Category: Finance News

加拿大联邦财案周二公布 温哥华基建盼出资25亿元

四大建设 亟需挹注 专家称难一蹴即至

本周二，加拿大联邦自由党新政府公布了上任后的首份财政预算案，温哥华多个市长希望预算案能明确交通基建拨款，让温哥华地区市长议会(Mayors’ Council)早前通过的温市百老汇走廊（Broadway Corridor）捷运、新帕图洛桥(Pattullo Bridge)等几项重要交通基建工程早日上马。不过，有专家估计，拨款恐怕难以一蹴即至。

据News 1130电台报道，温哥华地区市长议会主席、温市长罗品信(Gregor Robertson)说：“我非常希望看到联邦政府的拨款，用矩提升我们现有的交通设施；显然早前故障的世博线(Expo Line)，工程的初始投资是过低，我们看到它的寿命已接近终点。”

由于总理杜鲁多（Justin Trudeau）曾特别提及将升级多伦多地铁系统，罗品信认为温哥华架空列车也同样符合升级要求。他说：“运输联网(TransLink)已把升级世博线，提升它的可靠性，当作重中之重。我们希望看到联邦拨款，使大温交通系统获得改善。”由于世博线软件系统过时，曾导致去年出现严重故障。

运联盼渥京出资25亿元可到位

据加拿大广播公司（CBC）报道，联邦计划拨款600亿中的三分一（约200亿）在公共交通；三分一在可负担住房，如长者中心和日间照料设施；最后三分一在绿色项目，如改善污水处理厂、清洁能源项目、防止气候变化措施等。

温市市议员麦杰士(Geoff Meggs）周一接受《星岛日报》记者访问时指，在200亿联邦交通基建拨款中，他希望看到对温哥华交通基建拨款顺利到位，将有助配合运联未来10年的75亿元交通大计，因为其中三分一的25亿，由联邦分担。麦杰士指，温哥华四大项优先交通基建项目，包括改善世博线、兴建百老汇走廊捷运等。

麦杰士说：“其实市长议会早前所提10项交通工程环环相扣，我希望拨款能整体到位。不过，我个人认为，有鉴于地震威胁缘故，尽快兴建一座新帕图洛桥刻不容缓。”他同时认为，相信温哥华交通公投结果，应该不至于影响联邦拨款决定。

专家：工程繁多审批需时

温哥华都会局(Metro Vancouver)主席、高贵林港市长穆尔(Greg Moore)表示，温哥华地区市长希望预算案公布后，会对拨款有较明确指示外，他们也希望可以尽快动用这些拨款。他指市长议会正在研究不同的区域拨款策略，不过当中大部分都需要进行公投表决。他说，不排除动用物业税去预支他们在相关计划中需要承担的款项。

不过，卑诗大学(UBC)政治学家莫斯克罗普(David Moscrop)在接受《星岛日报》记者访问时表示，他认为温哥华交通基建工程繁多，所需拨款庞大，要求拨款一蹴即就，不切实际。更重要的是，卑诗尚需与其他各省竞争，争取联邦拨款。

 

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（互联网资讯综合整理）

英国房产新规变动4月起实行：齐来认识“股份产权”

英国政府对股份产权房产的规章制度注入新内容，2016年4月起正式实施新规。为了使更多年轻居民顺利栖身于属于自己的爱巢，为了使更多老年人老有所依，同时配合政府推行的“计划购房”政策（Part-buy scheme），英国股份产权房产规则将在今年4月起发生新变动。新规章中，主要对房产股权份额，年薪准入额度等细节做了修改：

  1. 居民可申请享有25%－75%的房产所有权份额，抵押贷款押金比重为房产售价的5%，部分房产可免去印花税。
  1. 年薪准入下限提升，由之前的年薪低于71,000英镑可申请，提升到90,000英镑。
  1. 对于已有房产的居民，包括离异后分得房产的双方，将可申请股份产权房产，并且与普通申请者享有同等权利。
  1. 对申请购买租赁的房产户型放宽，对卧室数量不再加以限制。
  1. 一些职业将不再成为重点受惠对象（Key workers），例如救火员，警察等等，申请者将被一视同仁。

如果您是首次听闻此概念，那么不必担心，贴心的房姐早已为您备好小科普，帮您分分钟明晰何谓股份产权：

购房小tip1：

股份产权（Shared ownership）是指个人与某机构（通常是房屋协会）各拥有一定百分比的产权。个人需为由机构拥有的那部分房产支付房租，从而获得全部房产的使用权。此外，随着时间的增长，个人可增加其所有权份额，有些情况下可将份额增至100%。这也被称为“阶梯效应”。股份产权也是一种较为常见的房产所有权持有形式。其最大的特点在于，购房者只拥有一定比例的产权，且仍需按月缴纳一定金额的房租。

自2005年，住房问题成为英国政府面临的难题之后，股份产权成为舆论关注的热点之一。政府颁布的股份产权计划主要针对主要劳动者，但并不仅限于该群体。该计划由名为“New Build Home Buy”的机构操作执行。大部分股份产权计划均由政府发起，并只针对于一部分主要劳动者以及其他一些对房产有需求的人。此外，政府的股份产权计划大部分只适用于公寓，而非别墅。

选择股份产权的优势在于它使更多的购房者以可以负担的金额购置房产。此外，大部分属于股份产权的房产都是新建的或重新装修过的房产。在一些地区，股份产权房产的印花税也被免除。简言之，英国的股份产权房产与中国的“公租房”颇为相似，都是旨在能够为更多居民提供价格在可承担范围的居所。不同的是公租房的所有权为国家，居民只能采用租赁的方式居住，而英国的股份产权房则是“半买半租”。

英国工党一代表Sadiq Khan表示，2016年内，伦敦政府会为广大市民提供至少50,000户股份产权房产；长期计划中，大伦敦地区共有40,000处区域被列为新的股份产权房产项目选址地，届时将会有至少13万户房产投入市场。未来几年内，英国政府应当继续提高股份产权房产的供给率，尤其是对于在外租房超过5年的居民，他们应当有限享有房产申请权。

购房小tip2：

如果能够申请到股份产权房产，那么您将会在每月还贷上省下不少金钱和精力这一点是公认的。但是关于股份产权房产也有一些事项是您必须要留意的：

  1. 股份产权房产不可用于出租，即便只是出租一间房屋也是不被允许的。
  1. 股份产权房产可以买卖，出售的是您的股权，如果想出售股权需提前至少8周做准备，并告知各个相关部门。
  1. 如果您的股权即将被出售，您还需要支付整个房产价格至少1.25%的费用，即出售手续费。
  1. 股份产权房产申请细则会根据每个行政区的要求而有所不同，具体以咨询地方区政府的公示为准。

 

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堪称“全美最强房市”！旧金山湾区房地产投资者获得六位数利润！

旧金山湾区气候宜人，依山傍海，经济强劲，可谓得天独厚。作为西海岸华人最为聚集的区域以及矽谷的所在地，自然吸引了大量中国投资者的关注。在矽谷蓬勃的经济推动下，湾区很多城市的房价都以10-15%的速度增长，已超过泡沫爆破前的高峰；部分地方房产价格涨幅超过3成，为全美翘楚。

本文综述了旧金山湾区最新的房地产新闻，满足购房者丶售房者以及想了解房地产人士的需求。

旧金山湾区的房地产投资者收益位列全国之首

全国的房地产投资者在2015年赚取了近十年来最大数量的收益，其中房价较高的旧金山湾区的投资者收益大约是全国平均数的三倍。

在《2015年终与第四季度房地产投资报告》中，RealtyTrac表示，去年房地产投资者平均获益55000美元，是自2005年以来获益最多的一年。旧金山与圣何塞大都会区的投资者平均获益145,000美元，是全美最高，比位居第二的纽约房地产投资者多25,000美元。但是，RealtyTrac的高级副总裁戴恩·布鲁克明（Daren Blomquist）对《圣何塞水星报》表示，由于旧金山湾区房价高而房产储量非常有限，因此在这里投资并不容易。

去年美国市场的投资活动增加了75%，投资者对房地产市场的复苏更加有信心。而旧金山湾区的情况与全国趋势相反，整个地区的投资活动量下降了两位数的百分点。圣何塞的房地产投资同比下降了17%，旧金山下降16%，瓦列霍下降21%，圣罗莎下降22%。

旧金山湾区的投资者收益大约是全国平均数的三倍（照片：Flickr/Keith Cooper）

旧金山被评为全美最适合境外就业者的城市

旧金山被评为全美生活质量最高的城市，最适宜国际从业者居住，对于大批准备在旧金山湾区安家落户的国际公司来说，这是一大亮点。

这是美世咨询的最新分析结果，它通过十项指标对全球230座城市的生活质量进行排位，评价指标包括经济状况、学校、公共服务，当然，还有房地产市场。旧金山位列第28，在所有美国城市中排位最高。有17座美国城市跻身前100名，其中波士顿仅次于旧金山位列第34。

分析显示，北部的邻居比美国略有优势，在生活质量最高的20座城市中，有三座加拿大城市，其中温哥华排在第五位。

半数加利福尼亚人负担不起住房

加利福尼亚有全国最昂贵的房产，因此，在住房负担能力方面，当地的居民显然非常吃力。

盖洛普最近的一次调查显示，47%的加利福尼亚居民负担不起优良的经济适用房，这一比例仅次于夏威夷，位列全国第二。50%的加利福尼亚居民表示对住房负担能力满意，而在夏威夷这一数据仅为25%。

盖洛普指出，房价中值最高的五个州——夏威夷、加利福尼亚、纽约、马萨诸塞、马里兰，其住房负担能力几乎垫底。

厨房改造最划算

精装的厨房是最吸引购房者的住房改造部分，其中高档的不锈钢用具可能会成为整修最重要的一部分。

在一篇博文中，Realtor.com列出了六条最佳的厨房改造建议。除去华而不实的用具，厨房的整修包括新的橱柜、不锈钢水槽、硬木地板、新台面，以及为适应智能手机与平板电脑的普及而设置的充电站。

尽管Houzz的最新调查发现，几乎半数对厨房进行改造的屋主都会把厨房向其他房间开放，但Realtor.com提醒，这种改造可能无法像上述改建工程一样获得较好的投资回报。

 

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旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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【新政解读】英国购房两大利器：Help to buy ISA与新Lifetime ISA大比拼！

奥斯本的2016新财年预算案刚刚落幕，对于广大的在英国首次购房者来说，有一个关键词立即成为了大家的热议，那就是LifetimeISA。是的，这个新的个人储蓄账户和之前的Help to Buy ISA到底有啥异同？有了新的旧的是不是就不再好用了？房姐第一时间为大家做出解答区分。

1、Lifetime ISA

首先我们来看这新推出的Lifetime ISA。

Lifetime ISA我们可以叫它终生个人储蓄账户，该账户用途广泛，既可以用于储蓄，也可以用于股票等投资，每年还可获得至多1000英镑的政府补贴。

如何获得补贴： 储户每存储4英镑存款，即可获得政府给予的1英镑额外补贴福利，既25%的存款福利，存款上限为4000英镑，因此每年政府补贴上限为1000英镑。此补贴发放截止到储户50岁。

受惠人群：18-40岁公民，只要在这个年龄段，如果已经您已经拥有房产也可以开户。

关于1000英镑补贴：储户可将这些政府补贴部分或全部取出，用于购买第一套房产（价值45万英镑以内），也可以一直存下这笔钱直到60岁以后免税取出。若不用于购买房产，储户也可以在60岁之前将此部分储蓄提现取出，但是如果采取此做法储户将无法享受此存款的增长利息，并且每次提现需要被收取5%的手续费。

正式实施时间：新个人储蓄规则将于2017年4月开始实行。

2、Help to Buy ISA

接下来我们来看Help to Buy ISA。

这是奥斯本去年推出的个人储蓄账户，即Help to Buy Individual SavingsAccount。自2015年12月1日起，16岁以上的购房者可申请此账户，该账户里面的钱可随时提走。

如何使用：如果这个账户里面的钱被用于支付第一套房产的首付，那么英国政府对账户里的每200英镑补助50英镑，也就是按照25%的比例给您添加资金。单个账户最多可得补助3000英镑，而一同购买房产的夫妇可以开设两个此类账户，也就是积攒2.4万英镑，政府会补助最多6000英镑。

适用于该方案的伦敦房价最高为45万英镑，英国其它地区适用的最高房价为25万英镑。但是这个助购存款账户可以存入的金额相当受限，第一笔存款只能在1000英镑以内，此时获得的政府补贴为250英镑；此后每月最多存200英镑，此时政府补贴为50英镑。因此，1年中储户最多可以获得800英镑的补助。

如果您开了一个助购存款账户，但最后没有用这些钱买房，你仍然可以拿到利息，但是得不到政府为买房给予的25%额外赞助。如果借款者改变购房计划此补助则失效。

最惠银行：Halifax银行为储户提供的年利率为4%。Nationwide银行提供现金返还政策，具体细节请咨询银行官网。

据统计，通过Help to buy计划，首次购房者每月会节约£200的生活开支，这极大地缓解房价上涨过快与薪酬水平脱钩的现象。政府的主旨无疑是力图改变现状，使广大居民尤其是年轻人由‘租房一代’转变为‘有房一代’。

3、两者比较

  • 申请者年龄不同：Lifetime ISA为18-40岁；Help to Buy ISA为16岁以上。
  • 每年补贴数量不同：Lifetime ISA为每年1000英镑；Help to Buy ISA为每年800英镑。
  • 存款数额不同：如果您想在Lifetime ISA中获得1000英镑补贴，您一年中需要向该账户存入4000英镑；若您在Help to Buy ISA中获得800英镑，除去第一年您需要向账户存入3200英镑，之后您只需每年存入2400英镑，这对于收入不是那么高的购房者压力会小一些。
  • 可购买房产价格不同：使用Lifetime ISA账户购房房产价值不可多于45万英镑；使用Help to Buy ISA账户可购买的房产伦敦地区上限为45万英镑，其它地区为25万英镑以下。

特别注意：若您已经是购房救助项目（Help to Buy）的受惠者，既拥有Help to Buy ISA储蓄账户的人，可以将已有的存款转到此Lifetime ISA账户，也可以在两个账户分别存款。但是，当购买房产时只可以使用其中一个账户的存款储蓄付款。另外，Help to Buy ISA储蓄账户将于2019年11月到期。

因此，如果您想通过申请此两个救助项目其中一个用于购房，一定要明晰自己的购房需求以及自身的存款与还款能力。

 

陈新宜专栏全集

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英国2016新财年政策完整版解析 涵盖房产、税收、交通等方方面面！

3月16日中午，英国财政大臣奥斯本召开了2016新财年预算案，对新的财年（每年4月1日起）中英国各领域财政方面进行了政策指引。

1、经济适用房

  • 庞大住宅计划：40万套经济适用房建设继续推进。
  • Starter Homes计划：政府拨款23亿英镑在未来5年内建设20万户Starter Homes住宅，并且为40岁以下的首次购房者提供低于市场价格20%的购房优惠。

2、个人储蓄

年轻的上班族不必将个人储蓄（ISA）选定为是用于住房还是退休养老，取而代之的是新的终生个人储蓄账户（Lifetime ISA），该账户用途广泛，既可以用于储蓄，也可以用于股票等投资，每年还可获得至多1000英镑的政府补贴。

  • 如何获得补贴： 储户每年每存储4英镑存款，即可获得政府给予的1英镑额外补贴福利，既25%的存款福利，存款上限为4000英镑，因此每年政府补贴上限为1000英镑。此补贴发放截止到储户50岁。
  • 受惠人群：18-40岁公民，只要在这个年龄段，如果已经您已经拥有房产也可以开户。
  • 关于1000英镑补贴：储户可将这些政府补贴部分或全部取出，用于购买第一套房产（价值45万英镑以内），也可以一直存下这笔钱直到60岁以后免税取出。若不用于购买房产，储户也可以在60岁之前将此部分储蓄提现取出，但是如果采取此做法储户将无法享受此存款的增长利息，并且每次提现需要被收取5%的手续费。
  • 正式实施时间：新个人储蓄规则将于2017年4月开始实行。
  • 注意：若您已经是购房救助项目（Help to Buy）的受惠者，既拥有Help to Buy ISA储蓄账户的人，可以将已有的存款转到此Lifetime ISA账户，也可以在两个账户分别存款。但是，当购买房产时只可以使用其中一个账户的存款储蓄付款。另外，Help to Buy ISA储蓄账户将于2019年11月到期。

3、税收

  • 个人所得税：起征点将从今年4月的11,000英镑调整到明年4月起的11,500英镑，而40%较高税率的起征点也由2016年4月起的42,385英镑提升至2017年4月的45,000英镑。待到2020年起征点或将调整至12,500英镑。
  • 印花税：商业地产交易印花税减免调整，即低于15万英镑的商业地产交易的印花税减免为0；15万－25万之间的部分按照2%征税；超过25万英镑的部分按照5%征税。
  • 资本利得税：将从28%税率大幅削减至20%，从18%下降到10%。针对房产方面的资本利得税仍将维持不变，即40%个人所得税纳税人出售房产的资本利得税仍然按照28%缴税。20%个人所得税纳税人仍按18%的资本利得税缴纳。自住房产出售获利仍豁免资本利得税。
  • 软饮糖分税：今后小伙伴们喝可乐恐怕要多掏钱啦，奥斯本宣布自2018年起每罐高糖分饮料要在原价基础上加收5-25便士（5p-25p），即为软饮糖分税（Sugar Tax），旨在抑制肥胖和糖尿病人群增多。该项税收主要用于支持医疗和教育。
  • 烟酒类税费：冻结啤酒（beer），苹果酒（cider），和苏格兰威士忌税（Scotch whisky），其它品类酒精饮料税按照通胀率上调；烟草税按照通胀率额外的2%上调。

4、交通 

  • HS3：曼彻斯特－利兹城际高铁（HS3）计划公布，届时从曼彻斯特（Manchester）到利兹（Leeds）仅需30分钟。此高铁的终极目标是打通英格兰西海岸城市利物浦（Liverpool）到东岸城市纽卡斯尔（Newcastle）的道路交通。
  • 高速路：拨款3亿英镑用于升级M62，M60，A69，和A66道路，重点发展英格兰北部城市道路建设。
  • Crossrail 2：为伦敦第二城际铁路（Crossrail 2）开绿灯，财政支持会更多。详情及周边房产热点区域分析请见本人第二篇文章。

5、教育 

英格兰所有学校将在2020年转型为独立学院制（Academies）。

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加拿大房产投资系列：加拿大高尔夫球场

高尔夫在大多数心中属于“高富帅”运动，高昂的打球花费使得这项运动在国内成为小众运动，但在北美地区情况就不同了，在这里高尔夫普及率高，高尔夫球场也是随处可见，这也使得很多移民在来到北美之后，也爱上了这个运动，热衷于打高尔夫球。更有一些投资客，看准了高尔夫球场市场，想要投资这一生意。

目前安省的高球场大致分为三类：一类是会员制，球场不对外开放，球场每年的所有费用会员平摊；第二类是对公众开放的球场；第三类则是会员和公众各半的球场。总体上来说，高球场生意并非是大红大热，由于季节的限制，平均一年只有6个月的经营收益时间，要在半年的时间内获得足够收益想来也是一件不容易的事。

高尔夫在北美地区普及率高，高尔夫球场也是随处可见

根据保罗马丁自1989年开始的统计数据，我们能了解到截止至2009年，在这20年之间安大略省共计大约进行了150起高尔夫球场交易，平均每年的成交数量小于10起。购买球场的买家对于球场的态度、购买理由都千差万别，为了满足自己的梦想、为了额外投资、为了将来卖给开发商获得更大利益等等。但不论其目的如何，拥有和经营一个高尔夫球场并不是一场挥杆享受的球赛，整个过程需要考虑的东西非常多、非常细。

  • 高尔夫球场普遍价格

高尔夫球场因为其本身占地面积、所处地理位置、配套设施等等因素的影响，价格上有很大的差异。多年来的统计显示了不少九洞的高尔夫球场销售价格不到$1,000,000，另一面，我们也能发现一些18和27洞球场卖到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍来说，一个九洞的球场售价在70万至130万之间的这个范围内。在小市场范围内的一些老式一些的18洞球场只能卖到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心设计过的球场在大市场中，价格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球场，由于经营得当，设计精美，价格甚至能在700万—1千万。在这价格之上的球场不是因为达到了27或36洞，就是土地拥有合法的发展潜力。

  • 18洞高尔夫球场场地占地面积

现今不少18洞的球场面积被缩至100亩，虽然18洞球场的长度可以在80—100亩之间，但对于一个带有练习设施，会所及停车场的18洞高尔夫球场来说，160至180英亩是最为标准的。

  • 小型9洞球场是否会被冷落？

高尔夫球爱好者的老龄化现状明显，许多退休的老人如今迷上了这个休闲轻松的运动，9洞的球场适合老人也适合休闲的上班族。

选择一个球场投资时要考虑它的多变性，球场长度可以人为变化，4,500 至6,800 yards区间内进行转换， 可以适应更多人的需求，从商业的角度来看，这样能获得更大的利益。

18洞高尔夫球场的标准面积有160至180英亩
  • 是不是很多高尔夫球场最终发展成地产？

当然没有。原因是高尔夫球场通常被指定在大多数直辖市的土地上建设，官方用地计划和区划法规规定了其只能用于娱乐用途的。如果想要改变这片土地的建设规划，需要经历一个漫长而昂贵的过程。

  • 购买高尔夫球场需要注意什么？

其实这个打样同你购买其他产业一样，如何让吸引顾客以及如何在现行市场存活维持下去显然是最为关键的要素。

如果你是一个经验十足的高尔夫场运营者，你可能更倾向于选择一个业绩欠佳，但有前景的球场，通过资金投入和管理改善在未来获得更多收益。如果你是一个没有经验的买家，买一个运行良好，且能够继续保持的球场显然是更明智的选择。

购买高尔夫球场前要做足工作，不能单纯因为其地理位置靠近自己的家。对于高尔夫球的需求和市场有一个了解，根据研究，通常90%的客户居住在球场周围20分钟的车程的半径内；12和70岁之间的人口中15至20％会打高尔夫；每年平均这些人会打10至20场高尔夫球等等。

市场总会自动寻找供需平衡的点，对于需求方的了解，更能帮助投资人扮演好供给方的角色。很不幸的是，很多买家在买球场之前没有进行细致的市场评估，过于乐观的估计了市场需求，最终导致了不可挽回的后果。

当考虑一个高尔夫球场作为投资，也有投资者需要做出几个重大决策。其中之一就是考虑是单纯投资一个独立的高尔夫球场还是投资成一个高尔夫社区。通常来说，高尔夫社区前期投资更大，但后续收益也会更有潜力。

另外，投资过程中，除去购买的成本以外，还要对于其他费用有所了解，例如每年维护一个典型的18洞高尔夫球场将花费50万至100万，食品和饮料，工作人员，楼宇维修及管理费也都要考虑详尽。理想情况下，投资者应该寻找至少15％的回报。

投资一个高尔夫球场的回报可达到15％
  • 说到供给，安大略省快速增长的高尔夫球场是否会影响现有球场的价值？

事实上，这个问题不可避免，但目前这种影响只基于对特定的市场和特定的球场类型。一些配套服务渐渐跟不上需求的球场，以及一些年代久远的老球场如今正一点点被更新、更全面的新建高尔夫球场所替代。

如果用时间的框定来回答这个问题应该更为实际。在过去十年里建造的新球场大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年间建成的旧球场现在的价值早已远远超过他们的成本。

买卖旧的球场对于买卖双方来说，往往能够达到双赢的目的。买家可以通过低于当下重置成本的价格获得球场，而卖家能够获得高出成本的价格卖出。

  • 高尔夫球场是否盈利？

是，大部分高尔夫球场经营仍然有利可图。在供应大幅增加的情况下，同行业中只有极少数企业倒闭。

在加拿大投资和经营高尔夫球场有利可图

投资高尔夫球场作为一个比较新颖的投资项目，对于大部分人来说都是门外汉， 进项此类交易更要寻找有关行业的从业人员进行获取更为准确、全面的信息。不论是投资球场还是其他项目，想要事半功倍，令投资风险降到最低，投资回报增至最高都需要专业人士的帮助。

延伸阅读：【加拿大房产投资系列：加拿大农场】

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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澳元将升至80美分 澳联储面临压力或再降息

美联储改变利率攀升的立场后，澳元持续飙升

据《悉尼先驱晨报》，美联储改变利率攀升的立场后，澳元持续飙升，麦格理（Macquarie）银行预测，很快，澳元将升至80美分，澳联储将面临压力或再次下调官息。

在周五中午时分，澳元升至8月高位，为76.8美分。澳洲东部时间周四早上，美联储称利率上升会从原来的4次预计改为2次，自此后，澳元升了2.5美分。

麦格理的战略分析师Nizam Idris，Gareth Berry和Teresa Lam在一份报告中讲到，美联储的观点改变会支持新兴国家及一些大宗商品出口国。澳元、南韩、马来西亚、印尼、印度货币都是“短期的受益者”。

报告称，未来1-3月，美元将走弱直至美联储利率恢复正常，今年其他主要央行也可能采取宽松政策。

麦格理银行还预测澳元在未来3月升至80美分。据悉，本月以来，澳元已经升了7%以上。

报告还指出，澳元的上升或使澳联储不得不降息，以在未来6月内能回复到74美分。

市场对澳联储降息的预测也升高，11月分的降息可能从原来的80%升至近100%。

Jamieson Coote Bonds的总监库特（Angus Coote）也同意美联储的政策给澳联储增加了压力。“它把澳联储推到了黑暗的角落，给金融状况带来重大影响。”

据悉，为筹措资金，澳洲多家银行去年调高了贷款利率。库特称，任何澳联储的下调利息政策都不太可能被本地银行完全实施。

美联储的消息出来后，美元指数在24小时内下跌了逾1%。

 

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（据澳洲新快网）

首次在美国购房 最值得考虑的10个城市

最近这两年，美国住房的贷款利率一直徘徊在历史低位，而租赁市场报告显示，过去一年来租房的租金持续上涨，而现在的房价却趋于稳定。于是，购买房屋就成为许多人资产保值增值的一个重要选择。那么，首次购房的地点选在哪里更好呢？

在美国购买房屋仍然是许多人资产保值增值的重要选择

CBS（哥伦比亚广播公司）根据个人理财网SmartAsset公布的人口超过30万的美国城市住房承受能力、抵押贷款可操作性以及住房市场的稳定性等多方面的数据，评选出十个首次购房最值得考虑的城市。

一，俄克拉何马州俄克拉何马城（Oklahoma City, Oklahoma）

这个城市的房市价格合理，房屋市场在过去4年里的表现都非常稳定。据Zillow公布的数据，这里房产每平方英尺平均价格为77.67元。这意味着购房者会更容易在预算之内找到自己满意的住房。

二，俄克拉荷马州塔尔萨市（Tulsa, Oklahoma）

塔尔萨市的住房市场也比较实惠，主要体现在这里房屋的构的物业价格较低。房价也很便宜，每平方英尺71.83元，是美国房价最低的五个城市之一。

三，印第安纳州印第安纳波利斯（Indianapolis, Indiana）

印第安纳波利斯的房地产市场在美国的大城市中比起来算是相当实惠的，市场稳定性和抵押贷款可操作性也很强。而且这里的房屋贷款资金比例是全美第七高，达77％。

四，宾夕法尼亚州匹兹堡（Pittsburgh, Pennsylvania）

这座钢铁城市的房产市场超级稳定，并因此成为首次购房者首选的五大城市之一。根据FHFA的数据，除檀香山外，匹兹堡的房价自2010年之后从未下降过。

五，得克萨斯州休斯顿（Houston, Texas）

休斯敦的房产市场的优势，主要体现在这里的抵押贷款机构多达186家，比其他任何美国城市都多。这意味着休斯敦居民在抵押贷款购房时有更多的选择。

六，内布拉斯加州奥马哈（Omaha, Nebraska）

据抵押贷款银行家协会的数据，奥马哈的贷款融资比率比任何美国主要城市都高。2014年，道格拉斯县（奥马哈所在地）这一比例高达83％，而美国各大城市平均值为69％。

七，堪萨斯州威奇托（Wichita, Kansas）

威奇托的收入与住房成本比率在美国各大城市中排名第二。这个城市因此成为首次购房者首选的十佳城市之一。

八，得克萨斯州圣安东尼奥（San Antonio, Texas）

据FHFA数据，从2014年第三季度至2015年第三季度，圣安东尼奥的房价上涨了8％，从2011年底以来，房价一直呈上升趋势。而这一地区房价目前仍然是非常实惠的，每平方英尺价格为80.50元。

九，肯塔基州路易斯维尔（Louisville, Kentucky）

边境城市路易斯维尔是肯塔基州的经济和文化的中心，这个城市因启动成本低而成为了年轻人创业的最佳城市，并已连续第二年被评为首次购房者选择的十大城市之一。

十，得克萨斯州达拉斯、沃思堡（Dallas, Texas and Fort Worth, Texas）

这两座相邻的城市的房产，在最近几年里都出现了升值。根据FHFA的数据，从2014年第三季度至2015年第三季度达拉斯房价上升了11％，沃思堡为9％。如果这种上涨的趋势继续下去，新房主将会从中获利。

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(互联网资讯综合整理)

大多伦多奥克维尔华人热点区域独立屋的成交趋势分析

大多伦多奥克维尔的10多个社区中，关注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake这三个社区的朋友很多，因为它们所对应的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我这里分别把它们从2012年至今的历史成交趋势做了汇总，方便朋友们了解它们的市场变化，更好的做出买卖决策。

成交量

由于2015年的成交数量统计至6月24日，所以成交数量只是大致半年的数量。总体看，从2012年至2014年的三年时间里，三个社区的成交量基本都保持逐年减少的趋势，唯一出现例外是2014年的IR North，成交数量略有上升。但今年的成交量可能会有上升，因为从2015年上半年的成交数据看，Glen Abbey社区的成交非常突出，全年成交一定会超过去年，而Eastlake和IR North预计将和去年持平甚至超过。 

平均成交价

从2012年至今的平均成交价来看，Eastlake累计上涨10.5%，Glen Abbey累计上涨26.5%，IR North累计上涨28.4%。三个社区中数Eastlake涨幅最慢，但还是逐年增长，需要说明的是，因为Eastlake在2014年有一套1450万的成交，所以拉高了当年的平均价格，其它几年的最高价通常都在500万左右，所以这年的数据有失真。Glen Abbey虽然前三年的涨幅不及IR North，但今年上半年相对去年的价格涨幅就达到11.9%，IR North则为7.7%。 

平均上市天数

三个社区的平均上市天数基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明显下降的更快，仅为15天，明显超过IR North的 19天，从一个侧面也佐证了价格快速上涨的原因。另外，豪宅区Eastlake的平均上市天数也快速下降，预示今后价格升幅可能会加快。

Brittney专业点评

从上述数据来看，当前的市场明显还是卖方市场，对于每一个希望在这三个社区中购房的家庭来说，每个社区的全年成交只有200套不到，遇上自己心仪的、而又符合自己预算的房子机会还是非常难得的，所以建议各位朋友顺应市场的大趋势，迅速而准确地做出决策。

 

蒋蓓专栏全集

 

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在纽约应该投资哪种房产？公寓与合资房好坏大比拚

在纽约购房，人们通常会选择公寓或合资房，两者之间有何差异？哪种房产最适合你？本期专栏我会深入探讨这个问题。

公寓弹性大

买公寓类似于买房，你可以得到这套公寓的房契以及与分开的税单。公寓和合资房都各有利弊，这取决于你购买的理由。对于希望弹性多一点的人来说，公寓是很好的选择。买公寓的好处是通常首付金额比买合资房的首付要低。另外，大多数公寓允许业主随意出租，而合资房则不一定，有的租赁政策灵活，有的不允许出租。公寓的月度成本也低于合资房。

对于希望弹性多一点的人来说，公寓是很好的选择

合资房价格低

从某种意义上来说，购买合资房就像买股票，买的是拥有这栋合资房大楼的合作公司的股票。现有房产大约80%是合资房，价格通常比公寓便宜。如果你比较同一地区，相同面积的合资房和公寓，你会发现合资房更负担得起。合资房董事会审查购买者资格时的审核标准有点广。有些可能会调查购买者是否具有攻击性，而有些喜欢注意细节，以保证只有合格的买家购买。

购买合资房另一个优势是，由于合资房大楼一般不允许单间出租或只是短时间不允许，这样减少了很多忧虑。这意味着您将更了解其他业者，不用担心各色各样的人进出大楼。

购买合资房的一个缺点是，一些合资大楼征收一项名为翻转税（flip tax）额外的费用。翻转税可以由买方或卖方支付，取决于合资房买卖期间大楼的政策。买卖合资房时，这可能会带来额外的费用。

购买合资房就像买股票，买的是拥有这栋合资房大楼的合作公司的股票

Kai专业点评

你的购房原理由将决定哪种类型的房产适合你。举个例子，如果你买房是为了送孩子在纽约上学，公寓可能更好。有些合资房不允许父母为孩子购买。另一方面，如果你打算在纽约购买第二套房，希望有更多的隐私，而且不介意合资房董事审核你的个人财政状况并经历一次面试过程，那么合资房可能适合你。另一个例子，如果你买房是作为一种投资，并考虑未来可能会移居纽约，那么公寓将是正确的选择，因为你可以随时决定出租。

购买公寓或合资房没有对错之分，因为每个买家的情况和购买原因各不相同。我通常推荐国际买家购买公寓，因为无论买方决定未来如何处置房产，它都能提供更多的选择。

 

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