Finance News – Page 112

美國買房時，如何降低房屋保險保費？

房屋保險的保費會因為涵蓋範圍、自付額度與不同保險公司等因素而存在着數百元的差異，掌握以下細節去挑選房屋保險有助省下不少保費。

1. 貨比三家不吃虧

雖然花時間，但也能為你省下不少開銷。多問多詢價，不僅能讓自己更加了解保險條款細節，也能了解各家保險公司的服務質量，買到最適合自己的房屋保險，也別忘了詢問他們可做什麼來為你節省保費。

2. 提高自付額(Deductible)

自付額是保險公司開始索賠前，屋主須自行負責的損失金額。現在大多數保險公司推薦$500的自付額，若將自付額提高到$1000，大約可省下25%的保費用。※但若居住在災害頻發地區，則建議保險條款中最好有對這些特殊種類損失有單獨的自付額。例如住在地震頻發區，則地震自付額最好是獨立出來。

3. 不要把買房房金額與重建成本混淆

房子下面的土地並沒有盜竊、風暴、火災和其它包含在你的房屋保險條款中的風險。所以在決定保險金額時，不要將土地價值包含進來，否則要支付的保費將會更高。

4. 將房屋保險和汽車保險綁在一起

若跟同一間保險公司一同購買房屋保險與汽車保險，通常保險公司會提供5%到15%的保費優惠。(部份情況例外，所以請先做比較再決定)

5. 提高房屋抗災力

例如增加風暴百葉窗、加強屋頂、老房翻新、強化電力系統等方式來節省保費。

6. 提高家庭安全

例如安裝煙霧報警器、防盜報警器和防盜鎖，約可獲得5%的保費折扣。某些保險公司甚至會對安裝自動噴水滅火系統、通知員警消防或監測站的防火防盜報警器，提供15%到20%的保費折扣。※但這類系統通常不便宜，也並非每個系通都可得到折扣，所以請自己先計算清楚是否真的話算，並了解保險公司支持的系統有哪些再去作決定。

7. 了解其他折扣

例如退休人員通常待在家的時間較長，因此可降低被盜風險或及早發現火災等優勢。有些保險公司會針對55歲以上退休人士提供部分保費折扣。

8. 良好信用記錄

除了房屋保險，只要擁有良好信用紀錄，無論是選購何種保險，都有助降低保費。

9. 成為保險公司老客戶

有些保險公司會提供3到5年的老客戶約5%的保費優惠，6年以上老客戶甚至也有可能得到10%的優惠。(當然還是建議可多比價，了解是否真的有划算到)

10. 房子本身條件

若房子鄰近消防栓或位於有專業消防部門的社區里，則可少支付點保費；或電力、暖氣和管道系統用不到十年，保費也會便宜一點；抑或是在東部抗風性較強的混磚房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等，也都能將保費降低約5%到15%。

（據互聯網綜合整理）

美國房產租賃三種常見模式及註意事項| 美國

雖然在美國買房的投資者中，有不少人是用來自住，不過，大部分還是想從中得到固定回報，出租獲取固定的收益是最好的選擇。那麽，買家人在國內，如何管理房產，管理出租，能獲取多少租金收益，以及買家需要為租金收益繳納個人所得稅嗎？這些都是大家在美國買好房後最為關註的事情，以下居外網將為大家壹壹講解。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

在租賃方式上，投資者有三種選擇：委托經紀人、委托物業管理公司、自己尋找。

壹、委托經紀人

交給經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，由於經紀人的專業，可以幫助投資人選擇條件較好的租客，最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。通常經紀人要幫投資者查證客人的信用，客人的收入是否穩定，還有家庭情況（幾個人住），有沒有寵物等。

辦理流程：

和經紀人簽訂壹個委托租賃的協議書；
經紀人幫助您找尋合適的房客，通常經過MLS房源共享系統，發布租賃信息，加上經紀人個人平面廣告及網絡媒體去尋找租客；
在房客提出的申請書中，選擇最適合的房客，簽訂好租房合約，完善租賃的細部內容。

 收費標準：傭金壹般是全年租金的6%。

實例說明：房租2000塊/月，壹年就是24000，那麽投資者需付給房產經紀人的費用計算方式是：24000*6%=1440

居外網提醒：該經紀人只負責幫忙尋找租客，並不涉及房屋管理，房屋管理多由專業的物業管理公司進行，需要另外收費。

二、委托物業管理公司

跟經紀人不同，物業管理公司提供的是出租+管理的綜合服務，幫投資者收房租，還有日常的維護服務。對於精力有限、想省事的投資者來說，找到壹家合適的物業管理公司就能解決所有相關問題。我們將在下面的《在美國買房出租選擇優質的物業管理公司非常關鍵》壹文中，介紹如何選擇優質物業管理公司。

辦理流程：

尋找合適的物業管理公司（評判標準詳見“文章選擇優質物業管理公司的重要性”）
與物業管理公司簽訂合約
由物業管理公司全權負責出租、管理事宜

收費標準：各物業管理的收費不壹，壹般收費為每個月租金的6%-8%。

舉例：房客提出房間內存有問題，那管理人員會負責幫投資者維修，比價來找合適的人做修復工作，驗收修復工作，滿足房客的各種需求。另外，會幫業主處理房客不交房租，遲交房租，或驅逐房客的手續（但修東西的費用，或者驅逐所需要的律師費等等還是需業主自付。管理人員只是執行該項工作）。

居外網提醒：業主在全權委托管理公司之前，最好在經費方面做出約定。如果超過規定費用維修，管理公司需要提出兩個公司以上的比價，來征求房主的同意。

三、自己尋找租客

這個方式比較適合在海外擁有多套房產的投資人或是住宅房屋有多余的投資人。建議想自行尋找租客的投資者，在達成交易前，需對租戶做壹個徹底的調查，如果可以，通過自己的親朋好友找到合適的租客，以避免不必要的損失。

四、關於出租條例及註意事項

投資者了解完以上三種方式，就可以選擇合適自己的，並與經紀人、物業管理公司簽訂出租條例。需要註意的是，在美國沒有統壹的出租合約範本，不同的物業管理公司和經紀人，都有自己的處事風格，以及不同的要求，只要投資者認可其做法，即可簽約。

此外，還有2點大家需要註意：

1、外國人和本地人租房的所有步驟和條款都是壹樣的；

2、出租房子算是投資人的壹份收入。這個收入每年是需要報稅，具體的收費標準，參閱下面《投資美國房產涉及到的各項稅費簡介》壹文。如果投資者沒有報稅號，還需先申請。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在美國買房的過戶流程詳解 | 美國

壹、了解美國房產交易中的過戶日（Closing Date）

要了解美國房產的過戶流程，大家需要對美國房產交易中的過戶日（Closing Date）有所了解。通常而言，過戶日是在買賣雙方達成協議時，在合同中便事先約定好的。當然，如果雙方都同意時，也可以在這個日期之前過戶也沒有問題。那麽在過戶日都會做些什麽事情？總的來說有以下4點：

1、在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款余額等的款項

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

二、辦理美國房產過戶手續可全程由第三方完成

在國內，大家對於買房時需要到房產交易中心去辦理過戶手續已經習以為常。然而，在美國，甚至大部分海外國家，都沒有類似房產交易中心的結構，其買房交易更多是由雙方協商完成，且不需買賣雙方同時在場。

在美國西部，壹般來說都是由第三方——產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。而在美國東部，壹般來說產權轉移的過程是在壹個稱作“結算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（大多數時候也包括其經紀人）都集聚壹堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最後前去政府進行產權登記。當然，若買方確實無法出席，也可以委托其經紀人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。

三、快捷簡單的美國買房過戶流程

簽署產權轉讓書——到政府部門註冊登記，這便是美國房產的過戶流程，簡單、快捷！買家在付了錢，簽了產權轉讓書後，產權公司或是結算代理便會前去政府部門為買方進行註冊，做完這壹步，就意味著房產歸買家所有。壹般政府部門註冊登記、備案，可在2到4周內完成。

由於美國實行的是契約登記制度，買房並沒有類似我們的房產證這類證明。不過，大家這時已經可以在當地政府網站上查詢到房屋的產權信息。美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息。在少數沒有政府網站的地區，人們可以去政府辦公室進行查詢。

可以說，完成過戶程序，在進行登記以後，產權轉讓便已不再重要，也不需要可以保管。業主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產證等文件，產權所有人就可以輕松辦理了。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國房產過戶時，涉及的稅費有哪些？

一、什麼是過戶費?

過戶費(Closing Costs) 是產權從賣家轉移到買家過程中涉及費用的總稱。美國住宅地產的過戶費因售價、地理位置、所在州、時間等因素有很大差異, 平均總費用為$3700, 在房價的5%內浮動。與現金買家相比，貸款購房的投資者需要繳納的過戶費也會更多、更複雜。

>>>美國置業百科：美國購房流程|美國房貸申請|美國房產稅費

二.美國房產過戶費用有哪些?過戶費包括四個個部分:

<與貸款有關的費用(Items Payable in Connectionwith Loan)

1 貸款銀行預收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

2 預付一個月的貸款利息

3 貸款保險的總數大約1.5%

4 一年房屋保險

< 中間帳戶預扣款(Reserves Deposited withLender)

1 預扣兩個月的房屋保險費

2 預扣兩個月貸款保險

3 預扣兩到七個月的房地產稅，取決於過戶月份

< 與產權有關的費用(Title Charge)

1 過戶律師費(Settlement Fee)

2 產權檢查費(Title Search)

3 銀行產權保險(Title Insurance Lender’sCoverage)

4 屋主產權保險(Owner’s Coverage)

< 公證等其他費用

1 政府登記稅和過戶稅(Government Recording andTransfer Charges)

2 登記費(Recording Fee)

3 市/郡過戶稅/房產證印花稅(City/CountyTax/Stamps)

4 州過戶稅(State Tax/Stamps)

5 州登記稅(State Recordation Tax)

各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分。

Pages: 12

去美國買房，如何簽訂購房合同？

簽訂購房合同，是買房中的重要一環。這份具有法律約束力的文件，保障着買賣雙方各自的利益，在簽署時一定要慎之又慎。在美國，買賣雙方一般都需要請專業的律師來共同起草並審查購房合同，而購房者在簽署時也要注意很多問題，以防出現對自己不利的條約。

在美國買房出租選擇優質的物業管理公司非常關鍵 | 美國

當投資者不在美國時，是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事，會導致租客的不滿，甚至失去固定回報。而選擇壹家優質的物業管理公司，就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用，那麽大家該如何選擇呢，請看居外網為大家壹壹介紹。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

壹、選擇物業管理公司的必要性

人在千裏之外，如何確保您投資的房產獲得悉心照顧？
您投資的房產出了問題該怎麽辦，比如水管漏水，租戶忽然退租或者遇到小偷？
如何及時地進行必要的維修工作、並及時繳納法律規定的稅和保險？

這都是在美國買房後，會碰到的實際問題。對於打算出租獲利的投資者來說，最好的選擇莫過於委托壹家物業管理全權進行管理。接下來，第二個問題來了:

二、怎麽才算壹家好的物業管理公司

找到並委托物業公司對自己的房產進行管理，並不能取消大家的所有顧慮：物業公司會不會在維修費上宰您壹筆？或者，真的有這樣的問題需要解決嗎？物業公司能快速地找到租客嗎？只有當您出問題的時候，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

為此，我們為大家篩選出優質物業管理公司所必備的幾大要素：

對房屋細致的看管，確保所有事情進行順利
及時、高效的處理所有問題
確保租客及時與投資者簽訂租約
確保快速跟進房主住宅審查程序
解答房主任何有關在線對賬問題
當租客離開時，迅速尋找並篩選新租戶

三、通過六大關鍵問題找到優質物業公司

介紹了相關的基礎知識，接下來將進入實戰階段，將告訴大家，通過詢問物業公司六個關鍵問題，就能找到優秀、合適的物業管理公司：

1、他們如何篩選租客？

這個問題的重要性在於，只有找到壹位能夠按時支付租金，並愛護所租房屋的租客，妳的這次出租才算獲得真正的成功！如果物業管理公司不能做到的話，這就意味著，投資者將有可能在資金上蒙受損失。

有些管理公司可能只是在線完成簡單的檢查，比如：無犯罪記錄、有良好的信用等級、沒有被勒令退租的記錄。這些條件的確很有用，但是，還不夠！優質的物業管理公司，除了對以上條件的篩選外，他們還會身體力行：

到租戶的家中拜訪，這樣可以看出潛在租戶是否愛護住宅。
會詢問租戶當前的房東，了解尤物拖欠租金或是損壞房屋的記錄
會為投資房屋購買“租金保護險”。如果租戶以外停止支付獲離開。房主會得到6個月的租金。

2、管理公司離您的住宅有多遠？

如果物業管理公司離戶主的房產較遠的話（超過30英裏），就很有可能不能定期或是及時的對房屋進行檢查。所以，最好是選擇距離較近，即使租戶出現任何緊急問題，都能馬上解決。

3、如何管理房產？

有的管理公司無組織章法與調理。對於租戶或是房屋本身所出現的問題，只用碎紙片或憑記憶進行記錄，好壹點的，也不過是用EXCEL系統。投資者應該選擇壹家有在線房產管理程序的公司，以便投資者在異國可以24小時的通過電話或是電腦，在線隨時查看自己房屋的狀況；了解最新的出租情況；是否已支付保險和各項稅款；以及查看房屋審查報告和照片。

4、是否曾為海外投資者服務過？

對於海外投資者來說，他們需要壹位好的投資導師和幫手，來引導與解決他們所遇到的問題。壹家好的物業管理公司，就能兼任這兩個角色。

他們會確保投資者擁有會計師歸檔繳納稅申報書需要的所有文件
幫助投資者與當地政府協商房產稅事宜，確保無額外費用
為投資者節省財富

5、如何收費？

壹般，管理公司會像投資者收取租金收入10%的費用。如果是長期投資，則會收取壹個月的租賃傭金用來尋找新租戶。反之，不合格的管理公司，會獅子大開口。

6、如何獲得租金收入？

無論您指定的賬戶位於哪個地方，您的物業公司都應該將每個月的租金匯入您的賬戶。當然，大家最好在所在國家開設壹個美元賬戶（最好是能開設壹個美國銀行賬戶），以避免兌換利率方面的損失。

如果轉賬手續費過高，投資者可每3個月取壹次，或是以支票的方式取現金。但需投資者註意的是，以海外銀行為付款行的支票通常需花費更長的時間才能兌現。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國

大家購買了美國房產後，如何獲取投資回報的最大化呢？除了之前介紹的地段、房屋類型、物業管理公司這些固定的客觀因素外，還有哪些方面可以讓自己的房產增值呢，居外網整理相關資訊後，為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修！

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國 — 如何獲取投資回報的最大化呢？為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修

壹、定期維修房子保值更省錢

就像維修汽車壹樣，房屋也要定期維修。定期處理壹些小問題，可保障房子“健康”，並有助保持其價值。而有些小問題不馬上改善，日後可能導致巨大的開支。因此，在可能的情況下，盡快解決房屋當前的問題，不要等到想賣房時才匆忙作出對應，為此，居外網為您盤點有助於保持房屋價值的九大定期維修項目：

（1）有問題的暖氣系統：定期檢查和維修壁爐（至少每年壹次）。每年兩次更換過濾器；

（2）通風不良：確保有足夠的通風口。通風口不應被油漆覆蓋，以免影響空氣流通。如有需要，安裝屋頂通風口。確保浴室、廚房和洗衣房的通風口連接到戶外，而不是閣樓。同時確保通風口有遮蔽物，防止雀鳥、老鼠和松鼠等小動物在那裏築巢或棲息；

（3）有缺陷的水管，常見問題和解決方法：

水壓太低：通常出現在老舊的水管，裏面積聚壹些物質，必須清理或更換。
水管老舊、日久失修或安裝不正??確導致漏水。壹旦發現，應盡快修理，以防引致發黴。
廁所漏水很不雅觀，同時會因受潮而損壞，應盡快修理。
因樹根或汙泥堆積引致排水緩慢。不要等到汙水倒流入屋才處理。聯絡持照水管工評估情況。

（4）保養不良：定期為房屋外墻油漆和填補裂縫。更換腐爛的木制門檻。填補車道和人行道的裂縫，以防潮氣入侵。定期修剪樹木；

（5）地基問題：每年壹次檢查地基，找尋潛在問題，並加以處理；

（6）屋頂問題：清潔檐槽和落水管；穩固遮雨板。保持屋頂清潔，以防樹枝磨損屋頂；

（7）排水溝故障：更換或修理彎曲、破爛或角度不良的排水溝和落水管。確保排水溝適當密封；定期清理以防堵塞；

（8）清除地基的堆肥和木屑，以確保雨水不會從地基或房屋四周滲入屋內。地面坡道應遠離地基至少十遲；

（9）電氣布線不良：升級配電板，以符合今天的用量。找持照電工幫忙，以免發生危險，引起火災；

二、小裝修換來大回報

遵循抓大放小的原則，著重五步裝修，可讓自家房產增值不少，獲得最大投資收益。

廚房——廚房是重要的宅內活動區域，改進此處，比改進別的功能單位更壹目了然，也更能提升房屋價值。廚房內有許多細部可以下功夫，換壹個配置飲水/出冰機的冰箱，裝壹臺內置式微波爐，置壹臺雙爐竈具，這些新的電氣用具不僅擴充廚房功用，也能提亮整體效果。視磨損度，也未必全換，如果臺面有刮傷或汙痕，但櫥櫃狀況完好，單單換個臺面就行，或者再換壹些五金配件比如櫥櫃把手。

衛浴——人們喜歡衛浴空間寬敞，投其所好，做拱頂、開天窗、裝壁櫥、配鏡子，都能放大空間感。換壹些現代化燈具，多壹點櫥櫃空間，也是加分因素。但不用大換管道和瓷磚，花錢裝壹個花俏的水龍頭和時髦的噴淋頭，那錢只會順著下水道流走。

室外——室外景觀美化，讓潛在買家形成第壹印象。沒必要花大錢聘請景觀設計師，修整草坪、巧植灌木，都能造成第壹眼驚艷。設計平臺、天井，做壹個封閉式門廊，都很受歡迎，又不算特別昂貴。

專家解析：這筆裝修成本的頭1000元，每壹分錢都能趁轉售撈回來，但超出1000元，此後花的每壹份錢就接近零利。

屋頂和窗——屋頂漏水？屋檐排水管裏，旁逸斜出幾根野草？潛在買屋人看了就會搖頭。新窗戶可能很貴，但能給房屋帶進自然光，通常能省壹點暖氣和空調費。

專家解析：30%至40%的裝修費，可從暖氣電費帳單裏抵消，余下60%至70%，可以通過轉售所得收回。

美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的價格，自己做粉刷匠，其實並不費錢。做清潔、大掃除，換幾盞燈，都是投壹分錢，收壹分錢。

屋主到底能回收多少房屋裝修成本，抑或回收以外還大賺，則取決於多重因素。壹方面看房市－現在是賣方市場，正值佳令；壹方面看妳自己。所以最後請聽壹句勸，房屋裝修要適可而止。如果妳不是住在佛羅裏達或亞歷桑納的高端住宅區，建議不要加裝泳池。此類奢侈附件有時被買家視作累贅。車庫改裝的確增加居住空間，但車要停哪裏呢？還不如改裝土庫（要夠幹燥）或閣樓（天花板要夠高）更實際。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投資美國房產涉及到的各項稅費簡介 | 美國

大家對美國的房產稅都已有所了解，房產稅的稅率各個城市不同，壹般實際所繳稅率為房產價值的0.5-2%左右。不過，除了房產稅外，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。而對於投資者來說，了解這壹部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。下面，居外網將為大家壹壹介紹。

1、房產租賃收入稅率

首先，在了解“租賃收入報稅”之前，需要先介紹壹下何為“非居民外籍人士”與“外籍人士”的區別。

外籍人士是指非美國公民或非美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。

壹般而言，如果滿足以下情況，非居民外籍人士需要申報美國稅表：

1、非居民外籍人士在美國想或從事貿易

2、非居民外籍人士沒有在美國從事貿易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款

3、上述1，2項所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遺產或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的個人及財產的美國居民或當地受托人

非居民外籍人士所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：

1、與美國有關聯的貿易收入所得

2、固定的，預知的，年度的，或者周期性的美國收入

如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。

如果做出此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅時提交壹份相應的申明給美國國稅局。

稅率

以下是最新聯邦個人所得稅率，以單身為例：

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

2、房產資本利得稅（租/售）

資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。壹般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%，者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但不適用於根據美國稅法第871(d)條例所申明的房產的資本利得稅。

如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例做出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。

如果出售房產，則需根據持有時間的長短來計算。如果是短期持有，即1年以內或1年，資本利得稅等同於個人所得稅的稅率；如果是長期持有，即壹年以上，則資本利得稅為15%。

值得壹提的是，美國的1031條款簡單來說，當投資人賣出壹處房產後“壹定期限內”，又購買了壹套“類似”的房產，那麽資本利得稅是可以避免的。

3、房產的資本利得稅預扣

根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。

如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。

此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。

4、遺產稅

當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的壹部分。贈與稅不適用於遺產。房地產從死者轉移到新的所有者，應適用遺產稅。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了壹定數額。

2013年該數額設定為5,000,000美元。如果該遺產價值超過了5,000,000美元，需填寫遺產納稅申報表並交美國國稅局。遺產繼承者獲得房地產無需為所繼承的房地產繳納所得稅。外國人資產的遺產稅免稅額僅60,000元，超過的部分需要繳遺產稅。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外課堂：在加拿大買房需要交多少稅務費用？

買房子可以算是筆大投資呢，通常人們都要花很長的時間選房、看房與購房。在加拿大第壹次買房子的人們或許搞不太清楚在這裏買房子都需要交什麽費與稅，然而不清楚這些，妳就無法正確的做出購房預算。下面居外列出了投資加拿大房產的各個階段所需要的稅費，試著算壹下買個房子究竟要花多少錢吧。

律師費：加拿大購房的手續由律師全程負責，包括審查業主的業權、物業的抵押權、買賣協議及產權過戶等壹系列工作，收費約$800~$1500。

物業轉讓稅：又稱土地轉讓稅，每次新業主向地產局申請變更屋主時產生的稅收。他是按照物業的“公平市場價值”進行收費，不壹定是實際的成交價。具體計算公式是前20萬繳納1%的PTT；20萬以上的部分繳納2%的PTT。例如，價值15萬的房子繳納$1500的PTT（$150,000×1%）；25萬的房子繳納$3000元的PTT（$200,000×1%+$50,000×2%）。

商品購置消費稅：如果購房者買的是全新的房子，須繳納約為7%的商品購置消費稅，如房價在35萬加元以下，大約可享受36%的免稅。

產權證書費用：如果售房者不支付產權證書費用的話，那麽妳就不得不自己支付了，這部分費用大約在$1000-2000之間。

房屋檢查費：由買主付，價錢根據房價而定，從$300-$500甚至更高，房價越高檢查費越貴。

房屋保險及家庭財產保險：每年的房屋保險費約為房價的0.1%-0.2%，保費的計算取決於房齡，房子的狀況、所處的區域、自住還是出租、保單覆蓋的範圍以及房主過去是否索賠等因素。如果妳需要貸款購買房屋，所有貸款機構都會要求妳購買房屋保險，尤其是火險，並在交房日當天生效，否則妳拿不到貸款的款項。

房屋評估費：所謂房屋評估費就是對妳所買房子的價值進行估計，妳的抵押借貸方可能會要求妳來支付評估費用。這項費用大約在$150-$350。

抵押貸款保險費：如果妳的抵押貸款是首付低於20％的高比率抵押，約為0.75%-3.75%，妳就需要抵押貸款保險，從而支付壹定的保險費。妳的借貸方可能會把保險費加到妳的抵押貸款裏或者要求妳在交易完畢以前付清。

首付款：加拿大買房可以向銀行貸款，但首期款要自己先付。通常是房價的20%，對於沒有工作的新移民，這是最少的，而且通常會要求30%，不同的銀行有不同的規定。如果妳有壹份很好的工作，最低可降到5%，但妳必須購買加拿大按揭貸款保險計劃或GE按揭保險，根據貸款金額和首期付款比例計算保險費，費用壹般在數千元。保險費加在貸款金額中分期支付，首期要在交屋的前幾天準備好。

物業稅/土地稅：當地政府每年會對物業進行估價，並按估價的金額收取物業稅，稅金視乎地點及物業而定，如多倫多地區約為房產估值的1%；而溫哥華地區則是政府每三年評估壹次，約為物業估值的0.5%-0.6%。

物業管理費：物業管理費為$0.42-$0.6/平方尺，新房較低，舊房較貴，壹般共管公寓需支付，獨立屋壹般無此項費用。

房屋出租管理費：投資者業主可以根據自身情況來決定如何出租房屋，壹般，長期居住在加拿大的業主會選擇自己尋找租客；而短期或是不經常居住的業主則會委托房屋托管公司代為管理並進行出租，費用主要按房型和面積而定，月收費由$100-$400不等。

所得稅：在加拿大，租金收入屬於需報稅收入，擁有出租房地產的納稅人應該每年都申報所得。按照2013加拿大聯邦稅收規定，所得稅率按年收入分級，最低為15%，最高為29%，而各省個人所得稅稅率有異。

資本利得稅：是對資本利得（低買高賣資產所獲收益）征稅。常見的資本利得如買賣股票、債券、貴金屬和房地產等所獲得的收益。並不是所有國家都征收資本利得稅。加拿大資本利得的50%按照壹般所得稅稅率進行征稅（另外50%不征稅）。目前，資本利得稅的征收對長期投資資本利得與短期投資資本利得不作區分。某些例外情況，比如出售自己主要居所（primaryresidence）所獲收益，是不被征稅的。

律師費：前面有提到加拿大購房的手續由律師全程負責，轉讓期同樣會有律師全程負責，收費約$800~$1300，依房屋種類與市場不同，收費有所不同。

中介費：大部分中介都是個體營業的，中介費壹般是可以面議的，約成交額的2%-2.5%，壹般在買家的承受範圍之內。不管是登記在哪個中介的房產，買家都可以通過任何壹家中介購買。壹般而言，每壹筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答，點擊查看更多系列文章

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國買房流程與步驟詳解 | 美國

一般情況下，大家可能會把在海外購房想像的很複雜，特別是首次赴海外購房的人。但事實卻相反！一位在美國有著幾十年豐富經驗的房產經紀人表示，由於大家對國外房產政策不瞭解，才會以為整個過程會繁瑣而耗時間。但事實上，國內買家在美國買房時，如何把資金轉賬到國外賬號，反而最費精力！一旦度過“轉賬”這一難關，之後的手續將順暢無比。下面，居外網將為大家介紹在美國買房的步驟與流程。（購買美國房產的條件）

1、初步會面

選定買方經紀人
決定購買房子的區域及條件
選定貸款公司

2、審核貸款條件

選定貸款經紀，並查核信用分數
選擇合適的貸款計畫
取得貸款預准信
3、尋找理想的房屋
可上居外網或MLS查詢最新房源
或請經紀人挑選上市屋資料

4、找到合適的房屋

挑選出喜歡的房子,經紀人幫助估價, 買主決定出價金額
經紀人解說購房合約並幫助填寫並完善條款內容
發出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價

5、購房合約被雙方同意接受

雙方達成協議後，即由第三方公證公司進行買賣過戶手續
訂金送交公證公司
簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告

6、提出貸款申請

提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款證明、工作證明、報稅記錄。

7、“房屋檢查保護期”完成事項

在房檢有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，經紀人協助提出修理各項缺失的請求
買主審查及簽署如“賣主屋況表”,“房屋周邊環境”等各項報告。
準備好火險保險報價

8、“貸款保護期”完成事項

貸款銀行派估價師確定房屋價值
完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內獲准貸款﹔
獲准貸款後，與公證公司約定時間簽署貸款文件

9、完成過戶公證手續

簽貸款文件後，準備好頭款金額以及買賣各項手續費，在過戶結束日之前，以銀行本票或現金匯款交給公證公司﹔
銀行放款
產權公司負責轉讓產權, 並在縣屬登錄室完成登記
由公證公司支付所有費用

10、取得鑰匙完成過戶

在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
先行聯繫好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續使用其服務。

11、房產證

通常在結束時收到最後明細賬，內附房產證的複印件，結束後約3-6個月內，收到一張原始的房產證。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。