Finance News – Page 48

投资泰国房产，曼谷的二手房值得考虑吗？

世邦魏理仕泰国公司的一项新研究发现，曼谷市中心房价飙升，许多购房者都在考虑购买二手公寓。曼谷黄金地段，由于地价飙升，这里的项目偏向高端豪华，很多购房者可能买不起，但他们又想居住在市中心，最好的办法就是购买二手房。

人们会购买曼谷的二手公寓吗？对于在曼谷持有房产的投资者来说，他们可能不会考虑。但是对于想在泰国买房尤其是曼谷的朋友来说，二手房或许就在他们的考虑范围内了。世邦魏理仕泰国公司的一项新研究发现，曼谷市中心房价飙升，许多购房者都在考虑购买二手公寓。

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去年第四季度，曼谷转售房的需求出现回升，二手房比新开工项目更实惠，价格更便宜。曼谷黄金地段，由于地价飙升，这里的项目偏向高端豪华，很多购房者可能买不起，但他们又想居住在市中心，最好的办法就是购买二手房。

由于新旧楼盘之间的价格差距越来越大，而且新房的价格超出了大多数买家的预算，以至于他们越来越多的关注现房或二手房。买家也逐渐转变对二手房的偏见，

曼谷的二手公寓中，买家想要什么样的？

在曼谷市中心已竣工的永久业权高端公寓单位的平均转售价格

当然，新增的曼谷转售公寓需求并没有全面增长。当谈到二手房时，买家是有选择性的，只会考虑那些不需要他们牺牲质量的房子。

在现有的开发项目中，一些旧楼盘和新的楼盘一样好。买家购买泰国房产或者是二手房前，应该查看建筑的施工质量和维护情况，确保房屋未来的升值价值。

居外推荐曼谷房源：Interlux Premiers Sukhumvit 13

本公寓项目坐落于Sukhumvit 13巷内，位于Nana区和Asoke区的中段位置。这裡有一条捷径，不需要通过Sukhumvit主路即可出入。

项目优势：

地处商业区的心脏地带；
巷子内温馨恬静，无嘈杂人流；
您可以通过一条捷径快速到达Nana区，Asoke交叉路口，Petchaburi路以及Sukumvit路。或者您还可以由此到Plonenchit高速收费口进入高速路。

项目设施：

五星酒店大厅
300平方米超大泳池
顶楼花园
慢跑步道和有氧运动平台
健身房
图书馆
桑拿房
24小时安保
数字门锁
抗震系统

1卧1卫1车库，房价约¥103万。点击查看Interlux Premiers的更多信息

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来源：雪花新闻
责编：Zoe Chan

每年每人只能境外汇款等值5万美元？你被蒙骗了

5月1日在中国社交媒体中流传着这样一则视频，一名女士在中国招商银行中存有200美元的存款，但取出的时候银行却只给那名女士人民币而不给其美元，随后该视频在社交媒体中引起了广泛关注，当时中国央行对此事回应称“并没有相关政策，其间或许存在某些误会”，而招商银行则回应称，该用户此前曾多次大额提取美元现金，因此被银行方面列为了监控对象。

据香港《南华早报》5月4日报道，根据业内人士的说法，中国央行从去年年底开始便通过减少用户每日提取美元额度的方式，加大对中国资本的管控；目前银行对需要提取美元用户的审查标准从过去的5,000美元减少至3,000美元，并且银行还须特地准备一份“待观察名单”，旨在对那些经常进行外币取款的客户加以管控。

尽管国家外汇管理局对境内个人购汇实行年度总额管理，年度总额为每人每年等值5万美元不变。然而并非如一些人想象的每年只能汇出境外等值5万美元。

哈佛商学院2019学年仅仅学费就达到7万5353美元，5万美元是显然不够的。但并不是你想汇出境多少，什么都不提供就可以自由操作，须有真实的用途和交易凭证。资本项目如海外投资、买房以及收益型保险都不在获批用途之内。

依据2006年发布的《个人外汇管理办法》，个人跨境汇款不存在年度额度。境内个人外汇汇出境外用于经常项目支出，单笔或当日累计汇出不超过等值5万美元的，凭本人有效身份证件在银行办理；单笔或当日累计汇出超过等值5万美元的，凭本人有效身份证件和有交易的相关证明等材料在银行办理。此外自2018年1月1日起实行的《国家外汇管理局关于规范银行卡境外大额提取现金交易的通知》将境外提取现金年度额度调整为每人每年不得超过10万元人民币（名下所有账户）。

每家银行政策略有不同，有一些国内银行为了避免合规风险，也会告诉客户最高年汇款限额5万美元。

境内个人凭有效身份证件进行真实性购汇需求申报后，直接在银行办理年度总额之内的购汇；超年度总额的经常项目购汇，凭有交易金额的真实性证明材料办理。

不少外资行由于你在一国开户，可在全球开立同级别账户，形成主+副模式的全球账户，使得跨境转账享有更多便利。

当你要去欧美出差或留学时，凭有效签证，可直接开设该国汇丰账户，级别不变，仍然是Premier ，与在当地直接开户没有区别，还会给你安排该国的客户经理（他们的投资建议可以忽略）。

更近的例子，在深圳开立Premier账户，凭有效的港澳通行证，就可以同时开立香港汇丰账户。本人不需要到香港。以汇丰银行为例；将中国账户的美金转入国外同名账户每个月可以达到3笔5万美金，前提是你有合法途径获取的足额外币（开户会受到资金来源审查）；当然外资行开户门槛较高。

但并非所有全球大型外资银行都在中国大陆有零售业务，譬如美洲银行（Bank Of America)、富国银行（Wells Fargo）、和摩根大通这三家高居美国商业银行前四（另一家是花旗），在中国大陆并无零售业务。因此，具体开户业务情况还需联络咨询相关外资行业务网点。

如果您是已经拿到国外永久居留权的中国公民或者已获公民身份的外籍人士（包括从中国内地移居外国，或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的居民）则不受换汇与境外汇款限制。

您需将在中国境内持有的房产售出（可以将售房款一次性结成外汇转至当事人境外银行账户），其他有价证券和不动产也必须出售后才能申请资产转移；但有且只有一次机会向外汇管理局申请移民财产转移的机会。

地下室改造——让你的房屋完美增值！（上） | 居外专栏

地下室作为一个富于想象的空间，每个人心中都有属于自己对它的构想。正是由于地下室的特殊性，使得它既能够填补上层空间无法完成的住房功能，也可以扩大上层空间已有的功能。

在房屋交易过程中，一个实用、豪华的完成地下室能帮助吸引不少买家的眼球，也能抬高一定的房价。一般来说，人们倾向于将地下室改造成休闲空间，以及客房，其实地下室改造方向可以覆盖很多内容。

家庭休闲娱乐空间

毋庸置疑，地下室是休闲娱乐的极佳场所，其设计不仅可以迎合整家人的娱乐要求，也能单方面的满足孩子。大屏幕的电视，桌球桌以至于其他占地面积较大的娱乐设施都能在这里安放。

想要将地下室改造成休闲空间，家具布置也很有讲究，要考虑到人多或人少对其的不同需求，尽量选择一些舒适并且多功能的家具，再配合音响系统和灯光系统，使它能够适合不同氛围。当然，装修也不能随便马虎，毕竟这里的设定是一个享受的空间，视觉上要感受到直观的放松感，稳重大气的木质装修最能体现这种浓重的安详感受。

居住套房

小户型的房屋在上层空间里可能并没有足够多的卧室用来满足家庭需求，将地下室合理改造出一个套房对于人们来说是个不错的解决方案。不仅如此，许多拥有足够多卧室的家庭也非常乐意将部分地下室改造成一个套房，供客人使用。

改造之前首先要认清这间卧室的使用对象是谁，只有知道了需求才能更好的规划格局。设计时还要考虑到卫浴空间和储物空间等。例如：想要宽裕的摆下一张Double的床，建议要留出至少125 Square Feet的空间，要想摆下Twin Beds那么需要的空间就更大了，至少要150 Square Feet。

另外，这里要提醒大家一个经常被人们忽略的细节：为了安全起见，尽量要留出一个紧急逃生口直接通向房屋外，这个逃生出口可以是一扇窗也可以是一个门。

迷你厨房

地下室的厨房不需要拥有全套的设施，简单几样必备电器就已经足够，如果钟爱品酒，将Bar的功能添加到这个厨房也是不错的主意。

地下室拥有一个迷你厨房有非常多的好处。首先，使得拥有地下室的卧室变得更完整，更像是一个一应俱全的套间。其次，还能将地下室的娱乐功能发挥到极致。

儿童乐园

有孩子的家庭一定都希望能有真正可以给予孩子学习、放松的舒适成长空间。孩子的卧室由于面积的限制有时并不足以让他们尽情发挥，经常可以看到一些家庭的客厅或者休息室里都堆满了属于孩子的物品，将部分地下室改造成专属于孩子们的天地，就可以很好的解决这一问题。

健身房

人们如今越来越注重身体的健康，各种各样的健身器材也频繁出现在人们的家中，有些健身运动会带来不少的吵声，将健身器材摆放在地下室就能避免这些弊处。

改造时记得要注意地板的选择，健身房的地面尽量使用Rubber floor，想象一下您举起的哑铃重重砸在硬木地板上的后果。

工作室/书房

此前热火的电视剧House of Cards迷倒了不少电视迷，男主角Francis家的地下室简直就是诞生“政治”的秘密基地，大家在这个地下室完成了一系列的工作。

冬暖夏凉的地下室，还有一种与世隔绝的感觉，的确是一个迸发激情和灵感的好地方。将地下室改造成工作空间合理又简单，摆上一个办公桌、一把舒适的转椅、几个文件柜就可以完成。

洗衣房

家务这种让人头疼的事情，要是一定要在狭小空间里完成，会让人感觉更糟糕。宽敞明亮的洗衣房再必要不过了。宽敞的洗衣房不仅能摆下多个洗衣机和烘干机，还能设计水槽，使得清洁、清洗的家务变得更加轻松。

除了这些改造方案以外，根据个人喜好，还能将地下室改成其他各式各样的格局。地下室就是这么一个任您发挥，满足您不同需求，增色您爱家的地方。

江晓清解析加拿大房产投资

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海外置业新思路：投资曼谷享受型物业｜居外精选

随着2013年跨时代战略“一带一路”政策的提出，中国与东南亚各国家的交流合作变得越来越密切。其实，一直以来东南亚各国都是国内外游客造访的热门地区，发达的旅游业在迷人的热带气候加持下显得尤为独特，这些东南亚国家其中，最红火的莫属泰国。

以泰国为例，旅游业的发展大大地带动了这里的房价，除了凭借富饶的旅游资源吸引了全球众多游人的造访之外，而本身是价值洼地的泰国，也吸引着国内外投资者的目光。从过去10年的统计数据来看，曼谷等中心区公寓平均每年涨幅大约12%，而且依然呈现不断上涨趋势，投资热度可见一斑。

试想一下，在闲暇时刻带上家人来泰国度假，住在自己的房子里感受天伦，回国之后房子也不会闲置，时刻能为您提供理想的租金，与此同时，房子本身的价值一直在增长。这样的市场，怎么能不让人心动？

因此，投资享受型物业的优势变得尤为明显，选择一处好的房产，就能让我们在享受生活的同时，得到财富的增益。借着这个机会，居外给大家带来一处罕见的好房产。

这是一栋位于泰国曼谷的双层私人别墅，别墅的每一处都经过别致考究的的装修设计，再加上丰富的绿植将别墅紧紧包裹，置身园林之中的别墅仿佛成为一间天然氧吧，不夸张地说，这么吸引人的房产很少出现在市场上，目前是非常抢手的。

整栋别墅看起来高级感十足，它设有4间带独浴室的卧室，一间可以办公的卧室。如上文所说，别墅坐落在修剪整齐的郁郁葱葱的绿色花园中，住户隐私得到充分的保护，为儿童的的成长和家庭的娱乐提供完美的环境。整个别墅区拥有158套别墅，这里是一个高端人群居住的社群，许多有小孩的优质家庭生活在一个非常友好和安全的环境中。

来看看别墅的内部情况吧。你会发现，除了周围的环境好，内部的设计也真是让人眼前一亮。

前文提到，曼谷市区的公寓价格涨幅在12%左右，目前房价的门槛稍高一些。而该房产的价格远远低于曼谷市中心公寓所支付的价格，这样的话投资成本少很多。另外，城市里空气质量相对不是很好，而且交通状况也算不上好，相比之下，现在您可以住在离城市仅25分钟高速公路路程的地方，生活在清新的空气中，周围环绕着树木和鸟类，在这里拥有房屋和土地，打造美丽家园，这样的生活显得更健康宜居。

虽然别墅不处在市中心，但周边配套却十分齐全。教育方面，周围有很多学校分布，比如布罗姆斯格罗夫国际学校、KIS国际学校，而高等教育方面，Kasersart大学、 Mahanakorn科技大学、国家发展管理学院、 NIDA商学院以及Krirk大学也就在周围几公里处。

生活购物方面，只需简单的通勤，便可以去往泰国的购物中心时尚岛、著名景点滨海大道以及Central Festival EastVille。乘坐轻轨BTS（绿线）路线，您将可以前往曼谷这个国际大都市的任何地方。而粉红线轻轨交汇处正在建设中，距离别墅仅2公里。随着新的铁路系统上线，这里的房价变化将不言而喻。

好的房产就是一个好投资的机会，十年前，国内的房产投资机会错过后，很多人都觉得遗憾。但现在曼谷的这栋别墅就在眼前，十年前错过了北上广深，现在，还要错过曼谷吗？点击：https://www.juwai.com/47512487.htm或致电居外热线400 041 7515，和这栋别墅亲密接触吧。这样的好房，居外不会让你错过。

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撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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海外投资者趋之若鹜澳洲农地交易再攀新高

高力国际的新数据显示，持续的严重干旱和政府设定的外国买家新规，未能抑制去年对澳洲优质农业资产的需求，2018年澳洲农场交易价值飙升22％至33.4亿澳元。

高力国际农业综合企业研究和预测报告追踪了价值500万澳元以上的农场销售数量。据统计，2018年共发生254笔500万澳元以上的交易，如果2018年的三笔大交易按计划在年内交割（这些交易实际于2019年初交割），去年的交易就超过了上一个高峰期2016年。2016年澳洲农场交易为242笔，金额为34.5亿澳元。

在维州，2018年农场销售额几乎翻了一番，交易金额达10亿澳元。大型交易包括7000多万澳元的绵羊养殖场Telopea Downs等。昆州的农场销售额飙升60％，也达到10亿澳元。2018年新州农场交易下滑了26％，交易额8亿多澳元。

高力国际农业综合企业负责人罗顿·布里格斯说，展望未来，尽管气候挑战会影响现金流和现金储备，但在公认的地区农业资产价值将保持稳定。

高力国际的报告中发布了最新的澳大利亚农地指数。丰厚的回报率或可解释投资者对澳洲农业资产的青睐有加。澳洲企业农场的回报率为13.84％，远高于美国的6.74％，并且表现优于大多数其他资产类别，包括直接房地产投资（10.3％），澳洲股票（-2.8％）和澳洲房地产投资信托（2.7％）。

去年2月澳洲政府出台了新规，要求所有估值1500万澳元以上的农场必须公开挂牌至少30天，以便让当地买家有机会对这些资产进行投标，从而防止这些资产直接以场外销售的方式出售给外国买家。根据最新的高力国际数据，这一新规并未影响交易的活跃度。

居外推荐澳大利亚最大的沿海开发项目——摩尔河南区
目前国际营销活动已正式启动！

摩尔河南区地产西澳州有史以来最大的滨海开发项目之一，它也是一个难得的地产开发项目，现获审批的是占地约457公顷的地段，可以用来开发包括住宅、零售、混合商业、旅游、社区和公共娱乐在内的各项设施。由仲量联行（JLL）作为项目独家销售代理。点击了解更多项目详情

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来源：澳华财经在线
责编：Zoe Chan

珀斯摩尔河南区地产开发项目正式上市！｜居外精选

珀斯（Perth）是西澳洲的首府，您能够在此尽享海滩生活，并在天然的原始林地中放松身心，品尝世界顶级的当地葡萄酒，并在距离该市仅30分钟的地方观赏海洋落日。这也是一座阳光最充足的首府，平均每年有3000个小时的日照，拥有19个美丽干净、人烟稀少的包括标志性的科特斯洛（Cottesloe）海滩和斯卡布罗冲浪热点景区。

从海外、各州首府和许多地区出发飞往珀斯的定期航班，降落在距中央商务区仅20分钟路程的机场。如果您想乘坐更刺激的交通工具到达那里，何不试试搭乘传说中的印度洋-太平洋号列车（Indian Pacific），穿越纳拉伯平原史诗般的公路，或者夏季乘坐海岸游轮？

充足的阳光，清澈的绿松石般的大海和澳大利亚最白的海滩一年四季都可以在西澳辽阔的海岸线上看到——这里有总共12500公里的大陆海岸线，还有许多岛屿和群岛。在西澳大利亚州，无论你走到哪里，都有迷人的海滩。

摩尔河南区目前是澳大利亚市场中最大的沿海开发项目，目前国际营销活动已正式启动。

摩尔河南区是澳大利亚目前出售的最大海滨总体规划和审批开发项目。摩尔河南区是摩尔河私人有限公司名下的产业，至今已有50多年的历史。目前完成的有规划和服务批准，以便从事进一步的详细开发设计。摩尔河南区项目是一个世界级产业，距离珀斯中心商务区（CBD）仅一小时的车程。它也是澳大利亚令人叹为观止的原生态海岸线开发之一，通过整体规划可以实现具有里程意义的开发项目，打造田园般的滨海社区生活。

仲量联行（JLL）的资料陈述表明，摩尔河南区地产西澳州有史以来最大的滨海开发项目之一，它也是一个难得的地产开发项目，现获审批的是占地约457公顷的地段，可以用来开发包括住宅、零售、混合商业、旅游、社区和公共娱乐在内的各项设施。

仲量联行的Flynn先生说：“该地产位置独特，有着美丽动人的大约5.7公里的原生态海岸线和约1.9公里的摩尔河河畔风光。目前的框架规划中包括了大量公共空间和沿岸保护区，可以充分利用这些得天独厚的自然特色。”

西澳州的城市人口的快速增长，刺激了对珀斯住房和主要基础设施项目的强烈需求，也引发了西北都近郊区域的进一步发展。JLL西澳市场调研经理Ronak Bhimjiani先生表示，受强劲的对资源行业的投资以及出口方面的发展，西澳州经济将给民用社区住宅市场带来巨大的收益。

“经济状况支撑了西澳的招商引资与发展，”Bhimjiani先生表示。“西澳州的就业和工资待遇也显示出复苏的迹象，很大的原因是需要吸引熟练移民重返西澳州，特别是在采矿业。其他明显的迹象可以从人口增长数据中看到，一同表明经济正在复苏。“从2019年西澳房地产市场的情况来看，很明显，随着潜在买家开始对未来经济状况充满信心，市场活动开始缓慢回升。

摩尔河南区开发将受益于政府对西澳州北部走廊的开发计划，这里有本州目前最大的公路和铁路基础设施扩建项目。这些扩建项目计划于2019年底开工。

目前主要数据显示：

预计在2050年前，珀斯人口将从200万增加到350万
西北外围都市区域的人口预计在2050年前可达到74万
持续开发的基础设施，包括投资$5.2亿澳元的扬切普（Yanchep）铁路延伸，$2.15亿澳元的米切尔（Mitchell）高速公路直至阿利基莫斯（Alikimos）
该地产将受益于珀斯北部走廊地段铁路和公路交通基建的持续建设。最近已完工和营建中的主要基础设施有：伯恩斯海滩（Burns Beach）路到米切尔高速公路和延伸至扬切普的铁路线。

如您对摩尔河项目感兴趣，请至 居外网 了解更多销售信息，或致电居外热线400 041 7515 垂询。

摩尔河项目简介（录影）

摩尔河项目360度视频

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责编：Zoe Chan

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千禧一代人进入房地产市场，明星经纪人就此热烈讨论 | 居外专栏

左：德文·欧文（Devon Owen）

右：坦尼亚·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）

下：大卫·帕恩斯（David Parnes）

业界一流的豪华房地产经纪人德文·欧文、坦尼亚·斯塔夫斯基和大卫·帕恩斯注意到了一股在美国和加拿大不断蓄势的发展潮流——千禧一代和婴儿潮一代受建筑面积和价格吸引，开始纷纷涌入房地产市场。当千禧一代寻找安家的住宅时，婴儿潮一代却在寻找一个可以缩小住房规模的去处。这两个群体已经开始在全球各地的低端和高端房地产市场分别发挥重要作用。

千禧一代（通常被定义为目前年龄在22到37岁之间的人群）过去更偏爱城市公寓住宅，而婴儿潮一代（出生于20世纪中叶的人群）则习惯于购买买面积较大的郊区宅邸。尽管许多人现在仍可能保持着这样的想法，但人们整体的偏好正在稳步转变。

“很多事情都与生命的自然循环有关，”主要负责洛杉矶比佛利山地区的苏富比最佳经纪人之一，坦尼亚·斯塔夫斯基说。根据皮尤研究中心（Pew Research Center）的数据，2016年，全美千禧一代的家庭数量已达到2800万户。到了2018年，这一数字已跃升至3600万以上，比其他年龄段人群的增长幅度都要大。

“他们有了孩子，需要养家糊口之后，他们就会想搬去住宅更集中，更适合家庭的地区，”坦尼亚说。据全国抵押贷款（Nationwide Mortgages，一家在线抵押贷款统计机构）报导，大多数千禧一代希望在未来五年内购买房屋。在美国，那些20多岁、30多岁，想要成家的人有将近一半首次踏入房地产市场。尽管千禧一代可能渴望对住宅进行轻度的调整以适应自己的口味，但他们不愿进行改头换面的大规模装修工程。他们更喜欢新建成，可拎包入住的公寓，大卫·帕恩斯说。大卫·帕恩斯是洛杉矶百万美元房源（Million Dollar Listing ）房地产公司的明星经纪人。出现这种偏好的原因包括工作时间长（千禧一代的科技企业家可以为洛杉矶市场提供动力，帕恩斯说），要照顾孩子。在某些情况下，寻求即时满足的21世纪新风尚也是原因之一。

“我认为，在家园频道（HGTV）大受欢迎的时代，看着别人把房子拆成两半可能确实很有意思。然而，当人们意识到实际上要做的工作比自己所看到的要多得多时，他们可能会大惊失色，”韦斯特说。“所以，和我合作的许多年轻人都非常清楚哪些工作是必须完成的，哪些工作是已经完成的。”

对不断变化的房地产市场进行评估后，开发商和代理商都依然专注于建造和展示那些对于千禧一代和婴儿潮一代都具有吸引力的房产。因此，这些物业开始逐渐趋于一致。

洛杉矶房地产市场变化
另一方面，婴儿潮一代开始进入人生轨迹的反坡降阶段，已经慢慢达到退休年龄，子女们也从家里搬走了。目前，婴儿潮一代在美国拥有价值近13万亿美元的房地产，或者说每五个婴儿潮一代中就有两个人拥有房地产。然而，随着洛杉矶房地产繁荣期正式结束（在过去的三年里，洛杉矶大部分住宅区的婴儿潮一代业主增长幅度超过了25%，但从2019年开始，这种增长已经停滞），由于租房倾向和老年人专用设施的拉动作用，这一数值将出现大幅下挫。

虽然购买较小的房产可能会维持婴儿潮一代中房屋拥有者所占的高比例，但完全背离这一预测的趋势可能已经显出了苗头。美国2016年、2017年、2018年的人口普查数据显示，婴儿潮一代是增长最快的租房者群体。综合公共微观数据系列——当前人口调查（IPUMS – CPS）的数据显示，从2010年到2017年，在全美前50个市场中，有34个市场出现了婴儿潮一代的房地产拥有率大幅降低的情况。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹兹堡等城市中，婴儿潮一代拥有的房屋数量都在减少。来自匹兹堡的房地产代理人韦斯特可以作证。

加拿大
来自加拿大温哥华德文·欧文个人房地产公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地产经纪人德文·欧文表示，尽管温哥华的房地产价格在过去18个月里有所下降，但千禧一代购置房产的难度依然很高。
“以城市为中心的15英里半径范围内，大多数住宅起价都超过120万美元。在那些备受人们追捧的地段，你根本找不到标价低于200万美元的房子。这也影响了奢华物业市场，因为中等规模住宅的业主在出售房产时会试图提价。

德文还提到，许多千禧一代都接受过教育，而他们更愿意购买像峡谷高地（Canyon Heights）等优质郊区楼盘的物业，但这些物业的价格已经超出了市场水平。

上个月，由于近5年来房价持续大幅上涨，加拿大总理贾斯廷·特鲁多推出了一项新计划，力求帮助千禧一代进入加拿大房地产市场。加拿大的住房管理机构将在三年内花费高达12.5亿加元（9.43亿美元）的资金，向首次购房者提供购房补贴。这是贾斯廷·特鲁多政府计划的一部分，其目的是提高低龄选民购买房产的能力。

根据加拿大政府于周二在渥太华公布的联邦预算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）将向新住房的购买者提供高达10%的资金，向现有住房的购买者提供高达5%的资金，以便降低中低收入购房者的抵押贷款成本。这些补贴适用于有保险担保的抵押贷款，而申请这类贷款的必要条件是购房者支付的首付款低于房价的20%。

最近几年，由于价格上涨和政策法规变化，加拿大人，特别是刚开始进入劳动力市场的千禧一代购房的难度大大提升，财政部长比尔·莫尼尔（Bill Morneau）正寻求解决住房负担能力问题的方案。

加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，尽管在2018年，大多数城市的房地产价格和销售额大幅下滑，但温哥华房价在过去五年内仍上涨了64%，平均房价超过了100万加元，而多伦多的房价也同期上涨了56%。

政府预计，在未来三年内，有10万购房者将参与这项新计划。目前，加拿大经济已经呈现放缓迹象。而这项新计划可能会为至关重要的经济增长因素之一——房地产市场提供一个难得的机会。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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欧盟2018年房价指数出炉：东南欧国家领跑中东欧投资回报率更高

报告认为，与同样火爆的东南亚市场相比，中东欧地区的商业房地产投资回报率更具吸引力。

撰文：吴将

在长期低利率货币政策的刺激下，近年来欧盟各国房价保持快速上涨，其中涨幅最快的是在东欧、南欧国家。

近日，欧盟统计局（Eurostat）发布了2018年第四季度的房价报告。报告显示，该季度欧盟、欧元区的房价与2017年第四季度相比，均上涨了4.2%。与2018年第三季度相比，则分别上涨了0.6%与0.7%。

欧盟国家中，去年第四季度房价同比涨幅最高的是位于东南欧的斯洛文尼亚（18.2%），其次是来自东欧的拉脱维亚（11.8%）和捷克（9.9%）。

而在西欧发达国家中，去年卢森堡、荷兰的房价均上涨了9.3%，并列第一。其他欧盟主要国家的房价涨幅由高到低分别为：葡萄牙（9.3%）、西班牙（6.7%）、德国（4.6%）、法国（3.2%）、英国（2.6%）、比利时（2.5%），唯有意大利出现了下跌（-0.6%）。而希腊未进入统计。

点击查看居外网上欧洲国家的在售房源

自2013~2014年欧洲央行开启量化宽松与降息的阀门以来，欧盟各国房地产市场便迎来了牛市，至今仍未有消退迹象。随着今年欧元区通胀再度疲软，加息遥遥无期，楼市的热度或将进一步延续。

在中东欧地区，近年来，由于外来资金流入，该地区房地产市场明显升温。

美国房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）奥地利分公司的CEO里德（Andreas Ridder）表示，东欧的房产十分受到投资者的欢迎，2018年仅波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚这五个东欧国家，就有125亿欧元的资金流入，创下历史新高。

据欧盟统计，波兰房价去年上涨了7.6%，斯洛伐克6.8%，匈牙利8.9%，罗马尼亚5.3%。

独特的独立式住宅占地1492平方米，位于波兰波兹南的Plewiska一个安静的街区。与市中心有完美的交通连接，可快速前往A2高速公路。住宅以经典风格装饰，配有高品质的材料和设备，随时可以拎包入住。房价约¥454万。
居外物业ID：47032822 点击查看房源信息

房地产服务公司高力国际（Colliers）在最新的中东欧（CEE）房产报告中指出，2016~2017年起，东亚的资金开始大量流入中东欧地区，其中主要来自新加坡、中国、马来西亚、日本和韩国。

报告认为，与已经较为成熟的东亚房市相比，中东欧地区的商业房地产投资回报率更具吸引力。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

美国学生公寓越来越贵 “以租养贷”才是王道

作者：星爸爸

从谷歌地图上看，高级公寓The Link 的位置非常好：坐落在学院大道旁，距离明尼苏达大学只有二十分钟步行、一站绿线地铁或者骑行约五分钟左右的距离。

不仅如此，在这个辐射范围内，邮局、画廊、旅馆和中餐厅一应俱全。刘强东进入的就是这家定位高端的公寓楼。讽刺的是，这栋公寓对面就是明尼苏达州政府婚姻和家庭问题咨询委员会的办公室，他们所入的大门就正对着这个机构。

结合视频内容、公寓官网和租房搜索引擎的报价信息来看，他们进入的那个位于九楼的单位，依据单身公寓或者一居室两种户型的定价，约在每月1400美元至1600美元之间。作为对比，student.com的2018年数据显示，明尼阿波利斯的公寓月租水平排在全美主要留学城市的第十名，平均约为每周 215 美元左右。

The Link不是普通大学生可以轻松负担的。

事实上，在这种位于大学校园旁或者高速公路附近，自带中央空调、洗衣机、厨房以及配备健身房的现代化服务式公寓里，所能看见的留学生基本上都是亚洲和阿拉伯面孔，基本上不会有本土学生，这是富有的国际留学生和当地中产才能负担的高档公寓。

高校周边类似这样的公寓，可以看作是普通美国大学生租房档次最高的一个梯队，租客则是以亚洲留学生为主的人群，并且随着城市不同，价格会有很大波动，然而总体而言，这类公寓都是富裕人群的首选。

在student.com数据中，2017年平均周租金水平排在全球前三的城市，波士顿、纽约和伦敦的租金分别为 464、402和339美元。但同样的，同一座城市里根据交通便捷程度和配套设施的不同，价格也会存在很大差距。

比如波士顿，在名校聚集的剑桥地区搜索类似的品牌公寓一居室户型，价格普遍在2500 美元左右，部分甚至高达3500美元以上。而再往北上开车30分钟左右，在莫顿地区，同样条件的房子就需要2000元左右能租到了。

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这类公寓虽然现在被留学生占据着，但是他们的主要目标还是白领和中产。一些公寓楼里会有禁止本科生租住的规定，因为他们每逢周末的派对会影响到上班族的休息。然而，在国际留学生数量持续增长的热门城市，开发商嗅到外国中产的钱包，这几年面向很多面向留学生的公寓也开始投入开发。

在澳大利亚珀斯、英国考文垂、美国波士顿，甚至爱尔兰的都柏林，这几年投入的高档学生公寓项目都不在少数。2016年时，英国学生住宿市场规模就已经达到58亿英镑的规模；而在珀斯，由独立开发商打造的学生公寓也不断竣工，这些当地学生难以承受的住房自然由国际学生接盘，其中一个周租金为399澳币的项目 “超过七成租给国际学生，大部分来自中国”。

而条件尚可却并未达到 “土豪” 级别的留学生或者本土学生，则会选择学校提供的宿舍，以及同等价位的住房。

在明大官网上，给出的外州学生on-campus年度费用大概是一万美元左右，其中大概六千元是校内宿舍费用。拿最新的 17th Avenue Residence Hall 举例，双人间每学期报价是 3264 美元，也就是一个月 800 美元左右，与当地平均租金水平相当。

学校宿舍的租金水平视地区而言，所表现出的性价比也不可同日而语。

在明尼苏达大学附近，一居室的价格可以低到一千美元左右，就租金论，与学校宿舍并没有相差多少；而在刘强东和奶茶都就读过的哥伦比亚大学，校内宿舍一千美元左右的租金比起附近公寓平均两千美元的水平，前者就显得亲民多了。

但在绝大部分情况下，学校宿舍都要比周边公寓要高出一截。这也就是为什么大部分大学生都会选择在校园外面和同学共同租房的原因。学校住宿包含了安全、交通方便和提供更好的大学氛围等优势，同时又有费用相对较贵、数量有限预定难、个人空间有限和假期可能关闭的缺点。

对于中国留学生来说，受到整体性格和文化的影响，单独去住学校宿舍的人其实并不多，大多数会选择在校外自租或者和同胞一起合租。

以学校公寓费用划出的水平线为界，在这以下，就是性价比最高也是最多大学生选择的合租形式。合租可以将任何水平的公寓拉到亲民线上，三四人合租一套一居室或者二居室在大多数情况下都能使个人的租房支出降低到千元左右，如果再牺牲一下地理位置或者根据城市之间的不同水平来定，更是可以低至几百美元。

波士顿3卧1卫最近整修过的房产，建筑面积111平方米，9分钟到达哈佛大学，3卧1卫房价约¥403万。
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还有一种初来乍到的留学生可能会选择的住宿方式就是寄宿家庭了。这种形式普通的好处是费用实惠，完全融入当地文化。不过寄宿家庭的选择有时候就像开彩票，选到好的家庭，不但能省下一大笔钱，还可能收获一个 “美国家庭”。然而现实情况却是，很多小留学生都经历过被坑的经历，感受过寄人篱下的辛酸。因此，百分之九十的人都会在第一期结束后选择和同学合租。

但无论从哪种方式来看，主要由住宿支出组成的生活费都已经成为美国大学生难以负担高等教育的原因之一。

有研究数据表明，不管是私立还是公立高校，美国四年制本科学校的平均食宿费用自 1980 年以来就一直没有停止过上涨。基于截止到2014年的数据，这个数字已经翻了一番，从 1980 年五千美元左右的水平，上涨到2014年一万美元左右，跑赢了同期的通货膨胀水平。

其中，住宿费的上涨贡献了很大一部分动力，平均的宿舍费用水平已经与相等条件公寓月租中位数相当。在 2003 年，前者还只有后者的70%左右，而到了2014年，双方差距只剩下 7% 了。其结果就是，对于大学生来说，住宿费用可能成了学费以外使大学可负担性大大下降的第二大原因。

对于留学生来说，虽然不需要像美国人那样背上沉重的助学贷款，一年二三十万元，四年下来也同样是一笔不小的开支。

所以，就会有我们之前曾经写过的 “以房养学”的形式，在美国房价持续增长的过去十多年里，嗅觉灵敏的一部分人曾经通过在学校周边购买房产，然后通过部分自住部分出租的形式，享受房租和房价上涨的双重红利，既能覆盖食宿费用，还有可能通过增值收回学费成本，把本来是纯支出的一笔费用变成了一次投资。

但这样机会几乎不复存在了，至少在美国如此，在房价趋于稳定，房租上涨幅度大幅下降之后，这种投资的逻辑已经不再像几年前那样经得起推敲。不过，如果放弃掉房价增值的期望，作为资产保值的一种手段或者本身就是有买房需求的刚需，提前买好一个房子作为留学期间的住所，“以租养贷”其实也不失为一种不错的投资方式。

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在英国，就有机构面向十八岁以上的大学生推出过Buy for Uni贷款，只要有父母给的资金背书，任何大学生都可以以4.5～4.7左右的利率申请一笔最高30万英镑的贷款。但是这种贷款有其附带条件，例如只能买学校半径十英里内的房产，毕业之后必须转为正常的按揭贷款等等，给标的选择带来了一定限制。

然而无论如何，买房都只有极少数人才能负担，大部分学生只能当一个纯花钱的租客而已。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

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