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巴拿馬買房交易重要節點講解 | 海外

1、關於預算

地段決定價格。巴拿馬房源主要分布於市區、山區和海邊，房價最低可至20美元每平方米，高低落差較大。市區的房產總是要貴壹些，但起價也就在1000美元每平方米。很多山區由於無路可達，交通不便，房產價格非常低廉，20美元壹平方是常有的事，是否值得投資取決於個人的遠見和魄力。海邊的房產價格主要看海灘本身及周邊環境如何。壹般來說，離首都巴拿馬城壹個小時車程的海邊房產起價約600美元每平方米。

2、關於交易費

若房產屬於個人所有，投資者以創辦離岸公司的形式購買 (推薦購買方式)，其交易費包括：

  1. 法定財產交易費1200美元(包括名稱檢查，買賣合同，終止和物業名稱地房費)；
  2. 公證註冊財產名稱轉移費用為大約200-300美元；
  3. 交易總額0.5%-1%的附帶條件委付蓋印契約費；
  4. 建立巴拿馬公司費用1000美元。

若房產屬公司所有，投資者以購買股份的方式購買，其交易費包括：

  1. 法律財產交易費800美元(包括名稱選取，股份購買合同，終止成交費)；
  2. 變換公司董事和代表費用約350美元；
  3. 交易總額0.5%-1%的附帶條件委付蓋印契約費。

3、關於抵押貸款

抵押貸款可為房產交易價的60-70%，利率在5.5-6.5%之間， 外加每年1%的FECI的費用。

4、關於代管服務

巴拿馬為房產投資者提供買房代管服務。作為第三方，巴拿馬代管公司將全程持有資金或資產，直到房產過戶到買房人名下，並正式註冊在案。通常，巴拿馬的律師、銀行和法律事務所會提供代管服務，其內容包括：

  1. 確保購買方的交易支付能力；
  2. 確保完成財產名稱的檢查、嚴格執行買賣合同、保護購買方的利益，並且合法地進行交易；
  3. 確保買賣合同的相關方按規定支付費用，避免售後糾紛。

了解完巴拿馬房市的交易細節，妳還可以看看當地知名開發商OMEGA房產公司開發的精品住宅項目。 

巴拿馬買房交易重要節點講解 | 海外
PARK PLACE RESIDENCES

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項目1： PARK PLACE RESIDENCES

類型：全新精裝公寓

地址：巴拿馬城 Hato Pintado, Martin Luther King Street, Panama City, Panama

戶型：2臥2衛（約80平米）

價格：USD 195,000 – 205,000（約¥ 135萬-141萬）

概況：主樓19 層高，共有 14 層住宅（每層 4 套），1層公共活動區域，以及 4 層車庫。

PARK PLACE全新公寓是壹個現代化的房地產項目，位於 Hato Pintado，巴拿馬最佳的住宅區之壹，靠近學校、銀行、購物中心、超市以及醫院，可以與家庭成員壹起享受這裏獨壹無二的生活方式。

巴拿馬買房交易重要節點講解 | 海外
SKY ONE

項目2： SKY ONE

類型：全新精裝公寓

地址：巴拿馬城 El Carmen, 1st Street Otilia Tejeira, Panama City, Panama

戶型：2臥2衛（68-80平米）

價格：USD 175,000 – 230,000（約¥ 121萬-159萬）

概況：主樓27 層，其中 20 層為公寓住宅，每層 6 戶，有整整 2 層是公共區域，5 層為預留停車位。

項目位於 Otilia Tejeira，步行即可到達頂級的學校、銀行、購物中心、娛樂場所、餐廳以及超市。直接可以通往市區的主要道路，去往地鐵站也很方便。

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離岸資產配置 投資巴拿馬新趨勢解讀 | 海外

巴拿馬制訂了世界上最嚴格的離岸資產保密法律。

出於財產安全、隱私保護、風險管理等因素的考慮，越來越多的高凈值人群開始進行離岸資產的配置，而巴拿馬是全世界最受歡迎的離岸資產投資地之壹。

壹方面，投資者在巴拿馬能夠獲得最安全的隱私保護。不管是離岸銀行賬戶，還是離岸公司，巴拿馬都為其制訂了世界上最為嚴格的保密法律。巴拿馬沒有參加國際司法互助協定，因此不必與其他國家分享投資人的銀行賬戶信息。而在巴拿馬國內，向第三方透露投資人銀行賬戶信息更是壹種犯罪行為。另外，巴拿馬公司采用無記名股票的方式，股東的隱私可以得到最完全的保護。

另壹方面，巴拿馬是世界著名的“避稅天堂”之壹。這也是吸引投資者到此設立離岸公司的壹個重要原因。在巴拿馬，境外收入所得稅、資本增值稅、利息所得稅、股票發行稅、股票出售或轉讓稅、股本稅、房地產稅、贈與稅、印花稅、繼承稅、庫存稅等均無需繳納。

近幾年來，中國投資者最熱衷的是離岸資產配置是投資房產。實際上，離岸資產配置的形式很多，但投資者可能受限於本國法律條例，無法進行多元化的離岸資產配置，分散投資風險。但在巴拿馬，妳可以通過離岸公司來進行任何形式的投資，包括基金、股票、債券、期權、商品交易、期貨、貨幣市場等。妳還能通過離岸公司在壹個免稅的環境裏收取客戶的付款。

巴拿馬離岸投資的更多優勢

★世界第二大自由貿易區，免收進出口稅，許多國際大型公司均在這裏設立分部。

★流通貨幣是美元。

★世界第二大銀行系統，設施安全、先進、穩定，能提供更有競爭力的美元儲蓄利率。

★巴拿馬證券交易所是中南美洲最高級的證券交易所。

★西半球最重要的倉儲和物流中心之壹。

離岸資產配置 投資巴拿馬新趨勢解讀 | 海外
PH 天空壹號大廈是壹座位於 Otilia Tejeira, El Carmen 第壹街的地產項目，步行即可到達頂級的學校、銀行、購物中心、娛樂場所、餐廳以及超市

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10個問題判斷妳是否需要離岸資產配置

1、妳是否擁有10萬美元以上的現金或等值房產、公司或投資證券組合

2、妳是否擁有10萬美元以上的流動資產

3、妳的年收入是否達到75000美元以上

4、妳是否是公開註冊的董事、管理人員嗎？是國內公司、非營利組織或任何公共服務組織的理事

5、妳是否是創業合夥人

6、妳是否是正在考慮結婚（再婚）的單身（離婚）人士

7、妳是否擁有或部分擁有飛機、遊艇或船只

8、妳是否是獨立承包人、制造商、醫生、建造商、會計師、金融顧問、專業顧問或個體經營者

9、妳是否在壹段時間內沒有購買保險或保額購買不足

10、妳是否將要接受壹筆遺產

如果以上問題的答案都是yes，顯然妳需要進行離岸資產配置，從而最大程度地保護好自己的資產。

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投資巴拿馬的N個理由 | 海外

自然環境、地理位置、經濟發展、貨幣體系、稅收政策……總有壹個投資巴拿馬的理由能打動妳。

優越的環境

巴拿馬的生活環境十分優越。這裏擁有茂密的熱帶雨林、美麗的連綿青山和壯麗的藍天碧海，是壹個備受遊客青睞的度假勝地。雖然處於第三世界國家行列，巴拿馬卻擁有與國際接軌的生活方式，醫療和教育水平壹流，時尚精品購物店林立，高爾夫、潛水、垂釣、沖浪的海上運動豐富多彩，當地美食更是令人垂涎三尺。

便利的交通

巴拿馬地處中美洲，交通非常便利。美國邁阿密、亞特拉大、休斯頓、達拉斯、洛杉磯、紐約、華盛頓、舊金山、芝加哥、波士頓等15個主要城市均設有直飛航班，3到5個小時之內就能到達巴拿馬。加拿大的多倫多和蒙特利爾以及歐洲的壹些國家同樣有航班可以直飛巴拿馬。

安全的氛圍

巴拿馬是中美洲最安全的壹個國家，政治穩定，沒有戰爭風險，犯罪率很低，街頭的偷盜、搶劫等犯罪行為更是屈指可數。此外，巴拿馬很少受到自然災害的侵襲，這裏既沒有颶風，也沒有地震。

穩定的經濟

巴拿馬是拉丁美洲經濟發展最快的國家。這是國際貨幣基金組織對巴拿馬的認定。事實也是如此。由於巴拿馬運河的戰略性位置，巴拿馬已成為西半球最重要的倉儲和物流中心之壹，來自世界各地的9000多艘大型船只在這裏註冊登記。

投資巴拿馬的N個理由 | 海外 投資巴拿馬的N個理由 | 海外點擊查看巴拿馬更多精品房源

巴拿馬還擁有僅次於瑞士的世界第二大銀行系統，來自35個國家的90多家國際金融機構在這裏落戶，活躍資金高達640億美元。巴拿馬的科隆自由貿易區是僅次於中國香港的世界第二大自由貿易區，貿易區內的批發供應商有2500多家，每年有30萬買家從世界各地前來交易，出口和再出口金額高達140億美元。

寬松的稅收

外國人在投資方面與巴拿馬公民待遇相同，同時還能享受到多項稅收減免政策，比如免收房地產稅和土地稅、15年免收所得稅、20年免收進出口稅、20年免收旅遊投資所得稅等。

法定的美元

巴拿馬是世界上第壹個除美國以外使用美元作為法定貨幣的國家。這讓投資者在財務管理方便具備了很大的便利性，既無需進行換算，也不用考慮匯率問題。由於美元的堅挺，巴拿馬的通貨膨脹率很低，是拉丁美洲經濟發展最穩定的國家。

更多投資理由

  • 巴拿馬有80%的勞動人口會說英語。居住在巴拿馬城銀行區的大多數巴拿馬人同時會說英語和西班牙語。
  • 房地產投資額每年增幅高達20%，租金收益率增幅達到8%，房地產市場投資收益潛力巨大。
  • 退休移民簽證和特殊的退休福利將會吸引全球各地的退休人士前往巴拿馬安度晚年，從而不斷擴大國內消費市場。投資巴拿馬的N個理由 | 海外

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從四個角度全面了解巴拿馬房市 置業投資全掌握 | 海外

房產壹直是中國投資者最愛的投資選擇，不過對於遙遠的巴拿馬，國人了解不多，對當地的房產市場就了解更少了。為此，居外網與巴拿馬有名的房產公司OMEGA房產（OMEGA REAL ESTATE）合作，攜手為大家詳細巴拿馬房產市場，包括市場概況、最新房價、租金收益率、最熱置業區域等大家最為關註的內容，幫助大家更好地在當地置業投資。

壹、巴拿馬房市概況：需求旺盛，量價齊升

2015年和2016年，巴拿馬房地產市場需求旺盛，量價齊升。根據巴拿馬住房開發商委員會（Convivienda）的數據，其房屋銷售額在2015年上漲了6.6％，達到8232個單位。同樣，銷售交易的價值也同比上漲了8.9％，達到9億美元。2016年，巴拿馬房屋銷售總額估計超過10000個單位，比上年增長27.6％。銷售交易的價值估計也比上年同期增長23.6％，超過11億美元。

從四個角度全面了解巴拿馬房市 置業投資全掌握 | 海外
2008年至2016年巴拿馬房產銷售量走勢
從四個角度全面了解巴拿馬房市 置業投資全掌握 | 海外
2008年至2015年巴拿馬房產平均價格走勢

巴拿馬房產的平均價格也在上漲。在蓬塔太平洋，由於可用單位的庫存下降，獨家的海濱摩天大樓高端公寓價格上漲了6％至12％，2015年的平均價格為每平方米2500美元，2016年增長至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱樂部，公寓價格現在幾乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿馬城高端住宅區巴布亞大道的房地產價格上漲了8％，達到每平方米2500美元。而同期大灣房地產價格的上漲幅度甚至高達35％。

海灘公寓的需求不斷增長。預計在未來三年，海濱公寓的供應量將由400個單位增加到1600多個單位。海濱公寓目前的價格從20萬美元到100萬美元不等。

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泰國2016房價報告：市場冷卻，全年房價跌幅1.07%

taiguo1泰國地產市場不斷冷卻。全國房價在2016年跌幅為1.07%，遠遠弱於前幾年的持續增長：2015年漲1.98%，2014年漲5.32%，2013年漲3.25%，2012年漲4.05%，房價在2016年4季度環比下跌2.08% 。

泰國經濟去年的增長水平為3.2%，前幾年的GDP數據分別為：2015年漲2.8%，2014 年漲0.8%，2013年漲2.7%，2012年漲7.2%（國際貨幣基金組織數據）。預計泰國經濟在2017年和2018年的增長幅度分別為3.3%和3.1%。

 

>>>點擊查看《居外2016第四季度全球房市報告》全文

 

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2017年歐洲投資熱點系列——法國 | 海外

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2017年1月，節日和冰雪成為這個季節的主題。每年的這個時候，全球各大滑雪勝地紛紛成為旅客們的熱點話題。而在眾多滑雪勝地中，法國阿爾卑斯山脈無疑是所有滑雪者最向往的地方。這裡擁有著全球最大滑雪區Les 3 Vallees，雪區面積是筆者前不久所處的長白山滑雪度假區的近40倍。Les 3 Vallees地處法國南部的Savoie省，距離法國第二大都會區-裡昂約200公裡車程。無論是享受不一樣的生活，或是看中旅游業帶來的商機，相信有不少國人已經想要在這裡置業投資。那麼這一區域是否具備進行地產投資的價值？進入2017年，全法國的房地產走勢又是怎樣的呢？

法國房價 vs 經濟復蘇

新的一年， 美國新總統對世界經濟全球化的影響，歐洲四大經濟體英國、法國、德國、與意大利均將在2017年舉行總統大選，加之英國退歐具體方案尚未明確，眾多的不確定性預計將使全球動蕩的政治經濟形勢在2017年持續。並不樂觀的經濟局勢使得房地產投資成為了資產保值與對抗資本波動相對安全的選擇。目前法國房價整體仍處於低位，但復蘇勢頭明顯。2017年，受到法國大選提振，全球經濟復蘇與歐盟低利率的多重刺激，相信會有更加良好的表現。從近五年來法國二手房價走勢與各大經濟社會指數走勢的比較情況來看，我們不難發現法國二手房價增幅遠遠低於法國GDP，國民可支配收入與物價增幅。這說明法國二手房價目前處於被低估的狀態，上升潛力很大。

法國二手房價指數與經濟指數（指數 2011Q1=100；來源： INSEE）
法國二手房價指數與經濟指數（指數 2011Q1=100；來源： INSEE）

2016年7月，法國二手房房市場交易量近84萬套，同比增長15%，超過2012年2月水平達到歷史峰值。市場活躍度的增高是因為2015年下半年以來價格的持續上揚增強了買家信心，令大多數人認為市場已經進入上升通道。除此之外，歐盟的超低利率環境對房產市場需求也產生著強大的刺激。在2017年不穩定因素影響下，歐盟提升基准利率的幾率微乎其微。

都會區的房價表現

法國二手房房價指數（房價指數 2011Q1=100；來源： INSEE）
法國二手房房價指數（房價指數 2011Q1=100；來源： INSEE）

據法國國家統計局數字，2011年1季度至2016年2季度，能准確反映房地產市場買賣雙方情緒的法國二手房價並未出現大幅上升，反而有著2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市場經歷了漫長的下跌期，直到2015年後半段才開始持續反彈上漲，是近幾年從未出現過的。同其他區域相比，法國最大的兩個都會區巴黎與裡昂則有較好表現，五年間增幅在5%-10%區間。巴黎與裡昂這兩個都會區的房價走勢也十分有趣。不難看出2012年全法二手房價格開始下滑之前，巴黎都會區二手房價漲幅明顯高於裡昂，卻在2012年之後進入漫長的下滑，直到2015年中才開始反彈。反觀裡昂都會區的二手房房價則無明顯跌勢，雖有波動但卻一直保持著向上的大趨勢。

法國Notary Index最新房價指數顯示，2016年2季度法國二手房價同比上漲0.6%。其中，別墅同比增長0.7%，表現優於公寓的0.5%。別墅房價表現好於公寓的這一趨勢也在全法都較明顯。不過公寓二手房價四年內的首次同比增長對投資者也是一個值得關注的好消息。

（房價來源：Notary Index 2016年2季度；租金回報率來源：Numbeo 2017年1月）
（房價來源：Notary Index 2016年2季度；租金回報率來源：Numbeo 2017年1月）

投資建議

投資者應當注意的是，別墅與公寓的表現在不同城市並不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法國大城市二手別墅價格增長更快，而在巴黎，二手公寓增則表現更好。這其中很大一部分原因是因為對巴黎購房者構成與其他城市很不相同。作為國際化大都市，很多潛在買家為在外派工作者或投資者，而公寓通常裝修更精致，位置靠近市中心，更符合這部分購房者的需求。反觀其他城市的購房者多半為當地大家庭，別墅也就因此更受歡迎。因此對打算在巴黎置業的購房者來說，位置便利的精裝公寓是投資的首選，巴黎昂貴的公寓價格也凸顯了這一區域的地理價值。而自己喜歡田園生活或打算在不那麼擁擠的城市進行投資的買家，則可以關注房價增幅顯著裡昂與波爾多的別墅。希望通過出租獲得持續回報的投資者，則應該關注不同城市出租回報率的差別。由於房價（尤其是公寓）昂貴，巴黎的出租回報率在法國大城市中相對較低。馬賽與圖盧茲的低廉房價造就了較高的出租回報率，適合打算通過出租收益的投資者。

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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設立公司來投資買房：貸款怎麽做？該注意些什麽？| 英國

由於一系列的變更，比如貸款利息還款不能用來衝抵房租的盈利，比如盈利稅的個人與公司差額對比，等等……很多投資者開始設立公司來做房地產投資，以減少稅費部分的開銷。

但是，以公司的名義買房，就會涉及到比個人買房更復雜的貸款流程。

今天我們就來跟大家聊聊這個話題。

一、兩種地產投資公司

首先，我們明確兩種可以進行房地產投資的公司的區別。

第一種：“Trading Company”（貿易公司），這種公司本身從事跟房地產無關的工作。

比如一間制造業的公司去買一棟生產大樓，或者說一個IT服務公司，需要買一個房產來作為工作的地點等等。

>>>點擊查看：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

設立公司來投資買房？貸款怎麼做？該注意些什麼？| 英國

第二種：SPV，就是專門用來投資房地產的公司，公司存在的意義就是持有房地產項目。

舉個例子，有個投資人，成立了一間公司A，然後利用A去買了一套房，除此之外，A公司不從事任何經營性活動。這種公司就完完全全只有房地產的業務，可能旗下有一套房，也可能有多套房。

二、兩種公司借貸的不同之處

1，從貸款機構的角度來看，這兩種公司作為借款方有什麼不同？

第一種，如果是一個Trading Company要貸款。

機構會首先去調查公司的主營業務的情況：收支如何、公司營業情況如何、未來幾年公司表現的預計情況怎樣？

因為對於這種公司來說，主營業務直接關系到還款能力。

同時，公司肯定需要運營一定的時間，貸款機構才會考慮給出貸款。

而且，對於Trading Company來說，公司所有人的一個保證書也是必須的。在公司無法償還貸款的時候，也還得由公司所有人這個私人個體來承擔還款責任。

第二種，對於SPV來說

考察公司主營業務這些問題就都不存在了。

但一個最重要的點在於，如果這家公司是新設的，要買第一個房產，這個時候根本就沒有任何財產方面的支撐，畢竟這家公司就是一個新生兒，什麼都沒有。

那麼這個時候，公司的管理者（所有人）就會是貸款機構的考察重點了。

因為如果沒有辦法去評估公司的還貸能力的時候，公司的所有人就是還貸的主體。

對於SPV來說，運營時間的長短沒有太大關系。畢竟在剛成立的時候，本來就沒有房產，也就不存在開始運營這麼一說了。

設立公司來投資買房？貸款怎麼做？該注意些什麼？| 英國

2、貸款流程

第一種，本身名下有經營其他業務的公司，要投資房地產的時候，就需要找一個會計師咨詢一下是否可以利用這個公司來貸款。

第二種，成立一個新公司再來投資

  • 首先花20-40英鎊去成立一個公司，然後去申請貸款；

  • 貸款機構會將公司所有人作為考察的主體：工作、收入、信用記錄等等，就跟個人買房基本一樣

  • 公司所有人出具一個擔保書，承擔這個公司的債務。

3、貸款注意事項

  • 費用會更高 – 畢竟這個流程也復雜一點，現在是個人和公司兩個方面都需要去考量

  • 律師收費也一般會更高：除了個人，公司的背景他們也需要調查清楚，還有一些文書的工作要准備

  • 一般來說，要出具那份擔保書，也需要尋求一些法律咨詢幫助。也就是說，要請另一家律師事務所（跟房產買賣無關）來做這樣一個工作。對於貸款機構來說，這樣分開執行有利於他們把控這份擔保書的有效性，沒有漏洞可鑽。

雖說貸款方數量少，收費高，而且很多貸款項目不肯做，比如說金額在5萬英鎊的房子，大部分貸款機構不會做如此小的貸款給公司，選擇範圍也小了很多。

但總的來說：市場越來越規範了。

畢竟越來越多的投資人選擇設立公司來持有房產，貸款機構也越來越多的接觸到這些投資公司，能給到的貸款選擇也越來越多。

提示：

大家在考慮用公司買房的時候，貸款成本這一方面還是需要多考慮一些。

流程上來說雖然不算太復雜，但考慮到貸款選擇面小，貸款機構審核比較嚴格，建議還是去找貸款經紀人幫忙比較好。

（據英倫房產圈）

美國高奢房產市場：令人期待的2017 | 美國

形勢大好的2016年，讓專家普遍期待2017年的理想前景。

高奢房產市場日漸回蘇，但是這僅僅是相對而言的，不同地區的市場反饋各異。就在經濟衰退的復蘇戰線不斷被拉長的同時，房產尤其是高奢房產經紀人桌前不斷的電話鈴聲和變厚的合同單子給了市場一劑強心針。

2016年是經濟衰退以來房屋銷售最好的一年。雖然額外的加息和稅收政策的變化導致對未來的走向不甚明朗，大多數專家都持有相同的看法——2017年的房屋市場會繼續上升。考慮到消費者的喜好變化，21世紀的奢華理念也將被持續顛覆。

對於房地產整體而言，利好消息將會延續到新的一年。2016年成屋銷售額增長至545萬，是2006年以來的最好記錄，共計有647萬的房屋售出。相比去年同期，凱斯席勒房價指數（Case Schiller Home Price Index）上漲了5.6%，其中西雅圖、波特蘭和丹佛位列前三。以全國房屋庫存量6個月的基准來看，目前為止3個半月的供應量達到了一定的供需平衡。

2016年是經濟衰退以來房屋銷售最好的一年，房地產的利好消息將會延續到新的一年。
2016年是經濟衰退以來房屋銷售最好的一年，房地產的利好消息將會延續到新的一年。

經濟衰退或許對某些地區來說影響較大，但是一些地區的發展正如火如荼。拉斯維加斯在2016年的價格漲幅5.7%超過了全國，但銷售集中在價位較低的房產。

 “30萬以下的房產非常熱門，基本一周不到就能售出.”來自Berkshire Hathaway HomeServices的丹•瑪姆（Dan Mumm）表示，80-100萬的售出比較慢，而200-300萬的房屋基本有8個月的庫存量。

好消息是，如今這些滯銷的房屋基本都被清空了，經濟衰退的戲碼將不復上演。對於高奢市場，丹（Dan）也表示如今正是在拉斯維加斯入手的最佳時機，尤其是炙手可熱的薩默林地區。

後來者們加入復興隊伍，一些旅游勝地開始跟著水漲船高。弗吉尼亞州史密斯山分部（Berkshire Hathaway HomeServices Smith Mountain Real Estate in Virginia）的黛比•謝爾頓（Debbie Shelton）解釋說，“這是5年來我們銷售數量的第一次明顯增長，但是由於庫存的積壓售價相對平穩。”他對今年的房價上漲頗有信心。問及對潛在買家的建議時，她表示：“現在的時機很好，要是我的話不會再等下去。”

經濟衰退的戲碼將不復上演，一些旅游勝地開始跟著水漲船高。
經濟衰退的戲碼將不復上演，一些旅游勝地開始跟著水漲船高。
拉斯維加斯的發展正如火如荼，在2016年的價格漲幅5.7%超過了全國。
拉斯維加斯的發展正如火如荼，在2016年的價格漲幅5.7%超過了全國。

今天來說，沒有存在一個具體的高奢市場，相反都是由價格和地段組成的片段式版圖。以猶他州為例，其中包括帕克城和幾個外圍城鎮，三個主要的滑雪場幾個專屬社區。“我們的市場動態根據物業類型、房價、地段和設施在不斷變化著，猶他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的瑞克•桑德（Rick Shand）說，作為帕克市房地產經紀人委員會（Park City Board of REALTORS）的主席，他表示在帕克市（Park City）範圍內，家庭住宅的房價和去年相比增長了18%。房產開發因為土地條款受到限制，但是帕克度假區的大峽谷內目前正在開發新項目。

千禧一代、嬰兒潮時期出生的人和企業家們預見到鹽湖城附近的獨一無二的都市風景線和戶外風光，將該地區打造成一塊巨大的高奢市場，由此帶來了巨大的房地產價值和長途航線的直航開通。

猶他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的琳達•西克裡斯特（Linda Secrist）補充道，“房子所帶來的附加價值遠比金錢更高，人們總是震驚於花200萬美元在這裡買到的房子。”芝加哥KoenigRubloff分部（Berkshire Hathaway HomeServices KoenigRubloff Realty Group,  Chicago）的珍妮特•歐文（Janet Owen）表示，“大城市的生活方式讓許多人鐘情於此，尤其是配備有五星級酒店的住宅樓。我對2017年的芝加哥房產市場充滿期待，在加息的大前提下，讓許多之前猶豫不決的買家決定購買屬於自己的夢想之家。如今這邊的房價已經遠超07和08年的峰值。”

猶他州帕克市範圍內，家庭住宅的房價和去年相比增長了18%。
猶他州帕克市範圍內，家庭住宅的房價和去年相比增長了18%。
大城市的生活方式讓許多人鐘情於芝加哥，尤其是配備有五星級酒店的住宅樓。
大城市的生活方式讓許多人鐘情於芝加哥，尤其是配備有五星級酒店的住宅樓。

阿斯彭斯諾馬斯分部（Berkshire Hathaway HomeServices Aspen Snowmass Properties）的馬克•劉易斯（Mark Lewis ）用 “強大、復興”來形容該地區，一間住宅的售價在200萬-600萬之間，公寓在25萬-200萬之間。選舉的不確定性讓買家處於觀望之中，當局勢完全穩定之後，“市場將在第四季度有大幅回升和改善。特別是在斯諾馬斯，這將是最後一次市場開始從衰退中復蘇過來。”

韋爾地區在2016年格外活躍。科羅拉多州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties）的凱爾•丹頓（Kyle Denton）表示，“任何一樣東西要在市場上從30萬增長到70萬都是很困難的，我們的高奢市場之前並不突出，直到秋冬兩季才有了大幅度的增長。”

東北部的上漲也起色明顯。11月初到1月第一周之間，格林地區有64份購房合同在經手交易。附近地區的斯卡斯代爾和韋斯特切斯特也有相同的趨勢，韋斯特切斯特分部（Berkshire Hathaway HomeServices Westchester Properties) 的雪莉格拉斯丹（Shelley Grafstein) 認為許多買家大多在等待春季的房產市場會否有變化。她表示“ 我對目前的的房地產前景是蠻謹慎但樂觀， 因為目前的股票市場 及銀行利息 上漲 .“許多買家在等待春季的房產市場會否有變化。波士頓仍然處於領跑地位，大量的工作機會和學校資源湧入了許多外來人口，但是波士頓的裁員潮也帶來不小的影響。人們希望在波士頓買房，市場如何變化影響並不大。波士頓的房屋庫存降幅在幾個大城市中位列首位，價格也因此上漲，但還是不如紐約、舊金山房價高。

波士頓的房屋庫存降幅在幾個大城市中位列首位，價格上漲，但還是不如紐約、舊金山房價高。
波士頓的房屋庫存降幅在幾個大城市中位列首位，價格上漲，但還是不如紐約、舊金山房價高。

亞特蘭大、巴克海特區等高奢地區，2016年創造了許多新的記錄，亞特蘭大的一座住宅賣出了1700萬的高價。“一月基本可以定下一年的市場基調。我們在月中時就收到了許多問詢的電話，6名買家和5處住宅項目都基本達成了意向。”佐治亞州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties）的黛布•約翰斯頓（Debra Johnston）解釋說。

加利福尼亞分部（Berkshire Hathaway HomeServices California Properties）的喬尼亞•格朗辛（Genelle Geronsin）表示，加利福尼亞的奧蘭治區仍然是賣方市場，尤其是在150萬以下的房產中。總體而言，12月成為了該地區16年來第三低的房屋庫存量。2017相比房價將略有上升，庫存略有增加。此外，她認為賣方對房屋價值的預估將有進一步動作。

一些有關意外情況的條款開始出現在合同中，喬尼亞（Genelle）認為這正是一個健康的市場的信號，同時也是市場的強心劑，將會促進市場的良好循環流動。

亞特蘭大、巴克海特區等高奢地區，2016年創造了許多新的記錄。
亞特蘭大、巴克海特區等高奢地區，2016年創造了許多新的記錄。

高奢市場的新視野

人口和不斷變化的消費傾向推動市場朝著更為健康的方向發展。近些年來，步行可達的和中小型房屋成為大多數年輕家庭的購房考慮因素。

傳統的房產規則仍然占據主流。地段、房價等相比之前有著更為嚴苛的標准，新英格蘭分部（Berkshire Hathaway HomeServices New England Properties）的海倫•馬赫（Helen Maher）透露說，“買家們變得越來越精明，他們對於房產的價值希望了解得一清二楚。對於他們來說，收回成本是很重要的。盡管賣房市場大行其道，但是買方們可不會對那些過時的房屋多看一眼。”

無論地點是在加利福尼亞、康涅狄格還是芝加哥，如果問房產經紀人買家們想要的是什麼，答案都是一樣的：一站式入住房屋或新建住宅，地段靠近餐館和商場，現代裝潢設計，高價值的地段。這些價值觀的改變帶來的是房產的集中和聚集，導致一些黃金地段的房產也相應有所滯銷，對於買家來說，這一次可能是千載難逢的機會。

一些黃金地段的房產也相應有所滯銷，對於買家來說，這一次可能是千載難逢的機會。
一些黃金地段的房產也相應有所滯銷，對於買家來說，這一次可能是千載難逢的機會。

展望未來

在未來，預計今年房價將有4到5個百分點的增長，CoreLogic首席經濟學家弗蘭克•諾斯福（Frank Nothaft）預計具體的變化將由位置決定，“一些地區將會有2位數的增長，另一些地區可能會有下降。”總的來說，預報銷售額將達552萬元。本文由Zillow采訪的房產經紀人也確信2017年的好勢頭。約有四分之三的人群希望2017年對買家市場利好，42%的人認為這一時間將推遲到2018，少數的人則更看好在2020年。

媒體聯系：

Kevin Ostler
(949) 794-7980
 

BHHS009

 

 

 

本市場報告內容資料由Berkshire Hathaway HomeServices提供。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

為什麼美金賺4%比人民幣10%划算 ？

先有高通脹，才被迫抬高利息，金融機構絕不會主動做慈善。作為投資人本身，或者作為理財顧問，你是否碰到過類似情況：

某國企老總常年做國內信託類理財產品，談到海外美金配置，期望的收益率是10%以上，並且要絕對安全。某企業主常年放水，對於美金的收益期待，坦言說20%馬馬虎虎，50%最好。

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在中國扭曲的市場環境呆久了，大陸投資者完全不理解美金世界的基本常識。沉浸在高收益的幻覺里，卻不知道，高收益本質上就是高貶值。

先有高通脹，才被迫抬高利率，金融機構絕不會做慈善給高利率；反之，低通脹對應低利息，這是真保值。

利率本質上= 通貨膨脹+資金使用成本+風險因子

如果你發現市面上都是高利率的產品，要非常警惕。因為通貨膨脹肯定很高，錢毛的速度更快了，稍有不慎投錯方向，生活水平會迅速下降。這種通貨膨脹的焦灼感，持幣越來越買不起房的苦逼群眾感受最深。

賬面上的利率別急於高興，扣減通脹之後，剩下的才是真收益

在世界銀行的資料里，即使中國已經”加工”剔除了很多漲價因素（如房價沒有計入CPI），但是通脹依舊是遠遠高過美國。

人民幣世界

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大陸的通貨膨脹，統計數字失靈，因為”善意”的剔除了房價等敏感因素。如果參考房價上漲的速度，最近幾年8%-10%是有的，有趣的是，去年人民幣對其他主流國家貨幣的貶值比率也大概是8%—10%。

當把高收益的”面子”，扣減通貨膨脹只剩下里子。你會發現雖然高利率，但越做越虧。

6-8%的賬面 減去 8%-10%的通貨膨脹=負數的實際收益

美元世界

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美國的通貨膨脹比較標準，綜合了房價、消費品等各類資料。3%以上的通脹就是嚴重通脹，需要引起政府的足夠重視，一般來說長年的通脹數據維持在1-2%。

5-6%的賬面 減去 1%-2%的通貨膨脹=長期正向收益

面子還是里子？自己的錢，恐怕還是多些實惠好

如果只是為了面子，希臘國債給過90%，你買么？中國80-90年代通貨膨脹超過10%，同期銀行存款利率可以給到9%，但是幸福么？

所以高收益表像毫無意義，需要擠掉通脹的水分，才會得到真實的價值增長——實惠的里子。

在中國做理財，將資金放進順應趨勢的資產類別里，遠遠比糾結於多賺少賺1%，更為重要。而在美元的收益體系中，我們只需根據自己的風險偏好選擇標準資產，簡單的多。

（據中國香港顧問）

數據出來了：投脫歐的英國地區，房價反而漲得更快? | 英國

英國脫歐，這到底會不會影響房價？

房價當然受影響！

最近英國出了壹份報告指出：英國投票脫歐的地區房價漲得比留歐地區更快！

哎？？

我們來看看為什麽…

下圖為英國去年投票支持脫歐（黃色，51.9%）和留歐（藍色，48.1%）的地圖：

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

我們可以看出，投票脫歐的地區，大部分集中在英格蘭地區，尤其得票率最高的幾個地區都集中在英格蘭東部。

而蘇格蘭，愛爾蘭都持留歐態度。

脫歐公投過去了6個月之後，英國HomeOwners Aliance通過分析英國國家統計處的數據，對比發現：

自脫歐壹來，英國房價的變化果然有了比較明顯的“脫歐效應”，只不過結果貌似是跟很多人的預測相反的！在大多數人投票選擇離開歐盟的區域，房價的表現好於其他區域！

如下圖所示：英國投票脫歐（紅色）和留歐（藍色）的地區，2016年6月到2016年12月房價漲幅。

藍色表格為投票留歐的比例最高的三個地區以及2016年6月到12月的房價變化。

紅色表格為投票脫歐的比例最高的五個地區以及2016年6月到12月的房價變化。

可以很明顯的發現，自2016年6月脫歐公投以來，5個投票退出歐盟比例最高的地區，房價的增長越明顯！

而且，這些區域的房價在公投後的增幅都超過了3.5％，其中英格蘭東部地區房價增幅高達4.25%。

而另外三個投了留在歐盟的區域，房價漲的就比較不理想了……

蘇格蘭是當時投票決定留在歐盟比例最高的地區，而自從投完票以來，這裏的房價甚至還下降了1.2%……（窮，經濟跟不上）

看到這裏，我們不禁要想：

為什麽那些堅決脫歐的地區，房價會在半年內上漲的得更快呢？

這就涉及到了壹個詞：消費者信心！

消費者信心是消費者對當前經濟形勢評價和對經濟前景、收入水平、收入預期以及消費心理狀態的主觀感受，消費者信心指數是預測經濟走勢和消費趨向的壹個先行指標。

消費者的信心足了，購買力也會加大，可以促進當地的經濟發展，同時也推動當地的房價。

投票脫歐的主要地區的人們，之所以投票脫歐，自然因為看好脫歐以後英國長期發展的前景。

去年6月開始，因為取得了脫歐公投的勝利，支持脫歐地區的消費者信心更是壹下子就上來了！

在脫歐之後的六個月，他們對收入、生活質量、宏觀經濟、消費支出、就業狀況、購買住宅並裝修等方面的消費充滿了信心並在某種程度上加大了支持。

而居民的消費又從根本上推動了這些地區經濟的發展，再加上消費者購買力的增加，買房需求的增多，當地的房產市場呈現出房子供不應求的狀態，房價自然漲得快！

HomeOwners Aliance的執行主管Paula Higgins也表示：

“很明顯的，我們可以觀察到那些投了要脫歐的地區，房價漲勢更加明顯。

當然，房價是受經濟、政治和社會因素共同影響的，但消費者的信心是非常重要的。

現在看來，那些投了脫歐票的地區的居民，反而對經濟發展以及未來的預期都比較樂觀，而這也直接反映在了房地產市場上。

相反地，諸如北愛爾蘭、蘇格蘭這些投了留在歐盟票的區域，反而受到了來來回回經濟不確定性的影響，消費者信心下降，購房需求減少，最終導致房價增長有些放緩（甚至是下跌）。”

在英國脫歐公投前夕，很多機構都預測英國的房價會因為脫歐而增長放緩。

但結果卻是蘇格蘭，愛爾蘭等地的房價增長緩慢，英格蘭的大部分地區房價依舊猛增！

這也讓我們更加堅信，在經濟前景好，消費者信心足的地方投資房產才會穩賺。

雖然英國脫歐了，但來自全世界各地的投資者依然對倫敦等地充滿了熱情，不間斷地加大投資，這也會讓英國整個國家的消費者信心增長，從而推動房價上漲。

結尾提示：

如果是妳，逃離了壹個日漸復雜的大泥潭……是不是也很慶幸自己的選擇呢？

今天跟大家分享的這份報告其實也給了我們壹個分析房地產市場的新觀點，壹個新角度：消費者信心推動房價上漲。

消費者的信心上來了，對房產的購買熱情增大，對房產的需求量增大，而市場上出售房產的數量增長慢，房產供不應求，自然價格上漲，這也是投票脫歐地區房價漲得快的根本原因。

相關資訊：大選倒計時 經濟房市皆獲利 | 英國

（據英倫房產圈）