Category: Finance News

新冠肺炎連鎖影響：泰國開發為自救商寬限中國買家違約

撰文：索寒雪

幾乎每一個泰國地產項目都有來自中國的購房者，然而，中國赴泰國收房的客戶寥寥無幾。

“我正在呼吁所有泰國開發商，不要對無法來收房的中國客戶罰款。”泰國地產華人開發商、泰國諾亞房地產投資有限公司董事長刁刻佳在各種場合都和泰國的同行討論這件事。此前，他已經組織公司將大批口罩寄回國內。

看著曼谷曾經繁華而今空置的街道和商場，泰國地產開發商已經默許了刁刻佳的倡議。

“我現在知道，還沒有開發商對中國晚收房和交費的客戶給予罰款。” 刁刻佳說，按照開發商的計算，由此產生的稅款和利息將由他們自己承擔，而在正常時期，一旦發生延遲交費和收房的情況，開放商對購房者是要進行首付款或者定金扣除處罰的。

“據我所知，泰國同行對中國疫情很理解。”刁刻佳說。

多數行業受影響

中國人身影的淡出，對泰國經濟產生了明顯的影響。泰國旅游局發布報告，到今年2月為止，2020年新年期間來自中國的游客相比去年直接減少了90%。

“各個行業都受到了影響，航空公司也在裁員。”刁刻佳在泰國生活了十幾年，很少見到現在的景像——曾經繁華的商場，已經門可羅雀，很多人刻意戴起了口罩。

受新冠肺炎疫情影響，中國和泰國之間的航班大幅減少，隨後韓國和日本的疫情也迅速發展，航班量同樣大幅減少。

2月21日泰國皇雀航空宣布解雇了4名飛行員； 酷鳥航空停用了2架客機，並最終決定解雇 24名泰籍飛行員以及50名乘務員。

旅游業受到的影響首當其衝。“現在還是有一些中國人在泰國躲避疫情，但是路邊的小商店裡的當地人說，生意下降得厲害，因為游客少了很多。”身在泰國的徐先生正在帶孩子上網課。

春節前，他動身帶著全家去柬埔寨、越南、泰國旅游。由於疫情在國內的暴發，途徑的東南亞國家，對徐先生一家的行程非常關注。“除非是幾個月前提前預訂的酒店和民宿還會接待中國人，當天臨時訂的酒店，已經不接待中國游客了。”

直到他離開了胡志明市的幾天後，還收到了酒店的電子郵件，問徐先生一家是否來自武漢。

有一些預訂的酒店，就直接回絕了徐先生的臨時預訂。“有時候，訂了幾次才訂到房間。”

這個情況在泰國緩解很多。“從機場到商場、店鋪，基本都有測體溫的設備。”

根據2020年1月份的居外網中國買家詢盤數據顯示，泰國仍居第一。

居外網上現有近2500套在售泰國房源，歡迎點擊查看

目前，泰國政府在疫情期間並沒有采取過分限制中國游客的舉措，落地簽照常進行，中國游客疫情期間在泰國停留了規定的15天以後，還可以申請延長。

問詢泰國簽證者增長五倍

徐先生在泰國遇到了一位來自中國西部省份的大學老師，疫情剛剛暴發時，他們一家來到泰國，在泰國幾天的時間內，他已經購買了中泰項目周邊新開盤的地產項目。

徐先生也躍躍欲試，泰國的醫療保障在全球名列前茅，這個階段對醫療和健康的敏感，讓徐先生也加入到考察地產項目的隊伍中。

2019年10月發布的《全球衛生安全指數》（GHS Index）中，泰國在195個國家裡綜合排名第六位。延伸閱讀：【哪些投資移民目的地在全球健康安全指數上得分最高？】

泰國是中國以外首個發現新冠肺炎病例的國家，2019年，泰國接待中國游客達1100萬人次。

刁刻佳表示，過去一個月，他調查詢問到，大約有5000多名中國游客來到泰國，准備住到疫情結束，這些人還有長期居住的打算。

此外，泰國有一種精英簽證，申請者所花費的費用在20萬元左右，相當於往來泰國的長期簽證。

“疫情暴發後，我們泰國公司接到泰國長期簽證精英簽的咨詢比平時高出五倍，成交量也高出五倍。”延伸閱讀：【中國人追捧泰國精英簽證 2020目標人數超過1萬大關】

刁刻佳開發的曼谷酒店，位於市中心拉瑪九-輝煌核心商業圈，擁有永久產權。按照項目規劃，有40%的房產將賣給中國客戶。原計劃，2020年2月是集中銷售時間，但是很多客戶都沒有辦法來泰國。

“中國客戶普遍預約的時間在4月和5月之後，時間放緩了。” 刁刻佳說。

一般在泰國投資房產的人群“普遍是35歲至45歲之間”，刁刻佳說，“我們通常稱他們為中產人群”。

從小戶型到大戶型

“中國人在曼谷購房大多傾向於價格每平方米2萬~3萬元人民幣的中檔公寓樓，小戶型投資用來出租的占大部分。”居外IQI董事會執行主席喬治·奇米爾先生表示，“疫情以來也有不少買家轉向大戶型，以便將來可以帶家人過去小住一段時間。位置一般在以中國大使館和華為總部為核心的有新唐人街之稱的曼谷新興商圈，這個商圈正在迅速發展，將與傳統的素琨逸、是隆商圈形成鼎足之勢。”

據了解，2019年中國人在泰國購得的共管公寓（Condo） 約占全部外國買家的57%；占外國人購得的獨立屋的6%。2019年，中國買家在泰國購房約花費18億美元。“我們預計2020年曼谷將有15000套公寓單位會被中國買家買下。” 喬治·奇米爾表示。

泰國新建公寓項目Kensington，是曼谷素坤逸Theparak路上唯一的一個開發項目。該項目配有眾多便利設施，采用了獨一無二的英式設計，旁邊就是Palm Island購物中心。一臥房型在居外網上售約¥82萬起。點擊查看房源詳情

之前投資房產的中國客戶，本應該面臨收房和交款的境況，但受中泰航班減少、疫情影響等，無法及時抵達泰國。

“我現在知道，還沒有開發商對中國晚收房和交費的客戶罰款。”按照開發商的計算，由此產生的稅款和利息將由他們自己承擔，而在正常時期，一旦發生延遲交費和收房的情況，開放商對購房者是要進行首付款或者定金扣除處罰的。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售泰國房源，或致電 400-041-7515 諮詢泰國移民、留學或房產投資的機會。



來源：中國經營報
責編：Zoe Chan

曼谷10萬套新建商品房 等待中國買家

據泰國The Thaiger新聞網2月25日文章，曼谷的公寓市場正面臨幾十年來的最嚴峻挑戰，因為其關鍵客源市場之一的客戶們正閉門不出。隨著中國投資者因新冠肺炎疫情顧慮等原因無法前往泰國，曼谷本迅猛增長且曾備受中國投資者青睞的樓市，料將面臨一個黯淡的年份。

彭博經濟學家預測，今年外國購房客將僅占泰國樓市成交量的10%，遠低於兩年前的20%。泰國房地產事務代理行AREA估計，以前中國買家在海外購房客中的占比最大，但如今他們受到旅行禁令和國內經濟現狀限制。

AREA的總裁鮑恩卓克察說，目前曼谷及周邊地區有10萬套已竣工的空置公寓。泰國央行正放寬房貸規定以鼓勵本土買家。鮑恩卓克察說：“今年上半年來自外國人的需求或將消失，我們需要依賴本地買家，但這並非易事。”

泰國新建項目——Philo Ekkamai重新定義城市生活，地處曼谷最繁華的位置，輕軌BTS沿線，被餐廳、商場、國際學校和醫院包圍。擁有漂亮的房間，設施齊全的廚房。47平方米，2臥1衛，只售約¥82萬起。點擊查看房源詳情

 

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來源：環球網
責編：Zoe Chan

英國欲對海外買家加征房產印花稅 莫慌！只是“灑灑水”

對於瞄准英國房地產市場的投資者來說，可能又有一條壞消息將出爐。英國首相鮑裡斯曾在12月的大選前許諾，執政後將對海外買家額外征收3%的印花稅，而隨著保守黨的成功當選，針對海外買家印花稅的上調基本成了定局。

根據英國媒體《每日電訊報》報道，英國新任財政大臣裡希·蘇納克很可能將在今年3月11日發布的財政預算案上出台向海外投資者征收額外購房印花稅的新政。

受此影響，近期英國房地產市場上很多投資者趕著在3月11日之前交換合同，以規避印花稅的上漲。根據LonRes最新發布的數據，在過去的一個季度裡，英國倫敦總價在500萬英鎊以上的豪宅交易量比去年同期飆升了78%。

事實上，早在2019年年初，英國政府稅務海關總署就曾公布過一次海外買家征稅草案細則，計劃在原有的基礎上，對在英國購置房產的外國買家增收1%的印花稅。

根據當時的草案判定，海外買家的標准為購房前的1年時間內，在英國境內不足183天的外籍人士(非英國籍)。但值得一提的是，“海外買家”的身份不是不可變動的。根據文件條款，在買房後一年內，買家在英國境內的時間不少於183天，便可以在政府審核通過後，獲得退還的額外1%印花稅。

在財政預算案正式出台之前，無法准確判斷此次印花稅的具體標准，很難確定上漲幅度到底是1%還是3%，也有可能在兩者之間。

不過，從事英國房產咨詢多年的英國房產專家趙然認為，不管此項印花稅是1%還是3%，影響都不大。“1-3%的稅務浮動，要和期房投資階段海外買家面對的利率浮動、房價上漲等因素結合起來看，從大面來講，這個稅務浮動對整個投資成本的影響是很有限的。”

在她長時間的從業過程之中，前前後後經歷過包括前任首相特雷莎·梅上台、2016年英國房產二套房新印花稅政策出台以及多年的脫歐變局等起起伏伏，但倫敦市場的價格其實沒有特別大的變化。趙然相信，“這個政策的影響是比較有限的。”

相比3%的印花稅而言，英國房產市場長期以來的穩定性及稀缺的各項資源才是吸引海外買家最重要的因素。萊坊此前一份報告指出，購買倫敦地產的海外買家之中，65%是出於投資及租金回報考量，33%是因為子女及其教育等問題購買，僅有2%的買家是考慮到自住需求。

點擊查看英國在售優質房產

伴隨著去年年底鮑裡斯成功贏下大選，英國脫歐的政治不確定性一掃而空，在預期和信心逐漸逆轉的情況下，被壓抑的投資需求集中釋放，大量買家紛紛下場。

英國大型房地產網站Rightmove公布的數據顯示，在大選過後的一個月裡，該網站接受到的買房問詢數量較去年增長了15%，而房產銷售量也同比增加了7.4%，2020年1月份的房產平均出價同比增長2.3%，為過去1年來的新高。

而且，長期來看，英國房地產市場供不應求的情勢也很難在短期內被改變。萊坊大中華研究及咨詢部主管紀言訊2月19日接受時代財經采訪時表示，“根據萊坊內部數據預測，我們認為，英國未來五年內，平均樓價升幅將達到15%左右。”

英國房產周刊主編範慧勇也認為，長期來看，英國房產對於投資者的吸引力不會有所褪色，英國房地產市場的各種既有優勢，比如世界頂尖的透明度，以及最關鍵的供需不足局面，不會因為加稅而有所改變。“不管從安全性、保值和租金收益的角度來看，英國房產的表現都十分優異。”

基於相似的判斷，近年來不少中資房企紛紛擴張海外業務，不少企業也選擇進入英國市場開發項目，碧桂園、萬科、保利、綠地、中渝置地、富力、鑫苑置業等房企均已開始涉及在倫敦的住宅開發。如富力在倫敦已有皇後廣場、九榆樹廣場、沃克斯豪廣場、九榆樹一號等四個項目，中渝置地更是在大選前後頻頻買入英國資產。

沃克斯豪廣場現正在居外網上待售，借著得天獨厚的河濱地理位置、方便的交通、大規模重建，從其他開發項目中脫穎而出。1臥1衛房型，面積45平方米，房價約¥ 517萬。點擊圖片查看詳情

這些更多是瞄准中國內地購房者的項目，是否會受到海外買家印花稅的不利影響？趙然認為，對於期房市場而言，開發商能夠輕易給出3%的折扣讓利，降低海外買家的心理負擔。“整個項目是很多年的一個長期規劃，牽扯到數億的資金投入，像這種短期的稅務調整對他們的長期規劃不會有什麼大影響。”

與此同時，紀言訊指出，實際上中資開發商在英國房地產市場影響力有限，而近年來越來越多的中國內地購房者在海外置業的時也不再專注於中資開發商，有更多的能力深入了解當地市場，選擇更具實力的本地開發商，“與其說要警惕海外買家印花稅帶來的不良影響，不如說內房企更應該注意提升自身在當地市場的競爭力”。

 

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來源：時代財經
責編：Zoe Chan

澳洲唐人街如何發展成為亞洲文化中心？

從新移民的避風港到吸引眾多游客的觀光地點，唐人街現在已經成為了一座連接澳大利亞和亞洲的國際性橋梁。

唐人街存在於澳大利亞的多個州和領地，在世界級大都會城市更是常見。唐人街具有鮮明的中國文化特色，而且與中國保持著緊密的關系。澳大利亞現有的多條大型唐人街都是從規模較小的華人聚居地發展而來的。這些華人聚居地存在已久，其歷史可以追溯到19世紀。在淘金熱（19世紀50年代）期間，澳大利亞首次迎來了一波波數量眾多的中國移民。近年來，唐人街已經擴大到泰國、韓國、印度和越南等其他亞洲國家的社區內。

澳大利亞的唐人街位於何處？

澳大利亞有三條主要的唐人街，它們分別位於悉尼、墨爾本和阿德萊德，而且都靠近市中心或處於市中心。唐人街因擁有種類繁雜的餐館、商店和深夜小吃攤而聞名，而且已經成為了許多游客眼中的“必去觀光地點”。

1. 悉尼 最大的唐人街

悉尼唐人街是澳大利亞規模最大的唐人街，並以其獨特的東方建築、街燈和牌坊而聞名。近年來，這片中國主題城市保護區的空間持續擴大，人氣也有所提升。如今，它已成為展現亞澳城市現代特色、培養消費文化的強大動力來源。

這條唐人街起源於20世紀20年代，最初只是干草市場迪克森街（Dixon Street）上的一個木材堆場。1901年，政府實施白澳政策時，華人團體和企業開始在此處定居，並在附近的海伊街（Hay Street）出售農產品，同時開設商店、餐館和住旅店以滿足華人社區的相關需求。

上世紀70年代，白澳政策被廢除後，唐人街迅速轉變為多元文化標志區域兼旅游勝地。迪克森街兩端都豎起了牌坊，街角則擺上了燈籠、寶塔和石獅子等裝飾。

游客大量湧入後，更多來自泰國、印度尼西亞、韓國和台灣等亞洲國家或地區的移民和學生也紛紛選擇在該地區定居並創業。因此，唐人街的範圍很快就擴展到迪克森街以外，並延伸至更廣闊的干草市場區以及更遠處。

每周五下午4點起，迪克森街沿線的唐人街大道就變成了一個充滿活力的夜市，有多位攤販在此出售亞洲街頭小吃、甜點和禮品。人們可以在唐人街度過一個普通的夜晚：在日本小菜餐廳享用晚餐，然後再品嘗用液氮制成的海南咖啡風味意式冰淇淋。

唐人街的人口出現顯著的增長後，世界廣場（World Square）和市場城（Market City）等高層公寓樓拔地而起，許多留學生也變成了唐人街的主要居民。

悉尼唐人街的房地產

悉尼唐人街已變為房地產服務中心及當地最受本土和海外中國買家歡迎的房地產投資目的地之一。對眾多中國移民而言，唐人街還是重要的居住空間。

悉尼市的《2019年發展能力研究報告》顯示，容納能力最強、開發項目最多的三個區域分別為中央商務區和海港區、唐人街和中央商務區南側，以及綠色廣場和城市南部村莊。村莊區域的主要建築為高層辦公樓和住宅樓，而未來的開發項目將不斷引入更多新住宅和非住宅樓層空間。

以下是居外網根據中國買家咨詢悉尼房產的情況所整理的一些數據：

住宅單元的價格範圍：

  • 50萬美元-75萬美元（利率為30%）
  • 25萬美元-50萬美元（利率為27.1%）
  • 5萬美元-25萬美元（利率為13.9%）

物業類型：設有1至4間臥室的住宅單元最受歡迎。

2. 墨爾本 最古老的唐人街

即使明亮的霓虹燈和懸掛的燈籠還不夠醒目，帶著金頂的大門也必定會讓你馬上認出這條唐人街。墨爾本唐人街是當地的華人社區中心。這裡不僅是全西方國家歷史最悠久的華人聚居地，也是南半球最古老的唐人街之一。墨爾本的唐人街從小伯克街（Little Bourke Stree）一直延伸到朗斯代爾街（Lonsdale Street），裡面有多家酒吧、咖啡館和餐廳。

在維多利亞州發現的金礦吸引了許多中國移民，他們定居於小伯克街，並建立了多家為淘金者服務的商鋪。

在19世紀，曾經遍布大街小巷的會所和旅店現在已經被形形色色的紀念品商店、中藥店和餐館所取代。其中，各式各樣的餐館可以為游客提供具有不同亞洲國家特色的美味佳肴。每個月的第三個星期五，墨爾本唐人街都會舉辦夜市活動。到了那個時候。赫夫南巷（Heffernan Lane）內各處都會設立臨時的攤位。從餃子到紀念品，你在這裡可以買到各種各樣的商品。

墨爾本中央商務區的房地產

居住在墨爾本中央商務區的13萬多居民中，有大多數人的年齡在15歲至34歲之間，而且生活在單人或者無子女的夫婦雙人家庭中。人口普查數據顯示，該地區居住著大量的學生（包括國內和國際學生）。來自中國和印度的移民貢獻了32%的總人口增長。因此，墨爾本中央商務區的房地產開發活動比大都市地區的其他區域都要頻繁，其中有大多數開發項目包含住房密度較高的高層公寓樓。

 

以下是居外網根據中國買家咨詢墨爾本房產的情況所整理的一些數據：

住宅單元的價格範圍：

  • 50萬美元-75萬美元（利率為17.8%）
  • 25萬美元-50萬美元（利率為67.2%）
  • 5萬美元-25萬美元（利率為3.9%）

物業類型：設有1至4間臥室的住宅單元最受歡迎。

3. 阿德萊德 規模適中、繁榮發展的唐人街

阿德萊德有唐人街嗎？有的。阿德萊德的唐人街坐落於蒙塔街道（Moonta Street）上的阿德萊德中央市場區內，其兩側分別為高格街（Gouger Street）和格羅特街（Grote Street）。盡管與悉尼和墨爾本的唐人街相比，阿德萊德的唐人街顯得規模較小，但這片繁華的區域為這座城市帶來了另一片天地，還為游客提供了美味的食物和令人著迷的文化體驗。

1847年，十幾名中國勞工的首批移民從新加坡來到了阿德萊德並擔任契約牧羊人。許多中國人在南澳大利亞的港口城鎮下船，然後走陸路前往維多利亞州的金礦區。

上世紀70年代，白澳政策被廢除後，阿德萊德的唐人街開始繁榮發展。越南移民也從那時開始大量湧入。菜農在中央市場銷售各類農產品，亞洲食品店和咖啡館也紛紛湧現於該地區。

和悉尼的唐人街一樣，阿德萊德的唐人街也在蒙塔街對面的入口立起了牌坊——一種傳統的中國拱門裝飾，向前來此地的游客表示歡迎。每個入口都由中國政府捐贈的中國石獅雕像把守著。北側的牌坊標志上寫著“唐人街”，南側的牌坊則寫著“中華門”。

這條位於阿德萊德市中心的唐人街設有令人印像深刻的大門、紅燈籠、寶塔式屋頂、迷宮般的東方式街道和好評如潮的餐廳和商店。它不僅顯露了亞洲的獨特風情，還體現了阿德萊德多元文化社區的包容性。

阿德萊德中央商務區的房地產

阿德萊德吸引著那些更適應城市快速節奏而非郊區廣闊空間的單身人士。大多數在中央商務區生活的本地人都是注重城市生活便利性的年輕學生和職業人士。各種各樣的獨立住宅和公寓會讓這些對城市了如指掌的年輕居民獲得宛如在家般輕松自在的生活體驗。

 

以下是居外網根據中國買家咨詢阿德萊德房產的情況所整理的一些數據：

住宅單元的價格範圍：

  • 50萬美元-75萬美元（利率為35.3%）
  • 25萬美元-50萬美元（利率為34.8%）
  • 5萬美元-25萬美元（利率為8.6%）
  • 2萬美元-5萬美元（利率為14.4%）

物業類型：設有1至3間臥室的住宅單元最受歡迎。

如今的唐人街

隨著游客不斷湧入，除了中國移民外，有越來越多來自其他亞洲國家的移民也來到了澳大利亞的唐人街。因此，澳大利亞唐人街的文化多樣性和跨國性也有所提升，同時融入了許多亞洲文化元素。

這些變化不僅加強了亞洲和澳大利亞之間的經濟聯系，還創造了一個繁榮的超本地化經濟體系。大多數唐人街商鋪（包括餐館、飲料店和時裝品牌店）都是小型企業，它們從亞洲城市的潮流中汲取了靈感。這樣的交流使唐人街成為了連接澳大利亞和亞洲國家的橋梁。

50000+套澳洲真實房源

中國人在澳洲買房問得最多的問題

 

 

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責編：Zoe Chan

居外投資報告：馬來西亞（九）中國買家帶來的經濟效益

2018年，中國大陸買家購買的馬來西亞住宅總價值為84億林吉特（約合20億美元），約占總銷售額的12.1%。

在中國大陸買家的強勁需求推動下，馬來西亞啟動了總價超過43億林吉特（約合10億美元）的新房產開發項目。

中國大陸買家的置業需求也直接支持了當地就業市場 ——超過37800名馬來西亞當地民眾及外籍工人參與了新房產項目的建設。

新房產開發項目對經濟具有顯著的“拉動”效應，因為這些投資會逐步擴展到零售、酒店、制造業、銀行、保險和交通等其他行業。因此，中國大陸買家對馬來西亞經濟和就業的積極影響還將持續擴大。

住宅交易額

據居外網估計，2018年中國大陸買家購買了價值超過84億林吉特（約20億美元）的馬來西亞住宅物業。

馬來西亞政府數據顯示，2018年其住宅物業的交易總額為688億林吉特（合165億美元）。因此，按交易總額計算，中國大陸買家貢獻了交易總量的12.1%。

與交易額相比，中國大陸買家完成的交易筆數在總交易筆數中所占的比例可能要小得多——這是因為當地市場的平均成交價格遠低於中國及其他外國買家支付的平均價格。

根據《2020年預算方案》，馬來西亞政府將實施一項新的促銷措施——降低積壓房產的價格門檻。即便外國買家的購房價格門檻降至60萬林吉特（約14.5萬美元），仍然顯著高於馬來西亞的整體高層公寓的均價。

因此，雖然2018年中國大陸買家購房的交易總額占整體的12.1%（約20億美元），但從交易筆數來看，遠低於12%。對當地建築業的貢獻2018年，馬來西亞完工的建築項目總值為1455億林吉特（合348億美元），其中住宅項目約占24.2%，即352億林吉特（合84億美元）。 

對當地建築業的貢獻

2018年，馬來西亞完工的建築項目總值為1455億林吉特（合348億美元），其中住宅項目約占24.2%，即352億林吉特（合84億美元）。

通常，中國買家更喜歡新建住宅，而不是二手房或轉售房產。過去五年內，據居外網數據顯示，中國買家查詢次數最多的就是新建住宅——居外網月度活躍用戶數量超過330萬，其數據展示了中國買家的置業偏好。其他渠道的觀察結果同樣確認了這一點。

2018年，馬來西亞已建成的住宅物業總值再次達到352億林吉特（約84億美元），同期中國大陸買家的購房交易總額占12.1%。因此，在352億林吉特已完工項目中，至少12.1%（相當於43億林吉特，約10億美元）可以看作是由中國買家購房需求而催生的，實際的份額極有可能更高。

對當地就業的貢獻

馬來西亞正面臨青年就業危機，在年齡15-24歲的馬來西亞青年中，有11.2%的人找不到工作。與此同時，同為東盟國家的泰國失業率卻僅有3.54%，與馬來西亞形成了鮮明的對比。

據我們了解，通常建築行業的許多工人都是外來人口，但對馬來西亞的勞動人口來說，仍然是一個理想的就業領域——對於熟練技術工人、管理人員和其他從事高價值工作的群體來說更是如此。2018年，建築業的總產值占馬來西亞國內生產總值（GDP）的10%，並吸收了10.2%的本地勞動力。2019年第二季度，馬來西亞新創造就業崗位的20.8%都來自建築業。 8 數據顯示，2018年馬來西亞的國內生產總值為14469億林吉特，而建築業創造的產值為1455億林吉特。

對馬來西亞經濟來說，任何可以顯著提升已完工建築項目價值，增加有償就業人數的因素都極為重要。考慮到在過去三年半的時間裡，當地住宅項目的開工數一直在下降，因此，上述結論顯得格外合理。

2019年上半年，馬來西亞竣工的住宅數量驟降了33.0%，從上年同期的40710套減至27281套。同期，開工住宅數量從59589套縮減為47413套，下降了20.4%；擬新建住宅從55548套減至36727套，降幅達33.9%。 

為了計算中國大陸買家購房需求對馬來西亞建築行業就業崗位的貢獻，我們以當地建築領域就業的總人數129.2萬為基礎進行統計。假設，建設住宅的就業人數在整個建築行業就業總數中所占的比例，與已完工住宅在所有完工項目的價值比例一致（24.2%），則可以推算出，大約有312,664名馬來西亞人參與了住宅建設。

考慮到中國大陸買家購買的住宅總價占交易量的 12.1%，因此，我們可得出這樣的結論：中國買家的購房需求為當地創建了超過3.78萬個就業崗位！

對經濟增長的綜合貢獻

住宅建設對經濟發展具有顯著的拉動作用（倍增效應），因為房產領域的投資會擴散到其他經濟領域，類似零售、制造、金融、保險和交通運輸等其他行業。

在其他國家，住宅投資對經濟拉動的倍增效益通常可以達到4倍，即每投資1林吉特的資金可以增加相當於4林吉特的經濟效益。然而，我們在馬來西亞尚未發現任何建築行業投資對當地經濟拉動效益的研究和資料。因此，我們無法對中國大陸買家在馬來西亞購房投資對當地經濟的積極影響進行有效的評估。

出於這一原因，雖然中國大陸買家對馬來西亞經濟和就業的積極影響可能比這份報告的估計值高出數倍，但我們目前不會草率地估算總體影響。

 

 

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。

 

東京哪些地區對中國買家最具吸引力？

在多種因素的推動下，東京房地產在過去幾年內出現了反彈。這些因素包括：即將召開的東京奧運會，來自日本國境內外、遷入日本首都的移民，以及處於歷史低點的利率。

對於有意在東京進行投資的中國買家來說，其可選擇的投資方案多種多樣。我們對吸引中國買家的領域以及原因進行了調查，並得出了一些結論。

地段，地段，地段！

在購買任何房產時，流動性和便利性都是人們考慮的關鍵因素，在日本購買房產時尤其如此，因為許多日本城市都非常重視步行環境和公共交通設施。

在日本，列車是最受歡迎、最基本的出行方式之一，因此大多數當地人都更喜歡住在離附近列車站不遠的地方，其中步行時間僅為10分鐘或更短的地段格外搶手。列車構成了大多數日本城市的生命線，而且充當了連接人們工作、生活和娛樂場所的重要紐帶。

在日本首都兼世界最大城市之一——東京，列車具有特殊的意義。東京有幾個列車站規模龐大，有時人們甚至會覺得這些列車站本身就像一座座城市。無論其大小如何，每個站點在支持附近社區時都會展現其獨特的風格。此外，列車站附近的區域通常都會配備醫療設施、餐飲店、便利店和超市。

因此，列車站附近的便利區域很受日本人歡迎，這反過來又為當地的房地產增添了一大優勢：在非自用的情況下，業主可以輕易地出售或出租這些房產，或者提高租金。

山手鐵路環線

日本鐵路（JR）山手鐵路環線包含29個車站。它環繞著東京市中心，是通勤者出行的關鍵路線。東京轄區由23個特別區（23W）組成，其中5大中心區（5CW，即新宿，澀谷，港區，千代田和中央區）不是完全位於這條環線所劃出的範圍內（被視為東京市中心），就是有部分邊緣區域位於環線外側。

出於上述原因，山手鐵路環線內部或其附近地區受到了大多數日本投資者和外國投資者的青睞。這些地段可以為東京居民提供極大的便利，而且聲名遠揚，因此人們普遍認為這些地段的房產入住率可以達到東京最高水平。

5CW房產的平均租金收入也相當可觀，比另外18個特別區高了18.1%。此外，日本國土交通省的數據顯示，5CW地區的地價在全日本位居前列，在過去幾年內還出現了明顯的上漲。

希望房地產可以長期升值的投資者，尤其是計劃在未來幾年內進行多次重新開發的投資者可以優先考慮投資5CW的房地產。

點擊查看居外網上在售的東京房源

郊區

有多篇媒體報導稱，中國買家在日本郊區——東京郊區或附近的縣（千葉、神奈川、埼玉等地）郊區購買了多處物業。從這些郊區出發，人們乘列車前往東京市中心時大約需要花費1至1.5小時的時間。

郊區可以提供較大的空間（甚至附帶花園和免費停車位），而且價格遠低於東京市中心的房產。在某些情況下，山手鐵路環線以外地區的優質房地產可以實現5%至7%的稅後投資回報率——比市中心房地產的回報率高一倍，因為這裡的土地要便宜得多。

物業類型

正如各國舉辦大型體育賽事時所常做的那樣，東京在籌備2020年奧運會的過程中一直在進行城市再開發項目，試圖滿足新增加的房地產需求。

為了迎合東京越來越多的國內億萬富翁以及國際高淨值買家的偏好，許多新建成的豪華高端樓盤已經紛紛進入市場。近期，高價公寓的價格可能在9.1萬美元/平方米至3.6萬美元/平方米之間變動，其具體售價取決於面積大小。

二手住宅市場可能對中產階級的買家更具吸引力，而這類物業的需求也在提升。翻新二手房的吸引力尤其大，因為它們在保持資產價值的同時為買家省去了室內裝修的額外費用。出於安全考慮，人們還傾向於選擇位於二層或更高樓層的房產。居外網表示，價格在23.8萬美元和24萬美元之間的物業收到了最多的詢價。

居外網上出售的日本東京市台東區的房產，建築面積39平方米，房價約¥ 182萬。點擊圖片查看房源詳情

 

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責編：Zoe Chan

居外投資報告：馬來西亞（七）熱點城市/區域——柔佛

馬來西亞半島最南端的一個州，下轄10個縣，隔著柔佛海峽與新加坡相望。該州主要的經濟活動為服務業、制造業和農業。因其靠近新加坡的獨特地理位置，本地和新加坡投資者的置業需求都很高，給當地的房地產發展帶來了強大的支持。

2006年，馬來西亞政府在依斯干達地區（Iskandar）啟動了一項大型區域性經濟發展計劃，命名為馬來西亞依斯干達（Iskandar Malaysia，簡稱IM）。這是馬來西亞政府吸引外國投資的重大舉措，整個特區面積2217平方公裡，相當於2.5個新加坡，擁有機場和港口等物流設施，驅車到新加坡只需要50分鐘。

柔佛州首府新山市（Johor Bahru）就在依斯干達地區。當地的捷運 RTS-MRT將在2022年開啟，使得往返新加坡來回更加方便。這裡發展前景未來吸引了越來越多的大公司和外國人來投資。由於距離近，房價上又比本國低不少，因此新加坡人是在新山投資的最大外國人群體。中國內地的買家則是新山第二大投資客。比如在金海灣（Danga bay），一個25公裡的海濱長廊地帶，來自中國內地的知名開發商碧桂園就建造了一個一萬套公寓的住宅項目。

同時，不少市場人士認為，巴西古丹（Pasir Gudang）也會在未來成為新山熱門的投資地點。其中一個重要原因是該地區正在進行如火如荼的基礎設施建設，因而越來越受到投資客的關注。未來幾年，這裡會湧現出大量的工作機會，其中一個叫做“旗艦A”（Flagship A）的項目會提升當地房產投資的需求。另外，以增加新山西部的工作機會和提高生活品質為目的RAPID計劃也將引入大量的投資。這個項目的溢出效應將會帶動巴西古丹的發展。

 

 

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疫情下中國買家暫離場 東南亞“淘金熱”能否繼續？

“過了快兩周，疫情還未結束，今天決定買打印機工作用以及給小家伙打作業紙，正式從游擊戰轉為陣地戰了。”2月14日劉凡（化名）在微信上發了一條朋友圈。在深圳從事印刷生意的他，以往每年春節全家人都會飛去日本滑雪，但一場疫情打亂了他們的計劃，臨時決定飛去泰國。

2月3日，他帶著太太、5歲的兒子以及菲佣飛往泰國曼谷，“之前傳言高溫有助於緩解疫情，因此我們選擇去泰國度假避疫情，但目前疫情尚未結束，兒子學校的開學日期也一再延遲，我們打算到3月10日再回香港。”他向記者表示。盡管不懂泰語，但全家人在泰國的假期生活依然十分愜意。他每天帶兒子去會所游泳，陪妻子去商場購物。為了不影響兒子的學業，他和妻子正開始為兒子在曼谷挑選一些短期的國際學校課程。

劉凡目前已在曼谷投資了三套總價約500萬港元的小公寓，兩套30平米的小戶型，一套60平米的中型單位。“和內地一線城市如深圳相比，泰國住宅在裝修、用料方面更考究，雖然曼谷房價的漲幅可能不如內地，但出租回報率還是比較樂觀的。這次的疫情讓大家更加意識到分散投資的重要性，不要將雞蛋放在一個籃子裡。”他總結道。

近10年以來每年曼谷的房價保持5%-10%的漲幅，市中心的住宅租金淨回報率約為4%。在曼谷小住的這段期間，讓劉凡更加堅定了在泰國置業養老的計劃，“泰國華人比較多，很容易形成生活圈。而且作為一個佛教國家，泰國社會的包容度較高，首都曼谷的生活節奏相比香港、深圳、東京等國際大都市，相對比較休閑。未來計劃將小戶型的公寓全部出售，換成更適合全家人一起生活的兩戶或者三房單位。”他說。

數據顯示，今年1月24日至31日的中國春節期間，有14.3萬名中國游客赴泰旅游，較去年同期減少了20萬，降幅達58%，這對當地造成的經濟損失達91.56億泰銖（約20.42億元）。

近年來，泰國已成中國旅客出境游的主要目的地之一，去年泰國接待了3900多萬名旅客，其中近四分之一來自中國，每天往返於中國和泰國之間的航班超過220個。數據顯示，旅游業貢獻了泰國國內生產總值（GDP）的20%左右。

由於新冠肺炎疫情的爆發，投資者尤其是那些購買海外房產作為度假屋或者養老基金的投資者，更將當地的公共衛生基礎設施和醫療醫院因素納入考察範圍。泰國高性價比的醫療服務也吸引了眾多的退休人士。美國約翰霍普金斯大學的研究顯示，泰國的健康安全狀況在全球195個國家與地區中排名第六，亞洲排名第一。

泰國公寓買家申請延期 蓄勢待發？

對於東南亞最大房產經紀網絡IQI泰國經紀人郭浩傑而言，疫情並沒有改變她一如既往的忙碌生活。很多中國客戶因疫情不能去泰國，她每天幫助已完成過戶的客戶去領房契、采買家電家具、安裝窗簾，然後幫他們放租。“天天手上拎著一堆鑰匙，身邊跟著一堆工人，感覺自己既像包租婆，又像包工頭，十八般武藝全能。”她在自己的朋友圈自嘲道。

郭浩傑2007年已經定居曼谷，並且舉家移居泰國。在工作的間隙，熱心的她四處在泰國搜羅口罩、洗手液等緊缺物資，托人帶回內地。“本來有很多客戶要過來辦理交房手續的，但因為內地很多城市實施了封閉式管理出不了門，不得不延期。”她向記者透露，自己負責的一個項目至少有30個中國買家需要申請延期，“本來按照公司規定有些項目二月底如果客戶沒有完成尾款交付和過戶手續，是要沒收首付的，但現在鑒於疫情的情況，延期到五月。”

兩年前，吉有家（深圳）信息有限技術公司創始人朱茂文移居泰國，在這裡開始了自己的地產中介事業。“因為疫情的影響，春節期間過來看房的內地人少了一些，但是我們發現結構上發生了很大的改變，以前絕大多數都是以投資為目的，但現在很多都是自住需求的客戶。此次泰國政府在中國游客的入境政策上以及對中國抗疫的支持，也讓很多原來搖擺不定的客戶決定在泰國投資。”

泰國衛生部疾控廳的數據顯示，截至2月15日，泰國已確診的新型冠狀病毒感染病例為34例，其中14人已治愈。

朱茂文發現，曼谷街頭喧鬧一如既往，日常生活並未因疫情發生太大的改變，只是路上戴口罩的人多了起來。一些攤販甚至貼出了中文標語，寫著“請鼓勵中國的兄弟姐妹，武漢加油”，招徠中國游客。

自疫情爆發以來，多個國家和地區對來自中國內地尤其是武漢的旅客實施入境限制。然而，泰國是為數不多仍然對中國旅客敞開大門的國家之一，目前沒有限制中國任何地區的游客入境。泰國旅游和體育部長皮法特（Phiphat Ratchakitprakarn）曾公開表示：“泰國不應只為了朋友生病，就切斷親密聯系。”哇集拉隆功國王和王後、泰國政府向中方捐贈了醫療物資，巴育總理錄制視頻，振臂高呼“中泰團結，一起加油”，刷屏了社交媒體。

至今，泰國仍繼續對中國公民發放落地簽證。中國駐泰國大使館2月9日援引泰國移民局發布通知指出，此前針對因武漢、黃岡、鄂州機場關閉而滯留泰國的中國游客，泰國已免除滯留罰款。自2月9日起，該政策擴大至所有持旅游簽證或旅游落地簽證入境、因新型冠狀病毒肺炎疫情影響而滯留在泰的中國公民。

朱茂文告訴記者，一對來自廣西的夫婦，最近斥資100萬泰銖（約22.4萬元人民幣）購買了十年的泰國精英簽證，打算等疫情過去後就飛來曼谷看房。“丈夫是退休的大學教授，我前後聯系了快有一年左右時間，之前他們也在考慮投資歐美，但這次疫情讓他們感受到泰國政府和民間對中國旅客的善意，因此決定來泰國購房養老。”

精英簽證是泰國政府為高資產淨值人士所推出的簽證。持精英簽證可享受5年、10年、20年長期居留泰國的權利。另外還可享受多重VIP服務:專門快速入境通道、多次專人專車接送機、機場VIP休息室，泰國各地近200家高端酒店、高爾夫館、SPA、餐廳的折扣或免費服務。

作為國際大都會，曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。然而，由於近年來公寓供應不斷增加，曼谷樓市尤其是公寓住宅已經出現一定程度的降溫。

為此，很多發展商已經放慢了推售新盤的速度，並將主力轉移至單價在10萬泰銖（約2.24萬元人民幣）以下的普通公寓市場。CBRE的統計數據顯示，去年第四季度，曼谷共有11362個公寓新增供應，環比減少20%，其中55%的新公寓單價低於10萬泰銖，整體售價在300萬泰銖（約67.24萬元人民幣）以下。

然而，郭浩傑對於曼谷樓市的前景依然十分篤定，她認為在疫情過後會有一波爆發，“之前主要是以純投資需求為主，主要投資一房公寓，但現在客戶希望在海外購置一個家，對兩房和大戶型的需求增加。”

居外IQI泰國房產中國市場董事刁刻佳向記者表示，過去一個月約有5000多名中國內地人持旅游簽證或落地簽來泰國准備住到疫情結束，並有長期居留打算，“自1月23日以來，我們泰國公司接到泰國長期簽證精英簽證的咨詢約110個，成交購買的有32位，比平時高出五倍左右的咨詢量和成交量。”

居外網上現有近2500套在售泰國房源，歡迎點擊查看

開發商錯失柬埔寨黃金賣房季

對於柬埔寨開發商半島資本的銷售總監柳為而言，今年的新冠疫情讓他有些措手不及。雖然人在柬埔寨金邊，但他卻一直密切關注著國內疫情的發展。“每年的春節都有很多的中國游客在柬埔寨旅游，也是我們房產銷售的黃金期，以往我們春節期間通常要接待七八十組客戶，但今年春節期間只接待了一兩組客戶，據我們了解，一些中資開發商的展廳基本都暫停了。”他向記者表示。

跟泰國一樣，柬埔寨目前也沒有限制中國任何地區的游客入境。柬埔寨首相洪森11日在出席當地一場活動時表示，新冠肺炎非常時期限制中國游客入境，禁止中國人住酒店，出租車拒載中國人，就是對中國人的歧視。不過，疫情仍影響了中國投資者前去當地投資樓市。

此前，自2011年起，金邊的房地產市場進入上升周期，2018年至去年第二季度金邊核心繁華地段的高端公寓的單價已經達到了每平米2500-3500美元。包括富力地產、雅居樂等多個中資地產商亦紛紛進軍柬埔寨。

半島資本參與開發的“濱江雅詩丹頓”位於金邊湄公河邊，這是一個38層的高端公寓項目，毗鄰市政廳、高爾夫球場，預計於2022年年底交付。該項目配套無邊泳池、空中花園、桑拿房、行政酒廊等多項豪華設施。

2015年，柬埔寨政府推出了“China Ready for Cambodia Tourism”政策吸引中國游客。去年上半年柬埔寨共接待中國游客129萬人次，同比增長38.7%，占該國整體外國游客的比重近40%。中國游客的湧入，也帶來了一大批來柬埔寨“淘金”的中國投資者。

2017年，柳為開始將工作重心轉移至柬埔寨的房地產市場，親身見證了當地樓市的起步。“相比其他海外市場，柬埔寨購置房產的總價門檻相對較低，在金邊投資一個一房公寓的門檻只要50多萬元。不過一些中高端住宅的單價大約為每平米2700美元，而核心地段的單價則動輒4000美元以上。國內投資者在這邊購買的主要是一些最小戶型的公寓，用來收租，目前的租金回報大約在8%，回報率高於內地一線城市。”

在春節期間，他陸續收到了七八組中國客戶因出境限制而取消參加考察團的消息。根據他向記者提供的行程資料，這些三日兩夜的考察團行程十分豐富，包括參觀大皇宮、金邊塔子山、SPA體驗、購物等，以及考察上述的濱江雅詩丹頓項目，不含機票的價格僅為980元。

然而，劉凡在柬埔寨“淘金”經歷卻並不愉快。2019年4月，他與其他幾個生意伙伴在柬埔寨的西哈努克港（下稱“西港”）一口氣投資了20多個臨海的公寓，原本計劃趁著西港的博彩業熱潮，將這些公寓出租給當地博彩企業的高管。但是，去年8月，洪森政府頒布的一紙禁令，讓他的如意算盤落空了。

去年8月18日，柬埔寨政府宣布整頓博彩業，即日起柬埔寨政府停止頒發各種形式的網絡博彩牌照，全面整頓網絡博彩業。此舉對西港的博彩業帶了沉重的打擊，西港是柬埔寨最大的港口城市，近年來，許多中國投資者與開發商蜂擁而至，當地經濟出現井噴式增長。截至2019年6月中資在西港約有50座興建中的賭場和數十家酒店，這座城市一度被譽為“東南亞的澳門”。

柬埔寨貢布土地待售，總面積超過17,500平方米，位置絕佳，靠近主干道，且享有波哥山風景。點擊圖片查看詳情

此前在博彩業爆炸式發展的情況下，也帶動了當地的高端住宅和消費市場。“我發現當地的消費非常畸形，在餐廳吃頓飯可能要花費兩三百美元，租個公寓則要花1000美元以上，完全與當地人的收入水平脫節。”劉凡說道。

事實上，這與仍處於起步階段的地產中介行業密不可分。“目前柬埔寨的地產中介仍不發達，很多時候，房源的信息很難獲得，因此租客往往要花費更多的金錢和精力來尋找合適的房源。對於購置房產收租的客人而言，他們需要做好心理准備，可能房子不一定能馬上租出去。”柳為指出。

CBRE發布的一份報告指出，由於公寓大幅增加，柬埔寨高端住宅市場有可能趨於飽和，去年高端公寓的供應激增243%，而可負擔公寓及中端價位的公寓供應亦同比分別增加100%、78%。

“我們已經付了30%的首付，現在還在和發展商溝通，希望能縮減投資公寓的數量，不打算再追加投資了，吃一塹長一智吧。“劉凡無奈地表示。

 

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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan