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Royal LePage 2019年加拿大房市預期：大多倫多穩步上升蒙特利爾或成明日之星！｜居外專欄

由於經濟、監管，外加政治因素的作用，加拿大的房價漲幅將2019年有所放緩。
2019年年底，大多倫多地區的房價預計將提升3%，大溫哥華的房價漲幅預計為0.6%，渥太華房價漲幅預計為2.5%。
在全國主要城市中，預計房價漲幅最高的是蒙特利爾，達3%。
由於石油行業的不景氣，阿爾伯塔和薩省的房價預計將會下跌。

全國總體水平：漸趨調整，穩中有升

加拿大著名地產公司Royal LePage皇家地產於上周發布了2019年加拿大房地產市場預測。Royal LePage表示，預計2019年全加拿大的房屋中位數價格將小幅上漲1.2%，達到$638,257。

在大多倫多地區，房價將依然保持平穩上漲的態勢，預計明年的漲幅將是1.3%，中位數價格為$854,552。

在大溫哥華地區，房價的漲幅將更加平緩，預計2019年房價漲幅將為0.6%，中位數價格為$1,291,144。

相比其他大城市，明年房屋漲價潛力最高的是蒙特利爾，預計漲幅將達3%，中位數價格將達到$421,306。

根據Royal LePage總裁Phil Soper的說法，“目前的房地產市場並非盡善盡美。2019年，加拿大的房地產市場將繼續經歷一波調整期。前幾年，許多地區的房價都經歷了一段大幅度、反常規的上漲，如今這些地區的房價漲幅都低於長期以來的平均水平。當然，這是就整個加拿大這個大市場來說的。這其中包括了許多形形色色情況各異的小市場。為了給投資者和消費者提供更多有參考價值的信息，我們的預期同時涉及了‘全國’和‘地區’兩個層面。”

Phil Soper表示：“有兩點需要引起特別注意。首先，我們預計2019年的房價依然會上漲，只是漲速將會放緩。其次，支撐加拿大房價的經濟基本面依然向好，例如新組建的家庭數量增多，就業率上升等等。因此加拿大房地產市場的前景依然十分光明。越來越多的就業者希望有個棲身之地，可租房市場卻十分短缺。如此一來，全國幾個主要市場的政策制定者都將面對住房短缺這一問題。這不僅僅是房屋可負擔性的問題，我們將面對全面的住房供應危機。”

2019年的市場將會保持一個不溫不火的狀態。造成這一局面的原因，除了因為此前房地產市場過熱，還有一些不確定的因素，包括緩慢增長的銀行利率，國際貿易方面的風險，加拿大石油出庫價格持續走低，以及來自政府的監管干預，這點以卑詩省為最。

在12月5日，為應對油氣行業的不景氣，加拿大央行宣布目前不會將銀行基准利率上調至1.75%。盡管2019年預計還是會加息，但至少就目前而言，這對許多購房者會是一個好消息。

Phil Soper還表示，未來幾年，加拿大人口結構的變化和新移民的到來將給有限的住房供應帶來越來越大的壓力。我們對加拿大25-30歲的的首次購房者進行了調查，結果發現他們中的絕大多數都希望能擁有一套屬於自己的房子。此外，每年還有許多新移民來到我們的國家，他們也有強烈的購房需求。而嬰兒潮一代也已經到了退休年齡，根據此前Royal LePage的調查，他們也有很強的意願將目前所住的大面積房屋售出，並在一些適合過退休生活的地方買進一些面積小一些的房子。

根據加拿大央行的預期，2019年加拿大的GDP增長幅度將達到2.1%，較2018年略有增長。而加拿大的失業率已經在2018年11月降低到了5.6%，這是自1976年以來的最低數字。

魁北克或成明日之星

Royal LePage預計，2019年加拿大的房價之星將會是魁北克。和全國其他地方一樣，魁北克的經濟增長強勁，人們也能實現普遍的就業。不同之處在於房屋的可負擔程度。我們要注意，無論是這十年的多倫多和溫哥華，還是再之前十年的卡爾加裡，它們的房價都在瘋漲，可這卻幾乎沒有影響到蒙特利爾。在未來至少一年內，由於油氣運輸方面的困境，以及全球產能的過剩，我們能源產區的經濟活躍程度將會減弱不少。而溫尼伯、哈利法克斯，和渥太華的房價將會以一種平穩的態勢緩步增長，其市場將會保持在一個比較中庸的水平，不會太過火熱，也不會太過冷淡。

多倫多基本面依舊向好

而在大多倫多地區，明年的房屋中間價預計為$854,552，較今年提升1.3%。支撐預期中這一溫和增長的最主要因素是本地人口的持續增長、健康良好的經濟環境，以及由於房屋庫存過低而被長期壓抑的購房需求。

來自Royal LePage的房地產專家Chris Slightham表示，相比2016和2017年時創紀錄的房價漲幅，大多倫多地區的房地產市場將在未來幾年實現更加健康和可持續的增長。那些在房價瘋漲階段被拒之門外的潛在購買者，將會2019年重新獲得入場機會。“我們預計，2019年春季的銷售活動將比去年同期更為活躍。”

2018年，在大多地區，許多位於多倫多以外的城市都經歷了房價下滑。人口的持續增長或許能減弱這一勢頭，並且促使郊區房價重新回歸上升的軌道。此外，多倫多的地鐵可能會向郊區延伸，這也可能逆轉這些地區房地產市場的頹勢，並且推地鐵周邊區域的房價。

Chris Slightham說，他預計獨立的價格和銷售情況將在2019年逐漸趨於穩定。

大多倫多萬錦市5臥6衛新開發的豪宅，精致時尚的美宅，面積為3150平方英尺，附帶1300平方英尺的地下室；全新奢華的它配有4+1間臥室，且均帶套間。
居外物業編號：44813669 點擊查看詳情

以下是加拿大各大城市完整的預測數據：

責編：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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居外年終盤點：投資者關心什麽？哪些地方泡沫最大？

全球性的商業房地產服務與投資公司世邦魏理仕就全球投資者意向進行調查，2018年反映了全球1000多家主要投資者的投資意向，有以下發現：

從全球來看，投資者今年投資房地產的主要動機是收益和資產配置多元化。

總的來說，更多的投資者計劃在2018年比2017年更多的購買房產，扭轉了連續三年房產投資意願萎縮的趨勢。

投資者還計劃在2018年出售比2017年更多的房地產，這表明市場流動性可能會增加。

投資者最關心什麽議題？

潛在的“全球經濟沖擊”是投資者最關心的問題，其次是加息超過預期。

投資者感興趣哪類物業？

工業地產和物流倉儲是2018年投資者最受歡迎的房地產行業，其次是寫字樓，住宅僅排第三。

全球對房地產“替代品”投資的興趣大幅增加，房地產債務最受歡迎，特別是在美國。大多數投資者普遍認為，當聯合辦公空間占據建築物的40％時，對於房產價值會產生積極影響。

而UBS（瑞銀集團）則對全球哪些城市房產呈現泡沫展開研究。

他們開發出了交互式全球房地產泡沫指數，並追蹤五個全球金融中心的房地產泡沫風險。香港在2018年名列榜首。

全球房地產泡沫指數可以通過選定城市，查詢瑞銀給出的該城市房產高估或者低估的指數，如紐約，高估68%，在五大金融中心中泡沫水平最低。

價格泡沫是房地產市場中經常出現的現象。 “泡沫”壹詞指的是資產的實質和持續的錯誤定價，除非泡沫破裂，否則無法證明其存在。瑞銀全球房地產泡沫指數根據這些模式衡量房地產泡沫的風險。

2018年泡沫風險最大的地方在哪裏？

在香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹，泡沫風險最大。主要的不平衡也是斯德哥爾摩、巴黎、舊金山、法蘭克福和悉尼的地產市場特征。

今年的研究表明，負擔能力越來越有限。在世界上大多數城市，購買60平方米的公寓超出了大多數人的預算，即便這些人能賺取高技能服務部門的平均年收入。

價格繼續飆升，但在研究的壹半城市中，住房市場仍在蓬勃發展，通脹調整後的價格在過去四個季度中至少上漲了5％。不過在另壹半的城市房價停滯或下降。

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參考來源：世邦魏理仕、UBS
撰稿人：ADAM CHAN
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2019年新西蘭房產買賣交易的九個建議

最近兩年來，首次購房者占購房者裏的比例正在逐漸增長。目前，有大約四分之一的購房者正在購買自己的第一套房産。

對于這些購房者來說，房地産市場屬于一個全新的未知領域，一方面是對于未知事物的恐懼，另一方面則是這可能是你目前做過的最大一筆交易。

對于一部分自主升級和投資者而言，2019年同樣顯得尤爲重要，經曆了價格波折的2017與2018，房市未來走向何方，也正在牽動著大家的心弦。

無論你是購買房産，還是出售房産，只要提前做好功課，正確的認識市場和自己，都將有助于減少短期的不確定性和長期潛在的風險。

今天，就爲大家分享一些針對不同人群的房産交易建議，讓你在2019年避開房産買賣中的坑。

自住和首次購房者

1、加強自身在于存錢

這條是最沒有技術含量，卻是很多人都做不好的一條。

對于買房者來說，你需要擁有足夠的存款，還需要證明自己財務狀況良好，才能夠向銀行證明：對于買房，你是認真的。不僅是能夠省下首付，在未來你也能夠按時償還房貸。

當然，首次購房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant，最多可以提取$5000紐幣。

要記住的是，在沒有其他房産的情況下。首付准備的越多，意味著你可以選擇的房産就越多。換句話說，你在借貸和買房時所處的位置就越好。

2、理清自己的財務狀況

在開始看房之前就聯系銀行（或者貸款中介）並且做好房貸的預批。這樣對于自己能夠負擔什麽樣的房産才能有一個具體的概念。

在開始看房之前就理清自己的財務狀況可以避免出現看了一套很喜歡的房産，最後卻發現買不起的情況。

需要注意的是，除了購買家具和搬家可能會産生的額外開支，還需要考慮到律師，新家裝修等費用。

一般來說，預留五萬紐幣用于購買家具和小裝修（刷新油漆，升級衛浴，安裝煤氣等）可以算是綽綽有余了。

3、了解自己的真實需求

很多買房的朋友在選擇房産的時候並不能了解自己的真實需求。

在腦海裏想一下過去，現在和未來對于房産的需求，並且列出“必須”和“精美加分”清單。

很多自住買家會對于自住房提出投資需求。通常來說，自住和投資是兩個概念，一般而言，屬于精美加分項的通常有房産的土地面積，房産的停車位數量和花園是否精致。

具體而言，建議在找房期間就與自己的房産中介進行溝通，從而獲得其專業的建議，買到負擔得起同時又最能滿足自己要求的房産。

最後，由于新西蘭的房産大部分都不是標准商品，所以對于大部分買家來說，找到“完美的家”幾率遠低于彩票中大獎，所以要准備好在一些地方做出妥協。

4、無法控制別人的想法

對于首次購房者和自住買家來說，買房一般都屬于剛需。所以在買房的過程中會傾注大量的個人情感。要注意的是，無論你是議價還是拍賣，都需要意識到，你無法控制別人的想法，不論是競爭者還是賣家，他麽都會爲了自己的利益作出努力。

所以大部分的情況下，房哥建議作爲購房者，你需要充分與自己的中介溝通，從而爲賣家提供最有競爭力的報價。

當然，如果最後你爲了買下心儀的房産多付了一些金錢，請不要太往心裏去，此時最重要的是享受新房爲你帶來的滿足感。

從更長遠的時間維度上來看，多支出的些許金錢都會在未來收回。如果因爲只差1000紐幣與心儀的房産失之交臂，帶來的心碎遠超多花了1000紐幣鎖定心儀房産的幸福。

孤懸海外但風景如畫的新西蘭吸引了大批國內高淨值人群前來投資、移居，盡管“限購”已出台，但仍無法阻擋國內買家的熱情。

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投資類購房者

對于房産投資者，幾乎每一名投資房産的投資者都有一套自己的投資邏輯。

有專門做土地一級開發的，有專門建聯排別墅的，有專門投資Do-Up潛力房産的，也有大地破房流等等不同的投資方式。

雖然投資邏輯不同，但是總體而言，投資者需要注意這兩個問題。

5、重視個人財務狀況的潛在風險

總體上看來，房産類資産的流動性並不算太好。

對比股票，日常交易才是剛需，最壞的情況也不過是T+1就能離場，而對于房産來說，新西蘭人平均持有一套房産的時間是7年多。

目前奧克蘭房屋成交（上市到簽約）的平均周期仍然處于曆史較高水平，即使這樣也要5周左右的時間。

即使中介給力，上市當天就有買家簽約並且無條件，一般來說房産從簽約到正式交割之間仍然有一個月左右的時間。

這也是雖然房産總是周期性上漲，卻總有房産投資人破産的主要原因之一。

破産者大部分都忽視了個人財務狀況可能會出現的潛在風險。比如說09-10年出現的房貸利率暴漲，手中房産卻無法及時變現就讓許多資深房産投資人深陷泥潭。

6、購買之前就想好退出路徑

每一次房屋交易都是對市場對于該房産的重新定價。

比如說Unitary Plan剛剛面世的時候，讓無數曾經無人問津的“偏遠土地”變成了香饽饽。

尤其房産估值的變化周期相對其他資産要長很多。如果你不出售房産，最直觀的估值變化就是三年更新一次的政府CV估價。

而想要在重新定價中取得一個好價錢，有針對性的考慮房産未來購買者的需求與偏好變得很重要。

然而，想要把握好這一條卻很難。

不僅涉及到房産所在城區的人口結構，不同人口類型的購買偏好，還需要考慮到不同人口類型購買力水平等等因素。

自住買家要考慮的第一要素是自己住著舒不舒服，自己喜不喜歡。

而投資房最重要的是忘掉自己的偏好，而是多考慮好未來購買者（接盤俠）的偏好。

房産賣家

7、了解自己出售的房産

在賣房之前，房哥覺得屋主首先要想明白的就是自己的房産值多少錢。

如果你對于自己的房産價值産生錯誤的預期，預期低了確實能更快售出，卻無法最大化自己的獲利；預期高于市場價則會導致房産長期無法成交。輕則影響資金流動性，嚴重情況下甚至會改變人生。

比較簡單的方法就是在周邊有鄰居賣房的時候多看看，讓當地比較知名的房産中介做一個免費的估價。

讓房産中介估價不僅能夠了解其對于當地了解的水平，通常還能看出房産中介性格是否符合自己的預期。

8、了解並選擇合適的銷售方法

並不是所有房産都適合用拍賣的方式銷售，哪怕同樣是拍賣房産，也有公司拍賣室拍賣和現場拍賣。

在選擇代理出售自己房産的房産中介時就可以與其溝通，讓其以專業人士的角度爲你分析針對這一套房産，選擇何種銷售方法能夠帶來最佳的結果。

除此之外，還需要仔細了解中介對于房産的推廣方案，並讓中介解釋清楚銷售的流程與各項開支的金額。

目前新西蘭各個房産公司的收費很不一樣，不同的銷售方式也有自己獨特的優點，針對不同的房産，側重的市場宣傳方向也不一樣。

在這裏，沒有最好的銷售方法，只有最適合自己房産的。

9、把與買家溝通交給中介

要記住，賣房找中介就是爲了讓中介代勞找買家和賣房的。

你所指定的房産中介是房産的專業人士。雖然出售的可能是你已經居住多年的房産，但是在房産專業上，其擁有更高的專業度。

盡量不要直接與買家溝通，因爲對于自己待售房屋的依戀很容易影響到你理性思考的那部分大腦。

要知道，中介能夠通過該房産交易賺多少錢，完全取決于房屋成交的價格，成交價越高，他能拿到的銷售提成就越高。

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來源：新西蘭天維投資
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“倫敦之巔”不會“涼涼”，金絲雀碼頭2.0啟動

12月15日，多家英國媒體報道了位于英國倫敦金絲雀碼頭金融城核心區的綠地英國“倫敦之巅”項目的最新進展。

綠地可能修改“倫敦之巅”項目方案的消息在市場上流傳甚廣。英倫投資客第一時間和綠地英國公司取得聯系後拿到官方的第一手回複，即綠地確實在重新全面評估倫敦之巅項目，可能會修改方案，但也可能保留，目前還沒有做出最終決定。

根據原方案，倫敦之巅預計造價達8億英鎊，高241米，總共67層，建成後將成爲英國乃至西歐最高的住宅建築。然而原方案中最具爭議的部分，在于倫敦之巅的設計，由于其並非四四方方的筒子樓，三葉草形狀的設計對工程要求非常之高。

另一方面，綠地也在回複中提到了倫敦住宅市場正在發生變化。

的確，在綠地取得項目規劃的2016年，英國公投決定脫歐，而後兩年，倫敦住宅市場有所冷卻。由于脫歐對新金融城支柱行業的衝擊、加之區域內短期供應較大，金絲雀碼頭確實在當前受到不少質疑。

不過同時，金絲雀碼頭2.0也開啓了緊鑼密鼓的招商，並在近期頻頻傳出大公司入駐的捷報，未來人口導入有望的情況下，金絲雀碼頭的投資價值也到了重新評估的時候。

“備受爭議”的金絲雀碼頭，還值得投資嗎？

脫歐造成銀行撤離了嗎？

2016年英國脫歐公投後，金融機構可能大規模撤離倫敦的說法甚囂塵上，過分悲觀的預期確實也對金絲雀碼頭的房地産市場造成了一定衝擊。

當前距離英國正式脫歐（2019年3月29日）只剩下100多天，英國已經和歐盟達成了脫歐協議草案，目前脫歐只剩議會投票這一不確定性，現在回過頭看這個問題，已經可以找到更接近真實情況的答案。

以位于金絲雀碼頭的大投行爲例：最新調查顯示摩根大通最多只會撤離700名員工；巴克萊的大部分業務仍將留在倫敦金絲雀碼頭，但會搬遷50名員工去德國法蘭克福；瑞士信貸（Credit Suisse）預計撤離50名倫敦員工到其馬德裏辦公室。

根據路透社在今年9月份開展的最新調查，相比之前信誓旦旦的威脅，目前只有630個金融崗位真正離開了倫敦。

另外金絲雀碼頭這邊，也在引進一些科技企業和政府機構，包括美國金融科技公司Motive Partners、英國藥品和醫療産品監管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）和知名律師事務所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多樣性，另一方面可以降低對金融的依賴。

Crossrail通車延期，未來金絲雀人口是流入還是流出？

經停金絲雀碼頭的伊麗莎白線（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通車。

參考Jubliee地鐵線延伸工程對金絲雀碼頭房價的拉動，伊麗莎白線通車後，從金絲雀碼頭出發，6分鍾就能到達老金融城Liverpool Street，13分鍾就能到達邦德街。而通勤時間的降低和換乘能力的提升能直接推高房價。

Crossrail拉進了金絲雀碼頭和倫敦市中心的距離，那人口會因此流出還是流入？

金絲雀碼頭所在的Tower Hamelts做了一些調查統計，數據顯示，由于大公司不斷入駐，Tower Hamelts常住居民人口在過去三年（2014-2017）增加了2.5萬人，預計未來10年（2018-2028）常住人口將增長6萬左右。

大倫敦市政府預測的數據則顯示，同屬東倫敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未來12年整體將增加12.5萬個就業崗位，Tower Hamelts的人口和就業增長集中在金絲雀碼頭一帶。

金絲雀碼頭2.0會是“供應過剩”的答案嗎？

金絲雀碼頭二期——伍德碼頭（Wood Wharf）目前在緊鑼密鼓的施工中，最早一期將于2019-2020年完工，整體將于2023年全部落成。

伍德碼頭完工後，金絲雀碼頭將規劃200萬平方英尺的商業辦公空間，增加11萬個工作崗位，區域總工作人口達到21.5萬。

除此之外，爲了留住那些准備成家的年輕人，金絲雀碼頭還規劃了一部分中小學，比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；位于金絲雀碼頭二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，隨著金絲雀碼頭2.0日漸成型，Tower Hamlets政府透露已經在規劃一座新橋——South Dock Bridge，用以緩解老橋——South Quay footbridge高峰期的人流壓力。

回到供應是否過剩這個問題，短期內金絲雀碼頭住房供給確實較爲密集，數據顯示，金絲雀碼頭2015-2017年總計完成2900戶新房建設，占Tower Hamlets整體供給的52%。長期來看，金絲雀碼頭二期創造的就業崗位和未來10年新增的3萬常住人口正好和新增的1.7萬套新房相匹配。

不過由于金絲雀碼頭二期到2019年才會陸續開始落成，Crossrail也是2020年才通車，短期內的供需錯配仍然存在，至少2019還會是比較難得的買方市場。

總的來說，如果決定投資的話，有幾個點大家可以把握，比如這幾個項目裏，有些是商業用地轉住宅用地而來，因此其産權是250年而非英國常見的999年。

其次項目的位置也非常重要，是否處于金絲雀碼頭核心區，是否靠著地鐵或Crossrail，是否靠著金絲雀碼頭二期規劃的學校和商業等等。

對于金絲雀碼頭的投資價值，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑，畢竟二期造的如火如荼，“供應過剩”長期來看已經成了僞命題。當然如果真的決定投資的話，還是需要慎重考慮。

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來源：英中時報
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每年的什麽時候在美國買房最劃算

由於基本面強勁，預計未來幾年房地產市場將繼續攀升。但是您應該現在購買還是等幾個月再購買房屋？

為了幫助您做出決定，從美聯儲、人口普查局和Zillow等來源匯編了公開的國家住房數據。我們使用這些數據分析得出了房產交易的最佳和最差時間。我們還討論了買家在購買時可能需要考慮的其他因素，例如市場上待售的房屋數量。

購買房屋的最佳和最差月份

對於我們采訪的大多數人，包括行業內房地產專家，價格是購買房屋最佳時間的決定因素。希望獲得大量收益的買家可參考此表查看哪個月是在美國購買房屋的最佳時間。

購買房屋的最佳月份：1月

壹年之計在於春，為了討壹個好的開始，不少開發商為購房者提供很多優惠。我們的分析顯示，1月是對價格敏感的買家購買房屋的最佳月份。

1月份房屋銷售的中位數處於最低點。此外，在這個月達成成交的房屋平均掛牌時間超過三個月。壹般來說，房屋停留在市場上的時間越長，成交時的價格就越低。當房屋長期停留市場時，買家有更多的空間來談判價格。

盡管1月份銷售價格高於掛牌價格的房屋百分比並非最低，但也不是最高的。由於銷售價格中位數和平均掛牌天數對您有利，因此1月份是購買房屋的最佳月份。

最糟糕的壹個月買房月份：6月

春夏之交是購買房屋的最糟糕時間。與其他月份相比，6月份成交的房屋銷售速度最快，因此買家沒有很多談判價格的空間。這也解釋了為什麽6月份銷售價格中位數達到峰值，房屋銷售價格高於掛牌價格的概率僅次於3月，4月和5月。

四月份是美國的退稅季，往往會提高買家的購買力。

市場掛牌時間短，銷售價格中位數高，房屋銷售價格高於掛牌價格，這使得6月成為購房的最差時間。總的來說，價格敏感的購物者應該避開這個月。

買方要考慮的價格以外的因素

雖然許多人認為在購買房產時將價格作為首要考慮因素，但壹些買家可能願意花更多的錢來獲得他們的夢想家園。對於那些買家來說，房屋庫存更重要。

對於那些買家來說，下面的排名可能更有意義。春季通常會為市場帶來最多的新房。擁有眾多選擇的買家有更好的機會在5月新房源數量達到最高點時找到他的夢想家園，而總房屋存量為216萬，僅次於7月和9月。總的來說，這個月裏不乏選擇。

另壹方面，到每年年底，選擇很少。 12月是美國的休假季，大多數房屋已售出的時間。總庫存降至最低的178萬，新掛牌也處於每年的最低點。如果妳在12月買房，妳可能很難找到妳的夢想家園。

數據來源

1.銷售價格中位數

我們追蹤了2010年至2017年每個月的房屋銷售價格中位數。我們依靠人口普查局提供的數據。平均銷售價格較低的月份獲得較高排名。

2.市場掛牌時間中位數

由於買家有更多的空間在壹年中的那些時間進行談判並獲得更好的交易，因此房屋需要更長時間成交的月份會獲得更高的排名。我們統計了2012年至2017年每個月掛牌房屋成交的中位數天數。數據來源Realtor.com。

3.銷售價格高於掛牌價格比例

高於掛牌價格銷售的房屋比例較高的月份排名較低。我們收集了Zillow提供的數據，Zillow是領先的房地產和租賃平臺。根據Zillow2016年的掛牌和價格數據，統計出售房屋價格高於掛牌房價的百分比。

4.新掛牌數量

新掛牌數量是每月在市場上出售的新房數量。根據Realtor.com提供的數據，Realtor.com全國房地產經紀人協會的官方網站。我們統計了2012年至2017年每個月新掛牌數量的平均值。

5.總房屋存量

總房屋存量是當月新掛牌的數量加上已經列出待售和在市場上銷售的房屋數量。我們收集了美聯儲和雅虎提供的數據。我們統計了2012~2017年每個月的房屋庫存，並計算了每個月的平均值，以獲得該指標的排名。

這個排名與其他關於買房最佳時間的主要研究結果非常接近。

【Zillow的研究結論】

Zillow與我們的分析壹致。Zillow檢視了2016年的掛牌和價格數據。他們發現春季提供最多的房屋選擇，但它也是價格最具競爭力的季節。與壹年中的任何時間相比，房產銷售速度更快，成本更高。他們建議買家應該保持耐心，並考慮在夏季結束時提出報價，因為那時買家將擁有更多時間討價還價。

Zillow的結論支持我們的排名。雖然我們認為冬季是以折扣價購買的最佳時間，春季則擁有更多選擇，但我們的分析還顯示，7月是兼具更多購買選擇和討價還價的最佳月份。如果價格是唯壹的考慮因素，那麽7月就會排名靠後，但就選擇範圍而言，7月排名第二。因此，如果您權衡二者準備做出妥協，也許七月是您出手的最佳月份。

【Realtor.com的研究結論】

全國房地產經紀人協會（NAR）的官方網站Realtor.com發現秋季是購房的最佳時間，也是發現完美房產的好季節。他們提供了幾點支持他們的主張，但有三點與我們的研究相關：

更低的房價 – Realtor.com依靠RealtyTrac進行的研究來證明10月是達成交易的最佳時機。

買家競爭減少 – 據Realtor.com稱，秋季是購物的好時機，因為大多數夏季買家已經離開市場。然而，這裏的問題是可能沒有太多房源可供選擇。

破舊的房屋賣家 – Realtor.com寫道，在秋季房屋仍然沒有賣出去的賣家很可能會打折出售。房子在市場上停留的時間越長，您就有更多的談判空間。

我們的發現與Realtor.com不同，因為Realtor假定了賣家打算在感恩節到新年的假期前出手。

根據我們的排名顯示，整體而言夏末到秋季結束也是購房的好時機。這是妳有充足選擇的月份，有更好的機會達成壹筆好交易。另壹方面，6月是購買房屋的最糟糕時間。盡管與春季相比，掛牌量很大，但剛剛掛牌賣家期待很高，不願打折，競爭對手的出價也要高得多。

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傑出的建築師和藝術家們往往會花費成倍的努力，營造出壹種近乎完美而不嘈雜的安靜氛圍，使得置身其間的人，幾乎註意不到設計本身，只能感受到實用和舒適。真正的奢華不就應該如此嗎？

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綜合fitsmallbusiness.com、美聯儲、人口普查局、Zillow、Realtor.com相關信息整理而成。

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撰稿：Adam Chen
排版：KYRA WANG

加拿大房屋建築商：現在是放寬抵押貸款規定的最佳時機

根據加拿大房屋建築商協會（Canadian Home Builders’Association）提供的數據，現行抵押貸款規定對千禧一代，以及卡爾加裡等本已陷入困境的市場造成了尤其嚴重的影響。

阿爾伯塔省卡爾加裡的建築工地。根據加拿大房屋建築商協會的說法，該市疲軟的房市正受到B-20壓力測試的打擊

今年加拿大聯邦政府出台了旨在讓房市降溫的抵押貸款政策，而當地的房屋建築商現在正在督促政府放寬相關限制以增強市場活力。

北美地區最大的房屋建築商Mattamy Homes的高層管理人員表示，這些政策的初衷是實現較為理想的軟著陸，但在當前利率不斷上升的情況下，這些規定已經沒有存在的必要了。加拿大房屋建築商協會表示，這些規定對於千禧一代和卡爾加裡等本已深陷泥沼的住房市場造成了尤其嚴重的影響。

這項規定今年一月份開始生效。根據規定條款，所購買的物業首付占20%而且不需要按揭保險的人必須證明自己有能力支付比約定價格高2個百分點的款項。這項所謂的B-20壓力測試已被納入被保險的抵押貸款。今年4月份，多倫多的平均房價同比大跌12%，隨後逐漸趨於穩定。延伸閱讀：【2018年加拿大房貸新政深度解析︱居外專欄】

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“我們將繼續勸說政府廢除現在的B-20計劃，”Mattamy Homes加拿大公司首席執行官Brad Carr在接受采訪時說道。“這項計劃已經產生了非常有針對性的結果。現在它的效果已經有點過頭了。”

隨著利率不斷上升，“市場正在進行自發的調控，因此我們自然希望政府取消或者至少調整2%利差的政策，”Carr說。Mattamy Homes的創始人兼首席執行官Peter Gilgan，利差應該降到1.5%或1%，這樣才更合理。Mattamy Homes的總部位於多倫多。

“在理想的情況下，此時最好的辦法是完全廢除或撤銷新出台的壓力測試政策，”加拿大房屋建築商協會（CHBA）通訊總監David Foster說。“卡爾加裡等市場的表現本已十分疲軟，現在又遭受了這一政策的重擊。”

Foster稱，這些限制對於初次買房的年輕人造成了顯著的影響。這項規定實施的時間越長，這類年輕人受到的剝削就越嚴重。他還說，壓力測試會反過來促使人們選擇開放性浮動利率抵押貸款或者逃避監管，而這兩種結果都會給借款人帶來重大風險。

“鑒於當前環境所隱含的風險和缺陷，健全的抵押貸款發放制度具有前所未有的重要性，而這項制度包括對借款人償還貸款能力的嚴格評估過程，”聯邦監管金融機構監管辦公室發言人Annik Faucher通過電子郵件表示。

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原文：南華早報
責編：Zoe Chan

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怎樣正確地選擇多倫多的學區房｜居外專欄

2018年很快又要過去，在多倫多學生相信已經考慮下一年新學期開始的計劃了，不在多倫多的孩子如果決定明年來這裡讀書，也要開始做打算如何申請簽證了。現根據我所遇到的不同家庭的類型，來談談我們大家所關心的學區和學區房的選擇問題。

幾年、十幾年以前，來到多倫多的人除了技術移民，就是投資移民，這兩種身份的家庭，來到多倫多，有居住身份，選擇居住房屋因家庭經濟情況而異，比較簡單。

經濟條件特別好的家庭，可以選擇多倫多豪宅聚居地，Rosedale、Foresthill、Bridle Path（跑馬徑），這三個區一直以來是各明星政要和高端人士的首選之地。它分布在downtown（市中心）和北約克之間，Yonge街左右。

這三個地區離downtown近，社區成熟，古木參天，環境優雅，更重要的很多頂級私校分布周圍，孩子接送非常方便。這些學校有男校Ucc、Cresent，女校Bss、Branksome Hall、Havergal，混校TFS等。

如果選擇公校，幾個比較有名的高中如：Lawrence park CI、Northern SS、Yorkmills、Leaside，還有附近的幾所小學，都在多倫多乃至全省排名領先，孩子們有很多的選擇。

經濟條件相對不錯的家庭，不想購買很貴的房屋，又不想遠離市區生活，適合選擇在北約克附近居住。這一片特適合白領家庭的人士居住，綠化和社區規劃都很成熟。

這一片有幾個不錯的公立學校，Earl Haig、William Lyon Mackenzie C.I等各有特色，尤其這裡還有過幾個排名特別靠前的小學也各有千秋，吸引很多家庭租住公寓也要送孩子去這些學校。對於年輕的家庭，有這樣不需要學費而又有優質的學習環境，的確值得好好利用。

住在這裡，交通方便，生活也方便，大小飯店羅列在Yonge街兩邊，尤其以韓國的和中國的及其他的各種餐廳出名，還有很多的快餐店，特別適合都市生活的人們。特別是從國內來的白領階層，來到多倫多這個大農村，遠離城區會非常不適應。這裡既有城市的一點小喧嘩，還有鄉村的寂靜。向東向北開車無論近遠都可以找到很多家鄉味道的飯店和中國超市，是工作人士的首選。

而且，這個社區的公寓也很多。對於習慣了都市生活的小家庭，如果喜歡公寓，有很多的選擇，花費不多，享受健身房，游泳池……何樂而不為呢。

由著名開發商Pinnacle International開發的One Yonge Condo（央街一號公寓），位於北美最長的街道Yonge St（央街）和安大略湖的交彙處。央街1號將會包含三棟95層、80層和65層大樓，共有3885個混合公寓單元，將成為多倫多最高樓之一。大樓與PATH相連，可直接步行至中央火車站，地鐵站等，交通指數100分。擁有無敵湖景和城市風光！
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那如果您不喜歡離都市生活太近，您又喜歡安靜，不需要受工作位置的限制，您的選擇就很多。你可以選擇康山、萬錦和列治文，這三個社區的學校都不錯，有很多排名前十的高中和小學，公立學校和教會學校都可以的。

這三個社區房屋相對較新，中國人多，周圍中國口味飯店很多，超市很多，吃慣了中國口味，住得近一點，也是一種口福啊！缺點是沒有地鐵。

當然，如果您想學點英語，交點外國朋友，不願意和同胞們住在一起，您可以詳細選擇在Oakville、Burlington等幾個地區，這裡有大的和海一樣的優美的安大略湖，也有大的找不到鄰居家的院子。這裡也有著名的私校Appleby College，大大的美麗的校園讓你駐足而望。

關於有多倫多居住身份的家庭在選擇購買學區房（公立學校校區），最注意的一個問題，如果你看好了一個學校，一定要到多倫多教育局的網站上，根據學校的區域限制，查看你要選擇地房子是不是在要求之內。有些非常熱門的學校，即便是你選擇的房屋就在學校的邊上，但也不一定可以去這個學校入讀，切記查看！

其實多倫多可以選擇的地方還很多，需要慢慢去了解，我也會慢慢介紹給大家。

上邊部分我所談到的是帶有居住身份的家庭的選擇。

我簡單談談外國人在加拿大選擇學區房應該注意的問題。

這一兩年，隨著十年簽證的簽發，很多沒有當地居住身份的旅游者也來到多倫多居住，並且帶著孩子來讀書。他們就是所說的外國人。

2017年上半年以前，房市非常火爆，相信與來自國外人士的購買者有很大關系。2017年四月之後，外國人購買房屋需要交稅的政策實施之後，多倫多的房市冷了下來。

但是來到這裡讀書的人還是大有人在，為什麼呢？多倫多的教育局允許外國孩子到當地的公立學校讀書。公立學校的選擇，也按照家庭地址來選擇，購買的、租賃的房子的地址都有效。唯一不同，交一部分學費，這個費用，相比起國內的有些私立學校，還有這裡的私立學校，費用已經很低了。很多中國的中產階級，把孩子很早送到這裡，並且有母親陪讀。

這部分家庭的孩子們選擇多倫多的公立學校可以分兩部分來考慮，小學初中部和高中部。

小學初中部，基本按照居住地址來安排學生就讀的學校。居住地址可以是購買的也可以是租賃的。

高中部會有所不同，很多高中都有了新的規定，比如Earl Haig高中，從今年開始，持有外國人身份的學生不能就讀這個學校，所在本校區的學生被按照家庭地址分到就近的各個學校。

如果選擇約克地區的學校還有所不同，很多高中和小學都可以接受外國留學生，但是政策會不會改變，接受的名額有沒有限制，還要以每年教育局的最新規定來執行。

很多外國人選擇學校方面關於私立和公立存在著誤區。不是所有的私立學校都好，不是所有的公立學校都不好，也許有的私立學校不適合你的孩子，也許有的公立學校恰好適合你的孩子，我們要分析學生的特點而選擇合適的學校。

關於外國人購買房屋需要交納新稅的問題，需要注意兩點：

1. 哪些人可以退稅？

從購房之日算起4年內成為加拿大公民或居民者；
全日制學生在校兩年或以上的大專、大學留學生；
合法的全職工作一年或以上的工簽人士。

政府會將您的稅退還並付利息，但要求所購房屋必須是主要居所，並且是他/她及配偶獨自擁有。

強調：留學生購房不能與父母一起注冊產權，否則無法退稅。

年齡低於18歲的未成年學生不可以單獨注冊房屋產權。

2. 哪些區域需要繳15%的額外稅？

在整個安省的大金馬蹄地區（GGH）買房需要加納15%的海外買家稅。GGH區域包括：Brant、Dufferin、Durham、Haldimand、Halton、Hamilton、Kawartha Lakes、Niagara、Northumberland、Peel、Peterborough、Simcoe、Toronto、Waterloo、Wellington和York。

外國人選擇住房的問題除了稅務問題，房屋住址和對應的學校的關系，還有一個父母親最應該關注的問題：選擇的學校是否設有ESL班，這對年紀小，英語基礎薄弱的學生尤為重要。

這些問題看起來簡單，但在處理的過程中瑣事也非常多，希望購買學區房的家庭中能夠咨詢並得到專業人士的幫助。

責編：Zoe Chan

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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Tinsa預測：2019年西班牙房價將上升5至7%

西班牙頂級房地產估價公司Tinsa表示，根據目前已頒發建築許可證數量，房產銷售量和抵押貸款總額的變化趨勢，預計該國2019年的住房市場上的物業平均價格將增長5%至7%。

基於過去兩年的數據，Tinsa預計西班牙的住宅物業銷售量明年將從目前的50多萬套增加到62.5萬至65萬套，而房地產抵押貸款筆數預計將上升約15%，達到27.5萬至30萬筆之間。該公司表示，獲得建築許可證的新物業數量呈上升趨勢，預計將增加10萬至15萬間。

然而，Tinsa還指出，房產銷售指標比2006年和2007年投機性購買熱潮高峰時所達到的水平低36%，所以這些指標的大幅增長不應該引起人們對新一輪繁榮和蕭條周期的擔憂。

Tinsa還意識到，房價的平均增長依然無法體現區域之間、城鎮之間、甚至行政區之間的巨大差異。大城市和城市群的物業價格呈現出顯著的增長趨勢，而在多個沿海和人口較少的地區，住宅物業的價格自觸底以來幾乎沒有上升，但是隨著市場持續保持穩定，預計價格復蘇的範圍將有所擴大。

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該預測還考慮到了西班牙明年經濟增長輕微放緩的變化趨勢（預計2019年經濟增長率為2.2%，而今年的經濟增長率為2.6%）。失業率很有可能繼續下降，而這將有助於促進更多的市場需求。

一般而言，人們對2019年的預測都比較積極，然而，有部分因素可能會帶來不確定性。在西班牙，這些因素包括抵押貸款利率可能上調，年輕人在試圖登上房地產市場第一級階梯時所面臨的困難，經濟增長預測可能出現的下調，全球範圍內的經濟放緩趨勢，消費者信心指數下降和貿易保護主義政策。這些問題都可能引發人們的擔憂。

來源：Murcia Today
責編：Zoe Chan

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這一輪美國經濟周期裡，哪裡租金漲得多？

在2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡，美國的經濟增長出現與前幾輪不一樣的特征：那些常被視為落後的產品成為此輪美國經濟增長的領頭羊；未被預見到的行業板塊強勢擴張雇佣了更多美國人。在這樣的大背景下，美國的房租漲幅出現在以下區域也就不足為奇了。

美國RealPage咨詢公司在回顧了2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡全美50個大都會區671個房市區域的租金數據後，羅列了這一輪經濟周期裡的房租領漲者。每個大都會區裡的排名靠前區域都在下圖中標出。

全美排名No.1 山景/帕洛阿圖/洛斯阿爾托斯（Mountain View/Palo Alto/Los Altos）

來自：加州聖何塞 – 桑尼維爾 – 聖克拉拉大都會區

租金漲幅：69.7%

該區域是本輪經濟周期裡全美租金漲幅冠軍區。盡管過去兩年裡，該區域房租年度漲幅都低於5%，慢於前幾年，但在2011年時，該區租金同比漲幅高達18%。這一區域當之無愧是聖何塞和灣區最貴的區。截止2018年6月，該去平均租金為3364美元，相比之下，整個聖何塞的平均租金僅為2814美元。

聖何塞2臥1衛房產86平米，約398萬人民幣
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全美排名No.6 雷德蒙（Redmond）

來自：華盛頓州西雅圖 – 貝爾維尤 – 埃弗雷特大都會區

租金漲幅：62.3%

雷德蒙是此次排名前十裡唯一一個來自灣區以外的地區。雷德蒙位於西雅圖市中心以東約24公裡處，是微軟和任天堂美國總部的所在地。盡管該區域房租平均在2008美元左右，比起臨近的西貝爾維尤、美色島和西雅圖市中心都要便宜，但租金同比漲幅在2016年中期高達12%，隨後兩年，該區域的租金漲速已趨於平緩。

雷蒙德4臥4衛2車庫新裝修湖景房，約1992萬人民幣
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全美排名No.8 弗裡蒙特（Fremont）

來自：奧克蘭 – 海沃德 – 伯克利大都會區

租金漲幅：60.8%

對比奧克蘭的房市趨勢與灣區其他地方，通常奧克蘭是亦步亦趨的走勢。弗裡蒙特是距離硅谷最近的東灣區城市，在這輪經濟周期裡，該區域的房租漲速全美第八。在2015年，該地區租金同比漲幅高達16%，隨後漲速回落，近兩年增速低於全美平均水平。目前該區平均租金為2375美元，略高於全奧克蘭平均水平，遠低於海灣對面的聖何塞。

弗裡蒙特3臥2衛房產，103平米，約511萬人民幣
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全美排名No.9 阿羅哈-西比弗頓（Aloha-West Beaverton）

來自：波特蘭 – 溫哥華 – 希爾斯伯勒大都會區

租金漲幅：60.1%

阿羅哈-西比弗頓地區在本輪周期中房租漲幅在全美排名第九。該區域離俄勒岡州首府城市波特蘭市西區16公裡左右，該區域本輪經濟周期漲幅如此之高歸功於B類房產，在2015年該區的房租漲幅達17%， 2018年6月該區域平均房屋租金為1325美元，與大波特蘭都會區水平一致。

阿羅哈4臥3衛房產，建面191平米，約283萬
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全美排名No.11 奧羅拉西南（Southwest Aurora）

來自：丹佛 – 奧羅拉 – 萊克伍德大都會區

租金漲幅：59.7%

奧羅拉西南的房租漲幅緊跟全美前十名，屬於大丹佛區漲幅最強的區域板塊，主因要歸功於 B 級房產的租金漲幅。該區域過去9年裡新建公寓數量相當少，而年化房租漲幅達7%， 2015年該區的租金同比漲幅甚至高達14%，過去兩年裡，該區域的租金年度漲幅都低於5%。

科羅拉多州奧羅拉2臥1衛房產，約329萬人民幣。
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本文第一張地圖僅羅列了美國主要大都會區裡領漲的次級板塊。很明顯，大多數領漲的區域都位於美國西部。事實上，這張榜單上，唯一一個進入排名前列的非西部區域來自亞特蘭大郊區的羅斯維爾，排名為第五十三，漲幅49.5%。而前52名領漲區域都來自美國西部。拖後腿的區域是聖路易斯市，租金漲幅僅為4%，落後於同時期全美房租30.6%的平均漲幅。

居外誠意推薦：西雅圖市中心“晨曦”高端公寓

建築師鄭景明與藝術家約翰·霍根聯手打造。

西雅圖“晨曦”（First Light）是西雅圖市中心近十年來罕見的高端公寓樓盤。總共有469套，含開間、一臥一衛、兩臥、三臥和頂層豪閣五種房型。項目位於西雅圖市中心，弗吉尼亞街和第三街交叉口，步行五分鐘可達全球最大電商平台亞馬遜公司總部、派克市場、高級百貨Nordstrom。想要領略西雅圖這座全美數一數二的文化經濟大都市的生活，住西雅圖“晨曦”會是最佳選擇。周邊文化博物館、藝術博物館、圖書館、音樂廳和體育場應有盡有。從“晨曦”公寓出發到西雅圖塔科馬機場不過20分鐘車程。

該項目無州所得稅和海外買家稅，為難得的美元資產配置之選。
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來源：realpage.com
責編：HY

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買家有福了！今年悉尼房屋拍賣季將持續至平安夜｜居外專欄

往年對於打算在悉尼購置房產的投資者來說，12月的頭兩個周末是最為熱鬧的，同時也標志著這一年拍賣季的收尾。其中一個主要的原因是在新南威爾士州（NSW），買房的過渡期通常是4-6個禮拜。如果無法在聖誕節前喬遷新居，這對於買房者可是很掃興的。

不過今年買家有福了，直到現在市場上的房源數量仍然沒有明顯的消退勢頭，不少房產中介也紛紛表示將把拍賣期延長至12月底。這也就意味著，今年一直到聖誕前夕，投資者們都有機會為自己拍下一套心儀的居所。而房源的質量也是今年與往年另外一個很大的區別。悉尼許多非常優質的城郊豪宅破天荒地在一年中的這個時候出現在了市場上，這無疑又是一項福利。

悉尼核心地段的冠軍中介，Metro Reality房產公司總監Joseph Fairchild表示，今年市場經歷了一段相對平穩的過渡期，從2014-17年瘋狂火爆的賣家市場轉換到如今相對現實的買家市場。尤其重要的是，市場對於價格預期從最開始就相對理性。越發充裕的房源以及不斷收緊的借貸限制讓大多數意向買家不得不三思而後行，同時也使得房價成為了交易中最為重要的考量因素，這無形中增加了銷售的難度。

9月份的數據顯示，通過拍賣的形式成交一套房產平均需要49天，而通過正常交易渠道，這個數據則多達69天。這也印證了接下來的另外一組數據：9月份流拍的房產中，之中大約有68%在接下來的1-2周內成交了。

對於投資者和屋主來說，拍賣在當下買方市場中無疑是更受歡迎的，其中的優勢非常明顯：零反悔期徹底避免了成交後的眾多不確定性，而拍賣過程中的緊張和刺激從某種程度上來說也能更好地促成買賣。

甚至有一些拍賣是正好安排在平安夜前幾天的，今年Joseph Fairchild也有趕上了一回。這是一處位於8 Panorama Rd Lane Cove的雙套間居所，設計相當獨特。如果12月19日下午6點30分前還沒有名花有主的話，它就會接著去拍賣場上碰碰運氣。Joseph表示，這是一套很有意思的住所，內有兩個獨立的單位，無論是一家人自住或者投資出租都非常合適，自由度極高。在他看來，如果是一年前的行情，這樣一處房產在拍賣會上用不了4周就能輕松找到買家的。

International Realty Australia總監Toby Pinhol

Toby Pinhol是墨爾本的一名高檔房屋中介，他同時經營著一家專門針對高端市場的房產中介公司International Realty Australia。他的觀點和Joseph不謀而合。Toby認為，眼下墨爾本的房產市場與悉尼十分類似，雖然說買賣並不好做，但是高質量的房子依然是不愁買家的，只不過要在推廣和操作中多花上些功夫而已。在聖誕前的拍賣季中，甚至出現過不少非公開的獨家拍賣，造就了相當可喜的業績。總而言之，只要操作得當，拍賣依然是能為客戶帶來最佳回報的交易方式。

居外誠意推薦：悉尼市郊Waverton的2臥2衛公寓

位於悉尼下北岸郊區Waverton最具代表性的建築之一，405/40 King Street Waverton。公寓位於四樓，享有完美的北方朝向，生活和娛樂區日光充沛。寬敞的甲板陽台可通往起居區和臥室，非常適合燒烤和與親友聚會。兩間寬敞的臥室均設備齊全，主臥配有連接浴室。
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