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根据咨询公司Atchison Consultants的数据：从总回报（收益与资本增长相结合）来看，在2005年1月至2015年12月的十年间，商业地产每年平均投资回报率为8.9%。而住宅地产投资的平均回报率为7.4%，高于澳大利亚股市5.5%的平均回报率以及管理型基金5.3%的平均回报率，但远低于零售、办公楼和工业地产投资所产生的收益。

该咨询公司的创始人兼董事Ken Atchison表示收益是商业地产总回报的一个重要组成部分，商业地产产生的收入（主要是租金）远高于股票的收益并且相对而言要稳定的多。同时，商业物业的收入也远高于住宅物业——这也解释了为什么国际资本积极寻求澳洲商业物业的投资机会。在低利率的环境下，高收益的吸引力显而易见。

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纵观商业地产，Atchison表示随着工业地产越来越多地集中在针对快速增长的在线零售市场的物流领域，非常值得关注。如果投资者想要避免零售物业的风险，投资物流领域可能要比投商场更好。

金融危机的影响

根据Atchison Consultants：受到金融危机的影响，地产价值暴跌，银行纷纷进行贷款回收（call in loans：指的是对于那些无固定到期日的贷款，银行可以单方面决定借款人的还款日期）。当时，房地产投资信托基金（A-REITS）作为高负债行业，投资总回报率仅2%。随着现在的负债率大大降低，上市地产基金的表现更加强劲，分布在逐年增长并且产生更高的股价收益。A-REITS在今年已经跑赢了大市。

在过去25年，股票和零售物业的总投资回报率都超过10%，而住宅地产作为一种资产类别表现优于商业地产。然而，近期住宅房屋租金的增长和房价增长不符，首府城市住宅物业净租金回报率仅2%至3%。相比之下，领先商业地产仍然能提供4%至5%的净租金回报。

在目前这个增长低、回报低的投资世界中，澳大利亚的写字楼、商场、工业设施和酒店等商业地产却给投资者带来了丰富的回报。

根据由MSCI（摩根士丹利资本国际）管理的澳洲房地产指数（The Property Council / IPD Australia All Property Index）数据，截至3月31日的1年里商业地产的平均年回报率为14%。该指数涵盖了排除负债影响的房产直接投资，如果加上负债的相关影响，该回报会更大。而14%的年回报率也超越了9.2%的地产股回报，更是将债券1.6%的回报远远甩在身后。

地产股票，特别是地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的1年中，因2016年第一季度的全球股市动荡而表现不佳。但是他们又在4月和5月中获得了业绩的攀升。包含了最好的17支信托的S&P/ASX200 A-REIT自从3月31日后已经录得了17.5%的总回报，其中Scentre Group更是有31%的回报。地产租金回报同样向14%的地产平均回报贡献了力量，在指数中的1600亿澳元房地产平均收入回报率为6.6%，此外资本增值达到了7%。DEXUS Property Group首席执行官Darren Steinberg也表示商业地产在低增长经济环境中是一份颇具吸引力的投资。

低利率、较高的回报率、悉尼和墨尔本基本面的提高改善和海外投资者的强烈需求都使房地产投资力压了股票和固定收益投资一筹。直接投资房产（direct investments）本次3月份的年平均回报已经达到了自2008年第3季度以来的高水平。

不过这也引起了商业地产的高回报能够持续多久的疑问。

澳联储早已警告了房地长行业潜在的基本面和房价之间的脱节，但是AMP的首席经济学家不断表示目前低利率的环境对商业地产来说是有利的。MSCI的常务董事Anthony De Francesco表示商业地产在今年的剩余时间将持续在行业周期的高峰“盘旋”。“我们已经注意到消费者需求的放缓和就业增长缓慢的早期迹象，而这些很可能会加剧强劲的资本市场条件与较疲软的房市基本面之间的脱节。”

De Francesco 指出办公楼市场正在得到加强，但是零售商场和工业建筑开始出现了缓和。他同时指出悉尼的办公楼市场就正在增长，但珀斯的市场则在减弱。“珀斯的市场在受矿业低迷的打击下边的十分薄弱，事实上指数中珀斯已经录得了负资本回报，也就是说房价正在下降。

而在指数中表现最好的地产行业是“不太传统”的地产类别如酒店和医疗。这些地产类别在“其他”分类中有18% 的年总回报。

（据互联网整理）

跟联邦财政部长Scott Morrison所认为的一样，澳洲最大的银行之一西太银行的行长表示，他不认为悉尼或墨尔本的房市存在泡沫。

据澳洲新闻集团报道，西太平洋银行的行长Brian Hartzer表示，他心目中的房地产泡沫是人们相信价格只会上涨，开始借钱买房、在购买房产后一年之内出售以及只买更大的房产。

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周三，Hartzer告诉众议院经济委员：“当运用贷款来进行投机性投资，这对我来说是一个泡沫概念，我不认为在悉尼或墨尔本有这样的状况发生。”

在澳洲这两个最大的城市中，房产市场正在发生的事情是，严格的供应限制，这导致了外国买家的需求大幅上升。

他在接受堪培拉听证会的问询时表示：“建筑业出现了大幅上升，其中很大一部分可能是针对海外买家的购买欲望，他们对房地产的需求性质跟追求品质的当地买家不一样。”

但由于中国对资本外流的打击，许多海外买家所购买的开发项目，现在都出现了交割问题。他说：“这可能会造成供应过剩，或这些海外买家所购买的物业可能不是当地买家想购买的物业，需要花很长的时间才能处理消化。”

（据今日澳洲）

伴随着悉尼墨尔本住宅市场的蓬勃发展，澳洲的商业地产也逐渐被咱们华人所了解。其实在全澳洲境内，商业地产投资活动早已展现日渐火爆的趋势。

根据澳洲金融评论报最新报道，澳洲商业地产获本季度最高收益回报地产项。

下面就一起来总结一下澳洲商业地产的优势和劣势

高租金回报

相对于3％的独栋住宅回报率，以及6%的公寓回报率，商业地产的回报率显然更高。根据澳洲金融评论报最新数据统计，全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.6%。

商业领域内有多个资产类别，包括零售商铺、写字楼以及工业地产。其中的零售业地产达到6.1%的租金回报，办公室地产达到6.7%的租金回报，工业地产则达到7.3%的回报。

在如今全球经济不够稳定的大环境下，现金流才是王道。而商业地产板块的高租金回报即意味着能够带给投资者更多的现金流。同时，商业物业的价值往往比其他形式的投资更稳定，即使在市场低迷时期也是如此。

长期租约和租金增长

商业租赁通常在3至10年，而不是6到12个月的短租。租约到期时，租客通常选择续约。甚至在某些情况下，部分租客诸如一些上市公司则要求15年甚至以上的租约，再多加10年的租客选项等，最后加起来能有将近50年左右的总租期。

与此同时，在整个租期内，跟据通货膨胀率和市场价格的变动，商业物业的年租金可以提升。年租金增长分成按CPI（价格指数）增长和固定增长。如果是固定增长的话，一般是在前一年租金的基础上每年增长3%－5%之间。

低持有成本

通常住宅投资者需要支付很多的费用，例如市政费，水电费，房屋维护和保险费用，以及中介管理费用等。

但是对于商业地产的投资人来说，这些费用都是不需要担心的。因为商业物业的租约规定，租户必须支付一般开支，而不是房东。这些费用通常包括水电费、保险、物业管理费以及市政费用、甚至是土地税。租户同时自己负责装修、排水、清洁以及喷漆等费用。而房东只需要负责房屋本身的老化和维护。然而租赁零售物业的商户，或者是写字楼物业，往往拥有高标准的维护，特别有客户经常出入，不太可能受到故意损坏。

因此，如果是一个近新的商业地产，投资者拿到的租金就几乎等同于100％的税前纯利润。

关键词：澳洲商业地产的劣势

租户选择耗时

与住宅地产相比，想要找到下一家租户，商业地产往往需要花费更长的时间。因此商业地产长期空置是很常见的。这就意味着，投资者需要筹备足够的准备金以应对找到新租客之前这段时间的资金成本。

较弱的资产增值

虽然商业地产也具有一定的增值潜力。但相对于住宅性地产，总体来说商业地产的资产增值依旧相对较弱。尤其是办公室地产和工业地产。因为商业地产在资产增值方面比较稳健，每年仅有小幅度的增长。

高门槛

商业地产的门口相对较高，对资金量的要求更大。虽然商业地产价格各异，但是高质量的商业地产基本都超过500万澳币。

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（据Zank&Co.）

对于准备踏足澳洲房产投资市场的人来说，一定考虑过购买住宅、公寓，甚至度假屋。

或许，澳洲房产投资者从没考虑过将工厂或钣金车间作为潜在的投资性房产，然而，专家说，这些房产确实值得考虑。工业房产通常被划分为：工厂、工作室、仓储设施或工业领域的商业房产 – 与商铺或写字楼完全不同。

MLV Real Estate位于珀斯，其所有人David Lamb说，澳洲人已经开始意识到投资工业房产的益处。

资收益率要比住宅高很多

Lamb说，通常情况下，工业房产的投资收益率要比住宅高很多。

“住宅的投资收益率大约为3-5%，工业房产大约是7-10%，但是应该保持警惕，因为高收益也伴随着高风险。工业房产有可能在地理位置、建筑品质、选择承租者方面存在更多风险。同时，工业房产或许没有住宅升值那么快。”他说。

Lamb说，工业房产比住宅有更好的出租前景，每12个月进行一次租金调整。另一个巨大的优势在于，承租者支付所有房产管理费。

JLL工业房产部门的全国市场总监Andrew O’Connell表示，工业房产最大的优势在于，承租者趋向于签订更长的租约。

承租者趋向于签订更长的租约

“出租住宅，每过12个月，就需要寻找新租客。然而，对于大多数工业房产来说，租约通常最短为期三年，有时是五年。”他说。

工业房产有哪些劣势？

除了较高风险之外，专家还表示，在资产增值方面，工业房产落后于住宅；在需求方面，工业房产也远不如住宅房产受欢迎！

O’Connell补充道，一些工业房产所带来的风险和其经营活动息息相关 – 例如，储藏或大量使用化学品的企业有可能造成环境污染。

Lillie Cawthorn是工业房产中介Bawdens的股东，也是投资建议类书籍The Money Factory的作者，她说，在15年前，她的投资目标就从住宅转向工业房产。

“一开始，我出租住宅，很多租客都不会爱惜你的房产。但在工业房产方面，不会出现这种情况 – 承租者会精心呵护房产，因为，这是他们的谋生之道。”她说。

Cawthorn从低价房产做起，在2002年，花费了275,000澳元购买了一套strata产权的小型厂房。

她喜欢工业房产“一劳永逸”的投资特性。

“有合适的人帮我管理，我平时不需要考虑此事，直到每个月收到银行的对账单。我也不需要东奔西跑修剪草坪或者担心孩子们在吊灯上荡秋千。”她说。

Cawthorn也喜欢工业房产的长期投资属性。

“这像是一场婚姻。他们想毕生经营，而我也希望他们能一直承租。”她说

澳洲房产专家的五条建议：

1. 找到合适的代理，获取工业房产方面的专业建议。

2. 做详尽的尽职调查，了解现存和潜在的风险。

3. 不要鲁莽行事。货比三家。利用时间，充分了解市场。

4. 不要购买为某一领域专门打造的大楼。因为如果目前的承租者搬离，很难重新出租。

5. 获取正确的法律建议。确保租赁协议充分完善。

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（据澳洲房产网）

寻找合适的商业房产要比你想象的复杂得多。

一个看上去完美的地段可能会出现你想象不到的问题和挑战，因此，你需要更用心来以避免这些问题。

当你以为自己找到了最合适的地段时，以下是需要提醒你的注意事项。

 选定某个区域

如果你认为某个地段有助于你公司的运营，不过，当地的立法者却不这么认为。因此，你需要弄清楚政府对你所经营业务的相关政策，以及相关的卫生和安全法规。

 了解政府对你所经营业务的相关政策

Gunning Commercial的Malcolm Gunning认为，很多心急的企业老板总是会忽略这一点。

Gunning说：“多数情况下，你必须遵循许多法规，例如健康法案。在你得到政府的批准且满足保险条件之后，还是有可能会不符合该地段对这一行业的规定。如果没有通过消防检查的话，你将无法获得保险，而在未来出租的时候，保险是必备的。”

值得注意的是，在不同的地区，区域划分和其他法规通常都是不一样的，因此你需要寻求专业人士的帮助。

地理位置：便捷地段对经营业务的重要性

 空间充足

任何人在经营事业的时候都希望能获得进一步发展，但是，当事业真正进一步扩大的时候，是否有足够的空间来支持它的发展呢？

Gunnings认为，通过调整办公室布局来容纳更多员工是应对事业扩大较便捷的方式，不过，有些行业最终还是会需要更多空间来放置设备，因此，你必须将这一可能性考虑在内。

店铺的重要性：选择最合适的零售店铺

他说：“零售店和办公室是最容易处理的。如果你经营的是服装店，将部分商品打包，便可继续营业。但如果你经营的是其他产品，便会出现更多问题。以制造品为例，你需要卡车运输。当你扩大经营的时候，运输量会增大，那么你就需要清楚半拖挂车是否允许且可以进入企业所在的街道。在澳大利亚，所有街道都设有评级，如果所在街道不允许拖挂车通行的话，你便不能轻松运输自己的货物。”

如果你经营的是制造品类的生意，那么你需要规划好是否有充足的空间来容纳更多的货物。

交通便捷

抱最好的希望，做最坏的打算。在每个首府城市都会有这样一些地段——每当有自然灾害发生的时候，这些地段总是最先遭殃的，而这无疑会为你的经营带来影响。

是不是每次下倾盆大雨的时候，主干道路上就容易发大水？你经营的店铺有没有在户外设有座椅？顾客可否乘坐公共交通前往你的店铺？这些问题都应该被考虑。

Gunning认为，便捷的交通是首要因素，否则人们便会有其他的选择。

他说：“对于商业房产来说，便捷的交通是至关重要的。如果你是一个大型零售商，你要怎样来运输自己的货物？如果你是食品加工商，你有没有可以储存食品的设施，又会选择怎样来运输？如果在不能停车的区域，那么你便不能停车装卸货物。”

WBP Property的商业评估经理Justin Thomas认为，服务业的人最清楚外在因素对一个企业的影响力。

 天气是不可预测的，对服务行业来说尤是如此

Thomas说：“有些地段，尤其是设有室外座椅的地方，是需要看天气的。在夏日，如果天气好的话，所有人都想要在明媚的周末出门。但如果是下雨天就不尽其然了，然而，这也是你所不能掌控的。说不定这个周末你的生意很红火，而下个周末就会很惨淡。”

 选择左邻右舍

 不能自己选择家人，但可以选择自己店铺周边的企业类型

Thomas认为，紧邻一些大型企业的地段比较有回报空间，如大型超市和银行，因为他们可以为你带来有保障的客流量。

但是需要注意的是，并不是每个店铺或企业都会获得同等的客流量。Thomas说：“即时在同一条街道上，不同的位置也会产生不同的效果。举例来说，你的店铺正好位于这条街不太理想的位置，则会给你的经营带来负面影响。”

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（据澳洲房产网）