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在日本，工薪族會優先投資不動產or購買自住房？ | 居外專欄

朝日電視臺曾專門推出過一檔電視節目，分析中國人爆買日本房產的因素，是的，你沒看錯，中國這次人爆買的不是化妝品，不是電飯煲，竟然是房產。

由於日本不動產買賣制度完善、房屋質量上乘、租賃市場穩定、貸款利率較低、可獲得永久產權，2020舉辦奧運會等等，來日本買房的中國人也不在少數，在日本買房後，再把買來的房子租出去，是眾多投資者的選擇。

投資東京房產的優勢

圖片來源：暖燈官網http://www.warmlight.com.cn/

朝日電視臺這檔節目中采訪了一位年收入500萬日元的香港單身女性，這位女士一口氣看了日本六套房，立即決定要以1500萬日元的價格買下其中一套。

女士說，看了日本的這些房子，立刻就有要買下來的沖動，房屋設置齊全、價格便宜、租金穩定、還是永久產權，用來投資太劃算了！

在日本，購置不動產大致分兩種情況：第一種是為了自住而購買房子，第二種是為了出租而購買房子，也就是這位香港單身女性所說的不動產投資。

一名熱愛日本威士忌的中國客戶就通過暖燈在日本投資了一家高級料理店，一家大型超市，賺取租金的同時還能享有日本威士忌的內部購買渠道，一舉兩得啊！對威士忌感興趣的大家可以點開下面這篇文章查閱攻略哦。

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那麽，日本30到40歲這一代的工薪族是如何在優先購買自住房或者投資不動產之間選擇的呢？

暖燈君這就帶大家看看日本收入穩定的工薪族在購房時會考慮哪些因素。

金融機構的融資標準——“授信額度”

平時我們經常會收到許多來自金融機構的信息：“要借錢嗎？”可以說，現如今購物、旅行、甚至是購買汽車等昂貴產品都不再是難事。

金融機構為我們提供的貸款範圍就稱做是“授信額度”。

在日本，授信審查以申請人屬性（包括年收入、存款、資產、工作單位、工作年數等）為標準，接受審查時工薪族比個體戶更有優勢。其原因是工薪族收入穩定，壞賬風險低。順便補充說一句，在融資用於不動產投資的情況下，金融機構會考慮申請人計劃購入的房產資產價值和盈利能力來決定是否出借及資金額。日本收入穩定的工薪族在授信申請時具有優勢。

自住房不能產生長遠的金錢效益

工薪族往往希望充分利用在授信額度上的優勢，但並非將信貸用於旅遊或者是購物等消費，而是購入不動產以促進資產形成。不動產具有許多優點，如抵禦通貨膨脹能力強，可以繼承等等。

不動產投資有利於個人資產的積累，個人資產形成受個人授信額度的影響，授信額度不同的使用方式會導致個人資產形成產生很大差異。

對於30歲到40歲這一代的工薪族來說，優先投資日本不動產確實會比優先購買日本的自住房更劃算，優先購買自住房並不能為我們生出未來需要的錢，相反的，如果優先購買投資房，就能帶來金錢效益，甚至可以解決將來繳納“私的年金”的費用。

而如果使用授信額度購買自住房後，即便想再貸款買投資房，也會因為“授信額度不足”無法通過融資的審查。

（暖燈小科普：日本年金制度分為“公的年金”，即“公共年金”，和“私的年金”兩種。“公共年金”制度要求包括自營業者和無工作者在內所有國民都加入，加入後可享受基礎年金，實現“國民皆年金”；“私的年金”包括企業年金和個人年金）

授信額度的限制或將推遲投資規模的擴大

暖燈君再帶大家具體看一下不動產投資和授信額度之間的關系。

如果是年收入較高的日本工薪族，那麽即使在貸款購買自住房時使用了授信額度，也可能不會立即感受到對不動產投資有什麽影響。但是，如果在購買自住房後又購買了投資房，並且想要擴大投資規模，這時候就很可能會碰壁。

比如說，我們計劃將來購買5套投資公寓，以賺取每個月幾十萬日元（10000日元約合人民幣600元）的月租金收入，就可能就會陷入這樣的困境：最開始的1套、2套投資房我們可以很順利的買下，但是由於授信額度會隨之減少，因此原先計劃購買的5套投資房是無法全部買下的。

當然，日本工薪族還可以通過還款減少剩余債務來再次增加授信額度，以購買更多的投資公寓。但是，這種擴大投資規模的方法需要相當長的時間。他們肯定不希望在幾十年後退休時，嘟囔著“那個時候我應該優先考慮購買投資房，而不是先購買自住房的”，為自己當初的決定感到追悔莫及吧，因此，如果將授信額度用於投資不動產而不是消費上，那麽資產形成就更容易進行。

對授信額度的不同使用會產生截然不同的人生

根據對授信額度的不同使用，生活也會發生翻天覆地的變化。

近年來，日本工薪族中不少人在做本職工作的同時也開始做起副業，或者是開辦私營企業（private company），其中不動產投資也是不少人的選擇之一，他們希望通過使用授信額度進行初始投資，有效地擴大人生的可能性。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

columnist

 

 

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“多倫多公寓會漲還是會跌？” | 居外專欄

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 “多倫多公寓會漲還是會跌？”

最近經常會有客人問起DAISY黃嵐這個問題，我嘗試著用另一個問題代替，就是建議問下自己：“這套房子目前在市場上是否能找到性價比更好的？如果不能，那這個就是最好的。”

誠然，誰也看不見操控市場的那只隱形的手。政府想借助那只手調整市場，開發商想借助那只手擡高市場，但是最後市場還是有市場發展自己的自然規律，那就是供求關系決定市場價格。

目前，多倫多房產市場經過一段調整，這段時間是指從2017年4月20日實行海外買家稅開始至今近2年時間。這兩年時間，大多地區基本消化了2016/2017年獨立屋近30%的漲幅，把獨立屋的價格增長維持在了年平均漲幅7%的歷史均線。

讓我們再來回顧一下2017年1-3月第一季度的瘋狂漲幅：30-50%。當時應運而生了一種非常奇怪的現象，叫二手房合同轉讓。什麽意思？就是今天我買家賣家剛剛簽完合同成交了一套二手房，轉手買家就加價幾萬甚至十幾萬賣給了其他人。很多房源放出來連房子都沒看過就搶著下Offer了。一個季度吃掉2-3年漲幅，那麽隨後調整2-3年，完全正常。

再讓我們來看看導致調整的原因是什麽？加拿大的經濟大環境並沒有什麽大的變化，導致調整的主要因為人為因素：

  • 海外買家稅
  • 貸款收緊
  • 稅收加強（比如轉讓樓花中的所得稅、HST稅，以前沒那麽嚴格，現在越來越嚴）
  • 中國的外匯管制

而現如今，我們已經切實感受到了政府政策松綁的層層試探。

經過兩年的調整，獨立屋回到正常軌道，那麽公寓價格從2012年一直攀升到現在並未調整，後市走勢如何？

多倫多市中心公寓10年價格變化

市中心公寓比獨立屋貴在很多城市也常見，目前看來100萬是個坎，超過百萬的單元會需要一段時間消化。從目前新樓盤的銷售來看，900-1200尺的兩室或三室，100-150萬很正常，但是那是2年-3年以後的價格。兩三年後1000尺的公寓都會在120萬左右。目前看，銀行估價也能到這個位置。即使到現在1200-1600的尺價，只要位置好，仍然有人購入，主要是因為公寓位置的便利，高企的租金，50-70歲人的需要，留學生及留學生家長的需要，帶動了市區好位置公寓的銷售，而獨立屋缺乏這些追捧者。

多倫多市中心10年租金變化

責編：Adam Chen

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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加拿大商業物業租賃、買賣註意事項 | 居外專欄

越來越多的華人開始著手尋找合適的商業投資機會或開自己的店面或公司。那麽，在加拿大租賃與買賣商業物業有哪些值得註意的地方，是您應該提前了解的呢？今天，嘉德就跟您簡單聊一聊加拿大商業物業租賃、買賣相關的問題和註意事項。

商業物業類型有哪些？
加拿大的商業物業通常可以分為以下幾種類型：
辦公室Office
倉庫Warehouse
上居下鋪（全部面積都按商業屬性）
獨棟物業Free Standing這類物業由於本身占地面積很大，往往可以提供充足停車位。改擴建的潛力也很大
商鋪鋪面Unit


商業物業，租好？還是買好？
一般來說絕大多數的投資人一開始會選擇租賃而不是直接買下物業。
首先，租賃辦公室無疑降低了初期的成本投入，為公司保留足夠的儲備資金抵抗風險。
其次很多投資人在開始投資或經營公司時對公司未來的發展規模、經營重心等問題並不十分清楚，在未來可能會轉移公司陣地、擴大公司規模。選擇租賃可以更方便在公司以後的發展中隨時進行調整。

商業物業價值的衡量
作為商業物業，與普通的住宅物業在衡量市場價值上有很大不同。商業物業的衡量一般是用租售率來衡量。比如說一個10,000sf的商場，如果租給散戶每尺租金$300/sf，商場總價值$3,000,000。但如果租給了銀行，可能租金就達到$500/sf，商場的總價值則達到 $5,000,000。一般商業物業的最好租客就是政府機構，其次是銀行，大公司行政總部。這類租客往往非常穩定，十年、二十年續租不走是經常的事兒。第三類租客才是各類商業企業。而零售業和小型公司是最不穩定的租客。

選擇商業物業時需要註意什麽？
1、停車位Parking。經營公司必定需要考慮到公司員工或客戶停車的問題。關於固定車位Reserved Parking的數量，First Come First Serve停車位的數量都需要考慮到。
2、商業標牌。是否允許掛廣告牌，可以掛牌的位置，大小，字體，基本顏色，是否需要交費等。
3、商業用途Use。對於會造成汙染、噪音等環境影響的商業。
4、可營業時間。對於非獨棟的商業物業來說，大樓或商場早晚營業時間，周末節假日是否可以營業，下班時間以後是否允許你單獨使用自己的租賃單位，水/電費、空調、清潔費如何調算，都是要在合同中寫明的。
5、保安系統。銀行、金鋪、藝術品店等商業，會有特殊高標準的保安系統要求。
6、貨車卸貨口。對於涉及大宗貨物轉移的商業，是否有合適、充足的貨車裝卸空間很重要。

商業租賃的費用計算方式
1. Gross Lease，毛租金或總租金計算租約。 租客每個月付給房東固定金額的房租，而不需要另外支付其它費用（地稅，管理費，保險，common area charges）。
2. Net Lease，即以凈租金計算的租約
Net Lease又可以細分為：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的費用，承擔所有的責任，而房東只需要負責收支票。這樣似乎對租客有些不公平，所以這類租約還是比較少見的。
而我們平時所說的Net Lease，其實指的是NET/NET Lease，也是目前最常見的商業租賃形式。租客除了交固定的凈租金Net Rent外，還需要交T.M.I. 即地稅，管理費和保險費，或是現在逐漸流行的T & O （Tax & Others）即地稅及其他。
Net Rent凈租金有兩種形式。一種是按月計算，另一種是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加額外租金計算的租約
一般適用於大型的工商業或Office Building。除了Base Rent（有時也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客還需要承擔部分Building的運行成本。
4. Percentage Lease，百分率租約，即按收益的一定百分比計算租金的租約
Percentage Lease最常見於零售業。租客每個月付固定的Minimum租金再額外加上超過固定營業額一定的百分比。租客需要向房東報備每個月的銷售業績。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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澳大利亞房地產數據研究機構CoreLogic發布了2019年第一季度住宅租賃市場報告，報告顯示2019年第一季度全澳的周租金水平環比上漲1%。

CoreLogic的研究分析師卡梅隆·庫什（Cameron Kusher）表示：“第一季度的租金表現歷來要好於其他季度，在今年的第一季度，郊區租賃市場的表現略好於幾個首府城市。最近幾年，由於住房供應過剩和投資者數量的增加，許多城市的租賃市場狀況一直較弱。”

“除悉尼和達爾文外，所有首府城市的租金都在上季度出現同比增長。霍巴特的租金正在經歷快速增長，上個季度環比上漲了3.6%。然而，以每周582澳元的租金中位數，悉尼仍是澳大利亞租房最貴的城市。”

坐落在南霍巴特（South Hobart）的山丘上，家中大部分區域可欣賞到德文特河（Derwent River），霍巴特城（Hobart City）和Wrest Point Casino賭場的壯麗景色。5臥4衛，房價約¥697萬。
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該報告還強調了上個季度以及過去一年以來全澳租金回報率的增長。2019年第一季度的租金毛回報率為4.10%，而上一季度為3.95%，一年前為3.77%。達爾文的租金回報率是全澳最高的，中位數為6%。

租金及收益

在全澳範圍內，2019年第一季度的租金環比上漲1%，同比則上漲了0.4%。幾大首府城市的租金環比0.9%，但環比下降0.1%。這是自2005年以來的最差同比表現。郊區租金漲幅更為明顯，環比增長1.1%，同比則上漲1.8%。

除達爾文（-0.3%）外，所有首府城市城市的租金都出現環比上漲。霍巴特的表現最好，租金環比上漲3.6%，其次是珀斯（上漲1.8%）和堪培拉（上漲1.5%）。霍巴特的租金同比漲幅也是過去12個月中最高的（+5.4%），而另一方面，達爾文的租金則同比下降了-5.7%。

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在全澳範圍內，租金中位數為每周436澳元。各大首府城市的租金中位數為每周465澳元，郊區的租金中位數為每周378澳元。

全澳租金回報率從去年同期的3.8%增加到4.1%。在所有首府城市，平均租金回報率為3.8%。郊區的租金回報率也從去年同期的4.9%，增至5.1%。

悉尼仍是澳大利亞最昂貴的租房市場，每周租金中位數為582澳元。盡管在過去12個月裡下降了3.1%，悉尼的租金在上個季度依然出現了0.5%的反彈。在所有首府城市中，悉尼的租金回報率也是最低的，在上個季度為3.5%。

首都堪培拉地區每周租金中位數為550澳元，環比增長1.5%，同比增長3.6%。不過在3月份，堪培拉與達爾文則是僅有的當月租金出現環比下滑（-0.1%）的兩個首府城市。

墨爾本上季度的租金為每周454澳元，環比上漲了1%，同比則上漲了2.1%。在所有首付城市中，墨爾本的租金回報率同比增幅最大，目前的租金回報率為3.6%，而一年前為3.1%。盡管收益上升，墨爾本的每周租金回報率在所有首府城市中排名倒數第二（僅次於悉尼）。

布裡斯班的租金再次開始攀升，上季度每周租金中位數為436澳元。環比增長0.8%，同比增長1.4%。

珀斯是目前澳洲租房最便宜的首府城市，每周租金中位數為385澳元。然而，它也顯示出強勁的增長跡像，上季度珀斯的租金環比增幅為1.8%，增幅僅次於霍巴特，過去一年，珀斯的租金上漲了2.1%。

珀斯迷人的海濱公寓Overton Terraces，位於珀斯最受歡迎的地點之一，結合了出色的設計和現代的海岸風情，由屢獲殊榮的Banham Architects建築設計，外形融合了強烈的線性表達，側重於內、外部空間和自然美景。3臥3衛，房價約¥1,912萬。
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阿德萊德緊隨珀斯之後，為澳洲租金第二便宜的首府城市，平均每周租金386澳元。與布裡斯班一樣，阿德萊德上季度租金環比上漲了0.8%。相比去年同期，阿德萊德租金上漲了1.2%。租金回報率環比維持不變，為4.4%。

上季度霍巴特的租金增幅為全澳最大，環比上漲3.6%，至每周453澳元。過去一年，租金則上漲了5.4%。霍巴特目前還擁有著全澳第二高的租金回報率（僅次於達爾文），達到5.1%，與去年同期前持平。

達爾文的租金經歷了全澳最大的下跌，環比跌幅為-3%，同比跌幅則達到了-5.7%，目前每周租金中位數為458澳元。這一數字在第二季度下降了0.3%，在過去一年下降了5.7%。不過，由於當地低廉的房價，達爾文的租金回報率為6%，是全澳最高的。

達爾文這家新近裝修的住宅坐落在安靜的位置，距離碼頭僅有幾步之遙，是現代生活的典範。 家庭生活與豪華設施相得益彰，陽台俯瞰著下面的水道，為新主人提供放松的水邊生活方式。3臥2衛，房價約¥408萬。
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撰文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

居外看點：西雅圖高架橋一帶的地產“神話”

踏入2019年，西雅圖市交通進入了新局面。使用了66年的阿拉斯加高架橋在1月11日停用，取而代之的是四車道的99號高速公路隧道，該項目耗資至少33億美元，已於2月4日通車，連接Sodo區與南聯合湖。在阿拉斯加之路高架橋終於倒塌之前，該地區飆升的房地產價值的淘金熱正在全面展開。

在科爾曼渡輪碼頭（Colman Dock）對面，有兩棟物業講述了舊高架橋沿線房價上漲的故事。

距離海濱的一個街區之外：以建造哥倫比亞中心而聞名的多產開發商馬丁塞利格（Martin Selig）花了4400萬美元買了一座連接到高架橋的百年殘舊辦公大樓，並計劃把它拆掉並建造一個18層的高層建築以作辦公室和公寓項目。隔壁，一位東海岸投資者花費5000萬美元購買和翻新另一座老化辦公樓，並讓當地游戲公司大魚游戲（Big Fish Games）將其總部遷至那裡，然後業主以1.86億美元轉售房產。

在北面的另一個街區，岡薩加大學（Gonzaga University）在2015年被一位斯波坎慈善家遺贈停車場，他們與國家開發商達成協議，在該地點上建造一座17層的公寓大樓。 大學認為這塊土地太珍貴，於是不出售而是選擇收取定期租金。

現時正在發展的西區大道地帶不是十分悅目：它嘈雜，被笨重的高速公路包圍，還布滿露宿者的帳篷。可是在幾個月之內，它將擁有對艾略特灣（Elliott Bay）、西雅圖和奧林匹克山脈（Olympic Mountains）一覽無餘的美景。而在幾年內將發展成可步行到海濱公園的地方。

最新的行業數據顯示，擁有“翡翠之城”美名的西雅圖已經擺脫長達數月的低迷態勢。此前豪華物業的售價中值曾在六個月內暴跌13%，房屋銷量也大幅下滑。一些人甚至預測，當地樓市恐遭滅頂之災，大批技術工作者或將逃離作為微軟和亞馬遜誕生地的西雅圖，轉向美國南部和東部沿海地區的新興科技產業中心。但在今年1月和2月，西雅圖的房地產經紀人報告稱，他們正忙於接待絡繹不絕的看房客戶，而且春季銷售旺季也比往年提前到來。因此，如果您打算趁市場放緩之際投資置業，眼下正值最佳時機。

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在過去五年內，在高架橋的四分之一英裡範圍內發起了大約20多個重大項目，還有更多項目正在進行中。建築商說，不管高架橋的命運如何，很多這些項目都會發生，因為這個城市經歷了這個十年的整體經濟增長以及該地區可開發地塊的稀缺。毫無疑問，持續商討了大約十年的高架橋遷拆已經加速了該地區的價值上漲。

物業價值飆升59％！

總體而言，根據金縣評估員辦公室的數據分析，自2011年以來，高架橋四分之一英裡範圍內的商業物業評估價格飆升了59％，而該市其他地區的商業物業價格上漲了38％。根據CoStar提供的銷售記錄分析，高架橋附近建築物的中位數銷售價格增長速度也是該市其他地區商業銷售的兩倍。 辦公室和公寓的租金在高架橋附近的增長速度超過了城市其他地區。

與大多數投資熱潮一樣，最後可能得出一個更有活力的地區，有更多的工人、居民和商店，而且公寓和辦公空間的價格也更高。

業主以多種方式回應了這些飆升的價值觀。有些人已經兌現了：塞利格項目位於雅可比（Jacobi）家族的土地上，該家族擁有溫德米爾房地產公司（Windermere Real Estate）。其他人則在更短的時間內翻轉了他們的財產：自2006年以來，約有40名土地所有者購買了濱水區的房產，沒有對該房產進行大量工作，然後通常在幾年內將其出售。 那些短期投資者以比他們支付的價錢高出中位數1,100萬美元的價格出售他們的房產。

根據CoStar數據的分析顯示，自2011年以來，在高架橋四分之一英裡範圍內的房地產銷售額總計達70億美元。這比拆除高架橋、投資更換隧道並建造新的海濱公園和長廊的實際成本高出30億美元。高架橋附近的一處物業平均每11天售出一次，其他人則利用這個機會重建土地或翻新現有建築。

在第二大道和斯圖爾特街，距高架橋兩個街區，古德曼房地產（Goodman Real Estate）在2012年以970萬美元購買了一塊空地，並建造了Viktoria公寓大樓，據報導成本為9500萬美元。2015年，該公司以1.3億美元的價格將房產出售給房地產投資公司Benedict Canyon Equities，在交易成本之前獲利2500萬美元。

居外精選西雅圖第二大道上（派克市場）的3臥2衛房產。優雅的公寓享有城市、艾略特灣、喀斯喀特山脈、摩天輪和派克市場的壯麗景色。專為藝術收藏家設計，設有畫廊入口。 酒窖可容納500瓶酒，全屋鋪設硬木地板。可步行到市中心的一切——藝術、零售和體育場館。 另提供會議室、健身房、屋頂燒烤、瑜伽室和24小時禮賓服務。房價約¥1,478萬。
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哈德遜太平洋地產公司（Hudson Pacific Properties）在2014年花費了5800萬美元購買在南景街高架橋旁邊一個完整的街區，理由是有機會建造一座“新建的辦公樓，面向即將改善的阿拉斯加之路海濱。”它很快就做到了這一點，並且很快就完成了該地點上的其他現有建築—將該區的總評估價值從2014年的2500萬美元提高到今天的1.31億美元。

趕上淘金熱的尾班車

作為西雅圖歷史濱水協會主任，伊瓦爾（Ivar’s）總裁鮑勃多尼根（Bob Donegan）一直在緊貼高架橋周圍地區的變化，他說，高架橋的拆除以及即將於2023年完工的7.12億美元公園項目是一個“改革”。

多尼根在幾年前將54號碼頭的Ivar’s Acres of Clams物業出售時，親身經歷了預期的狂熱。 雖然有一些人因為與高架橋相關的施工而打退堂鼓，但其他人，包括最終的買家，“將其視為在最新的價值提升之前進入市場的機會。”該物業的評估價值略高於1000萬美元，而在2017年售出近4000萬美元。

不只是投資者支付更多費用：自2009年以來，在高架橋四分之一英裡範圍內租賃公寓的成本飆升了72％（相比之下，整個城市為63％），每月的租金增加約為2,400美元。根據CoStar市場分析師賈裡德卡德裡（Jared Kadry）的數據顯示，自2009年以來，辦公樓租金在高架橋附近增長了42％，而整個城市則為31％。

西雅圖貝爾敦的埃斯卡拉（Escala）頂樓公寓，享有西南朝向，配有高挑的10英尺混凝土天花板、中央照明燈具、全新的寬板裂痕橡木地板、路創（Lutrons）自動系統和2,000平方英尺的奢華生活空間，包括2間臥室、2間浴室和超大書房。主臥和次臥均配備了步入式衣櫃。公寓還設有高檔名牌廚房、柏蒂尼（Pedini）櫥櫃和超大島台。您可從一整面落地玻璃窗戶欣賞一望無際的水景，同時盡享有五星級便利設施。房價約¥1,609萬。
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今天的業主將通過城市為海濱附近地區（稱為LID或當地改善區）提出的新房產稅來償還一小部份股權收益，以支付即將來臨的海濱公園和長廊的費用。業主提出反對意見後，從2億美元談判到1.6億美元的稅收對於中位商業地產所有者而言，這意味著一次性稅收為5,900美元，而對於典型的公寓所有者則為1,900美元。

雖然高架橋將被一條繁忙的地面街道所取代，這條街道將在一些海濱以南地區達到8個車道寬。目前高架橋的拆卸工程已接近尾聲，今年年內將會開闊港灣的視野——這種美不勝收的佳景絕對蘊藏進一步吸引外地企業和投資者的力量。


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資料來源：西雅圖時報、西雅圖在線、西華報
責編：Zoe Chan

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泰銖持續升值，一套泰國房產就能讓你“躺贏”！

關注海外房產的人應該都知道，最近這幾年，泰國房地產市場非常活躍，很多中國買家蜂擁而至，以至於出現了所謂“中國正在買下泰國”的現像。這跟泰國房產穩定的房價漲幅和客觀的租金回報率密不可分。

過去5年，泰國的房價年漲幅一直穩定維持在8%-10%，在房價穩定上漲的同時，租金回報率也在穩定上漲，幾個熱門的城市：曼谷、普吉、芭提雅等，租金回報率整體可達6.49%，幾乎相當於中國一線城市的3倍。

現在入手泰國房產，不僅可以坐享房價上漲的投資收益，還能獲得泰銖升值的彙率收益。

泰銖成升值最可觀的貨幣

在過去，中國人心中兌泰銖彙率一直是1:5。時至今天，大家應該都發現了，無論是去泰國購房、生活還是留學的朋友，都再也沒有5這個彙率了。

過去幾年，新加坡元、人民幣、歐元、馬來西亞林吉特等全球主要貨幣兌美元普遍下跌的情況下，泰銖是少見的增長的貨幣。在全球22個發展中經濟體中，泰銖已經成為升值最可觀的貨幣。現在入手泰國房產，即可享受最佳保值和最優資產配置。

假設時間回到2016年初，那時1元人民幣=5.4411泰銖，你全款持有一套泰國房產。那麼到今天，僅彙率就升值了20%左右！

假設在2016年初買了一套30平米的曼谷公寓，均價10萬泰銖/平，總價約300萬泰銖。三年前以5.4的彙率，買下這一套公寓，換成人民幣的話，需要55.6萬元。現在，以4.6的彙率，就需要65.2萬元了！也就是說，三年後，僅彙率變化你的房子就漲了（65.2-55.6）/55.6=17%！這還不包括曼谷房價的漲幅！

所以，那些幾年前就入手泰國房產的投資人，根本就是“躺贏”！不僅坐享房產升值，還獲得了彙率差價的收益。

今年泰國房產趨勢如何？

2019年，泰國房地產市場將如何發展？會有哪些變化？以下是泰國房產市場的一些預測，供大家參考。

1、2019年泰國房產市場將繼續增長，但速度會放緩

根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，泰國經濟預計將在2019年實現增長，主要得益於旅游業和出口的增長。

申請工作許可的外國人，以及想在泰國全職生活的外國人的數量繼續上升。這表明泰國房地產市場在2019年正增長。

不過，一些專家和分析師預計，未來幾年泰國市場增長將放緩。價格同比變化將下降，土地、共管公寓和酒店式公寓的價格上漲已經放緩，而聯排別墅的價格更具彈性。

雖然價格增長放緩，風險卻比較小。根據HBA（房屋商業協會）的說法，泰國的房地產市場建立在真實需求的基礎上，而不是投機需求，這使得房地產市場的風險更小。

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2、城市邊緣地區將有更多的發展

隨著城市中心的擴張和交通的改善，更多的人會想搬到城市邊緣。我一直向曼谷地產投資者強調的一個明顯區別是，曼谷擁有廣泛的交通網，目前正在進一步擴大和改善交通線路。一個高效的交通網可把更多的人從城市的各個邊緣帶到城市中心。

隨著曼谷交通網的擴張，從曼谷邊緣到市中心將變得更加容易。未來多條交通線路的交叉點，或者是能夠通過地鐵進入市中心的地點，買家需求可能會增加，值得關注。

3、曼谷市中心的發展將再次具有吸引力

隨著城市邊緣價格的上漲，與曼谷市中心房價的差距越來越小，曼谷市中心的房產將再次開始變得有吸引力。預計這種趨勢會持續到2019年。

4、外國買家需求將繼續強勁

泰國的公寓在外國買家中越來越受歡迎，一些報告顯示，在普吉島和芭堤雅等泰國外國人喜愛的許多城市、城鎮和度假勝地，49%的配額已經達到。泰國是中國買家最喜歡的地方之一，在過去的幾年裡，中國買家購買了大量的泰國房產。

近年來，越來越多的中國公司在曼谷設立曼谷設立辦事處，中泰高鐵是“一帶一路”計劃的重要組成部分，有許多中國公司參與了該地區的整體發展，長期駐扎在曼谷的中國人也成為了曼谷房產的需求者。

另外，泰國的退休養老房產也比較受外國買家歡迎。泰國當地房產專家表示，中國人對曼谷物業的需求非常旺盛，並預計2019年將繼續保持同樣強勁的需求。

5、曼谷正在發展成為東盟交通樞紐

曼谷鐵路網的擴建將對曼谷的房價產生重大的積極影響。曼谷鐵路網將與曼谷大火車站（Bangsue Grand Station）在終點站開通時整合在一起。邦蘇站已經進入最後的建設階段，預計將在2020年年中完成信號系統測試，並於2021年1月投入運營。

曼谷在戰略上正好位於東盟的中心，而且至關重要的是，它能為中國提供通往東盟其它國家的門戶。將有三條線路從邦蘇火車站通往中國昆明，並最終延伸至東盟其他地區。曼谷正戰略性地將自己定位為商業中心，相應地，房地產價格應與經濟增長同步上漲。

隨著中泰高鐵曼谷總站Bang Sue Central Station的落成，拍鳳裕庭-尹特瑪拉區域（Phahon Inthamara）將稱為曼谷交通的“生命線”及東南亞最大的地面交通樞紐。同時，泰國政府正在此地打造一個集商業辦公室、購物中心、住宅公寓於一體的多元化區域。曼谷高層智能型公寓——RISE 耀升星城正位於Bang Sue Grand站區，由泰國著名的建築、室內和景觀設計師設計，加入了智能家具、物聯網、電商終端等高科技元素，落成後將成為該地區的最高的建築。房價約¥65萬-109萬。
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除非全球經濟遭受嚴重衝擊，否則泰國的房地產仍有一定的發展空間。但是，未來，價格不會像以前那樣快速上漲。對泰國房產感興趣的買家應該采取更謹慎的態度，了解當地房地產市場，購買更具投資潛力的房產。另外，投資者在投資泰國的房產之前，應該做好功課，了解各種稅收和法律問題。

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來源：雪花新聞
責編：Zoe Chan

鬧劇持續  如何看待“脫歐”陰影下的英國投資前景

4月3日晚間，英國下議院以1票之差通過法案，排除了英國“無協議脫歐”的可能性，同時，英國政府將與歐盟溝通、要求將脫歐延期至6月30日。看來，“脫歐”的鬧劇還將繼續延續下去。不過，投資者最關註的是，“脫歐”這出漫長的肥皂劇將給投資英國前景帶來多大的影響？相關專業最新公布的兩項數據，提供了不錯觀察角度，居外網為您整理如下：

3年翻一番 國內富人依然向往英國

根據私募股權公司Growthdeck從英國內政部獲得的數據，2018年英國200萬英鎊投資移民（Tier 1）申請者中，來自中國大陸的申請者較去年增長了19%，達144位（主申請人），占全球228份申請的63%，幾乎較2016年的數量（78人）翻了一番！而來自中國香港的申請者共26位，排名第二。

圖片標題：英國Tier1投資簽證-中國大陸申請人年度變化 數據來源：Growthdeck, Home Office

 

2016年，英國全民公投、開啟了脫歐的旅程，而在此期間，來自中國（包括香港）的申請者不減反增！為此，Growthdeck海外投資者負責人Samuel Hu解釋，盡管“脫歐”讓英鎊貶值，但英鎊貶值使英國的資產變得便宜，而該國經濟的其他領域也提供了有吸引力的投資機會。

“脫歐”影響房產投資？ 這些數據值得關註

2018年底，英國房產研究機構MFS(Market Financial Solutions）對500多名英國房地產投資者進行了一項獨立調查，主題是 “脫歐”如何影響其長期投資策略。接受調查的投資者都擁有2套或2套以上的投資房產。調查數據顯示：

  • 2016年6月脫歐公投至今，64%投資者的房產投資決策未受“脫歐”影響；
  • 45%的投資者在脫歐公投後，擴大了房地產投資組合；
  • 僅有7%的投資者因為“脫歐”而出售了一套或多套房產；
  • 57%的投資者表示，脫歐截止日後也不會改變他們的房產投資策略

很顯然，按照MFS的調查顯示，盡管英國脫歐引發了不確定性，但大多數房地產投資者財務策略未受幹擾。MFS首席執行官Paresh Raja對調查結果表示：“大多數金融行業都存在英國退歐疲勞感。但重要的是，雖然有些人預測這種不確定性會導致房價下跌、房地產投資者會逃離市場，但今天的研究表明房地產作為投資資產的需求依然強勁。

 “值得註意的是，盡管英國脫歐，大多數房地產投資者一直在積極尋求新的機會，這種活躍的行為看起來將在未來幾個月繼續。雖然一定程度上猶豫是不可避免的，但本次調查強調了地產投資的長期預期至關重要。”

 “脫歐” 對亞洲投資者意味著什麽？

 “對於香港投資者來說，英國退歐是一個買入機會，”房產經紀人Richard表示。 “盡管2019第一季度，英鎊下跌、倫敦房地產價格也在跌。然而脫歐後，英國主要城市倫敦、愛丁堡、伯明翰、曼徹斯特、牛津和劍橋仍將保持明星城市地位，持續吸引外國投資者進入。”

房產經紀公司Savills稱，2018年，倫敦商業地產吸引了269億美元的跨境資本，比競爭對手紐約市高出近三分之二。而去年倫敦房地產的最大投資者是香港，投資額達25億英鎊，其次是韓國，有23億英鎊。亞洲資本已占倫敦中心市區交易額的近40%，其次是英國和歐陸投資者，分別為24%和17%。

Mayer Brown英國房地產主管克裏斯•哈維（Chris Harvey）表示，在2016年6月英國脫歐公投後，香港買家的投資明顯增加，包括高凈值人士、家族企業和富裕家庭控制的上市公司及其私募資金。英鎊走弱和英國房產不錯的收益率，是吸引他們投資的重要原因，這也表明他們對英國經濟的長期健康狀況保持信心。其他因素還包括，相對於歐洲大陸，香港人對英國更熟悉，很多香港家庭將英國作為孩子留學的首選目的地。

由此可見，亞洲投資者對“英國脫歐”的復雜性不太敏感，反而繼續將其視為資本避風港，他們相信，即使脫歐後，倫敦仍將保持其作為貿易和投資的世界中心的地位。公平、透明、受法律監管，這是英國房產市場備受全球投資者青睞的重要原因。從過往歷史來看，英國歷屆政府，無論是工黨還是保守黨，都歡迎外國資本投資房地產市場，並且沒有遇到任何重大障礙。為此，不只是亞洲投資者，其他地區的投資者都有理由對英國保持信心。

毫無疑問，持續多年的英國脫歐大戲並沒有削弱中國富人投資、移民英國的需求。英鎊貶值反而增加了英國資產對海外投資者的收益，特別是那些以美元融資的投資者。

新房交房前驗房（PDI）是什麽？都要驗什麽？ | 居外專欄

在多倫多買新公寓，當內部裝修完成之時，就會被通知驗房。全名叫做Pre-Delivery Inspection，簡稱 PDI（交房前驗房）。

上圖：客戶4年前買的Alter Condos近期驗房

做交房前驗房時，開發商的驗房人員會指導你對房屋質量進行一次全面檢查，並可能為你示範家中各系統的使用操作。驗房如果發現問題，和你一起驗房的開發商代表會一一標出來，並給你一個清單，承諾修補。同時給你一個安省房屋質量監督機構Tarion發出的證書，上面有登記號。然後業主到律師那裏交錢拿鑰匙。拿了鑰匙再看看開發商有沒有修，沒修，拿鑰匙後的30天內就要到Tarion網站用證書上的登記號登記，把所有要修的內容登記。這份表格政府機構收到馬上會轉給開發商，開發商又會去檢查，原則上開發商有120天時間去修。如果還沒修則可以起訴開發商。入住後的一年內如果發現問題仍然可以報告Tarion。

但是新房交房前驗房（PDI）都要驗什麽呢？今天小編就來簡單跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前驗房（PDI）主要檢查4個部分。

首先是：廚房、衛生間、洗衣烘幹設備；

其次是：地板、墻面與其他內部裝潢；

第三是：外部結構；

最後是：控制系統。

廚房、衛生間、洗衣烘幹設備檢查主要包括：

  • 照明
  • 墻面上的電流漏電保護器
  • 地板、地磚
  • 廚房臺面、擋水、中央島
  • 櫥櫃、抽屜
  • 水池、洗碗機、上下水系統
  • 冰箱、油煙機、竈臺等設備
  • 衛生間排風系統
  • 馬桶、衛生間水池、淋浴、浴盆系統
  • 洗衣機、烘幹機

地板、墻面與其他內部裝潢檢查主要包括：

  • 地板、地毯、地磚檢查（例如是否有損壞或走在地板上是否發出較大噪音等）
  • 墻面，地腳線、門框、窗框等
  • 門窗、樓梯、儲物間等
  • 外部結構檢查主要包括：外墻保溫板、外墻墻磚、泄水孔（Weep Holes）;檢查門窗外部密閉檢查車道、花園、行人道等

註：如因天氣原因無法檢查房屋外部，請在PDI表格中註明

控制系統檢查主要包括：

  • 供暖系統，包括暖爐、熱水器、暖爐過濾網、溫度控制器、供暖系統各部分開關
  • 空調系統檢查
  • 機械通風系統檢查

註：請確保在交房前，開發商已經為你提供所有房屋內控制系統的操作手冊，並認真閱讀學習如何控制這些系統。另外還需從開發商處了解房間內各控制系統及其他電器等的質保時間和建議定期維護時間。

如果我在做收房前檢查時不小心漏了一些問題怎麽辦？

有些項目本身就有質保，即使你在入住前檢查時沒有發現問題依然不影響你的保修範圍。然而，如果是物品損壞或之前承諾安裝的物品沒有安裝，則一定要在PDI表上註明。

任何在您入住前有質量問題的項目都應該在30天或年底的表格中列出。這幾個表格代表了對保修項目的要求，而在保修期內所涵蓋的項目出了問題，開發商必須在在特定的時間範圍內解決。

關於新房交房前驗房（PDI）是什麽，都要驗什麽，小編今天就跟大家簡單聊這麽多。希望可以幫助到大家。

責編：Adam Chen

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加全國房價增幅放緩；多倫多、蒙特利爾仍在穩定增長 | 居外專欄

Royal LePage公布2019第一季度報告出爐：

報告重點：

1. 全國房價升幅放緩，同比僅上漲2.7%
2. 加拿大西部房價預計還將下滑；溫哥華房價受政策影響大
3.庫存較低，導致大多倫多的房價保持穩定增長
4. 蒙特利爾地區房價增速繼續超過多倫多和溫哥華
5. 渥太華房價首次超過卡爾加裏

根據Royal LePage皇家地產的市場調查報告，在2019年第一季度，加拿大的房地產市場較去年同期呈現了緩慢的增長。

在2018年初，加拿大的房地產市場經受了自2008年金融危機以來最大規模的市場調整。直到下半年，市場才顯示出恢復的跡象。而再2019年上半年，市場再度回到了緩慢提升的狀態。

根據Royal LePage針對全國最大的63個房地產市場進行了調查，並最終得出有關全國房價綜合指數的結論。調查顯示，2019年第一季度，加拿大房價較去年同期僅上漲了2.7%，至$621,575元。這一漲幅遠低於長期以來約5%的平均漲幅。就不同房源類型來看，兩層住宅的價格中位數同比上漲2.6%，至$729,553元。而平層房屋的價格中位數同比僅上漲了1.1%，為$513,497元。就全國來看，公寓房源的漲幅依舊是最為迅猛的，同比漲幅達到了5.4%，中位數價格為$447,260。

對於今年第二季度的房地產市場，Royal LePage預測，2019年春季的全國房價將保持平穩，未來3個月，全國的住宅售價將上漲1%。與此同時，加拿大幾個較大城市的房地產市場也出現了明顯的放緩跡象。在Royal LePage的季度報告中，其中有近一半的城市，預計房價將環比下降。

值得註意的是，Royal LePage預計，下個季度大溫哥華地區的房價將下跌1.4%。同時預計在春季市場中，房價漲幅最高的會是渥太華。預計渥太華的房屋中位數價格第二季度將上漲2.8%，至$482,459美元。

安省房價依舊堅挺

受供應方面短缺的影響，加上就業市場的改善，安大略省的房價上漲嚴重影響了2019年第一季度的全國結果。如果我們不考慮安省的數據，加拿大的本次的房價漲幅僅僅只有0.4%。
Royal LePage表示，多倫多仍然是全加拿大升值最快的房地產市場之一。獨立屋的價格基本與通貨膨脹水平相當，但共管公寓的價格正以接近兩位數的水平上漲。因為在這個不斷發展的世界級城市，“垂直居住”的理念已成為新建住宅的主要選擇。
2019年第一季度，多倫多房價中值同比上漲5.8%。雙層房屋和平層房屋分別同比上漲了4.8%和2.5%。而公寓則同比上漲了9.3%。總體來說，大多倫多地區的房價同比上漲3.4%。
安大略省金馬蹄鐵地區的房地產價格持續快速上漲，這一漲幅和當地經濟增長趨勢保持一致。生活在大多倫多地區的人們也願意為了更低廉的房價而搬到更遠一些的地區。在這一地區，尼亞加拉/聖凱瑟琳市、漢密爾頓市、肯其那/滑鐵盧/劍橋，這些地區的房價同比上漲6.9%、6.3%和8.9%。

在安省東部，渥太華的房價同比上升了7.7%。渥太華作為北美主要的科技產業集中地區之一，同時也是聯邦政府大部分勞動力的所在地，當地的房屋買賣市場很是強勁。如今，渥太華的房價總額首次超過了卡爾加裏，這一趨勢在五年前是無法預見的。
安省其它房價顯著上漲的城市，還包括金斯敦，漲幅為10.3%。安大略西部、倫敦和溫莎的房價也均出現了兩位數的上漲，同比分別上漲10.7%和12.4%。

卑詩省房價同比下跌

在卑詩省方面，盡管當地整體經濟依然強勁，但由於政府幹預繼續壓低房地產活動，該省房地產市場仍然脆弱。大溫哥華地區的房價自2012年以來首次出現同比下跌的情況。2019年第一季度房價總體下跌1.5%，至$1,239,306元，而當地新房上市的數量卻在增加。
“大溫哥華地區仍然是世界上最理想的居住地之一。人口增長正在促進人們的購房意願，也促進了就業水平的提高。然而政策幹預，已經導致當地房屋銷售情況降到了三十年來的最低水平。”Royal LePage表示：“ 用一系列稅收和限制性規定打擊消費者的信心，人為地抑制需求，這不會消除人們對新住房的需求，它只能讓購房者暫時擱置他們的購房意願。這對市場也會有破壞性的影響。”

目前，在溫哥華，一些原本非常受歡迎的地區，房價正在下跌。西溫哥華、北溫哥華、伯納比和溫哥華市區等地方的高端房產價格都在下跌。這也為有意購買豪宅的買家提供了一個難得的機會，讓他們有可以進入加拿大一些定價最高的豪宅市場。

另外，Royal LePage的報告還表示，盡管最近全球油價上漲，但加拿大能源行業依然低迷。盡管阿爾伯塔省不太可能進入技術性衰退，但預計其經濟活動將繼續低迷。卡爾加裏、埃德蒙頓和麥克默尼堡的房價分別小幅下跌1.5%、1.0%和0.8%，至$468,974元、$371,782元和$576,211元。

蒙特利爾成樓市亮點；海洋省份漲跌互現

另一個房價上的亮點出現在魁北克。

2019年第一季度，大蒙特利爾地區的房屋總價同比上漲5.5%，至$406,332元。其漲幅再次超過大多倫多（3.4%），大溫哥華（-1.5%），也超過了全國平均水平（2.7%0.）。在蒙特利爾，各類房源均呈上漲之勢。其中雙層獨立屋價格中位數上漲6.4%，為$514,412；單層平房上漲3.7%，為$316,159；公寓房上漲5.2%，為$328,488。

而在幾個大西洋省份，幾大城市的房價也呈現漲跌互現的局面。其中位於愛德華王子島的夏洛特敦，新布倫維克省的聖約翰，以及新斯科舍省的哈利法克斯，均有小幅上漲。而紐芬蘭和拉布拉多省的房價則呈現了下降的勢頭。

以下是Royal LePage對加拿大三大城市第一季度房價比較。

以下是Royal LePage對未來加拿大幾大城市的房價預測。

江曉清解析加拿大房產投資

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交房日發現房屋內部有損壞？三個方法保護買家！ | 居外專欄

房地產交易是以買家和賣家之間的誠信為基礎的。然而，個別的賣家在地產交易中卻並不十分“禮貌”，時常會聽到買家到RECO投訴說在他們的Offer被賣家接受後，發現房屋內部被改動或損壞，或是因自然原因在交房期前房屋受到一定的損壞，又或是在交接日發現賣家在房屋內留了很多沒有搬走的垃圾。這另很多買家感到非常沮喪。

最近一位買家向RECO投訴說，他們購買的物業的地毯在最後一次看房到交接日之間發生了損壞，導致買家花費數千加幣的費用去維修。他們本有權將賣家告上法庭，但是考慮到將可能花費大量的時間和精力最終還是放棄了。

在這種情況下，買家的地產經紀並沒有過錯，但是作為買家的地產經紀仍然可以采取主動的措施確保買家免受此類情況的影響，也可以同時提高自己的服務水平。

今天小編就來給大家介紹一下在這種情況發生時，保護買家的三個方法：

1.Insert protective clauses in the offer. （在Offer中插入保護條款）

在Offer中為買家添加保護條款，如果房屋或其內部包含的一些項目發生重大變化或損壞，要求賣方將房屋恢復至原狀或賠付買家相應的修理費用。

Offer中還應包含一個條款，允許買家在實際交接日之前進入房內查看並確認房屋的情況是否與之前看房時相符，或賣方是否已完成商議好的維修。關於交房日前進入物業檢查的次數可按買家需求來定，一般1-2次。

2.Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures（拍照，列清單）

對Offer中包含的一些家具、裝潢、電器等拍照並列清單，也可以記錄家具和電器的序列號以免賣家之後用其他不同型號的物品替換。

3.With a lawyer’s help, negotiate a holdback（在律師的幫助下扣留賣方一定的維修費）

在律師的幫助下，可以扣留賣家一部分費用例如500-1000加幣，只有買家在收房滿意後，才會返還給賣方。如果在收房後發現房屋內有損壞或改變，買方可將這筆費用作為維修費使用。

買房是大多數人一生最重要的交易。買方地產經紀作為專業人士應該幫助買家通過預測潛在問題並采取保護措施保護買家利益，同時也可以展現專業精神並提高客戶服務滿意度。

 

責編：Adam Chen

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