Finance News – Page 160

美国 | 实力开发商精心打造，“奥格登”成就至尊生活

拉斯维加斯是内华达最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、购物、度假于一身。

目前，拉斯维加斯正在加强城市建设。2013-2016年间，共有约72亿美元投资的已完工项目和已批在建项目，包括投资40亿美元的拉斯维加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程。“奥格登”坐落于拉斯维加斯城市中心，由实力开发商DK Las Vegas公司精心打造，是该地区唯一地标性质的高层共管公寓楼，为您带来千载难逢的机会，是您在美国置业的不二之选。

DK Las Vegas精心打造的“奥格登”坐落于拉斯维加斯城市中心，是该地区唯一地标性质的高层共管公寓楼

拉斯维加斯：老牌“不夜城”的全新活力

从美国洛杉矶（Los Angeles）沿着15号州际公路往北直行，就能到达处于内华达州（Nevada）沙漠边缘的这座“不夜城”。拉斯维加斯是内华达最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、购物、度假于一身。这里有一流的演出，闻名遐迩的各国美食以及世界名牌精品店，特别适合全家人前往休闲度假。

目前，拉斯维加斯正在加强城市建设。2013-2016年间，共有约72亿美元投资的已完工项目和已批在建项目，包括投资40亿美元的拉斯维加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程，建成后可提供超过1万套酒店客房以及会展中心、剧院、赌场等配套设施。此外，由拉斯维加斯至洛杉矶东部地区的西线高铁XpressWest也在规划之中，将会大大方便人们的出行。这让拉斯维加斯的未来发展变得更有活力，也更有潜力。

“奥格登”有一居室和三居室不同户型可供选择，面积815平方英尺至2044平方英尺不等

实力开发商打造，无与伦比的现代化居住体验

奥格登公寓由实力开发商DK Las Vegas公司精心打造。公寓大楼是一栋美观时尚的白色建筑，高21层，住户主要为专业技术人员、空巢退休人士以及商务成功人士等。DK Las Vegas公司是一家成熟且富有经验的高端公寓开发商。作为KRE Capital LLC and Dune Real Estate Partners公司的合伙人，他们在拉斯维加斯另外还有四个公寓社区，对公寓的管理、运营和服务得心应手，能为住户提供无与伦比的居住体验。

近年来，随着弗里蒙特东娱乐区（Fremont East Entertainment District）和拉斯维加斯艺术表演区（Las Vegas Arts District）的兴盛，奥格登公寓也花费200万美元进行了公寓翻新，升级了大楼内部的配套设施。如今，奥格登公寓拥有楼顶游泳池、天空观景台、健身中心、社交休息区、宠物公园、休闲工作区等，基本能满足住户的各项需求。同时，奥格登公寓也为住户提供24小时安保和礼宾服务，包括干洗、电动汽车充电等。整座大楼装修豪华，布局开放，设施一流，是拉斯维加斯高端公寓楼的代表之一。

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（十二）：报价低的报告靠谱吗？

某客户向我抱怨，她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告，结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼内的一卧室单元房的折旧额高。她因此非常生气。

我向她分析说，这通常存在两种情况：第一，她朋友的一卧室单元房是带家具出租的，而她自己的两卧室单元房是不带家具出租的。因为家具、厨具和室内装饰品等资产的有效寿命很短，导致单体的折旧值却很高，这往往给投资者带来资产折旧总额翻倍的效果。此属正常现象。

第二、她朋友的一卧室单元房和她自己的两卧室单元房是以相同的出租方式来获取收益，（要么两者都是带家具出租的，要么两者都不带家具出租的），这时出现这种情况是不正常的。通常情况下，在同一栋楼，两卧室的单元房要比一卧室的单元房面积大，由于建造成本跟面积成正比，所以两卧室单元房的折旧额应当比一卧室的折旧额高才合乎情理。

这名顾客承认是第二种情况，但同当地的澳洲公司交涉后，发现对方以她购房价格偏低为由，拒绝给她修改报告。

我认为该公司的理由是不成立的。因为我们计算资本折旧的基数是以当初修建的成本或当前资产的现值为依据，而不是以购房的价格为准的。我以前遇到一个案例，餐厅的老板将生意以一块钱卖给了他的朋友，他的朋友请我按照资产的现值做了一份资产折旧抵税报告，每年的资产折旧总额上万元，这与生意的购买价毫无关系。

我想告诉各位读者，做折旧抵税报告，务必要从开始就选对人，千万不可按费用高低来做选择。更不能为了得到最低的价钱，而去网上找。因为一名有资历和经验，高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益（远远大于初始投入）呢！

当前经济不好，大家都想办法在省钱。但在获取固定资产折旧抵税报告方面，我劝大家还是要抓住重点，三思而行。更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。

我们制作或更新固定资产折旧抵税报告的目的在于为合法地把我们应得的税务利益最大化，而不是寻求一份报价最低的报告，更不是把一些不准确或是有争议的数据应用在每年的报税记录中，等将来被国税务局审计出来，伴随着缴纳罚金的风险。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商，当我们聊到资产折旧抵税这个话题时，他问了我两个问题，第一：你是否可以提供折旧最大额度？第二：你是否有专业保险？话毕，我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处，这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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美国 | 中美关系影响世界洛杉矶“亚洲未来峰会”实况直击

导言：不言而喻的是，相比于世界上任何地方，亚洲的未来对于美国的未来越来越重要。以下数字可以佐证，到2030年，全世界中产阶级的三分之二将出现在亚洲地区的中国丶印度等国家；到2035年，其电力需求将占全球的70%；2050年，亚洲人口将达到53亿，需要增加70%的粮食生产量。显然，这是百分之百的事实。

亚洲和美国是世界上最具活力和创新的地区，它们的综合人才，资金和创业精神将在21世纪共同塑造全球经济。到2030年，亚洲的中产阶级人口会提升两倍至大约30亿人。到2050年亚洲的生产总值将由现在全世界的三分之一升为世界GDP的50％以上。该指数的巨大变化也带来了在经济、社会、政治、军事、文化和环境上的重重挑战。

2016年9月15日至16日，由洛杉矶世界事务委员会主办，美中企业家商会协办的“亚洲未来峰会”又名“展望亚洲2030”，在美国加州洛杉矶圣塔莫妮卡举行。此次活动是美中企业家商会与洛杉矶世界事务委员会第一次合作并经过为期8个月筹办。来自世界各地50多个企业领袖及相关国家政要作为演讲者，就未来亚洲的迅速发展以及亚洲与加州和美国的关系议题在此次峰会上展开了广泛而深入的讨论。试图回答有关这个具有44亿人口大陆的快速转变的问题，机会及解决方案。

我们荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman参与并为居外用户现场直击这次盛事。

我有幸参加了由洛杉矶世界事务委员会在美丽的海边酒店-圣塔莫妮卡举办的 “亚洲未来峰会”。与会的有六十多位演讲嘉宾，其中来自亚洲各个领域的专家在9月15-16日参加会议。其中的一个演讲嘉宾怀疑中国国内是否还有人留守。这两天内我参加了多个论坛的会议，在与诸多专家交流的过程中学到了很多东西。本次会议重点是亚洲，那么中国无疑就是重点中的焦点。

居外网的读者们最为关注的莫过于中美关系论坛，该论坛主持人——Matthew Spence来自耶鲁大学，曾在奥巴马执政期间任职。与会成员包括Jeff Bader——奥巴马总统的前任高级亚洲政策顾问、新加坡大使Bilahari Kausikan以及来自上海社会科学院的刘明。

该论坛讨论的焦点是未来中美关系，以及专家对中美之间未来关系是战略性而非对抗性是如何认识的。Jeff Bader说奥巴马总统首次执政期间便非常期待加强中美之间的关系，而下届总统将会把朝鲜问题放在首位。刘明说中美之间有很多误解，因此有很多需要平衡之处，而中国下定决心要赶上美国。Kausikan大使用“摸索”来形容两国的关系，目前双方正在摸索一种过渡性的相处模式，其中南海问题正是这一探索的典型案例。主权争议会引发一系列问题，这些问题不可能得到完全的解决，但需要找到一种平衡的方式，如何处理这些问题是非常重要的。在摸索过程中大国肩负着重要的责任。Bader认为应该广泛听取意见，寻找解决方案，因为敌对情绪最为危险。

专家们讨论的第二个内容是中国台湾问题和美国的下届总统选举。Bader认为中国台湾与中国大陆之间的关系不是我们能决定的，如果希拉里·克林顿当选下届总统，那么美国对此问题的态度是不会变的，如果唐納德·川普（Donald Trump）当选则很难说。Kausikan认为对此美国态度会是一贯的，但任何一个美国总统都不可能忽略川普和伯纳德•桑德斯所带来的世界性关注。他认为如果川普一党所信奉的“无人可挡”政策会破坏美国与越南之外其他国家的平衡关系。刘明认为川普无法改变美国对中国大陆和中国台湾的政策。Bader认为川普是颗具有潜在威胁的小行星，他对中国以及人权问题的评论是存在严重的问题，而克林顿·希拉里在与亚洲领导人相处中有着丰富的经验，如果她当选，美国对中国的态度会是一如既往的。

回到南海问题上来，Bader认为中国不会参与其管理，刘明称这点不会实现，这个问题会留待下一代解决。

朝鲜问题是我们关注的另一个焦点，Bader认为这是头等安全问题，下届政府需要对现有的政策方针进行反思；中美之间需要更加紧密的协助，所以美国需要了解如何从中国寻求帮助。2009年Bader和美国国务卿曾跟中国政府说过如果他们不对朝鲜施压则会出现他们不愿看到的情况，事实已经验证了这一点；只要金氏王朝继续执政，这一问题便很难得到解决。我们和中国对此问题没有进行过会谈，也毫无准备，因此存在着危机。朝鲜领导人金氏曾说过，中国对另一个共产主义国家所施压的压力是有限的。

Susan会後感言

该峰会计划今后会每年举办，我非常期待明年的会议。本次峰会上我收获颇丰，在此我想感谢居外网以及洛杉矶世界事务委员会给予我这个难得的机会。此外，在本次峰会上我认识一朋友，经他介绍介绍我将对亚洲世界电影节进行全程报道。洛杉矶不仅拥有美妙的气候以及房产投资的绝佳机会，同时也在举办越来越多的与中国相关的盛事。快来加入我们吧！

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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澳洲 | 信贷增长缓慢投资房贷跌至金融危机低位

澳洲信贷增长缓慢投资房贷跌至金融危机低位

澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）今天公布数据显示，私营部门信贷增长在8月仍然走低。

据Business Insider报道，8月，私营部门信贷增长仅有0.4%，年增幅降低到5.8%，达到2014年底以来的最低位。

增速缓慢的主要原因是住房信贷、尤其是投资住房信贷增长缓慢。

住房信贷升幅仅有0.5%，与7月相同；年增幅仅有6.5%，达到2014年7月以来的最低位。去年11月，住房信贷年增幅达到7.5%。

澳洲国民银行（National Australia Bank）经济学家斯特里克兰（Tapas Strickland）表示：“投资住房信贷增长保持缓慢。

“最近几个月略有回升，但仍然远远低于去年同期水平。年增幅远远未及澳洲审慎监管局（APRA）设定的10%上限。”

投资信贷增幅达到2009年11月以来的最低位。

增长缓慢有两大主因，包括借贷方收紧限制条件，以及住房供应流转率偏低。

自住住房信贷升幅同样为0.5%，年增幅为7.6%，比7月下降0.1%。

除住房信贷外，商业及个人信贷增长仍然疲弱。

斯特里克兰表示：“商业信贷过去3个月保持疲弱，上个月增幅只有0.1%。

“商业信贷目前年增幅仅有5.7%。年初的强劲势头无法保持。”

个人信贷近年来在三大部门里面一直增长最慢，最近再跌0.1%，年跌幅达到1.2%，达到2012年6月以来的最低位。

斯特里克兰表示，如果澳洲储备银行确认需要进一步降息，就算信贷增长缓慢也不会构成阻碍。

“投资信贷增长缓慢让澳洲储备银行相信房地产市场的风险已经消失。”

（据澳洲新快网）

澳洲 | 华人来澳买房原因：一孩政策与教育强度

小学生签证有望带来大量中国生源

据《澳洲金融评论报》报道，澳洲的生活方式和教育系统并非是吸引中国买家蜂拥而至的唯一原因，还有其它因素推动着他们不远万里离家来澳。根据墨尔本皇家理工大学（RMIT）的一项研究显示，原先中国实行的独生子女政策和高强度的教育系统促使很多人来澳。

中国家庭的财富积累

墨尔本皇家理工大学助理讲师王鹏（Peng Wong，音译）称，独生子女的政策让中国很多家庭积累了很多财富。通常第一代家庭只有一个孩子，然后他们的孩子结婚成家，接着继承双方父母因经济增长长期积累下来的大量财富。据王鹏和希金斯（David Higgins）的研究显示，这种现象还会导致中国年轻家庭中有巨大的财富流动性。

中国买家选择澳洲原因

王鹏称，自1999年以来，中国实行的“走出去”政策推动了中国人对外投资，而其他国家政府实行的不利政策也进一步导致了资本流向澳洲。在2014年2月，加拿大废除投资移民计划（Immigrant Investor Scheme），而新加坡政府也对外国投资者加收15 %的印花税来冷却投资。再加上中国的投资市场存有局限性，国内住宅市场也表现不佳。据外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）年度报告显示，中国目前仍然是澳洲房地产中最大的海外买家，在2014-15年的投资支出突破243亿元，是美国的3倍和是新加坡的6倍。该研究亦发现，喜欢定期在澳洲度假的买家比出于利润目的而买房的人占多数。不过，AC Property的主管杨美玲（Esther Yong，音译）称维州政府对外国买家征收的印花税和银行收紧贷款正逐渐改变投资者的想法。此外，新州和昆州也对海外买家引入4%和3%的印花税。

高压教育体制

王鹏和希金斯将采访上海的房地产专家作为研究的一部分，他们称父母很早时就把孩子送到澳洲学习。他们认为中国的教育体制死板、缺乏创新，学生的能力评估靠熟记和有标准答案的考试。而且，一些父母认为孩子在这种高压环境下学习不利于成长，因此他们选择送孩子出国留学。研究亦显示，墨尔本靠近大学、高等中学和小学的住宅正受到越来越多的国际留学生的亲睐。据买家代理Secret Agent报告显示，澳洲学生签证自7月1日起进行了重大改革，这将刺激优秀小学周围房产的发展。

（据今日澳洲）

要价不斐的全新房屋? 美国新屋隐藏价值详解

新屋可能要价不斐，一般人也普遍认同新屋比起中古屋来得昂贵。房事上也有一说 : 新屋价格一般高于同型中古屋15-30%。事实上，根据全美建商协会2014年的调查，新屋成交价的中位数落在25万9千美金，而中古屋成交价约为21万3百美金。

比较新屋及现有房屋价格的重点在于，要做同等条件的比较。根据隶属于全美建商协会的Home Innovation Research Labs市场分析师艾德。哈德森: 「比较价格中位数是没错，但是新屋和中古屋是否是是一洋坪数? 他们内部装潢是否雷同? 新屋一般来说空间充足且配备了新颖的设备。」此外，由于美国新屋市场尚未回稳，许多建商会提供升级服务或是价格折扣。成交价也有可能再降低，如果屋主愿意自行进行部分工程。

另一方面，部分屋主会选择升级内部装潢，例如顶级的橱房设备、橱柜及流理台面，或是高品质的地毯及原木地板，都有可能增加新屋的总价。此外，新屋会产生额外费用。例如首次进行草坪植栽及维护、设置水电网路缆线、社区管理费或是单纯的需要购置新家具。

更进一步，如果今天是要打造客制化的理想住宅，费用也会相对增加。客制化新屋一般需要雇请建筑师来设计，还包含施工前的建地整理、申请施工执照、检查费、水电网路缆线、车道铺设，甚至是汗水处理设备等等。若与一般同坪数建案比起来，客制化房屋费用会多两成至三成。平均一平方英尺的建造费约为两百到四百美金。

时间因素也需要纳入考量。建造新屋一般来花费数月是正常的范围，客制化新屋复杂度更高，花上一年都是有可能的事情。反观来看，购买现成房屋，就算加上装潢整修，最晚也能在两至三个月内迁入。

美国八大顶尖房地产开发商介绍 1、Lennar Homes，美国四大顶级住屋建筑开发商之一，三次被专业建筑商杂志评为年度优秀建筑商。至今为止，Lennar已在美国多个一线城市建造了80多万套房屋，是全美规模最大、最权威的建筑商之一 2、Toll Brothers，美国豪宅建筑商，已成功在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了豪华楼盘。 Toll Brothers已赢得了无数奖项，包括《材富》杂志颁发的“2016年全球最受赞誉的公司调查奖”。 3、David Weekley Homes，1976年成立于休斯敦市，现在已经成长为美国最大的私人房屋建筑商。 David Weekley Homes会告知客护房子在各个阶段的进展情况，客护可以和自己的私人建造师交流情况 4、 Beazer Homes，是一个材富500强的美国房地产公司，总部设在亚特兰大，在美国建筑业有35年历史公司在17世纪开创的Beazer品牌，以高品质家居建材、精湛的工艺和创新著称 5、KB Home，成立于1957年, 总部位于美国加州洛杉矶，是全美排名第五的住宅建造开发商。 KB Home公司一直把首次置业者为主要目标市场，其建设项目广泛地分布在美国4个区域的15个州和法国。 6、Taylor Morrison是公认的美国最值得信赖的新房建筑商，拥有100多年的住宅建筑经验； Taylor Morrison通过为投资者提供资源、支持及行业知识，帮助投资者做出知情的重要置业抉定。 7、Simon Property Group，美国最大的SHOPPING MALL营运商，在美国有250多座各型商业房地产。公司于1960年成立，1993年在纽约证券交易所上市，是美国证券市场最大的美国房地产基金 IPO。 8、Horton 公司是四大美国房地产公司中成立最晚的，却是发展最快的，目前是美国售房量最大的公司。 Horton主要从事首次置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务，在22个州44个市场开展业务。

为什么要买新屋呢?

虽然以上提及新屋的各种花费及复杂手续，但整体而言，新屋还是最受欢迎。

首要原因，新屋较符合屋主需求。针对新屋，建商提供多种隔间及装潢选择。屋主能针对需求，选择最这合自己的房屋规划。少数建商也会提供部分客制化的选项，屋主可以增加停车位或加设隔间。而客制化房屋则拥有更高的选择性，可完全以按照个人喜好打造完美住宅。

第二，新屋配置全新设备。买二手屋有一定风险，外观看起来也许完好无缺，但实际上你无从得知屋顶、设备、装潢横梁及冷暖气系统的建造年分及剩余寿命。也许搬入的数周内，就有可能产生问题需要立即维修。有鉴于此，哈德森解释购买新屋的额外费用其实是用来买时间 – 拖延房屋修缮的时间。以冷气而言每十五年需要更换，而屋顶则可使用20~30年。新房屋的设备使用年限低，因此短期之内不需要担心修缮问题。另一方面，新屋所涵盖的内部装潢及橱房设备都是全新的，这意味著住护可以享有一定年限的建商保固或是产品制造公司自行提供的维修保固。新建社区也会包含草坪维护及新建的公用设施，例如公员及健身房等外加设备，往往能够大幅提升生活品质。而融入新建社区的社交圈也相对轻松，毕竟大部分的住护都是新迁入，较不会有隔阂。

最后是新屋的美学设计。新建案通常具有开放式空间、可弹性运用的空间规划、内部装潢、天花板挑高等老屋不具备的摩登设计。哈德森补充，新房屋一般较有设计感也符合现代人生活方式，光是屋顶挑高部分，老屋通常是八英尺，新屋则是九英尺。功能性部分，新房屋符合现在施行的施工标淮，兼具节能及环保的冷暖气系统、隔热层及隔音窗等等，不但能有效运用能源更能降低水电费用。省水装置及高效能的照明设备也都是新屋常见的装备。

哈德森补充: 「建筑标淮在过去十年来有了显著的改变，大多新屋现在都配备了高效能的能源设备，密闭式的窗护，也减缓了冷暖气往护外流出，因此省下不少水电费用。」另外，网路设备、通讯系统、防火及防盗设施也更为完善。甚至还因应了平板电视的流行，调整了娱乐设施的线路装设。总体而言，虽然新屋总价比起中古屋来得高，但若将这些隐藏式附加价值一同考虑，两者的差距绝对小于市面上说的三成。

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在美国购屋前，你考虑过信箱位置及潜在费用吗?

购买房屋时，一般人通常不会将信箱位置及收取包裹的方式列入首要考量因素。但试想，若你今天上了年纪、行动不便或是单纯懒惰不想走远，那么信箱位置对于生活便利性就有极大重要性。本篇文章将详细介绍美国近年来强制施行的集中信箱法规。

美国邮政总局近年面临降低人事支出的压力，要求建商及开发商在社区设立集中信箱区，方便统一配送各户的邮件及包裹。透过这样的方式，邮差不需要一户户分发信件，也可减少邮政车辆的汽油开销。此外，统一配送可减少邮差工作时数及工作量，也能达到降低人事成本的优点。

根据美国邮政总局的资料，大约三十亿的年度开销是花费在信件配送项目上，这占了邮政总局最大比例的固定成本。若将费用摊提至总家户数，送信到家门口，每户需要花费353美元。将信件放置车道外的信箱，每户平均花费224美元。而要是将信件统一配送到社区信箱区，则能将费用降至160美元。另外一个重要因素在于信件安全性。将各户信件放置到所属的加锁信箱，比起随意放置在家门口来得安全，可避免重要信件或是支票被偷取。

David Weekley Homes ，1976年成立于德克萨斯州的休斯顿市，是美国最大的私人房屋建筑商。 Silver Ranch社区，位于美国德克萨斯州的凯蒂市，去往休斯顿市中心十分便捷，邻近Katy ISD 学校社区里配备带喷水池的六泳道泳池、网球场、操场和步行道，还有户外烧烤蓬。春湖（Spring Lake）联排住宅社区，位于佛罗里达州塞拉布雷逊，拥有现代化的便利设施、方便的地段田园诗般的度假村式居住环境，如果您正在寻找维护成本较低的小镇风格住宅的话，这里是不错的选择 Creekside Park住宅区的Liberty Branch社区位于美国休斯敦北部的伍德兰兹，紧邻能源走廊北部社区周边环境别具特色，紧邻溪畔公园乡村中心，有适合全家人徒步的喷漆地面乡村广场、餐馆、商店诺娜湖（Lake Nona）社区，位于佛罗里达州奥兰多，景色优美，传统建筑风格与诺娜湖的美景相映成趣该社区住宅为30英尺户型，极易管理。拥有零售和餐饮区以及码头的乡村中心，距未来的购物中心仅1英里西恩纳平原（Sienna Planation），占地10,000英亩，位于美国密苏里市和舒格兰之间的本德堡县社区提供度假村式的便利设施，包括两个水上公园、泳池、健身中心以及绵延数英里的步道和公园等

基于以上原因，邮政总局要求建商统一设置信箱区，建商则将信箱区的费用转嫁到屋主身上。美国社区信箱区外观类似小报摊，上面设有遮雨棚，信箱数量则在12-16不等，此外，也需要额外设置大型收纳柜，以利配送大件包裹。一般而言，一个大型信箱花费可能超过一千美元，取决于尺寸及设计。除此之外，因应各地不同气候，信箱区也会加设屋顶或是照明设备，有的信箱区甚至看起来像个小公车站! 部分建商还会特别设计信箱区，使它与整个社区融为一体，但所有改装费用，都会直接反应到房价上。

集中信箱区在连排别墅(由数栋小于三层的单户别墅并联组成)社区内相当常见，但建商仍会试图与邮政部门沟通，借此方便住户及节省开销。然而，真正的转捩点在2012年，在网路及其他私营邮递服务竞争下，邮政总局预算更为紧缩，因此修改了营运策略要求所有新建案都需要设立集中信箱区，不管社区幅员有多广大，都必须配合此规定。

各州的建商及开发商对此规定都相当苦恼，其中俄勒冈州就从起初的抗拒到进而接受，但像是北卡罗莱纳州及佛罗里达州则持续抱持着抗拒的态度。较为偏僻空旷的住宅区，也仍旧保持着信件投递到家门口的习惯。

北卡罗莱纳州建商协会副总裁提姆。明顿解释，因为邮政总局并未及时通知当地建商及相关机构已终止个别住户投递服务。另一方面，部分建商虽然已接收买家订单，但在房市好转之前并不会进行工程。针对以上状况，邮政总局的新规定就产生了适用性的疑虑。

因此，部分进行中建案，在建造过程中，才临时接到需要加装集中信箱区的规定。然而，初期社区规划中并没有任何多余空间来设置信箱区。最后的折衷方案是邮局将信件送至社区管理中心，再由管理中心代为配送信件。明顿也说明，许多建商因为新规定而增加了六至七万的建造费用，这都是一开始不包含在建造成本里的额外支出。「我替建商和住户感到可惜，这项规定打乱他们原先设定好的计画。」

根据邮政总局委托盖洛普调查，统计结果也再再显示出住户对于家户投递或是至少投递至车道前信箱的规定仍旧相当死忠，尽管需要额外的费用，他们也宁愿维持现状。这样的反弹状况甚至吸引了CNN报导。除了方便性问题，许多民众还是不信任集体投递邮件的安全性，尽管邮局再三保证。更别提在寒冬中，他们必须大老远地绕到信箱区去取件，有时甚至发现邮局因气候因素暂停服务。习惯家户投递的民众也认为在信箱区整理及筛选信件，根本没有隐私可言。

个别住户面对这项新规定无从反抗，就算透过社区管理委员会也无法表达诉求。只有建商有能力出面解决，代表住户与当地邮局协调。地方的邮政局长被授权可自行决定是否进行家户投递，但根据北卡罗莱纳州建商抗争的结果，显示出协调根本没用。就连北卡市民联盟也无法与邮政机关沟通，市民联盟发言人表示:「邮政机关根本没有要跟当地社区合作的意思。」全美建商协会针对此状况也替会员们准备了指导方针，提供不同证据及说辞希望能帮助会员与当地邮局沟通。

反对此规定的人，也提出了以下数个争议点。第一，邮局规定中提及: 集中信箱区必须在住户居住地一个街区以内。但即使是短距离，对于老年人或行不方便的残疾人士仍是一大考验。第二，集中信箱区纵使有上锁，但仍旧无法保障信件安全及隐私。数年前，加州曾发生小偷撬开整个社区的信箱，取走税务相关文件，借此进行退税诈骗。第三，社区为了因应安全问题，统一由住户管理委员会自行决定，是否加装额外保护设备来确保信件安全。但并非每个社区都会有自治委员会。这点出最重要的问题: 信件安全及隐私需要由谁来负责? 第四，住户一旦遗失了信箱钥匙，必须自行更换信箱锁，并非邮局负责。如果住户没有备份钥匙，则只能将整副锁具更换，而来路不明的锁匠，更是潜在危机。

尽管争议不断，目前集中信箱区在各州仍是强制施行的规定。因此，下回购屋前，记得问清楚信箱位置、社区是否加收信件配送费用以及信箱损坏时的处理方式。

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屋主必知美国施工查验教战守则

建商通常在装修中或装修完成后会与屋主订定日期，进行工程进度查验。以下详细介绍各阶段工程查验的注意事项。

当签订合约，并决定主要地板，橱柜及相关设备后，下一步就是正式施工。身为屋主，你会兴奋地想要了解工程进度，但考量安全因素，屋主并不能无限制且任意地进出施工现场。

实际上检查频率会依据不同建商而有所差别。一般在美国买屋装潢，会有两个检查时间点。第一个是在房屋主架构及水电配置初步完成后，安装墙内隔热层之前，第二则是房子正式完工后。

Toll Brothers，美国豪宅建筑商®，已在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了众多豪华楼盘。 Enclave社区，坐落于 Yorba Linda 山上，总占地约 4,500-6,000 平方英尺，房屋选址宽敞，高端奢华。 Enclave社区距离主要高速公路、迪士尼乐园、Brea 购物中心仅数分钟，毗邻美丽的山脉和沙滩。波特牧场，位于 San Fernando 谷的山腰上，风景秀丽，邻近新的 K-8 社区学校。每一块波特牧场周边，都有自己的特色，进入大门后更显私密。波特牧场倡导一种休闲之上的高质量生活 Marbella Collection 社区，距离著名加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟，提供优质校区、公园和开放区域提供了 5 种独特别墅设计，融合宽大入口，可容纳 3-4 辆车的车库，优雅的加州风房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社区，坐落于南 Santa Susana 群山中，是独一无二的、有栅栏警卫系统的高档住宅小区 Canyon Oaks 闹中取静，业主们将会享受到郊区安静恬淡的舒适氛围，靠近娱乐休闲场所和就业中心 The Crossings，靠近贝克牧场，毗邻度假式设施，包括 Vista 游泳俱乐部、Promenade 公园 The Crossings 是在便利与舒适之间达到了完美的平衡，利用整体规划的便利设施，精心设计的独栋别墅

初次查验

亚利桑那州Maracay Homes的工程经理詹姆斯·安德伍说明: 「大部分施工厂商都会进行初次查验，但有些厂商交由屋主决定是否进行初次查验。」

初次查验时，工地经理会带着屋主检查所有合约上详列的施工项目，并详细解释水电配置，一切确认无误后，才会再开始装设隔热垫并将墙面封死。「这提供承包厂商一个机会来向屋主详细解释各项配置及相对应的功能。最重要的是确定所有内装工程都已经到位。一旦封住墙面，要再进行内部配置就会非常麻烦。」

初次查验通常耗时一个半小时，查验项目包括: 冷暖气系统、散热及水电瓦斯等等。有些屋主也会要求检查网路、电话及其他影音设备依照合约规定配置在正确位置。最重要的是，施工经理会跟屋主详细说明保固、服务流程及维修等规则。

为方便双方交涉，安德伍建议屋主携带以下文件:

建商售后服务的说明书
工程合约
建商提供之装潢设备选择清单
网路及电话线路配置图
装潢升级清单 (非必须)
户外造景及游泳池规划(非必须)

完工查验

安德伍称之为「新家导览」，通常需要花上二至三小时。一般时间点会在新屋完工后或是正式交屋之前。

新屋导览不仅仅只是确认达成合约上涵盖项目，更包括实际示范如何使用屋内设施。工程经理会告诉屋主如何使用冷暖气系统、厨房设备、如何处理跳电或是管线问题。此外，屋主也需要详细检查地板、门窗、流理台表面是否有刮痕。安德伍提醒屋主不要忽略任何小刮痕，因为一旦交屋之后，此类不影响居住功能的项目，不涵盖在保固里。若有任何疑义，需以纸笔详列并注明解决方案。

「完工查验是屋主保护自身权益的关键，一旦双方签名同意完工后，任何非功能性的损伤，都不能归咎于建商施工不当或是意外造成。」除了地板，地毯磁砖、橱柜开关、以及浴室莲蓬头都是需要注意的地方。另外，也不要忘了走出屋外检查屋顶、走道及车道。若是合约中包含了庭院造景，要额外检查是否有枯死的植物，并请厂商立即处理。

新屋导览时，屋主会获得许多相关文件，其中包含了紧急联络电话，若是在晚上或是假日水电管线出现问题，要联络那些厂商来处理。此外，屋主也会拿到所有内部设备使用及保固的文件。过程中必定会觉得头昏眼花，因此不要单纯仰赖记忆，详记笔记以备未来不时之需。

通常施工厂商会尽量在交屋及屋主入厝之前完成所有合约项目，偶尔会有部分项目因为非人为因素而延迟，针对这种情况，厂商会与屋主再进行另一次简短查验。由于时间较短，屋主若有任何疑问一定要即时反应，将小问题处理好，避免未来损伤扩大需要花费更多金额。施工厂商为了保护商誉，也都会愿意配合即时处里。

最终查验

Maracay Homes会进行一至两次的最终查验，此时段是用来确认在交屋查验中未通过的项目。安德伍: 「以Maracay Homes来说，最终查验会落在交屋查验的三到四个工作天之后，我们会在这段期间之内改进屋主不满意的项目。」

一般施工厂商及建商都希望在屋主迁入之前完成所有施工及改进项目，因为空屋施工起来较容易。但针对庭院造景，施工厂商可能就会避开冬天，等到天气回暖再补强。

在最终查验时，屋主需要在合约上签名确认个项目都完成。若真的有无法即时施工的项目，会被转往建商的保固服务部门，另外再安排时间处理。

此外，建商有个不成文规定是在屋主入住的一年后进行年度复查。通常是进行必要检查或是进行非紧急项目的修理。较常见的项目是天花板油漆的凸起及剥落，主要成因跟墙壁内的隔热层有关，通常在入住一段时间后才会逐渐发生。

虽然顾客在最终查验时确认各合约项目是相当重要的，但其实这也是一个庆祝入住的场合。安德伍通常会在屋内布置欢迎布条，全体施工团队会给屋主一个惊喜，并送上房屋钥匙及礼物篮。

房屋查验教战守则

应该做:

提前列出检查清单和关于保固及维修的问题
在查验当天排除其他行程，确认有足够时间进行详细检查
携带纸笔相机来协助记录建档
携带相关文件合约
将车停在街边，尤其是房子尚未完工之前不要任意停在车道或车库
配戴施工安全帽以策安全
充分与施工厂商沟通未完工项目及订定完成时间，最好能将项目详列双方签名以示同意

不应该做:

施工厂商时间表排得很密集，迟到会压缩自身检查时间
不要带小孩宠物或是其他亲朋好友，避免影响工程检查
草草检查。任何项目都应该仔细检查
害羞不敢提问或要求厂商，认为问题可以日后再解决

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美国房屋买卖中的托管帐户，你了解多少？

在房屋买卖中，买家有可能遇到各种托管帐户(Escrow Account)。例如说，建商会将你的订金暂存到托管帐户中，不论最后这笔钱成为你头期款的一部分，或是你改变心意想要退费，托管帐户都能有效且安全得管理这笔款项。买家对于托管帐户最大的担忧在于托管帐户一般设立在贷款银行底下。贷款银行不但是贷款方，同时也会监督你的信用及还款纪录，来决定托管帐户的费用及相应规定。

托管帐户说明及流程

托管帐户成立目的在于征收房屋税、房屋保险及其他相关项目。以每月份为基础，托管帐户对代替屋主将费用支付给政府、保险公司及其他机关。你可能会想，为什么我不能自行付款要透过第三方支付呢?

主要是为了保障卖方及购买你贷款债券的投资人。债券投资人希望买家能准时付款，因此希望款项能由第三方监管。试想，若是买家没有按使缴交房屋税，房屋产权就无法受到政府保障，对投资人来说会有一定风险。抑或是，买家便宜行事没有购买房屋保险，一旦房屋发生火灾，没有保险公司弥补损失，也会连带影响债券投资人。

也许你觉得有复杂，但简单地说 : 银行核准贷款给你，之后他们会将款项变成债券贩售给投资人。投资人可能是其他银行、退休基金及国外金融机构等，不管最终拥有你债权的人是谁，他们通常会将债权托付给第三方，并透过第三方来征收款项及分散债权风险。

Lennar公司成立于1954年，并于纽约上市，是全美规模最大、最权威的建筑商和房地产公司之一。 MiraLago社区，位于佛罗里达州的帕克兰，50万美金起，居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等 Ashmore II社区，Lennar位于拉斯维加斯的项目，提供了无与伦比的2楼层布局和Next Gen布局。所有房子都配有建筑商Lennar的“一应俱全家居配套”，当中包括了不同的升级配套，如智能家居系统。 Laurel Oaks社区，位于希尔斯伯勒金缕梅村一带的劳雷尔奥克斯，与波特兰市中心只有21英里距离。劳雷尔奥克斯项目里的房子，提供高达5卧3卫3车车库再加阁楼和额外房间的布局。房屋设计独特、鲜明克里斯蒂横道（Christy’s Crossing），Lennar公司于联邦路兴建的令人耳目一新的社区。克里斯蒂横道3至5卧房子连带Lennar“一应俱全家居配套”的售价仅40万美元起，比邻周边主要就业中心。 MiraLago社区，位于佛罗里达州的帕克兰，50万美金起，居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等。社区建筑优美的单层或双层房屋共有7个房型，3-6间卧室，并配备3车车库和有遮挡的门廊和平台。牛津广场社区，邻近多尔西铁路站，与霍华德县最新学校相邻，2分钟即达通往巴尔的摩和华盛顿的公路。 Lennar以牛津广场项目获得了全霍华德县里唯一一个LEED银牌社区认证，让住户享受可持续发展环保生活

房屋税和保险为何属于托管帐户?

多数人认为每月由帐户扣款房屋税及保险是很方便地，因此托管帐户有其优点。另一方面，只有极为自律的人才会按时预留支出款项，一般人偶尔都会犯下忘记付款的错误。因此，不妨将托管帐户视为强迫积蓄，确保费用准时支付，避免延伸出罚款或是其他手续费。

当贷款银行要求买家成立托管帐户，法律明文限制了托管帐户的金额。整体而言，贷款银行会每月征收房屋税、贷款本金、每月利息、房屋保险及其他衍伸费用加总，这项金额就是你每月必须缴付给托管帐户的总额。

如何计算托管帐户总额

进一步解释，假设你的年度房屋税是两千美元，保险年费是六百元，则每月须缴付给托款帐户的总额就是将两千六百美元除以12个月。

此外，法律明文规定贷款银行可以预先向房屋买家征收六分之一的费用，相当于两个月金额，作为保障，避免买家未按时缴款。房屋保险及保险费用会依实际状况有年度调整，因此每年托管帐户的金额也会更动。

虽然托管帐户会自动将款项缴交给政府及保险公司，但有时还是会发生错误，因此你最好按时监控帐户扣款，一旦帐户发生异常或银行因私人状况影响你缴交费用，贷款银行需要负担罚款。

最后，法律要求买家在托管帐户成立的45天之内提交详细说明，须包含未来每月扣款金额及帐户交易活动等资讯来保持帐户不被关闭。

当银行核发贷款，许多买家只能暂时估计房屋税及保险费，有时金额会低于实际值。当然低报款项的好处是，每月支付起来比较轻松。然而第二年开始随着房屋增值或是房屋毁损导致保险费提高，这些状况都会影响托管帐户每月缴付金额，因此需定期注意，免得付款时被高额款项吓一跳。

托管帐户发生款项不足或产生盈余?

若是托管帐户发生款项不足，贷款银行会提出一些改善方案。例如说，买家可以一次性缴付不足的费用，抑或是将这笔额度分担到剩余月份分次支付，借此在该年度内补足差额。有时候，银行甚至会提供混和方案，买家可以支付部分费用，剩余费用平均分散到各月。

若是托管帐户款项高于须缴交额度呢? 因为第一年托管帐户款项是粗略估计的，银行有可能超额征收费用，依照费用的多寡会有两种处理方式。第一，银行会将多余款项开支票返还给买家，若是金额较小，银行会将款项折抵至下一年度费用。若是银行要求你自行选择处理方式，一般来说除非你急需用钱，不然将款项留在帐户内是比较建议的方式。

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美国 | 投资移民EB5最新消息延期至12月9日！

美国投资移民EB5最新消息延期至12月9日！举例EB-5投资移民项目涨价仅限71天！今天开始正式进入倒计时。

9月27日，由于民主党对于密西根州的水污染处理未被纳入预算投出反对票，参议院对于CR（临时决议案）的投票未获通过。

在密西根州议会代表团获得承诺，将在众议院通过修改Water Resources Development Act（WRDA－水资源发展法案）纳入预算之后，今天，美国时间9月28日，参议院72:26，刚刚通过临时决议案。

然后，该临时决议案被送往众议院，预计今晚11点将在众议院投票。按照立法流程，众议院通过之后，再交由奥巴马签字，将会最终敲定该法案。

今年的9.30，虽然略有波折，但是基本没有太大悬念。EB-5还是预期将会顺利搭车临时决议案，并延期到12月9日。

延期中的这些小插曲，也许更能让我们在大洋彼岸体会到妥协生态下的美国政治智慧，对于无论受签证排期、子女超龄、城市乡村、回溯提案，等等政治相关因素困扰的中国投资者来说，理解尊重并且有效利用美国政治游戏规则，可能才是上上策。

12月9日前，新的EB-5法案或会出台，投资额涨价的可能性是最大的，建议还在观望当中的申请人要把握好最后50万低价移民美国的红利，尽快递案！

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（据普业移民）