美最佳的基础建设、全美排名靠前的税收优惠政策等优势，位列全美十大最适宜经商州之一。境外企业在印第安纳州的经营成本位列全美最低，成为名副其实的“淘金圣地”。同时它还拥有着以汽车整车及零部件制造为代表的先进制造业、医疗健康产业、农业这三大支柱产业，可谓卓尔不群。今天小编就在这个低调而有腔调的印第安纳州内，为各位投资者和专业人士，寻找到一处属于“大梦想家”的伊甸园。

从辛辛那提西部驱车仅35分钟、从印第安纳州首府印第安纳波利斯驱车仅90分钟，您就将十分便捷地到达这座位于摩斯伦希尔（Moores Hill）市郊外的私家庄园。在一片连绵起伏的丘陵地带，在一片田园梦幻般的127英亩的坡地上，这栋超过12,000平方英尺的豪宅就像一部美国西部史诗，正等待着来自东方国度的您，用脚步来丈量、用心来感受它的魅力。

一踏进这座庄园，您将会有一种穿越时空的错觉——时光仿佛回溯到了几个世纪以前，您和您尊贵的客人们穿着价值连城的华服，从装饰着精致顶冠的圆形拱门下鱼贯而入，耳边传来高雅的古典音乐，耀眼的烛台与精致的银器、酒具相映成趣。是的，这所豪宅里每一处您能够想到的细节，都彰显着主人地位的尊贵；这令人惊叹的庄园，分明就是大梦想家们的天堂！

中午时分，阳光透过精美的彩色玻璃洒入屋内，尊贵的客人们三三两两地步入典雅而正式的大堂；弧形楼梯上，一袭优雅长裙的女主人缓缓而下；耳畔，小型室内乐团的弦乐四重奏轻柔响起，一场盛大而私密的宴会就此拉开了序幕。

另一侧，男主人邀请尊贵的客人们在一楼宽敞的吧台上小憩，穿着考究的侍者适时地为您端上一杯精致的鸡尾酒，随后引领着您步入房子内部更加温馨私密的会客厅。在这里，商谈正事或者只是放松闲聊，相信一定会宾主尽欢。

在美国的上流社会，邀请重要的客人来自己的家中做客是很重要的社交手段，因此拥有华贵宽敞的厨房和餐厅就显得尤为重要！来吧，这个配有两个岛台、巨大的集成冰箱和双烤箱的美食厨房丝毫不会让您失望，在这里，再多的朋友和客人前来就餐也不会显得拥挤。奉上主人的诚意、美食与美酒，还有什么谈不成的事情、结不成的伙伴呢？

主卧室堪称这栋豪宅的“颜值当担”——暖色调的实木地板、拱形窗户和漂亮的装置无一不让您的身心得到巨大的放松和满足。想象一下，忙碌了一天的你，躺在这宽大舒适的木质床上，享受贵族般的生活，夫复何求？

与主卧相匹配的主卧浴室自然也不会让您失望。高档浴缸与洗浴设施一应俱全，罗马柱与镂花玻璃窗相得益彰。洗去一天的疲惫与辛劳，好好睡上一觉，明日满血复活，继续创造新的商业奇迹！

值得一提的是，在这座令人惊叹的、郁郁葱葱的庄园里，居然还设有第二处住宅！它的设计也很经典，毫不马虎。共设有3间卧室、3间全浴室、1间半浴室和一个设备齐全的低层空间，这样充分而人性化的设计，绝对可以满足亲友团的住宿要求。

这样的一栋位于美国印第安纳州摩斯伦希尔郊外的私家庄园堪称完美！正是来美国的投资者、专业人士以及向往田园生活的人士所寻觅的。抢尽先机，就是成功的秘诀！等你来，实现大梦想家的美国梦！

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撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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公寓房热潮在美国澳洲继续燃烧｜居外专栏

随着选择公寓而非独栋住宅的购房者越来越多，开发商们在配套设施方面的角力也日趋白热化。

在纽约，名人夫妇汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）刚刚卖掉了他们的“麦迪逊一号（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫妇以1170万美元（约8140万元人民币）的价格购买了这套整层公寓，后以1395万美元（约9706万元人民币）的价格将其售出。

汤姆·布雷迪（Tom Brady）和吉赛尔·邦辰（Gisele Bündchen）夫妇

西雅图的房屋建筑商已经开始像2005年那样纵情狂欢了：没错，公寓的时代回来了。

自前十年的房地产泡沫破灭后，开发商在过去数年里除了公寓什么都建，而现在他们终于要把重心转移回来，重新建造公寓了。

其结果或许是这样的：未来几年内，购房者可能会拥有丰富的购房选择，这对于年轻人，其他买不起独栋住宅的首次购房者，还有想缩小住房面积的空巢老人来说都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的价格也不便宜——一间单卧室小公寓的售价通常超过50万美元（约348万元人民币）。而且公寓还将吸引更多投资者，这些投资者不仅会抬高价格，让普通买家更难买得起房子，有时还会空置房产等待它们升值。

到目前为止，西雅图和贝尔维尤大约只有2000套公寓是开放出售的。但根据一家追踪该地区公寓销售情况的市场营销公司Polaris Pacific的说法，未来几年内，大约有6000套公寓即将完工。

目前仅在西雅图就有20多个公寓项目（共5000套公寓）正在建设当中，而其中的大多数项目过去数月才刚刚公开。

在某些情况下，公寓项目是全新的专项工程；在其它情况下，开发商原本打算建一般的公寓，但中途改变了计划，决定将它们改造成共管公寓（两者的区别在于公寓的用途是出租还是出售）。

自上世纪中叶房地产泡沫破灭之前的共管公寓发展盛况以来，西雅图地区还没有出现过这样的公寓热潮。

居外诚意推荐：西雅图晨曦豪宅公寓

西雅图晨曦是西雅图市中心近十年以来，少有的高端豪宅公寓项目。它与西雅图标志性建筑“太空针塔”遥相呼应，在多重意义上刷新了“地标性塔楼”的概念。项目位于市中心区域，弗吉尼亚街与第三街交叉口。步行5分钟即可到亚马逊总部、派克市场、奢华购物中心Nordstrom旗舰店。西雅图作为全美数一数二的文化娱乐中心，在西雅图晨曦附近，就有文化博物馆、艺术博物馆、图书馆音乐厅和体育场。从这里出发到西雅图塔科马机场也只需要约20分钟的车程。
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澳大利亚东海岸沿岸的资本市场发展趋势十分明显：悉尼和墨尔本的房地产价格增速大幅下降，而布里斯班房价增速的下降幅度要低得多。

根据CoreLogic （悉尼知名房地产数据分析公司）提供的数据，2017年，悉尼房价上涨了2.1%，而2016年的房价涨幅为16.7%。墨尔本的房价于2017年上升9.1%，远低于2016年15.1%的水平。布里斯班的房价增长率略有下降——2017年的房价涨幅为3.1%，而2016年为4%。

CoreLogic的《2017年度优中之优报告》（Best of the Best Report 2017）显示，从各个城市来看，悉尼和墨尔本的繁荣市场在2017年开始降温，但许多郊区公寓的价格仍然出现了大幅增长。

在繁荣期即将结束时，我们往往会发现城市整体的房价增长速度下降，但是人们对最佳郊区的优质房产依然有着长期需求，这类房产的价格也保持着强劲的增长。最佳郊区可以被定义为那些能为人们提供一种良好生活方式，临近工作场所或价格可负担性较强的城市边缘地带。

在当前周期所处的阶段，购房者会变得更加挑剔，而且不愿意争夺“B”或“C”类房产。

比方说，去年悉尼的房价可能只增长了2.1%，但下北岸麦克马洪斯角附近的高档海滨郊区的房价上涨了45%。这些郊区都是重要的公寓住宅区，建有大量的公寓建筑群。

对于那些有意在美国和澳大利亚投资的购房者来说，购买距离省会城市中央商务区10分钟路程的房产已成为一项关键趋势。

Raine & Horne Green Square公司旗下经纪人Trever Back提供的房源实例：这套3卧室分层顶楼公寓坐落于悉尼滑铁卢阿奇博尔德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9号，堪称中央商务区边缘地段的奢华住宅典范。该物业将于11月10日拍卖。

责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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全渠道销售的大环境下，房地产公司应当如何利用实体门面吸引客源？

作者：Engel & Völkers美洲公司总裁兼首席执行官Anthony Hitt

本文最初发布于《福布斯》

大约20年前，网上购物对于绝大多数人都还是陌生事物。然而截至去年年底，电商的销售总额就已经达到了4535亿美元！这样迅猛的增幅，绝对是一件了不起的成就。

如今，科技正在逐步改变买家与客户之间沟通的方式，传统房地产也正在经历一次前所未有的重大变革。优胜劣汰，过程是残酷的，但是行业演变迭代的车轮却不会停下。

幸运的是，我们可以从之前零售业的演变中吸取一些前车之鉴。而这其中对于房地产商家生存和发展最为重要一点或许就是全渠道的概念了。看看亚马逊（Amazon），这家全球电商巨头刚刚让他的创始人Jeff Bezos成为了世界首富。然而即使已经具备了这样的规模，亚马逊近来却在实体零售行业动作频频，包括发布Amazon Books、Amazon Go以及收购超市巨头Whole Foods。亚马逊之所以制定这样的发展策略，其实也正是看到了实体店铺在传播品牌价值，优化客户体验等方面的优势。只有搭配上实体，线上与线下结合，一个企业的形象才会更加饱满，鲜活。

虽然在零售业已经屡见不鲜，但在房地产行业，大家对于全渠道销售的概念仍然是比较陌生的。简单来说，就是通过面对面、电话、网络、社交媒体等各种可以采用的渠道去接触客户，以此来营造一种无所不在的优越品牌体验。如今越来越多主打线上的房地产公司开始出现，许多老牌商家也纷纷加大了转型力度。毕竟一个企业想要保持竞争力，与时俱进是非常重要的。看看多少曾经风头无俩但拒绝改变的大型零售企业正在变得举步维艰，这就是很好的学习案例。另一方面，一个企业如何打造品牌独特的客户体验同样是不容忽视的课题。这一点对于房地产公司尤其关键，经营好客户关系，生意往往就已经成了一半。

《哈佛商业评论》（Harvard Business Review）去年发表的一项研究成果表明，客户对于一个品牌的忠实程度与其为客户提供的交流渠道的数量有直接关联。这就意味着房地产从业人员非常有必要去在互联网及社交媒体等新兴交流平台上多进行一些投入，以此来丰富他们的武器库。毕竟单凭依靠现有的实体门面进行推广销售，无论是影响范围还是影响力都是远远不够的。但是，实体销售，作为全渠道的其中一个重要组成部分，依然有不少潜力可以发掘。

购置一套满意的住宅，对于任何一个家庭来说都是他们人生中极其重要的一项决定，而这个过程往往是非常劳心费神的。因此，整个过程中置业顾问就扮演着异常关键的角色，他们需要为客户提供可靠的信息以及专业的建议，协助客户做出最为合适的判断。如果他们可以将公司的实体空间利用好，这其实对于客户体验的提升是很有帮助的，同时也能让品牌全渠道销售的内容更加完整充实。接下来的篇幅我们将会简单地介绍三项切实可行的提升店内服务的建议。

1. 将办公场所变成营销推广的延展

和官方网站及信息公告一样，一间房产中介公司的门面也是其品牌形象价值的体现。如何用好实体空间帮助公司扩大影响力，比如宣传标识是否清晰醒目？信息呈现是否讨喜？整体布置是否存在违和感？这些其实都是每一个房产从业人员都应该花些心思去考虑的问题，毕竟一间店面从外给人的第一印象非常重要。

一旦以上这一切成功吸引到了客户，是否第一时间会有接待人员上前，甚至递上一杯免费的迎宾饮料，然后附上相关的文件信息。此外，店内如果有设置一处温馨舒适的休息等待区域，肯定又能为客户体验加分不少…….如果能将上述这一切先做到位，也不失为提升店内客户体验的一个好的开端。

2. 打造社区体验

成功的房地产从业人员往往都是社交达人。他们了解周遭的生意往来，活动信息，热衷于整合这些资源以便第一时间让自己的客户或者住户收益。要做到这一点，一个很好的开始就是充分利用好公司的办公场地，将其打造成为一个社交活动的场所和人们交流沟通的平台。比如说与当地的酒店或者酒庄合作举办一次别开生面的品酒会，或者联合民间艺术家们创办一场别具特色的艺术展等都是不错的选择。此外，我们也曾举办过残疾人运动会，以及在圣诞节及复活节的期间邀请圣诞老人和复活节兔子等吉祥物进店与客户们合照留念，这些都收到过非常不错的效果，同样值得大家参考和借鉴。

房地产生意是一门靠客户关系维系的生意。与客户的每一个接触点都对其最终选择你的公司甚至某个职业顾问有这直接关联。所以在我们看来，每一单房产生意不应该只是停留在办公室里的严肃交易，而应该是一次有人情味的交流。Engel & Völkers在全世界的每一家分支也都在努力践行这样的理念。我们希望我们的每一位客户都能拥有一份个性化的高端购房体验。而这也是E&V能在业界脱颖而出的一个重要原因。

3. 拉近与客户的距离

或许房地产从业者是最能体会地理位置的重要性的。房产中介公司最佳的选址永远都是是在它客户最密集的地方，在自己目标市场的中心。只有这样才能最大限度地增加员工与客户面对面交流的机会。虽说如今新兴科技可以帮上不少忙，但是它永远无法取代那些优秀且有着丰富经验的职业顾问们。只有他们，才能将那些在外人看起来几乎一样的楼栋的内在差异娓娓道来，或者把某个单位的个性问题解释得头头是道。这就是我们所谓的附加价值，而这种价值，还将会在未来很长的一段时间内为这个行业做出不可替代的贡献。

房地产市场的演变是非常迅速的。在这样的大环境下，我们会不断得目送一些墨守成规的企业淡出市场；另一方面，也会见证不少新进公司的诞生壮大以及一部分老牌企业在成功转型后开启新的篇章。总而言之，在我看在，当下最有希望笑到最后的将会是那些将全渠道销售的理念发挥到极致的企业：不放过任何一种方式，尽可能将自己的品牌形象价值渗透到客户群体生活的方方面面，并通过这样一种全方位的服务给每一位客户提供满意的购物体验。

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翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

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居外研究：今年美国房价继续强势明年增幅将放缓

根据Zillow最新公布的数据，今年7月美国房屋价值中位数同比攀升8%，达到21.8万美元。但有迹象表明，在35个最大的都会区中，20个市场的房价增速开始放缓，表明购房者开始对房价持续快速上涨感到担忧。在最火热的4个市场：西雅图、坦帕、萨克拉门托和俄勒冈州的波特兰，当前的房价增速相较去年同期纷纷大幅放缓。

2017年6月，西雅图房价同比涨幅达到14.8%，居全美首位。而12个月后，则仅以9.1%的房价同比增幅排在全美第12位。房价的走势在一定程度上取决于可供出售的房屋数量，今年7月份，西雅图市场上的房屋数量比去年同期增加了13.2%。在全国范围内，可出售的房屋数量比一年前减少了3.9%，库存降幅也有所缓和。

坦帕的房价同比增长放缓至10.6%，目前房价中位数为205900美元。萨克拉门托和波特兰的房价同比增幅也都降至了5.7%（房价中位数分别为400800美元和391800美元）。

房价增幅将放缓

尽管目前全美房价8%的同比增幅高于2017年7月以来7.3%的年增长率，但与2018年早些时候的增幅相比略有下降。Zillow预测，到明年这个时候，房价速度将放缓至6.8%。

Zillow房屋价值指数同比变化

绿色：房价最贵的1/3房屋
浅蓝色：房价居中的1/3房屋
深蓝色：房价最低的1/3房屋
来源：Zillow

目前，大多数都会区的房价增速仍高于历史水平，这意味着美国房市距离进入买方市场还有一定的距离。根据Zillow的统计，较便宜的住宅显示出了更强劲的房价上涨势头：房价位于底部三分之一美国住宅房价同比上涨10.9%，而价格位于顶部三分之一的同比只上涨了4.9%。

根据8月17-29日对逾30位楼市专家和分析师的调查，路透社在2季度连续第六次上调对今年美国房价增幅的预估，预计房价增幅将继续高出薪资涨幅与通胀水平一倍以上。

不过，专家们预计房价上涨的速度在2019年将明显放缓。受访者普遍认为，目前房价的上涨动力并不是来自强劲的交易活动，而更多是因为供应的短缺。

目前美国市场面临的供给短缺，尤其是独栋房屋，推动已然昂贵的房屋价格进一步上涨，让许多潜在买家无法承受，与此同时，抵押贷款利率上升也开始给市场带来压力。

尽管美国房价已从十年前的跌势中明显反弹，但房市一直相对低迷，尤其是与上次金融危机前的繁荣时期相比。第二季度这种状况比较明显。美国二季度经济以近四年来的最快速度扩张，但薪资增长较为温和，占据约90%房市份额的二手房销售也出现下降。

“至少在接下来六个月或许到一年的时间内，房价上涨会继续快于收入，利率也会继续升高，这意味着美国的住房负担能力在下降或将继续下降，从而导致经济放缓，”BMO Capital Markets资深分析师Sal Guatieri称。

“我们已经看到了美国楼市正在降温的迹象。需求似乎在减弱，看起来已经处于停滞。不论是新房销售还是二手房销售，都呈现出低于去年水平的趋势。”

截止明年年中，二手房年化销量平均约为550万户左右。这略低于路透5月调查时得出的560万户左右。美国的二手房销售量在2005年见顶，当时年化销量平均超过700万户。

部分分析师还回答了一个额外问题，即妨碍房屋成交量反弹的最大障碍为何。其中大部分分析师选择了预期中的美联储/FED升息，其次为独栋房屋的供应不足和薪资增长的疲软。

有几位分析师还说，房价实在太高了。

库存紧缺有所好转

Zillow可售房源库存同比变化

绿色：房价最贵的1/3房屋
紫色：房价居中的1/3房屋
深蓝色：房价最低的1/3房屋
来源：Zillow

加州圣何塞在Zillow的可售房源库存量开始回升

来源：Zillow

Zillow的库存数据表明，与去年同期相比，7月份市场上的可售房源减少了3.9%。这是自2017年3月以来最小的库存下降幅度。大都会区中，哥伦布和亚特兰大的库存同比降幅最大，分别为14.4%和14.2%。库存增幅最大的，则是在过去一段时间内因供不应求而房价飙升的加州圣何塞和圣地亚哥，较去年7月，这两地的库存分别同比上升46.2%与36.3%。

加州圣何塞3卧的学区房，售价仅约¥559万。居外物业编号：42643427 *点击查看房源信息*

租赁市场也显示出放缓的迹象

Zillow租金指数同比变化

来源：Zillow

7月，Zillow美国租金中位数同比上涨0.5%，至每月1440美元，低于去年同期1.6%的同比增幅。在35个大都会区中，有21个都会区的租金同比增幅低于去年同期。西雅图、波特兰和堪萨斯城的租金放缓最为显著。西雅图的租金同比上涨了0.3%，波特兰的租金则同比下降了0.7%，堪萨斯城的租金下降了1%。

加州河滨市的租金同比涨幅最大，比去年同期高呼4.6%，至每月1898美元。紧随其后的是萨克拉门托，同比上涨4.4%，至1842美元；拉斯维加斯的租金同比上涨3.2%，至1305美元。

文：Adam Yang
责编：Zoe Chan
参考来源：Zillow，路透中文网

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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为什么越来越多美国父母选择在公寓里养育孩子？

在过去十年中，不断上升的房价让许多人放弃买房，而拥有住房的美国家庭数量骤降360万。

物业信息发布网站Rent Café最近发布的一项调查结果显示，2006到2016年期间，包括东湾在内的旧金山都会区内拥有住宅的家庭数量锐减3.1万户，下降了10%。而旧金山和奥克兰租房家庭的数量增长了5.7万户，即上升了33%。

面对高租金或高抵押贷款两种可选方案，很多家庭选择了租房。Rent Cafe的研究员 Florentina Sarac说道：“这些家庭基本上都负担不起买房的费用。”她表示，在2008年的大衰退中，许多家庭在金融机构取消抵押品赎回权的浪潮中失去了自己的住宅，而且无力再购买另一套居所。

很多美国家庭要面对严峻的经济现实：湾区住宅的租金在2006和2016年期间上涨了39%，而房价上涨了80%。“该选择哪个非常明显，”Sarac说道。

这项调查的范围不包括圣荷西（San Jose）都会区。那里的房产平均销售价格已经平稳上升了6年，目前圣克拉拉（Santa Clara）和圣马特奥（San Mateo）县的房价居首，高达100万美元（约677万元人民币）。

高房价已经对当地的学校产生了影响。圣克拉拉县的教育官员Mary Ann Dewan表示，全县各区的入学率越来越低，因为有学童的年轻家庭已经离开了这里，选择定居在房价相对较低的城市。

她说，学校还注意到了多个家庭租住同一栋独立住宅的情况。有的家庭甚至住在汽车和房车里，而这种生存现状增加了孩子们身上的压力。

“由于少年儿童的心智能力尚未发展成熟，未知的前途会造成沉重的负担，”Dewan说。如果学生们来到学校时仍感觉疲倦和饥饿，这种压力会引发行为不端正和学习效率低下等问题。

东帕洛阿尔托（Palo Alto）的雷文斯伍德市（Ravenswood City）学区出现了越来越多流离失所或居住在临时住房中的学生。根据联邦设定的标准，大约40%的学生可以被视为无家可归。

许多学生居无定所的现状迫使该地区为家庭提供更多服务——食品储藏服务、免费自助洗衣服务和临时自发性筹款活动。

“如果孩子们不得不勉强在沙发上生活，那他们就无法专心学习，”该地区的发言人Rolando Bonilla说道。“我们已经看到了这种现象造成的恶劣影响。”

Rent Café整理的人口普查数据和房地产数据显示，在全国范围内，有孩子且租住房屋的家庭数量增长了16%，而拥有住宅的家庭数量下降了14%。美国的出生率较低也使得购买住宅的家庭不断减少。

纽约、洛杉矶和芝加哥家庭的住房拥有率也出现了大幅下降。在近十年内，北卡罗来纳州夏洛特市（Charlotte）的家庭租户增加得最多，其增幅高达73%。

开发商对家庭公寓需求的增长做出了回应。房地产数据公司Yardi Matrix表示，两卧室、三卧室和四卧室户型公寓楼的建筑工程数量增加了。在过去十年内建于旧金山都会区的新公寓中，大约有43%是两卧室型或更多卧室的公寓。

据Yardi Matrix公司所说，在2006到2016年期间，多家开发商在旧金山建造了14,477套公寓，在圣荷西建造了16,659套公寓。

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原文：The Mercury News
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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美国10个大城市的房屋库存量反跌为升价格仍持稳

由于住宅库存量停留在历史低位，任何形式的房源增加对潜在购房者来说都算得上好消息。

根据美国房地产搜索引擎Trulia公司发布的新数据，第二季度，美国空置住宅存量增长了12.2%，而去年同期的增长率仅为3.9%。在美国的100个大都市中，有30个城市反映上季度的住宅库存有所增长。这一点非常值得注意，因为去年这30个城市中有25个的住宅存量出现了负增长。

在住宅库存量增加速度最快的城市中，田纳西州的纳什维尔市（Nashville）和而犹他州的盐湖市（Salt Lake City）分别位居第一和第二。在过去的一年里，建筑商一直在辛勤工作（2017年，两个房地产市场所建造的房产数量都高于历史平均水平）。

根据纳什维尔有关部门发布的数据，该城市第二季度住宅库存量暴涨52%，与去年同期下跌1.6%的情况形成了鲜明的对比。Trulia住宅数据分析师Alexandra Lee表示，盐湖市去年第二季度住房库存同比下跌了16%，而今年却骤增了25%。

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据Lee所说，那些以房价过高且房源供应不足而著称的城市也出现了一些“非同寻常的库存增长现象”。

在房价高得难以负担的城市当中，圣地亚哥的住宅库存量增长幅度最大——同比增长22%，与去年同期-28%的水平相比堪称一大飞跃。纽约的空置住宅自去年以来增长了1%。尽管这点增长看似微不足道，但这是自2015年第三季度以来纽约住宅存量首次同比上涨。

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Trulia将住宅存量定义为每个季度第二个月（对第二季度来说就是五月）每周三在市场上出售的独栋家庭住宅、共管公寓和合作公寓的总量。季度库存总额就是在每星期三总量统计平均数的基础上计算出来的结果。

库存不足，价格过高

虽然住宅供应增长看起来似乎是一种鼓舞人心的迹象，但市面上待售住宅的数量仍远低于实际需求量。“这种季节性的库存大涨完全不足以抵消自2015年第一季度起连续14个季度持续加剧的历史库存减少趋势。尽管第二季度的库存量有所增加，但累计库存量较上年同期还是下降了5.3%，”Lee说。

她指出，在旧金山这样的大都市里，要购买一间中等房价的住宅就要支付家庭平均总收入的69.5%，所以住宅存量的增加并不能真正减轻首次购房者的负担，因为房价仍然很高，且远远超出了他们的负担能力。

“住宅存量的增长令人振奋，但它依然无法阻止房价无情的上涨。市场上可能会出现更多房产，但价格和抵押贷款利率的上升会使这些城市的住宅显得更加遥不可及，”Lee说。“更多存量可能有助于区域价格战降温，但购房者还是无法摆脱高房价带来的沉重负担。”

原文：Yahoo Finance
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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居外研究：美国五月房价继续攀升租金趋于稳定

文：居外网海外房产分析师 Adam Yang

美国Zillow租金指数在5月同比上涨1%，达到每月1440美元。这一增速要高于去年同期，但仍在被认为长期可持续的范围内。
美国Zillow房价指数则在5月同比上涨1%，至21.6万美元。圣何塞、拉斯维加斯和西雅图的房价同比增长最快。

房价仍在上升，库存仍在下降

全美各地的房价继续保持稳定上涨趋势。2018年5他也美国房屋价值中位数同比增幅略高于8%，达到了21.6万美元。在美国35个最大的都会区中，圣何塞、拉斯维加斯和西雅图的房价同比涨幅最大。

圣何塞的房价中值现在是126.53万美元，比去年5月上涨了近26%。过去一年，拉斯维加斯的房价上涨了15.5%，西雅图的房价上涨了12.2%。

供给反面，春季购房者可供选择的房屋数量比去年减少了5.3%。库存下降幅度最大的市场是丹佛、亚特兰大和匹兹堡.。丹佛和亚特兰大的购房者比一年前减少了15%，匹兹堡减少了13%。不过在过去10个月中，库存下降的速度在很大程度上已经有所放缓。

租金增速高于去年同期，但整体稳定

Zillow 5月份的数据显示，今年春天里，全美35个最大的都会区中有27个市场的租金中位数比去年春天增长得更快。2017年5月，全美租金年增长率仅为0.7%，是目前的三分之一。但与其同时也有25个都会区的租金增速相比近期高点相比有所下降，这表明美国住宅租赁市场在经历了几年的高速增长后，正处于稳定状态。其中，匹兹堡、底特律和休斯顿都会区今年春季的租金同比增幅最大。去年这个时候，这三地的租金中值都在下降，但现在的同比增幅都超过了1%。

不过，尽管租金增速似乎已明显回升，但在某种程度上这也是必然的。去年春季的全美租金水平代表了近两年来租金同比增长最低值，而在之前的一段时间内，美国年租金增幅都超过了6%。自去年以来，美国的年租金增长有所回升，但在过去12个月中，每个月的同比增幅都保持在1%至3%之间，这被认为是一个可以长期持续的增长水平。

美国许多最大的市场，包括一些租金最高的市场租金也基本稳定下来，甚至从最近的高点有所下降。例如在西雅图，租金的同比增长率一直在全美名列前茅，不过目前的租金同比增幅已经从去年春天的5.8%减缓到现在的3.3%。在洛杉矶、波特兰和波士顿也有类似的趋势。

在美国35个最大的都会区中，25个市场的租金中位数低于近期的高点。例如，在波士顿，5月份的租金中值为每月2359美元，较去年5月上涨1.2%，但较2017年10月创下的2406美元的最高纪录下降47美元。美国西岸，在抢手的西雅图，5月份的租金中位数为每月2179美元，与去年同期相比上涨了3.3%，但低于10月份创下的每月2227美元的近期高点。在这25个“低于峰值”的市场中，大多数(17个)在2017年9月至2018年1月期间达到了自2010年以来的最高租金水平，最近几个月有所回落。另有5个低于峰值的市场则曾经在2016年7月至10月期间触及近期高点。

对于目前的美国租赁市场，与其发出租金即将崩盘的信号，不如将这些相较峰值来看的细微跌幅视为过去几年这些市场企稳的迹象，因为大量新建出租住房陆续开放，有助于平衡市场供需。

租金增长的多年放缓在那些供给增长速度较快市场最为突出，要么是因为建造速度较快，要么是因为当时的需求确实强劲。在不同的市场上，供求关系的变化略有不同，但在过去两年里，从东南到西北的市场都出现了类似的趋势。

参考来源
“When Rent Growth Signals Stability, Not Stress (May 2018 Market Report)” by Aaron Terrazas on Jun. 28, 2018

选择棕榈泉，让你一边享受一边赚钱｜居外专栏

进入2018年，房地产市场持续走强。从一个加州人的角度来看，棕榈泉（Palm Springs）无论是对国外还是本地房产投资者来说都是一个绝佳选择。

近年来，棕榈泉的房价都一直呈上升趋势，2017年，这里的房价涨幅达到了4%，这个势头预计在2018年将继续保持，达到4.2%。目前，当地房价的中位数为45.9万美元（约307.5万元人民币）。

顶尖房地产经纪人，来自中介公司Douglas Elliman的Josh Reef最近参与了不少棕榈泉当地的大额房产交易。洛杉矶的很多豪宅买卖像是兰乔米拉奇（Rancho Mirage）和贝莱尔（Bel Air）也都是由他一手操办的。在他看来，棕榈泉当地超豪华住宅的需求和房源都在快速增长，因为这里不但可以给业主提供独一无二的居住体验，同时也能为买家带来丰厚的投资回报。

当地住宅租金一直处于稳步攀升的态势，经历了2016年小幅下挫后，17年的租价开始回暖，并且预计在18年将继续走高。这对于已经在当地持有房产的投资者来说无疑是个重大利好消息，同时也给有意向的潜在买家带来了更大的信心。

在考虑回报时，仅仅考虑常态化的长期租金收益是远远不够的。短期内的升值潜力其实同样重要，有时候某些周期性的国际活动或者事件常常能为一座城市带来可观的人流以及收益。著名的Circuit White Party（俗称“白趴”）就是一个非常好的例子。每年4月，它能吸引大概1万名旅游观光者，极大地带动了短租房的租金价格：当地传统住宅的租金的大概是1,583美元（约1万元人民币），相比之下，Airbnb的租金收入中位数达到了4,503美元（约3万元人民币）！

著名好莱坞影星“小李子”莱昂纳多（Leonardo DiCaprio）就深谙其道。他在棕榈泉的房产就全年面向公众招租。在这里，顾客可以享受到好莱坞般的绝佳居住体验，代价则是数千美元每晚！当然好消息是这里非常僻静，顾客花了大价钱是可以尽情享受的，丝毫不必担心隐私的问题。

这处豪宅占地1.3英亩，套内面积约为7,022平方尺，是著名建筑设计师Donald Wexler在1964年为当时的著名歌手及演员Dinah Shore操刀设计的。莱昂纳多在2014年以532万美元（约3,564万元人民币）的价格将其收入麾下，此后就一直对外出租。

棕榈泉当地最佳的住宅区要数位于Catherdral City和Palm Desert中间的Rancho Mirage了，它是Coachella Velley周边9个城市之一，在这里可以找到不少居住体验一流的豪华房产。位于1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage的这处就是其中的代表作，它由Josh经手成交，售价334.5万美元（约2,241万元人民币）。

这座地中海风格的豪宅坐落在小岛前端，坐北朝南，有着绝佳的视野及采光，同时带有6间卧室、7间浴室、5车位的车库，永利拉斯維加斯（Wynn Las Vegas）风格的私人泳池和独立门禁。当地房产投资的高额回报在它身上可以说是体现得淋漓尽致：夏季在这里住上一周的代价是9,500美元（约63,650万元人民币），要是打算秋天再来，这个数字可以升至14,000美元（约93,800万元人民币）。最为夸张的要数在上一次Coachella音乐节期间，这里的单周租金更是一度高达40,000美元（约26.8万元人民币）！

总而言之，棕榈泉可谓是2018年火爆的房产市场上最为炙手可热的一块宝地，无论是打算自住享受，还是出租投资，这里的房产都绝对都能带来满意的回报。

居外推荐美国加州棕榈泉房源：

欢迎来到世界着名的Rancho Mirage“雷鸟高地（Thunderbird Heights）”门卫山坡社区！当您从圆形车道进入这个美丽的5卧室、6,100平方英尺的单层建筑时，您会惊叹几乎每个房间都可以欣赏到全景，包括私人游泳池、城市灯光、山谷和山脉营造出宁静的氛围。

厨房和起居室无缝连接，提供室内室外合一的用餐和娱乐生活方式。户外设施包括修剪整齐的草地，周围环绕着闪闪发光的游泳池和水疗中心、内置烧烤岛、2个火坑和多个休息区。

售价仅287.5万美元（约¥1,912万）。点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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