盡管特朗普上臺後，不少原本計劃申請美國留學的人們在重新考慮對國際留學生更友好的其他國家進修充電，但機構投資者對於學生公寓 公寓 公寓
根據CBRE 世邦魏理仕公布的2017年第壹季度數據顯示，學生公寓
與國內大學不同，北美大學的校內宿舍數量壹般僅夠低年級學生住宿，高年級學生普遍在校外租房。
隨著北美各大校園周邊眾多類似於宿舍的學生公寓拔地而起，學生漸漸摒棄了學長學姐們的住宿方式。 與住宿舍相比，居外研究院針對南卡羅萊州的數十名中國留學生做過調研的結果顯示，在南卡，租住學生公寓壹年能省200-1000美金左右，而且學生公寓的設施普遍更新更好（校園內的宿舍普遍年久失修）；與市面上的普通公寓相較，圍欄式的社區比較安全，鄰居也都是學生，配套設施完備，例如健身房、遊泳池、高速wifi、學習室等壹應俱全，而且學生公寓的房間通常都是精裝修；較獨棟房屋而言，個人空間能得以保證，室友之間的糾紛容易避免。在價格相差無幾的情況下，這樣專門設計的學生公寓受到廣泛追捧。
校外參差不齊的住宿條件使得學生公寓的投資市場在近十年內趨於火爆。以16-17年橄欖球全國冠軍克萊姆森大學為例，據當地學生介紹，盡管校外的學生公寓不勝枚舉，入住率仍高達97%左右。 供不應求是當前這壹市場現狀的真是寫照，像下圖這樣的建築工地在學校周圍隨處可見。
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待開工的克萊姆森大學學生公寓
來源：承建商Fortune Johnson General Contractors
哪怕是在城市化水平極低、經濟水平落後於全美平均水平的南卡羅萊納州，克萊姆森大學（Clemson University）周邊的學生公寓也遍地開花，在建學生公寓的火爆足以看出美國本土開發商對這壹領域的投資熱情。根據美國多戶家庭住宅委員會（NMHC）提供的數據，2014年至2016年，每年的學生公寓交易量都在創紀錄，2014年的學生公寓銷售額為35億美金，2015年未60億，而2016年，有100億美元的學生公寓成交，而現在市面上現在找不到多少在賣學生公寓的賣家。
克萊姆森這樣學生公寓供應不足的情況並不是個例，美國教育部數據中心2015年的統計顯示 ，隨著“00後”即將步入大學校園，2025年在美就讀本科的人數預計將會增長14 %至1980萬人。（如下圖美國高校招生規模數據所示） 根據第壹太平戴維斯發布的數據顯示， 2014年為例，只有12%的美國大學學生能夠住在學校宿舍，有接近四分之壹的大學學生需要在外租用民宅，剩下的六成左右學生住在父母或者親戚家裏。可見在當下乃至可預見的將來，投資美國學生公寓具有十足的吸引力。
Source: National Center for Educational Statistics 不斷增長的入人數對於學生住房提出了新的要求，也為投資者及開發商提供了前所未有的機會。據美國國際註冊商業房地產投資師協會 (CCIM)介紹，學生公寓目前只占多戶型房產市場的10%，在過去5年中有顯著的增長。Real Capital Analysis的數據則顯示，相較於其他非核心住房，學生公寓的投資量增長規模也最為顯著。（如下圖所示）
世邦魏理仕的美國學生公寓集團（ National Student Housing Group ）是全美最大的學生公寓中介， 該集團發布報告顯示，2016年的行業投資交易額達98億美元, 比2015年增長42億，是2014年的3倍。
Source: 世邦魏理仕研究部 美國商業地產投資人員資質認證機構CCIM的專家Mike Milovick表示，自2003年起 校外學生公寓的投資者由富有的學生家長已經轉變為機構投資者以及房地產信托投資基金(REITs) 。
學生公寓投資收益穩定體現在兩個方面：出租價格逐步上漲、資本化率保持高位。CBRE的報告稱，2016年每床位單價又達新高，$66,386 的均價比2015年高10%，比2014年高30%。學生公寓每單元的均價也逐年穩步上漲，由下圖所示，美國的情況還是略高於北美的均價。
下面兩圖展示了學生公寓從2006-2016的平均資本化率，過去10年間學生公寓的資本化率保持在5%-8%之間。自2015年下半年起，學生公寓的表現就壹直略勝多戶型房產壹籌，而且穩定在5.7%-7%之間。
對於個人投資者而言，學生公寓投資收益率更高，風險較低，也更有保障， 適合已配置了低收益債權、保險，又希望配置部分風險適中、收益穩定的增長性產品的投資者。除此之外，學生公寓還有較為多樣的退出方式。除了出售、回購、參與並購重組等，也可以按美國房地產信托基金（REITs）的要求，以資產證券化的方式退出，退出收益亦相當可觀。
就租金來看，在2017年6月份的數據報告顯示，美國學生公寓年有效租金增長率平均約為2.3%左右，較15-16年平均增長率水平2.0%略有提升，最高的可達5%-10%。但即使校外公寓的價格不斷上漲，普遍來講還是比校內的宿舍便宜。
當前美國領先的學生公寓開發商／產權持有者／營運商/服務商包括：美國高校社團（American College Communities）, 教育地產信托公司（ Education Realty Trust Inc.）, 美國校園社團（American Campus Communities）, 薩班地產（Saban Real Estate）, 和總部位於匹茲堡的學生公寓開發及運營商Campus Advantage 等。
北美乃至全球的學生公寓市場巨大，近年來隨著機構，REITs大手筆的投入，其關註度火熱上升。亞洲範圍內，新加坡政府投資公司GIC去年與美加機構聯手斥巨資購入多套學生公寓項目，引起國內外投資者側目。中國的投資者，尤其是孩子到了高校年齡的，不妨對學生公寓市場進行重點關註。
撰稿：居外研究院實習編輯 常元臻
編輯：居外研究院房產分析師 楊嘉錫
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